TRIB U N AL E DI TE RAM O

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1 TRIB U N AL E DI TE RAM O SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Di Giuseppe Sandra, nell'esecuzione Immobiliare 467/2013 del R.G.E. contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 19/03/2014, il sottoscritto Arch. Di Giuseppe Sandra, con studio in Frazione Costumi SS Torricella Sicura (TE), archsandradigiuseppe@gmail.com, PEC sandra.digiuseppe@archiworldpec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/05/2014 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villetta ubicata a Mosciano Sant'Angelo (TE) - Via Fonte Murata, 52 DESCRIZIONE Il bene oggetto di stima è una villetta a schiera (unità di testa)a destinazione residenziale sita in Comune di Mosciano Sant'Angelo (TE), frazione Montone, via Fonte Murata n. 52, così costituita: locali ad uso fondaco e garage siti al piano terra, appartamento ubicato al piano primo, piano sottotetto ad uso soffitta, collegati mediante vano scala. Il piano terra si compone di un ingresso, di un piccolo disimpegno, un ampio fondaco, un garage, un bagno, locale di sgombero, e portico con affaccio sull'area verde di pertinenza, oltre ad area esterna di pertinenza ad uso esclusivo. Dal piano terra è possibile avere accesso al locale serbatoio attraverso una rampa di scale con accesso dal sottoscala. Il piano primo risulta composto da soggiorno-pranzo con angolo cucina, tre camere da letto, due bagni oltre a due balconi ad uso dei locali giorno, posti sul fronte est dell edificio. La porzione di sottotetto è composto da due ambienti, più un piccolo bagno con finiture interne, è altre sì presente un ampio terrazzo con accesso dal pianerottolo intermedio tra piano primo e sottotetto. Sono presenti anche due piccoli locali di sgombero, uno con accesso dal vano scala sul pianerottolo intermedio tra piano primo e sottotetto, adibito a lavanderia e l'altro con ingresso dal terrazzo. L intero edificio presenta una forma planimetrica regolare ed ha una copertura a falde in manto di coppi in laterizio; esso è realizzato con struttura in C.A., solai interpiano e di copertura in latero cemento, mentre la tamponatura esterna è composta da tavolato in laterizio intonacato e tinteggiato. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Mosciano Sant'Angelo (TE) - Via Fonte Murata, 52 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 2

3 L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'immobile in oggetto confina a giro a nord con altra villetta a schiera di proprietà del signor #Cipolletti Francesco#, ad est con area di pertinenza di altro immobile di proprietà dei signori #Buoni Piera-Nepa Luigino# e #Canti Giuseppe#, a sud con una porzione di area destinata a strada vicinale intestata alla #Rovetta Cooperativa Edilizia#, ed est con la pubblica via. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Autorimessa 14,93 mq 17,68 mq 0,50 8,35 mq 3,40 m Terra lavatoio 9,09 mq 3,87 mq 0,50 1,94 mq 3,40 m Terra Locale di sgombero 11,44 mq 14,77 mq 0,50 7,38 mq 2,55 m Terra Fondaco 28,13 mq 31,65 mq 0,50 15,82 mq 3,40 m Terra Ingresso 8,90 mq 10,75 mq 0,50 5,38 mq 2,55 m Terra Portico 29,66 mq 32,92 mq 0,40 14,81 mq 2,55 m Terra Locale serbatoio 4,42 mq 7,90 mq 0,20 1,58 mq 2,30 m Interrato Camera da letto 14,08 mq 17,07 mq 1,00 17,07 mq 2,81 m Primo Camera da letto 10,99 mq 13,53 mq 1,00 13,53 mq 2,81 m Primo Camera da letto 15,36 mq 18,01 mq 1,00 18,01 mq 2,81 m Primo Bagno 4,91 mq 5,77 mq 1,00 5,77 mq 2,81 m Primo Bagno 4,03 mq 4,58 mq 1,00 4,58 mq 2,81 m Primo Disimpegno 3,15 mq 3,46 mq 1,00 3,46 mq 2,81 m Primo Pranzo-soggiorno 39,77 mq 45,35 mq 1,00 45,26 mq 2,72 m Primo Soffitta 38,77 mq 43,40 mq 0,33 14,32 mq 2,00 m Sottotetto soffitta 13,37 mq 14,51 mq 0,33 4,79 mq 2,31 m Sottotetto soffitta 4,04 mq 5,99 mq 0,33 1,98 mq 1,97 m sottotetto soffitta 7,49 mq 9,95 mq 0,33 3,28 mq 2,55 m Sottotetto Soffitta 5,70 mq 7,20 mq 0,33 2,38 mq 1,96 m Sottotetto Terrazzo 24,80 mq 28,39 mq 0,25 7,10 mq 0,00 m Sottotetto Balcone 3,90 mq 4,19 mq 0,25 1,05 mq 0,00 m Primo Balcone 3,66 mq 3,94 mq 0,25 0,98 mq 0,00 m Primo Giardino 250,27 mq 264,08 mq 0,10 26,41 mq 0,00 m Terra 3

