Le locazioni a uso abitativo

Transcript

1 e locazioni a uso abitativo di GIANFRANO DI RAGO a disciplina delle locazioni a uso abitativo risulta dalla stratificazione di più norme che si sono succedute nel tempo (codice civile e leggi speciali), in parte derogabili dai contraenti, e dipende molto anche dalle finalità e dalle modalità del godimento dell immobile (si pensi ai contratti transitori, a quelli per gli studenti universitari e a quelli turistici). Di qui l esigenza di chiarire più nello specifico caratteristiche e peculiarità di questa particolare tipologia contrattuale. 1. Il contratto di locazione in generale. a locazione trova la sua disciplina generale negli articoli 1571 e seguenti del codice civile. ome è noto, si tratta del contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far utilizzare a un altro soggetto (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo e a fronte di un determinato corrispettivo (canone). Nelle pagine che seguono si farà comunque riferimento ai soli beni immobili e alla legislazione speciale che si è occupata di disciplinare i contratti a uso abitativo. a locazione è un contratto consensuale, che quindi si perfeziona con il semplice accordo delle parti, di modo che la consegna del bene non rientra nella fase formativa del rapporto negoziale, ma costituisce il primo e ineliminabile obbligo del locatore, obbligo 7 Settembre 2015 che condiziona la nascita di oneri e responsabilità ulteriori, nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento. a locazione è poi un contratto a prestazioni corrispettive, poiché l obbligazione assunta dal locatore di consegnare un bene in godimento trova la sua causa nel corrispondente obbligo del conduttore di pagare un corrispettivo (canone). Generalmente la persona del locatore coincide con quella del proprietario e/o dell usufruttuario dell immobile. Tuttavia conviene tenere a mente il fatto che la giurisprudenza ammette pacificamente il fatto che per stipulare un valido contratto di locazione non sia necessario essere titolare di un diritto reale sul bene, in quanto il contratto di locazione ha natura personale. Di conseguenza è sufficiente che il locatore abbia una legittima disponibilità giuridica dell immobile, mentre non basta quella di mero fatto. a qualità di conduttore compete invece a colui che ha stipulato il contratto, mentre i componenti del nucleo familiare, anche se ammessi al godimento dell immobile locato, non sono considerati soggetti del rapporto locatizio, sicché tra questi e il locatore non si crea alcun tipo di relazione giuridica diretta che comporti l acquisto di diritti o l assunzione di obblighi (salvo quanto si dirà più nello specifico per le locazioni di immobili urbani a uso abitativo).

2 E OAZIONI A USO ABITATIVO 2 Nell ambito della locazione di immobili occorre quindi distinguere tra le seguenti categorie, ognuna delle quali è disciplinata in maniera peculiare per quanto riguarda alcuni aspetti caratteristici (in particolar modo la durata del contratto e la misura del canone): - locazione di immobili urbani a uso abitativo (che rappresenta l ipotesi più ricorrente e della quale ci si occuperà nelle pagine che seguono); - locazione di immobili a uso non abitativo (bensì destinati a uso commerciale, professionale, ricreativo o anche per il ricovero delle autovetture, laddove il box non sia di pertinenza di un immobile locato a uso abitativo); - locazione di immobili non urbani; - locazione di beni produttivi (ad esempio un capannone industriale attrezzato o un terreno agricolo), nel qual caso si parla più propriamente di affitto (termine che, invece, nella pratica comune, viene il più delle volte utilizzato proprio per indicare la locazione di immobili urbani a uso abitativo). Nella disciplina generale dettata dal codice civile (che, come si vedrà a breve, su alcuni punti risulta del tutto inapplicabile agli immobili urbani a uso abitativo), il contratto di locazione può essere stipulato a tempo determinato o indeterminato (e in questo secondo caso le parti possono recedere in qualsiasi momento comunicando all altra un congruo preavviso) e la misura del canone può essere liberamente stabilita dai contraenti. Quanto alla forma del contratto, generalmente libera, il codice civile pretende l atto scritto per la stipula dei contratti di locazione di beni immobili di durata superiore ai nove anni (art. 1350, comma 1, n. 8) e nel caso in cui il bene venga concesso in locazione dall usufruttuario (in questo caso, ai fini dell opponibilità al nudo proprietario, è infatti necessario che il contratto risulti da atto pubblico o da scrittura privata avente data certa anteriore alla data di cessazione dell usufrutto). Su questi e su altri specifici aspetti, come anticipato più volte, la legislazione speciale successiva al codice civile ha introdotto numerose modifiche a tutela dei conduttori di immobili urbani a uso abitativo. Prima di concentrarsi su queste differenze è però utile illustrare la disciplina generale codicistica che, salvo quanto si dirà più avanti, si applica a tutti i contratti di locazione, salvo che siano le parti stesse a inserire nell atto delle clausole di contenuto difforme. E DIVERSE FORME DI OAZIONE DI IMMOBII ocazione di immobili urbani a uso abitativo ocazione di immobili a uso non abitativo (bensì destinati a uso commerciale, professionale, ricreativo o anche per il ricovero delle autovetture, laddove il box non sia di pertinenza di un immobile locato a uso abitativo) ocazione di immobili non urbani ocazione di beni produttivi (ad esempio un capannone industriale attrezzato o un terreno agricolo), nel qual caso si parla più propriamente di affi tto 2. e obbligazioni del locatore ome anticipato, la stipula del contratto di locazione di un immobile a uso abitativo impone alle parti l adempimento di una serie di obblighi. Per quanto riguarda il locatore, questi è infatti tenuto a osservare quanto segue: consegnare al conduttore l immobile locato in buono stato di manutenzione; mantenere l immobile in stato da servire all uso abitativo; garantire il pacifico godimento durante la locazione. A carico del locatore si prospetta poi anche l obbligo di comunicare, entro 48 ore, all Autorità locale di pubblica sicurezza, l avvenuta cessione del godimento di un immobile in uso esclusivo, indicando le generalità della persona che assume la disponibilità del bene. a prima delle obbligazioni consiste quindi nel consegnare al conduttore l immobile unitamente agli accessori pattuiti e a quelle pertinenze che abbiano una destinazione strumentale ai fini dell utilizzo del medesimo come abitazione. obbligo di mantenere il bene locato in stato da servire all uso convenuto implica l intervento del locatore a provvedere tempestivamente a tutte le riparazioni necessarie alla conservazione del medesimo nello stesso stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto e a quelle connesse, ovviamente, alla destinazione abitativa dell immobile. Detta previsione non opera, tuttavia, rispetto a quei vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nello stato in cui si trovava, e salvo che il locatore non abbia assunto l impegno specifico di provvedere alla loro eliminazione. Rimangono a carico del conduttore, invece, le riparazioni di piccola manutenzione, ossia quelle che devono reputarsi conseguenza del normale utilizzo dell immobile a fini abitativi. Il criterio distintivo tra opere di piccola manutenzione e altre tipologie di lavori non è di facile identificazione, ma va ricercato di volta in volta alla stregua dei criteri di destinazione dell immobile, uso concreto dello stesso, modalità di custodia del bene, valore economico delle riparazioni ecc. È utile, a questo proposito, la consultazione della tabella degli oneri accessori elaborata dalle organizzazioni rappresentative della proprietà (onfedilizia) e dell inquilinato (Sunia, Sicet e Uniat), tra l altro aggiornata lo scorso 30 aprile 2014, che può essere utilmente richiamata per relationem dalle parti nella stipula dei contratti di locazione e fungere comunque da criterio di guida in ogni caso di controversia. TABEA ONERI AESSORI Registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia delle entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3)

