Anno 2010 N. RF170. La Nuova Redazione Fiscale PERTINENZE E AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Transcript

1 ODCEC VASTO Anno 2010 N. RF170 La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 6 OGGETTO PERTINENZE E AGEVOLAZIONI PRIMA CASA RIFERIMENTI CM 38/2005, CM10/2010, CM 31/2010; RM 139/ 2007, RM 94/2010 INFO FISCO 165/10 CIRCOLARE DEL 20/10/2010 Sintesi: quasi sempre alla compravendita della casa si accompagna quella di immobili accessori, quali cantine, garage, ecc., cui si rende applicabile per assimilazione la medesima disciplina fiscale. Il trattamento fiscale degli immobili pertinenziali, cui non mancano particolarità ed eccezioni, è oggetto di analisi nella presente informativa. I recenti chiarimenti dell Agenzia delle entrate offrono lo spunto per una disamina di alcuni casistiche particolari. La Nota II-bis all art. 1 Tariffa allegata al Dpr 131/86 dispone che a fronte di una serie di requisiti: oggettivi, che l immobile deve possedere soggettivi, richiesti in capo all acquirente dell unità immobiliare per l acquisto della prima casa non di lusso ad uso abitativo da un soggetto privato è possibile beneficiare di una riduzione dei tributi dovuti: imposte ipocatastali fisse (168 euro +168 euro) anziché 2%+1% imposta di registro al 3% anziché al 7% o, in alternativa Iva al 4% anziché al 10% Detta agevolazione, peraltro, può spettare in egual misura anche per l acquisto di un immobile pertinenziale, acquistato nell ambito dello stesso atto o con atto separato. Le fonti normative di tale estensione sono di seguito riepilogate FONTE Art. 818 C.c. Art. 23 co. 3 Dpr 131/86 Nota II-bis all'art. 1 c. 3 Tariffa Parte I Art. 12 DPR 633/72 art. 10 comma 3-bis Tuir DISPOSIZIONE gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell immobile di cui alla lettera a). Sono comprese tra le pertinenze: limitatamente ad una per ciascuna categoria le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto agevolato [ ] le altre cessioni o prestazioni accessorie ad una cessione di beni [ ] non sono soggetti autonomamente all imposta [ ] Se la cessione o prestazione principale è soggetta all imposta, i corrispettivi delle cessioni o prestazioni accessorie imponibili concorrono a formarne la base imponibile le cose immobili di cui all art. 817 del C.c., classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità adibite ad abitazione principale delle persone fisiche Nuova REDAZIONE FISCALE - Riproduzione Vietata Diritti Riservati - Pertanto, se il bene principale gode dell'agevolazione "prima casa", anche il trasferimento della pertinenza può godere della medesima agevolazione. Tel. 0464/ Fax 0464/ info@redazionefiscale.it

2 Redazione Fiscale Info Fisco 170/2010 Pag. 2 / 6 IMMOBILI PERTINENZIALI Ai sensi dell art. 817 del codice civile, sono pertinenze i beni destinati in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altro bene. La destinazione può essere effettuata: dal proprietario della cosa principale da chi è titolare di un diritto reale sulla medesima. REQUISITI: in molteplici occasioni (v. per tutte la CM 38/2005 par. 7) l Agenzia ha chiarito che per individuare un rapporto pertinenziale fra due beni devono ricorrere due presupposti: a) oggettivo: costituito dalla destinazione durevole (la destinazione al servizio di altro bene non può essere meramente transitoria, quantomeno nelle intenzioni iniziali) e funzionale (v. oltre la funzionalità per beni distanti tra loro) di servizio o di ornamento fra un bene ed un altro di maggior importanza (bene principale) per il migliore uso di quest ultimo b) soggettivo: rappresentato: dalla volontà del proprietario della cosa principale di porre la pertinenza in rapporto di complementarietà o strumentalità funzionale con la cosa principale da esplicitarsi obbligatoriamente nell atto di acquisto, a pena di decadenza. CATEGORIE CATASTALI CIVILISTICAMENTE: qualsiasi bene può essere qualificato "pertinenza" ai sensi dell'art. 817 Cod. Civ., indipendentemente dalla categoria catastale di appartenenza e dalla numerosità (requisiti che non sono in alcun modo presi in considerazione nella definizione civilistica di pertinenza). FISCALMENTE: possono essere considerate pertinenze: ai fini delle imposte sui redditi: tutte le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali diverse da quelle abitative (ad es. gruppo C - C/1, C/2, C/3, ecc. ) ai fini dell agevolazione prima casa (per IVA o imposta di registro): 1 sola unità per ciascuna tipologia delle seguenti categorie catastali: C/2, (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Nota II-bis all art. 1 Tariffa: 3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita' immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. In senso conforme le RM 139/E/2007, RM 94/2010 e la CM 38/2005: sono escluse da agevolazione le pertinenze censite in catasto in categorie diverse da C/2, C/6 o C/7 l agevolazione è comunque consentita per una sola pertinenza per tipologia catastale.

