TRIB U N AL E DI TE RAM O

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1 TRIB U N AL E DI TE RAM O SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Serpentini Mirco, nell'esecuzione Immobiliare 313/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 4 Premessa... 4 Lotto Descrizione... 6 Completezza documentazione ex art Titolarità... 6 Confini... 6 Consistenza... 6 Cronistoria Dati Catastali... 7 Dati Catastali... 8 Precisazioni... 8 Patti... 8 Condizioni... 9 Parti Comuni... 9 Servitù, censo, livello, usi civici... 9 Caratteristiche costruttive prevalenti... 9 Stato di occupazione... 9 Provenienze Ventennali...10 Formalità pregiudizievoli...11 Normativa urbanistica...11 Regolarità edilizia...12 Vincoli od oneri condominiali...12 Lotto Descrizione...14 Completezza documentazione ex art Titolarità...14 Confini...14 Consistenza...14 Cronistoria Dati Catastali...14 Dati Catastali...16 Precisazioni...16 Patti...16 Condizioni...16 Parti Comuni...16 Servitù, censo, livello, usi civici...17 Caratteristiche costruttive prevalenti...17 Stato di occupazione

3 Provenienze Ventennali...17 Formalità pregiudizievoli...19 Normativa urbanistica...19 Regolarità edilizia...19 Vincoli od oneri condominiali...20 Stima / Formazione lotti...21 Lotto Lotto

4 INCARICO Con udienza del 06/02/2015, il sottoscritto Geom. Serpentini Mirco, con studio in Via A. De Gasperi, Tortoreto (TE), mirco.serpentini@gmail.com, PEC mirco.serpentini@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/12/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Industriale ubicato a Nereto (TE) - Via Certosa Bene N 2 - Fabbricato Commerciale ubicato a Nereto (TE) - Via Certosa 4

5 LOTTO 1 5

6 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato Industriale ubicato a Nereto (TE) - Via Certosa DESCRIZIONE Trattasi di porzione d'immobile a destinazione opificio industriale di recente costruzione sito in località Zona Produttiva del Comune di Nereto. L'accesso avviene mediante strada pubblica (Via Certosa) su corte comune recintata. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Il bene in oggetto confina in giro con **** Omissis ****, **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, **** Omissis ****, strada pubblica, salvo se altri o variati CONSISTENZA Destinazione TETTOIA SCARICO MATERIALI Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza 402,20 mq 410,50 mq 0,50 205,25 mq 5,70 m T Opifici 610,58 mq 648,90 mq 1,00 648,90 mq 7,00 m T Locale di deposito 73,85 mq 79,80 mq 1,00 79,80 mq 2,67 m T SERVIZI OPIFICIO 105,00 mq 133,50 mq 1,00 133,50 mq 2,67 m T Ufficio 117,00 mq 132,30 mq 1,00 132,30 mq 2,60 m 1 Soppalco praticabile 75,20 mq 80,85 mq 0,95 76,81 mq 2,75 m 1 Totale superficie convenzionale: 1276,56 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 1276,56 mq Piano 6

7 I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 03/12/1980 al 27/02/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part. 219 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 37,72 Dal 14/10/1987 al 27/02/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part. 296 Qualità Seminativo Cl.1 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 25,91 Dal 14/10/1987 al 27/02/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part. 216 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 50,56 Dal 27/02/2003 al 26/02/2004 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Qualità Seminativo Cl.1 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 19,83 Dal 27/02/2003 al 26/02/2004 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 32,89 Dal 27/02/2003 al 26/02/2004 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 29,39 Dal 26/02/2004 al 30/10/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 10,40 Dal 26/02/2004 al 30/10/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 4,10 Dal 26/02/2004 al 30/10/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Qualità Seminativo Cl.1 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 0,02 7

