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1 NUMERO 10 - MARZO 2013 PERIODICO UFFICIALE mediare ITALIA Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.p. BraCCiO di FerrO CONTrO La Crisi DAL FENOMENO RENT TO BUY AI NUOVI MERCATI, IL SETTORE IMMOBILIARE ITALIANO NON SI FA BATTERE DALLE DIFFICOLTÀ SOCIO-ECONOMICHE DEL MOMENTO E LANCIA UN APPELLO ALLA NUOVA CLASSE POLITICA

2 mediare Periodico ufficiale f.i.m.a.a. Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari Numero 10 - Marzo 2013 Direttore responsabile Paolo Curcu Consulente editoriale Francesca Negri Proprietà FIMAA Servizi S.r.l. Segreteria di redazione Fimaa Servizi Via Properzio, ROMA Tel Fax Comitato di redazione Giovanni Acampora Valerio ANGELETTI Rossano ASCIOLLA Daniele MAMMANI Antonino Nicolosi Piero NINNO Giovanni PANTANELLA Paolo PESANDO Severino Rigotti Coordinatore comitato di redazione Piero NINNO Hanno collaborato Manuela BORSATO Sandro BORSELLI Tommaso CASAGRANDE Raffaele CASERTANO Angelo FEDELE Gigi FORESIO Cleo FUENTES Antonio GIOIOSO Giacomo MORRI Stefano PEZZONI Gian Luca SONDALI Gianni VERGA Nicola ZENI Impaginazione e grafica Curcu & Genovese Associati S.r.l. Via Ghiaie, Trento Stampa Tipolitografia Alcione - Lavis (TN) Foto di copertina Italpress Federazione fondata nel 1956 Iscirizione al Tribunale Civile di Roma n. 366/2010 del 17/09/2010 MARZOEDITORIALE Rimboccatevi le maniche...noi lo abbiamo fatto da sempre Noi come tutti gli agenti immobiliari, come tutti i soggetti del real estate, ma soprattutto come tutti gli italiani attendevamo il 24 febbraio come la data che avrebbe dovuto segnare il punto di svolta, l inizio di un periodo più stabile che avrebbe dovuto ridare fiducia ai mercati, già adeguatamente depressi dalla cura Monti. Avremmo dovuto nuovamente iniziare a costruire il nostro futuro e quello dei nostri giovani; avremmo voluto riprendere i discorsi fatti ai politici ai quali, come tutti i protagonisti del real estate, avevamo presentato istanze proposte e suggerimenti. Oggi tutti i riferimenti sono saltati, tutti gli equilibri compromessi e tutte le aspettative sfumate. Eppure tante sono le cose da fare subito per il bene del comparto immobiliare e quindi del sistema Italia. L edilizia deve riprendere, i lavori per le opere pubbliche cantierabili devono essere avviati velocemente, occorre rimettere mano a tutte le norme della locazione per creare un nuovo serbatoio per affrontare l emergenza abitativa, riformare la fiscalità del settore perché non è un lusso possedere una casa. Possedere una casa per l italiano vuol dire stabilità, aver risparmiato per la sua serenità e per quella dei suoi figli, senza aspettare il sostegno o la soluzione pubblica, che tanto sa già che l attesa sarebbe risultata vana. E poi aprire un tavolo di confronto per consentire nuovamente l accesso al credito per l acquisto della casa; le banche devono tornare ad assumere il ruolo positivo per finanziare il motore e il volano del mercato immobiliare. Ma perché ciò avvenga sarà necessaria una rapida soluzione dello stato di confusione in cui, delle elezioni scellerate, stanno tenendo in scacco il sistema Italia. Sarà quindi anche nostro compito cercare nuove connessioni con i rappresentanti che siederanno al Parlamento e al Senato e che forse saranno più confusi che mai. A tutti diremo rimboccatevi le maniche e state a sentire con umiltà chi conosce i meccanismi del mondo economico e, nello specifico, del mondo immobiliare. Lo diremo con la consapevolezza che l Italia, e quindi anche loro, ha bisogno di un mercato immobiliare che riesca ad esprimere tutta la sua potenzialità di elemento trainante dell economia nazionale. Valerio Angeletti Presidente nazionale FIMAA ITALIA mediare 1

3 africa NUOVA FRONTIERA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI? È UNO DEI CONTINENTI CON PIù GRANDI POTENZIALITÀ, MA ANCHE CON MOLTE INCERTEZZE pag. 4 NUMERO 10 - MARZO 2013 NUMERO 10 - MARZO 2013 sommario MARZO mediare PERIODICO UFFICIALE ITALIA mediare Trimestrale - Poste italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene i.p. BraCCiO di FerrO CONTrO La Crisi DAL FENOMENO RENT TO BUY AI NUOVI MERCATI, IL SETTORE IMMOBILIARE ITALIANO NON SI FA BATTERE DALLE DIFFICOLTÀ SOCIO-ECONOMICHE DEL MOMENTO E LANCIA UN APPELLO ALLA NUOVA CLASSE POLITICA MEDIAZIONE CREDITIZIA: RIDEFINITE LE FIGURE PROFESSIONALI... pag. 22 Ecco cosa cambia nelle figure di agente in attività finanziaria, mediatore creditizio e collaboratore Mercato del credito, driver dello sviluppo immobiliare. È ancora così?... pag. 26 Un motore da far ripartire è quello legato agli investimenti immobiliari, oggi poco accattivanti perfino per gli stranieri e per chi ha denaro e non deve ricorrere a finanziamenti per un acquisto Accordo Fimaa-Confcooperative... pag. 29 protocollo d intesa per costituire cooperative di mediatori creditizi ai sensi del D. Lgs. 141/2010 MEDIAZIONE MERCEOLOGICA: NOVITÀ, MERCATI, NORMATIVA... pag CAMINETTI PER LA NUOVA VILLA DI RIHANNA... pag. 6 LA CANTANTE HA APPENA TRASLOCATO NELLA DIMORA DI PACIFIC PALISADES, QUARTIERE ESCLUSIVO DI LOS ANGELES Cambiamenti e opportunità dopo il Decreto Salva Italia E il ruolo chiave di FIMAA ACCORDO FIMAA per TRASLOCHI E LOGISTICA... pag. 32 AREE A COSTO ZERO: è POSSIBILE... pag. LA CASE HISTORY DI MILANO RACCONTATA DA UNO DEI SUOI PROMOTORI 8 UN FONDO PER FAVORIRE L ACCESSO AL CREDITO DA PARTE DELLE FAMIGLIE... pag. 10 ATTRAVERSO LA NUOVA CONVENZIONE DI FIMAA SERVIZI CON TRASLOCABILE, LE AGENZIE ASSOCIATE AVRANNO L OPPORTUNITÀ DI POTENZIARE LA PROPRIA OFFERTA DI SERVIZI VERSO I CLIENTI, ANCHE NEL SETTORE DEI TRASLOCHI E DELLA LOGISTICA, ENTRANDO A FAR PARTE DI UN NETWORK NAZIONALE ALL AVANGUARDIA. A istituirlo è stata la Provincia autonoma di Trento. Un caso virtuoso da prendere come esempio il RENT TO BUY per scacciare la crisi pag. 34 FIMAA NEWS I VANTAGGI DEL RENT TO BUY... pag. 36 AGENTI IMMOBILIARI E SEGNALAZIONE... pag. 18 FOCUS PUGLIA... pag. 40 MEF OAM IL CASO DELLA CIRCOLARE prot. DT Convegni FIMAA... pag. 52 DALL ISI ALL IMU, STORIA DELL IMPOSTA PIU CONTROVERSA D ITALIA pag. 22 CRISI DEL SETTORE IMMOBILIARE E NUOVE TIPOLOGIE CONTRATTUALI: IL FENOMENO DEL RENT TO BUY ECCO UN INTERESSANTE ANALISI CURATA DELL OSSERVATORIO UIL SERVIZIO POLITICHE TERRITORIALI pag. 12 L offerta formativa SDA Bocconi per i professionisti del settore immobiliare Grazie a una convenzione gli associati FIMAA beneficiano di uno sconto su tutti i corsi 2013 pag. 20 mediare 3

4 È UNO DEI CONTINENTI CON PIù GRANDI POTENZIALITÀ, MA ANCHE CON MOLTE INCERTEZZE AFRICA NUOVA FRONTIERA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI? di Nicola Zeni Gli investitori del real estate in cerca di nuovi orizzonti stanno puntando gli occhi sul continente africano, dove la crescente urbanizzazione e lo sviluppo economico aprano importanti opportunità. Gli investimenti immobiliari riguardano soprattutto i settori alberghieri e commerciali, anche se a mettere un freno è la poca trasparenza e l instabilità della macroregione. La percentuale di commesse italiane? Ancora bassa. Per questo l interesse del made in Italy sta crescendo. UN BUSINESS CHE CORRE VELOCE Continente di profonde e laceranti contraddizioni, l Africa ospita sei delle più veloci economie in crescita e si stima che entro il 2030 il 50% degli abitanti circa 750 milioni di persone vivrà nelle città. senza contare che 5 delle 20 città in più rapido sviluppo al mondo sono situate in Africa. Non stupisce quindi che per dare una risposta al bisogno residenziale stiano nascendo delle vere e proprie città satellite, che, però, a causa della mancanza di standard internazionali, hanno dato origine a baraccopoli o città fantasma. È il caso, ad esempio di Kimbala, in Angola, dove i prezzi troppo alti delle case non rispondevano ai bassi stipendi degli abitanti di luanda gli investimenti immobiliari si concentrano soprattutto nei settori alberghieri e commerciali: basti pensare che per il 2013 è prevista una crescita del 7%-15% dei ricavi per camera di hotel disponibile. e importanti gruppi come Carlson Rezidon, actis o stanlib direct hanno lanciato progetti di investimento nel paese. Stanlib direct property investments franchise, che gestisce il liberty property portfolio, ad esempio, ha annunciato il lancio di un fondo immobiliare di sviluppo in Africa che sosterrà i potenziali investitori esposti nel continente. PRO E CONTRO Investire nel continente africano, per molte società di real estate resta comunque un rischio a causa dell instabilità e della poca trasparenza, nonché per la mancanza di infrastutture e per la immaturità generale del real estate. E se il Sudafrica è sempre un gradino sopra il resto del Continente, altri Paesi come Ghana, Angola e Nigeria spaventano azienda e investitori. Forse è anche per questo che la percentuale di commesse italiane sul totale di quelle estere nel continente africano oscilla tra il 12 e il 13%, una percentuale ancora ridotta rispetto ad altre forme di investimento, in primis, la costruzione di infrastrutture. 4 mediare mediare 5

5 11 CAMINETTI PER LA NUOVA VILLA DI RIHANNA di Tommaso Casagrande LA CANTANTE HA APPENA TRASLOCATO NELLA DIMORA DI PACIFIC PALISADES, QUARTIERE ESCLUSIVO DI LOS ANGELES Sette camere da letto e nove bagni, una fastosa sala da pranzo con soffitti di oltre quattro metri, una cucina super accessoriata, una sala giochi e una media room per trascorrere le calde giornate californiane al fresco dell aria condizionata, se proprio non ne vuole sapere di fare un tuffo nella grande piscina a sfioro o nella vasca idromassaggio. Sono queste alcune delle caratteristiche che hanno affascinato la giovane star musicale Rihanna e che l hanno indotta ad acquistare la grande ed esclusiva villa dislocata a Pacific Palisades, uno dei distretti più in di Los Angeles. Per la nuova dimora nella città degli angeli la cantante che solo nel 2012 pare abbia incassato 53 milioni di dollari ha sborsato oltre 12 milioni di dollari (circa 9 milioni di euro). La dimora da favola ha una superficie totale di mq ed è circondata da un parco di mq, con tanto di solarium, barbeque per i party estivi, garage (ma con appena 4 posti auto!) e sistemi domotici e di sicurezza all avanguardia. Non mancano nemmeno giochi d acqua e di luce, stucchi e marmi, e ben 11 caminetti. 6 mediare mediare 7

6 AREE A COSTO ZERO: è POSSIBILE LA CASE HISTORY DI MILANO RACCONTATA DA UNO DEI SUOI PROMOTORI di Gianni Verga Sì, è vero. Ho cominciato nel 2004 e il risultato finale si è avuto nel 2008: oggi per l edilizia sociale, cosi come risulta dalla definizione di alloggio sociale, è possibile mettere a disposizione aree a costo zero e queste aree possono essere utilizzate da soggetti pubblici (Comuni, Aler, Enti pubblici, ecc) e da soggetti privati in regime convenzionato. È stata una lunga marcia. Infatti nel 2004, da assessore all Urbanistica del Comune di Milano, sono riuscito a far passare il concetto che l edilizia residenziale per studenti universitari è da considerarsi uno standard e che deve essere assimilate alle strutture per la didattica e per i laboratori in genere delle università. D altra parte non sarebbe comprensibile una distinzione tra strutture residenziali all interno del campus universitario e strutture esterne, ma sempre strettamente correlate con l università. Questo mio convincimento è stato condiviso dalla Regione Lombardia ed è stato alla base, ad esempio, del conferimento alle università milanesi di aree ed edifici scolastici (della scuola dell obbligo) in disuso dove sono stati e sono in corso di realizzazione complessi di edifici residenziali per studenti universitari fuori sede. Questi interventi hanno generato un effetto di calmiere del mercato in nero e delle speculazioni sul posto letto nelle vicinanze degli Atenei soprattutto nelle grandi città. A partire da questo risultato, nel 2005, ho sostenuto che l edilizia sociale è un servizio della città e come tale deve essere considerata uno standard. La Regione Lombardia, prima con una legge speciale e poi nella nuova legge urbanistica generale, ha sancito che l edilizia sociale è un servizio e che devono essere reperite le aree a questo scopo negli strumenti urbanistici (Piani di Governo del Territorio). Dopo un intenso lavoro politicoamministrativo, che ho svolto da assessore alla Casa del Comune di Milano in sede ANCI, dal 2006 con gli assessori alla Casa delle più grandi città (Roma, Napoli, Torino, Venezia, Firenze, per citare le maggiori) si è pervenuti nel 2008 alla definizione di alloggio sociale che è stata sancita nel Decreto Ministeriale pubblicato, e quindi diventato legge, nella Gazzetta Ufficiale del 24 giugno In quel decreto si precisa, giustamente, che le aree per questo tipo di edilizia devono essere aggiuntive agli standard tradizionali (verde, scuole, servizi socio-sanitari,ecc.) e, peraltro, il decreto ha esteso il concetto di edilizia sociale all edilizia anche non pubblica purché in affitto e all edilizia cooperativistica, e non solo, realizzata convenzionando canoni e valori di cessione. Resta ancora molto da fare. Ad esempio rendere obbligatorio, e non facoltativo, il reperimento di aree per l edilizia sociale in tutti i Comuni, anche in quelli piccoli. Così facendo si distribuirebbero le presenze di questo tipo di edilizia e si realizzerebbe il tanto auspicato mix sociale. In questo modo si ridurrebbero le concentrazioni in quartieri ghetto e si svilupperebbe un concetto diffuso di solidarietà. Altri due elementi essenziali sarebbero quello relativo alla semplificazione delle procedure e quello relativo alla defiscalizzazione. Riducendo le procedure per l edilizia sociale ad una conferenza di servizio unica in cui approvare i progetti sia per gli aspetti urbanistico-edilizi che per gli aspetti ambientali (dalla salute al paesaggio), della sicurezza (Vigili del Fuoco), ecc. si darebbe una risposta credibile e tempestiva al fabbisogno di abitazioni per i più bisognosi. Defiscalizzando si ridurrebbe il costo finale non solo per l utente (ad es cooperatore) ma si ricreerebbe la convenienza dell investimento immobiliare finalizzato all affitto: basterebbe riconoscere come sociale un affitto non superiore al 5% del valore del bene. Non solo si farebbe una grande operazione sociale, ma si rilancerebbe il mercato immobiliare nel suo complesso. 8 mediare mediare 9

7 UN FONDO PER FAVORIRE L ACCESSO AL CREDITO DA PARTE DELLE FAMIGLIE A istituirlo è stata la Provincia autonoma di Trento. Un caso virtuoso da prendere come esempio di Severino Rigotti presidente Fimaa Trento In questo momento di difficoltà per l edilizia la Provincia autonoma di Trento ha inteso istituire un fondo per favorire l accesso al credito di coloro che vogliono acquistare o ristrutturare immobili da destinare ad abitazione principale. Ciò al fine di integrare attraverso un ente di garanzia, scelto con procedura ad evidenza pubblica, le garanzie pretese dalle banche nel momento in cui viene richiesto un mutuo. In particolare il Fondo interviene in favore di soggetti che intendano contrarre un operazione di finanziamento per l acquisto, la ristrutturazione o l acquisto/ristrutturazione dell immobile e relative pertinenze, da destinare a propria abitazione principale. L immobile non deve rientrare naturalmente nelle categoria catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 Severino Rigotti (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Le operazioni di finanziamento ammesse sono rappresentate da mutui ipotecari accordati da banche convenzionate con l ente di garanzia nel limite di importo di 300mila euro e per una durata non superiore a 25 anni. La garanzia è concessa nel limite del 30% della quota capitale del mutuo accordato e comunque in misura non superiore alla differenza tra la garanzia totale richiesta dalla banca e le garanzie che può offrire il richiedente. I requisiti richiesti a coloro che chiedono l accesso al fondo sono il possesso di un indicatore reddituale-patrimoniale (in provincia di Trento ICEF 0,42) inferiore ad una prestabilita soglia e la dimostrata sostenibilità delle obbligazioni assunte con il mutuo. Le domande andranno presentate direttamente alle banche convenzionate, le quali valuteranno la congruità delle garanzie offerte dal richiedente il mutuo, per poter dare seguito all erogazione del prestito; nel caso in cui tali garanzie personali risultassero insufficienti, la banca raccoglierà la domanda di accesso al Fondo per ottenere la garanzia aggiuntiva. La FIMAA trentino auspicava da tempo la costituzione del fondo di garanzia integrativa per l ottenimento dei mutui prima casa; con la collaborazione attiva siamo riusciti ad ottenere questo ottimo risultato. Puntualizziamo che ciò non risponde adeguatamente alla nostra primordiale richiesta di estendere la garanzia a tutte le compravendite; in realtà la Provincia ha preferito privilegiare la prima casa, impegnandosi però con un notevole sforzo economico. Per noi agenti costituisce comunque un ottimo risultato, proprio perché derivante da una sinergia pubblico/ privato nell affrontare le difficoltà di mercato, mentre per gli acquirenti immobiliari rappresenterà la possibilità di poter offrire alle banche la necessaria garanzia integrativa. I primi risultati si stanno già verificando, conseguendo l importante traguardo, seppur parziale, di smuovere il mercato della prima casa. Dobbiamo ringraziare la nostra Provincia che, pur in difficoltà di bilancio, è riuscita a trovare le risorse per l aiuto al mercato immobiliare, oramai in crisi cronica. La situazione difficile, per la quale auspicavamo un allentamento, rimane, al contrario, acuta, non concedendo a tutto il 2013 significative possibilità di ripresa: siamo nel pieno di una trasformazione profonda, destinata a cambiare il nostro stesso modo di essere e di agire. Sentiamo parlare di globalizzazione, mercati finanziari, Banca Europea e molto altro, parole che ci appaiono lontane dalla nostra quotidianità, ma i cui effetti si sono però dimostrati molto vicini. Di fronte a questi mutamenti, dobbiamo saper reagire con forza e determinazione, non solo affinando le nostre capacità professionali, ma anche agendo sui nostri stati d animo e sul nostro modo di affrontare il futuro. Quando tutti gli indicatori economici volgono verso il basso, viene a ridursi non solo la possibilità di creare nuova ricchezza, ma viene anche ad insinuarsi il dubbio della necessità di un obbligato e automatico abbassamento delle nostre ambizioni. La nostra comunità professionale fino ad oggi ha sempre creduto nello sviluppo collettivo, cercando con questo di non trascurare nessuno, mentre ora, purtroppo, deve affrontare il pericolo insistente dell affermazione nella nostra mente dell allentamento delle nostre speranze, quasi a presagire un declino e una riduzione delle nostre aspettative, con lo spettro di un ritorno a tempi remoti, quando il mondo appariva ancora una montagna troppo alta da scalare. In questi anni abbiamo saputo di dimostrare che il Trentino è capace di amministrarsi, di credere nella forza della sua comunità, di creare competenze e di confrontarsi con il mondo che corre. Come realtà FIMAA non siamo stati al traino di nessuno, e questo lo dobbiamo non solo alle risorse pubbliche ma anche al nostro ingegno e alla nostra capacità di impresa; adesso invece si è persino insinuato il dubbio che queste virtù abbiano ancora la possibilità di esprimersi e di realizzarsi. È però proprio in questi momenti difficili e incerti che dobbiamo rinsaldarci a ciò che ci ha reso forti e a quello che ancora sentiamo come radice profonda della nostra identità, perché è proprio lì che troveremo la via di uscita da questo terribile periodo critico. Fa ben sperare la forte coesione del nostro tessuto associativo, chiaro indicatore della nostra caparbia volontà di reagire e di non lasciarsi sopraffare dal pessimismo ed è proprio questa capacità di associarsi a costituire uno dei pilastri distintivi della nostra forza. 10 mediare mediare 11

8 Esempi di Costo dell ISI (1992) Città Aliquota seconda casa Aliquota prima casa Costo medio prima casa A/2 Costo medio prima casa A/3 Costo medio prima casa Media A/2 e A/3 Milano Roma Media Nazionale DALL ISI ALL IMU, STORIA DELL IMPOSTA PIU CONTROVERSA D ITALIA sulla prima casa è solo l ultima delle tasse che vanno L IMU a colpire il bene più prezioso degli italiani: la prima casa. Per questo l Osservatorio della UIL Servizio Politiche Territoriali ha elaborato un analisi di ricostruzione partendo dall ISI del 1992 per arrivare all I- MU nel 2012, con dati e tabelle riferiti ai costi complessivi e medi dell imposta negli anni, al numero degli immobili e con i riferimenti legislativi. NEL 1992 AMATO INTRODUCE L ISI In principio correva l anno 1992, con il Governo Amato (Decreto legge n.333/1992) era l ISI (Imposta Straordinaria sugli Immobili). L aliquota era del 2 per mille per l abitazione principale e del 3 per mille per gli altri immobili sulle rendite catastali rivalutate con moltiplicatore pari a 100 per le abitazioni (prima e seconda casa) e le loro pertinenze. Venivano esentati gli edifici di culto, i fabbricati di proprietà delle Santa Sede, i fabbricati appartenenti agli Stati esteri, gli immobili utilizzati per scopi socio assistenziali. Il costo medio calcolato in euro era di 91 euro, con punte di 214 euro Roma e di 200 euro a Milano, mentre l introito allora fruttò miliardi di vecchie lire (5,9 miliardi di euro). Le aliquote (prima e seconda casa), potevano variare dal 3 al 7 per mille (a facoltà del Comune), con aliquote anche al 9 per mille per particolari tipologie di immobili (aree fabbricabili, appartamenti sfitti da oltre 3 anni). La base imponibile per le abitazioni era: rendita catastale moltiplicata 100 e rivalutata del 5%. Per le abitazioni principali era prevista una detrazione di base di 103,29 euro, che i Comuni a discrezione potevano aumentare. Nel 2007, poi, il costo medio, era di 136 euro con punte di 408 euro a Roma e di 393 euro a Milano, mentre il gettito fruttava circa 11 miliardi di euro (2,8 miliardi dalla prima casa). Nel 2008 però il Governo Berlusconi appena subentrato in carica, nel mese di maggio con la Legge 126/2006, eliminò l ICI sulla prima casa, ad esclusione delle cosiddette abitazioni di lusso che rappresentava il 0,5% del totale del patrimonio abitativo (168mila unità), accatastate in A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso, ville e castelli), con un costo di circa 1,8 miliardi di euro (2,8 miliardi di euro) in più rispetto alla proposta Prodi E 2013: ECCO IMU E TARES Si tornò a riparlare di ICI, sia sulla prima, sia sulla seconda casa, in occasione del Decreto del Federalismo Fiscale (Dlgs 23 del Marzo del 2011), inerente il fisco municipale. Durante i lavori preparatori fu fatta una lunga riflessione tra le varie forze politiche sulla opportunità di ripristinare una qualche forma di tassazione sulla prima casa. Alla fine si decise di non tassare la prima casa, ma di istituire l IMU (Imposta Municipale Unica), che modificava la vecchia ICI e l IRPEF sugli immobili. La nuova imposta sostituisce l ICI e di Cleo Fuentes ECCO UN INTERESSANTE ANALISI CURATA DELL OSSERVATORIO UIL SERVIZIO POLITICHE TERRITORIALI POCO DOPO ARRIVA L ICI Passarono 5 mesi e l ISI da straordinaria si trasformò in comunale stabile: con il Dlgs 504/1992, venne istituita, infatti, l ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), il cui gettito era di esclusiva competenza dei Comuni. 12 mediare mediare 13

