NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Provincia di PAVIA- Settore residenziale

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1 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Martino Brambilla (responsabile settore gestione banche dati e servizi tecnici) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

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3 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Pavia con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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5 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Pavia Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Pavia, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Pavia. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Lombardia con approfondimenti sulla provincia di Pavia ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

6 2 Mercato regionale In questa prima parte la nota territoriale analizza il La Lombardia, le sue province e i suoi capoluoghi mercato immobiliare residenziale della Lombardia che, detenendo una quota del 20 % di, si pone al primo posto in Italia per volume di compravendita delle abitazioni. Di seguito, sono state pubblicate le tabelle che riportano i dati maggiormente indicativi per l analisi della situazione immobiliare residenziale lombarda; tra gli indicatori troviamo l, la media e l indice d incremento del valore residenziale dal I semestre 2004 riferiti alle province, ai capoluoghi e ai non capoluoghi. Dall analisi di questi dati emerge che tutte le province lombarde manifestano una decisa contrazione del mercato che, in questo II semestre del, con è stato oggetto di un calo del 29% rispetto l omologo semestre In questa situazione le province di Sondrio (-39,5%), Lodi (-34%) e Pavia (-34%) hanno fatto registrare i cali più sostanziosi; Varese, Bergamo, Cremona e Brescia hanno avuto cali compresi tra il 24 e il 28% e quindi, a scalare le altre province (Tabella 1). Considerata questa situazione, si può affermare come la media rilevata nel II semestre di /m 2 abbia tenuto, subendo un calo limitato al solo 0,8% rispetto la media del semestre precedente (Tabella 2). La maggior parte delle province hanno quotazioni in calo ad eccezione di Lodi (+0,8%), Bergamo (+0,2%) e Como (+0,1%); le province di Lecco (-6%), Cremona (-4,4%) e Mantova (-3,6%) hanno subito il calo maggiore, sostanzialmente invariate le altre Provincia. Tra le province, Milano con /m 2 è la provincia con la media più elevata, seguono Como con /m 2 e Monza con /m 2 ; Mantova è la provincia lombarda con le abitazioni meno care a 865 /m 2. L analisi del numero delle transazioni nei capoluoghi rileva come la tendenza del dato medio regionale (-23,3%) sia inferiore rispetto quello medio nazionale (-24,8%). Il trend in calo nei capoluoghi lombardi si è fatto sentire con estrema decisione a Mantova (-41,2%) e Varese (-27%). Da evidenziare come nelle sole città di Brescia (-16,6%) e Lecco (-17%) il calo di sia stato contenuto rispetto la media regionale e quella degli altri capoluoghi (Tabella 3). Tra i capoluoghi, Milano con /m 2 è la città con la media più elevata, Como con /m 2 e Monza con /m 2 seguono nella classifica delle quotazioni che vede ultima Mantova, la città lombarda con le abitazioni meno care, a /m 2. 2

7 Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem Var % II sem 11 Quota % regione II sem Var % II sem 11 Quota % regione II sem Var % II sem 11 Quota % regione Bergamo ,4% 2,17% ,7% 0,83% ,9% 2,78% Brescia ,7% 2,27% ,5% 1,18% ,8% 2,77% Como ,0% 1,16% ,0% 0,46% ,2% 1,49% Cremona ,6% 0,63% ,5% 0,46% ,4% 0,70% Lecco ,9% 0,63% ,0% 0,29% ,1% 0,79% Lodi ,0% 0,40% ,7% 0,27% ,5% 0,45% Mantova ,4% 0,62% ,8% 0,26% ,0% 0,79% Milano ,0% 6,93% ,0% 9,93% ,5% 5,55% Monza ,5% 1,73% ,9% 0,76% ,0% 2,17% Pavia ,9% 1,05% ,9% 0,55% ,1% 1,27% Sondrio ,5% 0,33% 86-41,9% 0,13% ,2% 0,43% Varese ,0% 1,80% ,4% 0,44% ,2% 2,43% Totale Lombardia ,0% 19,71% ,1% 15,56% ,3% 21,62% Totale Italia ,9% 100,00% ,7% 100,00% ,4% 100,00% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province Quotazione II sem /m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Quotazione II sem /m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Quotazione II sem /m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Bergamo ,2% 92, ,5% 109, ,0% 89,3 Brescia ,0% 120, ,0% 110, ,0% 123,3 Como ,1% 100, ,3% 91, ,1% 103,2 Cremona 923-4,4% 97, ,3% 92, ,9% 99,7 Lecco ,0% 126, ,3% 126, ,5% 126,9 Lodi ,8% 103, ,9% 103, ,8% 103,3 Mantova 865-3,6% 75, ,4% 88, ,9% 72,6 Milano ,7% 113, ,6% 111, ,9% 118,3 Monza ,8% 114, ,7% 118, ,5% 112,9 Pavia ,1% 135, ,0% 143, ,4% 133,2 Sondrio ,7% 145, ,5% 102, ,5% 150,6 Varese ,1% 89, ,3% 92, ,1% 88,7 Lombardia ,8% 109, ,5% 109, ,9% 109,6 3

