COMUNE DI FORLI' AREA SERVIZI AL TERRITORIO SERVIZIO PIANIFICAZIONE URBANISTICA E SVILUPPO ECONOMICO Unità Pianificazione Urbanistica *********

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1 COMUNE DI FORLI' AREA SERVIZI AL TERRITORIO SERVIZIO PIANIFICAZIONE URBANISTICA E SVILUPPO ECONOMICO Unità Pianificazione Urbanistica ********* VARIANTE AL PIANO OPERATIVO COMUNALE ED AL REGOLAMENTO URBANISTICO ED EDILIZIO INERENTE ALLA SEMPLIFICAZIONE DELLE MODALITA' ATTUATIVE DEI COMPARTI ADOTTATA AI SENSI DELL ART. 34 DELLA L.R. N. 20/2000 CONTRODEDUZIONI A RISERVE ED OSSERVAZIONI ED APPROVAZIONE DELLA VARIANTE E DI MODIFICA INTEGRATIVA ALLA VARIANTE CONTESTUALE ADOZIONE DI VARIANTE NORMATIVA INERENTE AI PARCHEGGI PUBBLICI. Adozione deliberazione consiliare n. 100 del 25/07/2011 Deliberazione riserve provinciali GP /570 del 20/12/2011 ALLEGATO E Proposta integrativa dell Assessore Pianificazione territoriale, Urbanistica ed Edilizia Privata 1

2 Proposta di modifica (01) Si propone di consentire che le aree destinate a parcheggio pubblico siano utilizzate anche da privati per la realizzazione di parcheggi pertinenziali, (in aggiunta ai parcheggi pubblici) in regime di concessione di diritto di superficie. Si propone pertanto la seguente integrazione agli artt. 12 bis e 138 delle NTA di POC e all art. 116 delle NTA di RUE: NTA di POC Art. 12 bis Modalità attuative speciali all interno di comparti attuativi e monetizzazioni (nuovo comma) Aree destinate a parcheggio pubblico nei comparti validati per la localizzazione di medie e grandi strutture di vendita Nei comparti attuativi - validati per la localizzazione di medie e grandi strutture di vendita - le aree destinate a parcheggio pubblico possono essere utilizzate per la realizzazione di parcheggi pertinenziali. Questi sono da realizzarsi - in aggiunta al parcheggio pubblico, che è da collocarsi di norma a quota stradale - nell interrato oppure ad un livello superiore, senza facoltà di scomputo dei contributi di costruzione relativi alla quota di parcheggi eccedenti allo standard pubblico, a condizione che: - venga costituita, mediante convenzione, concessione di diritto di superficie di durata pari ad anni 90; - oneri e costi (di realizzazione, manutenzione e gestione compresa l illuminazione) sia del parcheggio pubblico che di quello privato, siano interamente a carico del soggetto attuatore; - l altezza massima delle fronti dell edificio destinato a parcheggio sia limitata a mt. 6,50. NTA di POC Art. 138 NTA di RUE Art Parcheggi pubblici e di uso pubblico di interesse locale (Sottozona If2) (nuovo comma) Le aree destinate a parcheggio pubblico possono essere utilizzate da soggetti privati previa procedura di evidenza pubblica - per la realizzazione di parcheggi pertinenziali, da realizzarsi in aggiunta al parcheggio pubblico, nell interrato oppure ad un livello superiore al medesimo parcheggio pubblico (quest ultimo da collocarsi di norma alla quota stradale), a condizione che: - venga costituita, mediante convenzione, concessione di diritto di superficie di durata pari ad anni 90; - gli oneri di realizzazione sia del parcheggio pubblico che di quello privato, nonchè gli oneri di manutenzione ed i costi di gestione, compresa l illuminazione, siano interamente a carico del privato; - l altezza massima delle fronti dell edificio destinato a parcheggio sia limitata a mt. 6,50. Proposta di modifica (02) Si propone di consentire - nei comparti attuativi validati per la localizzazione di medie strutture di vendita - la realizzazione di parcheggi privati e privati di uso pubblico al piano seminterrato ed al piano terra dell edificio occupato dalla media struttura, senza che ciò comporti incremento di St, nel rispetto delle seguenti condizioni, l una alternativa all altra, - l edificio venga realizzato con solaio di copertura a verde pensile estensivo con piante appartenenti al genere Sedum; - ovvero il fabbisogno energetico dell edificio nella misura minima del 50% sia assicurato da sistemi di produzione fotovoltaici; - ovvero l edificio venga realizzato ad alto risparmio energetico con classificazione energetica CasaClima Classe A. Si propone pertanto la seguente integrazione all art. 12 bis delle NTA di POC: NTA di POC Art. 12 bis Modalità attuative speciali all interno di comparti attuativi e monetizzazioni (nuovo comma) Realizzazione dei parcheggi privati nei comparti validati per la localizzazione di medie e grandi strutture di vendita Nei comparti attuativi - validati per la localizzazione di medie e grandi strutture di vendita i parcheggi privati e privati di uso pubblico al piano seminterrato ed al piano terra dell edificio occupato dalla media struttura, non contribuiscono al calcolo della St, qualora realizzati nel rispetto delle seguenti condizioni, l una alternativa all altra, - l edificio venga realizzato con solaio di copertura a verde pensile estensivo con piante appartenenti al genere Sedum; - il fabbisogno energetico dell edificio nella misura minima del 50% sia assicurato da sistemi di produzione fotovoltaici; - l edificio venga realizzato ad alto risparmio energetico con classificazione energetica CasaClima Classe A. 2

