COMUNE DI CAMPI BISENZIO PROVINCIA DI FIRENZE

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1 COMUNE DI CAMPI BISENZIO PROVINCIA DI FIRENZE SETTORE GESTIONE DEL TERRITORIO PIANIFICAZIONE URBANISTICA RELAZIONE TECNICA Oggetto: PIANO DI MASSIMA UNITARIO (PMU) N REALIZZAZIONE DI UNA DAY-SPA E DI UNA STRUTTURA RICETTIVA IN VIA DI LIMITE. Proponente: Slow Life Real Estate srl. ADOZIONE. In data 30 marzo 2009 prot la società Slow Life Real Estate con sede legale a Firenze, via Toselli n. 73, ha presentato una proposta Piano di Massima Unitario relativo al comparto a destinazione terziaria individuato nella cartografia del vigente Regolamento urbanistico con il numero 3.2. Il piano attuativo, ricadente nell UTOE n. 3 del Comune di Campi Bisenzio, è finalizzato alla realizzazione di una SPA, cioè di una struttura per il benessere psico-fisico con il prevalente utilizzo di trattamenti idroterapici e di una struttura alberghiera con relativi spazi di servizio. Il P.A. prevede altresì la realizzazione di aree a parcheggio pubblico e privato, opere viarie e di urbanizzazione primaria. Regolamento Urbanistico Trattasi dell area di mq , identificata catastalmente dalle particelle o porzione di esse n. 401, 499, 635, 636, 701, 703, 705, 706, 707, 730, 732, 734, 736, 740, 742, 744, 748, 750, 161, 495, 485, 503, 501, 500, 502, 484, 498, 738, del foglio di mappa n 5 e ricompresa fra viale Allende e via di Limite, in prossimità del Parco di villa Montalvo e dell asse autostradale della Firenze-mare. All interno della perimetrazione del comparto è presente il sito della ex Tintoria Firenze inserita nel censimento di cui all Allegato n. 5 al Piano Provinciale per la gestione dei rifiutiterzo stralcio relativo ai siti da bonificare. Il riutilizzo, quindi, dell area è subordinato alla certificazione di avvenuta bonifica da parte dell ente competente. Il vigente RUC, approvato con Del.C.C. n. 90 del , così come successivamente modificato, in conformità al Piano Strutturale che colloca l area nel sottosistema B6 delle aree produttive, perimetra i terreni in oggetto in Addizioni del tessuto insediativo di cui all art. 130 delle N.T.A. con le seguenti destinazioni urbanistiche (per porzioni ricadenti in fascia di rispetto stradale di cui all art. 102): - D5- Aree a prevalente destinazione terziaria di cui all art Verde privato di cui all art Parcheggi pubblici di cui all art Viabilità urbana e territoriale secondaria di cui all art Percorsi pedonali e ciclabili di cui all art.93 Ai sensi del comma 2 dell art. 130, l attuazione delle previsioni del RUC sono subordinate all approvazione di un Piano di Massima unitario, cioè di un piano attuativo così come definito all art. 13 delle NTA. Variante al RUC Si da atto che la proposta di PMU in oggetto, di cui alla Conferenza dei Servizi del comporta contestuale variante al R.U. C per una modifica della perimetrazione del comparto che va ad inglobare un ulteriore area di proprietà dei proponenti (circa mq 1.700)

2 attualmente ricadente all interno dell adiacente comparto 3.1 ed avente le seguenti destinazioni urbanistiche: - in parte viabilità - in parte D5- Aree a prevalente destinazione terziaria A tal fine si evidenzia che la modifica alla perimetrazione del comparto non comporta variazioni degli indici di edificabilità, né dei parametri e quantità edilizie ed urbanistiche, né delle destinazioni d uso attualmente previsti dal Regolamento Urbanistico. Si puntualizza, inoltre, che la variante prevede l adeguamento del confine comunale a quello approvato dalla Regione Toscana con decreto del n relativamente alla Tavola n. 9 della cartografia del Regolamento Urbanistico Comunale. Conferenza dei servizi di cui all art. 36 del P.I.T. Considerato che il piano attuativo interessa aree ricadenti in vincolo di cui al D.M G.U. n. 140 del 1967 (fascia di 300 mt di larghezza da ogni lato dell Autostrada Firenze-Mare), in data , prot è stato inviato in Regione ai fini della convocazione della Conferenza dei Servizi per la verifica del rispetto della disciplina paesaggistica di cui alla misura di salvaguardia art. 36, comma 2 del Piano di Indirizzo Territoriale approvato con Del.C.R.T. 72/2007. Il Piano attuativo è stato contestualmente inviato in Provincia ed in Soprintendenza per i beni paesaggistici. La Conferenza dei Servizi, nelle sedute del e del , ha chiesto una soluzione progettuale rivista, ridimensionata come quantità volumetrica e modificata nelle soluzioni tipologiche. La nuova soluzione progettuale presentata agli atti del Comune in data , è stata reputata conforme alla disciplina di tutela paesaggistica del P.I.T., con alcune prescrizioni, in data Contenuti del piano attuativo Fermo restando il rilascio della certificazione di avvenuta bonifica prevista dalle leggi vigenti, il P.A. nella sua soluzione finale prevede la realizzazione di un albergo di quattro piani fuori terra e di un edificio articolato in 3 corpi terrazzati (altezza massima 11 metri) da destinare a DAY- SPA, ossia una serie di ambienti per le cure idroterapiche con piscine e centri benessere, oltre a spazi per attività connesse come bar, ristorante, uffici ecc.. Il P.A. prevede altresì la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria costituite da: - reti di adduzione e scarico - nuova rotonda su viale Allende, posta all intersezione con la strada adiacente all area, funzionale ad un ottimale accesso al nuovo complesso e così da mantenere l attuale via di Limite quale viabilità di servizio al parco - grande area parcheggio pubblico di circa 4.622, frontistante il complesso edilizio, con relativa sistemazione dell adiacente tratto di via di Limite e realizzazione di un tratto di pista ciclabile. Il Piano di Massima Unitario n 3.2, esteso ad una superficie territoriale di mq , prevede le seguenti quantità urbanistiche: AREE A DESTINAZIONE PUBBLICA Parcheggio pubblico e pista ciclabile Mq Viabilità Mq 3.377

