Capitolo 8. La comunione, la multiproprietà e il condominio. 1. La comunione in generale

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1 Edizioni Simone - Vol. 5 Istituzioni di Diritto Privato (diritto civile) Capitolo 8 La comunione, la multiproprietà e il condominio Sommario 1. La comunione in generale Tipi di comunione Disciplina giuridica della comunione: fonti Segue: Diritti ed obblighi dei comunisti Segue: Lo scioglimento della comunione Divisione a domanda congiunta demandata al notaio La multiproprietà Il condominio negli edifici Il condominio minimo. Principali riferimenti normativi: c.c. artt ; D.Lgs. n. 206/ La comunione in generale A) Nozione Il concetto di comunione rientra nel più ampio concetto di contitolarità di diritti, che ricorre in tutte quelle ipotesi in cui uno stesso diritto appartiene, nella sua interezza, a due o più persone. Si ha, quindi, comunione quando il diritto di proprietà, o altro diritto reale su uno stesso bene, appartiene a più persone (c.d. comunisti), le quali sono tutte contitolari del diritto stesso. Non si può, quindi, definire come comunione la condizione di più titolari di un rapporto obbligatorio: in tal caso, ci troviamo di fronte ad un ipotesi di mero esercizio in comune del diritto (GAZZONI). BIGLIAZZI-GERI sottolinea come il legislatore sia stato guidato da ragioni di opportunità nel decidere di disciplinare la comunione dei diritti di credito in altra sede e, precisamente, nelle norme dedicate alle obbligazioni soggettivamente complesse (artt ss.). La contitolarità del diritto di proprietà (comproprietà) è la figura paradigmatica di comunione, che è ammessa, comunque, anche per gli altri diritti reali quali la superficie, l enfiteusi, l usufrutto, l uso e l abitazione. Controversa è, invece, l ammissibilità di una comunione del diritto di servitù. L istituto della comunione è uno dei più antichi istituti giuridici. Nel diritto romano arcaico già le fonti più antiche (LABEONE) fanno cenno di un consortium ercto non cito che, pur se ancor oggi discusso, dovette essere la prima forma giuridica di contitolarità del diritto di proprietà; nel diritto classico si afferma il concetto di communio come contitolarità del diritto di proprietà, in cui, tuttavia, pur se il diritto spetta nella sua interezza ai condomini, ciascuno di questi ha, però, un diritto di proprietà su tutta la cosa, salvo il limite costituito dal diritto altrui. È soltanto in epoca giustinianea che si afferma il concetto di una proprietà divisa per quota, in cui, cioè, ciascun condomino non è più considerato come attuale proprietario del tutto, ma come futuro proprietario della pars che gli spetterà in seguito alla divisione. Nell epoca medioevale, il concetto di comproprietà, come proprietà collettiva, trova la sua prima disciplina organica a mezzo di regole per lo più empiriche dirette a disciplinare i rapporti di contitolarità che si creavano nella pratica. In tale epoca, inoltre, sorsero altre forme particolari di comproprietà, come il c.d. condominium iuris germanici, forma particolare di concessione familiare propria del diritto germanico. Questo tipo collettivistico di comunione era caratterizzata dalla mancanza della quota, per cui nessuno dei partecipanti poteva cedere o alienare il proprio posto nella comunione (BARBERO). La legislazione napoleonica prima, e quella italiana del 1865 poi, consacrarono il concetto di comunione qual è ancor oggi disciplinato dalla legge vigente.