8 Tabella 3:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province Var % / 2011 IMI Var % / 2011 IMI Var % / 2011 IMI Bergamo ,4% 1,56% ,2% 1,80% ,0% 1,53% Brescia ,1% 1,41% ,6% 1,59% ,8% 1,38% Como ,1% 1,51% ,8% 1,48% ,1% 1,51% Cremona ,1% 1,58% ,4% 1,85% ,3% 1,51% Lecco ,4% 1,40% ,0% 1,54% ,2% 1,38% Lodi ,8% 1,57% ,3% 1,67% ,5% 1,55% Mantova ,2% 1,28% ,2% 1,30% ,6% 1,27% Milano ,4% 1,90% ,7% 1,85% ,0% 1,94% Monza ,4% 1,94% ,1% 1,85% ,8% 1,96% Pavia ,6% 1,44% ,7% 1,74% ,7% 1,39% Sondrio ,3% 0,88% ,9% 1,33% ,7% 0,84% Varese ,9% 1,65% ,0% 1,45% ,3% 1,68% Lombardia ,9% 1,64% ,3% 1,77% ,5% 1,59% Totale Italia ,8% 1,32% ,8% 1,57% ,1% 1,24% Per i comuni non capoluogo lombardi (Tabella 3) la diminuzione del numero di transazioni normalizzate (-25,5%) è in linea col valore nazionale (-26,1%). Le contrazioni maggiori in termini di si sono avute a Lodi (-33,5%), Pavia (-32,7%) e Mantova (-31,6); per tutti gli altri comuni non capoluogo il calo è stato comunque in doppia cifra con valori percentuali che vanno dal -20% di Varese al -27,8% di Brescia. Tra i comuni non capoluogo (Tabella 3) è sempre la provincia di Milano che fa riscontrare la media più elevata (-0,9% a /m 2 ), così come le abitazioni meno care si trovano nelle province di Mantova (-3,9% a 823 /m 2 ) e Cremona (-4,9% a 826 /m 2 ). Il mercato regionale lombardo delle abitazioni vede sempre la provincia di Milano detenere il maggiore peso di che, nel II semestre, è stato pari al 35,2% in leggero calo rispetto il 37,3% del semestre scorso; a seguire le province di Brescia (11,5%), Bergamo (11%), a seguire le altre Province. 4

9 Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 5

10 I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l IMI nazionale e regionale e l IMI delle singole province della Lombardia per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Figura 2: IMI - capoluoghi Italia Lombardia VA 2,00% BG 1,80% BS Capoluoghi 1,45% SO 1,33% 1,00% 1,59% CO 1,48% 1,74% PV 0,00% 1,85% CR 1,54% MB 1,85% 1,30% 1,67% LC MI 1,85% LO MN Figura 3: IMI - non capoluoghi Italia Lombardia Non capoluoghi VA 1,68% 2,00% BG 1,53% BS 1,38% SO 0,84% 1,00% CO 1,51% PV 1,39% 0,00% 1,51% CR 1,38% MB 1,96% LC MI 1,94% MN 1,27% 1,55% LO 6

11 L andamento dell indice, rappresentato nel grafico sottostante, mostra un mercato residenziale lombardo che, con inizio dal I semestre 2004, dopo aver raggiunto il suo picco nel I semestre 2006 evidenzia un calo che si è protratto sino al II semestre Dal I semestre 2010 al II semestre 2011 l andamento mostra un periodo di parziale stabilità fino al crollo del I e II semestre ; il grafico evidenzia, infatti, cali generalizzati sia a livello di regione, di capoluoghi e di non capoluoghi. Per quanto riguarda la dinamicità del mercato immobiliare (IMI) sembrano invece molto lontani dai picchi riscontrati nel Il mercato negli ultimi anni si è assestato su valori di intensità ridotta fino all attuale valore medio regionale dell 1,64%. Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,6 116,2 113,9 110,4112,5 108,6 106,6 107,1 109,6 105,1 104,6 105,2 99, ,4 99,3 100,8 93,2 93,8 91,5 90,7 Italia Lombardia Capoluoghi Non capoluoghi 82,4 78,0 91,0 85,9 87,9 82,6 75,174,3 74,8 74,3 74,6 72,8 74,1 71,8 71,8 71,6 72,2 74,0 72,0 71,4 70,7 69,673,8 71,1 65,5 56,8 60,0 55,8 50,9 50,8 50,8 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi 3,75% 3,86% 3,82% 3,68% 3,71% 3,67% 3,58% 3,47% 3,25% 3,27% 3,23% 3,18% 3,32% 2,80% 2,75% 2,84% 2,71% 2,25% 1,75% Capoluoghi Non Capoluoghi Lombardia Italia 2,43% 2,32% 2,30% 2,31% 2,30% 2,28% 2,28% 2,20% 2,21% 2,16% 1,77% 1,64% 1,60% 1,25%

