CASSAZIONE CIVILE 2005: CONDOMINIO

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1 1 di 21 15/01/ /01/114 17:53 CASSAZIONE CIVILE 2005: CONDOMINIO CASSAZIONE CIVILE 2005: CONDOMINIO GENNAIO Tra le cose co muni ed i pia ni o le porzioni di piano può, a nzitutto, sussiste re un le ga me mate riale di incorporazione che re nde le prim e indissolubilmente lega te alle seconde e d essenziali pe r la stessa esistenza o per l uso di queste, dalle quali i be ni co muni ( muri, pila stri, tra vi por ta nti, te tti, fondazioni, ecc.) no n possono e ssere separati; può ravvisar si, poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio re ciproco, che è data dalla de stina zio ne, la qua le, a sua volta, impor ta un legame di dive rsa re sistenza a seconda che le pa rti comuni sia no e ssenzia li pe r l esiste nza ed il go dime nto de lle unità singole, ne l qual ca so il vinco lo di destinazione è caratterizzato da lla indivisibilità, ov vero che siano se mpliceme nte funziona li all uso e al godimento delle stesse, ne l qua l caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sui beni comuni sicché la pre sunzione di cui a ll a rt co d. civ. risulta supe ra ta dal titol o. Cass. Civ., Se z. II, 18/1/ 2005, n. 962, Verbena Srl C. Ebano Srl e d altro In co nsiderazione dei limiti imposti dal l art co d. civ. al condomino, che nell uso de lla cosa comune non deve alterarne la destinazione ed impedir e agli altri comunisti di farne pa rimenti uso secondo i l loro dir itto, l alterazione o la modificazione de lla destinazione del be ne com une si ricolle ga all e ntità e alla qua lità de ll incidenza del nuovo uso, giacché l utilizzazione, anche pa rtico lare, della cosa da parte de l condomino è co nsentita, quando la ste ssa non alte ri l e quilibrio fra le conco rre nti utilizzazioni, attua li o pote nziali, de gli altri compr opri etari e non deter mini pre giudizie voli invade nze nell ambi to de i coesiste nti dir itti di costoro; tale accertamento è r iservato al del giudice di merito e, com e tale, non è censurabile in sede di legittimità. (Nella specie, è stata esclusa l alterazione della de stina zio ne del cortile co mune, nel quale era stata ubicata una officina mecca nica, gia cché in considerazione de l limitato numero dei clienti gior nalie ri che v i si re cava no - la modesta entità del tra ffico dei veicoli è stata r ite nuta di scarsa incide nza sull utilizzazione della co sa comune da par te de gli altri com proprieta ri). Cass. Civ., Se z. II, 19/1/ 2005, n. 1072, Delli Colli ed altro C. Var daro e d altri In considerazione dei limiti imposti dall art.1102 cod. civ.al condomino che nell uso della cosa comune non dev e al te ra rne la destinazione e d impedir ne il pari uso da pa rte degli altri comunisti, è legi ttima l installa zio ne da pa rte del condomino di una contr opo rta, collocata a filo del muro di separazione tra l appartamento e il ballatoio delle scale sul quale si apre,

2 2 di 21 15/01/ quando l a stessa - non riducendo in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da pa rte de gli a ltri co ndo mini non deter mini pr egiudizievo li invadenze dell a mbito dei coesiste nti dir itti degli altr i pr opr ietari. Cass. Civ., Sez. II, 19/1/2005, n. 1076, Co nd. Via Ma zzini 15 Prato C. Guarducci Poiché l art cod. civ, nel vietare le innovazioni pregiudizievoli alle par ti comuni de ll edificio, fa rife rimento non so ltanto al da nno mater iale, inte so co me mo dificazione esterna o de lla intri nse ca natura della cosa comune, ma a tutte le o per e che elidono o riducono in m odo a ppr ezzabile le utilità da essa de tra ibili, a nche se di ordine edonistico o d estetico, devono ri tener si vietate tutte quelle modifiche che comportino un peggioramento del decor o architettonico del