REGIONE PIEMONTE COMUNE DI NOVARA SERVIZIO GOVERNO DEL TERRITORIO UNITA PIANIFICAZIONE URBANISTICA, PROGRAMMI INTEGRATI E PROGETTI SPECIALI

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1 REGIONE PIEMONTE COMUNE DI NOVARA SERVIZIO GOVERNO DEL TERRITORIO UNITA PIANIFICAZIONE URBANISTICA, PROGRAMMI INTEGRATI E PROGETTI SPECIALI VARIANTE AL P.R.G.C. VIGENTE AI SENSI DELL ART. 16bis, DELLA L.R. 56/77 E SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI PER LA VALORIZZAZIONE E RIQUALIFICAZIONE DELL AREA DELLE PRIME TRE CAMPATE DEL MERCATO COPERTO DI VIALE DANTE Il Dirigente Responsabile Unico del Procedimento Arch. Maurizio Foddai RELAZIONE Il Progettista Incaricato Arch. Mario Mariani DATA PROGETTO MARZO 2014 agg. LUGLIO 2014

2 Preambolo Il complesso immobiliare ospitante il Mercato Coperto di Viale Dante si compone di due parti separate e distinte: la palazzina che ha ospitato alcuni Servizi del Comune, che sono stati trasferiti e rilocalizzati in altre sedi o sono in procinto di esserlo <Ass. al Commercio, Avv. Civica, ecc.>, e i padiglioni del Mercato; essi a loro volta sono suddivisi da uno spazio aperto e pubblico in parte veicolare ed in parte pedonale <via Morera>. Per l edificio della palazzina ad uffici, e relativa area pertinenziale, già campita dal PRG quale Ambito di riqualificazione urbana (U) - tessuto urbano esistente con IF pari a 3 mc/mq, l Amministrazione, con le precedenti programmazioni inerenti le riqualificazioni e le valorizzazioni del patrimonio disponibile del Comune di Novara, ne ha previsto l alienazione inserendola nel PdAV comunali anno e riconfermandola nel PdaV Per i padiglioni del mercato coperto, campiti dal PRG quali attrezzature d interesse comunale Mercati <immobili in tutto o in parte soggetti ai vincoli di cui al D. Lgs.vo 42/04> l Amministrazione ha sottoscritto una convenzione con la Regione Piemonte - Direzione Attività Produttive - Settore Riqualificazione e Sviluppo del Territorio per ottenere un finanziamento, a valere sul POR 2007/2013 e finanziato con fondi FERS, per la ristrutturazione e la bonifica delle coperture in eternit dell immobile e la sistemazione della via Alcarotti Progetto PISU <Progetto Integrato di Sviluppo Urbano> per complessi ,00 di cui con contributo regionale concesso di ,00. Per quanto riguarda il mercato il progetto prevede il consolidamento statico delle strutture, la realizzazione delle compartimentazioni, la sostituzione della copertura in eternit, la modifica dei serramenti ed in generale il recupero architettonico e impiantistico. I padiglioni recuperati e dedicati alla struttura mercatale sono stati ridotti a 5 <quelli tra via Nazari e via Morera>, per i restanti tre padiglioni sono previste, in ipotesi, altre attività comunque complementari a quelle mercatali. In coerenza con le linee strategiche enunciate nei documenti programmatici dell Amministrazione le tre campate in questione rientrano tra gli obiettivi di riqualificazione e valorizzazione delle proprietà comunali che, attraverso un quadro più ampio di interventi volto ad un nuovo disegno strategico della città, parta dal presupposto di riutilizzare le aree divenute disponibili per effetto della cessazione della loro funzioni. In ossequio all obiettivo testé enunciato ed al fine di completare la funzionalità della struttura, l Amministrazione comunale ha ipotizzato la possibilità di inserire nelle tre campate una pluralità di funzioni tra le quali anche struttura commerciale contenente al suo interno: la vendita al dettaglio, la ristorazione, la somministrazione di alimenti e bevande nonché spazi ludici e culturali sempre legati al circuito della ristorazione. Lo stato di fatto Con riferimento alle previste funzioni insediabili, di cui all ultimo punto del preambolo, di seguito l analisi dello stato di fatto: Sotto l aspetto urbanistico e per il vigente PRG le tre campate in questione sono destinate ad attrezzature d interesse comunale e normate dall art. 10 e 21.4 delle NA; per esse non è prevista la destinazione Commerciale. La somministrazione degli alimenti e delle bevande é compatibile per effetto della variante parziale ex art. 17 c. 7 con la quale, in adeguamento alla DGR e , la stessa è ammessa a corredo delle destinazioni d uso mercatali. Sotto l aspetto degli indirizzi generali e dei criteri di programmazione urbanistica per l insediamento del commercio al dettaglio in sede fissa in attuazione del D. Lgs.vo 114/98 l area è già stata riconosciuta dal Comune all interno del perimetro dell Addensamento storico secondario A2 denominato Area Mercato L.go Don Minzoni la tabella di compatibilità è quella dell Allegato 1 alla DCR del 1999 e s.m.i. per essa sono possibili le nuove aperture e/o i trasferimenti: - dei negozi di vicinato <fino a 250 mq di SV>;