3 E OAZIONI A USO ABITATIVO OATORE () IMPIANTI O ONDUTTORE () Ascensore e piccole riparazioni Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Adeguamento alle nuove disposizioni di legge onsumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Ispezioni e collaudi Autoclave integrale dell impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) Imposte e tasse di impianto Forza motrice Ricarico pressione del serbatoio Ispezioni, collaudi e lettura contatori Impianti di illuminazione, di videocitofono, di videosorveglianza e speciali dell impianto comune di illuminazione dell impianto comune di illuminazione degli impianti di suoneria e allarme degli impianti di suoneria e allarme dei citofoni e videocitofoni dei citofoni e videocitofoni di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili di impianti di videosorveglianza di impianti di videosorveglianza Impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, produzione di energia da fonti rinnovabili degli impianti Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Pulizia annuale degli impianti e dei fi ltri e messa a riposo stagionale ettura dei contatori Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Impianti sportivi Installazione e manutenzione straordinaria Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) onsumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria Impianto antincendio dell impianto Acquisti degli estintori Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi 3

4 E OAZIONI A USO ABITATIVO 4 Impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi Installazione, sostituzione o potenziamento dell impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di fl usso informativo anche da satellite o via cavo dell impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di fl usso informativo anche da satellite o via cavo PARTI OMUNI Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico grondaie, sifoni e colonne di scarico Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari di tetti e lastrici solari Manutenzione straordinaria della rete di fognatura della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni onsumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni di serrature OATORE () O ONDUTTORE () Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo di attrezzature quali caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali PARTI INTERNE A APPARTAMENTO OATO Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti di pavimenti e rivestimenti di infi ssi, serrande e dell impianto sanitario Rifacimento di chiavi e serrature Tinteggiatura di pareti Sostituzione di vetri di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di fl usso informativo anche da satellite o via cavo OATORE () O ONDUTTORE ()

5 E OAZIONI A USO ABITATIVO PORTIERATO Verniciatura di opere in legno e metallo dell impianto di riscaldamento e condizionamento Manutenzione straordinaria dell impianto di riscaldamento e condizionamento Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi, previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da cnl Materiale per le pulizie Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel cnl della guardiola Manutenzione straordinaria della guardiola PUIZIA Spese per l assunzione dell addetto Trattamento economico dell addetto, compresi contributi previdenziali, e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da cnl Spese per il conferimento dell appalto a ditta Spese per le pulizie appaltate a ditta Materiale per le pulizie Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia OATORE () O ONDUTTORE () 10% 90% 10% 90% 10% 90% OATORE () O ONDUTTORE () dei macchinari per la pulizia Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifi uti Tassa rifi uti o tariffa sostitutiva Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Sacchi per la raccolta dei rifi uti SGOMBERO NEVE Spese relative al servizio, compresi i materiali d uso OATORE () O ONDUTTORE () a materia delle manutenzioni, sia ordinarie che straordinarie, è comunque suscettibile di essere derogata pattiziamente dalle parti con assunzione, ad esempio, dell obbligo di manutenzione assoluta a carico del conduttore. In tal caso quest ultimo dovrà provvedere a tutte le opere necessarie al mantenimento dell immobile in buono stato locativo, nonché a rimuovere i deterioramenti conseguenti all utilizzo del bene. Terza e ultima obbligazione del locatore è quella di garantire il pacifico godimento dell immobile. Il proprietario è tenuto, in particolare, a garantire il conduttore dalle molestie che limitano l uso o il godimento del bene locato e che siano arrecate da soggetti terzi che pretendono di avere dei diritti sul bene stesso. Il locatore deve garantire, altresì, che il bene locato sia immune da vizi. ostituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell art c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se si tratta di vizi eliminabili e anche se gli stessi si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. È da escludersi, pertanto, che possano qualificarsi come vizi della cosa locata quei guasti o quei deterioramenti dovuti alla naturale usura, all effetto del tempo, ovvero ad accadimenti accidentali. esistenza di vizi determina l obbligo del locatore di risarcire al conduttore i danni da essi derivati, ancorché imputabili a terzi, e salvo che il conduttore provi di averne ignorato, senza colpa, l esistenza. Se, da un lato, l ignoranza del locatore circa l esistenza del vizio che pregiudica, in modo apprezzabile, il godimento del bene locato, esime da responsabilità il locatore, non esclude dall altro il diritto del conduttore di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. Se 5

6 E OAZIONI A USO ABITATIVO 6 il locatore ha invece taciuto i vizi della cosa locata, il conduttore può domandare, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del canone, anche il risarcimento del danno per inadempienza contrattuale, atteso che la condotta delle parti deve ispirarsi ai principi comuni di correttezza e buona fede, tanto in fase di preparazione che in fase di esecuzione del contratto medesimo. 3. e obbligazioni del conduttore e obbligazioni del conduttore sono invece disciplinate dall art c.c. e consistono: nel prendere in consegna l immobile e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene secondo l uso dedotto in contratto o secondo l uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze; nel versare il corrispettivo nei termini convenuti; nel restituire l immobile locato nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto e nel rispettare i termini pattuiti per il rilascio ovvero quelli stabiliti dalla legge in relazione alla scadenza o all eventuale risoluzione anticipata. Dal momento della consegna dell immobile viene in rilievo la responsabilità del conduttore per la custodia del medesimo, atteso che il trasferimento a quest ultimo della disponibilità del bene e delle sue pertinenze comporta l esclusione di ogni concreta possibilità di controllo da parte del proprietario-locatore. Aspetto ulteriore dell obbligo di custodia gravante sul conduttore è quello di vigilare sull integrità del bene durante il corso del rapporto locatizio, provvedendo alle riparazioni di piccola manutenzione e al ristoro dei deterioramenti connessi alla normale utilizzazione del bene. obbligo di usare il bene secondo la destinazione dedotta in contratto e con la diligenza del buon padre di famiglia implica il divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione. Secondo l interpretazione giurisprudenziale il divieto suddetto non va inteso in termini assoluti, dovendo il giudice di merito accertare, piuttosto, se le modifiche apportate dal conduttore alla cosa locata comportino un alterazione dell equilibrio giuridico ed economico del contratto in pregiudizio del locatore. E, in tal caso, concretandosi un ipotesi di abuso nel godimento del bene, sarà il giudice a valutare e apprezzare l importanza dell inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, avendo riguardo, più che all entità obiettiva dell inadempimento, alla sua rilevanza in rapporto all interesse del locatore alla conservazione dell immobile nello stato originario. Quanto ai miglioramenti e alle addizioni, sono all ordine del giorno le vertenze aventi a oggetto le pretese del conduttore sui miglioramenti apportati all immobile o sulle addizioni eseguite in corso di locazione. Fermo restando il divieto di mutamento di destinazione dell immobile, è facoltà del conduttore apportare alla cosa locata quelle migliorie o innovazioni che non mutino la natura e la destinazione pattuita. Per miglioramenti e addizioni si intendono quelle innovazioni e quegli incrementi eseguiti sull immobile locato nel pieno rispetto della struttura del bene stesso. irca i miglioramenti, intesi come interventi sul bene tesi a incrementarne il valore, la capacità di godimento o la produttività, la disciplina dettata dal codice civile esclude il diritto a un indennità in favore del conduttore che abbia apportato detti miglioramenti, salvo che vi sia stato il consenso del locatore, consenso che deve risultare in modo chiaro e inequivoco, a nulla rilevando la mera tolleranza. Anche quando al locatore non compete l indennità per i miglioramenti, l art c.c. prevede al comma 2 la possibilità di compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore con gli incrementi apportati. Quanto alle addizioni, il conduttore che le ha eseguite ha il diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa e salvo che il proprietario preferisca ritenerle. In tal caso al conduttore spetta un indennità pari alla minor somma tra l importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa, il valore delle stesse può compensare i deterioramenti verificatisi senza colpa grave del conduttore. a facoltà del conduttore di adattare l immobile per soddisfare al meglio i propri bisogni trova, dunque, i suoi limiti nel divieto di alterarne la struttura originaria o di variarne la destinazione, nonché nel corrispondente interesse del locatore a ripristinare, alla scadenza del contratto, la situazione di fatto dell immobile locato. Altra obbligazione del conduttore è poi quella del pagamento del canone e degli oneri accessori della locazione (si veda la precedente tabella). Il conduttore non può sottrarsi all obbligo di versare il canone, né decidere unilateralmente la misura di esso da corrispondersi nei casi di riduzione o diminuzione del godimento del bene imputabili al locatore. Il conduttore ha però il diritto di subordinare il saldo degli oneri accessori all indicazione specifica delle spese da parte del locatore, con menzione dei criteri di riparto, e alla consultazione della relativa documentazione giustificativa. È quanto prevede l art. 9 della legge n. 392/78 sulle locazioni, che concede all inquilino un termine di 60 giorni per il pagamento del dovuto, proprio allo scopo di rendere possibili le verifiche in questione. Se ne deve pertanto concludere che, ove il locatore non soddisfi la legittima richiesta del conduttore, quest ultimo possa ragionevolmente rifiutarsi di corrispondere gli oneri accessori pretesi dal proprietario. Solitamente nei contratti di locazione è previsto un anticipo forfettario di tali spese da corrispondere unitamente al canone, salvo conguaglio. Ed è appunto in questa sede che il conduttore può pretendere di visionare la documentazione giustificativa degli oneri accessori. Quest ultima, nel caso di unità immobiliare sita in condominio, corrisponde poi al rendiconto della gestione annuale reso ai condomini dall amministratore condominiale (e che il proprietario dell appartamento locato può far visionare al proprio inquilino, limitatamente alla propria posizione, chiedendo eventualmente all amministra-

