Comunicato stampa La legge di stabilità tenta di reintrodurre il conflitto d'interesse per i valutatori di fondi immobiliari

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1 20123, 10 dicembre 2015 Comunicato stampa La legge di stabilità tenta di reintrodurre il conflitto d'interesse per i valutatori di fondi immobiliari Nell'iter di approvazione della legge di Stabilità è stato introdotto un Ordine del giorno (OdG n. G/2111/114/5 al DDL n. 2111), a firma della senatrice Maria Spilabotte (Pd), che impegna il Governo a valutare l opportunità di prevedere un intervento normativo in materia di esperti indipendenti «finalizzato a migliorare il disposto normativo di cui all articolo 16 del decreto ministeriale 5 marzo 2015, n. 30, che ha creato notevoli squilibri competitivi tra gestori nazionali e internazionali, a fronte del fatto che questi ultimi non sono soggetti ai medesimi vincoli imposti dalla normativa nazionale». In altre parole viene chiesto al Governo di reintrodurre il conflitto d'interessi per i valutatori di Fondi Immobiliari, dopo pochi mesi dal recepimento della direttiva AIFMD che ha imposto una forte attenzione sul tema. Il DM 30 del marzo 2015 aveva infatti dichiarato l'incompatibilità per un esperto indipendente di assumere altri incarichi, al di fuori di quello di valutatore, dal gruppo di appartenenza del gestore del fondo per cui effettua la valutazione degli immobili. Prima di tale norma, alla luce anche delle osservazioni contenute nel Quaderno di Finanza n. 69 della CONSOB, la normativa si limitava a chiedere di non essere esperti indipendenti e broker dello stesso fondo. Il minimo per evitare enormi conflitti di interessi, divieto che comunque poteva essere con facilità aggirato ricoprendo il doppio ruolo di esperti indipendenti e intermediari di fondi diversi dello stesso gestore. Con il DM 30 si è quindi passato da un incompatibilità per singolo fondo a una incompatibilità a livello di gruppo, che adesso l'odg della Senatrice del PD cerca di cancellare con un intervento nascosto nel calderone della legge di Stabilità. Secondo la Senatrice, le nuove e più stringenti condizioni imposte dal DM 30, emanato dopo una lunga pubblica consultazione, hanno spinto negli ultimi mesi i grandi player internazionali che svolgono servizi di valutazione immobiliare e altri servizi nel settore, a rinunciare al ruolo di esperto indipendente (meno remunerativo e più rischioso rispetto alle altre attività esercitabili).

2 20123 Ciò dovrebbe essere utile a spiegare perché prima gli stessi player internazionali erano disposti a fare anche i valutatori a basso prezzo: probabilmente per fare affari con altri fondi della stessa SGR o dello stesso gruppo. La Senatrice, inoltre, lamenta che il DM 30 impedisce di avere grandi valutatori che possono affermare a livello internazionale la buona qualità dei nostri immobili. A tale conclusione si potrebbe ribattere che la mancanza del divieto di conflitti d'interesse non ha aiutato i nostri fondi ad espandersi all'estero negli ultimi 15 anni. Gli Standard internazionali, specialmente gli EVS e gli USPAP, sono molto chiari in argomento e guarda caso il risparmio gestito internazionale, specialmente americano, ha dimostrato negli ultimi anni una grande reattività. Un mercato trasparente e senza conflitti di interesse è la base per uno sviluppo del risparmio gestito nel settore immobiliare in Italia e all'estero. Si allega un commento tecnico redatto dall'avv. Antonio Campagnoli, coordinatore del Tavolo di Lavoro sugli Esperti Indipendenti di IsIVI. Per ulteriori informazioni contattare la Segreteria di IsIVI al n

3 20123 Allegato Oggetto: commenti in merito all OdG n. G/2111/114/5 al DDL n Premesso che: La normativa degli esperti indipendenti è stata novellata dal DM 30/ 15 anche alla luce dei risultati pubblicati nel Quaderno di Finanza della CONSOB n. 69; La AIFMD ha introdotto una normativa europea in tema di gestione dei FIA salvo, in ogni caso, la facoltà degli Stati membri di aumentare i presidi a tutela degli obiettivi perseguiti; L esperto indipendente ha una funzione diversa rispetto a quella del valutatore esterno (il primo ha una funzione di verifica a tutela dei quotisti, mentre il secondo è un esternalizzazione di funzioni essenziali interne al GEFIA): tra le molte differenze, la revocabilità solo per giusta causa (art. 16, comma 3, DM 30/ 15), mente nel secondo caso il GEFIA può revocare l incarico con effetto immediato senza giustificazione alcuna (art. 50 del Provvedimento congiunto del 29 luglio 2007 di BI e CONSOB); Il Regolamento sulla Gestione Collettiva del Risparmio del 19 gennaio 2015 di BI al par. 4, Capitolo IV, Titolo V, prevede che la necessità della figura dell esperto indipendente salvo il caso che la SGR abbia delegato a terzi sia il compito di valutare i beni del fondo sia di calcolare il valore della quota; In tema di conflitti d interessi anche la normativa riguardante la esternalizzazione delle funzioni essenziali, applicabile alla funzione di valutatore esterno, è particolarmente rigida (art. 55 del Provvedimento congiunto del 29 luglio 2007 di BI e CONSOB e art. 80 del Regolamento (UE) 231/2013): Articolo 80 Conflitti di interesse 1. Conformemente all articolo 20, paragrafo 2, lettera b), della direttiva 2011/61/UE, per valutare se una delega sia in conflitto con gli interessi del GEFIA o degli investitori del FIA si considera almeno quanto segue: a) quando il GEFIA e il delegato sono membri dello stesso gruppo o hanno qualsiasi altra relazione contrattuale, la misura in cui il delegato controlli il GEFIA o abbia la capacità di influenzarne le azioni; b) quando il delegato e un investitore del FIA interessato sono membri dello stesso gruppo o hanno qualsiasi altra relazione contrattuale, la misura in cui tale investitore controlli il delegato o abbia la capacità di influenzarne le azioni; c) la probabilità che il delegato realizzi un guadagno finanziario o eviti una perdita finanziaria a spese del FIA o dei suoi investitori; d) la probabilità che il delegato abbia un interesse nel risultato di un servizio prestato o di un attività eseguita a favore del GEFIA o del FIA; e) la probabilità che il delegato abbia un incentivo finanziario o di altra natura a privilegiare gli interessi di un altro cliente rispetto agli interessi del FIA o degli investitori del FIA; f) la probabilità che il delegato riceva o riceverà da una persona diversa dal GEFIA un incentivo in relazione alle attività di gestione collettiva di portafogli fornite al GEFIA e ai FIA da esso gestiti, sotto forma di denaro, di beni o di servizi, diverso dalle commissioni o dalle competenze normalmente fatturate per tale servizio. Le Guidelines on common procedures and methodologies for the supervisory review and evaluation process (SREP) di EBA (European Banking Authority) saranno applicate anche alle SGR dal 1 gennaio 2016 e la figura dell esperto