9 DALL ISI ALL IMU Esempi di Costo dell ICI fino al 2007 Città Aliquota seconda casa Aliquota prima casa Costo medio prima casa A/2 Costo medio prima casa A/3 Costo medio prima casa Media A/2 e A/3 Milano 5 4, Roma 7 4, Media Nazionale 6,74 4, Elaborazioni UIL Osservatorio Servizio Politiche Territoriali l IRPEF e le relative Addizionali sui redditi fondiari a partire dal L imposta non si applica alle abitazioni principali e a una sola pertinenza accatasta in C/2, C/6 e C/7. Per abitazione principale si intende l unità immobiliare dove il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Ovviamente sono soggetti alla nuova imposta gli immobili accatastati in A/1, A/8 e A/9. La base imponibile dell imposta è la rendita catastale rivalutata ai fini ICI (rendita catastale per 105). L aliquota ordinaria dell IMU è fissata al 7,6 per mille. Tale aliquota potrà essere modificata con Decreto del Presidente del consiglio dei Ministri, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica. In ogni caso i Comuni hanno facoltà di aumentare o diminuire l aliquota ordinaria fino ad un massimo del 3 per mille. Si ritorna a parlare di tassazione della prima casa nell autunno del 2011 a seguito della famosa lettera della BCE e alle sollecitazioni dell Unione Esempi di Costo della ReS parte servizi Città Aliquota Costo medio Res parte servizi casa in A/2 Europea con le famose 39 domande dell UE al Governo Italiano. Al numero 7 si chiedeva: il Governo Italiano sta valutando l idea di reintrodurre la tassa sulla prima casa (ICI)? Il Governo a questa sollecitazione ha risposto quantificando in circa 3 miliardi il gettito dell imposta sulla prima casa e approvando, in prima lettura in Consiglio dei Ministri (24 Ottobre 2011), l anticipo dell IMU al 2013 con aliquota ordinaria al 6,6 per mille e l introduzione, sempre dal 2013 di una nuova imposta comunale: la ReS (Rifiuti e Servizi). Quest ultimo è un tributo strutturato in due componenti: la prima parte assorbirà la vecchia tassa/tariffa sui Costo medio Res parte servizi casa in A/3 Costo medio Res parte servizi Media A/2 e A/3 Milano Roma Media Nazionale Elaborazione Osservatorio UIL Servizio Politiche Territoriali rifiuti solidi urbani; la seconda servirà a finanziare i servizi generali dei Comuni (illuminazione pubblica, polizia locale anagrafe etc.). La prima parte, ovvero quella relativa al servizio di smaltimento dei rifiuti solidi urbani, prevede per chiunque occupi o detenga un locale o aree scoperte una base imponibile strutturata su un mix tra valore immobiliare e componenti nucleo familiare. La parte dei servizi generali sarà pagata dai residenti che occupano un fabbricato ad uso esclusivamente abitativo (proprietari di abitazione principale e affittuari), con una base imponibile uguale a quella dell ICI e un aliquota massima del 2 per mil- IMU: le delibere dei comuni Numero Comuni che hanno pubblicato Imposta le delibere IMU PRIMA CASA IMU SECONDA CASA IMU: tutti i numeri Aliquota media Imposta applicata per il 2012 IMU PRIMA CASA IMU ALTRI IMMOBILI Comuni (il 76,2% del totale) di cui 104 Città capoluogo Comuni di cui 104 Città capoluogo Elaborazione Osservatorio UIL Servizio Politiche Territoriali 4,23 per mille (più 5,6%% rispetto all aliquota base) 8,78 per mille (più 15,5% rispetto all aliquota base) Acconto medio pro capite di giugno 131 euro per famiglia 321 euro per famiglia (per una seconda casa) Elaborazione Osservatorio UIL Servizio Politiche Territoriali le, senza detrazioni o deduzioni per abitazione principale (in pratica la vecchia ISI di Amato). Dopo le dimissioni del Governo Berlusconi, il Governo Monti con il Decreto Salva Italia riordina la tassazione: introduce l IMU anche sulla prima casa a partire dal 2012 e perfeziona la TARES a partire dal Per l IMU vengono riviste le vecchie rendite catastali con un ulteriore rivalutazione del 60%. Restano invariate le aliquote ordinarie sulle seconde case ed altri immobili al 7,6 per mille, il cui gettito va suddiviso al 50% tra Stato centrale e Comuni, mentre l aumento o diminuzione del 3 per mille è a carico dei Comuni. Mentre per la prima casa, l aliquota è fissata al 4 per mille con facoltà dei Comuni di aumentarla o diminuirla del 2 per mille, la detrazione è di 200 Numero Comuni che hanno aumentato per il Comuni (il 31,2% del totale), di cui 41 Città capoluogo Comuni (il 62,6% del totale) di cui 98 Città capoluogo Saldo medio pro capite dicembre 147 euro per famiglia 424 euro per famiglia (per una seconda casa) Costo medio annuo procapite 278 euro per famiglia 745 euro per famiglia (per una seconda casa) Numero Comuni che hanno confermato l aliquota Comuni (il 62% del totale), di cui 55 Città capoluogo Comuni (il 36% del totale) di cui 6 Città capoluogo Acconto IMU giugno valori assoluti 1,7 miliardi di euro 7,9 miliardi di euro In totale 9,6 miliardi di euro euro più 50 euro per ogni figlio minore di 26 anni fino ad un massimo di 8 figli (400 euro). La TARES, invece, riprende lo schema correttivo dal decreto sul federalismo fiscale municipale, con alcune differenze: per quanto riguarda i rifiuti la tassa è determinata dalle componenti essenziali del costo del servizio in modo da assicurare la copertura integrale dei costi, a Numero Comuni che hanno diminuito l aliquota per il Comuni (il 6,8% del totale) di cui 8 Città capoluogo 85 Comuni (l 1,4% del totale). Nessuna Città capoluogo Saldo IMU a dicembre (valori assoluti) 2,1 miliardi di euro 11,5 miliardi di euro In totale 13,6 miliardi di euro Totale versamento IMU (valori assoluti) 3,8 miliardi di euro 19,4 miliardi di euro In totale 23,2 miliardi di euro 14 mediare mediare 15

10 DALL ISI ALL IMU ITALIA cui vanno aggiunti 30 centesimi al mq per la parte dei servizi indivisibili aumentabili fino a 40 centesimi dai Comuni. Il risultato per la TARES è un aumento medio di 80 euro e un costo medio (305 euro), superiore alla media dell IMU sulla prima casa. Mentre per l Imu il costo medio è, per la prima casa, di 278 euro, con punte di 639 euro a Roma e 428 euro a Milano. Il gettito complessivo è di 23,2 miliardi di euro (3,8 miliardi di euro dalla prima casa), di cui: 14,8 miliardi nelle casse dei Comuni e 8,4 miliardi nelle casse dello Stato centrale. ALCUNI DATI SUGLI IMMOBILI Sono 33,4 milioni le abitazioni in Italia e 21,9 milioni le pertinenze (garage, cantine, posti auto), di cui 14,4 milioni sono immobili adibiti ad abitazione principale (12,5 milioni le pertinenze); 5,9 milioni sono abitazioni ad uso promiscuo (abitazione principale ed altri utilizzi); 5,2 milioni sono abitazioni locate; 6,5 milioni sono abitazioni sfitte; 1,3 milioni sono abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti. Il valore complessivo delle rendite catastali ammonta a 34,4 miliardi di euro, che diventano miliardi come imponibile ai fini IMU, mentre il valore medio delle rendite catastali è di euro, che diventano 175mila di imponibile ai fini IMU. I costi medi pro capite dell imu: la top ten prima casa nelle città capolugo L elaborazione tiene conto della media delle rendite catastali delle singole Città (A/2 e A/3), rapportate ad un immobile sito in zona semi centrale, con 5 vani, equivalenti a circa 80 mq. Per la media delle detrazioni si è tenuto conto di una detrazione media di 275 euro. FIMAA NEWS Fenomeno rent to buy CITTÀ ALIQUOTA PRIMA CASA ACCONTO DI GIUGNO (50%) SALDO DI DICEMBRE COSTO TOTALE MEDIO PRIMA CASA Roma Milano Rimini Bologna Torino 5, Padova Verona Napoli Pavia 5, Genova Media nazionale 4, Elaborazione Osservatorio UIL Servizio Politiche Territoriali - I costi medi pro capite dell IMU: la top ten Seconda casa nelle città capoluogo L elaborazione tiene conto della media delle rendite catastali delle singole Città (A/2 e A/3), rapportate ad un immobile sito in zona semi centrale, con 5 vani, equivalenti a circa 80 mq. CITTÀ ALIQUOTA PRIMA CASA ACCONTO DI GIUGNO (50%) SALDO DI DICEMBRE COSTO TOTALE MEDIO PRIMA CASA Roma 10, Milano 10, Bologna 10, Firenze 10, Rimini 10, Padova 10, Siena 10, Bolzano 10, Pisa 10, Latina 10, Media nazionale 8, Elaborazione Osservatorio UIL Servizio Politiche Territoriali MEDIAZIONE CREDITIZIA: RIDEFINITE LE FIGURE PROFESSIONALI Ecco cosa cambia nelle figure di agente in attività finanziaria, mediatore creditizio e collaboratore MEDIAZIONE MERCEOLOGICA: NOVITÀ, MERCATI, NORMATIVA Cambiamenti e opportunità dopo il Decreto Salva Italia. E il ruolo chiave di FIMAA CONVENZIONE SETTORE TRASLOCHI E LOGISTICA OBIETTIVO: DOTARE I SOCI FIMAA DI UN NUOVO CANALE DI BUSINESS le news dal TERRITORIO panoramica su convegni e appuntamenti 16 mediare

11 AGENTI IMMOBILIARI E SEGNALAZIONE MEF OAM IL CASO DELLA CIRCOLARE prot. DT di Valerio Angeletti Presidente FIMAA Italia C è una domanda che inquieta i pensieri degli agenti immobiliari in questi giorni ed è la seguente: Ma è vero che se un mio cliente mi chiede di indicargli un buon mediatore creditizio ed io lo faccio, rischio il carcere? Stando alla portata della circolare prot. DT del MEF sembrerebbe di dover dare una risposta affermativa a questa domanda, in quanto tale pare essere la tesi del Tesoro, alla quale l OAM, Organismo di Controllo dei Mediatori Creditizi, ha subito dichiarato di volersi attenere. Il MEF ritiene infatti che anche la mera attività di indicazione di un mediatore creditizio sia attività che possa essere effettuata unicamente da un soggetto iscritto nell elenco tenuto dall OAM, in quanto trattasi di attività di mediazione creditizia. A detta del Ministero delle Finanze tale attività, pur qualificata come mediazione unilaterale, essendo analoga alla cd. segnalazione di pregi, deve essere interdetta ai soggetti non iscritti al citato elenco tenuto dall OAM. Tale tesi appare francamente tutt altro che persuasiva. La legge non fornisce la definizione di cosa debba intendersi per attività di mediazione creditizia, limitandosi a fornire la definizione di chi sia il mediatore creditizio, indicandolo come colui che mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela per la concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma. Partendo dal contenuto di tale definizione si può ricavare quale possa essere l attività di mediazione creditizia riservata in via esclusiva al predetto soggetto, e viene molto difficile ritenere che la mera indicazione del nominativo di un mediatore creditizio effettuata da un agente immobiliare al proprio cliente possa essere considerata attività di mediazione creditizia. Manca il presupposto fondamentale della messa in contatto con un istituto finanziatore (circostanza che invece era presente nella precedente segnalazione di pregi ), così come manca anche il presupposto fondamentale della descrizione, introduzione, promozione del prodotto finanziario. Quindi non è francamente chiaro come questa semplice e banale attività, che rientra nella logica delle cose e del mercato, di mera indicazione di un soggetto (mediatore creditizio) a cui rivolgersi, all occorrenza e se ritenuto opportuno, possa essere ritenuta attività oggetto di riserva di legge, ovvero attività riservata unicamente ai soggetti iscritti nell elenco tenuto dall OAM che se effettuata da altri può portare quindi sino al carcere. Fimaa, Federazione Italiana Agenti d Affari in Mediazione, ha proposto di disciplinare espressamente detta attività attraverso un contratto tra agente immobiliare e mediatore creditizio, al fine di regolamentare in maniera chiara e trasparente, anche ai fini fiscali, questa evidente esigenza del mercato. Esigenza che in quanto tale sarà insopprimibile, e se contrastata immotivatamente, o quantomeno con argomentazioni tutt altro che persuasive e quindi condivisibili, comporterà il sorgere ed il diffondersi di escamotages e sotterfugi diretti ad aggirare l illogico divieto, eventualità che Fimaa non auspica e pertanto confida non abbia a verificarsi. In risposta all iniziativa di Fimaa è stata immediata la replica del MEF attraverso la citata circolare Viene da domandarsi perché, o per chi, è avvenuta questa drastica presa di posizione del Ministero? Abbiamo visto che da un punto di vista tecnico giuridico rappresenta una evidente forzatura interpretativa del dettato normativo, ma da un punto di vista pratico sostanziale è ancora più difficile comprenderne la ragione. È a difesa del Consumatore? No, senz altro, in quanto nel modello contrattuale di Fimaa il Consumatore nulla paga per detta segnalazione, e con l indicazione di un mediatore creditizio il Consumatore ha unicamente una più ampia scelta di soggetti ai quali eventualmente rivolgersi, se ritenuto di interesse. A tutela del mercato? Ancora meno, perché limitando la conoscenza al Consumatore dei soggetti operanti del mercato, si limita la sua possibilità di scelta non solo di detti soggetti, ma anche dei conseguenti prodotti che detti diversi soggetti possono offrirgli; in definitiva un evidente limitazione della concorrenza. A favore degli stessi mediatori creditizi? Anche qui non si vede quale possa essere l utilità di tale scelta per quest ultimi, che fanno un attività completamente diversa da quella degli agenti immobiliari, attività che non viene minimamente invasa o pregiudicata da tali tipi di segnalazioni, anzi viene forse agevolata e resa più trasparente (in qualche modo infatti dovranno gli stessi mediatori creditizi ricercare dei potenziali clienti e perché ciò non possa essere fatto tramite l indicazione effettuata dagli agenti immobiliari non è dato proprio capire). Diceva G.B. Shaw: Il più ansioso della prigione è sempre il governatore. Fimaa auspica, in definitiva, un confronto tra le istituzioni, MEF-OAM, e le associazioni rappresentative degli operatori, al fine di placare questa inquietudine e trovare la giusta soluzione ad un esigenza logica, e quindi insopprimibile del mercato, nell ottica di salvaguardare e promuovere un modus operandi rispettoso delle leggi, trasparente e professionale, dove l agente immobiliare faccia l agente immobiliare, il mediatore creditizio faccia il mediatore creditizio, ma non sia apoditticamente vietato ai due di parlarsi e segnalarsi i clienti. D altronde le patrie galere sono già abbastanza affollate e non pare proprio il caso di mandarci anche chi aspira soltanto a lavorare onestamente, pagando le tasse su tutto, nel rispetto della concorrenza e dell interesse del proprio cliente. 18 mediare mediare 19

12 L offerta formativa SDA Bocconi per i professionisti del settore immobiliare Grazie a una convenzione gli associati FIMAA beneficiano di uno sconto su tutti i corsi 2013 di Giacomo Morri SDA Bocconi & Università Bocconi. Past President European real estate Society & Rics Member sità di nuove competenze e dall altro a un aumento nella competizione tra gli operatori che si distinguono sempre più per la loro capacità di offrire una consulenza completa, oltre a essere in grado anche di dialogare con operatori commerciali e istituzionali. A marzo inizierà la nuova edizione del Percorso real estate SDA Bocconi, che si articola in 5 corsi ed è finalizzato a fornire, in tempi brevi, le competenze per operare nel mercato con una logica economica, acquisendo i necessari strumenti per stimare il valore di un immobile, analizzare operazioni di investimento e di sviluppo, determinare le più corrette modalità di finanziamento e di gestione di singoli immobili e patrimoni, oltre a tutte le problematiche commerciali e di marketing. Ogni corso della durata di 4 giornate a tempo pieno si articola in parti teoriche, applicazioni, case study e testimonianze. Possono essere frequentati indipendentemente, sebbene i corsi Elective presuppongano la conoscenza di alcune tematiche affrontate nei corsi base Core. Oltre al Percorso real estate, a partire da Ottobre si terrà il programma se- Fino all inizio dello scorso decennio il settore immobiliare è stato caratterizzato da una prevalente vocazione tecnica. Negli anni duemila si è avviato un processo di finanziarizzazione, in particolare nel comparto commerciale, con nuovi investitori istituzionali e l entrata di operatori internazionali. Con essi sono arrivate anche nuove tecniche di valutazione, di finanziamento e un differente approccio gestionale. Contestualmente, una favorevole congiuntura economico-finanziaria ha favorito l espansione dell intero mercato grazie a un forte incremento dei prezzi e dei volumi di compravendita. Tutto questo ha portato alla necessità di operare in maniera differente, con maggiore attenzione alle problematiche economico-finanziarie legate agli immobili, soprattutto in momento come quello attuale in cui il mercato ha subito una forte contrazione nei prezzi e nel numero delle transazioni. I due effetti congiunti hanno portato da un lato alla necesrale Finanza Immobiliare & real estate, della durata di 6 mesi, che tutte le tematiche del settore immobiliare. Grazie a una convenzione con SDA Bocconi (www.sdabocconi.it/fimaa) gli associati FI- MAA beneficiano di uno sconto su tutti i corsi. 20 mediare mediare 21

13 Ecco cosa cambia nelle figure di agente in attività finanziaria, mediatore creditizio e collaboratore MEDIAZIONE CREDITIZIA: RIDEFINITE LE FIGURE PROFESSIONALI di Angelo Fedele Consigliere nazionale FIMAA Italia Il Dlgs 141/2010, con correttivo Dlgs 169/2012, come è ormai noto, ha profondamente cambiato la disciplina delle diverse figure che ruotano attorno al mondo del credito e in modo particolare ha radicalmente inciso su quella che era del mediatore creditizio. Prima della riforma, la disciplina legislativa per i mediatori creditizi costituiva una normativa di complemento sia rispetto alle più ampie e articolate normative previste per gli operatori istituzionali del credito (banche, intermediari, promotori finanziari, società di assicurazione) e sia rispetto alle diverse materie in ambito finanziario regolate. Infatti, il ruolo del mediatore creditizio fu per la prima volta espressamente regolato dalla legge 108/1996 Disposizioni in materia antiusura, la quale al suo interno, all art. 16, c. 1, si limitava ad indicarne l attività con l istituzione di un albo. La norma recitava: L attività di mediazione o di consulenza nella concessione di finanziamenti da parte di banche o di intermediari finanziari è riservata ai soggetti iscritti in apposito albo istituito presso il Ministero del tesoro, che si avvale dell Ufficio italiano dei cambi. In sostanza per svolgere l attività di mediazione creditizia era sufficiente iscriversi all albo, previo rispetto di determinati requisiti, tra i quali assumeva rilevanza quella di onorabilità, e la si rendeva genericamente compatibile con lo svolgimento di altre attività (art. 16, c. 5). La normativa prevedeva inoltre l emanazione di un regolamento in materia, di seguito, il D.P.R. 28 luglio 2000 n. 287, recante la disciplina dell attività di mediazione creditizia, dove veniva anche espresso il concetto di mediazione creditizia e veniva finalmente data una definizione al mediatore creditizio: Mediatore creditizio è colui che professionalmente, anche se non a titolo esclusivo, ovvero abitualmente mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza, banche o intermediari finanziari determinati con la potenziale clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma. Da tali normative si recepiva l evidenziarsi di una definizione di figura unica del mediatore creditizio, ma fortemente sfumata professionalmente, identificato e definito per quello che faceva, per l attività svolta non per quello che professionalmente rappresentava o poteva rappresentare. L attività di mediazione creditizia era come dicevo compatibile con tutte le altre attività salvo che non fosse previsto il contrario. Inoltre, si consideri che per poter iscriversi all albo non vi erano fissati dei requisiti professionali ma solo requisiti di onorabilità, tranne quello concernente il titolo di studio, e il controllo della Banca d Italia si limitava alle possibili variazioni di questi. Il Dlg 141/2010 ha colto l occasione per apportare delle sostanziali modifiche al titolo VI del Testo Unico Bancario, che riguarda la disciplina dei vari soggetti operanti nel mondo finanziario, degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, riscrivendone le definizioni degli stessi, delle loro relative attività e attribuendo loro profili professionali ben precisi. Operatori che possono genericamente ben definirsi come INTER- MEDIARI DEL CREDITO. Il nuovo provvedimento prevede o meglio ridisegna le seguenti figure: a) agente in attività finanziaria b) mediatore creditizio c) collaboratore L agente in attività finanziaria, a fronte di una provvigione, promuove e conclude contratti relativi alla concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma o alla prestazione di servizi di pagamento, su mandato diretto di intermediari finanziari, banche, Poste Italiane, istituti di pagamento o istituti di moneta elettronica. Il mediatore creditizio mette in relazione, anche attraverso attività di consulenza banche o intermediari finanziari con la potenziale clientela per la concessione di finanziamento sotto qualsiasi forma, ma a differenza dell agente in attività finanziaria, non può avere un rapporto di esclusiva con la banca o altro intermediario. Il collaboratore è colui che coadiuva l agente in attività finanziaria o il mediatore creditizio nell esercizio della relativa attività. L Organismo di controllo, previsto dalla nuova normativa, si occupa delle gestione degli elenchi degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi ed è dotato dei poteri sanzionatori necessari per lo svolgimento di tali compiti; esso si occupa, inoltre, di stabilire tutte le attività necessarie per l aggiornamento professionale degli operatori. Inoltre, da qui, per ciascuna singola figura, la normativa prevede una serie di requisiti c.d. di onorabilità e c.d. di professionalità ben fissate e dettagliate, oltre alla prescrizione di formazione professionale (almeno 60 ore al biennio) e la stipula di una polizza di assicurazione di responsabilità civile per i danni arrecati nell esercizio dell attività. Altre norme prevedono che, per i dipendenti e i collaboratori degli agenti in attività finanziaria o dei mediatori creditizi, si provveda a verificare attraverso l adozione di adeguate procedure interne, che detti soggetti 22 mediare mediare 23

14 LIBRI SCONTATI DAL 15% AL 50% rispettino le norme loro applicabili, possiedano i requisiti di onorabilità e professionalità e seguano l aggiornamento professionale. Una delle norme, per quanto concerne il mediatore creditizio, che più delle altre, ha suscitato maggiori discussioni è quella che prevede che esso può costituirsi soltanto in forma societaria (di capitali) o cooperativa (con capitale sociale non inferiore ai euro in entrambi i casi). Ed infine, non meno inosservati, sono i dettami concernenti l incompatibilità alla contemporanea iscrizione nell elenco degli agenti in attività finanziaria e in quello dei mediatori creditizi o il controverso dispositivo che prevede per gli agenti immobiliari l impossibilità a segnalare mutui ai propri clienti e tantomeno ottenerne un ricavo o addirittura impossibilità a segnale un mutuo ad un mediatore creditizio. Rendere quanto più stringente possibile l accesso alla professione dei soggetti che offrono prodotti di finanziamento ai clienti sembrerebbe la ratio della nuova normativa del Dlg. n. 141/2010 e del suo correttivo Dlg. 169/2012, quest ultimo non dimentichiamo a sua volta attuativo della direttiva comunitaria 2008/48/ CE relativa ai contratti di credito ai consumatori. Tutto questo che valenza ha? Da parte degli operatori del settore, dopo una prima impulsiva risposta di diniego alla nuova riforma, (tante e tante possono essere le considerazioni condivisibili!), prendendo atto dell impossibilità di ritornare indietro, non resta che prendere consapevolezza che questa normativa forse, non attualmente, ma probabilmente in futuro, possa assegnare agli attori in campo una più netta e nitida configurazione di riconoscimento di quella professionalità che al vecchio mediatore creditizio veniva spesso negata o comunque quanto meno non attribuita. Il tutto rinveniente dall obbligatorietà della formazione e aggiornamento, dalla sempre più crescente selezione professionale con costrizione alla crescita. Da parte dei consumatori, ma il mercato del credito e il tempo dovranno darne atto, la percezione che quando si è di fronte a un intermediario del credito si è di fronte a un professionista. È un progetto culturale, soprattutto, al quale la nostra Federazione può (e deve) semplicemente contribuire, specialmente, per quanto concerne agli aspetti di tutela sindacale di queste nuove figure, senza dimenticarsi, nel contempo, di essere anche un associazione di categoria che da sempre ha abituato i suoi aderenti a ritrovare in essa una serie di servizi, spesso riferiti all assolvimento di obblighi di Legge, che vengono proposti al socio a costi inferiori a quelli medi di mercato, mantenendo però altissima la qualità degli stessi, così com è abitudine da sempre di ogni comparto aderente alla Confcommercio nazionale e territoriale. 24 mediare LA TUA LIBRERIA ON LINE

