FOGLIO INFORMATIVO. relativo ai

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1 FOGLIO INFORMATIVO relativo ai MUTUI destinati ad estinguere precedenti finanziamenti, con SURROGAZIONE NELLE GARANZIE concesse a favore della banca finanziatrice originaria INFORMAZIONI SULLA BANCA Cassa Padana B.C.C. Società Cooperativa Via Garibaldi, Leno (BS) Tel.: /280 Fax: organizzazione@cassapadana.it Indirizzo telematico: Registro delle Imprese della CCIAA di Brescia n Iscritta all Albo della Banca d Italia n cod. ABI Iscritta all Albo delle società cooperative n. A Iscritta all Albo dei Gruppi bancari n Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo. Dati e qualifica soggetto incaricato all offerta fuori sede Nome e Cognome Qualifica Iscrizione ad Albi o Elenchi Numero delibera Iscrizione all Albo/Elenco CHE COS È IL MUTUO IPOTECARIO Il decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7 (convertito con modificazioni nella legge 2 aprile 2007, n. 40) ha introdotto la cosiddetta portabilità del mutuo (art. 8 del citato decreto legge). La fattispecie richiamata dall art. 8 è quella della surrogazione per volontà del debitore (art cod. civ.). In sostanza, si tratta di un operazione che permette di ottenere da una nuova banca a condizione, ovviamente, che questa vi acconsenta un mutuo al fine di estinguere il finanziamento precedentemente ottenuto dalla banca finanziatrice originaria. Il finanziamento originario può essere anche di forma tecnica diversa dal mutuo (ad esempio: apertura di credito o altri contratti di finanziamento) mentre il nuovo deve essere necessariamente un mutuo. Il mutuatario può ottenere dalla nuova banca condizioni migliorative per quanto riguarda, per esempio, tassi di interesse e durata. L unico vincolo è che il nuovo mutuo non può superare per importo il debito (residuo) relativo al finanziamento originario. Il mutuatario non deve sostenere alcuna spesa per il perfezionamento dell operazione: le spese, ivi incluse quelle notarili, sono totalmente a carico della nuova banca. Per l estinzione anticipata del vecchio finanziamento, nell ambito dell operazione di portabilità, non è dovuta la corresponsione di alcun compenso. Non è altresì necessario iscrivere una nuova ipoteca in quanto scopo della surrogazione è di permettere l utilizzo delle garanzie che assistevano il finanziamento originario a servizio del nuovo mutuo; si stacca l ipoteca dal primo finanziamento, che viene estinto, per attaccarla al nuovo mutuo. L art cod. civ. non richiede il consenso della banca finanziatrice originaria per il perfezionamento dell operazione. Quest ultima potrebbe decidere di non presentarsi all atto ma non può opporsi all operazione rifiutando di ricevere il pagamento, essendo anzi obbligata a rilasciare una quietanza. In estrema sintesi la struttura dell operazione si articola nel seguente modo: 1. si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; 2. si qualifica espressamente il nuovo mutuo come finalizzato (cosiddetto mutuo di scopo ) a procurare la provvista per estinguere il finanziamento originario; 3. si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare ad estinguere il finanziamento originario; Aggiornato al 01/01/2010 1/9

