Tutela degli acquirenti di immobili in corso di costruzione: in vigore il decreto di attuazione della L. 210/2004

Transcript

1 Coordinato da Fabio Picciolini agenzia adiconsum anno XVII - n luglio 2005 Stampato in proprio in luglio 2005 In questo numero: Speciale Tutela degli acquirenti di immobili in corso di costruzione: in vigore il decreto di attuazione della L. 210/2004 Approfondimenti - Case da costruire: al riparo dai fallimenti immobiliari Legge 210/2004: un intervento epocale Le nuove tutele per gli acquirenti di case in costruzione Fondo di solidarietà: c è ancora qualcosa da definire Il testo della Legge , n.210 Il testo del Decreto legislativo , n.122 Registrazione Tribunale di Roma n. 350 del Sped. in abb. post. D.L. 353/2003 (conv. in L. 46/2004) art. 1, comma 2, DCB Roma

2 APPROFONDIMENTI Case da costruire: al riparo dai fallimenti immobiliari Legge 210/ intervento del Legislatore in difesa degli acquirenti di immobili da costruire, nel caso di insolvenza del costruttore: approvato in data 20 giugno 2005 il Decreto Legislativo di attuazione (G.U. n.155 del ), in vigore dal ; Nuovi contratti preliminari di vendita: viene disciplinato il contenuto minimo dei compromessi a maggior tutela degli acquirenti; Altri strumenti di tutela. Legge 210/2004: un intervento epocale La nuova e tanto attesa legge a tutela di tutti quegli acquirenti di case da costruire che, a causa del fallimento delle imprese costruttrici, hanno subito perdite spesso ingenti, è finalmente operativa. Si tratta di un intervento che oserei qualificare epocale, dal momento che si prefigge di evitare per il futuro che nuovi acquirenti cadano in situazioni anche drammatiche mettendo a repentaglio, così come è successo in passato per decine di migliaia di famiglie, i risparmi accantonati per il conseguimento di un obiettivo costituzionalmente garantito: l acquisto della casa. Apprezziamo pertanto l intervento del Legislatore, consapevoli dell enorme portata di questa nuova normativa che, è bene rammentarlo, nella fase preliminare ha visto coinvolti e concordi tutti gli operatori interessati e che è stata approvata dal Parlamento quasi all unanimità, anche se sappiamo che essa presenta delle lacune quali la mancata tutela degli acquirenti di costruzioni in corso e l insufficienza del Fondo di solidarietà per la copertura delle perdite subite in passato; auspichiamo quindi che al più presto vengano apportati alla legge i necessari miglioramenti e correttivi. Ciò stante, riteniamo oltremodo opportuno ed utile riservare un edizione speciale di Adifinanza a tale argomento. Paolo Landi Segretario Generale Adiconsum Le nuove tutele per gli acquirenti di case in costruzione Come noto la Legge 2 agosto 2004, n. 210 ha finalmente introdotto, dopo anni ed anni di battaglie, con l approvazione quasi unanime del Parlamento, nuove norme a tutela degli acquirenti di immobili in corso di Test noi consumatori 2

3 costruzione che, a causa dell intervenuto stato di insolvenza della società costruttrice, si sono visti finora sospendere i lavori o chiedere in restituzione la casa ultimata, vedendo vanificare spesso i risparmi di una vita e svanire la realizzazione di un sogno. In realtà la legge ha avuto un lungo e travagliato iter parlamentare, ritardo del tutto ingiustificato ove si consideri che si trattava di salvaguardare un diritto costituzionalmente garantito (art. 47, comma 2 della Costituzione: La Repubblica favorisce l accesso del risparmio popolare alla proprietà dell abitazione ) e quindi di tutelare decine di migliaia di famiglie vittime di costruttori sfortunati o incapaci o disonesti, incappate nelle maglie di una legislazione obsoleta che poneva le famiglie medesime alla stregua di un qualunque operatore che effettuasse un investimento immobiliare. Una norma di civiltà, è stato detto, che dovrebbe porre fine a notevoli disagi, ma spesso anche drammi, di coloro che avendo l aspirazione di realizzare il sogno della casa di proprietà per la propria famiglia, ma non potendo accedere, per carenza di disponibilità finanziarie, al mercato immobiliare del già pronto, si vedono costretti a far ricorso alle cooperative edilizie o a privati costruttori, ai quali anticipano gradualmente i soldi per consentire a questi ultimi di edificare gli immobili; tali agevolazioni, per così dire, nei pagamenti, se da una parte rappresentavano e rappresentano una forma più economica di acquisto dell appartamento, dall altra, come sappiamo, spesso hanno determinato gli inconvenienti che la legge ha inteso ora superare. Ora, dicevamo finalmente, la legge è operativa in quanto è stato emanato il relativo decreto attuativo con l approvazione di tutti gli operatori del settore, anche se sul contenuto dobbiamo formulare talune osservazioni, non marginali, che preciseremo meglio più avanti. Esaminiamo nel dettaglio quali sono le nuove tutele poste a favore degli acquirenti di case in costruzione. La legislazione vigente Attualmente, in caso di acquisto sulla carta, se il costruttore fallisce prima della stipula dell atto pubblico di trasferimento della proprietà dell immobile all acquirente stipula che generalmente avviene al completamento delle opere le banche, che hanno iscritto ipoteca sul terreno e sul realizzando fabbricato a fronte dei finanziamenti concessi al costruttore o alla cooperativa per l esecuzione dei lavori, in qualità di creditrici privilegiate vengono soddisfatte con la vendita all asta dell immobile, mentre il promissario acquirente (il compratore), che ha già anticipato gran parte del prezzo d acquisto all atto della stipula del preliminare e durante gli stati di avanzamento lavori, e che avrà proposto l ammissione al passivo del fallimento delle somme anticipate, difficilmente riuscirà a recuperare qualcosa. Peraltro se l immobile è già venuto ad esistenza ed il promissario acquirente intende ugualmente divenire proprietario dell immobile è costretto a versare ulteriori somme ed in questo modo rischia di pagare due volte la casa. Cosa succederà ora Ci sono due diverse situazioni: quella che riguarda i contratti futuri e quella relativa a tutte le situazioni di crisi verificatesi prima dell entrata in vigore del decreto attuativo della legge. 1. Stipula del compromesso di vendita il cui permesso di costruire sia stato richiesto dopo la data di entrata in vigore del decreto legislativo attuativo della legge delega e cioè dopo il In tal caso l impresa costruttrice è obbligata, all atto della stipula del compromesso (pena la nullità del contratto stesso, che potrà essere fatta valere solo dal promissario acquirente), a consegnare a quest ultimo una Test noi consumatori 3