7 E OAZIONI A USO ABITATIVO tore le relative pezze giustificative). irca i tempi di prescrizione del diritto del locatore a pretendere il pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore, occorre evidenziare come per lungo tempo la giurisprudenza abbia sostenuto la vigenza di una disposizione speciale (art. 6 della legge n. 841/73, ritenuto non espressamente abrogato dalla successiva legge n. 392/78) che fissava tale termine in due anni, quindi derogando in peius per il proprietario al termine ordinario quinquennale di cui all art c.c. Da ultimo, però, l intera legge n. 841/73 è stata abrogata dal dl n. 112/2008, convertito con modificazioni dalla legge n. 133/2008, che ha quindi reso nuovamente applicabile il termine di cinque anni previsto dalla citata disposizione del codice civile. art c.c. prevede, infine, l obbligo del conduttore di restituire l immobile al locatore nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall uso del bene in conformità del contratto e salvo deterioramenti dovuti a vetustà. In via di principio si presume che il conduttore abbia ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, a meno che le parti non abbiano proceduto a una dettagliata descrizione del bene prima della sua consegna, nel qual caso viene meno la presunzione della consegna in buono stato. E OBBIGAZIONI DEE PARTI E OBBIGAZIONI DE OATORE... E QUEE DE ONDUTTORE Prendere in consegna l immobile e osservare la diligenza onsegnare al conduttore del buon padre di fa- l immobile miglia nel servirsene locato in buono stato di manutenzione secondo l uso dedotto in contratto o secondo l uso che può altrimenti desumersi dalle circostanze Mantenere l immobile in stato da servire all uso abitativo Garantire il pacifi co godimento durante la locazione Versare il corrispettivo nei termini convenuti Restituire l immobile locato nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto e nel rispettare i termini pattuiti per il rilascio ovvero quelli stabiliti dalla legge in relazione alla scadenza o all eventuale risoluzione anticipata 4. e leggi speciali in materia di locazione di immobili urbani a uso abitativo Illustrati in via generale gli obblighi delle parti del contratto di locazione, si possono quindi passare in rassegna le disposizioni intervenute con le leggi speciali che si sono succedute in materia di locazioni di immobili urbani a uso abitativo, per poi concentrarsi sugli aspetti più importanti della regolamentazione di detti contratti. Nel 1978, con la legge n. 392, sotto la morsa delle tensioni legate al fenomeno di rapida urbanizzazione verificatosi in quegli anni, nonché del continuo esodo verso i grossi centri urbani, il legislatore si è preoccupato di rendere più accessibile il bene casa, intervenendo sulla relativa normativa, ponendo una serie di vincoli e, soprattutto, definendo una procedura di determinazione del canone di locazione indipendente dal mercato e dai valori immobiliari e intervenendo anche sulla durata del contratto. Il regime vincolato introdotto con la legge n. 392/78 è stato in parte superato con la successiva legge n. 359/92, che ha liberalizzato alcuni aspetti della locazione degli immobili urbani a uso abitativo, prevedendo la possibilità per le parti di stipulare c.d. patti in deroga a quanto previsto dalla legge sull equo canone. Scopo della normativa in questione, recante varie misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica, è stato però essenzialmente quello di consentire all amministrazione finanziaria di venire a conoscenza di nuovi cespiti da sottoporre a tassazione, visto che i patti in deroga si applicavano alle nuove costruzioni a condizione che dal proprietario fossero stati richiesti e ottenuti la licenza di abitabilità e l accatastamento dell immobile. Soltanto con la legge n. 431/98 si è arrivati a una nuova disciplina delle locazioni abitative, introducendo la fondamentale distinzione tra contratti a canone libero e contratti a canone concordato, pur rimanendo in vita molte delle disposizioni di cui alla precedente legge n. 392/78. Diversi sono stati gli obiettivi della nuova legge: il primo è stato quello di realizzare una liberalizzazione controllata del settore della locazione ai fini abitativi, dettando a tale scopo un complesso di regole nell ambito delle quali possa inserirsi l autonomia negoziale delle parti riguardo alla definizione di alcuni importanti aspetti del rapporto nonché alla possibilità di scelta fra diverse soluzioni contrattuali, il tutto senza dimenticarsi di predisporre un adeguato e veloce sistema di recupero dell immobile locato al termine del contratto. Il secondo è stato invece quello del riordino della materia locatizia secondo principi razionali e sistematici messi in moto attraverso l abrogazione della vecchia normativa ovvero attraverso la salvaguardia di alcune disposizioni della previgente disciplina e non espressamente abrogate. Il terzo, e non certo il meno importante, è stato infine l attuazione di una riforma da lungo attesa sul fronte delle locazioni, sia in ordine alla promozione e alla razionalizzazione del mercato della costituzione di rapporti di godimento primario sui beni immobili, sia in ordine alla previsione di misure di carattere sociale volte a sostenere le categorie di inquilini che versavano in condizioni economiche disagiate. 5. a forma del contratto di locazione a uso abitativo a prescrizione relativa alla forma del contratto 7