8 Dal 30/10/2006 al 06/05/2011 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part Categoria D7 Rendita ,00 Piano T-1-2 Dal 06/05/2011 al 25/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1621, Sub. 2 Categoria D7 Rendita 7.595,00 Piano T-1 I titolari catastali attuali, corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D T-1 Corrispondenza catastale In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, si è riscontrata la NON corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dei luoghi. Innanzitutto occorre precisare che la scala metallica che dalla corte collega il secondo piano, utilizzata per accedere al locale commerciale non è rappresentata in nessuna planimetria. Le destinazioni d'uso dei locali sono corrette sono però presenti piccole difformità planimetriche. Al Piano Terra lo spazio al di sotto del soppalco è stato chiuso con divisori in laminato d'alluminio in modo da ricavarne un locale per il deposito di materiali infiammabili (vernici) ed un locale officina oltre all'apertura di una porta al fine di porre in comunicazione i locali produttivi con i locali adibiti a servizi. Al Piano primo è stato posizionato un piccolo container con destinazione di archivio accessibile dagli uffici mediante l'apertura di una porta, risulta inoltre spostatata la porta d'ingresso di un ufficio. L'altezza della tettoia risulta di 5,70 mt mentre è indicata di 4,85 mt, nei servizi ed al di sotto del soppalco risulta di 2,67 mt mentre è indicata di 3,25 mt. Sarà necessario redigere una scheda di variazione al catasto fabbricati. PRECISAZIONI Per ulteriori precisazioni si allega visura camerale n. NOV/1151/2016/CTE0037 estratta in data 24/02/2016. PATTI 8

9 Allo stato attuale l'immobile risulta essere occupato dall'esecutato ed a completa disposizione della stesso. Risulta un contratto di affitto/comodato d'uso gratuito alla soc. **** Omissis **** registrato in Teramo il 02/05/2013 Prot. n. TE Repertorio n CONDIZIONI Allo stato attuale, l'immobile risulta essere in condizioni discrete, occupato dall'esecutato e mantenuto in buono stato. Risulta un contratto di affitto/comodato d'uso gratuito alla soc. **** Omissis **** registrato in Teramo il 02/05/2013 Prot. n. TE Repertorio n PARTI COMUNI In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, si è riscontrata la NON corrispondenza tra le parti comuni individuate dalla planimetria catastale e lo stato dei luoghi. Nell'elaborato planimetrico le parti comuni (sub. 1) sono indicate essere la corte circostante il fabbricato ed il vano scala interno, quest'ultimo però risulta essere ad uso esclusivo del sub. 2 poichè per raggiungere il sub. 3 è necessario percorrere una scala metallica esterna al fabbricato che dalla corte comune al piano terra collega i locali al secondo piano. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI In data 03/02/2011 veniva costituita, a favore e contro a titolo gratuito in ogni tempo, la servitù di distanza con la SOC. **** Omissis **** poichè la scala metallica esterna risulta ad una distanza inferiore da quanto prescritto dal vigente strumento urbanistico. Il suddetto diritto è stato trascritto a Teramo il 16/02/2011 al Reg. Part Reg. Gen CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il bene oggetto di stima riguarda una porzione d'immobile ad uso opificio industriale di recente costruzione ben mantenuto sito in località Zona Produttiva Via Certosa del Comune di Nereto. L'accesso avviene mediante strada pubblica su corte comune. La struttura verticale ed i solai sono prefabbricati. I pavimenti sono in battuto cementizio industriale, nell'ingresso ed il vano scala sono in marmo con ringhiera in ferro mentre nei servizi igenici e gli uffici sono di gress porcellanato 30x30 con battiscopa in legno. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetri doppi mentre quelli interni sono in legno tamburato. Tranne il locale principale (opificio) tutta la restante parte dello stabile è coperto da impianto di climatizzazione nella controsoffittatura, il suddetto insieme all'impianto elettrico ed idrico risultano tutti in buone condizioni di conservazione. I divisori interni nei servizi al piano terra sono in muratura, mentre negli uffici al primo piano sono in cartongesso. L'immobile è fornito di montacarichi che collega il piano terra con il secondo piano. L'altezza utile del locale opificio è di 7,00 mt, la tettoia esterna di 5,70 mt mentre i locali igienici hanno altezza utile di 2,67 mt; i locali uffici hanno altezza utile di 2,60 mt. La copertura dello stabile è piana non praticabile. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta essere occupato dall'esecutato. Al momento del sopralluogo l'esecutato dichiarava di svolgervi l'attività lavorativa in maniera saltuaria e non costante vista la poca quantità di lavoro. Risulta un contratto di affitto/comodato d'uso gratuito alla soc. **** Omissis **** registrato in Teramo il 02/05/2013 Prot. n. TE Repertorio n