fabbricato; al riguardo, il decoro è correlato non solo all estetica che - è data da ll insie me de lle linee e delle strutture che connotano il fabbrica to impr imendogli una determinata a rmonia co mplessiva - ma anche all aspetto di singoli ele menti o di singo le parti dell edificio che abbia no una so sta nziale e forma le a utonomia o siano suscettibili per sé di considerazione autonoma. (Nella specie, è stato escluso che la installazione di una contropor ta a filo del muro di separazione fra l appartamento del condomino e il ballatoio av esse un incidenza apprezzabile sull armonia compl essiva del pianer ottolo, cioè sul complesso delle sue linee e delle sue forme). Cass. Civ., Se z. II, 19/1/ 2005, n. 1076, Cond. Via Ma zzini 15 Prato C. Gua rducci La sostituzione del tetto ad opera del proprietario dell ul timo piano di un edificio condomini ale, con una diver sa copertura (terrazza) che pur non eliminando l assolv imento de lla funzio ne or igina riame nte svolta da l te tto stesso, va lga ad imprimer e a l nuov o manufatto, pe r le sue ca ratteristiche strutturali e per i suoi a nnessi, a nche una destinazione ad uso e sclusivo dell a utor e de ll o pera, costituisce a lterazione de lla destinazione de lla cosa comune e non può conside ra rsi insita nel più a mpio diritto di sopra eleva zio ne spe tta nte al pr oprietario dell ultimo piano. Cass. C iv., Se z. II, 28/1/2005, n. 1737, Arcese C. Marcelloni L e sperime nto, da pa rte de ll amm inistrato re di condominio, di azio ni re ali a tutela delle parti comuni de ll edificio, è legitti mamente autorizza bile da parte dell asse mblea de i co ndo mini, ma no n può e ssere e se rcita ta a utonomam ente da parte de llo stesso amm inistratore. Cass. Civ., Se z. I I, 26/1/2005, n. 1553, Ca se r ed a ltr o C. Marcora Cond. P iazza Re pubblica 7/9 Via FEBBRAIO In tema d assemblea condominiale, deve esser e convocato il vero proprietario della

3 3 di 21 15/01/ po rzi one immo biliar e e non a nche colui che si sia compo rtato, nei ra pporti con i terzi, co me condomino senza e sser lo, difettando ne i rappo rti tra il condominio e d i singoli pa rtecipanti a d esso le condizio ni per l o perativ ità del principio dell appare nza del diritto, che è vo lto essenzialmente all esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono conside ra rsi i condomini; d altra pa rte, non è in contra sto, ma anzi in ar monia con ta le pr incipio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunica re all a mministratore i tra sferime nti degli imm obili di pr opr ietà esclusiva, ha lo sco po di conse ntire la co rretta convo ca zione de i soggetti le gittimati a pa rtecipar e all asse mblea condominiale.( Nella specie è stata dichiarata illegittim a la de libe ra a ppro va ta dall assemblea alla quale non aveva par tecipato la propr ietaria di un unità immobiliare, essendo stata la rela tiva convo ca zio ne invia ta a l ma rito il cui nom inativo era indica to ne ll el enco dei co ndo mini). Cass. Civ., Se z. II, 9/2/2005, n. 2616, Co nd. Va lletera Pa lazzina C. Zanni Il lastrico sola re, a i sensi dell art cod. civ., è oggetto di pro prie tà comune dei div ersi propr ietari de i piani o por zio ni di piano dell e dificio, ove non risulti il co ntrario, in modo chia ro ed univ oco, dal tito lo (pe r tale inte nde ndo si gli a tti di a cquisto dei singoli appar tamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini ), e, quale superficie terminale dell edificio, esso svolge l indefettibile funzione prim aria di pro tezione dell edificio me desimo, pur pote ndo esse re utilizzato in altri usi accesso ri, ed in pa rtico lare come te rrazzo, ne l qual caso a nche l uso e sclusivo da parte di un solo condomino non integra v iolazione de ll ar t cod. civ., non ve nendo comunque meno