3 Tali condizioni vanno applicate anche qualora i parcheggi siano realizzati solo in parte entro il sedime dell edificio della media struttura. Proposta di modifica (03) Si propone di modificare l art. 48 delle NTA di RUE (sottozona BV) per consentire: - che l ampliamento di fabbricati esistenti in zona B possa essere localizzato anche sulla sottozona BV, a condizione che l ampliamento sia realizzato con tecniche costruttive che garantiscano l'applicazione integrale dei requisiti di prestazione energetica vigenti ed assicurino il raggiungimento dei livelli minimi normativi di prestazione energetica degli edifici, incrementati di almeno il 50 per cento; - la riduzione del lotto minimo da mq 2000 fino alla dimensione minima di mq 1.500, a condizione che si tratti di intervento relativo ad edificio unifamiliare dotato di accesso autonomo, ad alto risparmio energetico con classificazione energetica CasaClima Classe A+. Si propone pertanto la seguente modifica all art. 48 delle NTA di RUE: NTA di RUE Art Zone residenziali con prevalenza di verde o parcheggio privati (sottozona BV) (commi 2 e3) 2. In tali zone è consentita la realizzazione di residenze e di attrezzature connesse alla fruizione privata del verde o del parcheggio, sia attraverso il riuso di edifici esistenti, sia attraverso nuova costruzione, nel rispetto dei seguenti parametri: - lotto minimo mq 2.000, riducibile fino alla dimensione minima di mq a condizione che si tratti di intervento relativo ad edificio unifamiliare dotato di accesso autonomo, ad alto risparmio energetico con classificazione energetica CasaClima Classe A+. - numero massimo dei piani abitabili fuori terra: 2 - altezza massima di ciascun fronte: m 8,00 (nel rispetto delle limitazioni previste al comma 1 del precedente articolo 31) - distanza minima dai confini di proprietà: m 5,00 - distanza minima tra gli edifici: m 10,00 - distanza minima dalle strade: m 8,00 dal confine stradale - indice di utilizzazione fondiaria: Uf = 0,10 mq/mq - rapporto massimo di copertura R.C.= 0,10 - superficie permeabile S.p. 80% - distanza minima dalle strade a fondo cieco pari a m 5.00 Per allineamenti e distanze stradali, sono possibili le deroghe di cui al precedente articolo 31. L intervento di demolizione è sempre ammesso. 3. L indice di utilizzazione fondiaria della zona BV può essere utilizzato per interventi di ampliamento di edifici residenziali esistenti nello sullo stesso lotto BV o su lotti B contigui in zona B alla data del , anche se la dimensione della porzione di territorio destinata a BV è inferiore al lotto minimo di mq; in tal caso non si applicano le norme sulla distanza tra confini di zona e sottozona (D.c.) fra l area BV e l area B contigua. Qualora il sedime dell ampliamento interessi, anche parzialmente, la sottozona BV, detto ampliamento dovrà essere realizzato con tecniche costruttive che garantiscano l'applicazione integrale dei requisiti di prestazione energetica vigenti ed assicurino il raggiungimento dei livelli minimi normativi di prestazione energetica degli edifici, incrementati di almeno il 50 per cento. Per la realizzazione di edifici autonomi è sempre prescritto il rispetto del lotto minimo. Proposta di modifica (04) Si propone di semplificare le norme di RUE all Art Attività produttive e terziarie esistenti in zona agricola eliminando il riferimento al conteggio di eventuali ampliamenti già eseguiti ai sensi del PRG La proposta è motivata dalla necessità di evitare costose delocalizzazioni di attività già insediate e di favorire lo sviluppo socio-economico del territorio, consentendo l ammodernamento delle poche situazioni produttive esistenti e la creazione di nuovi posti di lavoro. Si propone pertanto la seguente modifica all art. 92 delle NTA di RUE: 3