4 fideiussione rilasciata da banche, istituti assicurativi o intermediari finanziari abilitati, pari all intero ammontare delle somme che il promissario acquirente medesimo ha già corrisposto o si è impegnato a corrispondere prima della stipula del rogito, escluse le somme erogate da un eventuale banca mutuante; tale fideiussione garantirà la restituzione di tutte le somme riscosse dal costruttore e dei relativi interessi fino al momento in cui si è verificata la situazione di crisi ma anche il valore di ogni altro corrispettivo corrisposto al costruttore, come ad esempio l area edificabile ceduta in permuta di un immobile da costruire e sarà valida anche in caso di mancato pagamento del premio o commissione; è prevista anche la possibilità di far ricorso alla fideiussione per obbligazione futura prevista dall art.1938 c.c., con ciò consentendo che il valore della fideiussione possa essere rapportato ai versamenti effettivamente avvenuti e non all intero valore dell immobile promesso in vendita. Per le società cooperative l atto equipollente al contratto sopra indicato consiste in quello con cui sono state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa stessa per ottenere l assegnazione su un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Al verificarsi di una delle situazioni di crisi stabilite dalla legge (trascrizione di pignoramento immobiliare, pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa o dello stato d insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o amministrazione straordinaria, presentazione della domanda di ammissione al concordato preventivo) l acquirente può escutere la fideiussione a condizione che, rispettivamente, per l ipotesi di trascrizione di pignoramento, il promissario acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e per le altre ipotesi sopra descritte (dichiarazione di fallimento etc.) l Organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. Sono state previste particolari modalità di escussione di tale garanzia in modo da facilitare il recupero di quanto versato dall acquirente in tempi rapidi: la fideiussione deve, quindi, prevedere la rinuncia del garante al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, può essere escussa a semplice richiesta scritta dell acquirente corredata della documentazione attestante i versamenti ed il pagamento da parte del fideiussore deve essere effettuato entro 30 giorni dalla richiesta del promissario acquirente, fermo restando che, in caso di ritardo, tutte le spese sostenute da quest ultimo per conseguire detta restituzione, oltre gli interessi, saranno comunque a carico del fideiussore stesso; è peraltro escluso che il mancato pagamento della commissione o del premio assicurativo possa essere opposto dal fideiussore all acquirente. L efficacia della fideiussione viene meno all atto della stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento o dell atto definitivo di assegnazione, dal momento che l acquisto del diritto reale sul bene garantisce all acquirente il soddisfacimento del proprio interesse sostanziale. In caso di situazione di crisi del costruttore il contratto preliminare, o atto equipollente, s intende sciolto se prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento l acquirente abbia escusso la fideiussione dandone comunicazione al curatore stesso; in ogni caso la fideiussione non può essere scussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto. In sostanza in caso di situazione di crisi del costruttore l attuale normativa prevede che il curatore, se il trasferimento della proprietà non è ancora avvenuto, abbia la facoltà di subentrare nel contratto oppure di non eseguirlo senza che il promissorio acquirente abbia alcuna possibilità di decisione. D ora in poi il legislatore ha previsto che il promissario acquirente possa sciogliere il vincolo contrattuale escutendo la fideiussione Test noi consumatori 4