4 Totale superficie convenzionale: 225,23 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 225,23 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 22/06/1993 al 23/12/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 530, Sub. 3 Categoria A2 Cl.2, Cons. 8,5 Rendita 592,63 Dal 23/12/2003 al 20/11/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 530, Sub. 3 Categoria A2, Cons. 8,5 Rendita 592,63 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 2 8,5 592,63 S1-T-1 STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta ad oggi non abitato. PARTI COMUNI L'immobile oggetto di esitazione risulta avere il muro perimetrale a nord, in confine con altra villetta a schiera, in comune con con la particella n. 530 sub. 2. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non è stata rilevata l'esistenza di servitù gravanti sull'immobile pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 4

5 Il bene oggetto di stima è costituito da un alloggio unifamiliare di tipo a schiera, di testa elevato su due piani fuori terra oltre ad un piano sottotetto abitabile, in normali condizioni d uso, ubicato nel Comune di Mosciano Sant Angelo (TE), via Fonte Murata. All unità immobiliare in oggetto si accede mediante ingresso diretto dalla via principale su porzione di corte esterna ad uso esclusivo prospiciente l androne del vano scala, posta sul fronte principale est. Dall ingresso è possibile accedere al piano terra, il cui ingresso è posto sul lato sinistro dell androne, al vano serbatoio posto al piano seminterrato, e salendo la scala è possibile accedere al piano secondo, ed infine accedere al piano sottotetto. Il piano terra, si compone di un piccolo disimpegno di ingresso, di un fondaco, un garage, un lavatoio ed ad un locale di sgombero oltre a corte esterna ad uso esclusivo, in parte in parte pavimentata ed in parte a giardino. Le stanze risultano interamente intonacate e tinteggiate; gli infissi sono realizzati in legno tamburato. La pavimentazione è in gres porcellanato e/o ceramica mentre nel locale lavatoio (bagno), sono disposti sanitari (doccia, lavabo e wc) con rubinetteria di ordinaria fattura e pavimento e rivestimento coordinati in ceramica. L altezza netta tra pavimento e soffitto di circa mt. 3,40, mentre il locale di sgombero ha un altezza netta, misurata tra il pavimento ed l intradosso del soffitto sovrastante, di circa mt. 2,55. Il piano primo, rappresenta la parte di unità immobiliare realmente adibita ad abitazione, essa si compone di un soggiorno pranzo, di ampie dimensioni, con due porte finestre che accedono rispettivamente a due balconi, di un disimpegno a cui si accede salendo n. 5 gradini, n. 2 bagni e n. 3 camere da letto. Le stanze risultano interamente intonacate e tinteggiate; gli infissi sono realizzati in legno tamburato. La pavimentazione è in granito nella zona pranzo soggiorno e disimpegno, in gres porcellanato e/o ceramica mentre nelle camere da letto e bagni; nei due locali igienici, sono disposti nel primo i sanitari, doccia, lavabo, bidet e wc con rubinetteria di ordinaria fattura e pavimento e rivestimento coordinati in ceramica, nel secondo sono disposti i sanitari, vasca, lavabo, bidet e wc con rubinetteria di ordinaria fattura e pavimento e rivestimento coordinati in ceramica. L altezza netta tra pavimento e soffitto di circa mt. 2,72 nella zona giorno, mentre nelle camere da letto e locali igienici l altezza netta, misurata tra il pavimento ed l intradosso del soffitto sovrastante, di circa mt. 2,81. Salendo le scale, si accede ad un pianerottolo intermedio tra piano primo e sottotetto, da cui è possibile accedere ad un primo locale soffitta, in cui è presente un lavatoio, ed al terrazzo. Dal terrazzo è possibile avere accesso ad un piccola porzione di sottotetto con altezza media di circo 1,90 ml, adibito a locale di sgombero. Salendo l ultima rampa di scala si accede infine al locale soffitta. I locali risultano interamente intonacati e tinteggiati; gli infissi sono realizzati in legno tamburato, la pavimentazione è in parquet. Dal locale principale sono stati ricavate tre stanze, il locale principale, un bagno, (con doccia, lavabo, bidet e wc con rubinetteria di ordinaria fattura e pavimento e rivestimento coordinati in ceramica), ed una camera. L altezza media tra pavimento e è di circa mt. 2,00. L'impianto elettrico presenta un numero sufficiente di interruttori, di punti luce e di prese di corrente. 5