4 NTA di RUE Art Attività produttive e terziarie esistenti in zona agricola (comma 3) 3. Gli interventi di ampliamento sono ammessi fino al raggiungimento delle seguenti misure massime della superficie totale (St), misurate alla data del 03/07/2000: - Sottozona E1 (di produzione agricola normale) = 25% ; - Sottozona E4 (territorio rurale di contatto con gli spazi urbani) = 25% ; - Sottozona E5 (zona rurale di distacco e mitigazione degli impatti ambientali di infrastrutture e attività produttive) = 30%; - Sottozona E6.2 (Aree di tutela e valorizzazione del territorio rurale di particolare pregio ambientale e storico culturale Ambiti delle valli e dei terrazzi fluviali) = 20%, nel rispetto delle prescrizioni del Piano Stralcio per il rischio idrogeologico e a condizione che l intervento di ampliamento, qualora ricadente in zona di tutela fluviale del P.T.C.P. di cui all art. 17, venga realizzato sulla base di specifici programmi di qualificazione e sviluppo aziendale nel rispetto dei contenuti di cui all art. 17, comma 11, del P.T.C.P.. - Sottozona E6.3 (Aree di tutela e valorizzazione del territorio rurale di particolare pregio ambientale e storico culturale Ambiti della pianura) = 20%. Nelle Sottozone E6.1 (Aree di tutela e valorizzazione del territorio rurale di particolare pregio ambientale e storico culturale Ambiti fluviali della vegetazione ripariale), Sottozona E6.4 (Aree di tutela e valorizzazione del territorio rurale di particolare pregio ambientale e storico culturale Ambiti della collina) e E7 (Aree boscate), non sono ammessi interventi di ampliamento. Da tali misure va comunque detratta la St già autorizzata nelle unità immobiliari a seguito della possibilità di ampliamento una tantum previste dal PRG Non si procede alla detrazione di St già realizzata con le possibilità di ampliamento una-tantum del PRG 1988, qualora l intervento rispetti le seguenti condizioni: - rispondenza ai requisiti vigenti di prestazione energetica degli edifici e degli impianti; - reperimento dei relativi parcheggi privati permeabili ed alberati; - adozione di correlate misure di compensazione e/o mitigazione in relazione al contesto. Proposta di modifica (05) Si propone di semplificare di aggiungere tra le destinazioni principali ammissibili all interno delle Sottozone T1.2 anche l Uso U26 - Attività di commercio all ingrosso, in analogia con le restanti zone T, in quanto tale attività: non comporta aumento di carico urbanistico; è già prevista nelle limitrofe zone D1.2 Zone produttive di completamento; è connessa all Uso U52 Magazzini depositi, stoccaggi già ammesso nelle zone T1.2. Si propone pertanto la seguente modifica all art. 92 delle NTA di RUE: NTA di RUE Art Sottozona T1.2 (Direzionalità e altri usi terziari non commerciali di completamento) (comma 1) 1. E la sottozona terziaria caratterizzata da insediamenti misti. Le destinazioni ammesse sono: Funzioni principali: U3 (limitatamente alle attività di magazzini, depositi, stoccaggi) - U4 - U5 - U6 U7 -U18 - U19 - U20 - U23 U26 - U27 - U29 U52 -U54. Funzioni associate: U8 - U10 - U11 - U22 - U26 - U50 - U51 - U68 - U69. Funzioni compatibili: raggruppamento 2. Proposta di modifica (06) Si propone di incrementare gli usi attualmente ammissibili all interno della sottozona T1.3 di RUE (Zone di completamento per il Commercio all ingrosso ed al minuto) come segue: - modificando la destinazione d uso U4 (piccoli uffici privati) da funzione associata (quindi attuabile al 30% rispetto alla potenzialità edificatoria complessiva), come è previsto dal RUE vigente, a funzione principale (100%); - introducendo la destinazione d uso U5 (Direzionalità e grandi uffici privati a basso concorso di pubblico) attualmente non prevista dal RUE, quale funzione principale. Tale modifica risponde a finalità generali di semplificazione e non comporta incremento del dimensionamento insediativo di piano, in quanto si ampliano solo le destinazioni ammissibili nella Sottozona T1.3, potenziando (con l uso U4 (piccoli uffici privati) e introducendo ex novo (con l uso U5 (Direzionalità e grandi uffici privati a basso concorso di pubblico) due funzioni che comunque appartengono ai 4