12 3 Mercato provinciale Per le analisi svolte in questo paragrafo, i comuni della provincia di Pavia sono stati raggruppati in 3 macroaree che tengono conto della loro dislocazione territoriale: l Oltrepò, che comprende i comuni a sud del fiume Po, la Lomellina, per i comuni ad ovest del fiume Ticino, il Pavese con i comuni intorno a Pavia e ad Est del fiume Ticino. A queste macroaree si aggiunge la città di Pavia che rappresenta il 16,6% del mercato provinciale (Figura 6). Nel II semestre nella provincia di Pavia si sono registrate 2.240, in diminuzione del -33,9% rispetto al II semestre L analisi per macroaree, riportata in Tabella 4, mostra come in tutte le macroaree ci siano state sensibili variazioni negative: Lomellina (-35,2%), Pavese (-34,2%), Pavia città (-32,9%) e Oltrepò (-32,6%). A fronte di una media provinciale di /m 2, in calo del -1,1% rispetto al semestre precedente, il massimo delle quotazioni medie del II semestre si ha nella città di Pavia (1.859 /m 2 ), mentre il minimo si riscontra nell Oltrepò (1.116 /m 2 ). Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali II sem Figura 6: Macroaree provinciali Pavia Var % II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Lomellina ,2% 27,64% ,0% 132,2 Oltrepò ,6% 24,65% ,7% 124,9 Pavese ,2% 31,11% ,6% 146,0 Pavia città ,9% 16,60% ,0% 143,0 Pavia ,9% 100,00% ,1% 135,2 8

13 L indicatore di Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), che misura la dinamicità del mercato, è leggermente più basso rispetto alla media regionale (1,44% nella provincia di Pavia e 1,64% in Lombardia) ed ha i suoi valori massimi nella macroarea Pavese (2,74%) per la richiesta di case provenienti dalla confinante provincia di Milano, mentre le dinamiche più basse si riscontrano nell Oltrepò (1,19%), zona prettamente dedicata alle attività agricole (Tabella 5 e Figura 10). Dalla lettura della Figura 8 appare evidente il crollo dell IMI, soprattutto per i comuni non capoluogo che passano da un indice 4,03 del 2005 a un indice 1,39 del. Tabella 5:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali Var % / 2011 IMI Lomellina ,8 1,25% Oltrepò ,6 1,19% Pavese ,6 1,80% Pavia città ,7 1,74% Pavia ,6 1,44% Nel grafico di Figura 7, che riporta l andamento dal I semestre 2004 dell indice del, si evidenzia un mercato degli immobili che, per la città di Pavia, dopo quattro semestri di decrescita a partire dal suo massimo raggiunto nel secondo semestre 2008, ha accennato una ripresa nei due semestri del 2011, nel crolla repentinamente. Questo brusco calo si riscontra anche per il resto dei comuni della provincia, che invece avevano raggiunto il massimo nel primo semestre Nello stesso grafico, per le quotazioni, si osserva, dal 2004, un forte incremento fino al secondo semestre 2009 per poi iniziare una fase di lento decremento. Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,2 152,8 151,0150,9147,0143,0 143,7 143,6 143,6 143,6 140,9 143,0 135,5 131,6 134,8 134,8 138,3 147,1 144,9144,8 144,8 126,4 126,4 126,4 140,0 134,8 134,8 120,1 122,7 135,0 135,1 133,2 120,7 109,9 109,9109,9 112,2 121,4 121,0 115,6 107,7 115,7 113,5 114,4 109,5 109,2 108,3 104,7 105,4 102,6 103,3 99,6 98,5 93,3 94,5 94,6 88,3 90,2 Quotazioni Pavia Quotazioni Resto provincia Resto provincia Pavia 85,2 75,3 72,9 71,2 69,7 66,9 66,9 45,9 44,1 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 77,6 9

14 Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia 4,50% 4,00% 3,73% 4,03% 3,95% 3,74% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 2,95% 2,97% 2,41% 2,37% 2,58% 2,16% 2,24% 2,30% 2,37% 2,16% 2,21% 2,08% 1,74% Capoluogo Resto provincia 1,39% Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 16,6% 27,6% 31,1% 24,6% Lomellina Oltrepò Pavese Pavia città 10

15 Figura 10: IMI per macroaree provinciali 2,50% 2,00% 1,80% 1,74% 1,50% 1,25% 1,19% 1,44% 1,00% 0,50% 0,00% Lomellina Oltrepò Pavese Pavia città Pavia Nella mappa riportata in Figura 11 è rappresentata la distribuzione del nei comuni della provincia di Pavia con, evidenziati in rosso scuro, i comuni che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni. Nella Figura 12 in blu scuro sono rappresentate le maggiori quotazioni medie; si evidenzia la concentrazione nei comuni tra Pavia e i confini con la provincia di Milano. Nella Figura 13 in verde scuro sono rappresentati i comuni con maggiore dinamicità di mercato; anche in questo caso si evidenzia la concentrazione nei comuni tra Pavia e i confini con la provincia di Milano Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 11