15 Mercato del credito, driver dello sviluppo immobiliare. È ancora così? Un motore da far ripartire è quello legato agli investimenti immobiliari, oggi poco accattivanti perfino per gli stranieri e per chi ha denaro e non deve ricorrere a finanziamenti per un acquisto: gli italiani benestanti che fino a pochi anni fa muovevano il mercato nostrano, oggi preferiscono comprare all estero di Manuela Borsato, Ufficio Studi MedioFimaa Negli anni del boom di compravendite ante 2008, il mercato creditizio è stato un driver importante per quello immobiliare, consentendo ad una più ampia fascia di clientela l acquisto di una casa; migliaia le famiglie che solo grazie all accensione di un mutuo hanno potuto comprare un immobile, indebitandosi magari per 30 anni e otte- Anno Erogazioni Totali Mutui (mld) var % su anno prec. Erogazioni New lending (mld) var % su anno prec. Erogazioni surroghe/ sostituzioni (mld) a var % su anno prec. a % % % a % % % a % % % a % % % nendo un finanziamento con LTV al 100%. Un sostegno continuato anche nel 2009 e 2010 con l erogazione di surroghe e mutui sostituzione, che hanno consentito, da un lato, a tanti di cambiare le condizioni del proprio indebitamento, e dall altro di mantenere dinamico il mercato del credito: in quel biennio, infatti, le surroghe crescevano di oltre il 30%, compensando cosi l erosione dei nuovi mutui, che già nel 2010 perdevano il 20%. Con senno di poi, molti oggi molti parlano di un eccesso di sostegno, rivelatosi una trappola per le banche, scivolate verso un livello non trascurabile di crediti in sofferenza (+15,3%), difficoltà alla quale si aggiunge la regolamentazione prudenziale imposta da Basilea 3 (imposizione di detenere capitale addizionale a fronte degli impieghi immobiliari). La strategia messa in atto dalle banche a partire da giugno 2011 trovava origine dal costo del funding, aumentato per il clima di forte instabilità politica ed economica: l aumento degli spread, la politica di concessione restrittiva con l applicazione di criteri più selettivi hanno colpito soprattutto le categorie considerate maggiormente a rischio insolvenza, giovani l incidenza sul totale mutuatari è scesa dal 41,7% del periodo pre-crisi all attuale 36,4% e immigrati dall 8,2% al 4,5%. Dopo le iniezioni di fondi per mano della BCE, le banche hanno continuato con la propria strategia cautelativa, preferendo non impiegare tale liquidità per l erogazione di mutui, motivando il proprio comportamento con il problema della qualità del proprio portafoglio crediti in progressivo deterioramento. Il 2012 è stato segnato anche dall altalenante spread (il differenziale tra Bund tedeschi e BTP), ma in realtà è il CDS che dà la misura di quanto costa ad un Paese coprire il rischio di insolvenza del debitore, e quindi della percezione di rischio del Paese stesso. A fine settembre, assicurare un debito in Italia costava circa Domanda di mutuo Numero di richiese nel periodo (a parità di giorni lavorativi) Var. % Vs 2011 Var. % Vs 2010 Var. % Vs 2009 Var. % Vs 2008 Gennaio-novembre % -53% -53% -50% Fonte: EURISC Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie 350 basis points, in Gran Bretagna e Germania circa 50 bps. Gli investimenti globali, effettuati dei grandi players, ovviamente si dirigono laddove il rischio percepito è minore, infatti gli investimenti nel settore del Commercial real estate del terzo trimestre 2012 si sono concentrati in UK, Germania e Francia. Ma le conseguenze sul sistema dei finanziamenti non è così lineare, perché ad incidere sono anche le condizioni soggettive di ogni singola operazione (leva, tipo di immobile, durata, controparte, garanzie, ecc), la normativa bancaria (che in Italia è più restrittiva, laddove a fronte dei mutui erogati le banche hanno un assorbimento patrimoniale del 26%, in Svezia, ad esempio, del 6%) e il funding cost per la singola banca (più caro per le banche italiane, mediamente di 250 bps anziché 85 di una banca tedesca, ad esempio). Venuto meno il sostegno a famiglie e aziende da parte degli istituti di credito, il settore immobiliare ha peggiorato notevolmente le proprie performance, registrando nel 2012 il -22%, passando dalle 598mila alle 466mila compravendite, un livello che non si vedeva dalla fine degli anni Ottanta. Tali brusche variazioni sono state causate anche ad una domanda spaventata, che si è quasi dimezzata, palesando un clima di estrema sfiducia: bilanci familiari fragili, disoccupazione in crescita, prospettive di ripresa sempre più lontane hanno spento i desideri di investire nel proprio futuro. Si dilatano le attese, ci si ritira dagli acquisti importanti come quello per le abitazioni, non ci si impegna più a lungo termine, anche per il timore di non poter onorare i debiti. A settembre 2012 le sofferenze dichiarate dalle banche erano superiori a 67 miliardi, 12 miliardi in più rispetto 9 mesi prima. Nel 2012 si è registrata anche una lieve diminuzione dello 26 mediare mediare 27

16 Stock mutui immobiliari Fonte: elaborazione MedioFimaa su dati della Banca d Italia stock delle consistenze mutui (-0,5% rispetto al 1 trimestre), fenomeno poco ricorrente: l ultima contrazione registrata risale al 2008 e in quell occasione, dopo il calo trimestrale, i volumi dello stock mutui avevano ripreso ad aumentare. Cosa fare? Seguire l esempio degli USA potrebbe essere un buon inizio. Pur con tutte le specificità dei due mercati, il modo in cui gli Stati Uniti hanno superato la crisi iniziata proprio lì, con i mutui subprime dopo Compravendite residenziali ed erogazione mutui Fonte: elaborazione MedioFimaa su dati AdT e Nomisma. aver toccato il fondo, dovrebbe servire da spunto. La Federal Reserve compra attualmente decine di miliardi di dollari al mese di titoli garantiti da mutui, con l obiettivo di mantenere alta la liquidità, incoraggiare rischi ragionevoli e mantenere bassi i tassi di interesse; il Congresso ha votato il fiscal cliff, con il quale viene mantenuta la deducibilità dei mutui e l aliquota al 20% sulle vendite, manovra grazie alla quale le compravendite restano vantaggiose sui guadagni da capitale. La congiuntura economica in lento miglioramento fa il resto, infondendo nuovamente fiducia e spronando la domanda. Da una crisi profonda come quella attuale si esce lentamente e agendo su più fronti. La riapertura dei rubinetti delle banche, da sola, non avrà l effetto di una bacchetta magica, ma è da considerarsi un passo fondamentale per la riattivazione della domanda. Un altro passo deve arrivare dalla politica, che dovrebbe intervenire con misure più lungimiranti soprattutto per quanto attiene il mondo del lavoro: il preoccupante fenomeno della disoccupazione e della precarietà, cardini attorno al quale ruota, per i giovani, la possibilità di cominciare a pensare al futuro, dovrebbe essere arginato e potrebbe essere sostenuto, ad esempio, da un fondo di garanzia pubblico per l erogazione dei mutui, che aiuterebbe a ridurre i rischi di credito legati all instabilità dei redditi da lavoro. Un motore da far ripartire è quello legato agli investimenti immobiliari, oggi poco accattivanti perfino per gli stranieri e per chi ha denaro e non deve ricorrere a finanziamenti per un acquisto: gli italiani benestanti che fino a pochi anni fa muovevano il mercato nostrano, oggi preferiscono comprare all estero. Gli operatori, dal canto loro, sono chiamati a ripensare al loro ruolo: negli anni di boom economico c era spazio e possibilità di fare affari per tutti; oggi, restano nel mercato i professionisti più affidabili e preparati, quelli che hanno fatto dell attività immobiliare e creditizia una professione seria. Il cliente, più informato e informatizzato, cerca dei consulenti in grado di aiutarli nella scelta, non dei venditori tout court. Traendo delle conclusioni sull anno appena trascorso e guardando al 2013, quel poco che c è di certo è la necessità di un cambiamento ampio e trasversale da parte di tutti gli attori, perché il gioco delle colpe serve a poco senza la volontà di reagire. Accordo Fimaa- Confcooperative FIMAA Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari Confcommercio e Federlavoro e Servizi Confcooperative hanno siglato il protocollo d intesa per costituire cooperative di mediatori creditizi ai sensi del D. Lgs. 141/2010. di Sandro Borselli membro di Giunta Nazionale Fimaa Come stabilito dal D.Lgs. 141/2010 è stato offerto ai mediatori creditizi una diversa opportunità per continuare ad esercitare la propria professione costituendo delle cooperative assieme ad altri professionisti operanti nello stesso settore. Ad oggi mi rendo conto che di questa possibilità si è parlato poco anche se la legge lo prevede, ed è partendo da queste serie di riflessioni che noi di FIMAA abbiamo siglato un protocollo di intesa con Federlavoro e Servizi- Confcooperative la Federazione maggiormente rappresentativa del movimento cooperativo e delle imprese sociali. Sia la FIMAA sia Federlavoro E Servizi Confcooperative sono in grado di assicurare ai propri associati assistenza politica, sindacale, legale, amministrativa e fiscale, nonché servizi specifici di settore, e sono interessate a che le cooperative di mediazione creditizia che si costituiranno ai vari livelli territoriali aderiscano ad entrambe le Federazioni, senza aggravio di costi per le cooperative stesse. Con la firma di questo protocollo ci siamo impegnati a promuovere, a livello nazionale, regionale e provinciale, sia noi sia loro, ciascuno presso le proprie Strutture locali di rappresentanza ed a quanti vorranno iniziare questa specifica tipologia di attività imprenditoriale, l informazione e la formazione sulle nuove norme contenute nel D.lgs. 141/2010 e successive modificazioni ed integrazioni ed in particolar modo a quelle relative alla mediazione creditizia e, dove si costituiscano delle società in forma cooperativa, a fornire attraverso la Struttura Nazionale, la necessaria consulenza ed assistenza di ogni tipo. L obiettivo comune è quello di offrire ai nostri associati uno strumento per recuperare le possibilità di lavoro perse e le professionalità acquisite, in un momento molto delicato della vita economica del paese. Lo scopo della Federazione è quello di informare dell esistenza di questa forma giuridica, e di sciogliere i dubbi sugli aspetti di criticità che potrebbero sorgere, come quello legato alla struttura operativa delle cooperative. È opinione diffusa che gli istituti di credito non sarebbero propensi a collaborare e operare con le cooperative in quanto considerano la loro direzione vacillante. Sandro Borselli Per rispondere a queste criticità abbiamo deciso di rivolgerci ad alcuni istituti di credito che invece hanno mostrato un apertura nei confronti della possibilità di operare attraverso le cooperative, anche perché la governance di queste società oggi è possibile renderla molto più stabile. Un altro aspetto da non sottovalutare è sicuramente quello che all interno di una cooperativa si è tutti soci, o di lavoro, o di capitale, si hanno maggiori vantaggi fiscali e di gestione e soprattutto maggiore flessibilità. Con la firma di questo protocollo d intesa noi pensiamo di aver aperto un percorso e in questo senso abbiamo cercato di fornire gli strumenti affinché si realizzino il maggior numero di cooperative creditizie possibili. L unico aspetto che mi rammarica è il fatto che queste cooperative, per quante ne possano nascere, copriranno solo in minima parte gli effetti catastrofici a livello occupazionale creati dalle nuove disposizioni di legge. È una valida alternativa, ma non è sicuramente risolutiva. 28 mediare mediare 29

17 MEDIAZIONE MERCEOLOGICA: NOVITÀ, MERCATI, NORMATIVA di Stefano Pezzoni Membro Giunta Fimaa. Delegato per il settore merceologico Cambiamenti e opportunità dopo il Decreto Salva Italia E il ruolo chiave di FIMAA Finalmente, dopo tanto parlare di real estate, di mutui, di crediti e di case, eccoci a trattare di quella parte della mediazione che, nonostante primogenita e ora surclassata per numeri ma non per importanza, ci riguarda direttamente: la mediazione merceologica. NOVITÀ Diciamo che per la quasi totalità degli operatori il Decreto Salva Italia del Governo Monti, art 62, ha portato grandi modifiche e ci ha obbligato a ripensarci. Ma vediamo di riassumere le nuove norme: 1) è fatto divieto di abuso di potere commerciale, da valutare alla luce dei principi generali di trasparenza, correttezza, proporzionalità e reciproca corrispettività delle prestazioni. Le norme contenute nella legge riguardo a ciò non dovrebbero però preoccuparci, poiché di solito i mediatori merceologici operano in primis in mercati di libera concorrenza ed il mediatore per sua natura è un facilitatore d interessi e se fa bene il proprio mestiere, è in grado di smorzare la tentazione delle parti di abusare della propria posizione; 2) per i contratti che hanno oggetto la cessione di prodotti agricoli ed alimentari, il pagamento deve avvenire per le merci deteriorabili a max 30 gg fine mese ricevimento fattura, per le altre merci entro max 60 gg fine mese data rice- vimento fattura. Questo è stato uno degli argomenti di maggior discussione fra gli operatori poiché in un periodo come quello attuale ove vi è una cronica mancanza di liquidità, ciò ha portato molte difficoltà fra gli operatori. Tuttavia quando sarà a regime ed applicata da tutti, il mercato ne trarrà beneficio. Per il momento è uno degli elementi di conflitto che il mediatore deve stemperare; 3) I contratti che hanno oggetto la cessione dei prodotti agricoli ed alimentari sono stipulati obbligatoriamente in forma scritta. Questo è il nodo cruciale, infatti: a) in alcuni settori, da sempre, i contratti sono scritti ed unitamente alla firma del mediatore ci sono a volte le firme del compratore e del venditore; b) in molti settori invece è il mediatore che stila uno stabilito di contratto/ conferma di compravendita e la invia alle parti con la sola firma del mediatore. c) In altri settori c è solo la fatturazione del venditore su un riepilogo scadenzato del mediatore. Tanti casi dunque che difficilmente rientrano nello schema legislativo. Durante questi mesi abbiamo cercato di prestare attenzione a tutte le modifiche ed interpretazioni che via via si sono presentate ed abbiamo cercato di far passare qualche interpretazione in favore di un corretto e semplificante modus operandi per gli operatori. Ovvero crediamo corretta l interpretazione che forma scritta non significhi forma sottoscritta; crediamo corretta l interpretazione che gli stabiliti del Mediatore assolvano per le parti, se non contestati, agli obblighi sulla forma scritta. Tutta la vicenda, comunque, ha portato a considerare urgente la definizione di linee guida comuni su come vanno stilati e formulati gli Stabiliti di Contratto. Altre novità nel campo merceologico si possono trovare nell attività dei vari mercati più rappresentativi nei quali operano i mediatori ad esempio: Mercato dei Cereali di Milano, gestito dall Associazione Granaria di Milano: dopo aver celebrato i 110 anni dalla fondazione con un libro ed una cerimonia nello storico Palazzo della Borsa di Piazza Affari a Milano, l Associazione Granaria dal 8 gennaio si è trasferita dalla sede di Assago nella nuova prestigiosa sede di Buccinasco viale Lazio ove tutti i martedì si svolge il mercato frequentato da moltissimi operatori e mediatori. Borsa Merci di Parma: cresce ambiziosa e dopo aver incrementato il mercato delle carni, nel settore latterio-caseario sta dando vita ad un progetto di unificazione interprovinciale delle commissioni di rilevazione prezzi del Parmigiano Reggiano e di altri prodotti del settore. Borsa Merci di Bologna: sempre attiva e punto di riferimento per i cereali del Centro-Sud Italia. Distretto di Trento relativo al mercato delle mele: sempre attivo con un forte impegno del gruppo mediatori. Mercato Ortofrutticolo di Fondi: tra i principali, se non il più importante d Italia, vede i Mediatori impegnati a partecipare alla buona gestione del Mercato. BMTI (borsa merci telematica): grazie all apporto dei mediatori ed alla sinergia con Unioncamere, questo valido strumento di supporto alla contrattazione sta continuando proficuamente nella sua opera di penetrazione su molteplici mercati. Borsa Italiana: anch essa si è interfacciata sul mercato delle commodities ed ha lanciato sul mercato un future sul grano duro, che potrà essere, se ben utilizzato, un buon aiuto assicurativo, per gestire mercati ogni giorno sempre più altalenanti riguardo le quotazioni. Altri Mercati quali carni, vino, olio, agroindustria in generale vedono partecipazioni attive di mediatori e ci sono interessanti aggregazioni in divenire anche su piccole realtà locali di interesse nazionale quali il settore del risone. Interessanti novità anche dall estero. In Francia i colleghi Conrtiers Assermentees hanno visto approvare da parte del Parlamento una nuova legge che regolamenta le loro funzioni e che riconosce ai Mediatori il ruolo fondamentale nella rilevazione prezzi delle merci quotate presso le Borse di Commercio. Che ci siano dunque tanti segnali di attività è buon segno e con piacere finalmente si apprende come FIMAA si stia adoperando a dar voce e rappresentanza a tutti noi mediatori, cercando di tutelarne la professione nell affermare che, nei vari mercati, non allunghiamo la filiera ma ne facilitiamo l incontro. 30 mediare mediare 31

18 ACCORDO FIMAA per TRASLOCHI E LOGISTICA ATTRAVERSO LA NUOVA CONVENZIONE DI FIMAA SERVIZI CON TRASLOCABILE, LE AGENZIE ASSOCIATE AVRANNO L OPPORTUNITÀ DI POTENZIARE LA PROPRIA OFFERTA DI SERVIZI VERSO I CLIENTI, ANCHE NEL SETTORE DEI TRASLOCHI E DELLA LOGISTICA, ENTRANDO A FAR PARTE DI UN NETWORK NAZIONALE ALL AVANGUARDIA. OBIETTIVO: DOTARE LE AGENZIE DI UN ULTERIORE E INNOVATIVO CANALE DI BUSINESS E SUPPORTARLE NEL DIVENIRE CENTRI MULTI SERVIZI A 360 GRADI di Antonio Gioioso Sales Area Manager di Traslocabile Diffondere e promuovere, nel rispetto delle regole, la cultura della qualità nei servizi di trasloco e trasporto, trasformando i bisogni dei clienti e degli addetti ai lavori nella nostra sfida imprenditoriale; la nostra sfida, nella loro soddisfazione. Questa è la vision che anima da sempre traslocabile e che si pone alla base dell Accordo di Partnership sottoscritto con FIMAA Servizi. Un accordo, questo, nato anzitutto dalla comune e sentita consapevolezza di quanto sia importante, nell attuale e difficile scenario socioeconomico, contribuire alla definizione di forme collaborative capaci di andare oltre le classiche delimitazioni concettuali e operative di un tempo. Per far questo, Traslocabile ha investito molto in questi anni nel comparto Immobiliare, perché siamo convinti che i nostri Servizi possano integrarsi appieno nel sistema di offerta interno alle agenzie immobiliari e perché reputiamo ancora il settore Immobiliare cruciale per la crescita e lo sviluppo del Paese, al di là dei fattori critici di rallentamento degli ultimi anni. Siamo cioè convinti del ruolo altamente strategico che un agenzia immobiliare è in grado di ricoprire sul territorio e, ancor più, nei confronti della sua Clientela, oggi sempre più attenta ed evoluta e siamo anche consapevoli dei fattori fortemente recessivi che oggi caratterizzano la domanda dei consumatori. Non possiamo quindi sottrarci affatto rispetto all esigenza di coniugare innovazione, qualità e competitività nell erogazione dei nostri Servizi. me allora spendere qualche parola in più anche rispetto alla natura e alle caratteristiche operative del Progetto di Partnership. traslocabile è una business unit del Gruppo FAS, un operatore leader a livello internazionale nei settori del trasporto e della logistica, attivo sin dal 1973, un service logistic provider in grado quindi di assistere in maniera completa i propri clienti nella gestione della supply chain. Operiamo quindi in un settore, quello dei traslochi e della movimentazione merci, per così dire saturo, ma ci distinguiamo profondamente perchè siamo nati per: creare un brand fortemente caratterizzato nel settore dei traslochi; fornire metodi di vendita innovativi e nuove procedure operative nel settore dei traslochi, capaci di estendersi anche nell ambito di settori di attività distinti (es. agenzie immobiliari, mobilifici, etc.); contribuire a definire una rete nazionale di operatori del settore, al fine di disporre di un network di servizi diffuso e multi level; integrare i tradizionali servizi di trasloco con un ampia gamma di prestazioni aggiuntive, attraverso il network dei Servizi Abile (es. deposito, manutenzione dei beni e degli immobili, pulizia dei locali, gestione di pratiche etc.); contribuire a diffondere un approccio industriale nel settore dei traslochi, oggi estremamente polverizzato, attraverso un processo di innovazione continua nelle soluzioni; interpretare e affrontare al meglio i nuovi e ridefiniti scenari commerciali. In FIMAA Servizi abbiamo trovato da subito un valido interlocutore, in grado di intercettare appieno le nostre progettualità e le relative potenzialità strategiche che ne potevano derivare per le proprie associate. Grazie a questa partnership, l associato FIMAA avrà modo di proporre al proprio cliente un ampia gamma di servizi, a completamento di quelli già erogati nel comparto della mediazione, consistenti: in trasloco dei beni e degli arredi da casa e da ufficio, smontaggio, rimontaggio, trasporto a mezzo vettori, preventivi e sopralluoghi personalizzati e gratuiti, deposito temporaneo dei beni. Difatti, ogni associato FIMAA potrà semplicemente segnalarci il Cliente interessato a uno dei nostri Servizi o persino determinare il preventivo stesso, utilizzando il nostro sistema gestionale. Il rapporto di partnership con le singole agenzie associate si perfezionerà con un contratto di mediazione unilaterale, strutturato al fine di garantire piena autonomia di azione, di tempo, di organizzazione, nonché l assenza di alcun vincolo, né di dipendenza né di rapporto stabile di collaborazione con la nostra società. Doteremo anche le associate di FIMAA di diverse soluzioni pubblicitarie da inserire all interno dei propri spazi e uffici (es. totem, brochure, cartello autoportante, etc..), a titolo gratuito e a libera scelta. Sul portale Per garantire ciò, stiamo realizzando e coordinando la rete nazionale di operatori del settore aderenti al Progetto Traslocabile, al fine di assicurare anzitutto la nostra presenza sul territorio in modo capillare. Tutti gli Operatori sono legati a noi attraverso Procedure standardizzate (es. contratto con cliente finale; preventivazione; etc..) e condivideranno un unico manuale operativo, entro cui vengono definiti tutti gli standard qualitativi inerenti l esecuzione dei nostri servizi. Contestualmente, il nostro Gruppo ha già stipulato una convenzione con la Confcommercio di Pescara, al fine di avvantaggiare tutte le proprie associate attraverso piani promozionali e particolari scontistiche dedicate. Su queste premesse, abbiamo sottoscritto con FIMAA Servizi una partnership in grado di perseguire due importanti obiettivi, complementari l uno all altro: dotare le Agenzie associate di uno strumento innovativo ed ulteriore di business, attraverso l implementazione di un set di Servizi aggiuntivi da proporre ai propri Clienti. Se queste sono le premesse, ci previsitato ogni giorno da migliaia di utenti, ogni agenzia associata disporrà di una vetrina pubblicitaria, affinché i nostri Clienti possano disporre di ulteriori punti di riferimento territoriali. Traslocabile garantirà la piena assistenza pre e post vendita, sia direttamente verso il cliente, fornendo servizi di preventivazione e di sopralluoghi tecnici, sia verso le stesse associate FIMAA. Nel corso dei prossimi mesi, avremo il piacere di poter illustrare in dettaglio tutte le caratteristiche del progetto di partnership, attraverso Eventi dedicati sul territorio che andremo ad organizzare con le relative Federazioni provinciali di FIMAA. Gli eventi saranno certamente l occasione giusta per fornire alle agenzie associate tutti i dettagli pratici della partnership. Attraverso la consueta newsletter federativa, avrete anche modo di ricevere tutti gli ulteriori riferimenti dell iniziativa. 32 mediare mediare 33