2 364 Parte V: I beni e i diritti reali B) Natura giuridica Le teorie sulla natura giuridica della comunione possono essere raggruppate in due grandi categorie. Secondo la dottrina e la giurisprudenza dominanti, il diritto di ciascun comunista è limitato, nel suo esercizio, da quello degli altri, limitandoli a sua volta (teoria atomistica, di ispirazione romanistica). Dal momento che la comunione interviene solo ed esclusivamente quando la proprietà è indivisa, ciascun membro avrà diritto a una quota ideale; tale quota non è riferita a una parte del bene materialmente e separatamente considerata, ma indica il quantum del potere sulla cosa finché perdura la comunione e la misura del diritto del contitolare nella divisione (TRABUCCHI). Secondo altri (teoria unitaria di derivazione germanica), invece, la comunione costituisce una forma di organizzazione collettiva non personificata, distinta dai singoli componenti. Ne sarebbero testimonianza le norme, numerose in tema di gestione del bene comune, che regolano la comunione subordinando l interesse del singolo a quello dell insieme dei partecipanti. Quest ultima teoria insieme alle opinioni più radicali della corrente atomistica parte dall esigenza di superare un presunto conflitto tra la contitolarità del diritto di proprietà ed i suoi caratteri di pienezza ed esclusività. Al contrario i due aspetti vanno distinti, giacché i caratteri suindicati escludono la coesistenza di due diritti di proprietà sullo stesso bene, ma non anche che dello stesso diritto siano titolari più soggetti (TRABUCCHI). Si osserva (BIGLIAZZI-GERI), peraltro, che i profili di pienezza ed esclusività hanno un carattere relativo essendo sottoposti ai limiti dell art. 42 Cost. Ed infatti nel codice civile si assiste a un contemperamento, nelle diverse figure di comunione, tra la tutela dell interesse collettivo e la protezione degli interessi individuali dei singoli partecipanti. Nel nostro ordinamento la regola è quella della comunione di tipo romano, con quote ideali di appartenenza individuale, caratterizzata dalla facoltà di alienare la quota o chiedere la divisione ponendo fine, in tal modo, al rapporto di comunione, nonché dalla assoggettabilità della quota al procedimento di espropriazione. Così, ad es., se Tizio, Caio e Sempronio sono comproprietari di un appartamento per averlo comprato da Mevio, in mancanza di specifici patti sulla disponibilità delle quote, Tizio può cedere la sua quota a Sempronio anche contro la volontà di Caio. Si ritiene, però, che il nostro codice contenga alcuni casi di comunione di tipo germanico o a mani riunite, nella quale le vicende individuali di ciascun membro sono irrilevanti sotto il profilo del patrimonio comune, così che il creditore personale dell associato non ha la possibilità di aggredire il fondo comune per la parte corrispondente alla quota ideale che spetterebbe in sede di divisione al suo debitore. Ne sono esempi il patrimonio delle società di persone o delle associazioni non riconosciute, i beni dei coniugi in regime di comunione legale, il fondo patrimoniale.

3 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 365 C) L oggetto L art sancisce che si ha comunione «quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone». Solo per i diritti reali (compresi quelli di garanzia) può, quindi, parlarsi di vera e propria comunione, mentre per i diritti di credito che fanno capo a più soggetti si applicherà la normativa sulle obbligazioni soggettivamente complesse (artt ). È ammissibile anche una comunione di cose consumabili ma in questo caso è inibito ai comunisti il diritto di utilizzare la cosa, consumandola. Nonostante l opinione contraria di una parte della dottrina, deve ritenersi ammissibile anche la comunione di un bene immateriale (diritto d autore, di brevetto etc.). 2. Tipi di comunione Nell ambito della comunione possono farsi varie distinzioni: a) comunione volontaria, legale e incidentale. Tale distinzione, che rileva sotto il profilo delle fonti, articola la comunione in: volontaria: quando nasce per effetto di una convenzione stipulata tra i vari partecipanti; legale: se il suo titolo è nella legge; incidentale: quando sorge per effetto di un atto indipendente dalla volontà dei partecipanti. Esempio tipico ne è la comunione ereditaria. b) comunione ordinaria e comunione forzosa: la comunione è ordinaria quando ogni singolo partecipante ha la facoltà (il cui esercizio può essere, tutt al più, inibito per una durata non superiore ai 10 anni) di chiedere la divisione; la comunione è forzosa quando la suddetta facoltà è negata al partecipante, in quanto i beni altrimenti cesserebbero di servire all uso cui sono destinati (es.: comunione forzosa del muro artt. 874 e 875); Comunione e società La distinzione è espressamente enunciata dal legislatore proprio in tema di società: l art precisa che la comunione è costituita o mantenuta al solo scopo di godimento, contrapponendola implicitamente alla società caratterizzata dall esercizio in comunione di un attività economica allo scopo di dividerne gli utili. Questo criterio non risolve ogni incertezza: pertanto, al fine di distinguere la comunione dalla società, sono state formulate diverse teorie: a) la dottrina tradizionale ravvisa la differenza tra comunione e società nello scopo che guida i comunisti da un lato e i soci dall altro. Infatti mentre lo scopo perseguito dai primi è il semplice godimento dei beni, quello perseguito dai soci invece è l intento di realizzare utili attraverso l esercizio in comune di un attività; b) la dottrina più moderna, avendo rilevato che anche nell ambito della comunione possono riscontrarsi situazioni caratterizzate dallo scopo di lucro, individua l elemento distintivo della società rispetto alla comunione nel fatto che la prima si caratterizza per il perseguimento dello scopo di lucro, mediante l esercizio di un attività commerciale. Da ciò si evince che il carattere distintivo va ravvisato nella staticità della comunione e nella dinamicità della società.