5 sempreché lo faccia prima che il curatore abbia comunicato la decisione di subentrare nel contratto; è chiaro che in quest ultima ipotesi il promissorio acquirente non viene danneggiato in quanto realizza sempre la proprietà della casa. 2. Situazioni pregresse È stato istituito un Fondo di solidarietà, presso il Ministero dell Economia e Finanze, che assicurerà un indennizzo, nell ambito delle risorse del Fondo stesso, a tutti coloro che sono stati vittime di situazioni di crisi per insolvenza del costruttore in corso al o aperte successivamente ma solo fino alla data di emanazione del presente decreto legislativo di attuazione della legge e che abbiano subito perdite di denaro, non conseguendo il diritto di proprietà, a seguito di compromesso col costruttore, o l assegnazione in proprietà di immobile da costruire per iniziativa di una cooperativa. Non sono ammessi al Fondo gli acquirenti di immobili abusivi, né coloro che hanno acquistato l immobile od ottenuto l assegnazione, salvo che ciò non sia avvenuto per accordi con la Procedura concorsuale o per aggiudicazione d asta. In caso di acquisto della proprietà ovvero di assegnazione dell immobile dalla procedura concorsuale il diritto alle prestazioni del Fondo non viene meno purché l importo complessivo delle somme versate al costruttore e delle somme versate per l effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore; l indennizzo sarà pari alla differenza tra i due valori. Hanno diritto ad accedere al Fondo anche gli acquirenti che abbiano perso la proprietà dell immobile a seguito di azione revocatoria esercitata ai sensi dell art. 67, 2 comma, della legge fallimentare. Al Fondo che sarà gestito dalla CONSAP-Concessionaria di Servizi Assicurativi Pubblici s.p.a. (Gestore) e che sarà suddiviso in più sezioni corrispondenti ad aree territoriali interregionali si potrà accedere una sola volta. Tale Fondo sarà alimentato da un contributo obbligatorio a carico dei costruttori pari, per il primo anno, al 4 per mille dell importo delle fideiussioni rilasciate; per gli anni successivi la misura del contributo verrà stabilita con Decreto del Ministro della Giustizia di concerto con quello dell Economia e delle Finanze entro il limite massimo del 5 per mille dell importo complessivo di ciascuna fideiussione. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo dovrà essere presentata entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla data di pubblicazione di un nuovo decreto, che verrà emesso dal Ministro della Giustizia di concerto con quello dell Economia e che stabilirà le modalità di presentazione della domanda stessa e la documentazione da allegare. L indennizzo avverrà in quote annuali, in relazione all ammontare delle risorse disponibili presso ciascuna sezione e cioè dei contributi versati dai costruttori; per il primo anno il Gestore del Fondo, entro 6 mesi dalla scadenza del termine di presentazione delle richieste d indennizzo da parte degli aventi diritto, determinerà l ammontare massimo delle somme da erogare, sulla base delle disponibilità derivanti dalla prima annualità di contributo versato dai costruttori. Gli importi delle perdite indennizzabili saranno rivalutati alla data di entrata in vigore del più volte citato decreto legislativo, sulla base delle variazioni degli indici ISTAT. Ulteriori garanzie in favore degli acquirenti Per rafforzare la tutela degli acquirenti, la nuova legge ha anche previsto, per il futuro: L obbligo, per il costruttore di un immobile, di contrarre una polizza assicurativa decennale, a favore dell acquirente e di consegnarla a Test noi consumatori 5

6 quest ultimo all atto del trasferimento della proprietà, a copertura dei danni materiali e diretti al fabbricato, compresi danni a terzi previsti e disciplinati dall art c.c derivanti da rovina oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione; qualora l impresa venditrice non sia anche costruttore, essa è obbligata a farsi rilasciare da quest ultimo la polizza e consegnarla all acquirente. Il contenuto minimo che dovranno avere i contratti preliminari di compravendita, stabilendo che essi devono contenere: dati d identificazione catastali dell immobile o del terreno su cui insisterà l immobile, dati anagrafici completi delle parti, descrizione esatta dell immobile, estremi del permesso di costruire di eventuali atti d obbligo e convenzioni urbanistiche, caratteristiche tecniche della costruzione, tempi massimi per la costruzione, modalità e tempi di pagamento del prezzo (da effettuare solo a mezzo bonifici bancari o versamenti diretti su conti bancari o postali o comunque attraverso qualsiasi modalità atta ad assicurare una prova certa dell avvenuto pagamento), eventuale caparra, estremi della fideiussione, eventuale esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli (con relativi ammontari, beneficiari, titoli da cui derivano, obblighi del costruttore ad essi connessi con la precisazione del momento in cui vi deve adempiere), estremi identificativi di eventuali imprese appaltatrici; all atto devono essere allegati: capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, elenco delle rifiniture ed accessori, progetto approvato e delle eventuali variazioni riguardante l immobile e le relative pertinenze esclusive e condominiali. Il diritto, anche per il promissario acquirente o assegnatario dell immobile ipotecato, alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, dell ipoteca a garanzia, in caso di edificio o complesso condominiale, ancorché in costruzione, le cui singole porzioni siano accatastabili; nel caso la banca non vi provveda entro 90 giorni (120 giorni se trattasi di finanziamento da suddividersi in più di 50 quote) il richiedente può ricorrere al Tribunale il quale designa un notaio che provvede alla redazione di un atto pubblico di frazionamento anche ai fini della decorrenza dell inizio dell ammortamento del mutuo (sempreché il contratto non preveda una diversa data successiva). In realtà la vigente legislazione (art. 39 T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia D. Legisl. 385/1993) già prevede questa possibilità, ma la prassi aveva fatto registrare notevoli difficoltà operative in tal senso, ed inoltre, accanto al debitore e terzo acquirente sono stati aggiunti, quali aventi diritto a richiedere il citato frazionamento, il promissario acquirente e l assegnatario. Il divieto di stipula, da parte del notaio, dell atto definitivo di compravendita dell immobile, se prima non si sia provveduto alla suddivisione del finanziamento in quote o alla formalizzazione della cancellazione o frazionamento dell ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull immobile stesso; ciò con l intento di evitare che le previsioni normative sopra riportate non trovino applicazione. Il diritto di prelazione, a favore dell acquirente, in caso di vendita all incanto. Allo scopo di consentire al promissorio acquirente l effettivo conseguimento della proprietà dell immobile, se quest ultimo è stato consegnato all acquirente stesso e da questi adibito ad abitazione principale per sé o parente di primo grado, anche se ha già escusso la fideiussione egli ha diritto di prelazione, in caso di vendita all incanto, al prezzo di aggiudicazione, entro 10 giorni dalla relativa comunicazione da parte dell autorità che procede alla vendita dell immobile; in ogni caso, al fine di mantenere fermo il diritto e la certezza degli acquisti all incanto, è stata precluso il diritto di riscatto al titolare della prelazione che non sia stato posto in condizione di esercitarlo per qualsiasi motivo. Test noi consumatori 6