la suindicata funzio ne prim aria. Cass. Civ., Sez. II, 6/2/2005, n. 3102, Zappa C. Piemonti ed altro In te ma di condo minio, devo no co nsidera rsi vie ta te, a i sensi dell art co d. civ., le opere re alizza te dal condomino nella propr ietà esclusiva che co mpo rtino una lesione del decor o ar chi te tto nico de ll edificio, non tr ovando al riguardo applicazione la no rma de tta ta da ll ar t cod. civ. in te ma d innovazione delle pa rti comuni. (Nella specie, sono sta te ritenute illegittime le tettoie, che - pur essendo state reali zzate nella propr ietà esclusiva del condomino - co mpor ta va no un da nno este tico alla facciata de ll e dificio co ndo minia le). Cass. Civ., Se z. II, 11/2/ 2005, n. 2743, Izzo C. Brown Thelma Jea n In tem a di co ndominio, po iché, le spese di risca ldam ento delle pa rti co muni, avendo a d oggetto il godimento della cosa comune, rientrano fra quelle generali, è applicabile il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell art cod. civ. con riferim ento al valore de lla pro prie tà di ciascun condo mino, e non quell o dell uso diffe renzia to de tta to dal secondo co mma, il quale no n opera per le spe se generali. Pertanto, trova ndo la partecipazione a tali spese fondam ento nella comproprietà delle cose comuni, il singolo condomino non può sottra rsi all obbligo di co ntribuirvi, mentre le pa rtico lari caratteristiche de ll impianto di riscaldamento assumono r ilievo e sclusivamente in tema di spe se di conserva zio ne e di ma nute nzio ne. (Nella spe cie, la Supre ma Cor te, nel ritene re legittim a la ripartizione del le spese di riscaldamento delle parti comuni i n base al valore della proprietà di cia scuno dei condom ini e non de ll uso differe nziato, ha escluso la r ilevanza del la ma nca ta utilizza zio ne delle unità immobiliari di pr opr ietà esclusiva, co nside ra ndo altresì ininflue nte, ai fini dell a decisione, l esame delle particolar i caratteristiche dell impianto, che - secondo l a ssunto della ricorre nte - sare bbe stato privo di ca lda ia e di ge nera to re ce ntralizza ti). Cass. Civ., Se z. II, 14/2/ 2005, n. 2946, Engros Ce nter Srl C. Cond. Top Center

4 4 di 21 15/01/ Le norme sull imputazione di pagamento postulano l esistenza di una pluralità di rapporti obbligatori della m edesima specie in capo ad un unico debitore, e non sono applicabili né se il de bito è unico, nè se si tra tta di due de bitor i div ersi, sebbene rappre sentati da un unica persona (come ne lla spe cie, in cui debito ri erano due condo minii rappresenta ti da un unico a mministra tore). Cass. Civ., Se z. III, 15/2/2005, n. 2977, Cecco ni ed altro C. Co nd. Via Ca mpa ni Firenze Qualo ra in un giudizio di impugna zio ne di delibe ra co ndo minia le in mater ia di r ipar tizione di spese venga da l condomino dedo tta la nullità della delibe ra zio ne per inosse rvanza de lle tabelle annesse al re go lamento condominiale e il co ndo minio co nvenuto chie da in v ia riconve nziona le l accer ta mento de lla legittim ità di una diversa tabella giustificativa del riporto, la doma nda r ico nvenzio nale assume ca ra tte re pregiudi zial e rispe tto alla de cisione sull azione di impugnazione della delibera, con la conseguenza che correttamente il giudice d appello, ava nti a l quale la sente nza di pr imo gra do che a bbia deciso senza ordinar e l integrazione del contraddittorio sulla r iconvenzionale nei confronti di tutti di condomini, dichia ra la nullità de ll inte ra se ntenza e dispo ne la rimessione al pr imo giudice, no n po tendosi soste ner e - in ra gio ne del sudde tto ne sso di pregiudi zial ità - che la rime ssione av rebbe dovuto r igua rda re so lo la causa riconve nziona le. Cass. Civ., Sez. II, 15/ 2/2005, n. 3019, Di Ba rtolome i C. Cond. Via Del C asaletto 