10 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 03/12/1980 al 26/02/2004 **** Omissis **** DONAZIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N I. GUIDOBALDI 03/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. GIULIANOVA 22/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 14/10/1987 al 26/02/2004 **** Omissis **** DONAZIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N G. CAPODIVENTO 14/10/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. GIULIANOVA 26/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 26/02/2004 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N G. CAPODIVENTO 26/02/ /8779 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. TERAMO 20/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 26/02/2004 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N G. CAPODIVENTO 26/02/ /8779 Trascrizione 10

11 Presso Data Reg. gen. Reg. part. TERAMO 20/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di TERAMO aggiornate al 17/12/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a TERAMO il 21/10/2004 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,50 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: M. RUSSO NOTAIO Data: 21/09/2004 N repertorio: 96633/11459 Note: DOCUMENTI SUCCESSIVI CORRELATI: ANNOTAZIONE N DEL 02/08/2010 (MODIFICA PATTI CONTRATTUALI). ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a TERAMO il 02/10/2014 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA L'immobile oggetto di stima è situato nella Zona D del vigente Piano Regolatore Generale con destinazione urbanistica industriale e/o commerciale. (Per maggiori informazioni art. 6.4 N.T.A) 11

12 REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Il fabbricato oggetto della presente procedura esecutiva è stato realizzato in virtù di: - Permesso di costruire n. 20 del 10/06/2004; - Permesso di costruire (variante in corso d'opera) n. 46 del 12/09/2006. In data 21/11/2007 con prot. n è stato rilasciato il cert. di agibilità. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, sono state riscontrate le seguenti anomalie: Al piano terra lo spazio al di sotto del soppalco è stato chiuso con divisori in laminato d'alluminio in modo da ricavarne un locale per il deposito di materiali infiammabili (vernici) ed un locale officina oltre all'apertura di una porta al fine di porre in comunicazione i locali produttivi con i locali adibiti a servizi, sopra il soppalco è stato posizionato un piccolo container con destinazione di archivio accessibile dagli uffici mediante l'apertura di una porta, risulta inoltre spostatata la porta d'ingresso di un ufficio al primo piano. L'altezza della tettoia risulta di 5,70 mt mentre è indicata di 4,85 mt, nei servizi ed al di sotto del soppalco risulta di 2,67 mt mentre è indicata di 3,25 mt. E' stata realizzata una scala esterna in metallo aperta a tre lati, senza autorizzazione dell'ufficio tecnico comunale. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. 12

13 LOTTO 2 13

14 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 2 - Fabbricato Commerciale ubicato a Nereto (TE) - Via Certosa DESCRIZIONE Trattasi di porzione d'immobile a destinazione locale commerciale di recente costruzione sito in località Zona Produttiva del Comune di Nereto. L'accesso avviene mediante strada pubblica (Via Certosa) su corte comune recintata. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Il bene in oggetto confina in giro con **** Omissis ****, **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, **** Omissis ****, strada pubblica, salvo se altri o variati CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza LOCALE COMMERCIALE 809,25 mq 862,00 mq 1,00 862,00 mq 3,07 m 2 Totale superficie convenzionale: 862,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 862,00 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 03/12/1980 al 27/02/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part. 219 Piano 14

15 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 37,72 Dal 14/10/1987 al 27/02/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part. 296 Qualità Seminativo Cl.1 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 25,91 Dal 14/10/1987 al 27/02/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part. 216 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 50,56 Dal 27/02/2003 al 26/02/2004 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Qualità Seminativo Cl.1 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 19,83 Dal 27/02/2003 al 26/02/2004 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 32,89 Dal 27/02/2003 al 26/02/2004 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 29,39 Dal 26/02/2004 al 30/10/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 10,40 Dal 26/02/2004 al 30/10/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Superficie (ha are ca) Reddito agrario 4,10 Dal 26/02/2004 al 30/10/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 6, Part Qualità Seminativo Cl.1 Superficie (ha are ca) Reddito agrario 0,02 Dal 30/10/2006 al 06/05/2011 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part Categoria D7 Rendita ,00 Piano T-1-2 Dal 06/05/2011 al 25/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1621, Sub. 3 Categoria D8 Rendita 6.124,80 15