16 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale 12

17 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Lomellina Comune II sem Var % II sem 11 Quota % Provincia IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media di provincia ALAGNA 3-50,0% 0,13% 0,77% 981-1,2% 0,79 ALBONESE 3 0,0% 0,13% 1,99% 913-2,0% 0,74 SUARDI 0-100,0% 0,00% 0,48% 844-1,8% 0,68 BORGO SAN SIRO 0-97,2% 0,01% 0,03% 892-1,6% 0,72 BREME 4 188,0% 0,17% 1,11% 838-1,9% 0,68 CANDIA LOMELLINA 9 50,0% 0,40% 1,09% 901-1,9% 0,73 CASSOLNOVO 20-53,3% 0,90% 0,85% ,0% 0,98 CASTELLO D`AGOGNA 8-16,7% 0,33% 2,01% 844-1,8% 0,68 CASTELNOVETTO 0-100,0% 0,00% 0,00% 844-1,8% 0,68 CERETTO LOMELLINA 0-100,0% 0,00% 0,00% 844-1,8% 0,68 CERGNAGO 3 33,3% 0,13% 1,27% 844-1,8% 0,68 CILAVEGNA 20-42,3% 0,89% 1,25% ,9% 0,91 CONFIENZA 3-52,0% 0,13% 1,08% 844-1,8% 0,68 COZZO 1-50,0% 0,04% 0,29% 901-1,9% 0,73 DORNO 23-38,7% 1,00% 2,09% 971-2,2% 0,78 FERRERA ERBOGNONE 6 0,0% 0,25% 1,29% 783-2,3% 0,63 FRASCAROLO 2-25,1% 0,09% 0,75% 874-2,0% 0,70 GALLIAVOLA 0-0,00% 0,00% 845-2,3% 0,68 GAMBARANA 1 0,0% 0,04% 0,48% 844-1,8% 0,68 GAMBOLO 39-15,7% 1,75% 1,82% ,6% 1,00 GARLASCO 31-29,2% 1,40% 1,44% ,1% 0,91 GRAVELLONA 12-15,0% 0,55% 2,10% 957-2,2% 0,77 GROPELLO CAIROLI 13-5,0% 0,56% 1,11% 940-2,5% 0,76 LANGOSCO 3-0,13% 0,82% 844-1,8% 0,68 LOMELLO 5-23,7% 0,22% 0,63% 913-1,5% 0,74 MEDE 24-16,8% 1,05% 1,16% 974-1,9% 0,79 MEZZANA BIGLI 4 19,0% 0,16% 0,77% 844-1,8% 0,68 MORTARA 45-37,6% 2,02% 1,15% ,2% 0,98 NICORVO 1 0,0% 0,04% 0,78% 844-1,8% 0,68 OLEVANO DI LOMELLINA 3 50,0% 0,13% 0,97% 844-1,8% 0,68 OTTOBIANO 9 20,0% 0,40% 1,38% 849-2,3% 0,68 PALESTRO 8 55,0% 0,35% 1,16% 933-2,0% 0,75 PARONA 3-14,3% 0,13% 0,87% 996-2,9% 0,80 PIEVE ALBIGNOLA 2-60,0% 0,09% 0,49% 844-2,3% 0,68 PIEVE DEL CAIRO 9 133,3% 0,42% 1,33% 901-1,9% 0,73 ROBBIO 22-18,2% 0,98% 1,08% 951-3,4% 0,77 ROSASCO 5 25,0% 0,22% 2,49% 844-1,8% 0,68 SAN GIORGIO LOMELLINA 8 69,1% 0,34% 1,89% 849-2,3% 0,68 SANNAZZARO DE` BURGONDI 10-44,1% 0,45% 0,71% 895-2,4% 0,72 SANT`ANGELO LOMELLINA 3-33,9% 0,15% 1,98% 844-1,8% 0,68 SARTIRANA LOMELLINA 3-42,0% 0,13% 0,53% 901-1,9% 0,73 SCALDASOLE 3-25,0% 0,13% 0,79% 893-1,7% 0,72 SEMIANA 0-100,0% 0,00% 0,48% 901-1,9% 0,73 13