19 il RENT TO BUY per scacciare la crisi CRISI DEL SETTORE IMMOBILIARE E NUOVE TIPOLOGIE CONTRATTUALI: IL FENOMENO DEL RENT TO BUY di Raffaele Casertano Notaio in Guidonia Montecelio La grave congiuntura economica sta significativamente incidendo sull intero comparto edilizio ed immobiliare, il quale ha costituito una delle principali cause della crisi, ma ora ne subisca pesantemente gli effetti. La quotidiana esperienza professionale testimonia una lenta ma inesorabile discesa delle valutazioni di mercato, una rilevante dilatazione dei tempi medi di vendita, una evidente riduzione del numero delle transazioni; conseguenza di una stretta creditizia senza precedenti, soprattutto se rapportata alla notevole (talvolta esagerata) immissione di liquidità riversata negli anni precedenti dalle banche e dagli istituti finanziari sotto forma di mutui ipotecari e leasing immobiliari. In questo quadro macro-economico, gli operatori del settore immobiliare stanno tentando di sviluppare nuove strategie commerciali finalizzate a favorire l accesso alla proprietà immobiliari a soggetti non in grado di pagare significativi acconti nè tantomeno di ottenere finanziamenti bancari, ma disposti semmai ad affrontare un esborso periodico nella prospettiva di poter in seguito perfezionare l acquisto (magari recuperando in conto prezzo tutto o parte di quanto versato periodicamente). Peraltro tale lodevole tentativo non può spingersi sino al punto da comprimere in misura inaccettabile la posizione del venditore, il quale - pur fortemente motivato alla vendita - a fronte dell immediata perdita del possesso (e/o comunque della mera detenzione) del bene deve poter ragionevolmente contare sull adempimento, da parte del potenziale acquirente, di pagare l intero prezzo pattuito. Compito dell interprete è, dunque, quello di individuare nel panorama degli schemi negoziali tipici, regole e norme che possano trovare applicazione (attraverso una ricostruzione analogica) anche rispetto a fattispecie complesse ed articolate, sprovviste di autonoma e specifica regolamentazione. D altro canto il successo di un innovativo assetto contrattuale è direttamente proporzionale al livello di certezza giuridica che si riesce ad assicurare al rapporto che ne consegue, sia nella sua fase fisiologica che in quella patologica. La premessa ci introduce all analisi di quella tipologia contrattuale che nell esperienza commerciale, è nota sotto il nome di rent to buy e che, genericamente, si traduce in un contratto di locazione destinato a dar luogo ad una successiva vendita. Si tratta, cioè, di ipotesi di collegamento negoziale tra figure tipiche (locazione, opzione, preliminare di contratto...) attraverso il quale si origina una fattispecie complessa atipica, ma certamente lecita in quanto diretta a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l ordinamento giuridico (art Cod. Civ.). Le ragioni commerciali, ancora prima Raffaele Casertano che giuridiche, che stanno alla base di siffatta tipologia contrattuale risiedono da un lato nella prospettiva (dell acquirente) di conseguire immediatamente la disponibilità di un alloggio più confacente alle proprie esigenze superando (rectius posticipando) le difficoltà di reperire tutta la provvista necessaria (ora attraverso la vendita di altro alloggio ora attraverso la concessione di un finanziamento) e dall altro lato (del venditore) nell esigenza di muovere il mercato e, al contempo, di ammortizzare i costi correlati alla proprietà immobiliare (tributi locali, manutenzione, oneri finanziari in presenza di mutui in ammortamento...). A ben considerare non si tratta di esperienza del tutto innovativa. La contrattazione immobiliare ha già fatto confidenza con il cosiddetto affitto a riscatto, essendo questo lo schema abitualmente usato per la cessione di immobili degli I.A.C.P. (oggi A.T.E.R.) a favore di soggetti a basso reddito, ai quali veniva offerta la possibilità di conseguire la disponibilità di un alloggio tramite una locazione di durata paragonabile a quella di un mutuo, al termine del quale si produceva, pressochè automaticamente (salvo ipotesi di gravi inadempimenti), il trasferimento della proprietà a favore dell inquilino (riscatto). Lo stesso codice civile (art. 1526) e la normativa fiscale (art. 6 co. 1 D.P.R. 633/72) disciplinano la fattispecie del contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti (o, secondo la definizione del cod. civ., la locazione di cui sia convenuto che, al termine di essa, la proprietà delle cose sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti). L analisi pur superficiale delle predette tipologie - la prima di fatto concretizzantesi in un vero e proprio finanziamento alternativo e l altra costituente un ipotesi di vendita a rate o ad effetti reali differiti (significativa, in tal senso, la stessa collocazione nel titolo della vendita del cod. civ.) - induce a considerarle al di fuori del perimetro della presente indagine. Tuttavia esse offrono uno spunto di riflessione utile per il corretto inquadramento dogmatico dello schema negoziale del cosiddetto rent to buy. Innanzitutto si tratta di fattispecie contrattuali unitarie - per quanto costituite dalla fusione delle cause di due contratti tipici (quali la locazione e la vendita) - le quali hanno il pregio di facilitare l interpretazione e l applicazione dei singoli patti e di rendere estremamente agevole l introduzione di clausole risolutive e/o decadenziali dell intero accordo, in presenza di inadempimenti di una delle parti a qualsiasi delle obbligazioni assunte nell unico contratto. Tuttavia proprio l unicità del contratto comporta l indesiderata conseguenza fiscale per effetto della quale il presupposto impositivo (della vendita) si verifica al momento della stipulazione dell unico contratto, ancorchè il programma negoziale preveda il differimento del prodursi degli effetti reali. D altro canto, la fattispecie negoziale qualificata come rent to buy non intende realizzare una forma di finanziamento alternativo ai canali bancari nè, tantomeno, costituire un ipotesi di vendita rateale o di vendita con riserva di proprietà. Ridotta ai suoi elementi essenziali, si tratta di una locazione preparatoria alla successiva vendita, tramite la quale il conduttore/acquirente - a fronte del versamento di un canone periodico (di norma più elevato di quello praticato dal mercato, in quanto destinato non solo a remunerare il godimento dell immobile, ma anche a riservare una quota parte in conto prezzo della successiva vendita) - matura un aspettativa all acquisto del medesimo immobile detenuto a titolo locativo; aspettativa variamente tutelata in funzione del diverso schema contrattuale adottato dalle parti (opzione di acquisto o preliminare di vendita). La combinazione di tali due contratti può essere realizzata attraverso due schemi negoziali: a) contratto di locazione/contratto di opzione, nel quale la volontà di comprare è rimessa ad una successiva libera decisione del conduttore, che potrà avvalersene entro un arco temporale predefinito (ovviamente coincidente con la durata del contratto di locazione) ed alle condizioni concordate fin dalla conclusione del contratto di locazione; b) contratto di locazione/contratto preliminare di vendita, nel quale entrambe le parti si obbligano a concludere il contratto di vendita, definendone patti e condizioni essenziali (con particolare riguardo al prezzo ed alle modalità di pagamento) sin dalla stipula del contratto di locazione. Il rapporto di locazione - che costituisce elemento comune ad entrambe le ipotesi - si instaura in base ad un tradizionale contratto regolato (per la locazione abitativa) dalla legge 431/98, rispetto alla quale si discute - visto il collegamento negoziale con la futura vendita - circa la possibilità di stabilire, oltre ad un canone libero (presupposto indefettibile per il giusto bilanciamento degli interessi in gioco), anche una durata inferiore ai 4 anni e l esclusione del rinnovo automatico. Non può infatti non considerarsi che la durata della locazione è in funzione del successivo acquisto e che, nell ipotesi di adozione della sequenza locazione /preliminare di vendita, l efficacia della trascrizione nei registri immobiliari del contratto preliminare di vendita è limitata a trentasei mesi. Al proposito l Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, in risposta al quesito n. 553/2009 (avvalendosi di un orientamento della Corte di Cassazione), ha affermato che, es- 34 mediare mediare 35

20 sendo i predetti schemi contrattuali sostanzialmente utilizzati con il fine ultimo del trasferimento della proprietà (venendo la locazione ad assumere nell economia dell affare una funzione ancillare), la disciplina dettata dalla legge 431/98 non dovrebbe trovare applicazione in relazione a tali accordi. L uso del condizionale, tuttavia, non è del tutto rassicurante, stante la previsione di nullità delle clausole in deroga alla citata legge. Ove si volesse, prudentemente, adeguare il contratto di locazione alla durata minima legale, un interessante soluzione sperimentata dalla pratica è quella di stimolare il conduttore a perfezionare l acquisto prima della scadenza naturale della locazione, mediante un meccanismo premiale che preveda una modulazione della percentuale del canone da imputare in conto prezzo, di modo ché al prolungarsi della locazione si riduca proporzionalmente la quota parte di canone recuperabile a diminuzione del prezzo. Altri profili di criticità comuni ad entrambe le soluzioni ipotizzate sono: a) individuazione del meccanismo giuridico attraverso il quale le parti possono stabilire di imputare in conto o diminuzione del prezzo della successiva vendita i canoni inizialmente pagati a titolo di locazione; b) sorte dei canoni di locazione (comprendenti parte del prezzo di vendita) pagati nel caso in cui non si addivenga al trasferimento della proprietà dell immobile, o per mancato esercizio del diritto di opzione o per mancato stipulazione del contratto definitivo. In ordine al problema sub a) se, come sopra esposto, lo schema negoziale adottato è la risultante della sequenza di due autonomi tipi contrattuali - ciascuno dei quali costituisce giuridicamente un distinto titolo per l esecuzione di un pagamento pecuniario - non pare esservi alcuna possibilità di contaminazione tra canoni versati e prezzo da pagare; tant è che, secondo alcune opinioni, la soluzione più idonea sarebbe quella di indicare nella promessa di vendita un prezzo inferiore (cioè già depurato della quota parte di canone recuperabile in base agli accordi). Tale ultima prospettazione, oltre a porre più di un dubbio sotto il profilo fiscale potendo comportare accerta mententi di maggior valore (soprattutto in ambito IVA, nel quale non trova applicazione il principio prezzovalore ex L. 266/05) non appare convincente in quanto: a) rende lo schema negoziale eccessivamente rigido, non potendo tener conto dell eventualità che il conduttore possa esercitare l opzione all acquisto prima della scadenza del contratto di locazione; b) nella fase patologica del rapporto lascia sopravvivere un contratto (per di più trascritto) che reca l indicazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito. Una soluzione più intrigante e di straordinaria linearità, che non sembra porre controindicazioni nè di natura legale nè fiscale, appare quella di prevedere nel contratto di locazione una clausola che imponga al locatore/ venditore un obbligo di restituzione a favore del conduttore/acquirente dei canoni già corrisposti (o, meglio, di parte di essi), al momento (e solo nel caso) che quest ultimo eserciti nei termini contrattuali l opzione all acquisto; alla vendita il locatore/venditore potrà, poi, compensare il debito di restituzione con il credito vantato nei confronti del conduttore/acquirente a titolo di pagamento del saldo prezzo. In ordine al problema sub. b), avendo a più riprese ribadito che la fattispecie in esame non è in alcun modo assimilabile ad una vendita a rate, si può escludere l applicabilità dell art co. 1 cod. civ. (obbligo del venditore a restituire le rate riscosse). In mancanza di una espressa disciplina, le clausole contrattuali potranno contemplare il diritto per il locatore/ venditore a ritenere i canoni già pagati, in parte quale compenso per il godimento della cosa locata ed in parte quale corrispettivo dell opzione o quale caparra. Il secondo termine dello schema negoziale è costituito, come detto, da due figure contrattuali alternative e dalle diverse discipline: a) contratto di opzione, nel quale il conduttore diventa acquirente semplicemente manifestando la propria volontà di esercitare l opzione dal momento che: i) gli effetti della vendita decorreranno dalla ricezione da parte del locatore/venditore dell accettazione formale della proposta irrevocabile contenuta nella stessa opzione; ii) non occorrerà alcuna ulteriore collaborazione da parte del locatore/ venditore, soprattutto se il contratto di opzione, a suo tempo, e la successiva accettazione siano stipulate in forma pubblica o privata autenticata (ai fini della trascrizione nei Registri Immobiliari). b) contratto preliminare, nel quale le parti dovranno necessariamente procedere alla stipulazione di un contratto di vendita esecutivo degli obblighi di contrarre, sotto pena, in caso di inadempimento di una di esse, dell esperibilità di un azione di esecuzione in forma specifica ex art cod. civ.. Nella sequenza locazione-opzione, a fronte di una indiscutibile posizione di vantaggio, il conduttore/acquirente assume il potenziale rischio di essere travolto dalla situazione di crisi del locatore/venditore (fallimento, ipoteche giudiziali e/o legali, etc...) non essendo contemplata la trascrivibilità nei Registri Immobiliari del contratto di opzione, diversamente da quanto reso possibile dall art bis cod. civ. per il contratto preliminare di vendita. D altro canto la sequenza locazione preliminare di vendita appare mag- I VANTAGGI DEL RENT TO BUY di Gian Luca Sondali Responsabile Consulta Nazionale FIMAA per il Settore Immobiliare della formula rent to buy nel mercato immobiliare italiano, abbastanza diffuso negli Stati L applicabilità Uniti e nel Regno Unito, è ancora in fase embrionale, ma operatori e utenti si stanno sempre più interessando al tema. La flessione del numero delle compravendite residenziali (quest anno poco superiore alle , un dato che in Italia non si registrava dagli anni 80), dovuta principalmente alla generale congiuntura economica e alla stretta creditizia, ha portato alla ribalta questa formula di acquisto alternativa. Il rent to buy ( locazione per poi comprare ) è la giusta soluzione per l acquirente che, oggi, non ha la possibilità di impegnarsi a stipulare il rogito in breve tempo e per i proprietari di quegli immobili, che risentono maggiormente dell allungamento dei tempi medi di transazione, giunti, nelle grandi città, ad oltre i 7 mesi e, nelle periferie o nella maggior parte dei piccoli Comuni italiani, a tempi ben più lunghi. L acquirente che oggi può essere interessato alla formula rent to buy è colui che, ha iniziato la vendita del proprio immobile (o forse più di uno) e vuole prendersi il tempo necessario senza patemi d animo, o che, magari, ritiene migliorabile in medio-lungo termine la propria accessibilità al credito, o che ha già dei prestiti accesi e per il momento non riesce ad ottenerne altri ma, soprattutto, la tipologia di acquirente adatta a questo tipo di formula, è colui che, avendo una ridotta liquidità e vedendo tramontata la possibilità di mutuo al 100%, non riesce ad addivenire all acquisto. In quest ultimo caso proviamo a entrare nel dettaglio e vedere perché è conveniente questa formula per l inquilinofuturo proprietario; costui infatti, non solo entra ad abitare nella casa che desidera, ma, soprattutto, riesce a comprare ad un prezzo già stabilito e bloccato, pagando per i primi anni un normale o leggermente superiore canone di locazione, di cui, una parte, appunto, a titolo di canone ed una parte invece, a titolo di acconto prezzo sull acquisto. Facciamo un esempio: Prezzo dell immobile definito tra le parti a euro; Caparra confirmatoria euro (7,5%) alla firma del contratto; Canone mensile di euro (600 euro come locazione e 600 euro come acconto prezzo); Totale acconto prezzo dopo 3 anni: euro (11%); Saldo al Rogito = prezzo d acquisto caparra confimatoria acconti versati. Saldo al Rogito: euro (81,5%) con mutuo bancario o diversa modalità. Per quanto riguarda il profilo del proprietario, orientabile al rent to buy, inutile dire che difficilmente sarà quello che dispone di un immobile in città, in quartieri poco toccati dalla crisi e quindi ancora vendibile in tempi brevi, a prezzi più o meno stabili, ma bensì colui che, non vedendo realizzabile l importo richiesto e non essendo disposto a ridurre sensibilmente il prezzo, decide, sì di rogitare dopo qualche anno, ma incassando una caparra ed un discreto canone di locazione, anziché lasciar vuoto per diversi mesi l immobile e non producendo così alcun tipo di redditività, con le tutte le spese a suo carico e con il conseguente deterioramento tipico di un immobile inutilizzato. Stipulando un adeguato contratto preliminare e un relativo contratto di locazione, con le giuste cautele per entrambe le parti, gli eventuali rischi di questa formula d acquisto sono molto pochi; se l acquirente, nel periodo di locazione vede peggiorare la propria situazione finanziaria e si trova costretto a dover rinunciare all acquisto, avrà la possibilità di cedere il contratto a terzi e recuperare quindi le somme versate (escluse quelle riferite al canone di locazione); per il proprietario invece il rischio è sostanzialmente relativo alla solita paura del locatore italiano: mettersi in casa propria qualcuno che smetta di pagare il canone e per il cui sfratto si rischia di aspettare diversi mesi. A differenza però della classica locazione, potrà consolarsi con l aver incassato in partenza una discreta caparra. Una buona alternativa dunque, per la nostra categoria, alla normale compravendita, soprattutto quando ci troviamo incaricati della vendita di un appartamento, che rischia una lunga giacenza sul mercato ed abbiamo invece il cliente che vuole acquistarlo, ma che attualmente è vittima degli attuali mutui, non superiori al 70-80% del valore dell immobile e che si vedrebbe altresì costretto a rinunciare all acquisto sognato. Come FIMAA abbiamo iniziato un percorso per arrivare a predisporre l opportuna modulistica per questa tipologia di contratto, che tuteli al meglio le parti e che sia coerente con le direttive dell Agenzia delle Entrate. Lo studio giuridico e fiscale dell argomento, affidato al notaio Raffaele Casertano, le cui linee essenziali potete leggere a seguire, è stato il primo prezioso passo per il raggiungimento di tale obiettivo. Gian Luca Sondali 36 mediare mediare 37

21 ITALIA & SPECIALISTA DEI TRASLOCHI Attraverso l accordo tra FIMAA Servizi e Traslocabile, le Agenzie Associate disporranno di nuovi e innovativi Servizi da proporre ai propri Clienti nei settori dei Traslochi e della Logistica Eseguiamo: Traslochi generici e specialistici Traslochi e trasporti nazionali ed internazionali Smontaggio e montaggio dei mobili Imballaggio ed etichettatura Depositi e magazzini temporanei degli arredi Shop online di materiale da imballaggio Preventivi gratuiti e personalizzati Assistenza completa pre e post vendita Servizi dedicati alle Aziende per i propri Dirigenti e Dipendenti Recupero e smaltimento di oggetti e materiale d imballaggio * * non si tratta di servizio ecologico - ambientale Scopri i vantaggi esclusivi riservati agli Associati FIMAA su e giormente aderente alla volontà delle parti, le quali, attraverso il descritto collegamento negoziale, intendono, comunque, approdare alla vendita/ acquisto dell immobile. In tanto il proprietario/venditore può accettare la perdita immediata della disponibilità dell immobile ed affrontare l incertezza connessa al recupero dello stesso in caso di inadempimento dell altra parte, in quanto esista la concreta prospettiva di alienare il bene e la possibilità di addivenire, anche coattivamente, a tale risultato. In entrambe le ipotesi (opzione - preliminare) sarà possibile prevedere: a) il versamento da parte del conduttore/acquirente di una somma, da qualificare ora come corrispettivo dell opzione ora come caparra, da imputare alla prestazione dovuta (pagamento del prezzo) in occasione dell adempimento; b) la cedibilità dell intera posizione contrattuale, nella convinzione che tale opportunità (e la flessibilità che ne consegue) possa costituire per il conduttore/acquirente un ulteriore elemento per apprezzare l utilità e la convenienza dell operazione. Il compito più delicato in sede di predisposizione e stesura dei contratti è certamente quello di creare un collegamento tra i due negozi (locazione e opzione/preliminare), non solo sotto il profilo economico (attraverso la computabilità di parte dei canoni pagati in diminuzione del prezzo di vendita), ma anche sotto il profilo giuridico. Occorre, in altri termini, pur mantenendo l autonomia dei due contratti, subordinare l efficacia vincolante del secondo (opzione/ preliminare) alla corretta esecuzione del primo (locazione), attraverso l inserimento di condizioni risolutive e/o clausole risolutive espresse; nel senso cioè che il mancato e/o parziale adempimento al pagamento dei canoni di locazione oltre, come ovvio, alla risoluzione del contratto di locazione medesimo, conduca all automatica risoluzione anche del collegato contratto di opzione/contratto preliminare, con conseguente facoltà di incameramento del corrispettivo e/o della caparra versati in occasione della sottoscrizione. Difficoltà maggiore presenta la tutela della posizione del locatore/venditore allorquando questi, verificatosi un inadempimento del conduttore/ acquirente all obbligo di corresponsione dei canoni, maturi il titolo per recuperare la disponibilità materiale del bene, non essendo concretamente ipotizzabile (nel quadro economico in cui si innesta tale nuova modalità di vendita) proporre al conduttore/acquirente la stipula di polizza assicurativa, fidejussione od altre forme di garanzia (abitualmente dal costo elevato). Un ultima riflessione merita il regime fiscale dell intera operazione. La combinazione di due contratti, seppur finalizzata ad uno scopo unitario, rende agevole l individuazione del regime fiscale applicabile (per quanto attiene l imposizione indiretta). Ciascun contratto sconterà il proprio trattamento tributario, senza quindi incorrere nell applicazione della più gravosa tassazione sui trasferimenti immobiliari, già alla stipula del contratto di locazione. Occorre precisare che, ove il locatore/venditore sia una società commerciale, l intera operazione ricade nell ambito di applicazione dell I.V.A., con la disciplina dettata dal D.P.R. 633/1972 come da ultimo modificata (quanto alle operazioni di natura immobiliare dalla Legge 7 agosto 2012 n. 134 (di conversione del D.L. 22/6/2012 n. 83), la quale prevede una generale esenzione dalla detta imposta, fatti salvi i casi di applicazione del regime ordinario (accessibile solo alle società costruttrici entro i primi cinque anni dalla costruzione) o le ipotesi di adozione del regime opzionale (esercitabile, per i fabbricati ad uso abitativo, esclusivamente dalle società costruttrici dopo i cinque anni e, per i fabbricati strumentali, da ogni tipo di società costruttrice e non). Il resto e cioè l importo dei canoni mensili, la parte di essi recuperabile in conto prezzo, la durata della locazione, l entità della caparra o del corrispettivo dell opzione - sono questioni di natura squisitamente economica e di bilanciamento delle opposte esigenze, e come tali rimesse alla discrezionale valutazione delle parti. mediare 39

