RELAZIONE DI STIMA. 3. Piani per Insediamenti produttivi in Loc.Pian Cerreto.

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1 PROPOSTA DI TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA DELLE AREE COMPRESE NEL PIANO PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI IN LOCALITA PIAN CERRETO 1. Premesse RELAZIONE DI STIMA La legge 23 dicembre n. 662 (finanziaria 1997), art. 3 comma 64, ha dato la possibilità ai Comuni di vendere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie nell ambito dei piani delle aree destinate a insediamenti produttivi di cui all art. 27 della legge 22 ottobre 1971, n L art. 3, comma 64, come sostituito dall art. 11 della legge 12 dicembre 2002 n. 273, stabilisce che omississ ll corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato con delibera del Consiglio comunale, in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione omississ. Questa disposizione legislativa, oltre a conferire ai comuni la possibilità di finanziarsi con l introito deicorrispettivi di cessione del diritto di superficie in piena proprietà, consentirà agli assegnatari dei lotti di divenirne pieni proprietari. 2. Le prospettive per i Concessionari I concessionari che intendono trasformare in proprietà il lotto edificabile acquisito in diritto di superficie, diverranno titolari del diritto di proprietà sull intera area e ne potranno disporre liberamente, salvo il divieto di alienazione quinquennale previsto dall art. 3, comma 64, della legge 23 dicembre n Piani per Insediamenti produttivi in Loc.Pian Cerreto. Il Comune di Fratta Todina, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del , ha adottato il 1 Piano per Insediamenti Produttivi in località Pian Cerreto, approvato dalla Regione Umbria con D.P.G.R. n. 970 del

2 Le aree individuate dal Piano comprendono sette lotti edificabili, tutti assegnati e ceduti in proprietà nella misura del 50% della superficie, la parte anteriore dei lotti mentre la rimanente parte, mediante cessione in diritto di superficie novantanovennale. Successivamente, con delibera del Consiglio comunale n. 17 del , il Comune adottò un nuovo Piano per Insediamenti Produttivi in loc. Pian Cerreto, in ampliamento del primo Piano. Il nuovo P.I.P. è stato approvato dal Consorzio Economico Urbanistico della Media Valle del Tevere con delibera n. 19 del e prevedeva n 12 Lotti edificabili della superficie complessiva di mq Con delibera n. 19 del , dell Assemblea consortile, il Consorzio Economico Urbanistico della Media Valle del Tevere approvava una Variante al Piano P.I.P. in questione che prevedeva n 14 Lotti edificabili della superficie complessiva di mq Il Piano in questione decadde poiché erano trascorsi 10 anni dall approvazione e veniva perciò riapprovato con Delibera del Consiglio comunale n 17 del , con la quale si stabiliva in 10 anni la sua validità. Dalla sua approvazione, fino al 2001, il Piano è stato attuato attraverso l approvazione di 8 stralci funzionali e, dei 14 lotti previsti, ne sono stati assegnati solo 12, di cui solo 11 edificati. Il Piano, essendo nuovamente decaduto senza essere stato interamente attuato, venne riapprovato, adottando, con la Delibera consiliare n. 04 del 13,02,2012 una Variante al Piano in oggetto, in variante al P.R.G., ai sensi del combinato disposto dell art. 67, comma 3, dell l art. 68 della L.R. n. 11/2005 e dell art. 30, comma 3, lett d), della L.R. 31/1997. Il Piano, come variato, venne quindi approvato dal Consiglio comunale con proprio atto n. 23 del , con il quale il termine di validità, per la completa attuazione, è stato di nuovo stabilito in 10 anni dalla data di approvazione. 4. Individuazione delle Aree cedute in diritto di superficie Le deliberazioni di assegnazione dei lotti e le relative convenzioni di indicano in maniera puntuale quali sono le aree che l Amministrazione Comunale ha ceduto in diritto di superficie a favore delle ditte assegnatarie. Dagli atti di cessione e dalle visure catastali attuali, emerge il seguente quadro delle aree cedute in diritto di superficie site all interno dei due Piani P.I.P. in loc. Pian cerreto:

3 1 Piano P.I.P. LOTTO Superficie mappali assegnatari Atto di Repert. catastale cessione Thorpe Phillip A. 19/12/ L Menghinelli Curio 19/12/ L Falini Fulvio, ecc. 19/12/ L Vinfar Gestioni Srl 19/12/ L T.Z. di Tassi e Zaccheo Snc 19/12/ L E.M.A. S.n.c. 19/12/ L Elle Emme Snc 19/12/ L. Notai: L. Ludovici Sergio

4 2 Piano P.I.P. LOTTO Superficie mappali assegnatari Atto di Repert. catastale cessione Maglificio R.G.C. Snc 21/06/ L G di Picchiacci G. & C. 21/06/ L Rivelloni Silvano 14/01/ CR G di Picchiacci G. & C. 18/12/ L ,327,334,335,343 Ecoterm Snc 18/12/ L ,386,388 Taddei Renato 05/06/ C , 309, 311, 316 Cantina Marinelli Sas 03/02/ R.MG Pascocci F. e Rossetti E. 29/05/ L. Notai: L. Ludovici Sergio CR. Crispolti C. Eveno Clementi R.MG. Russo Maria Grazia