4 20123 indipendente si evolverà in modo da rendere tale attività sempre più specializzata, analogamente alla funzione di risk management. Alcune osservazioni in merito all OdG n. G/2111/114%5 al DDL n. 2111: 1. La incompatibilità deve essere per gruppo del gestore e gruppo dell esperto in linea con i principi dell AIFMD, come dettagliati dal del Regolamento (UE) 231/2013 e quelli di sana e prudente gestione imposti dal Regolamento sulla Gestione Collettiva del Risparmio; 2. Il DM elenca alcune specifiche attività incompatibili ed, in particolare, l attività di property e di agency. Tale impostazione è in linea con gli standard internazionali e specialmente quelli Europei (gli EVS di TEGoVA) del tutto simili a quelli Americani (gli USPAP) che sottolineano l importanza della percezione di indipendenza da parte del terzo investitore ( public trust ): There are various circumstances where the relationship with the client or another party makes it imperative that the valuer be, and be seen to be, not only competent to act, but also independent, and without any undisclosed potential conflicts of interest which are actual or possible and which can be foreseen at the time when the instructions are accepted (EVS ) Whether for potential or perceived conflicts of interest, disclosure prior to accepting an assignment is important to preserving public trust. The client should have an opportunity to evaluate this information before the appraiser is engaged, or if such potential or perceived conflict of interest is discovered by the appraiser during the assignment. The appraiser must avoid bias a preference or inclination that may preclude his or her impartiality, independence, or objectivity in the assignment. The perception of possible bias is also potentially damaging to public trust in the appraisal profession. Therefore, appraisers should have an obligation to disclose an interest and potential conflict to the client prior to being engaged in an assignment, or if it is discovered by the appraiser during the assignment (USPAP Ethics Rule). 3. In applicazione del principio di rilevanza e proporzionalità, potrebbero essere individuate delle soglie sotto le quali l incompatibilità non rileva per mancanza di materialità; 4. Tali soglie, in ogni caso, devono avere a riferimento il ricavo complessivo del gruppo dell esperto e non solo al fatturato riguardante l attività di valutazione; 5. L ipotesi di soglia di rilevanza deve tenere conto dell importanza del ruolo dell esperto indipendente ed il suo ruolo di garante del c.d. public trust da parte del quotista e quindi del mercato; 6. Tale soglia oltre la quale è compromessa la capacità di non essere influenzato nelle proprie azioni (usando i termini del Regolamento (UE) 231/2013) dovrebbe trovare applicazione sia per le società sia per i singoli professionisti; 7. Il DM 30/ 15 è spesso stato additato come normativa diretta a favorire i piccoli professionisti; nella realtà, la complessità dei servizi richiesti, della struttura organizzativa e delle banche dati di supporto all attività di esperto indipendente comporta una dimensione medio grande dell operatore; 8. La differenza tra esperto indipendente e valutatore interno/esterno è fondamentale. Le due figure non devono essere confuse. Il fatto che siano rispettivamente pagati dal fondo il primo e dalla SGR il secondo è la naturale conseguenza dei rispettivi interessi tutelati; 9. Lo standard di indipendenza imposto dalla AIFMD e del Regolamento (UE) 231/2013 al valutatore esterno non può essere ridotto nei confronti dell esperto indipendente che è una funzione di garanzia prevista direttamente dal TUF nel caso in cui i beni in cui è investito il FIA non siano negoziati in mercati regolamentati come nel caso dei beni immobili (a ciò si aggiunga il ricorso all apporto come modalità di acquisto da parte dei FIA come modalità ordinaria nell esperienza italiana);

5 Il Regolamento sulla Gestione collettiva del risparmio (par. 4. Capitolo 4, Titolo V), in tema di Esperti Indipendenti, prevede la loro rinunciabilità solo in un caso eccezionale: la contemporanea delega a terzi della valutazione dei beni del fondo e del calcolo del valore della quota; CONCLUSIONI Per questi motivi, riteniamo che l OdG in oggetto rischia di essere letto come un tentativo di abrogazione del DM 30/ 15 anziché un suo miglioramento a tutela della trasparenza del mercato dei FIA Immobiliari. Il DM 30/ 15 dovrebbe essere mantenuto ed, eventualmente, accentuate le garanzie di trasparenza per il mercato nei termini sopra ricordati. ***