2 4. all atto dell estinzione del vecchio finanziamento il debitore dichiara alla banca originaria che, per effettuare l estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo; 5. si ottiene dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del primo finanziamento. Nella quietanza si dà atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato mediante un nuovo mutuo la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il primo finanziamento; 6. si stipula infine l atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla precedente nelle garanzie (specialmente l ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il finanziamento originario. L ABI, con riguardo a tale operazione, ha definito di recente una procedura di colloquio interbancaria ispirata a criteri di riduzione di tempi e di costi. Tale procedura consente al cliente di rivolgersi direttamente alla nuova banca che, attraverso sistemi informativi elettronici, acquisisce da quella originaria i dati relativi al mutuo in essere (ad es., ammontare del debito residuo). Per il buon funzionamento della procedura, è stabilito un termine per la trasmissione dei dati alla banca subentrante. Nessun costo deve essere applicato al cliente. La nuova banca, per concedere il nuovo finanziamento, può ricorrere al modello del mutuo fondiario o a quello del mutuo ipotecario. In particolare, il mutuo fondiario è un finanziamento di durata medio-lunga (superiore ai 18 mesi), il cui rimborso viene garantito dalla concessione di ipoteca, normalmente di 1 grado, su immobili. L ammontare massimo della somma erogabile è pari all 80% del valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative (fideiussioni bancarie; polizze assicurative; ecc.). Preesistendo garanzie ipotecarie, dal valore dei beni deve essere detratto il residuo del finanziamento precedentemente garantito. Il mutuo ipotecario, invece, è un finanziamento il cui rimborso viene garantito dalla concessione di ipoteca, non necessariamente di primo grado, su immobili. Per entrambe le tipologie di mutuo il rimborso avviene mediante pagamento periodico di rate comprensive di capitale e di interessi, secondo un tasso fisso, variabile o misto. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto L operazione di portabilità non presenta alcun rischio per il mutuatario salvo quanto di seguito precisato con riferimento al contratto di mutuo. Nei mutui che prevedono un tasso variabile può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap). In questi casi, indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di una giusta causa, possa modificare nel corso del rapporto il tasso di interesse e le altre condizioni economiche applicate al cliente. Il mutuo ipotecario può avere ad oggetto l erogazione di somme in valuta estera, il cui rimborso deve essere effettuato nella stessa valuta. In tal caso può verificarsi nel corso del rapporto un aumento del valore della valuta estera prescelta rispetto all euro, con un conseguente aggravio di oneri (rischio di cambio) per il cliente. Per saperne di più: La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali e sul sito della Cassa Padana BCC ( Aggiornato al 01/01/2010 2/9

3 I SULLA BANCA CONDIZIONI ECONOMICHE C QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro ,00 della durata di 10 anni, con rata mensile, al tasso nominale fisso del 6,25 %: 6,52 % riferito ad un mutuo ipotecario di euro ,00 della durata di 10 anni, con rata mensile, a tasso variabile inizialmente del 4,01 %: 4,17 % In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore puramente esemplificativo, essendo calcolato sulla base del valore iniziale del tasso e ipotizzando che questo resti immutato per tutta la durata del contratto. Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, ad esempio le spese notarili, gli oneri fiscali diversi dall imposta sostitutiva (che è già inclusa nel TAEG) e le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Aggiornato al 01/01/2010 3/9

4 VOCI COSTI Importo massimo finanziabile - Durata minima Durata massima Modalità di calcolo degli interessi mesi 18 anni 20 Gli interessi sono calcolati con riferimento all anno civile (365 giorni). MUTUI A TASSO FISSO Tasso di interesse nominale annuo 6,25 % Parametro di riferimento - Spread - Tasso di interesse di preammortamento 6,25 % Tasso di mora Tasso contrattuale in vigore al momento della mora + 4 punti percentuali TASSI MASSIMI MUTUI A TASSO VARIABILE Parametro di indicizzazione EURIBOR 6 mesi media % 365 giorni (rilevato dal Comitato di Gestione dell Euribor Euribor Panel Steering Committee e indicato dal quotidiano il Sole 24 Ore secondo il criterio di calcolo giorni effettivi/365, per data-valuta pari al primo giorno del mese in cui il mutuo viene stipulato, e pari, per le rate successive, al giorno iniziale di decorrenza della mensilità di ammortamento; qualora detti giorni non siano giorni lavorativi bancari, la datavaluta di riferimento sarà pari al primo giorno lavorativo bancario immediatamente precedente ad essi) Alla data odierna il tasso Euribor 6M 365 gg è pari a 1,010%. Spread 3 punti percentuali Aggiornato al 01/01/2010 4/9

5 Tasso minimo Tasso massimo Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora Spese per la stipula del contratto per istruttoria: - per mutui da 0,00 a 5.164,57 : - per mutui da 5.164,58 a 12911,42 : - per mutui da ,43 a ,84 : - per mutui da ,85 a ,69 : - per mutui da ,70 a ,38 : - per mutui oltre ,39 : Perizia tecnica svolta da soggetto incaricato dalla Banca: - per privati con importo superiore a : - per privati per finanziamento a tranches: - per ditte con importo superiore a : - per ditte per finanziamento a tranches: - - EURIBOR 6 mesi media % 365 giorni + 3 punti percentuali Tasso contrattuale in vigore al momento della mora + 4 punti percentuali 25,82 51,64 77,47 103,29 154,93 0,15% 300,00 200,00 400,00 300,00 SPESE MASSIME Spese per la gestione del rapporto In caso di ricorso a Periti Esterni incaricati dal cliente: Gestione pratica euro - Incasso rata con addebito automatico in conto corrente con pagamento per cassa Invio comunicazioni in forma cartacea on line secondo il tariffario del professionista euro 2,58 euro 5,08 euro 0 euro 0 Variazione/restrizione di ipoteca euro 150,00 Accollo mutuo euro 150,00 Sospensione pagamento rate euro - Per ricerca e ristampa di estratti conto, documenti contabili e singole operazioni euro 10 a modulo Per avviso scadenza rate, oltre rimborso spese postali Per rilascio certificazione interessi passivi euro 1,03 euro 0 Per rinuncia mutuo euro 20 Aggiornato al 01/01/2010 5/9