8 E OAZIONI A USO ABITATIVO 8 di locazione a uso abitativo assume rilevanza sia da un punto di vista sostanziale, per ragioni legate al principio di trasparenza dei negozi, sia da un punto di vista pratico, per ragioni di controllo sulla regolarità fiscale dei medesimi (l introduzione dell obbligo della forma scritta, come detto, costituisce già un evidente eccezione al principio di libertà di forma di cui al codice civile: ai sensi dell art. 1350, n. 9, c.c., infatti, è necessaria la forma scritta per i soli contratti di locazione di immobili di durata ultrannovennale). a disciplina legislativa non vincolistica di cui alla legge n. 431/98 ha quindi fissato i seguenti principi: a) primo fra tutti, la necessità della forma scritta ad substantiam per la stipula di validi contratti di locazione; b) quindi la regola per cui nei contratti liberi il canone dovuto dal conduttore è solo quello risultante da contratto scritto e registrato; c) infine l onere di regolarità fiscale per fare eseguire il provvedimento di rilascio dell immobile in caso di sfratto. a questione della forma scritta e della successiva registrazione ai fini fiscali del contratto di locazione ha quindi subito ulteriori interventi normativi che hanno nel tempo reso poco chiara la relativa disciplina. Infatti con il comma 346 dell art. 1 della Finanziaria 2005 è stato disposto che i contratti di locazione di immobili sono nulli se, quando vi sia obbligo di registrazione, gli stessi non siano registrati (sulla legittimità di questa pesante sanzione introdotta dal legislatore sono stati però sollevati numerosi dubbi in dottrina e in giurisprudenza). a registrazione del contratto di locazione, secondo quanto previsto dalla normativa, può avvenire sul corrispettivo pattuito per l intera durata del contratto ovvero annualmente sull ammontare del canone relativo a ciascun anno. Successivamente il comma 8 dell art. 3 del dlgs n. 23/2011 (che ha introdotto la c.d. cedolare secca, ovvero una modalità alternativa di versamento dei tributi dovuti in relazione ai redditi da locazione) ha stabilito, per il caso di registrazione tardiva, tre distinte conseguenze sanzionatorie a carico del locatore: a) durata del rapporto contrattuale stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione volontaria o d ufficio (regolarizzazione); b) applicazione, alla scadenza del contratto calcolata a partire dall effettiva registrazione, della disciplina di cui all art. 2, comma 1, della legge n. 431/98 (con possibilità per il locatore di opporsi al rinnovo solo per gli specifici motivi di cui all art. 3 della medesima legge); c) riduzione del canone annuo, sempre a decorrere dalla registrazione tardiva, in misura pari al triplo della rendita catastale. Da ultimo in materia è però intervenuta la orte costituzionale che, con sentenza n. 50 del 14/03/2014, ha dichiarato illegittima per eccesso di delega la predetta disposizione normativa, di fatto ingenerando nuovi dubbi per i proprietari e i conduttori. 6. I contratti a canone libero In questa tipologia di contratti, sicuramente quella più diffusa, la determinazione del canone è rimessa alla libera contrattazione delle parti e la durata non può essere inferiore ai quattro anni, con rinnovo automatico del rapporto per altri quattro anni, salvo disdetta da parte del locatore. a) a durata del contratto. Una volta decorso il periodo di locazione obbligatoria, pari come detto a un quadriennio, il contratto si rinnova di diritto per un periodo di altri quattro anni, salvo i casi, espressamente previsti dalla legge, in cui il locatore intenda mutare la destinazione dell immobile ovvero procedere alla vendita (oppure sia il conduttore a dare la disdetta). I casi nei quali il locatore, con preavviso di almeno sei mesi, può impedire il rinnovo automatico alla prima scadenza quadriennale sono disciplinati dall art. 3 della legge. n. 431/98 e sono tassativamente soltanto i seguenti: il locatore intende destinare l immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; il locatore, sia esso persona giuridica, società, ente pubblico o comunque ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l immobile all esercizio di attività dirette al perseguimento degli interessi predetti, offrendo, all uopo, al conduttore, altro immobile idoneo di cui il locatore abbia la disponibilità; il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune; l immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili; l immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l integrale ristrutturazione, ovvero si intende operarne la demolizione o la trasformazione radicale per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge per le quali è indispensabile lo sgombero dell immobile; quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuamente l immobile senza giustificato motivo; il locatore intende vendere l immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito ad abitazione propria. In tal caso al conduttore la legge riconosce il diritto di prelazione. Alla seconda scadenza contrattuale, e cioè decorsi otto anni dall inizio della locazione, le parti hanno invece il diritto di attivare la procedura di rinnovo, anche a nuove condizioni, ovvero rinunciarvi previa comunicazione mediante lettera raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazione formale, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni e per un medesimo periodo di tempo. In mancanza di risposta alla comunicazione di ri-

9 E OAZIONI A USO ABITATIVO nuncia al rinnovo, il contratto s intende scaduto a far data dalla cessazione del rapporto. Per quanto riguarda il recesso del conduttore nel corso della locazione, questi, se ricorrono gravi motivi, può invece dare la disdetta in qualsiasi momento previa comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Se il locatore ha riacquistato la disponibilità dell alloggio mediante l esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, questi è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio e non lo abbia adibito, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento in misura non inferiore a 36 mensilità dell ultimo canone percepito. Un altro aspetto meritevole di attenzione è quello relativo al diritto di prelazione che viene riconosciuto al conduttore in alcuni casi di diniego del rinnovo, e cioè quando il proprietario, terminati i lavori, conceda nuovamente l immobile in locazione. a prelazione va chiaramente riferita alla locazione e non all acquisto dell immobile. Detto diritto è escluso allorché l immobile ristrutturato, ricostruito o sopraelevato venga destinato all uso del locatore oppure alla vendita. on l art. 13 della legge n. 431/98 è stata quindi sancita la nullità di ogni pattuizione con cui si deroghi ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge medesima. I ASI IN UI I OATORE PUÒ DISDETTARE I ONTRATTO a) Quando il locatore intenda destinare l immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei fi gli o dei parenti entro il secondo grado b) Quando il locatore, sia esso persona giuridica, società, ente pubblico o comunque ente con fi nalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l immobile all esercizio di attività dirette al perseguimento degli interessi predetti, offrendo, all uopo, al conduttore, altro immobile idoneo di cui il locatore abbia la disponibilità c) Quando il locatore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune d) Quando l immobile sia compreso in un edifi cio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili e) Quando l immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l integrale ristrutturazione, ovvero s intenda operare la demolizione o la trasformazione radicale per realizzare nuove costruzioni, ovvero trattandosi di immobile sito all ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguire le quali sia indispensabile lo sgombero dell immobile f) Quando, senza che si sia verifi cata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuamente l immobile senza giustifi cato motivo g) Quando il locatore intenda vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito ad abitazione propria. In tal caso al conduttore la legge riconosce il diritto di prelazione b) ammontare del canone. Mentre la durata del contratto ripropone un parziale atteggiamento vincolistico da parte del legislatore, l individuazione del canone di locazione è invece interamente rimesso alla volontà delle parti. Occorre comunque ricordare che l art. 13 della legge n. 431/98 sanziona con la nullità ogni pattuizione con cui si determini un canone locatizio di importo superiore a quello risultante dal contratto. In tal caso il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell immobile locato, può chiedere al locatore la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore a quanto risultante dal contratto scritto e registrato. c) a sublocazione. Questo e gli altri aspetti del contratto di locazione a uso abitativo che verranno a breve ricordati sono invece stati disciplinati dalla legge n. 392/78 ma, come si anticipava, dette norme sono state fatte salve dalla successiva legge n. 431/98. Per quanto riguarda la sublocazione è quindi previsto (art. 2) che il conduttore non possa sublocare totalmente l immobile né possa cedere a terzi il contro senza il consenso del locatore. Per quanto riguarda la sublocazione parziale dell immobile, invece, essa è generalmente ammessa salvo patto contrario, ovvero salvo che nel contratto di locazione questa facoltà del conduttore sia espressamente esclusa. Il conduttore dovrà però previamente informare il locatore, con lettera raccomandata, dell identità del sub conduttore, della durata del contratto e dei vani sublocati. d) a successione nel contratto. In caso di morte del conduttore (art. 6), gli succedono nel contratto il coniuge (e il convivente more uxorio), gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi. Il contratto proseguirà quindi 9