673 Roma e d altri La costruzione di m anufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita al singo lo condomino so lo se non alteri la nor male desti nazione di quel be ne, non a nche, pe rtanto, quando si tra duca in cor pi di fabbrica aggettanti (ne lla spe cie, balla toio), co n incor porazione di una pa rte de lla colonna d aria sovrastante ed utilizzazio ne de lla stessa a fini esclusi vi. Cass. Civ., Se z. II, 16/2/ 2005, n. 3098, Avino C. Auricchio ed a ltr o L o bbligo dell acquirente, pre visto nel co ntratto di co mprave ndita di un unità immo biliar e di un fabbrica to, di rispettare il regola mento di co ndominio da predisporsi in futuro a cura del costr utto re non può va lere co me approva zio ne di un r ego lamento allo stato inesiste nte, po ichè è solo il co ncreto r ichiamo nel singolo a tto d a cquisto ad un determinato r ego lamento che consente di conside ra re que st ultimo co me facente pa rte, " per rel atione m", di tale atto. Cass. Civ., Sez. II, 16/ 2/2005, n. 3104, Conti ed altro C. Cond. C ompa rto R14 Via Beno zzo Gozzoli 12 Qualo ra sia chiesta la riso luzione per inade mpime nto di una tra nsazi one con pluralità di pa rti, ave nte ad oggetto i be ni com uni del l edificio condo miniale e il diritto d uso di ciascun condomino,sorge la necessità di integrar e il contra ddittori o nei confronti di tutti i contrae nti, giacchè - co nfigurando il negozio de quo un accor do unico plurisoggettivo e non un insieme di distinti ed autonomi accordi - il rappor to dedotto in giudizio, per la sua unicità, no n può essere risolto ne i confro nti di alcuni e rima ne re vincola nte ed efficace per gli altri; dive rsa mente, non ricorre l ipotesi de l litisconso rzi o ne ce ssario quando una questione

5 5 di 21 15/01/ coinvolgente un rappor to plurisogggettiv o unico debba essere deci sa in v ia incidentale, senza efficacia di giudicato, co n valo re strume ntale rispetto alla decisione della dom anda pr incipale. Cass. Civ., Se z. II, 16/2/ 2005, n. 3105, Hote l De P retis Srl ed altro C. Sorbelli In tema di condom inio d edifi ci, la regola posta dall art cod. civ. relativa alla ripartizione delle spe se di manutenzione e di ricostr uzione de lle scale (per metà in ra gione de l va lore dei singoli pia ni o por zio ne di pia no, pe r l altra metà in misura pr opo rzi ona le all altezza di cia scun piano dal suolo) in mancanza di criter i condiziona li, è a pplica bile pe r analogia, r icorrendo l identica "ratio", alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell ascensore già esistente (su cui incide il l ogorio dell impianto, pr oporzionale all altezza dei piani). Per tanto anche nel caso in cui l ascensor e sia stato installa to successivame nte alla co struzione de ll edificio, ma con il conse nso di tutti i condomini, l impi anto è di pr oprie tà comune - secondo la pr esunzione di cui a ll ar t n. 3 cod. ci v., i n m ancanza di titolo contrar io - fra tutti i condom ini in pr opo rzio ne a l va lore del pia no o po rzione di piano di proprietà esclusiva ( art co d. civ.) e la ripar ti zione de lle spese re lative all a scensor e è r ego lata dai cr iteri sta biliti da ll a rt co d. civ. e dall art co d. civ. che costituisce una specifica applicazio ne mentr e se il contributo finanziar io appor tato dai condomini nella costruzione dell impianto, è d entità maggiore rispetto alla quota di compr oprie tà, può dare luogo soltanto ad un diritto di cre dito de l singolo condomino ve rso il condo minio. Cass. Civ., Se z. II, 17/2/ 2005, n. 3264, Spelta C. Maderna e d a ltri In tema di condo minio, il criter io per la ide ntificazione delle quo te di pa rteci pazione a d esso, de rivando da l rappor to fra il valo re del l inter o edificio e quell o r elativo a lla pro prie tà del singo lo, e