3 Redazione Fiscale Info Fisco 170/2010 Pag. 3 / 6 Trasferimento di un immobile abitativo e di due pertinenze classificate in catasto come C/6: Esempio1 a) immobile abitativo IVA agevolata 4% b) prima pertinenza C/6 assimilata a prima casa IVA agevolata 4% c) seconda pertinenza C/6 fabbricato abitativo diverso dalla prima casa IVA 10% L agevolazione prima casa non è fruibile per la seconda pertinenza con la stessa classificazione catastale. Tesi contrarie: giurisprudenza minoritaria (CTP Reggio Emilia sent. n. 15 del 18/01/2010) ha sostenuto che l agevolazione prima casa: - spetta per tutte le pertinenze, indipendentemente sia dalla categoria catastale che dal numero - risultando limitata ad una sola unità per ciascuna categoria solo nel caso di pertinenze rientranti nelle specifiche categorie catastali richiamate dalla norma (C/2, C/6 o C/7). AREE PERTINENZIALI SCOPERTE (*) L'agevolazione "prima casa" può essere estesa alle aree pertinenziali scoperte solo a condizione che siano "graffate" al bene principale, ossia censite al Catasto urbano unitamente ad esso. Non rileva la classificazione catastale autonoma della pertinenza, ma solo la destinazione effettiva e durevole del terreno a servizio (o ornamento) dell'abitazione medesima. La qualifica di pertinenza si fonda sul criterio fattuale, e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa a servizio o ornamento di un'altra cosa, secondo l'art. 817 c.c., senza che rilevi l'avvenuto frazionamento catastale dell'area, o la mera distinta iscrizione in Catasto della pertinenza e del fabbricato. (*) ad es. terreno agricolo adiacente all'abitazione UNITÀ SEPARATE E DISCONTIGUE CM 38/2005 RM 32/2006 CTP Alessandria, Sent. n. 47/2009 Cass. sent. n. 5755/2005 Ai sensi dell'art. 817 c.c un bene può costituire pertinenza di un altro: anche se non annesso né attiguo al bene principale posto che è il solo rapporto funzionale a caratterizzare il vincolo pertinenziale La pertinenza, quindi, non deve necessariamente appartenere allo stesso immobile che serve ; essa può anche appartenere fisicamente ad un altra distinta unità, purché di fatto serva il bene principale. "non è necessario che i due immobili siano contigui. Il concetto di pertinenza va rapportato all'effettiva e concreta volontà e può essere inteso in senso assai lato; la circostanza che due immobili siano isolati e staccati è priva di rilievo al fine di escludere che uno di essi costituisca pertinenza dell'altra, non occorrendo per la sussistenza del rapporto pertinenziale che le due cose siano fisicamente connesse o adiacenti, decisiva essendo soltanto la destinazione dell'una al servizio dell'altra (CTP Reggio Emilia 18 gennaio 2010 n. 15) Nella sentenza della CTP di Parma 9/06/1999 n. 136, viene rilevato come: l'attuale realtà dei centri storici, all'interno dei quali è notoria la problematicità del reperimento di posti auto all'interno dello stesso stabile destinato ad abitazione principale non permette di dubitare che si crei il necessario vincolo di pertinenzialità con un bene reperito necessariamente in un altro edificio non attiguo: questo implicitamente esclude, pertanto, che possa discendere dall adiacenza degli edifici il vincolo pertinenziale tra essi.