7 La limitazione all esperibilità dell azione revocatoria fallimentare. La compravendita di immobili ad uso abitativo nei quali l acquirente s impegni a stabilire, entro dodici mesi dall acquisto, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, non è soggetta a revocatoria fallimentare se non c è sproporzione tra prezzo fissato e valore di mercato alla data di stipula del preliminare; quindi la valutazione della congruità del prezzo è stata fissata alla data di stipula del preliminare di vendita. Parimenti non sono soggetti a revocatoria premi e commissioni relativi a contratti di fideiussione e di assicurazione di cui alla presente legge. Osservazioni Questa Associazione non può che compiacersi di questo, sia pur tardivo, intervento del Legislatore, in quanto rappresenta un ulteriore passo avanti in un tema così delicato qual è quello della salvaguardia del risparmio familiare per l acquisto della casa; principio, come noto, sancito dalla Carta Costituzionale. Ma, senza entrare nelle specifiche problematiche interpretative delle norme, sotto l aspetto pratico non possiamo esimerci dal formulare le seguenti considerazioni di ordine generale: Il provvedimento presenta delle zone d ombra in ordine al risarcimento degli acquirenti che sono incappati in insolvenze del costruttore nel passato (procedure in corso al e quelle apertesi successivamente fino alla data di emanazione del decreto legislativo d attuazione della legge); infatti se è vero che viene istituito un Fondo di solidarietà per tali vittime, è vero anche che le risorse necessarie per risarcire le perdite subite sono indefinite nell importo e verosimilmente insufficienti, atteso che verranno reperite attraverso un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori obbligati a rilasciare la fideiussione per gli immobili i cui permessi di costruire verranno richiesti dopo l emanazione del decreto legislativo di cui trattasi; considerato peraltro che tali risorse affluiranno al Fondo gradualmente negli anni futuri (massimo 15 anni), ne consegue che, in ogni caso, gli indennizzi verranno diluiti in un arco di tempo non definito dei prossimi anni. Per ovviare a tale incertezza meglio sarebbe stato prevedere un meccanismo in base al quale lo Stato anticipasse gli indennizzi relativi alle situazioni di crisi del passato e recuperasse tali risorse nel corso degli anni futuri sempre attraverso il contributo a carico dei costruttori previsto dalla legge. Per quanto riguarda invece la fase transitoria, i contratti riguardanti tutte le costruzioni in corso alla data di entrata in vigore del decreto d attuazione e, non ancora in corso ma per le quali a tale data sia stato già richiesto il permesso di costruire, la cui situazione di crisi si verifichi dopo l emanazione del decreto stesso, non sarebbero garantiti né dalla fideiussione di cui all art. 2, né dal Fondo di solidarietà di cui all art. 12; pur tenendo conto dell esigenza di evitare che le iniziative in corso alla data di emanazione del provvedimento legislativo fossero gravate da oneri non previsti in sede di progettazione, tuttavia, di fatto, resterebbe un vuoto di tutela del promisssario acquirente che interesserebbe anche l assicurazione decennale sull immobile di cui all art. 4 del decreto di cui trattasi. Inoltre, non è stato previsto espressamente che la fideiussione sia a prima richiesta; pertanto, assodato che la garanzia debba essere rilasciata con rinuncia del fideiussore alla preventiva escussione del debitore principale, cioè del costruttore, c è incertezza sull autonomia di tale contratto dal compromesso di vendita, nel senso che se la fideiussione viene considerata autonoma, il fideiussore è obbligato a rimborsare le somme dovute senza obiezioni, in caso contrario il fideiussore (banca, istituto assicurazione etc.) potrebbe opporre al promissario acquirente le contestazioni che avrebbe potuto sollevare il debitore principale (costruttore), eccependo ad esempio la validità del contratto garantito, il Test noi consumatori 7

8 che comporterebbe una lunga controversia e, praticamente, il vanificarsi delle aspettative dell acquirente. Ancora una volta il Legislatore non ha affrontato il problema della casa in un quadro d insieme coordinato e completo. In particolare mancano soluzioni al problema dell acquisto della casa da parte dei giovani lavoratori atipici (fenomeno questo che sta assumendo giorno per giorno dimensioni sociali di vasta portata) i quali, proprio per la discontinuità caratteristica di tale tipologia di contratto di lavoro, potrebbero non essere in grado di assicurare il rimborso costante e puntuale delle rate di ammortamento del mutuo. Peraltro, il preanunciato provvedimento che avrebbe dovuto istituire un Fondo di garanzia, diretto a facilitare l accesso ai mutui per la casa proprio da parte di tale fascia di giovani lavoratori, consentendo loro, finalmente, di soddisfare l elementare bisogno di programmare il proprio futuro dando vita a nuovi nuclei familiari, non è stato più emanato. Ma necessita anche un aggiornamento della normativa sul credito fondiario prevista dal Testo Unico 385/1993 che consenta, senza espedienti o ulteriori costi a carico dei mutuatari per garanzie integrative, la concessione di mutui bancari per aliquote superiori all 80% del valore dell immobile, sempreché, ovviamente, ne ricorrano i presupposti di affidabilità. Sussiste il rischio, abbastanza concreto, che l onere relativo alla garanzia fideiussoria sulle somme anticipate dall acquirente, quello relativo alla polizza assicurativa indennitaria decennale e quello derivante dall alimentazione del Fondo di solidarietà di cui all art. 12, ricadano pesantemente sugli acquirenti in termini di aumento del prezzo d acquisto. Legislazione vigente negli altri paesi In sostanza la nuova legge non ha fatto altro che adeguare la normativa italiana a quella più cautelativa degli altri paesi europei. Francia: è il paese a cui il nostro Legislatore si è maggiormente ispirato nella formulazione della nuova normativa, ma che comunque mantiene, anche dopo l emanazione della Legge 210/2004, una più efficace tutela dei diritti degli acquirenti. In sintesi, in tale legislazione sono previsti: la prestazione di una fideiussione da parte del costruttore, a garanzia della restituzione delle somme anticipate, fermo restando che in caso di fabbricati plurifamiliari costruiti su terreno di proprietà del costruttore stesso, il fideiussore deve anche versare le somme necessarie al completamento delle opere ed alla consegna all acquirente; l impegno è valido anche in caso di fallimento del costruttore; la proprietà dell immobile in costruzione viene acquisita gradualmente dall acquirente, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori; tale tutela comporta che i creditori del costruttore fallito, a differenza del nostro paese, non vantano diritti sul fabbricato; l acquirente ha diritto di recesso entro 7 giorni dalla stipula del compromesso, in caso di ripensamento, ed un diritto di recesso a determinate condizioni in altre situazioni (vizi, aumento del prezzo tec.); il pagamento, nelle fasi della costruzione, non può superare il 35% alle fondamenta, il 70% alla copertura ed il 95% al rogito; il saldo verrà pagato alla consegna dell appartamento; il deposito per la prenotazione dell acquisto non può superare il 5% del prezzo contrattuale. Germania: anche in questo paese è previsto il rilascio di una fideiussione a garanzia del rischio di fallimenti o di vizi di costruzione, ma c è da segnalare che la legislazione tedesca già offre una sensibile tutela all acquirente con le condizioni generali del contratto e quelle specifiche del settore edilizio. Test noi consumatori 8