4 366 Parte V: I beni e i diritti reali Tale teoria troverebbe tra l altro la sua giustificazione nella sistemazione dei due istituti nel codice. Infatti: la comunione è inserita nel libro della proprietà; la società invece nel libro del lavoro. 3. Disciplina giuridica della comunione: fonti Ai sensi dell art fonte della comunione può essere il titolo o la legge; a queste due fonti può aggiungersene una terza, costituita dagli usi. a) Per titolo si intende un accordo nel quale è espressa la volontà di più soggetti diretta a costituire o a mantenere una comunione, che viene di conseguenza definita volontaria. Il titolo può contenere norme regolatrici della comunione stessa, destinate in via di principio a prevalere su quelle previste dalla legge (art. 1100). b) Quando manchi un titolo, la comunione trova normalmente la sua fonte, diretta o indiretta, nella legge, ossia in norme che, derogando in tutto o in parte alle norme generali degli artt ss., disciplinano in modo specifico determinate figure di comunione, oppure in via residuale, nelle suddette norme generali che dettano il regime della comunione ordinaria (c.d. comunione incidentale). c) Fonte consuetudinaria hanno, per esplicita previsione legislativa, le comunioni tacite familiari (art. 230bis). 4. Segue: Diritti e obblighi dei comunisti La disciplina della comunione va esaminata con riguardo a tre tipi di attività (artt ). A) Uso della cosa comune Le attività di uso della cosa comune concretizzano la facoltà di godimento della stessa riconosciuta ai singoli comunisti. L art consente a ciascun comunista di servirsi della cosa comune nella sua interezza, col duplice limite di non alterare la destinazione della cosa comune e di non impedire agli altri comunisti di farne parimenti uso. B) Gestione della cosa comune Le attività di gestione della cosa comune rappresentano un settore particolare delle attività di uso, qualificato da un esercizio collettivo e organizzato della facoltà di godimento e da una finalità di conservazione e/o miglioramento della cosa comune. La gestione della cosa comune è esercitata congiuntamente da tutti i comunisti: infatti tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell amministrazione della cosa comune (art. 1105, co. 1). La regola dell amministrazione congiuntiva si basa sul principio maggioritario: «le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente» (art. 1105, co. 2). La maggioranza viene calcolata non alla stregua del numero dei partecipanti, ma del valore delle loro quote. In particolare, è sufficiente la maggioranza semplice per le deliberazioni aventi ad oggetto: a) gli atti di ordinaria amministrazione, ossia gli atti tendenti a conservare la cosa comune o anche a migliorarne il godimento; b) la eventuale approvazione di un regolamento per l ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune; c) la nomina di un amministratore.

5 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 367 È necessaria invece una maggioranza qualificata (2/3 del valore complessivo della cosa comune) per compiere atti eccedenti l ordinaria amministrazione. Per tali atti il legislatore ha previsto un duplice ordine di limiti: non devono mai essere pregiudizievoli all interesse di alcuno dei partecipanti; se dispongono «innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento», non debbono importare una spesa eccessivamente gravosa. Si ricordi che gli atti di alienazione (o di costituzione di diritti reali sulla cosa comune) e le locazioni ultranovennali non sono atti di straordinaria amministrazione, ma vengono considerati dall art co. 3 come atti di disposizione della cosa comune e postulano quindi il consenso di tutti i partecipanti. C) Disposizione della cosa comune Per la disposizione della cosa comune valgono due regole fondamentali: la prima (art. 1108, co. 3) prescrive il consenso unanime dei partecipanti alla comunione quando venga in considerazione l intero diritto comune; la seconda (art. 1103, co. 1) consente al singolo partecipante di disporre di quello stesso diritto «nei limiti della sua quota». In particolare, la prima regola vale: a) per gli atti di alienazione, per le transazioni, per gli atti di rinuncia alla cosa comune; b) per gli atti di costituzione di diritti reali sul fondo comune; c) per le locazioni ultranovennali (benché non siano qualificabili a rigore come atti di disposizione). Non è invece necessario il consenso unanime dei comunisti per costituire un ipoteca qualora «abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune» (art. 1108, co. 4) (in tale ipotesi l atto e cioè la costituzione dell ipoteca va trattato come un atto di straordinaria amministrazione). La seconda regola invece vale a determinare la sfera di autonomia accordata al singolo sotto il profilo della facoltà di disposizione. In particolare, essa si concreta nei seguenti tipi di iniziativa individuale: a) possibilità di sostituire altri a sé nella posizione di contitolare attraverso una cessione pro quota del diritto comune col conseguente subingresso del cessionario nella contitolarità del diritto senza che a tal fine sia necessario il consenso degli altri comunisti; b) possibilità di cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della quota; c) possibilità di costituire a favore di terzi un diritto reale di garanzia nei limiti della quota; d) possibilità di abdicare alla posizione di contitolare mediante rinuncia. D) Obblighi dei comunisti Le spese deliberate a maggioranza, e più in generale tutte quelle necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune gravano sui partecipanti alla comunione in proporzione delle rispettive quote, restando in ogni caso salva la facoltà di ciascuno di essi di liberarsene rinunciando alla propria posizione di contitolare del diritto comune (c.d. abbandono liberatorio) (art. 1104). 5. Segue: Lo scioglimento della comunione Ciascuno dei partecipanti ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione senza che gli altri comunisti vi si possano opporre. Detta facoltà viene considerata come esplicazione di un diritto potestativo per cui le ragioni ed i modi dell esercizio non possono essere sindacati dagli altri partecipanti e dal giudice. Per la divisione si applicano le norme sulla divisione ereditaria, alla quale si rinvia. Occorre ricordare che la divisione si verifica: per contratto, se tutti i comunisti concordano sul modo di procedere; per sentenza del Tribunale, se l accordo non viene raggiunto.