18 Comune II sem Var % II sem 11 Quota % Provincia IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media di provincia TORRE B CASTELLARO 0-100,0% 0,00% 0,29% 833-2,0% 0,67 TROMELLO 9-31,7% 0,41% 1,11% 892-2,0% 0,72 VALEGGIO 0-0,00% 0,00% 844-1,8% 0,68 VALLE LOMELLINA 6-10,0% 0,27% 0,96% 957-2,0% 0,77 VELEZZO LOMELLINA 0-100,0% 0,00% 0,00% 898-1,9% 0,72 VIGEVANO ,3% 10,35% 1,41% ,2% 1,10 VILLABISCOSSI 0-0,00% 0,00% 874-2,0% 0,70 ZEME 3-50,0% 0,13% 0,65% 898-1,9% 0,72 Lomellina ,2% 27,64% 1,25% ,0% 0,92 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Oltrepò Differenziale Comune Var % Var % Quota % Quotazione IMI II sem II sem II sem II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia ALBAREDO ARNABOLDI 1-0,04% 0,73% 902-1,4% 0,73 ARENA PO 3-63,9% 0,15% 0,98% 927-1,8% 0,75 BAGNARIA 9 28,6% 0,40% 1,69% 905-1,9% 0,73 BARBIANELLO 1-20,0% 0,04% 0,40% 963-2,4% 0,78 BASTIDA DE DOSSI 1-75,0% 0,02% 0,43% 868-2,2% 0,70 BASTIDA PANCARANA 2-55,6% 0,09% 0,53% 902-2,9% 0,73 BORGO PRIOLO 4 250,0% 0,16% 0,93% 925-3,1% 0,75 BORGORATTO MORMOROLO 0-100,0% 0,00% 0,85% 892-2,5% 0,72 BOSNASCO 2 203,0% 0,09% 1,38% 968-2,8% 0,78 BRALLO DI PREGOLA 6-26,7% 0,25% 0,90% 912-2,4% 0,74 BRESSANA BOTTARONE 13-32,4% 0,56% 1,21% ,1% 0,82 BRONI 28-53,4% 1,27% 1,03% ,8% 1,05 LUNGAVILLA 6-58,2% 0,27% 1,42% 978-2,0% 0,79 CALVIGNANO 0-100,0% 0,00% 0,00% 871-1,9% 0,70 CAMPOSPINOSO 7 0,0% 0,31% 2,72% 913-1,4% 0,74 CANEVINO 0-100,0% 0,00% 1,96% 874-1,9% 0,70 CANNETO PAVESE 7 0,0% 0,31% 1,06% 978-1,9% 0,79 CASANOVA LONATI 0-100,0% 0,00% 0,00% 908-1,4% 0,73 CASATISMA 2-54,8% 0,10% 1,23% 902-2,9% 0,73 CASEI GEROLA 8-58,7% 0,33% 1,01% ,7% 0,84 CASTANA 1-92,9% 0,02% 0,38% 945-2,2% 0,76 CASTEGGIO 34-40,3% 1,51% 1,39% ,4% 0,89 CASTELLETTO BRANDUZZO 3 20,0% 0,13% 0,72% 902-2,9% 0,73 CECIMA 0-100,0% 0,00% 0,58% 910-1,6% 0,73 CERVESINA 3-7,7% 0,13% 0,48% 933-2,7% 0,75 CIGOGNOLA 4-30,0% 0,16% 0,78% 945-3,1% 0,76 CODEVILLA 8 104,3% 0,36% 1,39% 920-2,9% 0,74 CORANA 3-62,5% 0,13% 1,74% 868-2,2% 0,70 14

19 Differenziale Comune Var % Var % Quota % Quotazione IMI II sem II sem II sem II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia CORNALE 1-32,3% 0,04% 0,45% 945-2,2% 0,76 CORVINO SAN QUIRICO 3-33,3% 0,13% 0,58% 983-2,2% 0,79 FORTUNAGO 4-0,18% 1,17% 966-2,2% 0,78 GODIASCO 16-22,2% 0,73% 1,17% ,3% 1,11 GOLFERENZO 3-50,0% 0,11% 2,75% 888-2,2% 0,72 LIRIO 0-0,00% 0,64% 871-1,9% 0,70 MENCONICO 2 100,0% 0,09% 0,35% 855-2,1% 0,69 MEZZANINO 3-50,0% 0,13% 0,69% 963-2,4% 0,78 MONTALTO PAVESE 2-42,9% 0,09% 0,27% 898-1,8% 0,72 MONTEBELLO BATTAGLIA 1-65,8% 0,04% 0,80% 952-2,9% 0,77 MONTECALVO VERSIGGIA 1-75,0% 0,04% 0,39% 917-2,0% 0,74 MONTESCANO 2-33,3% 0,09% 1,48% 945-2,2% 0,76 MONTESEGALE 1-0,04% 0,61% 895-1,6% 0,72 MONTU BECCARIA 3-46,4% 0,13% 1,05% 993-3,0% 0,80 MORNICO LOSANA 3-0,13% 0,72% 915-2,1% 0,74 OLIVA GESSI 1-0,04% 0,82% 915-2,1% 0,74 PANCARANA 1-75,0% 0,02% 1,02% 902-2,9% 0,73 PIETRA DE GIORGI 3-35,8% 0,13% 1,22% 913-2,1% 0,74 PINAROLO PO 2-86,5% 0,09% 0,57% 925-1,9% 0,75 PIZZALE 3 50,0% 0,13% 0,85% 844-2,5% 0,68 PONTE NIZZA 3-67,2% 0,11% 0,83% 958-1,9% 0,77 PORTALBERA 3-11,7% 0,11% 0,76% ,2% 0,81 REA 0-100,0% 0,00% 0,65% 956-2,2% 0,77 REDAVALLE 2-77,8% 0,07% 0,42% ,4% 0,83 RETORBIDO 10 46,4% 0,46% 1,49% 961-2,5% 0,77 RIVANAZZANO 30-13,4% 1,32% 1,55% ,2% 1,16 ROBECCO PAVESE 2-41,8% 0,10% 1,03% 925-1,9% 0,75 ROCCA DE GIORGI 1-0,04% 1,14% 973-1,3% 0,78 ROCCA SUSELLA 1-33,3% 0,04% 0,75% 916-1,6% 0,74 ROMAGNESE 4-27,3% 0,18% 0,54% 865-1,8% 0,70 ROVESCALA ,7% 0,13% 0,54% 946-1,7% 0,76 RUINO 2-4,0% 0,09% 0,46% 878-2,1% 0,71 SAN CIPRIANO PO 4-27,3% 0,18% 1,75% 948-1,9% 0,76 SAN DAMIANO AL COLLE 2-31,6% 0,07% 0,95% 957-1,5% 0,77 SANTA GIULETTA 5-33,3% 0,22% 0,46% 983-2,2% 0,79 S.MARGHERITA STAFFORA 4-65,7% 0,18% 0,67% 849-2,4% 0,68 S.MARIA DELLA VERSA 9 6,3% 0,38% 0,62% ,2% 0,82 SILVANO PIETRA 3-60,0% 0,11% 1,61% 868-2,2% 0,70 STRADELLA 54-36,1% 2,42% 1,96% ,5% 1,16 TORRAZZA COSTE 9-22,7% 0,38% 1,33% 952-2,9% 0,77 TORRICELLA VERZATE 2-33,3% 0,07% 1,07% 983-2,2% 0,79 VAL DI NIZZA 3-59,1% 0,13% 0,59% 888-1,8% 0,72 VALVERDE 2 0,0% 0,09% 0,59% 888-1,8% 0,72 15

