TRIB U N AL E DI TE RAM O

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1 TRIB U N AL E DI TE RAM O SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bartolini Domenico, nell'esecuzione Immobiliare 386/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 25/02/2016, il sottoscritto Geom. Bartolini Domenico, con studio in Via Gelasio Adamoli, Teramo (TE), domenico.bart@libero.it, PEC domenico.bartolini@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/03/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Silvi (TE) - C.da Piomba Via Piave 42 DESCRIZIONE Trattasi di un immobile adibito ad abitazione posto su di un piano, incluso posto auto scoperto al piano terra, inserito in un contesto condominiale con ingresso su strada comunale pubblica denominata Via Piave. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Silvi (TE) - C.da Piomba Via Piave 42 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI l'immobile individuato con il sub 12 confina con vano scala condominiale, proprietà **** Omissis **** proprietà **** Omissis **** salvo altri e/o variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 78,00 mq 86,00 mq 1,00 86,00 mq 2,88 m Terzo Balcone scoperto 27,00 mq 27,00 mq 0,25 6,75 mq 2,88 m Terzo 2

3 Posto auto scoperto 9,00 mq 9,00 mq 0,45 4,50 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 97,25 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 97,25 mq I beni sono comodamente divisibili in natura. L'immobile oggetto di stima è sito in zona semi-centrale rispetto al centro cittadino della città di Silvi Marina, ma comunque facilmente raggiungibile dai principali servizi commerciali ed utenze pubbliche quali gas,luce,telefono. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 28/01/1991 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 159, Sub. 12, Zc. 1 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6.5 Rendita 570,68 Piano 3 Dal 01/01/1992 al 23/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 338, Zc. 1 Categoria C6 Cl.1 Superficie catastale 9 m2 Rendita 15,49 Piano Terra Dal 01/01/1992 al 23/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 21, Part. 159, Sub. 12, Zc. 1 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6.5 Rendita 570,68 Piano 3 I titolari catastali corrispondono con quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A m2 570, C6 1 9 m2 15,49 Terra 3

4 Corrispondenza catastale I titolari catastali corrispondono a quelli reali PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art. 567 secondo comma, c.p.c. PATTI L'immobile risulta ad oggi abitato dal sig. **** Omissis **** e **** Omissis **** senza alcun titolo, infatti non risultano nessun contratto di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta ad oggi abitato dal sig. **** Omissis **** e **** Omissis **** senza alcun titolo, infatti non risulta nessun contratto di locazione in essere. PARTI COMUNI L'immobile pignorato risulta far parte di un contesto condominiale, avente quindi parti comuni con altre unità immobiliari del complesso. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L intero fabbricato, di cui fa parte quello oggetto di pignoramento, presenta prospetti liberi, confina sul lato est mediante distacchi con strada denominata via Piave e sui lati sud/nord medianti distacchi con altri fabbricati, mentre lato Ovest mediante distacchi su ferrovia linea adriatica. La sua struttura portante è stata realizzata in c.a e relativi solai di orizzontamento in c.a composti da travetti precompressi e pignatte; le tamponature esterne sono composte da muratura in mattoni forati legata a malta cementizia con strato, sia interno che esterno di intonaco finito; le tramezzature interne sono state compiute utilizzando blocchi di laterizio forato di vario spessore legati con malta cementizia e sovrastante strato di intonaco finito. Le facciate esterne dell intero stabile presentano rifiniture con sovrastante tinteggiatura, la copertura a tetto. Gli ambienti risultano luminosi e salubri, eccezion fatta in alcuni punti dove è presente zona umida. Concludendo si può affermare che l intero stabile presenta un sufficiente stato di manutenzione. La porzione di fabbricato oggetto di valutazione attualmente è composta da: locale pranzo/soggiorno, cucina, due camere da letto,uno studio, due wc e terrazzi a livello, oltre a un piccolo ripostiglio. - Lo stesso presenta: 4