3 AREE A DESTINAZIONE PRIVATA Day- SPA Mc Albergo Mc Parcheggi pertinenziali Mq Visto il verbale della Conferenza dei servizi tenutasi ai sensi dell art. 36 delle NTA del PIT del , i parametri urbanistici ed edilizi massimi ammissibili sono i seguenti: Volumetria massima realizzabile da Piano attuativo Volumetria massima realizzabile da RUC Altezza max da Piano Attuativo Altezza massima realizzabile da RUC mc mc 16 ml Rapporto di copertura 40% Distanza da viabilità comunale 7,50 ml Distanza dai confini 7,50 ml Distanza dalla viabilità privata 5 ml Distanza tra pareti finestrate 15 ml Distanza tra pareti non finestrate 6 ml 21 ml Contenuti della convenzione Lo schema di convenzione allegato al piano, prevede i seguenti impegni ed obblighi da parte dei soggetti proponenti o loro aventi causa: - realizzare, a propria cura e spese, le opere di urbanizzazione primaria funzionali all intervento e cioè, le reti di adduzione e scarico, rotonda situata su viale Allende, area a parcheggio pubblico di circa mq con relativa sistemazione dell adiacente tratto di via di Limite e realizzazione di un tratto di pista ciclabile. L importo totale presunto delle opere stradali,escluse le reti di adduzione e scarico, è di circa ,00 salvo più esatta quantificazione da effettuarsi in sede di progetto esecutivo da approvarsi da parte della Giunta Comunale prima della stipula della convenzione relativa al piano attuativo; - presentare, alla stipula della convenzione, apposita fideiussione pari da all importo di cui al computo metrico del progetto esecutivo maggiorato di 1/3 per spese ed imprevisti; - cedere tutte le aree interessate dalle opere di urbanizzazione primaria di cui sopra per una superficie di circa mq 8.000; - corrispondere interamente gli oneri di costruzione dovuti al rilascio dei permessi a costruire; - monetizzazione di Mq 500 di standard di verde per un corrispettivo di ,00 euro da versare nelle casse del Comune contestualmente alla certificazione di abitabilità dell albergo; - corrispondere al Comune, al rilascio dell agibilità della DAY-SPA, euro ,00 quale corrispettivo per la realizzazione del sistema di autocontenimento idraulico nell area di Focognano, di proprietà del comune di Campi Bisenzio, quantificati su mc derivanti dalle nuove impermeabilizzazioni dell area; - effettuare la manutenzione delle opere a verde per 36 mesi dalla fine dei lavori; - corrispondere al Comune, a titolo di mera liberalità quale contributo allo sviluppo economico e sociale della comunità campigiana, contributi finanziari per un totale di da versarsi secondo le seguenti scadenze: euro entro 10 giorni dal rilascio del P.C. relativo alla DAY-SPA euro entro 10 giorni dal rilascio del P.C. relativo all estensione Nord euro entro 10 dal rilascio del P.C. relativo all estensione Est euro entro 10 giorni dal rilascio del P.C. relativo all Albergo. Pareri acquisiti