6 368 Parte V: I beni e i diritti reali La divisione avviene con la spartizione materiale della cosa, se possibile, oppure con una ripartizione della somma ricavata dalla vendita della cosa. Una forma di tutela per i creditori è predisposta dall art che consente loro (ed agli aventi causa) di intervenire a proprie spese nella divisione o di proporre opposizione, mentre non possono impugnare la divisione già effettuata. Si discute intorno alla natura della divisione. La dottrina prevalente ritiene che si tratti di un atto dichiarativo ad effetti retroattivi. La divisione avrebbe pertanto la funzione di accertare definitivamente l entità della quota ciascuno, rimasta incerta in pendenza di comunione, ed avrebbe anche l effetto di conferire a ciascuno dei comunisti beni o denaro in proprietà esclusiva. In particolare la retroattività evidenzia lo sfavore legislativo per la comunione, considerata una situazione giuridica transitoria. Esso sarebbe, peraltro, confermato dai limiti temporali cui è sottoposto il patto di rimanere in comunione (art. 1111, co. 2) e dal potere dell autorità giudiziaria di ordinare comunque lo scioglimento in presenza di gravi circostanze (art. 1111, co. 3, ma vedi i temperamenti degli artt. 1111, co. 2, e 1112). 6. Divisione a domanda congiunta demandata al notaio Il D.L. 69/2013 (c.d. «decreto del fare») ha aggiunto la divisione a domanda congiunta, inserendo l art. 791bis c.p.c. Tale norma stabilisce che quando non sussiste controversia sul diritto alla divisione né sulle quote o altre questioni pregiudiziali, gli eredi o i condomini e gli eventuali creditori e aventi causa che hanno notificato o trascritto l opposizione alla divisione possono, con ricorso congiunto al tribunale competente per territorio, chiedere la nomina di un notaio al quale affidare le operazioni di divisione. Se riguarda beni immobili, il ricorso deve essere trascritto. Il giudice nomina il notaio, eventualmente indicato dalle parti, e su richiesta del notaio nomina un esperto estimatore. Il notaio designato, sentite le parti e gli eventuali creditori, predispone il progetto di divisione o dispone la vendita dei beni non comodamente divisibili e dà avviso alle parti e agli altri interessati del progetto o della vendita. Entro trenta giorni dal versamento del prezzo il notaio predispone il progetto di divisione e ne dà avviso alle parti e agli altri interessati. Ciascuna delle parti o degli altri interessati può ricorrere al tribunale per opporsi alla vendita di beni o contestare il progetto di divisione. Se l opposizione è accolta, il giudice dà le disposizioni necessarie per la prosecuzione delle operazioni divisionali e rimette le parti avanti al notaio. Se non è proposta opposizione, il notaio deposita in cancelleria il progetto con la prova degli avvisi effettuati, il giudice dichiara esecutivo il progetto e rimette gli atti al notaio per gli adempimenti successivi. 7. La multiproprietà Gli artt. 69 ss. D.Lgs. 79/11 (Codice del turismo) contengono la disciplina del contratto di multiproprietà, ossia del «contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione» (art. 69). Se un contratto di multiproprietà viene offerto al consumatore nell ambito di una promozione o di un iniziativa di vendita, l operatore deve indicare chiaramente lo scopo commer-