siste prima e d indipendentemente dalla fo rmazione delle tabelle millesimali, la cui esiste nza, pertanto, non co stituisce re quisito di va lidità delle delibe re asse mblea ri. Cass. Civ., Se z. II, 17/ 2/2005, n. 3264, Spe lta C. Made rna ed altri In tema di equa riparazione per irragio nev ole durata de l pro ce sso ai sensi dell art. 2 de lla legge 24 marzo 2001, n. 89, anche per le persone giuridiche e i soggetti colle ttiv i il danno no n patri monia le, inteso co me da nno mora le soggettivo, è, non diversame nte da quanto av viene pe r gli indivi dui persone fisiche, conseguenza nor male, a ncorché non automa tica e ne ce ssaria, della vi olazione del diritto alla ragio ne vole dura ta del pro ce sso, di cui a ll ar t. 6 de lla Conve nzione Euro pea pe r la salva gua rdia de i diritti dell uom o e delle libe rtà fo nda menta li, a causa de i disa gi e dei turba menti di ca rattere psicologico che la lesione di tale diritto solita mente provo ca alle persone preposte alla ge stione de ll ente o ai suoi mem bri; sicché, pur dovendo escludersi la configurabi lità di un danno non patrimoniale "in re ipsa" - ossia di un danno auto maticamente e necessa riame nte insito ne ll accertame nto de lla vio lazione, - una vo lta accer ta ta e de te rmina ta l entità della vi olazione rela tiva a lla dura ta ragi one vole del processo, il giudice de ve rite ner e tale danno esistente, se mpre che l altra parte non dimostr i che sussistono, nel caso concreto, circostanze par ti colari, le quali facciano positivamente escl udere che tale danno sia stato subito dal r icorrente. (Fattispecie in tema di da nno no n patrimo niale da e ccessiva durata del pro ce sso subito da un co ndo minio). Cass. Civ., Se z. I, 18/2/2005, n. 3396, Min Giustizia C. Co nd. Via Foria 210 Napo li Per "cause re lative alle moda lità di uso dei se rvizi di condominio di case" (già di co mpe te nza de l concili atore) devo no intendersi que lle co ncernenti i limiti qua lita tivi di esercizio di fa co ltà contenute ne l diritto di comunione, nelle quali, cio è, si controver te sul modo più co nveniente e d

6 6 di 21 15/01/ oppor tuno in cui ta li facoltà de vono e ssere e se rcita te, mentre le cause re lative alla misura di de tti se rvizi (già di co mpete nza del pretor e) s identifica no con quelle riguar danti una limitazione o riduzione quantita tiva del diritto dei singo li condomini. Da queste cause, o ra attribuite e ntrambe a lla com petenza per ma teria del giudice di pace a norma dell art. 7 co d. pr oc. civ., come sostituito dall art. 17 della legge 21 novembre 1991 n. 374, vanno tenute distinte, però, le co ntrove rsie che v edo no me sso in discussione il diritto ste sso del condomino ad un determi nato uso della co sa com une e che, quindi, rima ngo no soggette a gli or dina ri criteri della competenza per va lore (In a pplicazione del suindicato principio la Co rte di Cassazione ha rigettato il ricorso con cui l impugnante si doleva che l adito tribunale avesse dichiarato asseritamente <> la propria incompetenza in fav ore del giudice di pace in or dine a ll impugnazione della de libera di condominio nella parte in cui stabiliva di mante ner e il dista cco de ll apertura de lla por ta d ingresso dello stabile dai singo li citofoni anche durante le ore di chiusura del portierato, deducendo che solo appar entemente tale delibera concerneva le m oda lità e la misura d uso dei beni co muni, di fa tto, v ice versa riso lvendosi in una limitazione delle dotazioni dei singoli a ppa rtamenti pr iva ti e ai diritti del si ngo lo condomino, rimanendo a ta le stregua i mpedita o gni po ssibilità di scender e a d aprir e a qualsiasi invita to o fornitore, nonché di r ice vere soccor so in ca so d impe dime nto a sce ndere le scale). Cass. Civ., Se z. II, 