Regime IVA delle transazioni immobiliari - Entrata in vigore del meccanismo del c.d. "reverse charge" a decorrere dal 1 ottobre 2007

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1 Ferroni ~ Bazzola studio legale associato Gentile Cliente, abbiamo pensato di predisporre con cadenze periodiche comunicazioni aventi ad oggetto gli argomenti di diritto tributario, di diritto civile e le scadenze fiscali che regolano la vita dei professionisti e delle imprese. Con questa prima newsletter abbiamo scelto di trattare alcune questioni fiscali in materia immobiliare, in particolare il regime IVA per le transazioni immobiliari in seguito all'entrata in vigore del meccanismo del c.d. reverse charge ed i metodi di valutazione del valore normale dei fabbricati che si ricavano dal provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate Regime IVA delle transazioni immobiliari - Entrata in vigore del meccanismo del c.d. "reverse charge" a decorrere dal 1 ottobre 2007 Il sono entrate in vigore le disposizioni concernenti l'applicazione del meccanismo del c.d. "reverse charge", di cui all'art. 17, comma 7, del DPR n. 633/1972, alle cessioni di fabbricati strumentali assoggettate ad IVA per opzione. Ecco un sintetico riepilogo della disciplina IVA applicabile alle transazioni immobiliari poste in essere da soggetti passivi IVA a decorrere da tale data. CESSIONI IMMOBILIARI: Riferimento Normativo (DPR n. 633/1972) Tipologia di transazione Regime IVA 1 Art. 2, c. 3, lett. c) Cessioni di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria 2 Art. 16 Cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria Fuori campo IVA 3 Art undecies) 4 Art. 16 Art. 10, c. 1, n. 8-bis) 127- Cessioni di fabbricati (sia abitativi che strumentali) in costruzione o in corso di ristrutturazioni della costruzione o dell'intervento (esclusi i fabbricati in costruzione o in corso di IVA con aliquota 4%, 10% o 20% IVA con aliquota 4%, 10% o 20%

2 Undecies ristrutturazione) 127- quinquiesdecies 5 Art. 16 Art. 10, c. 1, n. 8-bis) 127- Undecies 127- quinquiesdecies della costruzione o dell'intervento, purchè entro tale termine siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di un programma di edilizia residenziale convenzionata IVA con aliquota 4% o 10% 6 Art. 10, c. 1, n. 8-bis) fabbricati abitativi diverse da quelle di cui ai n Art. 16 a) della costruzione o dell'intervento (esclusi i fabbricati in costruzione o in corso di ristrutturazione 8 Art. 16 b) fabbricati strumentali effettuate nei confronti dei soggetti passivi IVA che svolgono in via esclusiva e prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione di imposto in percentuale pari o inferiore al 25% 9 Art. 16 c) fabbricati strumentali effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni 10 Art. 16 d) fabbricati strumentali diverse da quelle di cui ai n per le quali il cedente abbia optato per l'assoggettamento ad IVA nel relativo atto Reverse charge 11 Art. 10, c. 1 n. 8-ter) fabbricati strumentali diverse da quelle di cui ai n LOCAZIONI IMMOBILIARI:

3 Riferimento Tipologia Regime IVA Normativo di transazione (DPR n. 633/1972) 12 Art. 10, c. 1 n. 8) Locazioni di terreni agricoli e di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria 13 Art. 16 Locazioni di aree destinate a parcheggio di veicoli o per le quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria 14 Art. 16 Tabella A, parte III, n. 127-duodevices) Locazioni di fabbricati abitativi effettuate, in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese della costruzione o dell'intervento, e a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a quattro anni IVA con aliquota 10% 15 Locazioni di fabbricati abitativi diverse da quelle di cui al n. 14 della presente tabella Esenzione da IVA. 16 Art. 16 effettuate nei confronti dei soggetti passivi IVA che svolgono in via esclusiva e prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione di imposto in percentuale pari o inferiore al 25% 17 Art. 16 effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni 18 Art. 16 diverse da quelle di cui ai n per le quali il cedente abbia optato per l'assoggettamento ad IVA nel relativo atto 19 diverse da quelle di cui ai n Esenzione da IVA * * * * * I criteri per la determinazione del "valore normale " dei fabbricati