16 Piano 2 I titolari catastali attuali, corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D8 6124,8 2 Corrispondenza catastale In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, si è riscontrata la NON corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dei luoghi. Innanzitutto occorre precisare che la scala metallica che dalla corte collega il secondo piano, utilizzata per accedere al locale commerciale non è rappresentata in nessuna planimetria. Le destinazioni d'uso dei locali sono corrette sono però presenti difformità planimetriche. Mediante divisori in cartongesso è stata ricavata una sala ristorazione ed un locale ripostiglio. L'altezza indicata in planimetria è di 3,50 mt mentre risulta essere di 3,07 mt. Sarà necessario redigere una scheda di variazione al catasto fabbricati. PRECISAZIONI Per ulteriori precisazioni si allega visura camerale n. NOV/1151/2016/CTE0037 estratta in data 24/02/2016. PATTI Allo stato attuale l'immobile risulta essere occupato dall'esecutato ed a completa disposizione della stesso. Risulta un contratto di affitto/comodato d'uso gratuito alla soc. **** Omissis **** registrato in Teramo il 02/05/2013 Prot. n. TE Repertorio n CONDIZIONI Allo stato attuale, l'immobile risulta essere in condizioni discrete, occupato dall'esecutato e mantenuto in buono stato. Risulta un contratto di affitto/comodato d'uso gratuito alla soc. **** Omissis **** registrato in Teramo il 02/05/2013 Prot. n. TE Repertorio n PARTI COMUNI 16

17 In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, si è riscontrata la NON corrispondenza tra le parti comuni individuate dalla planimetria catastale e lo stato dei luoghi. Nell'elaborato planimetrico le parti comuni (sub. 1) sono indicate essere la corte circostante il fabbricato ed il vano scala interno, quest'ultimo però risulta essere ad uso esclusivo del sub. 2 poichè per raggiungere il sub. 3 è necessario percorrere una scala metallica esterna al fabbricato che dalla corte comune al piano terra collega i locali al secondo piano. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI In data 03/02/2011 veniva costituita, a favore e contro a titolo gratuito in ogni tempo, la servitù di distanza con la SOC. **** Omissis **** poichè la scala metallica esterna risulta ad una distanza inferiore da quanto prescritto dal vigente strumento urbanistico. Il suddetto diritto è stato trascritto a Teramo il 16/02/2011 al Reg. Part Reg. Gen CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il bene oggetto di stima riguarda una porzione d'immobile ad uso locale commerciale di recente costruzione ben mantenuto sito in località Zona Produttiva Via Certosa del Comune di Nereto. L'accesso avviene mediante strada pubblica su corte comune. La struttura verticale ed i solai sono prefabbricati. I pavimenti sono in battuto cementizio industriale con battiscopa in legno, nell'ingresso ed il vano scala sono in marmo con ringhiera in ferro mentre nei servizi igenici sono di gress porcellanato 40x40. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetri doppi mentre quelli interni sono in legno tamburato. Il bene è coperto da impianto di climatizzazione nella controsoffittatura, il suddetto insieme all'impianto elettrico ed idrico risultano tutti in buone condizioni di conservazione. Non risulta presente l'impianto del metano data la presenza di impianto elettrico industriale. I divisori interni sono in cartongesso tranne che nei locali wc che sono in laminato ferroso, inoltre è presente un locale fumatori con divisori in plexiglass trasparente. L'immobile è fornito di montacarichi che collega il piano terra con il secondo piano. L'altezza utile dei locali è di 3,07 mt. La copertura dello stabile è piana non praticabile. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta essere occupato dall'esecutato. Al momento del sopralluogo l'esecutato dichiarava di svolgervi l'attività lavorativa in maniera saltuaria e non costante vista la poca quantità di lavoro. Risulta un contratto di affitto/comodato d'uso gratuito alla soc. **** Omissis **** registrato in Teramo il 02/05/2013 Prot. n. TE Repertorio n PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 03/12/1980 al 26/02/2004 **** Omissis **** DONAZIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N I GUIDOBALDI 03/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 17

18 GIULIANOVA 22/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 14/10/1987 al 26/02/2004 **** Omissis **** DONAZIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N G. CAPODIVENTO 14/10/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. GIULIANOVA 26/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 26/02/2004 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N G. CAPODIVENTO 26/02/ /8779 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. TERAMO 20/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 26/02/2004 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N G. CAPODIVENTO 26/02/ /8779 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. TERAMO 20/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 18