25/2/ 2005, Ord. n. 4030, Bra nca C. Cond. La rgo Re Umberto 98 Bis MARZO In tema di condominio negli edifici, debbono qualifica rsi nulle le delibere del l asse mble a condomini ale prive degli e leme nti esse nziali, le de libe re con o gge tto impo ssibile o illecito (contrar io a ll ordine pubblico, alla morale o a l buon co stume), le delibere co n o gge tto che no n rientra nella competenza del l asse mble a, le delibe re che incido no sui diritti indiv iduali sulle cose o serv izi co muni o sulla pro prie tà e sclusiva di ognuno dei co ndo mini, le de liber e comunque invalide i n rela zio ne all oggetto; debbono, inve ce, qualificar si annulla bili le deliber e con v izi relativi alla regolar e costituzione dell assemblea, quelle adottate con maggio ra nza inferio re a quella prescritta dall a legge o dal re gola mento condo miniale, que lle affette da v izi form ali, in v iolazione di prescrizioni legali, conv enzionali, regolamentari, attinenti al procedim ento di convocazione o di informazione dell assemblea, quelle ge ner ica mente affette da ir rego larità nel procedimento di conv ocazione, que lle che vi olano no rme richiedenti qualificate ma ggio ranze in rela zio ne a ll o gge tto. Ne co nsegue che la manca ta comunica zio ne, a ta luno de i condomini, dell avv iso di conv ocazio ne del l asse mble a condomini ale comporta, non la nullità, ma l annullabilità della delibera condom iniale, la quale, o ve no n impugnata nel ter mine di trenta gio rni prev isto dall art. 1137, te rzo co mma, cod. civ. (de co rrente, per i condomini a ssenti, dalla comunica zio ne, e, per i condom ini dissenzienti, da lla sua approva zio ne), è valida ed e fficace ne i co nfro nti di tutti i partecipa nti al co ndo minio. Cass. Civ., Se z. Unite, 7/3/ 2005, n. 4806, Cirelli ed altro C. C ond. Via Tor De Schiav i 389 Roma In te ma di de libere asse mble ari condominiali, la delibera, assunta nell esercizio de lle attribuzi oni a ssemblear i pre viste da ll ar t. 1135, num eri 2) e 3), cod. civ., re lativa a lla ripartizione in concre to tra i condomini de lle spe se r elative a la vori strao rdinari ritenuti affe renti a be ni comuni (posti auto e va no a scenso re) e alla tassa di o ccupazi one di suo lo pubblico, ov e adottata in v iolazione dei criter i già stabiliti, deve considerarsi annullabile, no n inci dendo sui criteri ge nerali da adottare ne l rispetto de ll ar t cod. civ., e la re lativa impugnazione va per ta nto proposta nel te rmine di de ca denza (trenta giorni) pre visto da ll ar t. 1137, ultimo comm a, cod. civ.

7 7 di 21 15/01/ Cass. Civ., Se z. Unite, 7/3/ 2005, n. 4806, Cirelli ed altro C. C ond. Via Tor Dè Schiav i 389 Roma Non esiste un obiettiv o rapporto di pregiudizialità com portante la necessità della sospensione de l processo a no rma de ll ar t. 295 cod. pro c. civ. tra il giudizio di opposizione a de cre to ingiuntivo eme sso ai sensi dell a rt. 63 disp. att. cod. civ., sulla ba se di una deliberazione condomini ale che approva la ripartizione delle spese tra i condomini, e il giudizio di impugnazi one de lla deliberazione e x a rt cod. civ., giacché la co nda nna al pa game nto è condizio nata non alla va lidità de lla delibera assemble are, ma so ltanto al pe rdura re de lla sua efficacia, cosicchè il giudice dell opposizione deve limitarsi a pre ndere atto che la so spensione de ll esecuzione dell a deliberazione non sia sta ta or dina ta dal giudi ce investito de ll impugnazione a i sensi del citato art del cod. civ.. Cass. Civ., Se z. II, 7/3/2005, Or d. n. 4951, Centro Residenzia le Mo ntela rco C. Corazzi In tem a di respo nsabilità civile pe r i da nni cagiona ti da co se in custodia, la fattispecie di cui all art cod. civ. individua un ipotesi di respo nsabilità o gge ttiva, esse ndo sufficiente