22 FOCUS PUGLIA LA REGIONE Più ORIENTALE D ITALIA HA 800 CHILOMETRI DI COSTE E UN OFFERTA PAESAGGISTICA, STORICA, CULTURALE ED ENOGASTRONoMICA VARIEGATA TANTO QUANTO QUELLA IMMOBILIARE di Gigi Foresio Segretario Fimaa Bari e con la collaborazione di Domenico Martiradonna Presidente Fimaa Bari Giancarlo De Bartolomeo Presidente Fimaa Taranto Camillo Barone Presidente Fimaa Lecce Gigi Grassi Presidente Fimaa Foggia Le Puglia, una regione incantevole, sospesa tra natura, storia, tradizione, gusto e spiritualità, da visitare dodici mesi l anno. È la regione più orientale d Italia ed è la prima ad essere illuminata dal sole all alba di ogni nuovo giorno, forse per questo la luce del suo cielo e del suo mare ha sempre affascinato i visitatori. Con i suoi 800 chilometri di coste, la Puglia offre solo l imbarazzo della scelta, potendo scegliere tra le scogliere del Salento, punto d incontro tra lo Ionio e l Adriatico, oppure il Gargano lo Sperone d Italia, pro- Castello Aragonese sul canale Navigabile di Taranto teso nelle acque limpide del mare che ospita le splendide Isole Tremiti. Natura ancora protagonista con il Parco Nazionale delle Murge e quello del Gargano con la selvaggia Foresta Umbra, le saline ed i laghi, le profonde gravine di Laterza, le grotte di Castellana e le ampie doline di Altamura che, con i loro paesaggi suggestivi, caratterizzano la parte interna della regione. E per chi vuole fare un viaggio nella storia, la Puglia offre un ampio ventaglio di luoghi che raccontano le antichi origini di questa terra: dalla preistoria alla Magna Grecia, dall età imperiale al rinascimento, ai fasti del barocco di Lecce e del Salento. L interno della regione è prevalentemente pianeggiante e collinare, senza evidenti contrasti tra un territorio e l altro. Tuttavia, vi sono otto sub regioni differenti: il Gargano e il Subappennino Dauno, sono le uniche zona montuose della Puglia (con rilievi che superano i metri s.l.m.); il Tavoliere delle Puglie, esteso per 3000 chilometri quadrati, rappresenta la più estesa pianura d Italia dopo la Pianura Padana; le Murge, un altopiano di natura calcarea posto a sud del Tavoliere che si estende fino alle Serre Salentine; la Terra di Bari, tra la Murge e il mare Adriatico, è un area pianeggiante o leggermente ondulata; la Valle d Itria, situata a cavallo tra le province di Bari, Brindisi e Taranto, si caratterizza da un alternanza tra vallate e ondulazioni e soprattutto da un elevatissima popolazione sparsa (questa è la zona di maggior concentrazione di trulli); La conformazione allungata della regione, determina la notevole distanza geografica ma anche la diversità morfologica fra le province più estreme, generando un mercato immobiliare dalle caratteristiche profondamente diverse. Il Mercato Immobiliare in Puglia La provincia di Bari assorbe circa il 40% delle transazioni dell intera regione seguita da quella di Lecce con il 20%, Foggia 15%, Taranto 15% ed infine Brindisi con il 10%. L andamento del mercato regionale, a decorrere dal 2004, mostra un andamento tendenzialmente analogo a quello nazionale con la sola eccezione di un lieve calo nel primo semestre del Significativa è la sua contrazione, a decorrere dal 2009, COMUNI Zona /QUARTIERI Abitazioni di nuova costruz. o complet. ristrutturate in edifici ristrutturati. Abitazioni Recenti (fino a 30 anni) Abitazioni Semirecenti (da 30 a 45 anni) Abitazioni Vetuste (oltre 45 anni) ACQUAVIVA DELLE FONTI Centrale 2.200, , , ,00 Semicentrale 1.800, , ,00 900,00 Periferia 1.600, ,00 800,00 800,00 ADELFIA Canneto 1.700, , ,00 800,00 Montrone 1.600, ,00 900,00 600,00 Centro Storico 1.000, ,00 ALBEROBELLO Centro 1.200, ,00 950,00 900,00 Periferia 1.100, ,00 800,00 - Centro Storico ,00 ALTAMURA Centro 2.100, , , ,00 Semicentro 1.800, , , ,00 Periferia 1.600, , , ,00 ANDRIA Centro 2.000, , , ,00 Semicentro 1.700, , , ,00 Periferia 1.300, ,00 800,00 800,00 Centro Storico 1.100,00 800,00 600,00 500,00 BARLETTA Centrale 2.900, , , ,00 Semicentrale 2.400, , , ,00 Prima periferia 2.300, , , ,00 Periferia 1.900, , , ,00 Estrema Periferia 1.700, , , ,00 BINETTO Centro Storico 1.300, , ,00 900,00 Centrale 1.500, , , ,00 BISCEGLIE Centrale 2.000, , , ,00 Centro Storico 1.300, ,00 Semicentrale 1.800, , , ,00 Zona Salsello 2.500, , ,00 - BITETTO Centro Storico 1.500, , ,00 900,00 Centrale 1.700, , , ,00 Periferia 1.600, , , ,00 BITONTO Villa Comunale 3.000, , , ,00 Centrale 3.000, , , ,00 Ospedale 2.500, , , ,00 Crocifisso 2.800, , , ,00 Centro Storico 2.000, ,00 BITRITTO Palatour 2.100, , ,00 - Centro 2.000, , , ,00 Centro Storico 1.600, , , ,00 CANOSA DI PUGLIA Centro 1.700, , , ,00 Centro Storico 1.200, ,00 800,00 600,00 Semicentro 1.200, , ,00 900,00 Periferia 1.200, , ,00 900,00 CAPURSO Centro 1.700, , ,00 900,00 Semicentro 1.600, , ,00 800,00 Centro Storico 1.200, ,00 CASAMASSIMA Barialto 1.700, , Zona Auchan 1.600, , , ,00 Centro 1.600, , ,00 900,00 Semicentro 1.500, ,00 900,00 800,00 Centro Storico 1.200,00 900,00 800,00 600,00 CASSANO Centro 1.400, , ,00 800,00 Periferia 1.300,00 900,00 800,00 800,00 Residenziale 1.500, ,00 800,00 - CASTELLANA GROTTE Centrale 1.300, , , ,00 Centro Storico 900,00 800,00 700,00 600,00 Periferia 1.200, , , ,00 CELLAMARE 1.600, , ,00 900,00 CONVERSANO Centro 1.200, , , ,00 Periferia 1.100, , ,00 - Centro Storico 800, ,00 CORATO Centro 2.500, , , ,00 40 mediare mediare 41

23 COMUNI Zona /QUARTIERI Abitazioni di nuova costruz. o complet. ristrutturate in edifici ristrutturati. Abitazioni Recenti (fino a 30 anni) Abitazioni Semirecenti (da 30 a 45 anni) Abitazioni Vetuste (oltre 45 anni) COMUNI Zona /QUARTIERI Abitazioni di nuova costruz. o complet. ristrutturate in edifici ristrutturati. Abitazioni Recenti (fino a 30 anni) Abitazioni Semirecenti (da 30 a 45 anni) Abitazioni Vetuste (oltre 45 anni) Centro Storico 2.000, , ,00 800,00 Semicentro 1.700, ,00 900,00 700,00 Periferia 1.300, ,00 700,00 500,00 GIOIA DEL COLLE Centro 2.200, , , ,00 Centro Storico 1.,500, , ,00 900,00 Semicentro 1.700, , ,00 800,00 Periferia 1.500, , ,00 700,00 GIOVINAZZO Centro 3.100, , , ,00 Centro Storico 3.400, , , ,00 Semicentro 2.400, , , ,00 GRAVINA IN PUGLIA Centro 1.800, , ,00 - Semicentro 1.700, ,00 900,00 - Centro Storico 1.200, ,00 Guardiallo Giulianelli Pineta Periferia 1.400, , GRUMO APPULA Centro Storico 1.400, , ,00 800,00 LOCOROTONDO Centro 1.200, , ,00 900,00 Centro Storico 1.300, ,00 Semicentrale 1.100, , , ,00 MINERVINO MURGE Centro 1.400, , ,00 800,00 Centro Storico 900, ,00 Borgo Antico 900, ,00 Faro 1.100,00 900,00 800,00 - Stazione ,00 800,00 700,00 500,00 Ospedale 1.100,00 800, MODUGNO Zona Carabinieri 2.600, , ,00 - Centro 2.500, , , ,00 Zona Piscina Preti 2.300, , , ,00 Centro Storico 2.300, , , ,00 Zona PortoTorres 1.800, , , ,00 MOLA DI BARI Centro Storico 1.300, ,00 800,00 750,00 Semicentrale 2.500, , ,00 - Periferia 2.000, , MOLFETTA Centro Storico 2.000, , , ,00 Centro 2.600, , , ,00 Centro Levante 2.500, , , ,00 Levante 2.400, , , ,00 Centro Ponente 2.300, , , ,00 Ponente 2.000, , , , R.Paradiso 2.400, , , ,00 Poggiofiorito 2.300, , ,00 - MONOPOLI Centro Storico 3.000, , , ,00 Centro-Semicentro 4.000, , , ,00 Periferia Sud 3.500, , , ,00 Periferia Nord 3.500, , , ,00 NOCI Centro-Centro Storico 1.900, , , ,00 Semicentro-Periferia 1.400, , , ,00 NOICATTARO Centro 1.800, , ,00 800,00 Centro Storico ,00 600,00 400,00 Semicentrale 2.000, , , ,00 Periferia Nuovo 2.000, , , ,00 PALO DEL COLLE Centrale 1.700, , , ,00 Madonna Stella 1.700, , , ,00 Zona , , ,00 - Zona Langilana 1.400, , ,00 900,00 POLIGNANO A MARE Centro Storico-zona mare Centro Storico-zona intern 4.000, , , ,00 Centro 2.500, , , ,00 coincidente con l insorgere della grande crisi del settore a livello nazionale ed anche mondiale. L andamento, successivamente, altalenante ma stabile, è fortemente caratterizzato dal crollo, nel 2012, delle transazioni immobiliari, dovuto a molti fattori ma in particolare all aumento, generalizzato, dell imposizione fiscale ed alla impossibilità dell accesso al credito. Bari BAT e Provincia Bari è il nono comune italiano per popolazione, terzo del Mezzogiorno dopo Napoli e Palermo e primo della regione. È il cuore di un area metropolitana di circa di abitanti. È nota per essere la città nella quale riposano le reliquie di San Nicola. Tale privilegio ha reso Bari e la sua basilica uno dei centri prediletti dalla Chiesa ortodossa in Occidente. Bari ha una solida tradizione mercantile e da sempre è punto nevralgico nell ambito del commercio e dei contatti politico-culturali con l Est europeo e il Medio Oriente. Il suo porto è oggi il maggiore scalo passeggeri del Mare Adriatico. Dal 1930 si tiene a Bari la Fiera del Levante; più recentemente la città è diventata sede del segretariato per il Corridoio pan-europeo 8. Il centro storico, conosciuto come città vecchia, è permeato di una storia millenaria e si contrappone all ottocentesco quartiere Muratiano dall ordinata pianta a scacchiera, che meglio interpreta la tradizione commerciale della città. Nel secondo dopoguerra, l urbanizzazione rapida e spesso incontrollata ha reso meno regolare la parte moderna del capoluogo, sviluppatasi al di là del quartiere Muratiano. La provincia di Bari occupa la parte centrale della Puglia. Contraddistinta da due aree prevalenti che si sviluppano parallelamente al mare: quella costiera e quella Murgiana. L area Murgiana è dominata da un sistema di rilievi che superano anche i 600 metri di quota. Il territorio Murgiano, nella parte più interna, ospita a Gravina il Parco nazionale dell Alta Murgia, uno dei parchi nazionali di recente istituzione. Solo l hinterland barese e la fascia costiera sono pianeggianti. Il turismo è quasi del tutto di tipo culturale ma è ancora poco sviluppato. Il turismo balneare interessa le spiagge di Monopoli, Polignano a Mare e Giovinazzo ma è anch esso poco sviluppato. Il turismo culturale è basato soprattutto sulle città d arte che puntano sui loro centri storici Rione Gelso 2.500, , , ,00 Pozziglione 2.500, , , ,00 Lamia 2.500, , , ,00 Zona Sud 3.000, , POGGIORSINI Centrale 1.100,00 800,00 700,00 600,00 Semicentrale 1.000,00 700,00 600,00 500,00 PUTIGNANO Centro Storico 1.000, ,00 Zona centrale 2.000, , , ,00 Zona , , ,00 - Zona Periferia 1.400, , , ,00 QUASANO ,00 - RUTIGLIANO Centro Storico 700, ,00 Centro 1.300, , ,00 900,00 Periferia 1.100, ,00 900,00 800,00 Semicentrale 1.000, ,00 900,00 - RUVO DI PUGLIA Centro 3.000, , , ,00 Centro Storico 2.000, , , ,00 Semicentro 2.000, , , ,00 Periferia 1.000, , , ,00 SAMMICHELE DI BARI Centro 900,00 800,00 700,00 600,00 Centro Storico 400, ,00 Semicentro 700,00 600,00 600,00 500,00 Periferia 700,00 600,00 600,00 500,00 SANNICANDRO DI BARI Centro-Semicentro 1.900, , , ,00 Centro Storico 1.800, , ,00 Periferia 1.400, , ,00 900,00 SPINAZZOLA Centro 1.400, , ,00 800,00 Semicentrale 1.100,00 900,00 700,00 500,00 Periferia 1.000,00 800,00 600,00 500,00 Centro Storico 800,00 600,00 500,00 400,00 SANTERAMO IN COLLE Centro-Semicentro 1.400, , ,00 800,00 Centro Storico 1.100, ,00 900,00 500,00 Periferia 1.300, ,00 900,00 600,00 TERLIZZI Centrale 2.500, , , ,00 Semicentrele 2.400, , , ,00 Periferia 2.400, , , ,00 TORITTO Centro 1.600, , , ,00 Semicentro 1.500, , ,00 900,00 Quasano 1.100, , ,00 800,00 TRANI Centro 2.600, , , ,00 Zona Capirro 1.800, , ,00 - Zona Ospedale 2.200, , ,00 - Zona P.Piano 2.200, , ,00 - Zona , , ,00 - Zona Nord 1.700, , ,00 900,00 Centro Storico 2.500, , ,00 800,00 Zona Stadio Comunale 1.700, , ,00 900,00 TRIGGIANO Zona Casalino 1.900, , ,00 - San Giorgio 1.800, , ,00 - Zona centro 1.600, , , ,00 Centro Storico ,00 TURI Centrale 1.250, ,00 800,00 600,00 Periferia 1.200, ,00 700,00 600,00 Centro Storico 900, ,00 VALENZANO ViaBari 2.200, , ,00 - Centro 1.900, , , ,00 Zona Lamie 1.600, , Centro Storico ,00 42 mediare mediare 43

24 Immobili in vendita a Bari- Quotazioni medie in euro per mq QUOTAZIONI DI IMMOBILI IN VENDITA A BAR ZONA/QUARTIERI MURAT 1 - Corso V.Emanuele - C.so Cavour Corso Italia/P.zza Moro- Via Quintino Sella (P.M.EURO/MQ) Abitazioni di nuova costruzione o Abitazioni Abitazioni Abitazioni completamente recenti semirecenti (da vetuste (oltre ristrutturate in (fino a 30 anni) 30 a 45) 45 anni). edifici ristrutturati 3.600, , , ,00 MURAT 2 - Via Quintino Sella- C.so Italia- V. Manzoni- L.gomare V. Veneto- Via S.F.D Assisi 2.500, , , ,00 - Via Is. D Aragona CITTÀ VECCHIA 1 - Muraglia- Vista Mare prop. Corso V.Emanuele 3.100, , , ,00 CITTÀ VECCHIA 2 Zona interna 1.800, , ,00 800,00 MADONNELLA 1 - Zona Umbertina - via De Giosa-via Imbriani-L.gomare Di Crollalanza 3.200, , , ,00 MADONNELLA 2 - Via De Giosa- Via Dieta di Bari- Via Vaccaro- L.gomare Di Crollalanza 2.500, , , ,00 MADONNELLA 3 -zona Rai- Lungomare - Trieste 2.700, , , ,00 JAPIGIA 1 - Via Apulia - Via Salapia V.le Imperatore Traiano - Via Caldarola 2.300, , , ,00 JAPIGIA 2 - Salapia - Parco San Marco 2.400, , , ,00 LIBERTÀ 2.400, , , ,00 ZONA FARO 2.900, , , ,00 SAN GIROLAMO - FESCA 2.000, , , ,00 PALESE 2.200, , , ,00 S.SPIRITO 1.900, , , ,00 STANIC 1.500, , ,00 900,00 SAN PAOLO 2.000, , , ,00 SAN PASQUALE 1 - Via Capruzzi - Via Postiglione Via Amendola - V.le Unità D Italia 3.000, , , ,00 SAN PASQUALE 2 - Via Postiglione - Via Amendola V.le della Resistenza - Circonvallazione 2.800, , , ,00 CARRASSI 1 Via Capruzzi - V.le P.G.nni XXIII- Via De Gemmis - C.so B.Croce 2.800, , , ,00 CARRASSI 2 - Oltre P.G.nni XXIII Via G.Petroni - V.le della Resistenza- Circonvallazione 2.600, , , ,00 PICONE - Via Capruzzi - V.le Ennio Viale P.Giovanni XXIII - Via Delle Murge 2.800, , , ,00 POGGIOFRANCO 1 - Via Camillo Rosalba- Via Amoruso - Via G.Petroni - Via Mitolo - Via Papa Giovanni XXIII 3.200, , , ,00 POGGIOFRANCO 2 Facoltà di Economia - Via Matarrese - Parco Domingo 3.000, , , ,00 Via G. Petroni-Via Rocco di Cillo- Lama del Duca- Corticelli 2.000, , CARBONARA - CEGLIE 2.100, , ,00 900,00 LOSETO 1.400, , ,00 800,00 SAN GIORGIO 1.600, , , ,00 TORRE A MARE 2.200, , , ,00 ricche di cattedrali in stile romanico pugliese, tra le quali spiccano quella di Altamura, di Bari, di Bitonto, di Giovinazzo, di Gravina in Puglia e di Ruvo di Puglia, e sui castelli svevi e normanno-svevi, tra cui quelli di Bari di Trani e Barletta. La provincia in campo urbanistico si divide in due zone: il nord-barese e il sud-barese. Il nord barese presenta centri generalmente molto popolati come Andria, Barletta, Altamura, Trani, Bitonto, Corato, Gravina e Molfetta. Il sud-barese al contrario si distingue per la mancanza di questi grossi centri: l unico comune ad attestarsi intorno ai abitanti è Monopoli. Il Mercato Immobiliare di Bari, BAT e la Provincia Il numero delle transazioni su base tendenziale dimostra, nel 2012, una contrazione compresa fra il -34% della zona costiera sud ed il -4% della zona costiera nord. In particolare si rilevano maggiori riduzioni, del numero delle transazioni, delle zone interne, rispetto a quelle costiere. Questo dato, conferma la forte vocazione turistica della zona che privilegia la realtà costiera a quella interna. L area cittadina di Bari assorbe da sola il 20% del numero delle transazioni del totale dell intera provincia pur registrando un calo di circa il -26%, su base annua. Anche i grandi comuni di Barletta, Andria e Trani (BAT) subiscono una flessione significativa del numero delle transazioni di circa -10%. Unica eccezione è il comune di Bisceglie che si mantiene sostanzialmente stabile (+0,1%) dove, il Programma di Recupero Urbano, ha consentito, grazie ad un mix di edilizia libera e convenzionata, la messa sul mercato d immobili nuovi a prezzi contenuti, mantenendo alta la domanda di immobili residenziali. In generale in Terra di Bari e BAT le quotazioni dei valori immobiliari, nonostante la forte contrazione numerica hanno, però, assecondato molto lentamente questo trend, i valori sono certamente scesi ma non in percentuali così macroscopiche. Le aree urbane sono state le prime a soffrire, di questa riduzione, ma dal secondo semestre 2012 mantengono un andamento sostanzialmente stabile. In particolare, nella città di Bari, alcune zone di particolare interesse, conservano inalterata la loro quotazione. Taranto e la Provincia La provincia jonica conserva ancora oggi innumerevoli memorie della civiltà rupestre e della cultura greca che ne hanno plasmato la storia. Determinante nello sviluppo dell entroterra è stata la presenza del capoluogo, Taranto (Taras) che con il suo ampio golfo naturale ha garantito importanti traffici e relazioni non solo commerciali con l intero Mediterraneo, a partire dall arrivo di coloni greci nel 706 a.c. Molto importante per la sopravvivenza delle popolazioni e per le attività produttive, è stata la presenza di acqua dolce, oggi non più in superficie, evidente nella presenza di grotte ed insenature, che hanno consentito lo svilupparsi di civiltà rupestri. I comuni di Massafra, Ginosa, Laterza, Castellaneta sorgono in un paesaggio singolare attraversato da profonde gravine, ricche 44 mediare mediare 45

25 insediamenti rupestri e suggestivi di luoghi di culto. Taranto si affaccia sull omonimo Golfo, nel Mare Jonio. Viene chiamata la città dei due mari in quanto bagnata da due mari: il Mar Grande ed il Mar Piccolo. Per la sua posizione la città è stata da sempre considerata strategicamente importante dal punto di vista commerciale e militare ed i suoi porti hanno sempre ospitato navi della Marina Militare oltre che Mercantile. Le origini della città risalgono al 706 a.c. quando, secondo lo storico Eusebio da Cesarea, in questa zona si trasferirono dei coloni provenienti da Sparta. La prima trasformazione della città avvenne tra il III e il I secolo a.c. con l arrivo dei romani. La ricostruzione della storia civile e urbanistica delle città di Taranto è piuttosto difficile a causa della mancanza di tracce, reperti o notizie di determinati periodi storici, anche se di certo la città fu distrutta dai musulmani nel 927 e la sua ricostruzione voluta da Niceforo II Foca ebbe inizio nel 967. Nel periodo angioino-aragonese, la città venne fortificata a causa del pericolo incombente rappresentato dai turchi. Tutte le fortificazioni più imponenti della città vecchia furono distrutte per regio decreto dal re Vittorio Emanuele II di Savoia. Si salvò il Castello Aragonese, detto anche Castel Sant Angelo, con il suo affaccio sul mare. È una splendida costruzione progettata su commissione di Ferdinando d Aragona verso la fine del XV secolo. Il progetto del Re di Napoli era quello di costruire un castello di difesa. Il castello fu edificato sulle basi di una struttura normanno-svevo-angioina realizzata dai Normanni per la difesa della città, anche se il nucleo originario del castello si deve far risalire ai Bizantini, che edificarono una rocca per proteggersi dai Saraceni. Il castello è stato utilizzato anche come carcere sotto gli Asburgo e attualmente è sede della Marina Militare.Nel 1882 si decise di costruire a Taranto l Arsenale Marittimo Militare nella cala di Santa Lucia, nel Mar Piccolo Volendo suggerire un itinerario per ripercorrere gli oltre duemila anni di storia della città marinara che domina il golfo omonimo sul Mar Jonio, si potrebbe partire dal Museo Archeologico Nazionale, che espone una delle più grandi collezioni di reperti dell epoca della Magna Grecia, compresi i famosi Ori di Taranto. Dopo una suggestiva passeggiata sul Lungomare alberato, dal quale si gode lo splendido panorama della Baia Grande, si prosegue verso il Ponte Girevole, che collega la città nuova al Borgo Antico, il cui punto estremo è il Castello Aragonese. Ci si immerge quindi nel dedalo di stradine dell Isola, la città vecchia, dove si possono visitare i numerosi ipogei, il Duomo di San Cataldo, patrono della città, con la sua facciata barocca, e la Chiesa di San Domenico. Completa la visita della città un escursione in motonave, per ammirare dal mare il porto, l arsenale militare, ponte Punta Penna e l intera isola della città vecchia. D obbligo una sosta in uno dei tanti ristoranti della Città dove si possono gustare ottimi piatti a base di pesce e frutti di mare. Dopo il capoluogo, Manduria è il centro di maggior rilevanza dell epoca antica: nel Parco Archeologico sono visibili ampi tratti delle Mura Messapiche. Il percorso si conclude con una visita al Museo della Civiltà del Vino Primitivo, che illustra la storia sociale e l economia agraria di queste zone, con possibilità di degustare i vini e i piatti tipici della gastronomia locale. Per gli amanti della ceramica artistica decorata, da non perdere la visita a Grottaglie nel suggestivo Quartiere delle ceramiche, dove sarà difficile resistere alla tentazione di acquistare un pumo, un oggetto tipico portafortuna a forma di pigna. Per finire è doveroso citare Martina Franca, capitale della Valle d Itria, dove il paesaggio è arricchito dalle famose costruzioni contadine dette Trulli. Mercato Immobiliare di Taranto e Provincia La congiuntura negativa che caratterizza da qualche anno il mercato immobiliare tarantino sembra essersi accentuata ulteriormente nell anno 2012 specie per effetto del momento che il territorio sta attraversando con la nota vicenda legata all ILVA. Opinione diffusa tra gli operatori è la contrazione dei volumi scambiati e la riduzione della domanda, tanto che la sensazione degli operatori è confermata dai dati forniti dall OMI dell Agenzia del Territorio che riscontrano un ulteriore diminuzione delle transazioni rispetto al 2011 con i valori attestati ai minimi dell ultimo decennio. La flessione dei prezzi che ha interessato il mercato non è stata sufficiente a favorire la ripresa del mercato e nemmeno il ridimensionamento delle richieste iniziali da parte dei venditori (per la verità piuttosto esose) ha avuto effetti positivi. All interno di questo panorama si riscontra una forte domanda in aumento per le locazioni del residenziale, conseguenza naturale per la mancanza di erogazione dei mutui da parte degli istituti bancari, l aspetto positivo che si riscontra è che i canoni non sono aumentati, segno che la cedolare secca sta pian pianino facendo sentire i suoi effetti. Purtroppo si ritiene che il mercato locale non darà segnali di ripresa, ma addirittura potrebbe subire un ulteriore flessione. A nostro avviso si attende una timida ripresa nel secondo semestre 2013 sempre che le note vicende legate alla grande industria presente nel nostro territorio si risolvano positivamente. Lecce e la Provincia Lecce è chiamata affettuosamente la signora del barocco. L ideale è percorrerla a piedi, senza meta, in modo da scoprire un infinità di palazzi e luoghi storici e sacri come la Basilica di Santa Croce, il Duomo, la Chiesa di Santa Chiara e quella di Sant Irene. Soltanto così ci si può perdere tra le viuzze, fermarsi nei cortili o fare shopping nelle botteghe artigiane. Passo dopo passo per le vie del centro, tra palazzi, chiese, monumenti in stile barocco, il risultato è un tripudio di riccioli e decorazioni che fanno della città uno spettacolo da scoprire. Ma, nella Provincia di Lecce, non è il soltanto il capoluogo a stupire. Basta spostarsi in provincia tra masserie, chiese medievali, casette bianche a picco sul mare e buon cibo per capi- 46 mediare mediare 47

