IVA nell edilizia. Recenti novità introdotte dal DL 22 giugno 2012 n. 83 cd. Decreto sviluppo

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1 S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO IVA nell edilizia Recenti novità introdotte dal DL 22 giugno 2012 n. 83 cd. Decreto sviluppo Stefano Maffi (Commissione Diritto Tributario Nazionale ODCEC Milano) Giovedì 18 Ottobre Sala Orlando, C.so Venezia n Milano

2 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario 2

3 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario Nell ambito del graduale processo di adeguamento alla sesta direttiva comunitaria n. 77/388/CEE del 17 maggio 1977 (ora rifusa nella direttiva recast n. 2006/112/CE), alcuni interventi legislativi hanno caratterizzato la fiscalità indiretta degli immobili: il D.L. 20 giugno 1996 n. 323 (Decreto Prodi) il D.L. 4 luglio 2006 n. 223 (Decreto Visco-Bersani) la L. 24 dicembre 2007, n. 244 (Legge finanziaria 2008) la L. 13 dicembre 2010, n. 220 (Legge di stabilità 2011) il D.L. 24 gennaio 2012 n. 1 (Decreto liberalizzazioni) il D.L. 22 giugno 2012 n. 83 (Decreto svilupppo) 3

4 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le locazioni Direttiva 2006/112/CE Art. 135, paragrafo 1, lett. L) previsione per le locazioni di beni immobili di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione Area di esenzione Area di imponibilità 4

5 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le locazioni Direttiva 2006/112/CE Art. 135, paragrafo 2, lett. a): le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe (case vacanze) sono escluse dalla previsione di esenzione senza il diritto alla detrazione (C.M. 12/E 1 marzo 2007 R.M. 10 agosto 2004 n. 117/E - cfr. R.M. 23 febbraio 2012 per detrazione IVA) Area di esenzione Art. 135, paragrafo 1, lett. L) previsione per le locazioni di beni immobili di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione Area di imponibilità 5

6 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le locazioni Direttiva 2006/112/CE Art. 135, paragrafo 2, lett. a): le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe (case vacanze) sono escluse dalla previsione di esenzione senza il diritto alla detrazione Art. 135, paragrafo 2, ultimo periodo: gli Stati membri possono stabilire ulteriori esclusioni dall ambito di applicazione del generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione delle locazioni di immobili Area di esenzione Art. 135, paragrafo 1, lett. L) previsione per le locazioni di beni immobili di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione Area di imponibilità 6

7 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le locazioni Direttiva 2006/112/CE Art. 135, paragrafo 2, lett. a): le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe (case vacanze) sono escluse dalla previsione di esenzione senza il diritto alla detrazione Art. 135, paragrafo 2, ultimo periodo: gli Stati membri possono stabilire ulteriori esclusioni dall ambito di applicazione del generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione delle locazioni di immobili Art. 137, paragrafo 1, lett. d): gli Stati membri possono accordare ai loro soggetti passivi il diritto di opzione per l imposizione per la locazione di beni immobili Area di esenzione Art. 135, paragrafo 1, lett. L) previsione per le locazioni di beni immobili di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione Area di imponibilità 7

8 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario definizioni fabbricati abitativi e fabbricati strumentali che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione (C.M. 4 agosto 2006 n. 27/E) fabbricati ultimati (C.M. 1 marzo 2007 n. 12/E) pertinenze (C.M. 1 marzo 2007 n. 12/E) imprese costruttrici e di ripristino degli stessi immobili (circ. 2 agosto 1973 Direzione generale tasse e imposte indirette sugli affari n. 45 C.M. 11 luglio 1996 n. 182/E C.M. 4 agosto 2006 n. 27/E ; cfr. C.M. 16 febbraio 2007, n. 11 per coordinamento L. 457/1978 con D.P.R. n. 380/2001) alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008) 8

9 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 9

10 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni di durata non inferiore a quattro anni effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l OPZIONE per l'imposizione 10

11 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni di durata non inferiore a quattro anni effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l OPZIONE per l'imposizione 2^ eccezione: locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l OPZIONE per l'imposizione, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile

12 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 12

13 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 13

14 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 2^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni 14

15 Regime IVA delle locazioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 2^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni 3^ eccezione: locazioni con espressa manifestazione nel contratto di locazione per l OPZIONE IVA da parte del locatore 15

16 Regime IVA delle locazioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 16

17 Regime IVA delle locazioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l OPZIONE per l'imposizione 17

18 Regime IVA delle locazioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l OPZIONE per l'imposizione 2^ eccezione: locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l OPZIONE per l'imposizione, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile

19 Regime IVA delle locazioni - post DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 2^ eccezione: locazioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni 3^ eccezione: locazioni con espressa manifestazione nel contratto di locazione per l OPZIONE IVA da parte del locatore 19