6 PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate Francese Costante in caso di mutui a tasso fisso Variabile in caso di mutui a tasso variabile Mensile/trimestrale/semestrale/annuale ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) (Fonte il Sole24Ore) Parametro di indicizzazione Data Valore Tasso EURIBOR 6M 365 giorni 01/12/2009 1,008 % Tasso EURIBOR 6M 365 giorni 01/11/2009 1,032 % Tasso EURIBOR 6M 365 giorni 01/10/2009 1,063 % Il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula. Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA (PER I MUTUI A TASSO FISSO) Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi 6,25 % , ,25 % , ,25 % , CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi 4,01 % , ,42 928,93 4,01 % ,19 838,01 649,49 4,01 % ,51 712,13 510,45 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (legge numero 108/1996), relativo ai mutui ipotecari, può essere consultato in filiale e sul sito internet ( SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità o disoccupazione del cliente Facoltativa A seconda della polizza e dell assicuratore scelto, a carico del mutuatario Aggiornato al 01/01/2010 6/9

7 ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica svolta da soggetto incaricato dalla Banca: - per privati con importo superiore a : - per privati per finanziamento a tranches: - per ditte con importo superiore a : - per ditte per finanziamento a tranches: In caso di ricorso a Periti Esterni: Spese notarili Assicurazione immobile Imposta sostitutiva Tassa ipotecaria 300,00 200,00 400,00 300,00 Secondo il tariffario del professionista Secondo il tariffario del professionista Il Cliente é tenuto ad assicurare gli immobili oggetto di garanzia contro i danni causati da incendio, scoppio, fulmine. La polizza può essere sottoscritta presso una Primaria Compagnia di Assicurazione. 0,25% sui mutui di durata superiore a 18 mesi oppure 2% della somma erogata per i mutui richiesti da persone fisiche e destinati all acquisto/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa Come previsto dalla normativa vigente TEMPI DI EROGAZIONE - Durata dell istruttoria: entro 30 giorni dalla presentazione della documentazione completa. - Disponibilità dell importo: decorsi 11 giorni dall iscrizione ipotecaria e, se previsto, della produzione di polizza assicurativa per danni relativa agli immobili ipotecati, con relativo vincolo. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 5 giorni pagando un compenso stabilito dal contratto, non superiore al 3% del debito residuo per i mutui a tasso fisso e non superiore all 1,5% per i mutui a tasso variabile. Il compenso non è dovuto: se il mutuo è concesso a persone fisiche per acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale; se l estinzione anticipata totale avviene nell ambito di un operazione di portabilità. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto tutto insieme prima della scadenza del mutuo e degli interessi maturati sino a quel momento. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento della rata; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l immediato pagamento di quanto dovutole. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Aggiornato al 01/01/2010 7/9

8 Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data di integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della banca (Via Garibaldi, Leno (BS)), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata variabile Rata costante Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, ad eccezione dei mutui richiesti da persone fisiche e destinati all acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per i quali l imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. L importo della rata non è costante. La somma tra quota capitale e quota interessi si modifica durante la vita del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata comprensiva di quota capitale. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Aggiornato al 01/01/2010 8/9

9 Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) Banca finanziatrice originaria Nuova banca Portabilità del mutuo Surrogazione Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui ipotecari, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. è la banca che subisce l operazione di portabilità del mutuo. è la banca che, al fine di estinguere un precedente finanziamento, concede il nuovo mutuo surrogandosi nelle garanzie accessorie al finanziamento originario. È la libertà per il debitore di trasferire il mutuo da una banca all0altra, anche mediante scrittura privata, senza oneri e senza perdere i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto (acquisto prima casa). È l operazione con la quale il debitore sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni economiche, senza sopportare costi per le formalità della sostituzione. Aggiornato al 01/01/2010 9/9