4 Redazione Fiscale Info Fisco 170/2010 Pag. 4 / 6 Posizione dell Agenzia: la distanza tra il bene e la pertinenza: non impedisce in assoluto la sussistenza del vincolo di pertinenzialità ma ne richiede l accertamento della sussistenza in concreto. CM 19/2001: l Agenzia viene sostenuto che un box può essere considerato pertinenziale se risulta posto solo in prossimità dell'abitazione principale". CM 38/2005: "normalmente" il rapporto pertinenziale non sussiste se "il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura in un altro Comune diverso da quello dove è situata la «prima casa»". In tal senso, quindi, il vincolo pertinenziale sembra sostenibile a prescindere dalla consentendo la possibilità di eccezioni ai casi normali. distanza, IN PROSSIMITA' DELL'ABITAZIONE SI PRESUME PERTINENZA UNITA' C2, C6 e C7 DISTANTE DELL'ABITAZIONE LA PRETINENZIALITA' VA VERIFICATA DIMENSIONE DELLA PERTINENZA Ai sensi dell'art. 5 del DM debbono essere considerate "di lusso" (e quindi escluse dall agevolazione prima casa): "le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta". Le dimensioni ampie delle pertinenze, quindi, non escludono intrinsecamente l'applicazione delle agevolazioni prima casa, purché sussista effettivamente un rapporto di destinazione funzionale a servizio od ornamento del bene principale le dimensioni della pertinenza non comportino la qualifica come "di lusso" degli immobili trasferiti (CM 38/2005, RM 265/E/2008 e CTP Reggio Emilia Sent. 15/2010). Si noti come un concetto analogo è disposto per l ampliamento della prima casa sia in termini di ulteriore unità abitativa da accorpare (RM 25/2005) sia in termini di edificazione di un ampliamento (CM 19/2001). AUTONOMA RILEVANZA DEI PRESUPPOSTI L'estensione alle pertinenze della disciplina prima casa applicabile al fabbricato principale non comporta che venga meno la autonoma rilevanza fiscale dell'operazione avente ad oggetto la pertinenza. In particolare: [ ] devono essere verificati i presupposti oggettivi e soggettivi che determinato il trattamento fiscale in concreto applicabile alla operazione (quali, per l'imponibilità ad IVA, la cessione del fabbricato da parte dell'impresa costruttrice entro quattro anni dalla ultimazione)" (CM 12/2007) Tale aspetto comporta un rilevante distinguo tra acquisti della pertinenza tramite: atto unitario atti separati.

5 Redazione Fiscale Info Fisco 170/2010 Pag. 5 / 6 ATTO UNITARIO Se l'immobile principale presenta i requisiti prima casa ed il trasferimento della pertinenza e dell'abitazione principale avviene con un solo atto il trattamento impositivo previsto per il bene principale si estende "comunque" alla pertinenza (CM 19/2001): l'aliquota agevolata (IVA o dell'imposta di registro) applicabile all'immobile principale si estende automaticamente alla pertinenza. IMPOSTE FISSE IN PRESENZA DI PIU PERTINENZE Con la recente CM 10 del 12/03/2010 l Agenzia ha chiarito che, ove un immobile abitativo venga ceduto unitamente a più pertinenze la cessione risulti imponibile ad IVA mentre le imposte fisse (imposta di registro nonchè le imposte ipotecarie e catastali) sono dovute una volta sola per tutti i beni ceduti, anche se le pertinenze sono soggette ad aliquote diverse (es.: quando solo una pertinenza può usufruire dell'agevolazione prima casa). Esempio1 Si riprenda l esempio precedente di trasferimento di un immobile abitativo e di due pertinenze classificate in catasto come C/6: a) immobile abitativo IVA agevolata 4% b) prima pertinenza C/6 assimilata a prima casa IVA agevolata 4% c) seconda pertinenza C/6 fabbricato abitativo diverso dalla prima casa IVA 10% L agevolazione prima casa non è fruibile per la seconda pertinenza con la stessa classificazione catastale: Imposta di registro fissa. 168,00 (totale per abitazione e due pertinenze) Imposta ipotecaria fissa. 168,00 (totale per abitazione e due pertinenze) Imposta catastale fissa. 168,00 (totale per abitazione e due pertinenze). ATTI SEPARATI Come già precedentemente evidenziato, la norma prevede espressamente che l'agevolazione prima casa compete anche nel caso in cui l'acquisto della pertinenza sia avvenuto con atto separato rispetto all'atto con cui sia stato acquistato l'immobile principale. In tali ipotesi è necessario che: il precedente acquisto dell'abitazione principale abbia goduto dell'agevolazione "prima casa" le condizioni di cui alle lett. a), b) e c) della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 ricorrano con riferimento al bene principale dall'atto risulti che l'unità sia destinata a servizio o ornamento dell'abitazione già acquistata dal contribuente. Mentre una normale cessione di bene strumentale, infatti, sconterebbe l Iva al 20%, l assimilazione fiscale alla disciplina delle case di abitazione comporta: - l'esenzione da IVA - l'assoggettamento ad imposta di registro - pro rata di detraibilità ridotto con problemi di detraibilità a monte ed eventuale detrazione sugli acquisti di immobili.