10 E OAZIONI A USO ABITATIVO nella persona del nuovo conduttore per il periodo di tempo rimanente per legge e il locatore non potrà in alcun modo opporsi a tale successione nel contratto, salvo riuscire a dimostrare in giudizio la mancanza in capo agli eredi e ai parenti e affini del requisito della convivenza abituale. In caso di separazione giudiziale dei coniugi, scioglimento del matrimonio o cessazione dei suoi effetti civili, nel contratto di locazione succede al conduttore l altro coniuge (che non fosse a sua volta già parte del contratto di locazione), a condizione che gli sia stato attribuito giudizialmente (o consensualmente) il diritto di abitare nella casa coniugale. e) Il deposito cauzionale. Il deposito cauzionale (art. 11) non può essere superiore all ammontare di tre mensilità del canone di locazione ed è produttivo di interessi legali che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. 10 UN ESEMPIO DI ONTRATTO DI OAZIONE A ANONE IBERO ONTRATTO DI OAZIONE AD USO ABITATIVO I OATORE Sig.., nato a, il.., residente a.., via.., F.., ONEDE IN OAZIONE A ONDUTTORE Sig., nato a., il, residente a.., via, F, l immobile sito a..., via.., Piano. composto da.. 1. Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro dal al.. e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell art. 3, comma 1, della legge n. 431/98, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Al termine dell eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. a parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione di tale raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione alla fine del primo rinnovo il contratto si intenderà rinnovato tacitamente, per quattro anni, alle medesime condizioni. Successivamente il contratto si rinnoverà di quattro anni in quattro anni, in mancanza di disdetta da recapitare mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. 2. Il conduttore ha facoltà di recedere dal presente contratto, qualora ricorrano giustificati motivi, in qualsiasi momento, previo avviso da recapitarsi a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. 3. immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi ed è vietato il mutamento, a qualsiasi titolo, dell uso pattuito, anche se parziale. 4. Il conduttore potrà/non potrà sublocare o concedere in comodato o consentire a terzi l uso, sotto qualsiasi forma contrattuale parte dell immobile locato, pena la risoluzione del contratto. 5. Il canone annuo di locazione è convenuto in euro.. (.), che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore in n. rate anticipate di euro. (..) ciascuna, scadenti il Sono altresì a carico del conduttore gli oneri accessori e quant altro previsto dalla legge e dalle consuetudini. Il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore, in base alla variazione assoluta in aumento dell indice dei prezzi al consumo accertato dall Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto. (Al contrario, in caso di scelta per l opzione cedolare secca: «Il locatore, per la durata del presente contratto e salvo revoca scritta che si riserva di esercitare in qualsiasi momento, rinuncia espressamente all applicazione degli aggiornamenti del canone e comunica contestualmente al conduttore l opzione per il regime di tassazione della c.d. cedolare secca, restando così esonerato dall obbligo

11 E OAZIONI A USO ABITATIVO di inviare al conduttore analoga comunicazione mediante lettera raccomandata e dall obbligo di corrispondere l imposta di registro»). 6. Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per gli oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento del canone, ovvero il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori, costituirà motivo di risoluzione del contratto. 7. Il conduttore dovrà consentire l accesso all unità immobiliare al locatore e/o al suo amministratore, nonché ai loro incaricati, ove esistano motivate ragioni. 8. Il conduttore dichiara di aver visitato l immobile locatogli e di averlo trovato in buono stato e adatto all uso convenuto e, così, di prenderlo in consegna a ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode del medesimo (oppure:.). Il conduttore si impegna a riconsegnare l unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l ha ricevuta, salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno. (Nel caso di immobile sito in condominio: «Il conduttore si impegna altresì a rispettare le norme del regolamento condominiale, che dichiara di ben conoscere, e a osservare il contenuto delle delibere assembleari»). 9. Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Tutte le eventuali migliorie e addizioni che il conduttore apportasse a seguito del consenso scritto del locatore resteranno acquisite alla proprietà, senza possibilità per il conduttore di chiederne il rimborso durante o al termine della locazione (oppure:.). 10. A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore rilascia al locatore la somma di euro (..), pari a tre mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell unità immobiliare e dell osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Gli interessi che matureranno sul deposito cauzionale saranno restituiti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. 11. (Per gli immobili in condominio) Sono interamente a carico del conduttore le spese condominiali relative alla ordinaria amministrazione, nella cifra di euro ( ) annui, salvo conguaglio, restando a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione. Il conduttore avrà diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione, come pure di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Il pagamento sarà effettuato in quattro rate di euro. (.) ciascuna, contestualmente al pagamento delle rate del canone di locazione. a tassa comunale di smaltimento dei rifiuti solidi urbani è a carico del conduttore e dovrà essere corrisposta direttamente da quest ultimo per l intero periodo della locazione. 12. e spese di bollo per il presente contratto sono a carico del conduttore, così come quelle relative alle singole ricevute di pagamento. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi anticiperà la quota di sua spettanza, pari alla metà. 13. Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto. 14. Il conduttore autorizza il locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione ad adempimenti connessi al rapporto di locazione. 15. Il conduttore dichiara di avere ricevuto copia dell Attestazione della prestazione energetica dell edificio, che viene allegata al presente contratto. 16. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile e della legge n. 431/98 e, comunque, alle norme vigenti e agli usi locali. etto, approvato e sottoscritto, li Il ocatore Il onduttore.. 11