26 con il Grico, uniti però per formare un unico organismo vitale e pulsante, fatto di tante piccole identità che ne rappresentano la ricchezza morale e culturale. Nel Salento tutto è caldo e cordiale come la gente nata in quei luoghi, che accoglie il visitatore coinvolgendolo nell atmosfera magica dei riti salentini, facendogli rivivere le tradizioni antiche delle sagre di paese, delle feste patronali e raccontando le vecchie storie magiche che fanno ricordare il lontano tempo del tarantismo, con uno dei più grandi eventi musicali, la Notte della Taranta. re perché molti registi hanno scelto questa terra come set per i loro film. Da Pupi Avati a Nanni Moretti, da Sergio Rubini a Checco Zalone, da Ferzan Ozpetek a Diego Abatantuono: è la Puglia delle masserie, degli uliveti e delle chiese barocche, in una parola, il Salento. Facile capire il perché, visto che in questa terra ci sono più di cento borghi pieni di cattedrali e centri storici, una gustosa cucina mediterranea, il mare caraibico e una natura selvaggia con distese di ulivi secolari e scogliere a picco sul mare. Solo per citarne alcuni Otranto, il comune più orientale d Italia, Santa Maria di Leuca, dove il faro bianco del 1864, il Santuario della Madonna ABITAZIONI NUOVE prezzo ( /mq) de Finibus Terrae e le tante grotte faranno sentire chiunque davvero fuori dal mondo, Gallipoli, borgo affascinante e magico con la Cattedrale- Pinacoteca di Sant Agata, i palazzi fortezza, le chiese delle confraternite e gli stretti vialetti affacciati sul mare, Specchia, che solo alcuni giorni fa è stato premiato dal Ministro Gnudi come uno dei 21 borghi più belli d Italia, Corigliano d Otranto, con il Castello de Monti, Giurdignano, dove dolmen e menhir popolano invece il giardino megalitico più grande d Europa. Tanti paesi, tutti diversi tra loro per usanze e cadenze dialettali, che nella zona della Grecia salentina diventano addirittura lingua a parte ABITAZIONI USATE prezzo ( /mq) Zona Centro min. 2800,00 max. 3800,00 min. 1700,00 max. 2600,00 Periferia min. 2000,00 max. 2800,00 min. 900,00 max. 1800,00 NEGOZI NUOVI prezzo ( /mq) NEGOZI USATI prezzo ( /mq) Zona Centro min. 3600,00 max. 5000,00 min. 2000,00 max. 3000,00 Periferia min. 2600,00 max. 3800,00 min. 1600,00 max. 2200,00 UFFICI NUOVI prezzo ( /mq) UFFICI USATI prezzo ( /mq) Zona Centro min. 2800,00 max. 3800,00 min. 1600,00 max. 2600,00 Periferia min. 2000,00 max. 2800,00 min. 1000,00 max. 2000,00 BOX NUOVI prezzo ( ) BOX USATI Zona Centro min ,00 max ,00 min ,00 max ,00 Periferia min ,00 max ,00 min ,00 max ,00 Mercato Immobiliare di Lecce e Provincia In controtendenza rispetto al resto d Italia, dove il turismo è in flessione, il Salento, ha avuto un ruolo chiave in Puglia, facendo da traino a tutta la Regione, dove nel 2011 sono arrivati più di 4 milioni di turisti, quasi il 12% in più rispetto al I primi dati ufficiali 2012 fanno registrare oltre 3,2 milioni di arrivi e circa 13,3 milioni di presenze turistiche complessive. Il confronto con il 2011 evidenzia una riduzione minima degli arrivi, stimabile nel -0,89% e una riduzione delle presenze del -2,03%. La crisi economica ha prodotto un impatto maggiore sul mercato italiano, primo mercato del turismo in Puglia, che registra una compressione sia nel numero di arrivi che nella permanenza media a fronte di un significativo incremento dei flussi turistici stranieri, pari al 4,7% in più degli arrivi e al +3,5% delle presenze. Ancora una volta il turismo in Puglia ha un andamento decisamente migliore rispetto a quello medio nazionale per il quale l Osservatorio Nazionale del Turismo stima una perdita media del -6,2% degli arrivi e del -7,1% delle presenze rispetto al 2011, per il periodo gennaio-ottobre Tutto questo perché la Provincia di Lecce offre un ricco ed eterogeneo paniere di offerta, associata non solo al prodotto mare ma anche all enogastronomia, alla natura e al paesaggio. Una destinazione che offre soluzioni di qualità, non massificate, considerata meta ideale soprattutto per il relax, per il divertimento e per il buon rapporto qualità/prezzo. Il brand Salento si posiziona molto bene nello scenario del Mezzogiorno. Buona la notorietà e l indice di retention. Il Salento è considerato una meta turistica e l esperienza che il visitatore fa è tale da incentivarlo, molto più che nelle altre regioni, a ritornare, e spesso ad acquistare una casa, in un mercato immobiliare delle seconde case che è spaccato a metà. Da un lato la disponibilità di spesa si è abbassata, per cui si è disposti, magari, anche ad allontanarsi dal mare con una concentrazione delle richieste di acquisto su piccoli appartamenti con valori attorno ai 100mila euro; dall altro la domanda resta buona per le soluzioni più prestigiose, dai 300mila euro in su, fino alle ville con accesso diretto al mare che costano milioni. Una domanda quest ultima, che non conosce crisi, sostenuta in buona parte dagli stranieri, inglesi e francesi in particolare, e concentrata nelle zone più prestigiose e dove l offerta è più scarsa. Detto questo comunque è da evidenziare come la domanda di seconde case pur restando elevata, è scesa del 2% da gennaio 2012 a oggi. E i prezzi sono in calo quasi ovunque: sull Adriatico si va dal -7% registrato a Otranto, dove le quotazioni restano però le più alte con una media di 48 mediare mediare 49

27 Quartiere Tipologia Stato Valore di mercato ( mq.) conservativo Min Max Centro Abitazioni civili normale Semi-centro zona est Abitazioni civili normale Semi-centro zona ovest Abitazioni civili normale Periferia zona est Abitazioni civili normale Periferia zona ovest Abitazioni civili normale euro al metro quadrato, fino al -3,6% di Santa Maria di Leuca con una media di euro al metro quadrato; va meglio sullo Ionio, con Gallipoli stabile attorno a una media di euro al metro quadrato e l eccezione di Porto Cesareo con un +3,9% che registra però le quotazioni più basse con una media di euro al metro quadrato. Diverso è il mercato nei paesini dell entroterra, dove per le abitazioni tipiche da ristrutturare, realizzate in pietra leccese e con la volta a stella, i prezzi variano da paese a paese e con quotazioni che oscillano dai 500 ai euro al metro quadrato. Le caratteristiche del mercato immobiliare in Salento variano quindi molto a seconda della zona e della tipologia presa in considerazione. Il mercato immobiliare in Lecce e provincia, continua a segnare un trend negativo anche nel 1 semestre 2012 in riferimento al primo semestre dei bienni precedenti. I valori di vendita espressi in euro/mq. per la città di Lecce, per immobili di tipo residenziale, sono quelli espressi nella tabella qui sotto. Foggia e Provincia Quella di Foggia è una grande provincia agricola, per secoli centro della maggiore concentrazione di ovini d Italia, attraverso la Regia dogana delle Pecore, che imponeva una tassa al passaggio delle mandrie. Successivamente, il Tavoliere, è assurto a prima area nazionale di produzione del grano duro e del grano Saraceno, al quale si affianca un ampia serie di ortaggi, coltivati in pieno campo e su scala industriale, primo tra tutti il pomodoro, quindi carciofi, spinaci, indivie. Per la particolare conformazione del territorio, fanno ormai parte del paesaggio, pale eoliche e pannelli solari. Di particolare interesse è la produzione di uve autoctone da cui si ricavano vini di qualità di crescente prestigio. Dal punto di vista economico i flussi turistici, sia di carattere religioso (San Giovanni Rotondo e Monte Sant Angelo) che balneare (Gargano), premiano la Capitanata con un ottimo posizionamento a livello nazionale, per presenze di turisti, che, nonostante, il particolare periodo congiunturale, si incrementano ogni anno. Mercato Immobiliare di Foggia e Provincia Esaminando la tendenza del mercato immobiliare dal 2009 ad oggi si registra una forte flessione sia in riferimento al numero delle compravendite sia in riferimento alle quotazione (-30/35%). Da indagini ufficiose presso studi notarili, imprese di costruzioni e agenzie immobiliari si riscontra una forte contrazione delle vendite, dato in contrasto con quelli ufficiali dell agenzia del territorio che nei mesi scorsi comunicava un aumento delle vendite nel capoluogo foggiano pari al 27,9%. Probabilmente i dati si riferiscono a vendite effettuate negli anni precedenti (vedi immobili in costruzione),con chiusura dell atto nel Brindisi e Provincia Negli ultimi anni questa provincia ha conosciuto un processo di cambiamento del proprio assetto economico, con una progressiva diminuzione del peso dell industria e una crescita del settore terziario. Significativo l aumento del turismo, dovuto ad una buona dotazione infrastrutturale, rispetto al resto del Mezzogiorno, ed alla valorizzazione delle numerose risorse naturali, artistiche e culinarie presenti in tutto il territorio. Brindisi, con Lecce e Taranto, importante centro del Salento, ha rivestito storicamente un importante ruolo commerciale e culturale, dovuto alla sua fortunata posizione verso Oriente e al suo porto naturale, tutt ora molto attivo, sul mar Adriatico, anche per questa ragione, la città, è sede di FOGGIA VENDITE LOCAZIONI Min. - Max Min. - Max CENTRO IMMOBII DI PREGIO ,5 CENTRO ABIT. ECON ,5-4,5 SEMICENTRALE SUD ,5 SEMICENTRALE NORD OVEST ,8 SEMICENTRALE NORD ,8-5 SEMICENTRALE SUD EST ,5-6 PERIFERIA SUD PERIFERIA NORD OVEST ,5-6 PERIFERIA OVEST PERIFERIA SUD EST PERIFERIA EST ,5-5 ABITAZIONI ARTIGIANALI una importante base logistica delle Nazioni Unite. Mercato immobiliare Brindisi e Provincia Brindisi rappresenta una notevole importanza nel panorama provinciale poiché circa il 20% del mercato immobiliare, della provincia, si concentra sul capoluogo. In assoluto la zona di maggiore interesse è il Centro Città con una notevole vivacità di annunci tra affitto e vendita. Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (1.400 /m²) è di circa il 19% inferiore alla quotazione media regionale, pari a /m² ed è, anche, di circa l 1% inferiore alla quotazione media provinciale (1.400 /m²), questo perché la provincia comprende zone di particolare pregio. In città le quotazioni immobiliari più economiche per gli appartamenti sono relative alla zona Sant Elia (1.300 /m²), mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Paradiso (1.350 /m²). 50 mediare mediare 51

28 Convegni FIMAA panoramica sugli appuntamenti FIMAA Milano Monza & Brianza: più credito alle famiglie per la casa, così si aiuta a far ripartire l economia egli ultimi due anni migliaia di imprese dell inter- immobiliare hanno chiuso l attività, i «Nmediazione tempi di vendita si sono allungati prima a sei mesi e poi ad oltre un anno di media, il mercato degli immobili ha registrato un drastico calo delle transazioni sia in città che in provincia, l incontro tra la domanda e l offerta non è agevolato per via dell impossibilità di accesso al credito, la burocrazia è in continuo peggioramento, la fiscalità è ogni giorno un incognita che frena gli investitori e spaventa i risparmiatori, non esistono incentivi che facilitino il mercato delle locazioni a soggetti più disagiati, non ci sono aiuti adeguati per i nuovi nuclei famigliari e per i giovani che vogliono comperare casa. Le banche devono ridare respiro alle imprese e devono rivitalizzare il credito alle famiglie, al consumo. Il mercato immobiliare italiano ha bisogno di fiducia soprattutto perché è fatto ancora in prevalenza dalle famiglie. E per gli investitori, siano essi italiani o stranieri, servono regole fiscali più chiare, sburocratizzazione, incentivi soprattutto per far ripartire il mercato anche nel settore terziario e turistico. Una città come deve far tornare a vivere il proprio centro in termini di mercato residenziale e di attività commerciali; deve riqualificare le proprie periferie potenziando i servizi e garantendo la sicurezza; deve migliorare la qualità della vita in genere: tutto questo non può avvenire se il mercato immobiliare non riparte. Un danno, quindi, non solo economico, ma anche sociale». Questo il testo dell intervento di Lionella Maggi, presidente di FIMAA Milano Monza & Brianza in occasione della Giornata della COLLERA, la manifestazione indetta da Assimpredil Ance ed alla quale, oltre FIMAA Milano Monza & Brianza, hanno aderito altre 18 Associazione della filiera immobiliare. L evento, che ha visto la partecipazione di migliaia di operatori del settore e di molti esponenti del mondo politico (Roberto Maroni, Nichi Vendola, Oscar Giannino, Umberto Ambrosoli, Giuliano Pisapia, Guido Podestà, Maurizio Lupi, Carlo Dell Aringa, Gian Luca Galletti, oltre al presidente di Confindustria Giorgio Squinzi in collegamento telefonico) è stata caratterizzata dal posizionamento di caschetti gialli da cantiere che hanno coperto completamente Piazza Affari, davanti al palazzo sede della Borsa, a significare le migliaia di posti di lavoro persi. La scelta di fare l evento a Milano nasce dal fatto che questo contesto metropolitano è sempre stato un grande cantiere a cielo aperto, perché ospiterà l EX- PO 2015, perché quindi sarà vetrina del nostro Paese in tutto il mondo, perché qui ha sede la maggior parte delle imprese della filiera immobiliare, con riferimento a tutte le professioni coinvolte e per questo qui opera il motore economico del Paese. Mercoledì 13 febbraio per la prima volta tutti gli attori del mondo dell edilizia erano presenti ed uniti a significare il dramma che sta vivendo il settore e la necessità di rivitalizzare il mercato degli immobili per far ripartire l intera economia. Una protesta composta ma ferma e risoluta ma soprattutto costruttiva in quanto le 20 associazioni hanno sottoscritto un manifesto per restituire all edilizia il ruolo determinante nell economia e nella società che ha sempre avuto. Obiettivo è la ripresa del sistema Italia. «Vogliamo fermare un inaccettabile declino e rilanciare un settore fondamentale per la tenuta sociale ed economica dell intero Paese ha affermato Claudio De Albertis, Presidente Assimpredil ANCE Per questo abbiamo deciso di far sentire la nostra voce di protesta e, contemporaneamente, di proporre un ultimo appello alla classe politica perché trasformi le istanze del settore in concrete e rapide azioni e provvedimenti legislativi». I numeri sono impressionanti: la perdita produttiva ha perso, tra il 2008 e il 2012, il 26% in termini reali, ovvero 43 miliardi di euro in meno, riportandoci ai livelli di produzione di 40 anni fa. Dalla fine del imprese hanno chiuso, le costruzioni hanno perso, dall inizio della crisi ad oggi, posti di lavoro che diventano se si considerano anche i settori collegati. Per comprendere appieno le potenzialità della filiera si consideri che una domanda aggiuntiva di 1 miliardo di euro nelle costruzioni genera una ricaduta complessiva nell intero sistema economico di milioni di euro ed un aumento di occupati dei quali nelle costruzioni e nei settori collegati. Per questo FIMAA Milano Monza & Brianza, come unica rappresentante del comparto della mediazione immobiliare, ha sottoscritto il manifesto ed ha partecipato a questo importante evento, fiduciosa che la compattezza delle parti coinvolte possa finalmente portare ad una visione unica del settore, troppo spesso esageratamente frammentato. Sul palco, con gli altri 19 presidenti di associazione, Lionella Maggi. Il MANIFESTO è stato letto pubblicamente ai presenti ed ai politici a voce di 6 rappresentanti istituzionali del settore, tra i quali il Segretario FIMAA Milano Monza & Brianza, Beatrice Zanolini. Sul sito è scaricabile il testo completo del MANIFESTO che deve rappresentare un punto di importante riferimento per tutti gli operatori del settore, con spirito costruttivo. fimaa trento: guida casa, mercato immobiliare ai raggi x La Fimaa Trentino ha terminato in questi giorni con la presentazione di Guida Casa 2013 l attività programmata per l autunno di quest anno. Una stagione caratterizzata da diversi appuntamenti organizzati per dare agli associati l opportunità di tenersi aggiornati e per aumentare le conoscenze in campi dove generalmente geometri, architetti ed ingegneri hanno competenze più specifiche. Ci riferiamo, in questo caso, alla giornata formativa Le basi scientifiche della Valutazione Immobiliare Standard che ha avuto luogo il 9 novembre presso l Auditorium SEAC alla quale hanno partecipato circa 50 associati. Una giornata di intenso lavoro dove il relatore, geom. Sandro Ghirardini, ha tenuto desta l attenzione di tutti relazionando su vari argomenti quali, ad esempio, il mercato italiano delle valutazioni immobiliari, le esigenze del credito immobiliare in ambito estimativo, gli elementi essenziali dei metodi estimativi ed altri. Da evidenziare che il costo dell iniziativa è stato sostenuto per la maggior parte da FIMAA Trentino. La settimana successiva è stata la volta di un altro convegno importante per l illustrazione da parte della relatrice, geom. Cristina Chemelli, della convenzione La tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro prevista dal D. lgs. 81/2008 e successivi: gli obblighi e le responsabilità del datore di lavoro titolare di un agenzia. L evento terminava, poi, con l illustrazione da parte del dott. Claudio Stefani di Servizi Imprese, della convenzione per l aggiornamento delle posizioni presso il Registro Imprese alla CCIAA di Trento. L ultimo appuntamento per gli associati è stato, come di consueto subito prima delle festività natalizie, l attesa presentazione di Guida Casa 2013 che, come lo scorso anno, è stata ospitata nella sala delle Cantine Ferrari di Ravina il 13 dicembre. L evento, visto il particolare momento di sofferenza per molte aziende del settore, è stato di forte richiamo per tutte le componenti della società civile ed in primo luogo per le Istituzioni pubbliche. Lo dimostra la partecipazione con relativi interventi dell Assessore provinciale Mauro Gilmozzi che ha promesso entro fine anno l istituzione del fondo immobiliare per i privati, il dirigente PAT, Luca Comper, intervenuto in rappresentanza dell assessore Ugo Rossi, ed ancora l intrervento del rappresentante di Fimaa Nazionale, Enrico Fenoglio e la presenza dell amministratore delegato di FIMAA Servizi, Giovanni Acampora. Oltre al Presidente di Fimaa Trentino, Severino Rigotti che ha fatto gli onori di casa, hanno preso la parola anche il coordinatore per Guida Casa, Carlo Inama, Fabrizio Berti in rappresentanza della Cassa Centrale che quest anno compare come unico sponsor bancario di Guida Casa, Aida Ruffini, Presidente ITEA, e Gabriella Zanolli, Vicepresidente di Anffas Trentino Onlus. Quest ultima ha ringraziato gli associati FIMAA per la decisione assunta nell ultima assemblea di devolvere cinquemila Euro all ANFFAS che, lo ricordiamo, ha fatto sapere di impiegare tale somma per l acquisto di una comunità alloggio (e per l arredo della stessa) per persone con disabilità intellettiva e relazionale. Di spicco la presenza anche del Comune di Trento attraverso il vice sindaco Paolo Biasioli, che è intervenuto sulle politiche abitative del capoluogo, e l assessore Fabiano Condini, il Presidente degli artigiani, Roberto De Laurentis, il Presidente Tecnofin, Fabio Ramus, e tante altre personalità della vita economica ed istituzionale del Trentino. Ricordiamo infine che la giornalista Francesca Negri ha ricoperto il ruolo di moderatrice. 52 mediare mediare 53