9 Spagna: è previsto l obbligo di stipulare una polizza assicurativa, in favore dell acquirente, a garanzia delle somme anticipate. Regno Unito: Non sussiste l obbligo per l impresa di prestare fideiussione, ma la giurisprudenza tende a tutelare l acquirente stralciando dalla massa fallimentare l immobile venduto. Elvio Monteleone Settore Credito e Finanza Adiconsum Fondo di solidarietà: c è ancora qualcosa da definire Finalmente anche in Italia una legge tutelerà gli acquirenti di immobili in corso di costruzione: questa, più che una riflessione, è una constatazione, dopo che si è concluso buona parte del percorso attuativo previsto dalla legge del 2 agosto 2004 n Rimangono ora da definire, dopo l approvazione del decreto legislativo, alcuni altri aspetti tecnico-amministrativi legati all operatività del fondo di solidarietà a favore di quei soggetti che sono rimasti coinvolti in fallimenti di imprese edili e società immobiliari o liquidazioni di cooperative negli anni passati. Anzi è proprio questo uno degli aspetti che lascia maggiormente perplessi, perché al di là del numero dei soggetti effettivamente coinvolti e lo sapremo solo dopo che sarà trascorso il termine, per la verità breve, per la presentazione delle domande il metodo di finanziamento del fondo appare piuttosto incerto nel gettito che riuscirà a dare. Infatti è legato ad un buon andamento del mercato immobiliare ed all entità degli acconti percepiti dai venditori, mentre invece sarebbe stato più opportuno prevedere una addizionale direttamente su tutte le compravendite immobiliari in misura proporzionale al loro valore. Vi è quindi il rischio che i danneggiati alla fine dei quindici anni si vedano rimborsati con ben poca cosa. Ma c è di più, in quanto il rimborso è previsto solo per una volta quando invece lo stesso soggetto potrebbe essere stato vittima anche di più di un fallimento! La legge 210, pur essendo una legge delega, non è certamente un esempio di buona tecnica legislativa per una serie di motivi che cercheremo di spiegare. Comunque pur a fronte di varie imprecisioni le finalità di tutelare chi acquista un immobile da costruire sono senz altro valide e, tutto sommato, ci fanno sentire un po più europei visto che in Francia, Spagna, Belgio, qualcosa di analogo da tempo esiste e funziona. Intanto per alcuni aspetti è ben più che una delega, anzi è una legge che detta regole ben precise ed a fronte delle quali c è poco da attuare. Basti pensare ai contenuti del contratto preliminare e degli atti finalizzati al trasferimento di un immobile da costruire. Poi vi è una certa confusione su come si intende assicurare la tutela degli acquirenti, visto che vi sono delle misure che certamente operano nella fase della costruzione, mentre altre sono destinate alla fase vera e propria dell utilizzo del bene. Questo il caso della norma relativa alla garanzia per i vizi e i difetti dell immobile successivi all atto di compravendita o di assegnazione per le cooperative. Si tratta di un aspetto che già oggi il codice civile regola in forma generale, e che ora rischia di essere ulteriormente complicato, visto che forme di garanzie della legge 210 si applicheranno solo a coloro i quali acquisteranno l immobile in corso di costruzione e non invece a coloro che acquisteranno la costruzione ultimata. Come dire che l assicurazione potrebbe valere solo per alcuni; d altro canto il titolo della legge è per gli immobili da costruire. Test noi consumatori 9