12 E OAZIONI A USO ABITATIVO I contratti a canone agevolato alternativa ai contratti a canone libero è rappresentata dalla possibilità riconosciuta alle parti di stipulare contratti definendo l ammontare del canone, la durata e le altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi stilati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini. utilizzo di questi contratti, se da un lato comporta maggiori vincoli per il locatore dal punto di vista della determinazione del canone, dall altro consente di fruire di benefici di natura fiscale e di altre agevolazioni che possono essere messe in campo dagli enti locali. Anche per i contratti a canone agevolato la durata minima è determinata dalla legge e in questo caso non può essere inferiore a tre anni. a disciplina della scadenza, del rinnovo e del recesso delle parti opera come segue. Alla prima scadenza triennale, se le parti non raggiungono un accordo in ordine al rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni, salvo disdetta del locatore in presenza dei medesimi motivi previsti per la disdetta alla prima scadenza dei contratti a canone libero. Alla scadenza del periodo di proroga biennale è quindi facoltà di ciascuna delle parti contraenti di attivare la procedura relativa al rinnovo del contratto a nuove condizioni ovvero alla rinuncia al rinnovo comunicando all altra parte, almeno sei mesi prima della scadenza, la propria intenzione a mezzo di lettera raccomandata. In mancanza di tale comunicazione il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. e considerazioni già fatte in ordine ai contratti a canone libero valgono anche per le modalità di esercizio della disdetta e per la riconosciuta facoltà di recesso del conduttore in caso di gravi motivi che ostano alla continuazione del rapporto di locazione. ome si è detto la normativa in esame prevede che gli accordi locali vengano definiti fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative nell ambito dell ulteriore cornice normativa prevista a oggi dal decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre Detti accordi territoriali avvengono sotto la regia del comune interessato e, una volta sottoscritti, sono conservati presso i medesimi uffici comunali. In detti accordi il canone effettivo è definito dopo aver previamente individuato (sempre a opera delle parti sociali interessate) aree comunali aventi caratteristiche omogenee, tenendo in considerazione i seguenti elementi: la tipologia dell alloggio; lo stato di manutenzione dell alloggio e dell intero stabile; le pertinenze; la presenza di spazi comuni; la dotazione di servizi tecnici; l eventuale dotazione di mobilio. Il principale ostacolo alla diffusione di questa tipologia di accordi è sempre stato rappresentato dalla minore convenienza per il locatore del canone calmierato rispetto a quelli di mercato. Il problema è poi stato aggravato dal mancato aggiornamento dei canoni medesimi che, in molti casi, sono rimasti ancora quelli espressi in lire. A questo proposito si vuole evidenziare il caso emblematico del comune di Milano, in cui il nuovo accordo sui canoni concordati è stato siglato dalle associazioni di categoria lo scorso 24 giugno 2015, a distanza di 16 anni da quello precedente. Oltre alle agevolazioni fiscali previste dalla legge (il comune di Milano si è impegnato ad applicare a tali immobili un coefficiente Imu dello 0,65%, invece di quello di 0,96% previsto in caso di canone libero), i nuovi canoni concordati si pongono al centro di un articolata serie di interventi messi in campo dall amministrazione comunale allo scopo di affrontare il grave problema del disagio abitativo e della vera e propria esplosione degli sfratti per morosità, dal c.d. fondo salvasfratti (il proprietario che decide di ritirare lo sfratto e di sottoscrivere un contratto a canone concordato viene risarcito delle morosità pregresse fino a 8 mila euro) al c.d. fondo di garanzia (che tutela il locatore che applica canoni concordati da eventuali inadempienze dell inquilino), fino al c.d. contributo ai proprietari (somma una tantum destinata al locatore che passa dai canoni di mercato a quelli concordati e che viene rapportata alla durata residua della locazione). Secondo alcuni calcoli condotti sul nuovo accordo siglato a Milano, che si applichi o meno la cedolare secca, il differenziale tra il canone di mercato e quello agevolato, pur applicando le agevolazioni fiscali, rimane negativo, evidenziando comunque una perdita in termini economici per il proprietario (nell ordine di poco più di mille euro su un canone annuale medio di mercato di 10 mila euro). Tuttavia quanto sopra vale in termini generali e occorre quindi sempre effettuare una comparazione economica caso per caso. Bisogna poi considerare ulteriori elementi che possono pesare sulla scelta della tipologia di canone, vale a dire l attuale difficoltà di individuare conduttori affidabili che accettino il canone richiesto dal proprietario e l elevato rischio della successiva insolvenza dei medesimi. Da questo punto di vista, infatti, il canone agevolato può sicuramente ampliare la platea dei possibili conduttori, ridurre il rischio di una loro successiva insolvenza (sia in ragione del minor ammontare del canone sia per il particolare contesto relazionale nel quale si viene a stipulare il contratto di locazione, anche in virtù dell assistenza prestata alle parti dalle relative associazioni di categoria) e, in quest ultimo caso, consentire alle parti di avvalersi delle misure di sostegno al problema della morosità eventualmente predisposte dal comune e, in ogni caso, di continuare a godere delle agevolazioni fiscali sul canone (anche se non incassato) fino alla convalida giudiziale dello sfratto. 8. I contratti di locazione transitoria Rispetto alle locazioni transitorie, occorre distingue le locazioni aventi esclusivamente scopo turistico - caratterizzate dalla piena libertà di contrattazione sia per quanto riguarda il canone che la durata - e le locazioni destinate a soddisfare esigenze abitative di breve periodo o stipulate dagli studenti universitari. Di questi ultimi contratti si occupa l art. 5 della legge n. 431/98, che a sua volta rinvia a un decreto ministeriale (il già richiamato decreto del ministero delle infrastrutture e dei tra-

13 E OAZIONI A USO ABITATIVO sporti del 30 dicembre 2002). a durata delle locazioni transitorie deve essere ricompresa in un arco di tempo che va da un mese ai diciotto mesi, mentre quella della locazione agli studenti universitari fuori sede deve essere ricompresa fra i sei mesi e i tre anni. Il requisito della transitorietà può riferirsi sia a particolari esigenze del proprietario, sia a particolari esigenze del conduttore. Dette necessità devono, in ogni caso, essere individuate esplicitamente nelle contrattazioni territoriali stipulate tra le organizzazioni sindacali dei proprietari e dei conduttori maggiormente rappresentative. Gli accordi locali in vigore indicano alcuni casi di necessità transitorie: per il locatore: trasferimento temporaneo in un altra città; separazione o divorzio; necessità di destinare a breve l immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori o dei figli; esigenza di utilizzare a breve l immobile per lo svolgimento di un attività senza lasciarlo sfitto nel frattempo ecc.; per il conduttore: necessità di locare temporaneamente l immobile per motivi di lavoro, per ragioni di salute o familiari; separazione o divorzio; espletamento del servizio civile; sfratto eseguito in attesa di trovare un abitazione definitiva; provvedimenti amministrativi di sgombero dall attuale immobile per vari motivi. esigenza di transitorietà, sia del locatore che del conduttore, deve essere espressamente indicata nel contratto di locazione e deve essere corredata da apposita documentazione da allegarsi al contratto. e parti, inoltre, prima della scadenza del termine della locazione stabilito nel contratto, devono confermare il permanere delle esigenze transitorie che avevano giustificato e legittimato la temporaneità della locazione stessa, mediante l invio di una lettera raccomandata. In caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie di cui sopra ovvero nel caso in cui siano venute meno le ragioni e i motivi della temporaneità della locazione, la legge prevede che la durata del contratto venga ricondotta allo schema e alla disciplina del contratto a canone libero. Quanto al canone, questo può essere liberamente pattuito dalle parti senza, però, possibilità di aggiornamento. Sono sottratte alla regola della libera determinazione i canoni dei contratti di natura transitoria relativi agli immobili siti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e atania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia. In tali città è possibile stipulare soltanto contratti con un canone concordato o agevolato, la cui misura è definita dalle parti sociali all interno di fasce di oscillazione per aree omogenee e con la possibilità di prevedere variazioni fino a un massimo del 20% dei relativi valori minimi e massimi del canone. All interno della categoria delle locazioni transitorie è stata quindi introdotta una sottocategoria, rappresentata dalle locazioni stipulate dagli studenti universitari nei comuni in cui operano università o corsi universitari distaccati che abbiano promosso appositi accordi in sede locale per la definizione di contratti-tipo sulla base dei criteri stabiliti dall art. 4, comma 2, della legge n. 431/98. Alla stipula di tali accordi locali partecipano, oltre alle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative e enti non aventi scopo di lucro operanti nel settore. on il menzionato decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002 sono stati specificati i criteri e i requisiti necessari per la stipulazione di questa tipologia di locazione, in particolare è stato previsto che: anche nei comuni sede di corsi di specializzazione, e i nei comuni limitrofi, possono essere stipulati appositi contratti di locazione per studenti universitari; tali contratti possono essere utilizzati solo se il conduttore risulta iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza; la durata della locazione può variare da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni; i contratti possono essere sottoscritti sia del singolo studente sia da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio; i relativi canoni di locazione non possono essere liberamente convenuti, ma sono definiti in conformità dei criteri fissati in sede locale per i contratti a canone concordato; per i c.d. grandi locatori e per gli enti previdenziali il canone è definito sulla base di accordi integrativi, stipulati in base alle stesse regole già esaminate per i contratti a canone concordato posti in essere da detti soggetti. A TIPIZZAZIONE DEE ESIGENZE TRANSITORIE Per il locatore: trasferimento temporaneo in un altra città; separazione o divorzio; necessità di destinare a breve l immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori o dei fi gli; esigenza di utilizzare a breve l immobile per lo svolgimento di un attività senza lasciarlo sfi tto nel frattempo ecc. Per il conduttore: necessità di locare temporaneamente l immobile per motivi di lavoro, per ragioni di salute o familiari; separazione o divorzio; espletamento del servizio civile; sfratto eseguito in attesa di trovare un abitazione defi nitiva; provvedimenti amministrativi di sgombero dall attuale immobile per vari motivi ecc. esigenza di transitorietà, sia del locatore che del conduttore, deve essere espressamente indicata nel contratto di locazione e deve essere corredata da apposita documentazione da allegarsi al medesimo 13