7 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 369 ciale e la natura dell evento. In ogni caso, la multiproprietà non può essere commercializzata o venduta come investimento (art. 70). Prima che il consumatore sia vincolato da un contratto o da un offerta, l operatore deve: fornire al consumatore, con congruo anticipo di tempo, in maniera chiara e comprensibile, informazioni accurate e sufficienti tramite un apposito formulario informativo allegato al D.Lgs. 79/11, nonché le informazioni elencate nella parte 3 di detto formulario (art. 71); informare il consumatore sulle clausole contrattuali riguardanti l esistenza del diritto di recesso, la durata del periodo di recesso e il divieto di versare acconti durante il periodo di recesso, le quali devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore. Il contratto deve includere altresì un formulario separato di recesso (art. 72). Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità e deve indicare l identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti, nonché la data e il luogo di conclusione del contratto. Gli artt. 73 e 74 disciplinano il diritto di recesso: a) il consumatore ha 14 giorni per recedere, senza specificare il motivo, dal contratto di multiproprietà. Il periodo di recesso si calcola dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare, oppure dal giorno in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se successivo alla conclusione del contratto; b) il periodo di recesso scade dopo 1 anno e 14 giorni dalla data di cui alla lett. a), se il formulario di recesso non è stato compilato dall operatore e consegnato al consumatore per iscritto; oppure, dopo 3 mesi e 14 giorni, sempre dalla data di cui alla lett. a), se le informazioni, incluso il formulario informativo, non sono state fornite al consumatore per iscritto. Il diritto di recesso si esercita, senza spese né penalità, mediante comunicazione scritta, spedita, prima della scadenza del periodo di recesso, alla persona indicata nel contratto o, in mancanza, all operatore. L esercizio del diritto di recesso da parte del consumatore pone fine all obbligo delle parti di eseguire il contratto. Particolarmente importante è la disposizione dell art. 75, che vieta qualunque versamento di danaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito di debito e ogni altro onere da parte del consumatore a favore dell operatore o di un terzo prima della fine del periodo di recesso. L operatore che viola le disposizioni suindicate è punito, per ogni singola violazione, con la sanzione amministrativa pecuniaria da a euro e con la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall esercizio dell attività da 30 giorni a sei mesi in caso di violazione reiterata. 8. Il condominio negli edifici Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione. La singolarità di questa figura, la cui disciplina è stata recentemente modificata dalla L. 220/2012, risiede nel fatto che il singolo condomino è al contempo: proprietario esclusivo del suo appartamento; comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell edificio (il suolo su cui l edificio poggia, le fondamenta, le scale, i muri perimetrali, i tetti etc.).

8 370 Parte V: I beni e i diritti reali Discussa è la natura giuridica di questo istituto. In dottrina sono state elaborate diverse teorie: teoria della proprietà distinta (contitolarità): si avrebbe cioè coesistenza di proprietà esclusiva (svincolata) e di proprietà condominiale (vincolata) da parte dei singoli condomini; teoria della proprietà collettiva (PUGLIATTI): secondo tale teoria sui beni condominiali non vi sono diritti individuali di proprietà, ma un diritto di proprietà collettiva del condominio; teoria dell ente di gestione: dal punto di vista dinamico il condominio si configura come una struttura organizzativa che «mira ad assicurare il buon funzionamento della difficile situazione di compenetrazione di diritti comuni e diritti individuali» (TRABUCCHI). Ad es. l art. 10 della L. 392/1978 attribuisce, in alcuni casi, il diritto di voto nell assemblea al conduttore e non al proprietario, per affermare una nuova immagine del condominio come «comunità di abitanti nello stesso edificio che insieme gestiscono i servizi comuni» (BIGLIAZZI-GERI). Condominio e comunione Il condominio, anche se contiene una situazione di comproprietà su alcuni beni, si differenzia dalla comunione a causa di alcune peculiarità: indivisibilità: mentre la comunione si caratterizza per la temporaneità e la divisibilità, per cui ciascun comunista può in ogni momento chiedere lo scioglimento (art. 1111), diversamente «le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio» (art. 1119); presenza di un vincolo di destinazione: mentre nella comunione le eventuali innovazioni possono essere dirette all impiego che si ritiene più proficuo, nel condominio degli edifici le innovazioni devono essere indirizzate «al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» (art. 1120, co. 1). In particolare, il vincolo di destinazione dell edificio incide sul godimento delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Al riguardo la regola generale è quella posta dall art che dispone che il condomino, nel proprio appartamento, «non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio». Il nuovo art. 1117ter consente, tuttavia, la modificazione delle destinazioni d uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale (salvo il divieto di modificazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato o che possano alterarne il decoro architettonico). In caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore e ciascun condominio possono diffidare l esecutore e chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione (art. 1117quater); presenza di un articolata e complessa organizzazione di gestione delle cose e dei servizi comuni: mentre la comunione dispone di un modello embrionale di organizzazione, il condominio negli edifici si caratterizza per una struttura organizzatoria complessa; infatti se i condomini sono più di quattro deve nominarsi necessariamente un amministratore di condominio e se sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio; preminenza dell interesse collettivo sugli interessi individuali: mentre nella comunione la maggioranza viene calcolata in base al valore delle quote, ed è ammesso l abbandono liberatorio per sottrarsi ai contributi per la conservazione della cosa, nel condominio invece la maggioranza viene calcolata non solo in relazione alle quote, bensì anche al numero dei partecipanti (art. 1136) e non è ammesso l abbandono liberatorio (art. 1118, co. 2). A) Le principali novità introdotte dalla L. 220/2012 I principali profili di novità introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012) sono i seguenti: un indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell edificio (art. 1117); una più aggiornata disciplina dell ambito di applicazione della disciplina condominiale; in particolare, la novella chiarisce che la normativa del condominio si applica anche al supercondominio, finora istituto d elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale;