6 Il tipo di prese ed interruttori (forse anche i cavi sotto traccia), da un semplice esame a vista, rende l impianto non conforme alle norme vigenti non essendo stata rintracciata agli atti alcuna certificazione di conformità. L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con camino posizionato nel locale fondaco e caldaia e bruciatore collocati all'interno del locale garage, mentre i corpi scaldanti sono in elementi di alluminio. Esistono gli impianti televisivo e telefonico. Gli ambienti interni a tale unità edilizia presentano alcune macchie di umidità principalmente nella zona giorno, provenienti dal terrazzo sovrastante. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 02/01/1982 al 21/05/2014 **** Omissis **** Atto Esecutivo o Cautelare - Verbale Pignoramento Immobili Rogante Data Repertorio N Raccolta N Tribunale di 20/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di 02/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 02/01/1982 al 21/05/2014 **** Omissis **** Ipoteca Volontaria Rogante Data Repertorio N Raccolta N Genua Nicola 31/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Agenzia del Territorio di 02/09/

7 Dal 02/01/1982 al 21/05/2014 **** Omissis **** Ipoteca volontaria Rogante Data Repertorio N Raccolta N Campitelli Franco 29/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Agenzia del Territorio di 04/05/ Dal 02/01/1982 al 21/05/2014 **** Omissis **** Atto tra vivi - Assegnazione a socio di cooperativa edilizia Rogante Data Repertorio N Raccolta N Franco Campitelli 23/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di 22/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. NORMATIVA URBANISTICA Secondo il Piano Regolatore Generale del Comune di Mosciano Sant'Angelo (TE), l'area oggetto di stima (foglio 5, mappale 530) ricade in Zona C3" zona di espansione residenziale pubblica. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile risulta agibile. 7

8 In fase di sopralluogo si è riscontrato che la porzione, di tale unità, adibita locale di sgombero al piano terra, è stata ricavata dalla chiusura di una parte del porticato in assenza di titolo abilitativo. Inoltre, si sono riscontrate alcune difformità tra lo stato dei luoghi e quanto regolarmente assentito: il locale soffitta da cui si accede attraverso il pianerottolo intermedio tra piano primo e sottotetto, è stato ricavato in una parte del sottotetto, parte non riportata nel progetto regolarmente assentito in cui è presente un lavatoio, così come la piccola porzione di sottotetto con altezza media di circo 1,90 ml, adibito a locale di sgombero con accesso dal terrazzo. Nel giardino, lungo il lato est è presente una piccola struttura, probabilmente utilizzata a legnaia, con copertura in cemento amianto priva di titolo abilitativo, a cui non è stato possibile accedere. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Villetta ubicata a Mosciano Sant'Angelo (TE) - Via Fonte Murata, 52 Il bene oggetto di stima è una villetta a schiera (unità di testa)a destinazione residenziale sita in Comune di Mosciano Sant'Angelo (TE), frazione Montone, via Fonte Murata n. 52, così costituita: locali ad uso fondaco e garage siti al piano terra, appartamento ubicato al piano primo, piano sottotetto ad uso soffitta, collegati mediante vano scala. Il piano terra si compone di un ingresso, di un piccolo disimpegno, un ampio fondaco, un garage, un bagno, locale di sgombero, e portico con affaccio sull'area verde di pertinenza, oltre ad area esterna di pertinenza ad uso esclusivo. Dal piano terra è possibile avere accesso al locale serbatoio attraverso una rampa di scale con accesso dal sottoscala. Il piano primo risulta composto da soggiorno-pranzo con angolo cucina, tre camere da letto, due bagni oltre a due balconi ad uso dei locali giorno, posti sul fronte est dell edificio. La porzione di sottotetto è composto da due ambienti, più un piccolo bagno con finiture interne, è altre sì presente un ampio terrazzo con accesso dal pianerottolo intermedio tra piano primo e sottotetto. Sono presenti anche due piccoli locali di sgombero, uno con accesso dal vano scala sul pianerottolo intermedio tra piano primo e sottotetto, adibito a lavanderia e l'altro con ingresso dal terrazzo. L intero edificio presenta una forma planimetrica regolare ed ha una copertura a falde in manto di coppi in laterizio; esso è realizzato con struttura in C.A., solai interpiano e di copertura in latero cemento, mentre la tamponatura esterna è composta da tavolato in laterizio intonacato e tinteggiato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 530, Sub. 3, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,40 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Villetta Mosciano Sant'Angelo (TE) - Via Fonte Murata, ,23 mq 780,00 /mq ,40 100, ,40 Valore di stima: ,40 8

9 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Torricella Sicura, li 02/02/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - Nomina CTU N 1 Altri allegati - Giuramento CTU N 1 Altri allegati - Documentazione Catastale N 1 Altri allegati - Individuazione N 1 Altri allegati - Ispezione Ipotecaria N 1 Altri allegati - Provenienza ventennale N 1 Altri allegati - PDC N 1 Certificato di agibilità / abitabilità L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Di Giuseppe Sandra 9