5 6. Ambito economico dell area e classificazione urbanistica L area in esame è compresa in un ambito destinato ad insediamenti produttivi. Il primo Piano PIP è stato edificato nei primi anni ottanta mentre il secondo Piano ha avuto uno sviluppo graduato nel tempo a partire da metà degli anni ottanta fino ad oggi. E dotato di impianti ed infrastrutture, realizzate direttamente dai concessionari, sulle quali l Amministrazione comunale ha eseguito due interventi di riqualificazione, il primo nel 2007 ed il secondo nel Urbanisticamente l area ricade, secondo il PRG vigente, in Zona D1 per insediamenti produttivi di espansione. Nel PRG Intercomunale Parte Operativa, adottato con delibera del C.C. n. 45 del 23/11/2013, l area è classificata come Tessuti recenti a prevalente mantenimento per attività. Sia nello strumento urbanistico vigente che in quello adottato, i terreni circostanti l area sono destinati alla realizzazione di nuovi insediamenti produttivi. Il PRG Intercomunale adottato individua inoltre la Zona del Pian Cerreto come un'unica area per insediamenti produttivi dei Comuni di Fratta e di Monte Castello di Vibio. 7. Calcolo del valore minimo di cessione secondo il disposto dell art. 3, comma 64, della L. 662/96 modificato ed integrato dalla legge 12 dicembre 2002 n La trasformazione del diritto di superficie delle aree edificate in piena proprietà avviene dietro pagamento di un corrispettivo ai sensi dell art. 3, comma 64, della Legge 23 dicembre n. 662, e ss.mm.ii. che dispone: I comuni possono cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie nell' ambito dei piani delle aree destinate a insediamenti produttivi di cui all'articolo 27 della legge 22 ottobre 1971, n Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato con delibera del consiglio comunale, in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione di cui al presente comma. La proprietà delle suddette aree non può essere ceduta a terzi nei cinque anni successivi all'acquisto. La Corte dei Conti, a sezioni riunite, si è pronunciata con delibera del 14/04/2011, con atto n. 22/contr/11, in merito a come debba essere determinato il corrispettivo da far pagare per

6 la cessione in proprietà delle aree comprese nei Piani di Zona di cui all art. 35 della Legge 167/1962 (Zone PEEP), ritenendo che il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, su aree comprese nei piani approvati ai sensi della legge n. 167/1962 o delimitate ai sensi dell art. 51 della legge n. 865/1971, deve essere determinato dai comuni, su parere del proprio ufficio tecnico, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie rivalutati, applicando la riduzione del 60 per cento al valore individuato facendo riferimento ai vigenti criteri di calcolo dell indennità di espropriazione, ovvero all art. 37, commi 1 e 2, del DPR n. 327/2001, come modificati dalla legge 24 dicembre 2007,n In ogni caso, il costo dell'area non deve risultare maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà, al momento della trasformazione di cui al comma 47. Secondo tale parere è quindi nell autonomia dei Comuni determinare, secondo criteri obiettivi e nel rispetto dei principi contenuti nella Costituzione (in particolare quello di parità di trattamento), il corrispettivo da versare per la trasformazione del diritto di superficie in diritto pieno di proprietà. Analogamente per la cessione in proprietà delle aree dei Piani P.I.P., già cedute in diritto di superficie, si ritiene di dover determinarne il prezzo sulla base dei principi esposti dalla Corte dei Conti. Per determinare il valore di cessione delle aree in diritto di proprietà ci si è basati sul valore minimo venale delle aree edificabili stabilito recentemente dal Comune di Fratta Todina, ai fini dell imposta IMU, con Delibera del Consiglio comunale n 53 del 30/06/2014, pari ad 21,17/mq. Su tale valore di mercato si procede all applicazione della diminuzione pari al 25% così come previsto dall art. 37 comma 1 e 2 del DPR 8 giugno 2001 n. 327, modificato ed integrato dalla legge 24 dicembre 2007 n. 244 (casi di espropriazione per attuare interventi di riforma economico-sociale). Pertanto il valore di mercato rideterminato applicando la riduzione del 25% è pari ad. 21,17 x 0,75=. 15,88 A) : Valore di mercato in aree in diritto di proprietà rideterminato = 15,88/mq. Ai sensi della Legge 22 ottobre 1971 n. 865, art. 35, il costo del diritto di superficie non può essere superiore al 60% dei prezzi di cessione del diritto di proprietà pertanto, il valore massimo di cessione del diritto di superficie risulta pari a:. 15,88/100x60 =. 9,53/mq

7 B) : Valore di mercato aree da cedere in diritto di superficie = 9,53 /mq DETERMINAZIONE VALORE DI TRASFORMAZIONE Sulla scorta di quanto sopra esposto, il valore di trasformazione unitario da diritto di superficie a diritto di proprietà, così come previsto dalla vigente normativa si attesta in 6,35 /mq così calcolato: VT = A B = (. 15,88. 9,53) = 6,35 /mq Per i principi enunciati dalla Corte dei Conti a Sezioni riunite, nell atto 22/2011, del rispetto dei principi contenuti nella Costituzione (di parità di trattamento tra il costo di acquisto dei lotti ceduti in proprietà e quelli acquisiti in diritto di superficie), ritengo necessario determinare il Valore di Trasformazione (VT) pari ad. 6,50 al mq. Si evidenzia che raffrontando il prezzo di acquisto del diritto di superficie in piena proprietà delle aree in questione, ricalcolato il costo complessivo dei 16 lotti interessati, in base ai valori attuali di cessione, rispetto ai tre lotti del 2 Piano P.I.P. ceduti totalmente in proprietà, lotto n 12 nel 2001 e lotti n 6 e 7 nel 2011, questo non risulta maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà, al momento attuale. Fratta Todina lì 27 ottobre Il Responsabile del Servizio Urbanistica-edilizia geom. Marco Todini