29 FIMAA RAGUSA: Gianni Gulino riconfermato alla guida Gianni Gulino è stato riconfermato alla guida provinciale della Fimaa di Ragusa, la Federazione italiana mediatori agenti d affari. Il direttivo si è riunito nei giorni scorsi e ha proposto all unanimità il nome di Gulino invitandolo a proseguire l azione già svolta, forte dell esperienza accumulata nel settore. «Ho accettato di buon grado l invito che mi è stato rivolto dai componenti del direttivo ha detto il presidente Gulino perché ritengo che questo sia un momento molto difficile in cui il ruolo dei mediatori agenti d affari debba essere interpretato con la piena consapevolezza dei disagi che si stanno attraversando, nel nostro settore così come in tutti quelli che al nostro si intersecano. Abbiamo a che fare con congiunture negative internazionali che a cascata si riflettono anche sui livelli locali. Ma dirò di più. La schizofrenia del mercato immobiliare è tale che chi opera un acquisto o una vendita, nel suddetto ambito, senza la dovuta consulenza rischia di subire notevoli penalizzazioni. Abbiamo a che fare, in questa fase, con una serie di discrepanze a dir poco incredibili. Ecco perché, proprio in un momento di crisi, è opportuno avvalersi di un professionista la cui attività rappresenta un valore aggiunto e non un costo. In ogni caso, per quanto riguarda la FIMAA, il nostro impegno sarà sempre quello di portare avanti l azione sindacale con la determinazione FIMAA SIENA: A CONVEGNO CON ASCIOLLA La fase drammatica che sta vivendo l economia italiana ormai da troppo tempo ha pesantemente influito anche sul lavoro degli agenti immobiliari. Calo dei consumi, riduzione dei risparmi, contrazione del credito bancario: questi tre fattori hanno determinato, per famiglie e imprese, una brusca frenata degli investimenti immobiliari, ulteriormente aggravata dall introduzione dell Imu e della rivalutazione delle rendite catastali. A ciò si aggiunga la piaga storica dell abusivismo, tanto più pericoloso e virulento proprio nei momenti di crisi, dove molti si ingegnano per inventarsi un reddito o per arrotondare quello principale. Queste le principali motivazioni dell incontro svoltosi martedì 19 febbraio in Confcommercio Siena con il Segretario nazionale della Fimaa Rossano Asciolla, il presidente regionale Alessandro Gabriele, il segretario regionale Gianni Picchi e Daniele Pracchia, direttore Confcommercio Siena. I numerosissimi partecipanti all incontro hanno potuto ascoltare le analisi della Fimaa e le possibili ricette per rilanciare sia la professione di agente immobiliare che una forte azione di categoria riunita per il rilancio del sindacato provinciale Fimaa Confcommercio Siena. di chi, sino in fondo, intende fornire un supporto alla crescita di una organizzazione che, per i numerosi operatori del settore, può rappresentare un punto di riferimento. È opportuno che si sappia che l unione, in questo difficile momento, può davvero fare la differenza e come Fimaa non faremo mai mancare questo modo d agire il cui esito può risultare cruciale per l intero comparto. E non solo». Sono poi stati illustrati anche tutti i servizi che Fimaa mette a disposizione degli associati a partire da quelli assicurativi. Al termine dell importante incontro i partecipanti hanno riconfermato con determinazione la volontà di rilanciare l azione del sindacato provinciale agenti immobiliari Fimaa Confcommercio Siena proprio come indispensabile supporto alla loro attività e per far sentire adeguatamente la propria voce nel contesto cittadino e provinciale. FIMAA LIGURIA: AGENTI IMMO- BILIARI, SI DEVE CAMBIARE RE- GISTRO Il 28 gennaio, nella giornata della mobilitazione Nazionale promossa dalla Confcommercio e da FIMAA al Cinema Centrale di Sanremo con un forte affluenza di pubblico, si è tenuta la manifestazione alla quale hanno partecipato sindaci, forze dell ordine, candidati liguri al Parlamento, il presidente della Confartigianato Luca Falco, il presidente di Confesercenti Marco Benedetti, il presidente della Confcommercio locale Enrico Lupi, la C.N.A con Giancarlo Micolucci e naturalmente FIMAA Liguria con la sua presidente Anna Maria Beatrici, che ha presentato un intervento dal titolo Agenti immobiliari. Si deve cambiare registro. La categoria dei mediatori oggi è tra quelle più colpite dalla crisi immobiliare. La filiera dell immobiliare ha persona negli ultimi anni 500mila posti di lavoro, il numero delle compravendite di beni immobili è sceso dalle unità del 2006/2007 alle del Negli ultimi anni il comparto immobiliare ha perso oltre un quarto degli operatori, ed ha visto strette sul credito, e mutui dimezzati, abbattersi sulle abitazioni con le tasse più alte al livello Europeo. Il potere di acquisto delle famiglie è sempre più ridotto. La riforma del catasto, l IMU, la TARES che ha fatto il suo debutto quest anno insieme a una miriade di altre imposizioni fiscali, rendono sempre più difficile l approccio all acquisto della casa di proprietà e all investimento immobiliare ai fini locatizi ll 79% degli italiani è proprietario dell abitazione principale, sono i lavoratori coinvolti nella filiera immobiliare, miliardi è il valore delle abitazioni civili e miliardi il valore degli immobili ad uso diverso dall abitativo. Sono dati sufficienti a far comprendere come il settore immobiliare, oltre a essere trainante per la nostra economia, assuma da sempre un ruolo fondamentale per il benessere e la stabilità del nucleo centrale della nostra società: la famiglia. A differenza di altri Paesi, la proprietà immobiliare diffusa ha prodotto ricchezza per la maggioranza dei cittadini, anziché risolversi in un beneficio di pochi grandi proprietari. Va ricordato che esiste anche una particolare categoria di mediatori immobiliari, quelli che si occupano di mutui. Con il cambio della normativa del 2010 possano esercitare solo società con un minimo di 120mila euro di capitale versato e non è possibile esercitare contemporaneamente le due attività., immobiliare e creditizia. L accesso al credito bancario è sempre più difficile, mentre nei scorsi anni le banche promuovevano mutui anche dell 80 e certe volte 100% del valore periziato dell immobile (accertato il reddito dichiarato) ora siamo scesi al 60%, per cui il limitato potere di acquisto delle famiglie,preclude a molti la possibilità di acquisto della prima casa. Negli ultimi anni è cambiata anche la normativa all accesso alla professione. Entro maggio 2013 tutti gli agenti iscritti al vecchio ruolo delle Camere di Commercio dovranno comunicare al Rea (il registro degli esercenti delle attività) l elenco aggiornato delle loro sedi e degli agenti abilitati ad operare a nome dell agenzia. Un passaggio in apparenza formale, che però ha risvolti importanti per chi si avvale dei servizi di una agenzia, gli elenchi saranno pubblici e consultabili sui siti dei vari Enti Camerali. Sapere che l agenzia che propone un affare e un suo rappresentante sono abilitati, garantisce che si ha a che fare con dei professionisti qualificati che rispettano i termini di legge. La mancata iscrizione non solo è un campanello di allarme sull affidabilità del mediatore, ma ha un risvolto positivo per il cliente, è legittimato a non riconoscere la provvigione. Tutto si può vendere, purché il prezzo sia giusto. È una frase che si sentiva spesso dagli agenti immobiliari, ci aspettiamo che coloro che saranno chiamati a guidare il nostro paese sappiano e possano mettere in atto un piano di rilancio del settore immobiliare, un settore che oggi rappresenta in Italia quasi il 20% del PIL e che da anni è penalizzato a tutti i livelli della filiera. Servono nuove politiche per la casa e per il comparto immobiliare. È necessario riaccendere il motore dell immobiliare,sono necessarie politiche che stimolino gli investimenti nel mattone, e un allentamento della morsa tributaria sugli immobili. È nato Matteo! La famiglia FIMAA si allarga! Il 9 marzo 2013 la collega Rossella Maccario ha dato alla luce il piccolo Matteo. Da parte di tutta la nostra Federazione, i più cari auguri a mamma e papà Luca. 54 mediare mediare 55

30 FIMAA NAPOLI: SUCCESSO PER MEETIN MEE- TING IMMOBILIARE NAPOLI vertici nazionali e provinciali della FIMAA sono stati protagonisti di Meetin Meeting Immobiliare Napoli che I si è svolto nelle giornate del 21 e 22 febbraio La manifestazione che si è tenuta nell ambito delle iniziative intraprese in collaborazione con la Camera di Commercio del capoluogo campano, con la Borsa Immobiliare Napoli e con altre organizzazioni di categoria si è sviluppata su due diversi fronti. Oltre ad aprirsi al confronto con i consumatori, in un apposito spazio espositivo, il mondo degli agenti immobiliari ha catalizzato le proprie attenzioni anche su argomenti di grande interesse per quanti operano nel settore. In tale ultimo contesto spicca il seminario organizzato proprio dalla Federazione italiana mediatori e agenti d affari sul tema Fiscalità immobiliare sulla casa, freno allo sviluppo. L evento si è caratterizzato oltre che per gli interventi del presidente nazionale della FIMAA, Valerio Angeletti, e del presidente di FIMAA Napoli, Saverio Iaccarino, anche per le relazioni dell Assessore al Bilancio finanza e programmazione del Comune di Napoli, Salvatore Palma; del presidente del Consiglio notarile dei Distretti riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola, Antonio Areniello; del direttore dell Agenzia delle Entrate della sede partenopea, Giovanni Cantisani; del componente del Comitato notarile regionale campano, Massimo Cimmino; del presidente della Commissione real estate ODEC Napoli, Paolo Carrino e del Segretario generale Adiconsum Campania, Luigi Matera. Alla vigilia del seminario il presidente Angeletti, anticipando i punti cardine della sua relazione, aveva dichiarato: «Il nuovo parlamento non può non potrà, né dovrà dimenticare che il mercato immobiliare è un elemento trainante della nostra economia e che la sua rivitalizzazione può svolgere un ruolo di primaria importanza per accelerare processi che consentano di superare la difficile congiuntura finanziaria. A partire da una urgente ed indifferibile rivisitazione della normativa che riguarda l IMU. Preciso, però, che interventi su questo fronte, da soli, non bastano. È evidente infatti che occorre creare i presupposti per giungere ad una improcrastinabile defiscalizzazione di certi elementi di reddito e ad una più ampia riforma che risulti in grado di rimettere in moto un processo virtuoso. Non penso solo alle agevolazioni sull acquisto della prima casa, ma ad almeno due diversi percorsi di incentivazione. Il primo riguarda gli interventi di piccola manutenzione edilizia che, tra l altro, possono procurare benefici occupazionali. In questo caso, non si deve dimenticare che dietro ad ogni singolo intervento non si nascondono benefici solo per i proprietari dei singoli immobili, ma anche una serie di opportunità per quei professionisti e quegli operai specializzati che finiscono con l essere direttamente impegnati nella progettazione e nella esecuzione delle opere. Un secondo aspetto, invece, riguarda le grandi imprese. In questo caso, però, ritengo doveroso puntualizzare che si possono immaginare interventi di grande utilità sociale prevedendo una rilancio dei progetti di edilizia economica e popolare». Proseguendo nella sua analisi il presidente della FIMAA non ha trascurato aspetti relativi al mercato delle locazioni. Al riguardo, infatti, Angeletti ha dichiarato: «È possibile sbloccare la rigidità del mercato non solo prevedendo la detraibilità del canone di locazione, ma procedendo anche ad una complessiva revisione dei meccanismi di assegnazione degli immobili pubblici. Questi ultimi devono essere messi a disposizione di quanti ne hanno veramente bisogno fintanto che il loro stato di necessità permane. Non si può pensare che la locazione di un alloggio pubblico si trasformi in un diritto acquisito in eterno. Una volta cessato il bisogno, questi cespiti devono essere messi a disposizione per fronteggiare nuove ed ulteriori emergenze abitative che vedono interessate le fasce economicamente più disagiate. L immobile pubblico, per sua stessa natura, deve essere messo a disposizione di chi ne ha veramente bisogno». Angeletti, infine, non ha mancato di esprimere severe valutazioni a proposito del mondo bancario e, in questo senso ha dichiarato: Mai come in questi giorni si parla delle sconcertanti vicende che vedono interessati alcuni dei più importanti istituto di credito italiani. A prescindere dagli aspetti contingenti, mi sembra evidente che sia stato dimenticata la loro stessa natura: quella, appunto, di istituti di credito. Attualmente, invece, le banche italiane sono chiuse nel loro guscio e concedono finanziamenti e mutui solo a chi, in buona sostanza potrebbe farne addirittura a meno. Siamo in presenza di un meccanismo perverso che, di fatto, ingessa il mercato e determina uno stato di inaccettabile precarietà. Sulla stessa lunghezza d onda è anche l intervento del presidente della FIMAA di Napoli, Saverio Iaccarino, che ha avuto modo di dichiarare: «Il peso del fisco (innanzitutto sulle abitazioni, ma anche sui locali destinati ad attività imprenditoriali) ha raggiunto carichi insopportabili. Allo stato attuale registriamo l esistenza di una miriade di tasse ed imposte collegate al possesso di un immobile che sono davvero asfissianti, sia che per il loro numero, sia per gli oneri che esse comportano. Recenti studi dimostrano che la cifra che la cifra che lo Stato italiano pretende dai proprietari della propria abitazione oscilla a seconda della tipologia e della collocazione della casa tra i ed i euro all anno. In alcuni casi si arriva al paradosso, perché fra le imposte legate all acquisto e quelle dovute per la gestione dell immobile (dall Imu alla Tares, passando per l Iva sulle utenze) può succedere che sia pure nell arco di un paio di decenni ci si ritrovi a versare all erario cifre che sfiorano il 50% del effettivo del valore della casa. Sicuramente le stime oscillano sensibilmente in funzione della localizzazione dell immobile considerato, ma è fuori discussione il fatto che i carichi fiscali non seguono il valore effettivo dell immobile e nemmeno il reddito del contribuente. Siamo in presenza di un sistema tributario per effetto del quale lo Stato è un comproprietario occulto che, capricciosamente, ogni anno comunica ai veri proprietari le proprie pretese economiche. È evidente che una situazione del genere non può essere ulteriormente tollerata». Concludendo il suo ragionamento, Saverio Iaccarino ha considerato: «Per effetto delle normative vigenti ci troviamo in presenza di una situazione grottesca, perché è come se lo Stato Italiano si fosse reso protagonista di un colossale investimento sul mercato del mattone, però senza tirare fuori nemmeno l ombra di un euro. Il solo titolo di possesso è sufficiente a garantire all erario una sorta di spremitura annuale, che, con il passare del tempo, assume dimensioni incredibili. Parliamo di svariate decine di migliaia di euro nell arco di pochi anni. Il tutto secondo un rapporto tra valori di mercato e peso fiscale complessivo che è spaventosamente sperequato». FIMAA VICENZA: RICONFERMATO SERAFINO MAGISTRO ED ELETTO IL NUOVO CONSIGLIO Serafino Magistro è stato riconfermato alla guida della FIMAA di Vicenza, che conta in provincia oltre 320 associati. La nomina è avvenuta dopo che le assemblee nei vari mandamenti vicentini avevano indicato i rispettivi componenti del consiglio provinciale. «L attività dell agente immobiliare spiega Serafino Magistro sta vivendo un momento delicato sia per gli importanti cambiamenti sotto il profilo professionale, non ultima la recente disciplina in tema di mediazione creditizia, che per la grave crisi economica generale e del settore immobiliare in particolare, con il perdurante calo nelle compravendite. Questa situazione difficile del settore immobiliare continua il presidente provinciale, avvertita chiaramente nei vari incontri con i colleghi, dovrebbe però stimolarci ad individuare soluzioni e nuove opportunità per riorganizzare il modo di operare e gestire le nostre agenzie immobiliari. Il ruolo degli agenti immobiliari sta cambiando velocemente, così come quello dei mediatori creditizi prosegue Magistro. V è la necessità di maggiore collaborazione e momenti di confronto fra colleghi per una crescita e rafforzamento professionale, anche attraverso la condivisione di obiettivi comuni e la ricerca di possibili collaborazioni in grado di affrontare con maggiore competenza le sfide del mercato e tutelare i clienti». Tra gli obiettivi del rinnovato gruppo dirigente della Fimaa provinciale un posto preminente avrà la formazione. «Continueremo con gli incontri di approfondimento sulle varie normative fiscali, creditizie e di settore di interesse per la categoria conclude Magistro e cercheremo di offrire ai soci gli strumenti per essere competitivi, puntando sull innovazione e sviluppando nuovi servizi da offrire ai clienti». Nel nuovo consiglio, ad affiancare Serafino Magistro per il prossimo quinquennio, saranno i vicepresidenti Giorgio Bastianello e Mauro Frasson e i consiglieri Renato Alessio, Antonio Bettega, Gianluca Costantini, Luciana Cottarelli, Nicola De Paoli, Renzo Ferracin, Alessandro Frigo, Nevio Lorenzon, Antonella Tisato e Paolo Tosato. 56 mediare mediare 57

31 FIMAA LUCCA: GRANDE SUCCESSO PER IL CON- VEGNO SULL ANTIRICICLAGGIO Grande successo, lo scorso 1 febbraio, per il convegno organizzato a Viareggio, nella Sala Montauti della locale sede della Camera di Commercio, dalla sezione provinciale di Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d affari aderente al Sistema Confcommercio Imprese per l Italia, che a prosecuzione di un percorso iniziato nel 2012, ha proposto un importante momento di confronto a carattere provinciale, con i propri associati e i rappresentanti della Guardia di Finanza, sul tema dell antiriciclaggio nella mediazione immobiliare. Oltre cento gli addetti ai lavori presenti, una parte dei quali si è vista costretta a rimanere in piedi dato che i posti sederi sono andati ben presto esauriti. Fra gli interventi succedutisi, quegli degli ispettori delle Fiamme Gialle Salvino Orofino e Alfredo Santi e del capitano Pasquale Dilillo, dell avvocato Paolo Pesando, consulente legame di Fimaa Italia, e di Alessandro Gabriele, presidente provinciale e regionale di Fimaa. Nel corso dell incontro sono stati illustrati gli obblighi degli agenti immobiliari previsti dalla normativa antiriciclaggio, con particolare riferimento alla valutazione del rischio insito nell operazione e al processo di adeguata verifica della clientela e di individuazione del titolare effettivo. La riunione dello scorso 1 febbraio ha assunto particolare rilevanza, vista la grande opportunità per tutti gli operatori di confrontarsi direttamente con la Guardia FIMAA TORINO OSPITE NELLA NUOVA SEDE DEL QUOTIDIANO LA STAMPA Sembra di essere a bordo di un astronave ipertecnologica. È questa la sensazione che ha provato una delegazione di agenti immobiliari FIMAA Torino, presieduta da Alessandro Berlincioni, entrando il primo febbraio scorso nell innovativa sede dello storico quotidiano torinese, recentemente inaugurata. Obiettivo della visita, mantenere e sviluppare contatti con le più importanti istituzioni locali al fine di rappresentare e curare le istanze della categoria. Ad accogliere la rappresentanza, Flavio Corazza, caporedattore centrale de La Stampa, che ha ora sede in uno dei quartieri più vivaci di Torino. Tutto, qui, è all insegna della funzionalità, dell efficienza, della razionalità, della trasparenza e della qualità dell ambiente, segni questi distintivi anche sul piano architettonico. La zona più affascinante è la cosiddetta macchina del giornale formata dall area delle redazioni centrali e da quella della cronaca cittadina. Le postazioni di lavoro sono disposte in centri concentrici per agevolare il flusso di informazioni e far in modo che tutti i componenti della redazione possano condividere e partecipare di Finanza, a cui sono deputati i controlli sul tema oggetto del convegno. Certamente, dunque, un ottima occasione di chiarimento fra le parti su dubbi che, laddove non risolti, potrebbero portare a sanzioni pecuniarie nei confronti degli agenti immobiliari. Sull argomento dell antiriciclaggio, peraltro, è imminente l entrata in vigore delle norme previste dal decreto 169 dell ottobre del 2012, in riforma della procedura di adeguata verifica della clientela e dei relativi obblighi per gli operatori, sinora congelata dal Ministero in attesa dell emanazione di chiarimenti e istruzioni da raccogliersi in un testo a cura della Banca d Italia. Da parte di Fimaa Lucca va un sentito ringraziamento al Comando provinciale e regionale della Guardia di Finanza per la disponibilità dimostrata e lo spirito di collaborazione su un tema delicato e sentito come quello dell antiriciclaggio. alle varie fasi di lavoro. Inoltre, poiché oggi più che mai i giornali sono fatti di multimedialità, non mancano video interattivi, monitor, pannelli e schermi che mandano in onda notizie in tempo reale. Il tour è proseguito nello Spazio La Stampa, il museo creato in particolare per raccontare la storia del quotidiano, dal 1867 ad oggi, e più in generale quella dell evoluzione dell informazione italiana. Un percorso museale interattivo, già visitato da ospiti di rilievo come il Presidente della Repubblica, Giorgio Napolitano, che passa in rassegna i fondatori, le prime pagine storiche, i direttori e le grandi firme del giornale, con biografie, lettere e documenti originali quali, ad esempio, l articolo di Enzo Biagi sull omicidio di John Kennedy che non piacque al direttore Giulio De Benedetti ed il telegramma con il quale Biagi rassegnò subito dopo le dimissioni. Una sezione poi è dedicata allo sviluppo delle tecnologie di trasmissione delle notizie e un altra mostra l evoluzione del processo di stampa negli anni. Lo spazio espositivo, corredato di grandi schermi touchscreen e pannelli con filmati d epoca, si chiude con l era tecnologica dove l informazione viene anche riadattata al web, agli smartphone, ai tablet e ai social network. FIMAA MILANO MONZA & BRIANZA: IL MERCATO DEGLI Immobili nel II semestre 2012 La crisi rallenta il mercato milanese della casa: nel secondo semestre del 2012 in città si registra una flessione media dei prezzi dell 1,2% rispetto al semestre precedente anche per gli immobili residenziali nuovi, di classe energetica A-B-C che arriva al -1,4% in provincia. Più significative le flessioni dei prezzi del prodotto usato, soprattutto in provincia dove rispetto a cinque anni fa le quotazioni degli appartamenti recenti, ristrutturati, d epoca e di pregio calano mediamente del 7,2% nelle zone centrali dei comuni e del 8,6% in quelle periferiche e quelle degli appartamenti vecchi o da ristrutturare del 8,1% nelle zone centrali e del 10,0% in quelle periferiche. Ma sono soprattutto le compravendite avvenute nei primi nove mesi del 2012 a diminuire rispetto allo stesso periodo del 2011: -21,7% a Milano città, -21,0% in provincia, sebbene il calo in Italia sia ancora più consistente -23,9%. Un trend negativo legato anche all andamento dei mutui: l ANCE riporta infatti come tra il primo semestre 2011 e il primo semestre 2012 in Lombardia quelli per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie siano diminuiti del 48,4%, a fronte di una riduzione media nazionale del 47,9%. Sono questi alcuni dei dati che emergono dalla 42º edizione della Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia sul secondo semestre 2012 realizzata su rilevazioni di FIMAA Milano Monza & Brianza per la Camera di commercio di Milano attraverso l azienda speciale OSMI Borsa Immobiliare. In particolare questo listino, come nelle due precedenti edizioni, prende in considerazione una nuova tipologia immobiliare: gli appartamenti nuovi/classe energetica A-B-C, che incorpora nei prezzi immobiliari un cambiamento ormai largamente recepito dal mercato e che risponde alle sempre più restringenti normative legate all edilizia sostenibile e al risparmio energetico.»nonostante la crisi c è fiducia nell acquisto della casa che ha ancora grande centralità negli interessi e nei bisogni - rileva Lionella Maggi, Presidente di FIMAA Milano Monza e Brianza L esiguità o addirittura l assenza di finanziamento resta ancora un fattore di impedimento all acquisto ma la fiducia nel mattone è confermata da un utenza, per così dire, in aspettativa, pronta all investimento non appena possibile. L offerta sul mercato milanese oggi è ampia, anche se non sempre di qualità, ma l aspetto finanziario, fiscale e la precarietà del lavoro impediscono spesso l incontro con le innumerevoli richieste. C è sempre maggiore sensibilità all immobile performante, cioè con buone prestazioni energetiche e collocato in zone ben servite da trasporti e parcheggi, esercizi commerciali, servizi di pubblica utilità e di sicurezza, magari con aree verdi: a risentirne sono le aree periferiche e il mercato dell usato, in generale, che spesso non regge il confronto con le case di nuova costruzione che promettono risparmio nel tempo. Anche chi opta per l affitto prosegue Lionella Maggi cerca prezzi più bassi e presta attenzione alla qualità, hanno mercato gli immobili a canone più ridotto, sebbene le esigenze del conduttore siano cambiate: per affittare oggi bisogna garantire qualità dello stato dell immobile, perfino negli arredi. Se in città i box restano un buon investimento, permane la sofferenza per negozi ed uffici. Un mercato immobiliare in difficoltà, dunque, ma consapevole, e, tutto sommato, fiducioso». FIMAA LUCCA: CONVEGNO SUL RENT TO BUY on sarà la panacea di tutti i mali, ma certa- rappresenta un importante strumen- «Nmente to, innovativo per il nostro Paese, che merita di essere conosciuto e analizzato». Così Alessandro Gabriele, presidente provinciale e regionale di Fimaa Confcommercio, commenta il Rent to buy (ovvero sia l affitto per l acquisto), il nuovo, possibile modo di comprare casa di cui si inizia a parlare nel mercato immobiliare italiano. All argomento è stato dedicato un partecipato convegno nella Sala Tobino di Palazzo Ducale, a cui hanno preso parte circa 150 fra agenti immobiliari e professionisti del settore, provenienti da ogni parte del territorio provinciale. L evento, organizzato da Fimaa Confcommercio Lucca, ha visto la presenza di qualificati esperti del settore come il consulente legale di Fimaa Italia, avvocato Paolo Pesando; il notaio Giuseppe Losito, dell omonimo studio di Lucca; l avvocato Federico Marrucci, dello studio tributario Etruria di Lucca nonché consulente legale di Confcommercio Lucca. Assieme a loro, al tavolo dei relatori, lo stesso Gabriele e il presidente provinciale di Confcommercio Ademaro Cordoni. «La sinergia afferma Gabriele è certamente una strada importante per arginare la crisi. Per questo ho molto apprezzato la notevole partecipazione da parte di addetti ai lavori, agenti immobiliari e professionisti: non possiamo pensare che il Rent to buy possa risolvere tutto, ma i riscontri che sta ottenendo da anni in Nord Europa certamente sono un elemento di cui occorre tener conto e che lo rendono meritevole di essere approfondito». Lo schema negoziale può così essere riassunto: per consentire al potenziale acquirente di effettuare l acquisto dell immobile per un importo inferiore al 100 per cento del prezzo di compravendita, oggi difficilmente ottenibile dagli istituti di credito, viene previsto con questo tipo di contratto che il potenziale acquirente versi un importo iniziale generalmente pari al 6 per cento del prezzo di compravendita a titolo di caparra confirmatoria, e poi un canone di locazione il cui ammontare, in tutto o in parte, verrà considerato al termine della locazione stessa quale acconto da scontare sul prezzo di vendita. 58 mediare mediare 59