3 - delle medie strutture per l offerta alimentari/miste <da 251 a 900 mq di SV>; - delle medie strutture per tutta l offerta extralimentare <da 251 a 2500 mq. di SV>; - il medio centro commerciale <sino a 2500 mq. di SV>. Nota: 1) si omette la Grande struttura di vendita perché la SUL delle 3 campate è pari a mq e per il reperimento degli standard urbanistici; 2) le zone d insediamento della somministrazione di alimenti e bevande sono possibili nell ambito degli addensamenti commerciali come l A2 in questione. Da quanto sopra si evince che pur essendo l area inserita nella programmazione urbanistica commerciale la destinazione d uso attuale delle tre campate non consente l insediarsi del Commercio al dettaglio; ne consegue che è necessaria la predisposizione di una variante urbanistica ad hoc, ma non una modifica dei criteri di programmazione commerciale. Le tre campate sono soggette a vincolo Ministeriale MIBAC ai sensi dell art. 10 e 12 del D. Lgs.vo 42/04 e s.m.i., al quale si fa rimando in quanto allegato alla certificazione dei vincoli inserita nella documentazione della predetta variante urbanistica; decreto rilasciato dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte emesso dal Direttore in data agli atti al Ns. prot. n del , con la motivazione che l architettura espressa, e le soluzioni strutturali innovative, sono un particolare esempio di edilizia pubblica e funzionale del periodo prebellico. La variante Tale variante assume la forma di una variante rientrante nel programma delle valorizzazioni e alienazioni immobiliari, variante ad hoc da adottarsi congiuntamente all approvazione del PdAV allegato al Bilancio di previsione utilizzando i disposti dell art. 16 bis LR n. 56 e s.m.i., in quanto è intenzione dell Amministrazione Comunale procedere con la valorizzazione prima dell area <inserimento del Mix funzionale R in tessuto urbano esistente>, per poi procedere con l alienazione del diritto d uso trentennale della porzione d immobile al fine di vedere realizzate le funzioni in preambolo descritte. Ai fini della presente variante si è proceduto con l attribuzione di un retino compatibile con la destinazione commerciale, che per continuità dei tessuti urbani limitrofi e della palazzina ad uffici di prossima alienazione, si individua nell Ambito di riqualificazione Urbana (U) tessuto urbano esistente con IF pari a 3 mc/mq in cui è ammesso l insieme funzionale Mix R entro il quale sono possibili il commercio al minuto alimentare/non alimentare nei limiti della pianificazione commerciale. Con riferimento alla destinazione d uso prevista, si enunciano le ipotesi di dimensionamento dello standard urbanistico e di alcune possibili soluzioni per il suo reperimento, in ossequio al dettato normativo di PRG, in particolare il c. 3 dell art. 11, che letteralmente cita l incremento del carico urbanistico si verifica altresì ove si modifichino gli usi esistenti, comportando in tal caso l adeguamento, rispetto all uso preesistente, della dotazione di standard alla dimensione prescritta dall art. 10 per l uso proposto. Standard urbanistici: Sotto l aspetto della verifica dello standard urbanistico la presente relazione da un indicazione procedurale, demandando alla successiva fase progettuale, e di bando per il trasferimento del diritto d uso, la scelta definitiva. L intento della presente verifica è l effettiva fattibilità della modifica di destinazione urbanistica con riferimento alla dotazione degli standard urbanistici. - l art. 10 c. 5, per gli usi commerciali e direzionali, rimanda all art. 21 della LR n. 56 e s.m.i ergo 100% della SUL a destinazione commerciale di cui almeno il 50% a parcheggio; - l art delle NA, per gli edifici non soggetti a SUE o IEU prevede espressamente la monetizzazione laddove sussistano determinate condizioni (sup. < 100 mq., centri storici, aree agricole, o G1, G2 e G3 o impedimento da viabilità pubblica) in tal senso non sussistono i requisiti per la monetizzazione; pertanto la quota parte di standard