5 Raggruppamenti funzionali principali (Raggruppamento 2 Funzioni terziarie e artigianato e Raggruppamento 3 Funzioni produttive) già in parte presenti nelle sottozone T1.3. Si propone pertanto la seguente modifica all art. 92 delle NTA di RUE: NTA di RUE Art Sottozona T1.3 (Commercio all ingrosso e al minuto) (comma 1) 1. E la sottozona terziaria caratterizzata da attività commerciali e le destinazioni d uso ammesse sono: Funzioni principali: U3 (limitatamente alle attività di commercio all ingrosso e di magazzini, depositi, stoccaggi); U4 - U5 - U7 -U8 - U25 - U26 - U52. Funzioni associate: U4 - U27 - U45 - U46. Funzioni compatibili: raggruppamento 2; raggruppamento 3: U53 - U54 - U55; raggruppamento 5: U68 - U69 Proposta di modifica (07) Si propone di introdurre l Uso U43 - Servizi connessi alla mobilità privata (Autonoleggi, ecc.) all interno degli usi ammissibili nei borghi, sugli edifici di scarso pregio. La modifica proposta non contrasta con le finalità generali della variante, in particolare in quanto presenta evidenti contenuti di interesse generale per la collettività, in relazione all attuale carenza di parcheggi e posti auto privati per residenti e lavoratori all interno delle zone storiche. Ai fini di salvaguardare il tessuto insediativo storico anche sotto l aspetto della morfologia urbana e delle tipologie edilizie, si ritiene necessario circoscrivere l inserimento dell Uso U43 esclusivamente alle seguenti Sottozone A2 dei Borghi: Art Sottozona A2.2 (Tessuti edilizi storici trasformati) Art Sottozona A2.3 (tessuti edilizi storici di scarso valore architettonico e tipologico) Art Sottozona A2.4 (unità edilizie e complessi di recente costruzione, compatibili con il contesto storico-ambientale) Art Sottozona A2.5 (unità edilizie e complessi di recente costruzione, non compatibili con il contesto storico-ambientale). Si propone altresì, per maggiore chiarezza e coerenza normativa, di meglio precisare l Uso U43, aggiungendo alla voce autonoleggi anche la voce e autorimesse private. Si propone pertanto la seguente modifica all art. 49 delle NTA di POC: NTA di POC Art Norme generali e destinazioni d uso per le zone A2 (comma 3) PRESCRIZIONI RELATIVE ALLE DESTINAZIONI D USO 3. Le destinazioni d uso ammesse sono le stesse previste per il Centro Storico - A1 (art. 38, tabella 1) unitamente per le sole Sottozone A2.2, A2.3, A2.4, A2,5 - all Uso U43 (Servizi connessi alla mobilità privata (Autonoleggi, Autorimesse private a pagamento o deposito auto, ecc.). I servizi e le attrezzature pubbliche sono sempre ammessi. Le destinazioni d uso relative ai servizi pubblici e quelle relative agli edifici in cui è consentita la totale destinazione non residenziale sono localizzate con apposita simbologia nelle tavole del POC (Tavv. BOR- scala 1:2000). Negli edifici contraddistinti da simbologia puntuale, identificante specifica attività, sono ammesse oltre alla residenza anche le destinazioni d uso comprese nello stesso raggruppamento della attività indicata (art. 4). Destinazioni diverse potranno essere consentite solo previa apposita variante al POC. Proposta di modifica (08) Si propone di consentire la conversione delle aree a standard [V] e Af3 in Superficie Fondiaria - utilizzabile nella quota massima del 40% per usi edificatori senza incremento di potenzialità a condizione che l edificio venga realizzato ad alto risparmio energetico con classificazione energetica CasaClima Classe A. Si propone pertanto la seguente modifica all art. 12 bis delle NTA di POC: 5

6 NTA di POC Art. 12 bis Modalità attuative speciali all interno di comparti attuativi e monetizzazioni (comma 4) 4. Monetizzazione aree di verde pubblico in esubero Nei comparti attuativi, compresi quelli convenzionati nei quali sia in vigore la convenzione e non sia ancora stato avviato il collaudo delle opere di urbanizzazione - è ammessa la conversione delle aree a standard [V] e Af3 in Superficie Fondiaria - utilizzabile nella quota massima del 25% 40% per usi edificatori senza incremento di potenzialità - alle seguenti condizioni: - che sia garantito il rispetto della dotazione minimale di verde pubblico di cui alle NTA vigenti; - che si tratti di aree a verde pubblico marginali, non strategiche, che non pregiudichino l assetto complessivo delle dotazioni di piano; - che la quota residua delle aree convertite sia destinata a superficie permeabile vegetale, alberata in misura stabilita dal Regolamento del Verde vigente, che consenta alle acque di raggiungere le falde nel sottosuolo per tutta la sua estensione(fatti salvi reti e manufatti tecnologici). Non rientrano nel conteggio di tale superficie i solai con soprastante terreno vegetale di qualsiasi profondità, le pavimentazioni discontinue drenanti, nonché qualsiasi altra forma di impermeabilizzazione dei suoli. - che sia garantita la monetizzazione della quota di verde pubblico scorporata. La quota massima di cui sopra, utilizzabile a fini edificatori, è implementabile fino al 40% a condizione che l edificio venga realizzato ad alto risparmio energetico, con classificazione energetica CasaClima Classe A. 6