9 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 371 la specifica previsione delle condizioni (da tempo individuate dalla giurisprudenza) che giustifichino il distacco del singolo condomino dall impianto centralizzato di riscaldamento; la possibilità di introdurre particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista dal codice (in generale, sono le innovazioni destinate al miglioramento, alla salubrità o all uso più comodo delle cose comuni, come l eliminazione delle barriere architettoniche, l installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell edificio, di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque da fonte rinnovabile); la nuova ripartizione delle spese per scale e ascensori; la disciplina relativa all amministratore del condominio; in particolare, sono dettate in misura più stringente le sue attribuzioni e i suoi doveri amministrativi e contabili in funzione di una maggiore conoscibilità e trasparenza del suo operato da parte dei condomini (ad es., l assemblea potrà deliberare l attivazione di un sito Internet del condominio da cui consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare); la previsione che i regolamenti condominiali non potranno in alcun modo vietare il possesso o la detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini; le nuove regole sulla costituzione dell assemblea e sulla validità delle deliberazioni, di cui sono abbassati i quorum. B) La ripartizione delle spese Circa la ripartizione delle spese, l art stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. C) Le parti comuni Il nuovo art c.c., modificato dalla L. 220/2012, stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell edificio, se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, come il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio; 3) i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune; 4) le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centraliz-

10 372 Parte V: I beni e i diritti reali zati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. D) Organi del condominio Gli organi fondamentali del condominio sono: l assemblea dei condomini; l amministratore. L assemblea dei condomini è l organo deliberativo del condominio. Quanto alla formazione della volontà comune, la legge fissa alcuni principi: a) principio della valida costituzione dell assemblea: l assemblea dei condomini, per poter deliberare validamente, deve essere regolarmente costituita; a tal fine: tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi; deve intervenire un numero minimo di condomini che sia espressione di un determinato valore dell intero edificio (quorum); b) principio maggioritario: l assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. Se l assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale, l assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell edificio (art. 1136); c) principio della partecipazione dell inquilino: la legge sulle locazioni (L. 392/1978) consente all inquilino la partecipazione e il voto in sede di assemblea condominiale. L assemblea provvede, tra l altro (art. 1135): alla nomina, alla conferma e alla revoca dell amministratore e all eventuale sua retribuzione; all approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all approvazione del rendiconto annuale dell amministratore e all impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori. Le delibere dell assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Ai sensi del nuovo art. 1137, ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare, davanti all autorità giudiziaria, la delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio, chiedendone l annullamento nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L azione di annullamento non sospende l esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorità giudiziaria. L istanza di sospensione proposta prima dell inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell impugnazione della deliberazione. L assemblea può deliberare anche le modifiche delle tabelle millesimali, ossia delle tabelle che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell intero edificio. Le tabelle possono essere rettificate o modificata all unanimità, oppure con la maggioranza prevista dall art. 1136, co. 2 (maggioranza degli intervenuti all assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio) quando sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio (ad es., in