4 commerciale a parcheggi deve essere individuata <circa 750 mq.> i restanti <750 mq> a verde possono invece essere monetizzati; - per la disciplina degli indirizzi generali e dei criteri di programmazione urbanistica per l insediamento del commercio al dettaglio in sede fissa l ultima modifica alla DGR regionale del novembre 2012, ha escluso, per gli esercizi di vicinato e per le medie strutture ricomprese nell Addensamento Storico secondario A2, il soddisfacimento di fabbisogni di posti a parcheggio previsti dal comma 3 dell art. 25 della DGR <testo integrato>; - per la disciplina di somministrazione di alimenti e bevande approvata con DGR n il fabbisogno totale dei posti auto è obbligatorio e non derogabile ai fini del rilascio dell Autorizzazione, possono concorrere oltre ai posti già presenti o derivanti dall art. 21 della LR 56/77 anche quelli previsti dall art. 2 della L. 122/89 e s.m.i.. E comunque ammessa la monetizzazione del fabbisogno dei posti auto così come sopra determinati, complessivamente o per quota residua, per gli esercizi di somministrazione ubicati negli Addensamenti A2; Non devesi procedere all applicazione delle disposizioni di cui all art. 41 sexies della L. 1150/42 e s.m.i. <Legge Tognoli> in quanto trattasi di modifica di destinazione d uso di un edificio esistente e non di nuova costruzione. In sintesi la dotazione a standard minima da reperite per la modifica della destinazione d uso sono quelli a parcheggio pubblico e sono il 50 % della SUL ovvero 750 mq.; per essi s individuano due soluzioni (1): 1 la trasformazione di parte del seminterrato limitrofo la via Marconi, angolo via Morera a parcheggio pubblico previa verifica della fattibilità tecnica, ovvero gli spazi di manovra e gli stalli all interno dell interasse dato dalla struttura portante e la normativa antincendio; 2 - la individuazione di tale superficie in area fast park, costruita per l appunto a servizio del Mercato Coperto con in ipotesi anche la sua sopraelevazione di un piano con apposito nulla osta della Soprintendenza; (1) In calce e in allegato quale appendice 1 alla presente la verifica puntuale sul fabbisogno dei posti auto espletata in sede di CdS del Da monetizzare, obbligatoriamente, la parte del verde pubblico ovvero i restanti 750 mq. Con la localizzazione e la monetizzazione si assolvono le quantità previste dall art. 21 della Legge Urbanistica regionale e del PRG. Per le superfici destinate alla somministrazione di alimenti e bevande, in ossequio alla DGR regionale ed alla normativa urbanistica comunale si potrà procedere alternativamente, o al reperimento di ulteriori superfici a parcheggio o alla monetizzazione delle stesse. Data marzo 2014 luglio 2014