14 E OAZIONI A USO ABITATIVO 9. e altre locazioni a uso abitativo Residuano una serie di ipotesi di contratti di locazione a uso abitativo che non sono disciplinate dalla legge n. 431/98 e, quindi, sono regolate dalle norme più generali del codice civile. Si tratta, nello specifico: delle locazioni di immobili destinati alle vacanze e, quindi, a finalità turistiche; degli immobili classificati catastalmente come immobili di lusso, ville, castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico; degli immobili costituenti beni storici, artistici o culturali. Dette locazioni sono caratterizzate dalla libera terminazione del canone e dei suoi aggiornamenti in virtù del principio della completa autonomia contrattuale delle parti. Il deposito cauzionale può essere previsto al momento della stipulazione del contratto e il relativo importo è determinato liberamente dalle parti. Anche la durata della locazione è stabilita dalle parti e, salvo diverse norme di legge, non può eccedere i 30 anni (art c.c.). a ripartizione delle spese e degli altri oneri distribuiti tra il locatore e il conduttore è disciplinata dalle norme del codice civile le quali, tuttavia, possono essere derogate da un diverso accordo raggiunto dalle parti. a disdetta è automatica. Pertanto, se è stata stabilita una durata della locazione, non è necessaria alcuna comunicazione in proposito da parte del locatore o del conduttore e sempre che le parti non la abbiano espressamente prevista in sede di conclusione del contratto (art c. c.). irca il rinnovo del contratto, l art c.c. stabilisce che la locazione di ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella disponibilità dell immobile o se, trattandosi di locazione senza indicazione della durata, non sia stata comunicata disdetta. In questo caso il contratto continua alle medesime condizioni e la sua durata è stabilita in base alle norme che regolano le locazioni a tempo indeterminato (art c.c.). Per quanto riguarda, in particolare, le locazioni turistiche, i punti principali da ricordare sono i seguenti. I motivi che hanno indotto le parti a locare un appartamento sono le esigenze turistiche, che comprendono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria. Nella prassi distingue ulteriormente tra la locazione turistica lunga (il c.d. contratto casa vacanze) e quella breve (il c.d. contratto weekend). Il conduttore è generalmente posto a conoscenza del fatto che l appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che deve provvedere direttamente al riassetto quotidiano dell abitazione (per evitare che si ricada nella fattispecie dell attività di affittacamere). Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il locatore deve farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell immobile, all Autorità locale di pubblica sicurezza. Se la locazione è effettuata a favore di un cittadino di un paese non appartenente all Unione europea, la comunicazione all Autorità deve invece essere effettuata indipendentemente dalla durata 14 pattuita. Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il contratto deve anche essere registrato, con onere a carico delle parti, ciascuna per la metà. 10. Il contenzioso in materia di locazioni In materia di locazione di immobili sono purtroppo frequenti le controversie relative al rapporto in essere tra le parti. Per la definizione di esse il legislatore ha previsto due diversi tipi di processo: il processo ordinario locatizio e il processo di convalida della licenza per finita locazione o di convalida dello sfratto (per morosità). a) Il procedimento ordinario locatizio. Il primo dei due procedimenti rappresenta il modello ordinario applicabile a tutte le controversie locatizie per le quali è competente inderogabilmente il tribunale del luogo in cui insiste l immobile locato. a relativa disciplina si rinviene nell articolo 447-bis c.p.c. che, nella sua attuale formulazione, affianca alle controversie in materia di locazione di immobili urbani quelle in materia di comodato di immobili urbani, nonché di affitto di azienda. In tale articolo è anche contenuta un elencazione delle norme che regolano il processo del lavoro di cui, a differenza di quelle non richiamate, viene disposta l applicabilità alla materia locatizia. a domanda si propone con ricorso che deve contenere: l indicazione del giudice adito; l indicazione delle parti; la determinazione dell oggetto della domanda; l esposizione dei fatti e degli elementi di diritto sui quali si fonda la domanda nonché le relative conclusioni; l indicazione specifica dei mezzi di prova cui il ricorrente intende avvalersi e, in particolare, dei documenti che intende produrre in giudizio; la sottoscrizione della parte quando essa sta in giudizio personalmente ovvero del difensore munito di valida procura. omessa o insufficiente indicazione dei primi due requisiti determina la nullità dell atto, mentre l insufficienza o l indeterminatezza degli altri elementi può essere sanata dalla costituzione in giudizio del convenuto. epilogo del processo locatizio avviene con la lettura da parte del giudice del dispositivo della sentenza. Quest ultima, munita di motivazione, deve essere depositata in cancelleria entro 15 giorni dalla lettura, ed è immediatamente esecutiva, anche in caso di impugnazione dinanzi alla corte di appello (e a meno che sia da quest ultima espressamente sospesa). b) a procedura per la convalida di licenza o di sfratto. Attraverso il procedimento per la convalida di licenza o di sfratto il locatore può ottenere con una maggiore celerità ed efficacia la libera disponibilità dell immobile locato entro il termine pattuito ovvero la corresponsione del canone stabilito per il godimento del bene. Il procedimento di convalida costituisce, dunque, un procedimento speciale di cognizione caratterizzato dal fatto che, da un punto di vista prettamente strutturale, il processo si svolge secondo le forme e le garanzie proprie del procedimento a cognizione piena solo se il conduttore, contrastando la do-