4 Premessa In G.U. n. 182 del 7 agosto 2007 è stato pubblicato il provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate del 27 luglio Per effetto di tale provvedimento gli operatori economici entrano finalmente in possesso di uno strumento sufficientemente orientativo ai fini della determinazione del "valore normale" dei fabbricati. Ciò assume rilevanza a) sia per le imposte sul reddito (art. 39, comma 1, lett. d), D.P.R. n. 600/1973), sia per l'iva (art. 54 D.P.R. n. 633/1972), sia per le imposte d'atto (art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131/1986) e delle eventuali rettifiche di valore, con i conseguenti recuperi a tassazione da parte dell'amministrazione Finanziaria, mentre appaiono evidenti i vantaggi in termini di "certezza del diritto". Il provvedimento del 27 luglio 2007 La procedura di determinazione del "valore normale" inizia con la verifica delle quotazioni OMI assegnate all'immobile di cui si tratta. Ai fini di tale verifica può essere utile l'accesso al sito internet dell'agenzia del Territorio, attraverso il quale è possibile consultare la banca dati OMI delle quotazioni immobiliari. Tali quotazioni sono espresse in /m, e sono indicate in un valore MINIMO e in un valore MASSIMO. E'utile ricordare che tali valori devono risultare riferibili all'epoca in cui il trasferimento si perfeziona, oppure ad un momento precedente qualora si fornisca la prova, mediante atto avente data certa, della pattuizione del prezzo in tale momento. A tal fine appare utile provvedere alla "precostituzione" delle condizioni idonee a fornire detta prova, ad esempio attraverso la registrazione del contratto preliminare. Una volta ricavato il valore della quotazione OMI, le modalità di determinazione del "valore normale" differiscono a seconda che si tratti di: - FABBRICATI AD USO RESIDENZIALE In tal caso, al fine di adeguare i criteri di determinazione alle caratteristiche del fabbricato, occorre considerare anche le specifiche dimensioni dell'immobile e la sua collocazione all'interno dello stabile (livello del piano). Il "valore normale" dell'immobile corrisponde al prodotto tra la quotazione così ottenuta ed adeguata e la superficie espressa in mq, dato ricavabile dal certificato catastale. - FABBRICATI AD USO NON RESIDENZIALE In tal caso il "valore normale" si ricava dalla media tra il valore minimo ed il valore massimo indicato dall'omi, considerando lo stato conservativo "normale". Non si considerano, pertanto, i coefficienti relativi alle dimensioni dell'immobile e alla specifica collocazione. Anche in tal caso il "valore normale" è dato dal prodotto della quotazione così ottenuta e la superficie del fabbricato. L'Ufficio può, in ogni caso, ulteriormente adeguare alle caratteristiche dell'immobile le risultanze di tali operazioni "automatiche" attraverso il ricorso ad altri elementi o informazioni di cui sia in possesso. Il contribuente, in ogni caso, ha la possibilità di contestare le determinazioni dell'amministrazione tramite idonea prova contraria, volta a giustificare le ragioni del discostamento del prezzo pattuito dal valore presunto. Resta ferma, inoltre, la possibilità di contestazione alla correttezza del calcolo effettuato dall'ufficio, sia sotto il profilo dei meri errori aritmetici sia sotto quello dell'errata interpretazione dell'atto (es. tempo di perfezionamento della pattuizione del prezzo). * * * * * SCADENZE: * TARSU - Presentazione denuncia *

5 IVA - Contribuenti minimi in franchigia - Comunicazione dei corrispettivi * REGISTRO - Contratti di locazione ed affitto di beni immobili - versamento imposta * ACCONTI DI IMPOSTA - Soggetti IRES - Imposte sui redditi ed IRAP - seconda o unica rata - versamento IVA - adempimenti di fine mese IMPOSTE SUI REDDITI - variazione del reddito dominicale ed agrario - denuncia IMPOSTA COMUNALE SULLA PUBBLICITA' - pagamento annuale o denuncia di cessazione TASSE AUTOMOBILISTICHE - rinnovo TELEVISIONE - canone annuo - versamento * IVA - dichiarazione annuale relativa al 2007 (fino al 31.07) - contribuenti diversi da quelli tenuti alla presentazione della dichiarazione unificata annuale - istanza di rimborso del credito - presentazione (A cura di avv. Andrea Daconto) Se non desiderate ricevere questa newsletter, Vi preghiamo di mandare una di richiesta di cancellazione al seguente indirizzo: segreteria@ferroni-bazzola.it