5 Stralcio del PRG VIGENTE Tav. P4.27 Stralcio della Legenda della Tav. P4.0

6 Stralcio della proposta di variante al PRG - Tav. P4.27 Stralcio della Legenda della Tav. P4.0

7 Estratto Catastale NCT:

8 Planimetria non in scala del piano interrato

9 Pianta del piano terra del progetto originario

10 Appendice 1 Promemoria Conferenza dei Servizi del relativa la struttura del Mercato Coperto di viale Dante concernente il fabbisogno dei posti auto, delle zone carico scarico, e della sosta dei veicoli degli ambulanti. Nonostante la normativa urbanistica di PRG, quella regionale relativa l urbanistica commerciale e quella sulla somministrazione di alimenti e bevande <comunale e regionale> escludano la determinazione del fabbisogno o, in alternativa, consentano la monetizzazione del fabbisogno dei posti auto, si è ipotizzata una verifica sulla capacità di reperire parcheggi, possibilmente in un'unica area, nell ambito di una fascia isocrona di 10 minuti primi dalla struttura oggetto di variante, integrando tale verifica anche con le funzioni esistenti e/o in progetto contenute nel complesso. Dapprima sono stati analizzati i dati degli studi del PGTU e del PPSPCS approvati la scorsa primavera per raccogliere i dati macro sull area; per un raggio di 600 metri, corrispondenti a 10 minuti primi così come ipotizzato, ad oggi ci sono 1623 posti auto <p.a.>, mentre a regime gli atti pianificatori del traffico ne prevedono 1492 con una riduzione di 131 p.a. nell area con già prevista la pedonalizzazione di tutta la Piazza Martiri <oggi solo prevista ed oggetto di un concorso d idee in itinere>. Detto questo: 1. il fabbisogno della nuova struttura commerciale prevista nella prime tre campate del mercato coperto, calcolata secondo la previsione normativa più restrittiva di una media struttura di vendita alimentare con annesso terziario e somministrazione di alimenti e bevande è pari a al 100% della SUL <di cui almeno il 50% a parcheggio così come previsto dall art. 21 c. 1 punto 3 della LR N. 56 > in quanto non devesi applicare il disposto dell art. 25 c. 3 dell Allegato 1 della DGR e s.m.i. in quanto negli addensamenti A2 <addensamenti storici secondari>; essendo la SUL massima commerciale pari a mq. il fabbisogno minimo di p.a. è pari a 750 mq.. La forbice è tra mq. 750 e 1500; in aggiunta si devono reperire gli standard relativi alla somministrazione di alimenti e bevande di cui alla DGR n e s.m.i. secondo la formula seguente: - N = 1 + 0,08 (S 25); - Nel caso di specie ipotizzando 200 mq. di somministrazione alimenti e bevande sono ipotizzati 15 p.a. che 26 mq./p.a. conducono a mq. 390 di parcheggio; tot. Mq = Esclusivamente sotto il profilo della verifica dei flussi di traffico si erano calcolati n. 57 p.a. quali veicoli dati desunti dalla relazione del documento tecnico preliminare relativo la procedura di verifica di assoggettabilità alla VAS ed in particolare il capitolo 4 Analisi dei flussi di traffico in progetto. In tale fattispecie 57 p.a. generano mq. di standard. La forcella del fabbisogno varia da un minimo di mq ad un massimo di mq il fabbisogno della nuova struttura commerciale prevista nella seconde cinque campate del mercato coperto, calcolata sulla base del 100% della superficie assegnata/assegnanda agli operatori delle categorie di generi alimentari e non alimentari effettuata di concerto con il Servizio Commercio è la seguente: - alimentare + ortofrutta mq. 868,15; - generi vari mq ,50., per complessivi mq. 2255,65. Si è optato per la verifica quale 100% SUL in quanto l area destinata alle 5 campate del mercato coperto è di per se già standard urbanistico e, per giunta, non devesi alle aree mercatali applicare la l allegato 1 alla DGR del 1999 e s.m.i.. In questo caso e stante la destinazione mercatale il fabbisogno dello standard è pari al 100% a parcheggio Tale superficie è quasi equivalente ad un piano del fast park, se si considera che le dimensioni nette della struttura sono m. 80 m. 32 = mq.. 3. in aggiunta, anche se già computata nel fabbisogno ex. art. 21 LR 56/77 e s.m.i. nei dati quantitativi del fabbisogno generale del Piano essendo già Mix R la sua destinazione urbanistica, si procede alla verifica del fabbisogno dello standard della Palazzina. In questo caso la SUL della palazzina ex sede degli ex uffici comunali, desunta dalla schedatura del Piano delle Valorizzazioni, è pari a mq. 867,00. Si prospettano 3 scenari: a. 100 % della SUL a destinazione commerciale e uffici standard mq. 867,00; b. 50 % della SUL a destinazione commerciale e uffici e 50 residenziale standard mq. 469,62; c. 100 % della SUL residenziale 29 abitanti insediabili per 2,5 mq./ab a P standard mq. 72.