20 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le cessioni Direttiva 2006/112/CE Criteri distintivi delle cessioni art. 12: Cessioni effettuate anteriormente alla prima occupazione (art. 12, paragrafo 1, lett a)) O varianti la cui applicazione è rimessa agli Stati membri: 1. cessioni di fabbricati effettuate entro il periodo che intercorre tra la data di completamento dell edificio e la data della prima cessione purché tale periodo non superi i cinque anni (art. 12, paragrafo 2) 2. Cessioni effettuate anteriormente il periodo che intercorre tra la data di prima occupazione e la data della successiva cessione purché tale periodo non superi i due anni (art. 12, paragrafo 2) 20

21 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le cessioni Direttiva 2006/112/CE Art. 135, paragrafo 1, lett. J) previsione per le cessioni di fabbricati diversi da quelli di cui all art. 12, paragrafo 1, lett a) - o di sue varianti - di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione Area di esenzione Area di imponibilità 21

22 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le cessioni Direttiva 2006/112/CE Art. 137, paragrafo 1, lett. b): gli Stati membri possono accordare ai soggetti passivi il diritto di OPTARE per l imposizione Area di esenzione Art. 135, paragrafo 1, lett. J) previsione per le cessioni di fabbricati diversi da quelli di cui all art. 12, paragrafo 1, lett a) o sue varianti - di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione Area di imponibilità 22

23 Evoluzione della normativa interna nell ambito del contesto comunitario le cessioni Direttiva 2006/112/CE Area di esenzione Area di imponibilità Art. 137, paragrafo 1, lett. b): gli Stati membri possono accordare ai soggetti passivi il diritto di OPTARE per l imposizione Art. 135, paragrafo 1, lett. J) previsione per le cessioni di fabbricati diversi da quelli di cui all art. 12, paragrafo 1, lett a) o sue varianti - di un generale regime di esenzione senza il diritto alla detrazione 23 Art. 199, paragrafo 1, lett c): per le cessioni di beni immobili imponibili IVA per OPZIONE, gli Stati membri possono stabilire che il debitore d imposta sia il cessionario (inversione contabile) Cfr Circ. 9 novembre 2007 ASSONIME n. 71 Decisione Consiglio UE 30 marzo 2004

24 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 24

25 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 25

26 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 2^ eccezione: su OPZIONE del venditore cessioni di fabbricati locati per un periodo non inferiore ai 4 anni in attuazione di PERC (piani di edilizia residenziale convenzionata) 26

27 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 2^ eccezione: su OPZIONE del venditore cessioni di fabbricati locati per un periodo non inferiore ai 4 anni in attuazione di PERC (piani di edilizia residenziale convenzionata) 3^ eccezione: su OPZIONE del venditore cessioni di fabbricati destinati ad Housing sociale (DM 22/04/2008) 27

28 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8-ter) Regime normale: Esenzione IVA 28

29 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8-ter) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino degli stessi entro 4 ANNI dall ultimazione della costruzione o dei lavori. 29

30 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8-ter) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino degli stessi entro 4 ANNI dall ultimazione della costruzione o dei lavori. 2^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 30

31 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8-ter) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino degli stessi entro 4 ANNI dall ultimazione della costruzione o dei lavori. 2^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 3^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni 31

32 Regime IVA delle cessioni - ante DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8-ter) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino degli stessi entro 4 ANNI dall ultimazione della costruzione o dei lavori. 2^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 3^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni 4^ eccezione: cessioni per le quali il cedente abbia OPTATO in atto perr l imposizione IVA 32

33 Regime IVA delle cessioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 33

34 Regime IVA delle cessioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 34

35 Regime IVA delle cessioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 2^ eccezione: su OPZIONE del venditore cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, oltre 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 35

36 Regime IVA delle cessioni - post DL Sviluppo Fabbricato abitativo (cat. A escluso A/10) Art. 10, co. 1, n. 8-bis) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 2^ eccezione: su OPZIONE del venditore cessioni effettuate da parte dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, oltre 5 anni dall ultimazione della costruzione o dei lavori 3^ eccezione: su OPZIONE del venditore cessioni di fabbricati destinati ad Housing sociale (DM 22/04/2008) NB: anche da parte di imprese non costruttrici o di rispristino degli stessi. 36

37 Regime IVA delle cessioni - post DL Sviluppo Fabbricato strumentale (cat. A/10,B,C,D,E) Art. 10, co. 1, n. 8-ter) Regime normale: Esenzione IVA 1^ eccezione: cessioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino degli stessi entro 5 ANNI dall ultimazione della costruzione o dei lavori. 2^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi di imposta che svolgo in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione in misura <= 25% 3^ eccezione: cessioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di imprese, arti e professioni 4^ eccezione: cessioni per le quali il cedente abbia OPTATO in atto per l imposizione IVA 37

38 Regime IVA delle cessioni - post DL Sviluppo - Conclusioni 1. Ripristinata l IVA per le società immobiliari di costruzione e di ripristino con magazzini a lento rigiro. 2. Sistema più omogeneo: simmetrie tra locazione abitativi e strumentali (IVA solo per opzione) e dei tra periodi intercorrenti tra data ultimazione e cessione per abitativi e strumentali. 3. Sistema nel complesso più snello e maggiormente aderente ai dettami della Direttiva 2006/112/CE. 4. Problema di mancanza di norme transitorie per le opzioni sui contratti di locazione in essere. (cfr. R.M. 4 gennaio 2008, n. 2/E). 38

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