11 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 373 conseguenza di una sopraelevazione), è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino (69 disp. att. c.c.). L amministratore è l organo esecutivo del condominio e ha il compito di (artt e 1130bis): eseguire le deliberazioni dell assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale e curare l osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del registro dell anagrafe condominiale (contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell amministratore e del registro di contabilità; conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione; fornire al condomino che ne faccia richiesta la documentazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione. Il rendiconto condominiale (art. 1130bis) contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica, ed è composto da: un registro di contabilità; un riepilogo finanziario; una nota sintetica esplicativa della gestione, con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L assemblea condominiale può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L assemblea può anche nominare, oltre all amministratore, un consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo, composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno 12 unità immobiliari. E) Le obbligazioni condominiali Per la riscossione delle somme dovute l amministratore può attivare la procedura di ingiunzione senza dover richiedere la preventiva autorizzazione all assemblea (art. 63 disp. att.). Inoltre, l amministratore deve comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi affinché possano agire, in prima battuta, nei loro confronti, rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti. In base alle disposizioni anteriori alla riforma del condominio (L. 220/2012), la natura delle obbligazioni dei condomini verso i terzi era oggetto di ampio dibattito. Secondo l orientamento prevalente, il principio della ripartizione delle spese pro quota tra i condomini aveva valore solo interno, mentre verso i terzi la loro responsabilità era necessariamente solidale, in applicazione del principio generale sancito dall art c.c.

12 374 Parte V: I beni e i diritti reali La tesi minoritaria della parziarietà faceva leva sull art c.c., intendendola come norma speciale rispetto all art e, quindi, operante non solo nei rapporti interni fra i condomini, ma anche nei confronti dei terzi. La giurisprudenza aveva ritenuto, nella maggior parte dei casi, che i singoli condomini, in base all art c.c., fossero solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, salvo il diritto di chi aveva pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni. La L. 220/2012 ha precisato che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condomini morosi, ma non ha eliminato il principio di solidarietà, consentendo, laddove l azione nei confronti dei condomini morosi sia infruttuosa, di rivolgersi agli altri condomini in regola con i pagamenti. Inoltre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se la mora si protrae per 6 mesi. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest ultimo al pagamento dei contributi dovuti relativi all anno in corso e a quello precedente. F) Il regolamento condominiale Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento contenente: le norme sull uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino; le norme per la tutela del decoro dell edificio; le norme relative all amministrazione del condominio. Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall assemblea con la maggioranza degli intervenuti all assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, co. 2) e allegato al registro dei verbali delle assemblee (art. 1130, n. 7). Esso può essere impugnato da ciascun condomino dissenziente entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione (art. 1107). Le norme del regolamento: non possono violare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni; non possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, co. 2 (divieto di rinuncia del condominio al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (principio di indivisibilità delle parti comuni dell edificio, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio), 1120 (disciplina in materia di innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell amministratore), 1131 (poteri rappresentativi dell amministratore), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti condominiali ), 1136 (costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell assemblea); non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. G) Innovazioni Il nuovo art c.c. contiene la disciplina in materia di innovazioni, ossia di opere di trasformazione che incidono sull assenza della cosa comune, alterandone l originaria

13 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 375 funzione e destinazione, le quali si differenziano dalle semplici modificazioni (ex art c.c.) poiché queste ultime non alterano la cosa ma consentono una più comoda e razionale utilizzazione della cosa. L assemblea dei condomini, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell edificio (1136, co. 5), può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Inoltre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (1136, co. 2), può disporre le innovazioni riguardanti: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi: per eliminare le barriere architettoniche; per il contenimento del consumo energetico degli edifici; per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio; per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili; 3) l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Sono vietate le innovazioni: che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; che alterino il decoro architettonico o che si riflettano negativamente sull aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l edificio (Cass /2011); che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. Non costituiscono innovazioni vietate l apposizione di cancelli all ingresso dell area condominiale per disciplinare il transito pedonale e veicolare e impedire l ingresso indiscriminato di estranei (Cass. 4340/2013), la destinazione di una parte minima del cortile condominiale a parcheggio di autovetture (Cass /2012) o a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione e assegnazione degli stessi ai singoli condomini (Cass. 5997/2008). H) Estinzione del condominio Il condominio, avendo carattere necessario, ha durata perpetua. Esso, tuttavia, si estingue quando venga a mancare la divisione per piani della proprietà e cioè quando tutto l edificio diventi proprietà della stessa persona. Anche il perimento totale o per una parte che rappresenti i 3/4 dell edificio condominiale (art. 1128) determina l estinzione del condominio per mancanza dell oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni, mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione pro indiviso dell area sulla quale si trovava l edificio. In tal caso, la condominialità essere ripristinata a seguito della ricostruzione dell edificio in