11 Delle tre ipotesi, anche se difficilmente praticabile, si assume quella più restrittiva che conduce a computare il 100% della SUL con destinazione Terziaria e/o commerciale. Pertanto i dati sopra riportati si possono così riassumere: Descrizione degli spazi SUL mq. mq. Standard n. posti auto note Nuova struttura commerciale 1.500, , mq. ogni p.a. posta nelle 1-3 campate Nuovo mercato coperto posto nelle 2-5 campate 2.255, ,65 87 Idem Palazzina ex Uffici L.go Don 867,00 867,00 34 idem MInzoni Totale 4.622, , l attuale fast park, realizzato esplicitamente a servizio della struttura mercatale, e libero per la prima ora di parcheggio così come auspicato dalla disciplina del commercio regionale, prevede n. 115 p.a. al piano terra e n. 119 al piano primo per complessivi 234 posti auto corrispondenti a mq ,00 a fronte di un esigenza della struttura, sopra calcolata di 165 posti auto corrispondenti a mq ,65, con un occupazione del fast park pari al 70 % della capacità della struttura. Se si considera poi che difficilmente, nelle ore pomeridiane e serali tutta la struttura mercatale sarà operativa e che per contro invece, proprio la struttura commerciale di somministrazione di alimenti e bevande inizierà la propria attività nelle ore pomeridiane e serali il fabbisogno dei posti auto è comunque garantito dal fast park nella configurazione attuale. Remota e residuale l ipotesi di una sua sopraelevazione, anche in relazione ai costi da sostenere per lo smontaggio e la sostituzione della struttura che ad oggi non pare dimensionata per un ulteriore piano <sigma di fondazione al limite di portata (notizie LL.PP.)> e contrarietà della soprintendenza. Molto grossolanamente 1 piano sarà dedicato al Mercato e un piano sarà dedicato alla nuova struttura commerciale ed alla palazzina antistante; così rispettando il fabbisogno dei parcheggi per la struttura nel suo complesso. 5. se, per assurdo, ci si vorrebbe spingere ad un applicazione, non prevista dalla normativa, a calcolare il fabbisogno di 1500 mq. secondo le modalità dell art. 25 c. 3 della DGR commerciale il fabbisogno di 900 mq. di SUL in MSAM2 sarebbe pari a 60 p.a. < N = ,05 (S - 400) > che sommato ai 15 p.a. della somministrazione di alimenti e bevande porta ad un fabbisogno complessivo di 75 p.a. corrispondenti a mq.. Pertanto i dati sopra riportati si possono così riassumere: Descrizione degli spazi SUL mq. mq. Standard n. posti auto note Nuova struttura commerciale posta nelle 1-3 campate Nuovo mercato coperto posto nelle 2-5 campate Palazzina ex Uffici L.go Don MInzoni 1.500, , mq. ogni p.a , ,65 87 Idem 867,00 867,00 34 idem Totale 4.622, , La superficie del fast park è pari a mq ,00 in questo caso la copertura sarebbe pari al 100% del fabbisogno. 6. Il progetto PISU non ha previsto un area dedicata per il ricovero dei furgoni degli ambulanti, che presumibilmente continueranno stazionare presso la via Regaldi, a meno di non dedicare un lato del viale Dante liberato dalle auto; idem per le esistenti aree carico e scarico merci che verranno confermate lungo viale Dante, in ipotesi si possono implementare per le nuove superfici delle tre campate lungo la via Morera, che verrà ripavimentata ma con autobloccante carrabile, quindi compatibile salvo la definizione degli orari di carico e scarico. 7. Il seminterrato delle cinque campate non può essere destinato a parcheggio per parere negativo dei VV.F. e per un progetto preliminare in corso, complementare al progetto appaltato PISU, per il riutilizzo di circa di ribasso previo nulla osta regionale per la sistemazione dell interrato a spazi pertinenziali e di servizio all attività mercatale. Appendice: 1) Planimetrie del fast park 2) determinazione dell isocrona dei 10 e relativo calcolo dei posti auto 3) superficie di vendita assegnata all interno dei padiglioni ristrutturati del mercato coperto <omissis> 10 luglio Mario Mariani