10 Il decreto legislativo ha in qualche modo interpretato le indicazioni, peraltro confuse, della legge 210 richiamando l art del codice civile, i gravi vizi e difetti, prevedendo l impiego di una polizza fondamentalmente indennitaria (quindi se si verifica un danno l assicurazione interviene ripagando i costi di riparazione) con una parte risarcitoria per i danni a terzi ma, ahimé, senza indicare il massimale di risarcimento. Ora visto che la giurisprudenza fornisce un interpretazione piuttosto ampia dei difetti rientranti nell art. 1669, mentre le polizze attualmente disponibili sono di segno opposto, non sarebbe stato il caso, per evitare controversie anche su questo aspetto, essere un po più precisi su cosa si deve effettivamente garantire? E poi quale deve essere il massimale di risarcimento, anche perché non crediamo che un assicurazione possa assumere un rischio indeterminato. Un altro aspetto che desta perplessità è quello della revocatoria fallimentare, dove forse sarebbe stato opportuno evitare l esercizio della delega visto che l intera materia è in corso di revisione. Senz altro positivo è invece l obbligo al frazionamento del mutuo e dell ipoteca prima della vendita, anche perché è una disposizione che si applica a tutti gli immobili, indipendentemente dal fatto che siano in corso di costruzione. E questa è la riprova di una legge un po confusionaria. C è poi da capire su quali immobili si applicherà la legge 210, e cioè: la definizione di immobile da costruire ricomprende o no quegli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione nei quali si sostituiscono elementi strutturali, si cambia la destinazione d uso ecc.? Dando un interpretazione letterale l immobile, in questo caso, non sarebbe da costruire, ma già esisterebbe. Un aspetto importante che è bene sottolineare è quello dei soggetti che dovranno rilasciare le garanzie, e cioè i costruttori come definiti dalla legge 210. Infatti non si tratta solo di imprese edili, ma anche di società immobiliari e di cooperative di abitazioni. Anzi proprio su questi ultimi soggetti la legge fa un importante precisazione affermando che le garanzie debbono essere rilasciate anche a coloro i quali pur non essendo ancora soci inizino a versare del denaro. Ma veniamo ora all aspetto fondamentale delle garanzie, che è poi quello che interessa la fase dell acquisto di un immobile in corso di costruzione. Si tratta di garantire le somme versate dall acquirente e qui il legislatore ha scelto la via apparentemente più semplice, ma senz altro più difficile per chi le garanzie le deve ottenere, viste le regole in base alle quali esse vengono oggi rilasciate da banche ed assicurazioni. Anche in questo caso la legge 210 è andata ad inventare un meccanismo abbastanza complesso, pur a fronte di una formulazione originaria semplice che prevedeva il rilascio di singola fideiussione a fronte di ciascun acconto. Il Senato ha modificato questo meccanismo e la Camera lo ha poi confermato, salvo approvare un ordine del giorno chiarificatorio; quindi le Commissioni parlamentari hanno di nuovo invitato il Governo a riesaminare la questione nella logica di meccanismo fideiussorio di tipo progressivo, visto che comunque ad essere garantite sono le somme effettivamente corrisposte al costruttore. Per altro lo strumento della fideiussione non è del tutto estraneo al settore immobiliare, in quanto già previsto nell ambito del recepimento della direttiva europea sulla multiproprietà. Prevedere un unica fideiussione per un importo dall origine pari all intero valore dei versamenti che saranno effettuati sino all atto di compravendita, con esclusione della somma oggetto di mutuo e del saldo prezzo, significa andare a ridurre fortemente le possibilità per le imprese di accedere al credito che viene erogato in rapporto allo stato patrimoniale delle stesse. La sottocapitalizzazione delle imprese edili e delle cooperative di abitazione è un fatto notorio, ma essere sottocapitalizzati non significa necessariamente far correre dei rischi di insolvenza alle banche Test noi consumatori 10

11 o agli acquirenti, quanto piuttosto il vero rischio è nella validità e nella commerciabilità dell operazione immobiliare. l meccanismo delineato dalla legge 210, peraltro valido per la difesa degli acquirenti/consumatori, avrebbe dovuto essere messo a punto tenendo conto delle modalità con le quali oggi operano gli istituti bancari e le società assicurative nel rilascio delle fideiussioni, in modo tale da evitare pesanti impatti sul settore delle costruzioni. In pratica, se da un lato significa anticipare, in modo ben più pesante, le indicazioni di Basilea 2, dall altro saranno moltissimi i soggetti che non potranno più operare sul mercato. Certo si tratta di un processo di selezione importante che ci auguriamo scremi il settore da certi operatori, ma che comunque ridurrà l attività immobiliare, che invece è stata un motore importante per la nostra economia. Il testo della Legge , n.210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire (GU n. 189 del ). La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno approvato; Il Presidente della Repubblica promulga la seguente legge: Art. 1. Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire 1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, con l osservanza dei principi e criteri direttivi di cui all articolo 3, uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi. 2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi dell articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, di concerto con i Ministri delle infrastrutture e dei trasporti, dell economia e delle finanze e del lavoro e delle politiche sociali. 3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono trasmessi alla Camera dei deputati e al Senato della Repubblica affinché su di essi sia espresso, entro sessanta giorni dalla data di trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competenti per materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche in mancanza di tale parere. Qualora il termine previsto per l espressione del parere delle Commissioni parlamentari scada nei trenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto al comma 1 o successivamente, quest ultimo è prorogato di centoventi giorni. 4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell ultimo dei decreti legislativi di cui al comma 1, nel rispetto dei principi e dei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il Governo può emanare, con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioni integrative e correttive dei medesimi decreti legislativi. Art. 2. Definizioni 1. Ai fini della presente legge devono intendersi: a) per acquirente, la persona fisica che sia promissoria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa; Test noi consumatori 11