20 Differenziale Comune Var % Var % Quota % Quotazione IMI II sem II sem II sem II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia VARZI 7-53,3% 0,33% 0,92% 976-2,3% 0,79 VERRETTO 1 0,0% 0,04% 0,47% 903-3,1% 0,73 VERRUA PO 1-66,7% 0,04% 0,59% 963-2,4% 0,78 VOGHERA ,3% 7,53% 1,56% ,5% 1,03 VOLPARA 0-100,0% 0,00% 0,00% 917-2,0% 0,74 ZAVATTARELLO 10 17,6% 0,45% 1,19% 931-2,0% 0,75 ZENEVREDO 2-66,7% 0,09% 1,27% 977-2,1% 0,79 Oltrepò ,6% 24,65% 1,19% ,7% 0,90 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pavese Differenziale Comune Var % Var % Quota % Quotazione IMI II sem II sem II sem II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia ALBUZZANO 10-59,6% 0,46% 1,67% ,8% 0,84 BADIA PAVESE 0-100,0% 0,00% 0,75% 918-1,7% 0,74 BASCAPE 4 250,0% 0,16% 1,04% ,3% 0,85 BATTUDA 3-57,1% 0,13% 1,22% ,5% 0,86 BELGIOIOSO 25 10,1% 1,13% 1,14% ,6% 0,87 BEREGUARDO 6-59,5% 0,25% 1,03% ,3% 0,99 BORGARELLO 11 39,6% 0,50% 1,95% ,6% 1,09 BORNASCO 12-17,2% 0,54% 1,95% ,6% 0,89 CARBONARA AL TICINO 6 175,0% 0,25% 1,58% 958-1,7% 0,77 CURA CARPIGNANO 44-19,3% 1,96% 3,82% ,1% 0,95 CASORATE PRIMO 27-53,4% 1,22% 1,33% ,8% 1,28 CAVA MANARA 30-14,0% 1,35% 2,05% ,9% 1,04 CERANOVA 18-29,4% 0,80% 4,63% 966-1,8% 0,78 CERTOSA DI 28-46,8% 1,23% 2,28% ,6% 0,95 CHIGNOLO PO 16-17,8% 0,72% 1,44% ,2% 0,85 COPIANO 7-16,6% 0,30% 1,20% 993-2,4% 0,80 CORTEOLONA 8-32,8% 0,33% 0,98% 968-3,0% 0,78 COSTA DEI NOBILI 1-50,0% 0,04% 0,40% 976-2,3% 0,79 FILIGHERA 5 169,0% 0,24% 1,28% 976-2,3% 0,79 GENZONE 2 100,0% 0,09% 1,14% ,8% 0,83 GERENZAGO 4 33,3% 0,18% 1,04% ,8% 0,83 GIUSSAGO 22-31,7% 0,98% 1,37% ,9% 0,86 SIZIANO 35 4,5% 1,54% 2,13% ,6% 1,38 INVERNO E MONTELEONE 4-63,6% 0,18% 1,20% ,8% 0,83 LANDRIANO 30 5,3% 1,34% 2,10% ,2% 1,31 LARDIRAGO 4-51,2% 0,16% 1,01% 977-1,4% 0,79 LINAROLO 10-35,9% 0,42% 1,25% ,1% 0,83 MAGHERNO 1-87,5% 0,04% 1,96% 963-2,6% 0,78 MARCIGNAGO 14-42,5% 0,63% 1,69% ,7% 0,88 16