5 - ingresso dotato di portoncino di ingresso; - infissi esterni in legno di abete; - infissi interni in legno; - pavimenti in gres per tutti gli ambienti; - rivestimento in piastrelle di ceramica smaltata nel locale bagno; - impianti sanitari e rubinetteria ordinaria; - soffitti e pareti rifinite con intonaco tipo liscio e sovrastante tinteggiatura; - pavimento in piastrelle tipo gres porcellanato per i terrazzi; il tutto in sufficiente stato di manutenzione. Gli impianti tecnologici presenti nella struttura sono: -Elettrico; -Idrico di acqua calda e fredda; -riscaldamento; Tutti gli impianti, per quanto è stato possibile verificare, sono stati assemblati secondo le normative di legge vigenti in materia all'epoca della costruzione, ed è stato possibile accertare che il fabbricato è dotato di impianto di fognatura collegato alla rete fognante pubblica. L immobile è di facile raggiungimento da strade di primaria importanza, infatti il bene oggetto di stima è situato in zona semicentrale della città di di Silvi Marina a circa metri lineari duecento dalla S.S. 16 per Pescara/Ancona, nonché, dalla autostrada A14 Bologna/Taranto; Inoltre, la zona si sviluppa su un territorio dove sono ubicati moltissimi insediamenti civili oltre a servizi di primaria importanza, quali stazione di servizio, supermercati, ristoranti ecc. ecc. Concludendo si può affermare che l immobile oggetto di valutazione si trova in sufficiente stato di conservazione. Il posto auto scoperto è posto al piano terra da cui si accede attraverso la corte interna della palazzina delle dimensioni di circa 10 mq il tutto ubicato nella zona Nord dell'edificio. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. Al momento dell'accesso all'immobile pignorato in data 29 Marzo 2016, al fine di prenderne visione della consistenza fisica e dello stato di fatto, lo stesso risultava occupato dai sig.ri **** Omissis **** e **** Omissis **** privi di contratto di locazione. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 5

6 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 07/04/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da concessione garanzia mutuo Iscritto a Jesi il 26/03/2009 Reg. gen Reg. part Quota: Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** N repertorio: Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Pescara il 12/07/2012 Reg. gen Reg. part Quota: Importo: 4.872,62 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Ipoteca Giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Iscritto a Pescara il 12/07/2012 Reg. gen Reg. part Quota: Importo: ,71 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** N repertorio: 3325 Ipoteca Giudiziale derivante da Sentenza di condanna Iscritto a Pineto il 23/09/2015 Reg. gen Reg. part Quota: Importo: 6.295,33 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA E' stato richiesto il certificato di destinazione urbanistica il giorno 29/03/2016 al comune di Silvi e rilasciato in data 31/03/2016: 6

7 Il Piano Regolatore vigente, approvato dal Consiglio Comunale in data 01/07/2002 e s.m.i, classifica le particelle interessate a destinazione urbanistica Zona B1 - Residenziale ambito urbano - Particelle in zona soggette a fascia di rispetto FF.SS e a Vincolo Paesaggistico, il tutto come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanisticca in allegato. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Da un esame effettuato presso l'ufficio Tecnico del Comune di Silvi, a seguito di richiesta inoltrata in data 29 Marzo 2016 al Comune stesso, risulta presente la seguente Concessione edilizia n 186 prot. n 6332 del 19/12/1977. E' presente inoltre la planimetria catastale datata 15 giugno 1978 dalla quale emergono delle difformità rispetto alla pianta progettuale rilasciata dalla Concessione Edilizia di cui sopra. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. In seguito ad attenta disamina dello stato dei luoghi, confrontato con la planimetria catastale di riferimento emerge la seguente difformità: Il terrazzo lato Sud/Ovest è stato chiuso e trasformato in veranda mediante struttura in vetro con finestre apribili. Tale trasformazione è priva di autorizzazione da parte di autorità comunali e condominiali. Inoltre la planimetria catastale è difforme rispetto alla pianta progettuale rilasciata dalla Concessione Edilizia in particolar modo a delle tramezzature e divisione interna. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Le spese condominiali degli anni precedenti ed in corso non risultano state pagate. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore 7

8 complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Silvi (TE) - C.da Piomba Via Piave 42 Trattasi di un immobile adibito ad abitazione posto su di un piano, incluso posto auto scoperto al piano terra, inserito in un contesto condominiale con ingresso su strada comunale pubblica denominata Via Piave. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 21, Part. 159, Sub. 12, Zc. 1, Categoria A2 - Fg. 21, Part. 338, Zc. 1, Categoria C6 Valore di stima del bene: ,50 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Silvi (TE) - C.da Piomba Via Piave 42 97,25 mq 950,00 /mq ,50 100, ,50 Valore di stima: ,50 Valore di stima: ,50 Deprezzamento del 5,00 % Valore finale di stima: ,13 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessun tipo di riserva o particolarità da segnalare Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 14/02/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Certificato destinazione urbanistica (Aggiornamento al 11/04/2016) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 11/04/2016) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Bartolini Domenico 8

9 N 1 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 11/04/2016) N 2 Concessione edilizia (Aggiornamento al 11/04/2016) N 2 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 11/04/2016) N 1 Foto (Aggiornamento al 11/04/2016) N 2 Altri allegati - Visure ipocatastali (Aggiornamento al 11/04/2016) 9