19 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di TERAMO aggiornate al 17/12/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a TERAMO il 21/10/2004 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,50 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: M. RUSSO NOTAIO Data: 21/09/2004 N repertorio: 96633/11459 Note: DOCUMENTI SUCCESSIVI CORRELATI: ANNOTAZIONE N DEL 02/08/2010 (MODIFICA PATTI CONTRATTUALI). ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a TERAMO il 02/10/2014 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA L'immobile oggetto di stima è situato nella Zona D del vigente Piano Regolatore Generale con destinazione urbanistica industriale e/o commerciale. (Per maggiori informazioni art. 6.4 N.T.A) REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Il fabbricato oggetto della presente procedura esecutiva è stato realizzato in virtù di: - Permesso di costruire n. 20 del 10/06/2004; 19

20 - Permesso di costruire (variante in corso d'opera) n. 46 del 12/09/2006. In data 21/11/2007 con prot. n è stato rilasciato il cert. di agibilità come locale di stoccaggio materiali. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, sono state riscontrate le seguenti anomalie: Il piano secondo con destinazione d'uso da permesso a costruire di magazzino stoccaggio, è stato trasformato in locale commerciale ed è stata realizzata una scala esterna in metallo aperta a tre lati, senza autorizzazione dell'ufficio tecnico comunale. Il locale è destinato ad ospitare feste e cerimonie in genere con una sala giochi per bambini, un locale adibito a sala ristorazione ricavato mediante divisori in cartongesso, inoltre sono stati realizzati i relativi servizi igenici con un locale adibito a cucina industriale ed un locale ripostiglio. L'altezza indicata in planimetria è di 3,50 mt mentre risulta essere di 3,07 mt. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. 20

21 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Fabbricato Industriale ubicato a Nereto (TE) - Via Certosa Trattasi di porzione d'immobile a destinazione opificio industriale di recente costruzione sito in località Zona Produttiva del Comune di Nereto. L'accesso avviene mediante strada pubblica (Via Certosa) su corte comune recintata. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 1621, Sub. 2, Categoria D7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Identificativo corpo Bene N 1 - Fabbricato Industriale Nereto (TE) - Via Certosa Superficie convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: ,60 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 1276,56 mq 550,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Rispetto al valore commerciale, è stato effettuato un abbattimento pari a circa il 30%, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, cancellazione gravami, di tutte le caratteristiche, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva. LOTTO 2 Bene N 2 - Fabbricato Commerciale ubicato a Nereto (TE) - Via Certosa Trattasi di porzione d'immobile a destinazione locale commerciale di recente costruzione sito 21

22 in località Zona Produttiva del Comune di Nereto. L'accesso avviene mediante strada pubblica (Via Certosa) su corte comune recintata. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 1621, Sub. 3, Categoria D8 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 2 - Fabbricato Commerciale Nereto (TE) - Via Certosa 862,00 mq 650,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: ,00 Rispetto al valore commerciale, è stato effettuato un abbattimento pari a circa il 30%, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, di tutte le caratteristiche, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Tortoreto, li 26/03/2016 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Serpentini Mirco 22

23 N 1 Ortofoto - FOTO AEREA (Aggiornamento al 01/01/2016) N 2 Concessione edilizia - PERMESSO DI COSTRUIRE E VARIANTE (Aggiornamento al 07/06/2006) N 2 Certificato di agibilità / abitabilità - AGIBILITA' E ALLACCIO SCARICHI (Aggiornamento al 21/11/2007) N 1 Altri allegati - VISURA CAMERALE (Aggiornamento al 24/02/2016) N 3 Altri allegati - ISPEZIONI IPOTECARIE (Aggiornamento al 17/12/2015) N 1 Estratti di mappa - PORZIONE MAPPA TERRENI (Aggiornamento al 14/12/2015) N 2 Planimetrie catastali - ELABORATO PLANIMETRICO ED ELENCO SUB (Aggiornamento al 14/12/2015) N 4 Visure e schede catastali - VISURE E SCHEDE CATASTALI (Aggiornamento al 14/12/2015) N 3 Altri allegati - PLANIMETRIE STATO DI FATTO (Aggiornamento al 03/03/2016) N 26 Foto - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA (Aggiornamento al 03/03/2016) 23