15 E OAZIONI A USO ABITATIVO manda del locatore, decide di esercitare il diritto di difesa che gli compete. Viceversa, nel caso di acquiescenza del conduttore in ordine alla domanda del locatore, il procedimento si conclude secondo le forme semplificate dell ordinanza di convalida apposta in calce all atto di intimazione. Da un punto di vista funzionale, il ricorso al procedimento sommario risponde comunque a esigenze di economia processuale, poiché una volta appurata la mancanza di contestazione da parte del convenuto sarebbe inutile e dispendioso dar corso a un procedimento ordinario. a licenza presuppone che la scadenza del contratto non si sia ancora verificata, di modo che l intimazione assume il carattere di una condanna in futuro in quanto il locatore viene messo in condizione di ottenere una pronuncia giudiziale dì accertamento della scadenza del rapporto e di condanna al rilascio dell immobile prima della scadenza del relativo contratto e, quindi, prima dell eventuale mancato rilascio del bene da parte del conduttore. In tal caso, inoltre, l atto che introduce il giudizio, assolve a un altra specifica funzione, che è quella di impedire il tacito rinnovo del locazione in essere. on la notifica dell atto, infatti, si produce non solo la chiamata in giudizio del conduttore, ma viene anche impedito il tacito rinnovo del contratto, sempre che la notifica avvenga entro i termini di legge. o sfratto si riferisce, invece, o a una scadenza già maturata o a un inadempimento dell obbligo di corrispondere il canone, inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto. Nel passare a un analisi delle caratteristiche del procedimento speciale, occorre evidenziare come la mancata comparizione in giudizio dell intimato determini la convalida della licenza o dello sfratto, nel senso che la contumacia del convenuto è assimilata a una ammissione, in via legale, dei fatti costitutivi posti dall attore a fondamento del suo diritto e ciò in deroga alle modalità di svolgimento del processo ordinario, ove l attore è sempre tenuto a provare i fatti posti a sostegno delle proprie domande. Anche l intimazione per la convalida ha un contenuto parzialmente diverso rispetto a quello previsto dall art. 163 c.p.c. per la citazione introduttiva del processo ordinario. Ai sensi dell art. 660 c.p.c., infatti, detta intimazione deve contenere assieme all invito a comparire all udienza indicata, l avvertimento che se il convenuto non compare o, pur comparendo, non si oppone, il giudice procederà alla convalida della licenza o dello sfratto. udienza deve essere fissata di modo che sia rispettato il termine dilatorio di comparizione di 20 giorni liberi, termine che, peraltro, non è soggetto alla sospensione feriale (dall 1 al 31 agosto di ogni anno). Quanto alla notifica dell intimazione, per via delle conseguenze negative che possono derivare in capo alla parte intimata dalla mancata comparizione in udienza, il legislatore ha previsto particolari cautele. art. 663 c.p.c prevede in proposito il dovere del giudice di ordinare il rinnovo dell intimazione ove risulti o appaia probabile che l intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire all udienza per caso fortuito o forza maggiore. atto introduttivo non può inoltre essere notificato al domicilio eletto: trattasi di una cautela ulteriore volta a garantire l effettiva conoscenza dell intimazione da parte del convenuto, che viene così messo in condizioni di decidere se e come difendersi all udienza stabilita nell atto di intimazione. udienza di convalida costituisce il fulcro del procedimento di cui si tratta, realizzandosi in tale sede gli effetti tipici del procedimento e cioè l ottenimento di una pronuncia avente efficacia di giudicato costituita dalla convalida, qualora l intimato non compaia o non si opponga oppure, ricorrendone i presupposti, di un titolo esecutivo costituito dall ordinanza di rilascio. Il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto è subordinato, dunque, alla ricorrenza di due presupposti: la presenza dell intimato all udienza fissata nella di citazione e la mancata opposizione da parte di quest ultimo. a convalida costituisce il provvedimento conclusivo del giudizio. Viene emessa dal giudice sulla base dell accertamento dell esistenza di un valido contratto di locazione (e della sua registrazione) e della sussistenza dei requisiti che legittimano il ricorso a tale giudizio. Essa conferma la licenza intimata dal locatore e assume la forma dell ordinanza che viene stesa in calce all atto di intimazione. ordinanza di convalida della licenza per finita locazione o dello sfratto acquista il valore di titolo esecutivo, poiché il giudice appone su di essa una formula esecutiva con la quale si comanda a tutti gli ufficiali giudiziari di dare esecuzione all atto giurisdizionale laddove richiesto, anche con l assistenza della forza pubblica. on lo stesso provvedimento il giudice fissa anche la data di rilascio dell immobile locato. c) a procedura per la convalida dello sfratto per morosità. ome detto, l obbligo principale del conduttore è quello di corrispondere al locatore il pagamento dei canoni alle scadenze pattuite. In proposito l art. 5 della legge n. 392/78 stabilisce che rappresenta motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento del canone quando siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto nonché il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori, sempre che l importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Attraverso l azionabilità del procedimento in esame è quindi consentito al locatore di ottenere una pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento e, al contempo, una condanna al rilascio dell immobile e al pagamento dei canoni scaduti. Generalmente il locatore, prima di adire l autorità giurisdizionale competente, cerca di risolvere stragiudizialmente la vertenza mediante una diffida ad adempiere entro un congruo termine. a diffida assume la forma della lettera raccomandata e contiene l espresso avvertimento che, in caso di mancato pagamento nel termine ivi stabilito, il contratto di locazione si intenderà risolto e si procederà alla convalida dello sfratto. 15

16 E OAZIONI A USO ABITATIVO ome per la procedura di convalida della licenza, anche in questo caso è necessaria la notificazione al conduttore moroso dell intimazione della convalida di sfratto mediante contestuale citazione per l udienza. a mancata comparizione del conduttore, ovvero la mancata opposizione in sede di udienza di convalida, comporta l emanazione di un ordinanza esecutiva di convalida dello sfratto. Tuttavia, detta procedura presenta alcune particolarità, atteso che il provvedimento di convalida è subordinato all attestazione e alla verifica della persistenza della morosità del conduttore. E così l opposizione della parte intimata ovvero il rilievo d ufficio da parte del giudice circa l insussistenza dei presupposti per la convalida, comportano che il procedimento rientri nei binari del procedimento locatizio ordinario, previa trasformazione del rito. In questi casi il procedimento rimane unico, per cui non è necessaria una nuova iscrizione a ruolo né una nuova costituzione delle parti e gli effetti sostanziali e processuali della domanda decorrono dalla data di notificazione dell atto di intimazione originario. Il giudice, infatti, emette soltanto un ordinanza di mutamento del rito, con la quale fissa l udienza di discussione e assegna alle parti un termine perentorio per provvedere a integrare gli atti introduttivi mediante deposito di memorie e di documenti in cancelleria. Tale ordinanza deve essere comunicata, a cura della cancelleria, all intimato rimasto contumace. Occorre poi osservare come nell intimazione per convalida di sfratto il locatore possa chiedere al giudice di emettere anche un separato decreto ingiuntivo a carico del conduttore moroso ai sensi dell art. 664 c.p.c. Tale provvedimento può essere emesso soltanto in caso di convalida dello sfratto e, quindi, laddove venga proposta opposizione all intimazione, la relativa domanda, a seguito della trasformazione del rito, si converte in un ordinaria domanda di pagamento. Si tratta di un decreto ingiuntivo che per legge ha la caratteristica della provvisoria esecuzione e concerne non solo i canoni scaduti ma anche quelli che verranno a scadere fino all effettiva esecuzione dello sfratto. ontro il decreto è ammessa opposizione ai sensi dell art. 645 c.p.c., ma l opposizione non è idonea a rimettere in discussione il diritto del locatore alla risoluzione del contratto, diritto che è già stato oggetto di precedente accertamento. opposizione, pertanto, può riguardare soltanto l esistenza e l entità del debito in contestazione. Nel corso dell udienza di convalida di uno sfratto per morosità può succedere che il conduttore comparendo chieda di adempiere, estinguendo così la mora dedotta in giudizio. Sul punto la normativa del codice di rito, secondo la quale il giudice, una volta verificata la persistenza della morosità, è tenuto a convalidare l intimazione, è stata integrata dall art. 55 della legge n. 392/78, il quale, per concorde interpretazione giurisprudenziale, non si applica alle locazioni a uso diverso da quello abitativo. articolo sopra citato prevede che il conduttore possa sanare la morosità in sede di giudizio versando l importo dei canoni scaduti, gli oneri accessori maturati, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. addove invece, il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, una volta accertate le condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare a questi un termine per il pagamento non superiore a 90 giorni, rinviando l udienza non oltre dieci giorni dopo la scadenza del termine. avvenuto pagamento esclude la risoluzione del contratto. Pertanto se il pagamento si perfeziona in maniera tempestiva e completa con riguardo alla somma dovuta, il procedimento viene a cessare. Può anche accadere che l intimato, nel corso dell udienza, contesti soltanto l ammontare della morosità dedotta dal locatore. a contestazione sul quantum è disciplinata dall articolo 666 c.p.c., che prevede l emissione da parte del giudice adito, anche in assenza di apposita istanza di parte, di un ordinanza con la quale si dispone il pagamento della somma non controversa entro un termine non superiore a 20 giorni. In tal caso, se il conduttore non ottempera all ordine di pagamento il giudice provvede a convalidare l intimazione di sfratto. Il tempestivo pagamento della somma, invece, impedisce l emissione dell ordinanza provvisoria di rilascio, poiché viene a mancare il presupposto della persistenza della morosità che legittima l emanazione dell ordinanza di convalida e il giudice è tenuto a disporre il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. per proseguire il giudizio nelle forme della cognizione ordinaria limitatamente all accertamento della gravità del precedente inadempimento. Il procedimento per la convalida dello sfratto per morosità si conclude, dunque, con una pronuncia di risoluzione del contratto e di condanna al rilascio dell immobile e al pagamento dei canoni scaduti. ordinanza di convalida, oltre ad avere efficacia esecutiva, è dotata anche di efficacia di cosa giudicata. Sebbene la legge non dica nulla in proposito, l assunto si desume dalla lettura dell art. 668 c.p.c., il quale consente avverso tale ordinanza l opposizione tardiva, da proporsi dinanzi al tribunale che la ha pronunciata, sulla base della prova di non aver avuto conoscenza dell intimazione per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o per forza maggiore e sempre che non siano decorsi dieci giorni dall inizio dell esecuzione. 16