14 376 Parte V: I beni e i diritti reali modo del tutto conforme al precedente; ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell accessione (art. 934) e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell area in proporzione alle rispettive quote. I) Il condominio fra più edifici (supercondominio) Il nuovo art. 1117bis cc., inserito dalla L. 220/2012, afferma che le disposizioni sul condominio (artt ss.) si applicano, in quanto compatibili, anche al supercondominio, ossia a quell insieme di edifici che abbiano in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell ambito di applicazione dell art c.c. (quali, ad esempio, il viale d ingresso, l impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l alloggio del portiere); a ciascun condomino di ogni edificio spetta la titolarità pro quota su tali parti comuni e l obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione. Il supercondominio si costituisce automaticamente, senza bisogno di apposite delibere assembleari, quando singoli edifici condominiali abbiano in comune talune cose, impianti e servizi. Nel supercondominio ciascun condomino può agire per la tutela delle parti comuni e a partecipare alle assemblee, e deve essere nominato un amministratore che assicuri la gestione dei beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini; in mancanza, può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell autorità giudiziaria ex art. 1129, co. 1, c.c. 9. Il condominio minimo Il regime del condominio negli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengano in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni. Il condominio si costituisce (ex lege) non appena i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti (CHINÉ-ZOPPINI). Ne consegue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune è regolata dalle norme sul condominio. L esistenza del condominio e l applicabilità delle norme in materia non dipende, pertanto, dal numero delle persone, che ad esso partecipano, potendo anche sussistere un condominio composto da due soli proprietari: si tratta del condominio minimo, al quale si applicano le disposizioni dettate per il condominio poiché nessuna norma dettata in materia di condominio contempla il numero minimo (due) dei condomini. Poiché al condominio minimo si applicano le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione in generale, ne deriva che: le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell assemblea dei condomini; l assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e decide validamente all unanimità. Se non si raggiunge l unanimità e non si decide diventa necessario ricorrere all autorità giudiziaria, come previsto dagli artt e 1139; per quanto riguarda le spese urgenti, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condominio è regolato dall art. 1134, che riconosce il diritto al rimborso soltanto per le spese urgenti, ovvero soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno (Cass. S.U. 2046/2006).

15 Capitolo 8: La comunione, la multiproprietà e il condominio 377 CIRCA LA COSTITUZIONE CIRCA LO SCIOGLIMENTO FONTI COMUNIONE TIPI Volontaria: la comunione nasce per volontà delle parti. Forzosa: si costituisce per volontà della legge obbligatoriamente (es. art c.c.). Incidentale: si costituisce in forza di un atto indipendente dalla volontà dei partecipanti (es. comunione ereditaria). Libera: quando ogni comunista può, in ogni momento, chiedere lo scioglimento. Tale è la regola generale. Vincolata: non è previsto lo scioglimento o per legge (es. comunione forzosa del muro (artt c.c.). o per volontà delle parti. Il patto di rimanere in comunione è valido per un tempo non maggiore di dieci anni (art c.c.). Volontà dei costituenti Norme legislative per i vari tipi di comunione DISCIPLINA Condominio degli edifici la quota di partecipazione di ciascun condomino è espressa in millesimi che corrispondono ad una misura riferita alla cubatura occupata dalla singola abitazione; non è ammessa la divisione del condominio né l abbandono liberatorio della quota da parte del condomino; i poteri e gli obblighi di spese di ciascun condomino sono in proporzione delle loro quote; la gestione delle cose comuni è intrapresa dall assemblea dei condomini; se i condomini sono più di otto è necessaria la nomina di un amministratore; se i condomini sono più di dieci è necessaria la formazione di un regolamento condominiale; per le controversie circa l uso delle parti comuni la competenza è del giudice di pace. Norme generali di cui agli artt e ss. (tali norme hanno carattere suppletivo).

16 378 Parte V: I beni e i diritti reali DIRITTI E OBBLIGHI DEI SINGOLI AMMINISTRAZIONE DECISIONI CHE INVESTONO LA COSA COMUNE Diritto all uso della cosa comune: ogni comunista può servirsi della cosa comune senza alternarne la destinazione e senza impedire che gli altri contitolari la usino (art c.c.). Diritto di disposizione della quota: ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota (art c.c.). Diritto al godimento degli utili: in proporzione alla quota. Diritto a chiedere la divisione: salvo patto contrario o divieto legislativo. È il caso della comunione vincolata. Obbligo di partecipare alle spese necessarie: in proporzione alla propria quota. È affidata a tutti i comunisti che possono formare un regolamento per disciplinare il godimento del bene comune. a maggioranza semplice (metà più uno) delle quote per gli atti di ordinaria amministrazione; a maggioranza qualificata (due terzi) delle quote per le innovazioni della cosa comune e per alcuni atti eccedenti l ordinaria amministrazione; all unanimità per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sulla cosa comune.