6 Redazione Fiscale Info Fisco 170/2010 Pag. 6 / 6 L Agenzia, inoltre, ha chiarito alcuni casi particolari relativamente alla disciplina applicabile: CIRCOLARE TRASFERIM. PERTINENZA (1) DISCIPLINA (2) CM 38/E/2005 CM 12/E/2007 par. 2 acquisizione a titolo gratuito (1) Per atto separato (2) In presenza delle condizioni agevolative alienata da impresa costruttrice entro 4 anni dalla sua ultimazione alienata da impresa costruttrice dopo 4 anni dalla costruzione alienata da soggetti diversi da impresa costruttrice agevolazione prima casa limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale IVA prima casa aliquota 4% imposta di registro aliquota 3% imposta di registro aliquota 3% Le imprese proprietarie di box possono avere diversi problemi nel caso di cessione degli stessi come pertinenze di unità abitative. ABITAZIONE ACQUISTATA SENZA AGEVOLAZIONE Con Sentenza 18 settembre 2008 n. 41, la CTP di Sondrio ha affermato che l'agevolazione prima casa possa trovare applicazione anche nel caso di trasferimento con atto separato della pertinenza di un immobile che, per qualsiasi motivo, non ne abbia goduto. "[ ] negare l'agevolazione all'acquisto pertinenziale, pur in presenza dei requisiti, laddove l'acquisto dell'abitazione non è avvenuto in forma agevolata per i motivi più disparati, vuoi per assenza di disposizioni di favore o più semplicemente per dimenticanza, o perché non si riteneva di spostare la propria residenza, equivale ad escludere dal beneficio un'ampia casistica di interessi, in spregio ad ogni norma di buon senso e di equità fiscale oltre che al fine più generale di ordine sociale che la norma ha inteso perseguire". Con la recente CM n. 31 del 7/06/2010 anche l'agenzia delle Entrate si è espressa in tal senso, modificando in parte alcuni precedenti orientamenti (CM 19/E/2001): l'agevolazione prima casa può trovare applicazione anche per l'acquisto della pertinenza di un immobile che, a suo tempo, sia stato acquistato senza l'agevolazione, perché: il beneficio non era ancora previsto dalla normativa vigente al momento del trasferimento la casa di abitazione è stata acquistata direttamente dall'impresa costruttrice prima del l immobile, al momento dell acquisto, risultava ancora in costruzione. (*) (*) Con CM 1 marzo 2001 n. 19, l Agenzia ha riconosciuto in via interpretativa la possibilità di agevolare le cessioni di abitazioni non di lusso ancorché non ultimate: il DPR n. 131/86 non richiede, infatti, che l abitazione sia ultimata (a differenza del DPR n. 633/72) e gli effetti di tale disposto sono stati così estesi alla generalità degli immobili in costruzione. Anteriormente al 2001, tuttavia, può essere accaduto che l'abitazione principale non abbia goduto del trattamento agevolato, in quanto ancora in costruzione, pur in presenza dei necessari requisiti Naturalmente devono ricorrere tutte le condizioni oggettive e soggettive richieste dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 L'esistenza di tali requisiti al tempo dell'acquisto dell'unità immobiliare principale deve essere dichiarata nell'atto di acquisto della pertinenza documentata su richiesta degli uffici finanziari