32 FIMAA MOLISE: BASTA ACCERTAMENTI DEL FISCO La FIMAA REGIONALE MOLISE è da qualche anno che sta affrontando il problema relativo agli accertamenti di valore, da parte dell Agenzia delle Entrate, sulle compravendite. Il presidente regionale FIMAA Molise, Dina d Onofrio, è da tempo che ha sollevato il problema agli organi competenti, interessando direttamente il direttore dell Agenzia del Territorio ed il direttore dell Agenzia delle Entrate. In particolare modo, ha rilevato, sistematicamente, ad ogni riunione del Comitato Consultivo Misto, presente presso ciascun Ufficio Provinciale del Territorio, che i valori OMI (cioè i valori che l Agenzia del Territorio fissa periodicamente, ed ai quali il fisco fa riferimento in caso di accertamento sulle compravendite immobiliari) riportati dai componenti interni degli Uffici preposti evidenziano scostamenti di oltre il 20% in più dei valori rilevati dai componenti esterni, rappresentati dalle più importanti Federazioni di Agenti Immobiliari, dagli Ordini degli Ingegneri, dall Associazione Italiana Consulenti Immobiliari. Su un mercato immobiliare sofferente, quale quello attuale, simili accertamenti inevitabilmente incidono in maniera negativa sugli eventuali acquisti. Se, dunque, rientrate nella categoria di coloro che decidono di acquistare beni immobili, preparatevi a subire un accertamento di valore da parte dell Agenzia delle Entrate (il problema non sorge se l acquisto riguarda la prima casa). Avete dichiarato al rogito il valore effettivo della compravendita? Avete seguito tutte le regole con la massima diligenza? Non è sufficiente. Se infatti i valori dichiarati sono diversi da quelli che scaturiscono dai parametri OMI, l Agenzia delle Entrate provvederà al recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, dovute. Ma possibile che nulla può il cittadino contro queste iniziative a dir poco vessatorie? Certamente potrebbe fare riferimento alla circolare n. 18/e del 14 aprile 2010, con la quale la stessa Agenzia delle Entrate ha espresso il suo parere favorevole all archiviazione delle controversie per le quali l accertamento di valore ed il relativo contenzioso sono stati fondati unicamente sui valori OMI. Potrebbe quindi attivarsi per la richiesta di annullamento dell atto di accertamento fondata sul presupposto che le sole stime dell OMI non sono in grado di reggere la legittimità di un accertamento di tipo presuntivo (l art.51, comma 3 d.p.r. 131/1986 dispone che il controllo avvenga anche in base ad ogni altro elemento di valutazione ). Potrebbe richiamare l art. 1 comma 307, leg. 296/2006 che parla di criteri utili per la determinazione del valore normale del fabbricato. Potrebbe ancora utilizzare gli emendamenti apportati alla legge comunitaria del 2008, con i quali il legislatore cancella il riferimento ai valori di mercato, contestatissimo dai giudici tributari, ma difeso con le unghie dall amministrazione finanziaria. Non bisogna, infatti, dimenticare che per qualsiasi giudice, essendo le stime OMI frutto di rilevazioni statistiche, la parte che ne fa uso deve, comunque, se vuole che le stesse assumano valenza processuale, opportunamente supportarle e giustificarle. Nonostante la corposa normativa appena enunciata, il cittadino con molta probabilità non otterrà alcun risultato. In alcuni casi, ad esempio, a nulla è servito aver dimostrato che l esiguo numero delle compravendite rilevate nel periodo considerato (il valore di un bene viene determinato anche dalla vivacità o meno del mercato), non può dar vita ad una regola obiettivamente applicabile all intero mercato; totalmente inutile è stato dimostrare in altri casi come un criterio valido per la determinazione del valore non può, ancora oggi, far riferimento ai semplici prezzi richiesti attraverso le offerte di vendita al pubblico diffuse tramite internet e volantini (come se bastasse chiedere un importo per ottenerlo ). Possibile, allora, che in un moderno Stato di diritto, il cittadino deve pagare a prescindere.? Anche perché o paga o è costretto ad attivare un contenzioso che comporterà costi elevati e tempi lunghi. Pertanto,se non vuole preoccupazioni e non ha tempo da perdere, suo malgrado, dopo estenuanti incontri, confronti e contrattazioni con il fisco, pagherà. E l Agenzia del Territorio, in tutto questo, che atteggiamento assume? Si limita a precisare che i dati forniti dall OMI sono puramente indicativi! È auspicabile, allo stato, che l avvenuta incorporazione nell Agenzia delle Entrate dell Agenzia del Territorio, porti a superare, in maniera definitiva la problematica, con ovvie ripercussioni sul mercato e, soprattutto, sui cittadini in termini di certezza. Viene alla mente un pensiero formulato da John Locke, filosofo inglese ( ), nel suo Secondo trattato sul Governo: esula dai doveri di un cittadino sottomettersi ai governanti fino ad accordare loro licenza di distruggerlo, il cittadino ha il sacrosanto diritto di rifiutarsi di sottostare. FIMAA Teramo: formazione di qualità finanziata dalla provincia con fondi europei Si è concluso il 13 dicembre il percorso formativo denominato Riqualificarsi per competere: una nuova sfida per il settore immobiliare, finanziato dalla Provincia di Teramo attraverso le risorse del PO FSE Abruzzo , Piano Operativo 2009/2011, Progetto Speciale Multiasse ad Attuazione Provinciale, Asse 1 Adattabilità Cluster D, Azione 2. Il progetto, realizzato da Datamarket Srl in qualità di Ente di formazione accreditato dalla Regione Abruzzo, è stato fortemente sostenuto e promosso, fin dalla fase progettuale, da Confcommercio Teramo e da FIMAA Teramo che hanno ravvisato in esso una concreta opportunità di qualificazione per gli agenti immobiliari coinvolti in un processo di profonda evoluzione economica e normativa che sta sconvolgendo l intero settore. L obiettivo è stato quello di sostenere gli operatori teramani nella difficile fase di transizione verso un nuovo ruolo dell agente immobiliare, quale figura professionale in grado di competere in un mercato allargato, nel ridisegnare i metodi, i processi e l organizzazione finora adottati per superare la difficile congiuntura economica in atto, innescare processi d innovazione aziendale e stimolare la crescita in termini qualitativi e quantitativi del settore. Il percorso formativo ha visto la partecipazione, in qualità di docenti, di spiccate professionalità di fama nazionale che hanno offerto ai partecipanti un valido contributo in termini di trasferimento di know how, esperienze e input operativi. L intervento conclusivo è stato affidato al presidente Nazionale FIMAA, Valerio Angeletti, che ha affrontato il tema della globalizzazione dei mercati immobiliari, stimolando nei partecipanti l attenzione verso le nuove opportunità offerte dai mercati esteri, le destinazioni del lusso, le mete turistiche e i prodotti di nicchia. Nella stessa giornata, presso la sede di Confcommercio Teramo, il Presidente Angeletti ha incontrato i rappresentanti provinciali di Confcommercio, FIMAA, E.B.T, Federalberghi e l assessore alla Formazione della Provincia di Teramo Eva Guardiani per un momento di confronto, di analisi e di riflessione sul mercato immobiliare locale, sulle problematiche che esso manifesta, ma soprattutto sulle prospettive di sviluppo economico ed occupazionale per il futuro, facendo leva sulle peculiarità del territorio, sulla professionalità degli operatori e sulla capacità di fare rete attraverso formule di partenariato in grado di attuare strategie di rilancio del settore. fimaa Marche: appuntamenti da marzo a maggio Il 25 marzo presso il Centro Congressi della Camera di Commercio di Ascoli Piceno avrà luogo la presentazione agli agenti immobiliari dell iniziativa BUY PICENO & DOMO ADRIATICO 2013 con la collaborazione di FIMAA - FIAIP - ANAMA; l'incontro sarà anche di preparazione al workshop immobiliare del prossimo 10 maggio che vedrà la presenza di Agenti Immobiliari provenienti dalla Germania, Olanda, Russia, Gran Bretagna e Scandinavia. Verrà illustrata inoltre la nuova edizione della Borsa Immobiliare dell'adriatico con intervento del Presidente Fimaa Provincia di Ascoli Piceno Aba Albertini, anche componente del Comitato Tecnico. Quest anno il relatore della giornata di formazione sarà il vice presidente nazionale FIMAA Italia Arrigo Brandini. 60 mediare mediare 61

33 ORGANI SOCIALI FIMAA Sedi Provinciali Fimaa/ASCOM - UNIONI CONFCOMMERCIO PROVINCIALI Presidente Valerio Angeletti - Roma Vice Presidente Vicario Santino Taverna - Varese Segretario Generale Rossano Asciolla Vice presidenti Arrigo Brandini - Firenze Lionella Maggi - Milano Marco Mainas - Cagliari Domenico Martiradonna - Bari Maurizio Pezzetta - Roma Giunta esecutiva Sandro Borselli - Padova Enrico Fenoglio - Asti Saverio Iaccarino - Napoli Stefano Persenda - Savona Stefano Pezzoni - Milano Fabrizio Savorani - Ravenna Roma sede Confcommercio Italia e sede FIMAA Italia Consiglieri nazionali Giovanni Acampora - Latina Giulio Baiocchi - Parma Anna Maria Beatrici - Imperia Pier Luigi Bernardeschi - Pisa Davide Bisi - Pavia Sandro Borselli - Padova Arrigo Brandini - Firenze Roberto Capriglione - Ancona Giorgio Cornacchia - Ravenna Sergio Colombo - Lecco Mauro Danielli - Milano Giancarlo De Bartolomeo - Taranto Angelo Fedele - Torino Enrico Fenoglio - Asti Alessandro Gabriele - Lucca Gianni Gulino - Ragusa Saverio Iaccarino - Napoli Lionella Maggi - Milano Marco Mainas - Cagliari Domenico Martiradonna - Bari Antonino Nicolosi - Catania Piero Ninno - Ancona Andrea Oliva - Trieste Antonio Parmigiani - Spezia Stefano Persenda - Savona Maurizio Pezzetta - Roma Stefano Pezzoni - Milano Severino Rigotti - Trento Fabrizio Savorani - Ravenna Santino Taverna - Varese Giuseppe Vetrano - Taranto Collegio revisore dei conti Presidente in attesa di nomina Revisori effettivi Giuseppe De Palo - Lodi Antonia Massaro - Bari Stefano Renzini - Roma Revisori supplenti Aba Albertini - Ascoli Piceno Rosario Tumbarello - Roma Collegio dei probiviri Presidente in attesa di nomina Probiviri effettivi Maria Grazia Savant Ros - Torino Claudio Zanetti - Como Angelo Di Bartolo - Messina Probiviri supplenti Michele Zampieri - Padova Marco Beretta - Firenze VALLE D AOSTA AOSTA - Regionale Borgnalle, 10 - Complesso Le Miroir Aosta Tel. 0165/ Fax 0165/ Presidente: Signorato Luigi PIEMONTE TORINO - Via Casalis, Torino Tel. 011/ Fax 011/ Presidente: Berlincioni Alessandro ALESSANDRIA - Via Modena, Alessandria Tel. 0131/ Fax 0131/ Presidente: Garlando Sergio ASTI - Corso Felice Cavallotti, Asti Tel. 0141/ Fax 0141/ Presidente: Fenoglio Enrico BIELLA - Via Tripoli, 1 ang. Via Torino Biella Tel. 015/ Fax 015/ Presidente: Mendola Giuseppe CUNEO - Via A. Avogadro, Cuneo Tel. 0171/ Fax 0171/ Presidente: Baravalle Giuseppe NOVARA - Via Paletta, Novara Tel. 0321/ Fax 0321/ Presidente: Leo Andrea VERBANIA - Via Quarto, Verbania Tel. 0323/ / Fax 0323/ Presidente: Croce Marco VERCELLI - Galleria Verdi - Via Duchessa Jolanda, Vercelli Tel. 0161/ Fax 0161/ Presidente: Teonesto Franchino liguria GENOVA - Via Cesarea, 8/ Genova Tel. 010/ Fax 010/ Presidente: Bairo Pierluigi IMPERIA - Via Aprosio, Ventimiglia (IM) Tel. 0184/ Fax 0184/ Presidente: Beatrici Anna Maria LA SPEZIA - Via del Canaletto, La Spezia Tel. 0187/ Fax 0187/ Presidente: Parmigiani Antonio SAVONA - Corso A. Ricci, Savona 019/ Presidente: Persenda Stefano lombardia MILANO - Corso Venezia, Milano Tel. 02/ Fax 02/ Presidente: Maggi Lionella BERGAMO - Via Borgo Palazzo, Bergamo Tel. 035/ Fax 035/ Presidente: Patelli Luciano BRESCIA - Via Bertolotti, 1 ang. Via X Giornate Brescia Tel. 030/ Fax 030/ Presidente: Bocelli Valerio COMO - Via Ballarini, Como Tel. 031/ Fax 031/ Presidente: Zanetti Claudio CREMONA - Via Manzoni, Cremona Tel Fax Presidente: Feroldi Paolo LECCO - Piazza Garibaldi, Lecco Tel. 0341/ Fax 0341/ Presidente: Colombo Sergio LODI - Via Hussmann, 11/I Lodi Tel. 0371/ Fax 0371/ Presidente: De Palo Giuseppe MANTOVA - Via Valsesia, Mantova Tel. 0376/ Fax 0376/ PAVIA - Corso Cavour, Pavia Tel. 0382/ Fax 0382/ Presidente: Bianco Fabio SONDRIO - Via Del Vecchio Macello, 4/C Sondrio Tel. 0342/ Fax 0342/ Presidente: Cioccarelli Domenico VARESE - Via Valle Venosta, Varese Tel. 0332/ Fax 0332/ Presidente: Taverna Santino VENETO VENEZIA - Viale Ancona, 9 - Mestre Venezia Tel. 041/ / / Fax 041/ Presidente: Simonetto Alessandro BELLUNO - Piazza Dei Martiri, 16 - (Pal. Porta Dante) Belluno Tel. 0437/ / Fax 0437/ Presidente: Michieletto Marilisa PADOVA - P.zza V. Bardella, Padova Tel. 049/ Fax 049/ Presidente: Borselli Sandro ROVIGO - Viale Del Lavoro, Rovigo Tel. 0425/ Fax 0425/ Presidente: Montagnini Luigi TREVISO - Via S. Venier, Treviso Tel. 0422/ / Fax 0422/ Presidente: Posocco Mauro VERONA - Via Sommacampagna, 63/H Verona Tel. 045/ Fax 045/ Presidente: Gentili Francesco VICENZA - Via Luigi Faccio, Vicenza Tel. 0444/ / Fax 0444/ Presidente: Magistro Serafino FRIULI VENEZIA GIULIA TRIESTE - Via San Nicolò, Trieste Tel. 040/ Fax 040/ Presidente: Oliva Andrea GORIZIA - Via Locchi, 14/ Gorizia Tel. 0481/ / / / Fax 0481/ Presidente: Faragona Fabio PORDENONE - Piazzale dei Mutilati, Pordenone Tel. 0434/ Fax 0434/ Presidente: Lozzer Maria Grazia UDINE - Viale Duodo, Udine Tel. 0432/ / Fax 0432/ Presidente: Domini Lino TRENTINO ALTO ADIGE TRENTO - Via Solteri, Trento Tel. 0461/ Fax 0461/ Presidente: Rigotti Severino BOLZANO - Via di Mezzo ai Piani, Bolzano Tel. 0471/ Fax 0471/ Presidente: Ausserhofer Karlheinz EMILIA ROMAGNA BOLOGNA - Strada Maggiore, Bologna Tel. 051/ Fax 051/ Presidente: Maccaferri Roberto FERRARA - Via Baruffaldi, Ferrara Tel. 0532/ Fax 0532/ Presidente: Marzola Roberto FORLì - CESENA - Piazzale Della Vittoria, Forlì - Via Giordano Bruno, Cesena Tel. 0543/ / Fax 0543/ / Presidente: Savarino Emilio MODENA - Via Begarelli, Modena Tel. 059/ Fax 059/ Presidente: Dallari Francesco PARMA - Via Abbeveratoia, 63/A Parma Tel. 0521/ Fax 0521/ Presidente: Bassignani Gianni PIACENZA - Bivio Galleana - (Strada Valnure/Bobbiese) Piacenza Tel. 0523/ Fax 0523/ Presidente: Bollettinari Angela RAVENNA - Via Di Roma, Ravenna Tel. 0544/ Fax 0544/ Presidente: Cornacchia Giorgio REGGIO EMILIA - Via Giglioli Valle, Reggio Emilia Tel. 0522/ Fax 0522/ Presidente: Della Giustina Massimo RIMINI - Via Italia, 9/ Rimini Tel. 0541/ / Fax 0541/ Presidente: Steiner Roberto TOSCANA FIRENZE - Corso dei Tintori, 29 - (Palazzo Bargagli) Firenze Tel. 055/ Fax 055/ Presidente: Brandini Arrigo AREZZO - Via XXV Aprile, 6/ Arezzo Tel. 0575/ / / / Fax 0575/ Presidente: Torzini Roberto GROSSETO - Via Della Pace, Grosseto Tel. 0564/ Fax 0564/ Presidente: Bianchi Luciano 62 mediare mediare 63

34 LIVORNO - Via Grotta delle Fate, Livorno Tel. 0586/ Fax 0586/ Presidente: Canelli Roberto LUCCA - Via Fillungo, Lucca Tel. 0583/ Fax 0583/ Presidente: Gabriele Alessandro MASSA CARRARA - Via Massa Avenza, Massa Tel. 0585/ Fax 0585/ Presidente: Cecchinelli Francesco PISA - Via Chiassatello Pisa Tel. 050/ Fax 050/ Presidente: Bernardeschi Pierluigi PISTOIA - Viale Adua, Pistoia Tel. 0573/ Fax 0573/ Presidente: Benedettini Adriano PRATO - Via S. Trinità, Prato Tel. 0574/ Fax 0574/ Presidente: Gelsumini Elena SIENA - Via dei Termini, 32 - Palazzo Tolomei Siena Tel. 0577/ Fax 0577/ MARCHE ANCONA - Piazza della Repubblica, Ancona Tel. 071/ / Fax 071/ Presidente: Capriglione Roberto ASCOLI PICENO - Via Dino Angelini, 62/A Ascoli Piceno Tel.0736/ Fax 0736/ Presidente: Albertini Aba FERMO - Via Sant Alessandro, Fermo Tel. 0734/ Fax 0734/ MACERATA - Via Colle di Montalto, Macerata Tel. 0733/ / Fax 0733/ Presidente: Coicchio Maria Laura PESARO URBINO - Strada delle Marche, 58/ Pesaro Tel. 0721/ Fax 0721/69559 Presidente: Baldocchi Simona UMBRIA PERUGIA - Via Settevalli, Perugia Tel. 075/ Fax 075/ Presidente: Biagiotti Bruno TERNI - Via Mentana, 50 B/E Terni Tel. 0744/ Fax 0744/ Presidente: Casadei Giampiero LAZIO ROMA - Via Properzio, Roma Tel. 06/ Fax 06/ Presidente: Pezzetta Maurizio FROSINONE - Viale Mazzini, Frosinone Tel. 0775/ / Fax 0775/ Presidente: Alfano Claudio LATINA - Via Dei Volsini loc. Piccarello Latina Tel. 0773/ Fax 0773/ Presidente: Acampora Giovanni RIETI - Largo Cairoli, Rieti Tel. 0746/ Fax 0746/ Presidente: Marchioni Felice VITERBO - Via Monte S. Valentino, Viterbo Tel. 0761/ / Fax 0761/ Presidente: Soggiu Pierpaolo ABRUZZO PESCARA - Via Aldo Moro, 1/ Pescara Tel. 085/ Fax 085/ Presidente: Chiodelli Maurizio CHIETI - Via Santarelli, 219/ Chieti Tel. 0871/ / Fax 0871/ / Presidente: Iasci Federico L AQUILA - Via S. Chiara D Acquili, L Aquila Tel. 0862/ Fax 0862/ Presidente: Di Pangrazio Giuseppe TERAMO - Via Del Fic o, Teramo Tel. 0861/ Fax 0861/ Presidente: Puglia Angelo MOLISE CAMPOBASSO - Contrada Delle Api - Zona industriale Campobasso Tel. 0874/ Fax 0874/ Presidente: D Onofrio Dina ISERNIA - Via Santo Spirito, Isernia Tel. 0865/ / Fax 0865/ campania NAPOLI - Piazza Salvo D acquisto, Napoli Tel. 081/ Fax 081/ Presidente: Iaccarino Saverio AVELLINO - Via S. De Renzi, Avellino Tel. 0825/ Fax 0825/ Presidente: Nazzaro Giovanni BENEVENTO - Viale Mellusi, Benevento Tel. - Fax 0824/ Presidente: Patella Maurizio CASERTA - Via Roma, Caserta Tel. 0823/ Fax 0823/ Presidente: Farina Marco SALERNO - Corso Garibaldi, Salerno Tel. 089/ Fax 089/ Presidente: D Agostino Giovanni BASILICATA POTENZA - Viale Marconi, Potenza Tel. 0971/ Fax 0971/ MATERA - Via Trabaci (Rione San Giacomo) Matera Tel. 0835/ Fax - PUGLIA BARI - Via Amendola, 172/C - K1-6 piano Bari Tel. 080/ Fax 080/ Presidente: Martiradonna Domenico BRINDISI - Via Mazzini, Brindisi Tel. 0831/ Fax 0831/ Presidente: Todisco Mario FOGGIA - Via Luigi Miranda s.n Foggia Tel. 0881/ Fax 0881/ Presidente: Grassi Luigi LECCE - Via Ciccolella, Lecce Tel. 0832/ Fax 0832/ Presidente: Barone Camillo TARANTO - Viale Magna Grecia, Taranto Tel. 099/ Fax 099/ Presidente: De Bartolomeo Giancarlo CALABRIA CATANZARO - P.zza G. Garibaldi, Catanzaro Tel. 0961/ Fax 0961/ Presidente: Tallarico Michele COSENZA - Via Alimena, Cosenza Tel. 0984/ Fax 0984/ CROTONE - Piazza Mario Ciliberto, 30 (Palazzo Ruggiero sc. a/4) Crotone Tel. 0962/ Fax 0962/26942 REGGIO CALABRIA - Via Castello, Reggio Calabria - Tel. 0965/ / Fax 0965/ Presidente: Polimeno Giandomenico VIBO VALENTIA - Via degli Artigiani (Palazzo Piccione) Vibo Valentia Tel. 0963/ Fax 0963/ Presidente: Piro Biagio SICILIA PALERMO - Via Emerico Amari, Palermo - Tel. 091/ / / / Fax 091/ / Presidente: VIRGA Angelo AGRIGENTO - Via Imera, 223/C Agrigento Tel. 0922/ / Fax 0922/ Presidente: Cantavenera Rosario CALTANISSETTA - Via Messina, Caltanissetta Tel. 0934/ / Fax 0934/ Presidente: Palermo Maria Concetta CATANIA - Via Mandrà, Catania Tel. 095/ / / / Fax 095/ Presidente: Nicolosi Antonino ENNA - Via Volturo, 34 - (Pal. Banco di Sicilia) Enna Tel. 0935/ Fax 0935/ Presidente: Vincenzo Torrisi MESSINA - Via Giordano Bruno, 1 - (Pal. Cam. Comm.) Messina Tel. 090/ / Fax 090/ Presidente: Di Bartolo Angelo RAGUSA - Via Roma, Ragusa Tel. 0932/ Fax 0932/ Presidente: Gulino Giovanni SIRACUSA - Via Laurana, Siracusa Tel. 0931/ Fax 0931/ Presidente: Criscione Giovanni TRAPANI - Via Marino Torre, Trapani Tel. 0923/ Fax 0923/ Presidente: Codraro Stefano SARDEGNA CAGLIARI - Via Santa Gilla, Cagliari Tel. 070/ Fax Presidente: Mainas Marco NUORO - Via Ubisti, Nuoro Tel. 0784/ / Fax 0784/ Presidente: Chessa Evangelino ORISTANO - Via Mattei, Oristano Tel. 0783/ Fax 0783/ Presidente: Moi Francesco SASSARI - Corso Giovanni Pascoli, Sassari Tel. 079/ Fax 079/ Presidente: Michele Carta 64 mediare

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