21 Differenziale Comune Var % Var % Quota % Quotazione IMI II sem II sem II sem II sem 11 Provincia / m 2 rispetto alla I sem 12 media di provincia MARZANO 12-14,3% 0,54% 2,50% 966-1,8% 0,78 MEZZANA RABATTONE 1-60,0% 0,04% 0,37% 904-1,7% 0,73 MIRADOLO TERME 15-34,9% 0,68% 1,06% ,6% 0,89 MONTICELLI PAVESE 4 75,0% 0,16% 1,76% 918-1,7% 0,74 PIEVE PORTO MORONE 3-63,9% 0,15% 0,55% 947-2,3% 0,76 ROGNANO 5-57,1% 0,20% 2,53% 978-2,8% 0,79 RONCARO 6-80,6% 0,27% 2,07% 896-1,9% 0,72 SAN GENESIO ED UNITI 22 4,9% 0,96% 2,75% ,9% 1,09 SAN MARTINO SICCOMARIO 23-74,1% 1,00% 2,12% ,8% 0,96 S.CRISTINA E BISSONE 5-65,4% 0,20% 1,21% 898-2,1% 0,72 S.ALESSIO CON VIALONE 5-81,7% 0,24% 4,43% 966-1,8% 0,78 TRAVACO SICCOMARIO 17-57,5% 0,78% 1,97% ,8% 0,85 SAN ZENONE AL PO ,7% 0,49% 3,02% 918-1,7% 0,74 SOMMO 5-45,2% 0,22% 1,00% 955-2,5% 0,77 SPESSA 1-80,0% 0,04% 0,91% 918-1,7% 0,74 TORRE D`ARESE 2-70,0% 0,07% 0,91% 966-1,8% 0,78 TORRE DEI NEGRI 0-100,0% 0,00% 0,51% ,5% 0,81 TORRE D`ISOLA 18-12,5% 0,78% 2,25% ,1% 1,04 TORREVECCHIA PIA 15-45,7% 0,65% 1,84% ,6% 1,06 TRIVOLZIO 7-58,8% 0,31% 2,04% ,5% 0,86 TROVO 6 100,0% 0,27% 1,65% ,5% 0,86 VALLE SALIMBENE 5-35,7% 0,20% 1,94% ,1% 0,85 VELLEZZO BELLINI 17-8,9% 0,76% 2,93% ,9% 0,94 VIDIGULFO 55-1,8% 2,43% 2,77% ,4% 1,00 VILLANOVA D`ARDENGHI 2-60,0% 0,09% 0,70% 947-2,2% 0,76 VILLANTERIO 14-37,1% 0,65% 1,57% ,7% 0,90 VISTARINO 3-50,0% 0,11% 1,11% 963-2,6% 0,78 ZECCONE 7-18,8% 0,29% 1,11% ,6% 1,00 ZERBO 3-33,3% 0,13% 0,98% 918-1,7% 0,74 ZERBOLO 14-14,6% 0,60% 2,48% 925-1,9% 0,75 ZINASCO 14-17,6% 0,63% 1,51% 947-2,2% 0,76 Pavese ,2% 31,11% 1,80% ,6% 0,94 17

22 4 Mercato del comune di Pavia Nella città di Pavia il numero di transazioni nel secondo semestre è stato pari a 372 unità, con un sensibile decremento rispetto al secondo semestre 2011, -32,9%. La media delle quotazioni risulta stabile rispetto alle rilevazioni del semestre precedente (primo semestre ) - 0,5%, attestandosi a /m 2. Come in precedenza, per fornire una migliore lettura dei dati del mercato, le zone OMI sono state raggruppate in macroaree omogenee. In ambito comunale, quindi, si sono aggregate le 19 zone OMI in 5 macroaree: il centro storico (aggregazione delle zone OMI B01, B02 e B03); il semicentro (C01, C02 e C03) e la periferia suddivisa in est (D05, D06, E03 e R03), ovest (D02, D03, D04, E02, R01 e R02) e sud (D01, E01 e R04). Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Pavia Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Pavia Macroaree urbane II sem Var % II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media comunale Centro storico 77-49,6% 20,66% 1,56% ,5% 1,44 Semicentro 78-45,2% 20,95% 1,54% ,3% 0,89 Periferia est 77-33,7% 20,71% 1,79% ,5% 0,77 Periferia ovest 132 4,4% 35,52% 2,09% ,0% 0,80 Periferia sud 7-57,8% 1,88% 1,73% ,0% 0,87 Pavia ,9% 100,00% 1,74% ,5% 1,00 Il numero di transazioni normalizzato è leggermente in aumento nella macroarea Periferia ovest (+4,4%) mentre risulta in forte contrazione nelle macroaree Centro storico (-49,6%), Semicentro (-45,2%), Periferia est (-33,7%) e Periferia sud (-57,8%). Nella Figura 15 è rappresentata la mappa della distribuzione del che evidenzia in rosso scuro le zone OMI del comune di Pavia che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni. In una città monocentrica come Pavia le quotazioni massime si trovano in centro e gradualmente diminuiscono andando verso le periferie. Tale fenomeno è desumibile dalla Figura 16 che riporta la distribuzione dei differenziali di zona delle quotazioni. Nella Figura 17 in verde scuro sono rappresentate le macroaree con maggiore dinamicità di mercato. 1 La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 18