12 b) per costruttore, l imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; c) per situazione di crisi, la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Art. 3. Principi e criteri direttivi della delega legislativa 1. I decreti legislativi di cui all articolo 1 sono informati ai seguenti principi e criteri direttivi: a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, e apportando, se del caso, le opportune modifiche ed integrazioni alla disciplina dei procedimenti di cui all articolo 2, comma 1, lettera c), l equa ed adeguata tutela dei diritti dell acquirente discendenti dalla stipula del contratto diretto all acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire; b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione della esperibilità delle azioni revocatorie nei confronti dell acquirente e la modifica dell articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; c) prevedere l obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare d acquisto o dell atto equipollente ai sensi dell articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente ha riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o dell atto definitivo di assegnazione, comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un eventuale soggetto mutuante; d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata da una banca, da un assicurazione o da altro soggetto autorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell eventuale restituzione delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale corrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle eventuali spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia immediatamente offerta ed eseguita; disciplinare il contenuto e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria al fine di assicurare all acquirente la sollecita restituzione di quanto indicato alla lettera c), indipendentemente dalla durata dei procedimenti implicanti una situazione di crisi, escludendo il beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all articolo 1944, secondo comma, del codice civile; e) prevedere forme di tutela dell acquirente, imponendo l obbligo che il costruttore fornisca altresì garanzie per il risarcimento al quale sia tenuto ai sensi della vigente disciplina per vizi e difformità che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell atto definitivo di assegnazione; f) istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell acquirente che, a seguito dell insolvenza del costruttore a fronte della quale, in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore della presente legge, siano o siano state in corso procedure implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà o dell assegnazione del bene; g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano reperite, senza alcun onere per il bilancio dello Stato, delle regioni o delle province autonome di Trento e di Bolzano o degli altri enti territoriali, attraverso la previsione e l istituzione, per un periodo massimo di quindici anni dalla data di entrata in vigore dell ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione della presente legge, di un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c), individuando lo stesso in misura non superiore al 5 per mille delle fideiussioni di cui alla medesima lettera c); prevedere che il versamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia la fideiussione; prevedere che la misura del contributo e le modalità del versamento siano determinate annualmente con decreto del Ministro della giustizia di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze entro il limite massimo indicato e che, per Test noi consumatori 12

13 il primo anno, la misura del contributo e le modalità del versamento siano indicate nell ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione della presente legge; h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti i relativi oneri di gestione siano a carico del Fondo medesimo; i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome definite in corrispondenza di ambiti territoriali determinati su base provinciale, regionale o interregionale in modo da assicurare una gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto conto delle finalità del Fondo; prevedere che i contributi siano imputati alle sezioni autonome del Fondo sulla base del criterio della provenienza delle risorse tenendo conto della ubicazione degli immobili in relazione ai quali le fideiussioni sono richieste; prevedere che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezione sia gestita autonomamente e le relative risorse siano dirette in via primaria alla soddisfazione delle pretese restitutorie dell acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima ed in via successiva siano utilizzate per soddisfare le richieste relative alle altre sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti; prevedere che le ulteriori modalità di gestione del Fondo siano stabilite con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze; prevedere che l ente gestore del Fondo, che abbia corrisposto l indennizzo nei casi previsti, abbia diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell indennizzo pagato nonché dei relativi interessi e spese; l) disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai contributi del Fondo di cui alla lettera f) prevedendo che ciò possa avvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto; m) disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto di un immobile da costruire, prevedendo in particolare che debbano ivi indicarsi analiticamente le caratteristiche tecniche della costruzione, la tipologia dei materiali impiegati, le modalità e le fasi di esecuzione, le modalità e i tempi di pagamento del prezzo, l esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, gli estremi del permesso di costruire, la planimetria dell immobile da costruire e delle sue pertinenze di uso esclusivo nonché l indicazione dell appaltatore; n) prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell acquirente al perfezionamento degli atti indicati all articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e all eventuale cancellazione dell ipoteca o del pignoramento gravante sull immobile da costruire, assicurando che gli atti che permettono l esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell atto definitivo di compravendita, o contestualmente alla stessa. La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sarà inserita nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge dello Stato. Data a Roma, addì 2 agosto 2004 CIAMPI Berlusconi, Presidente del Consiglio dei Ministri Visto, il Guardasigilli: Castelli. Avvertenza: Il testo delle note qui pubblicato è stato redatto dall amministrazione competente per materia, ai sensi dell art. 10, comma 3, del testo unico delle disposizioni sulla promulgazione delle leggi, sull emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana, approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge alle quali è operato il rinvio. Restano invariati il valore e l efficacia degli atti legislativi qui trascritti. Nota all art. 1, comma 2. - L art.14 della legge 23 agosto 1988, n. 400 (Disciplina dell attività di Governo e ordinamento della Presidenza del Consiglio dei Ministri), è il seguente: Art. 14 (Decreti legislativi). 1. I decreti legislativi adottati dal Governo ai sensi dell art. 76 della Costituzione sono emanati dal Presidente della Repubblica con la denominazione di decreto legislativo e con l indicazione, nel preambolo, della legge di delegazione, della deliberazione del Consiglio dei Ministri e degli altri adempimenti del procedimento prescritti dalla legge di delegazione. 2. L emanazione del decreto legislativo deve avvenire entro il termine fissato dalla legge di delegazione; il testo del decreto legislativo adottato dal Governo è trasmesso Test noi consumatori 13

14 al Presidente della Repubblica, per la emanazione, almeno venti giorni prima della scadenza. 3. Se la delega legislativa si riferisce ad una pluralità di oggetti distinti suscettibili di separata disciplina, il Governo può esercitarla mediante più atti successivi per uno o più degli oggetti predetti. In relazione al termine finale stabilito dalla legge di delegazione, il Governo informa periodicamente le Camere sui criteri che segue nell organizzazione dell esercizio della delega. 4. In ogni caso, qualora il termine previsto per l esercizio della delega ecceda i due anni, il Governo è tenuto a richiedere il parere delle Camere sugli schemi dei decreti delegati. Il parere è espresso dalle Commissioni permanenti delle due Camere competenti per materia entro sessanta giorni, indicando specificamente le eventuali disposizioni non ritenute corrispondenti alle direttive della legge di delegazione. Il Governo, nei trenta giorni successivi, esaminato il parere, ritrasmette, con le sue osservazioni e con eventuali modificazioni, i testi alle Commissioni per il parere definitivo che deve essere espresso entro trenta giorni.. Note all art Si riporta il testo degli articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis del codice civile: Art bis. (Trascrizione di contratti preliminari). 1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell art. 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente. 2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al com-ma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il prominente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare. 3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all art. 2652, primo comma, numero 2). 4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all intero costruendo edificio espressa in millesimi. 5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti. 6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.. Art bis. (Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell art bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell intervento nell esecuzione promossa da terzi. Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell art bis.. Art bis. (Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare) - L ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all art bis limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell art. 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del Se l accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.. - L art. 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa), così come modificato dall art. 3 del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30, è il seguente: Art. 72 (Vendita non ancora eseguita da entrambi i contraenti). - Se un contratto di vendita è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando il compratore è dichiarato fallito, il venditore ha diritto a Test noi consumatori 14