4 Sull ipotesi progettuale del PMU sono stati acquisiti i preventivi e nulla-osta delle aziende erogatrici dei servizi: - in data Enel - in data Telecom - in data Publiacqua - in data Consiag reti gas In data ,inoltre, i Servizi Traffico, Ambiente e Verde Pubblico si sono espressi congiuntamente chiedendo integrazioni e precisazioni in ambito della progettazione esecutiva delle opere pubbliche. valutazione integrata Ai sensi della LRT n 1/2005, art. 11 e 15 e dell art.3 comma 3 della L.R.n. 1 del 3 gennaio 2005 ed in applicazione del Regolamento di attuazione dell articolo 11, comma 5 della suddetta legge regionale, approvato con D.P.G.R. n. 4/R del è stata svolta la procedura di Valutazione integrata la cui Relazione di sintesi, pubblicata sul sito Internet del Comune di Campi Bisenzio dal 27 maggio 2010, fino al 4 giugno 2010, sulla quale non sono pervenute proposte e contributi, ai sensi dell art.. 16 comma 3 della LRT n 1/2005 viene allegata al presente provvedimento. Inoltre, in seguito al parere della Giunta Comunale del , sono state attivate le procedure di verifica di assogettabilità a Valutazione Ambientale Strategica sulla base della relazione di valutazione integrata, assunta quale rapporto preliminare ai sensi all art. 12 del D.Lgs 152/2006 in base alle quali la Giunta comunale, con delibera n. 168 del , ha escluso ai sensi dell art. 12 comma 4 del D.Lgs 152 del 2006, il PMU dalla Valutazione Ambientale Strategica. Si dà atto che il procedimento di verifica di assoggettabilità a VAS è iniziato antecedentemente all entrata in vigore della L.R. 10/2010. conformità agli strumenti urbanistici Il sottoscritto in qualità di Responsabile del Procedimento, attesta che il procedimento del presente atto, è stato condotto nel rispetto delle norme legislative e regolamentari vigenti ed in coerenza con: - il Piano Strutturale del Comune di Campi Bisenzio, adottato con deliberazione C.C. n. 65 del ed approvato definitivamente con deliberazione C.C. n 122 del ; - il RUC approvato con Del.C.C. n. 90 del 20 luglio 2005, così come successivamente modificato ed integrato ad eccezione della perimetrazione del comparto per la quale il PMU costituisce variante; - gli strumenti di pianificazione sovracomunali (Piano di Indirizzo Territoriale della Regione Toscana, Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Firenze, Piano Autorità di Bacino del Fiume Arno con le modifiche di approvate con decreto del Segretario dell Autorità di Bacino n. 9 del ); - gli ulteriori piani e programmi di settore vigenti, approvati dai soggetti istituzionalmente competenti di cui all art. 7 della legge regionale n 1. deposito indagini geologico-idrauliche Si dà atto che, ai sensi e per gli effetti dell art. 62 della L.R. n. 1/2005 e successive modificazioni ed integrazioni, e del Regolamento regionale n. 26/R approvato con DPRT del , in data con nota prot è stata presentata all Ufficio del Genio Civile la documentazione di cui alla L.R. 21/84, corredata delle certificazioni e gli elaborati di cui all art. 5 del citato DPRGRT 26/r e il PMU, con contestuale variante, per il controllo a campione. A tal fine si evidenzia che le modifiche del PAI approvate con decreto del Segretario dell Autorità di Bacino n. 9 del hanno abbassato la classe di pericolosità dell area in oggetto da P2 a P1. garante della Comunicazione

5 In data con Determinazione del Dirigente del VII Settore n. 5 è stato nominato il Garante della Comunicazione nella persona della Sig.ra Grazia Carfagno per le finalità di cui all art. 19 della L.R. 1/2005. La variante è costituita dai seguenti elaborati - TAV. 8 del RUC Stato attuale scala 1: TAV. 9 del RUC Stato attuale scala 1: TAV. 8 del RUC Stato modificato scala 1: TAV. 9 del RUC Stato modificato scala 1: Estratto NTA RUC Vigente (art ) Il PMU è costituito dai seguenti elaborati: DG.1.01 Relazione generale BAL DG.1.02 Relazione geologica-geotecnica DG.1.03 Relazione idraulica DG.1.04 Relazione paesaggistica DG.1.05 Relazione acustica DG.1.06 Pareri aziende erogatrici (Publiacqua, Consiag, Enel, Telecom) DG.1.07 Stima di Massima delle Opere Pubbliche NTA del PMU 3.2 SCHEMA DI CONVENZIONE DG.2.01 Verifica stato dei luoghi 1:500 DG.2.02 Verifica proprietà 1:1000 DG.2.03 Stato delle conoscenze (PS e RUC) Varie DG.2.04 Dimensionamento del piano 1:500 AR.p.2.01 Aerofotogrammetrico_Sovrapposizione progetto 1:500 AR.p.2.02 Lotti funzionali 1:500 AR.p.2.04a Pianta PT e Sezione BB' 1:200 AR.p.2.04b Pianta P1 e Sezione AA' 1:200 AR.p.2.04c Pianta P2 e Sezione CC' 1:200 AR.p.2.04d Pianta P3 e Prospetti 1:200 AR.p.2.04e Pianta P Coperture e Prospetti 1:200 AR.p.2.05 Schema reti - Acqua, Gas, Enel, Telecom, Smaltimento Reflui 1:1000 AR.p.3.01 Progetto Preliminare Opere Pubbliche 1:1000 1:100 AR.p.3.02 Opere Pubbliche, aree in cessione e servitù Varie AR.p.4.01 Elaborato rappresentativo SE.a.2.01 Verde_attuale 1:500 SE.p.2.01 Verde_progetto Varie SE.s.2.01 Verde_sovrapposto 1:500 Campi Bisenzio 7 Giugno 2010 Responsabile del Procedimento DIRIGENTE SETTORE GESTIONE DEL TERRITORIO Dott. Rodolfo Baldi