23 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 19

24 Figura 17: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno 20

25 Tabella 10:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media comunale Lungo Ticino Via Volta/C.so Garibaldi B1 Via Foscolo Scopoli 26-40,1% 6,92% 1,58% ,4% 1,84 Via N.Sauro XI Febbraio P.zza B2 S.Pietro In Ciel Di Oro 14-51,3% 3,79% 1,61% ,5% 1,82 B3 Centro Storico (Cavour Str. Nuova Volta) 37-54,1% 9,95% 1,54% ,0% 2,36 Centro Storico 77-49,6% 20,66% 1, ,5% 1,44 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico 26,4% 27,6% 24,7% 23,9% Stock 21,1% 18,5% 17,8% 14,5% 13,3% 12,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 21

26 Tabella 11:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media comunale Quartiere Ticinello C1 Stazione F.S ,0% 4,12% 1,34% ,1% 1,53 C2 Borgo Ticino Cens. Pavia Citta 11-53,8% 3,05% 1,89% ,3% 1,31 Via Tass/Ferrini/V.Le Campari/Via Vernavolav.Le Sicilia Quartieri: Citta C3 Giardino S. Giovannino Dogana 51-41,6% 13,78% 1,56% ,0% 1,22 Semicentro 78-45,2% 20,95% 1, ,3% 0,89 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Stock 33,6% 32,7% 36,1% 28,2% 23,0% 12,8% 13,2% 8,9% 6,3% 5,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 22

27 Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Est Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media comunale Vie: Torretta Vigentina Ferrini Fasolo D5 Lardirago/Campo Coni/Dosso Verde 20-19,8% 5,45% 1,96% ,0% 1,21 S. Spirito Vallone D6 Crosione Montebolone S.Pietro 53-35,6% 14,19% 1,81% ,1% 1,11 Fraz.ne Ca Della E3 Terra/Trovamala Fossarmato/Scarpone 4-55,6% 1,08% 0,93% ,0% 1,00 Zona Agricola Pianeggiante (R.A. R3 N.6) 0-0,00% 0,00% nd - - Periferia Est 77-33,7% 20,71% 1, ,5% 0,77 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Est Stock 41,2% 24,2% 28,8% 25,3% 34,1% 21,7% 6,5% 6,5% 6,4% 5,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 23

28 Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Sud Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media comunale D1 Borgo Ticino Cens. Pavia CC.SS. 7-55,0% 1,88% 1,76% ,0% 1,27 C.na Bosco Grande Rottino Vecchio e E1 Nuovo 0-0,00% 0,00% ,0% 1,07 Zona Agricola Pianeggiante (R.A. R4 N.6) 0-100,0% 0,00% 0,00% nd - - Periferia Sud 7-57,8% 1,88% 1, ,0% 0,86 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Sud 24

29 Tabella 14:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Ovest Zona OMI D2 D3 Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 Var % I sem 12 Differenziale II sem rispetto alla media comunale Sora/S. Lanfranco/Ponte Di Pietra/Zona Policlinico/Cascina Pelizza 25-40,3% 6,72% 1,29% ,2% 1,19 Cravino/Neca Necchi/Olevano/Bordoncina 94 60,4% 25,30% 3,77% ,0% 1,21 D4 Mirabello Scala 12-51,0% 3,23% 0,97% ,0% 1,13 E2 C.na Sirigari Montebellino 0-100,0% 0,00% 0,54% ,0% 1,07 Zona Agricola R1 Pianeggiante (R.A. N.6) 0-0,00% 0,00% nd - - R2 Zona Agricola Pianeggiante (R.A. N.6) 1 100,0% 0,27% 1,04% nd - - Periferia Ovest 132 4,4% 35,52% 2, ,0% 0,8 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Ovest 34,8% 27,7% 31,0% 26,4% 26,2% Stock 12,9% 14,8% 14,1% 6,8% 5,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 25

30 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 26

31 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 27

32 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia...5 Figura 2: IMI - capoluoghi...6 Figura 3: IMI - non capoluoghi...6 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi...7 Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi...7 Figura 6: Macroaree provinciali Pavia...8 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...9 Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia...10 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali...10 Figura 10: IMI per macroaree provinciali...11 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre...11 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale...12 Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale...12 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Pavia...18 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre...19 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre...19 Figura 17: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno...20 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico...21 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro...22 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Est...23 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Sud...24 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Ovest...25 Indice delle tabelle Tabella 1: e variazioni %...3 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %...3 Tabella 3:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo...4 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...8 Tabella 5:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali...9 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Lomellina...13 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Oltrepò...14 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pavese...16 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Pavia...18 Tabella 10:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico...21 Tabella 11:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro...22 Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Est...23 Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Sud...24 Tabella 14:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Ovest