15 compiere la sua prestazione, facendo valere nel passivo del fallimento il suo credito per il prezzo. Se egli non intende valersi di tale diritto, l esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con la autorizzazione del giudice delegato, dichiari di subentrare in luogo del fallito nel contratto assumendone tutti gli obblighi relativi, ovvero di sciogliersi dal medesimo. Il venditore può mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore ad otto giorni, decorso il quale il contratto s intende sciolto. In caso di fallimento del venditore, se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore, il contratto non si scioglie. Se la cosa venduta non è passata in proprietà del compratore, il curatore ha la scelta fra l esecuzione e lo scioglimento del contratto. In caso di scioglimento del contratto il compratore ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento del danno. Qualora l immobile sia stato oggetto di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell art bis del codice civile e il curatore, ai sensi del precedente comma, scelga lo scioglimento del contratto, l acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all art bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.. Il comma 6 dell art. 39 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia), è il seguente: 6. In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore e il terzo acquirente del bene ipotecato hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell ipoteca a garanzia. Il conservatore dei registri immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento a margine dell iscrizione presa.. Il testo del Decreto legislativo , n.122 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n (GU n. 155 del ; in vigore dal ). Il Presidente della Repubblica Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione; Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire; Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005; Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica; Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione; Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005; Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive; Emana il seguente decreto legislativo: Art. 1. Definizioni 1. Ai fini del presente decreto devono intendersi: a) per acquirente : la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa; Test noi consumatori 15

16 b) per costruttore : l imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi; c) per situazione di crisi : la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa; d) per immobili da costruire : gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. Art. 2. Garanzia fideiussoria 1. All atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. 2. Per le società cooperative, l atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Art. 3. Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione 1. La fideiussione è rilasciata da una banca, da un impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell elenco speciale di cui all articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata. 2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date: a) di trascrizione del pignoramento relativo all immobile oggetto del contratto; b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l amministrazione straordinaria. 3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. 4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che Test noi consumatori 16

17 complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. 5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all acquirente. 6. Il fideiussore è tenuto a pagare l importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all acquirente le spese da quest ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi. 7. L efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull immobile o dell atto definitivo di assegnazione. Art. 4. Assicurazione dell immobile 1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all acquirente all atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Art. 5. Applicabilità della disciplina 1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Art. 6. Contenuto del contratto preliminare 1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all articolo 2; h) l eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l eventuale indicazione dell esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi. 2. Agli stessi contratti devono essere allegati: Test noi consumatori 17

18 a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. 3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n Art. 7. Modificazioni all articolo 39 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n All articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) Il comma 6 è sostituito dal seguente: 6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell ipoteca a garanzia. ; b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti: 6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l identità del richiedente, la data certa del titolo e l accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote. 6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l inizio dell ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell atto stesso. 6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l inizio e la durata dell ammortamento ed il tasso relativo.. Art. 8. Obbligo di cancellazione o frazionamento dell ipoteca antecedente alla compravendita 1. Il notaio non può procedere alla stipula dell atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull immobile. Art. 9. Diritto di prelazione 1. Qualora l immobile sia stato consegnato all acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell acquisto dell immobile al prezzo definitivo raggiunto nell incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell articolo 584 del codice di procedura civile. 2. Ai fini dell esercizio del diritto di prelazione, l autorità che procede alla vendita dell immobile provvede a dare immediata comunicazione all acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l invito ad esercitare la prelazione. Test noi consumatori 18

19 3. Il diritto di prelazione è esercitato dall acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all autorità che procede alla vendita dell immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli. 4. Qualora l acquirente abbia acquistato l immobile, per effetto dell esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima. 5. È escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell aggiudicatario. Art. 10. Esenzioni e limiti alla esperibilità dell azione revocatoria fallimentare 1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all azione revocatoria prevista dall articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. 2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell esercizio dell attività d impresa nei termini d uso. Art. 11. Introduzione dell articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n Dopo l articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente: 72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.. Art. 12. Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire 1. È istituito presso il Ministero dell economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: Fondo, al fine di assicurare un indennizzo, nell ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l assegnazione in proprietà o l acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa. 2. Ai fini dell accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto. 3. L accesso alle prestazioni del Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire. Art. 13. Requisiti per l accesso alle prestazioni del Fondo 1. Per l accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi: a) aver subito, a seguito dell insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l acquisto o l assegnazione dell immobile da costruire; b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull immobile da costruire ovvero non averne conseguito l assegnazione. Test noi consumatori 19

20 2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell acquisto della proprietà o del conseguimento dell assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari. 3. Nei casi di cui al comma 2 l indennizzo spetta solo qualora l importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore. 4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n Art. 14. Struttura e funzionamento del Fondo 1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo. 2. Per ciascuna sezione autonoma è tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica. 3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell articolo 17, comma Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare. 5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere. 6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste. 7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell indennizzo corrisposto all acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell acquirente nell ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. L indennizzato ha facoltà di agire nell ambito della procedura per l eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall indennizzo ricevuto dal Fondo. 8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato l indennizzo. Art. 15. Gestione del Fondo 1. La gestione del Fondo è attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero. 2. La concessione si conforma al principio di affidare alla CONSAP, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di Test noi consumatori 20