pe r l applica zio ne de lla stessa la sussistenza de l rapporto di custo dia tra il r esponsa bile e la cosa che ha dato luogo all evento lesiv o, senza che assuma rilievo in sè la viol azione dell obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo da l caso fortuito. De tto fattore attiene non a d un comporta mento del respo nsabile, ma al pr ofilo causa le dell evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fo nte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell imprev edibilità e dell inevi tabilità. Ne consegue l inversione dell onere della pr ova in ordine al nesso causale, incombendo sull a tto re la pro va del nesso eziologico tra la co sa e l eve nto le sivo e sul conve nuto la pr ova de l caso fortuito pe rtanto, il co ndo minio di un e dificio, quale custo de dei beni e de i se rvizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechi no pr egiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla por zione di pr oprie tà esclusiva di uno dei condomini. (Fattispecie rela tiva a lla tracimazione di acque lur ide dalla tazza de l ba gno a causa di un occlusio ne del tratto te rmina le dell impianto fognante). Cass. Civ., Sez. III, 10/3/2005, n. 5326, Ipes Sr l C. C ond. Maural Lecce Mentr e, in te ma d a zio ni a tute la de lle dista nze le ga li, sono contraddittori necessa ri tutti i compr opri etari pro indiviso dell immobile co nfinante, quando ne sia chie sta la demo lizi one o il ripristino, essendo altr imenti la sentenza "i nutiliter data", l azione diretta al risarcimento del danno patrim oniale per equivalente der ivato da un fatto illecito (nella specie danni ad un muro per de flusso de lle acque meteo riche da un sola io co nfinante), a vendo na tura pe rso na le, può esse re pro posta nei co nfr onti dell auto re (esecutor e ma teria le) dell illecito aquilia no. Cass. Civ., Se z. II, 15/3/ 3005, n. 5545, Ma tte ra C. Ro se tti In te ma di condom inio, le pa rti del l edificio (lo ca li per la po rtineri a e per l a lloggio del po rtiere ecc.) indicate a l n. 2) dell a rt cod. civ. - che, a l par i di quelle indicate a i nn. 1) e 3) dello stesso art., so no oggetto di pro prie tà comune se il contra rio non risulta da l titolo - sono anche susce ttibili, a differe nza delle parti dell edificio di cui a i citati nn. 1) e 3), di utilizza zio ne individuale, in qua nto la lor o destina zio ne al serv izio collettivo de i co ndo mini no n si pone in termini di a ssoluta ne ce ssità. Per ta nto, in rela zio ne ad e sse, o ccorr e accertar e se l atto,che nel caso concreto l e sottrae alla presunzione di propr ietà comune, contenga anche

8 8 di 21 15/01/ la risoluzio ne o il mantenime nto del vincolo di de stina zio ne derivante dal la loro natura, configura ndo si, nel seco ndo caso, l esistenza di un vincolo obbliga to rio " pro pter rem", fo nda to su una limitazione del diritto del pro prie ta rio e susce ttibile di trasmissione, in favore dei successivi a cquire nti dei singoli appartam enti, a nche in mancanza di tra scrizione. Cass. Civ., Sez. II, 25/3/2005, n. 6474, Cond. Via Nazionale Rom a C. Finap 85 Srl In tem a di consor zi vo lontar i co stituiti fra proprietar i, qualo ra i co n- tributi dovuti dal consorziato non si rife riscano a lla ge stio ne delle par ti com uni, la rela tiva obbligazione no n rie ntra fra quelle che, grava ndo sul condominio, trovano la lo ro fo nte di pr ova nei bilanci condomini ali, de rivando la stessa da lla prestazione di se rvizi di natura contrattua le re si in fa vore de l consor zia to di cui deve essere fo rnita la prova. Cass. Civ., Sez. II, 30/3/2005, n. 6665, De Lo renzo C. Cs Gesecedi Gestio ne Serv izi Centr o Dire APRILE Pur al di fuor i dell ipotesi in cui il condominio (o la comunione) abbia stipulato un contratto di fornitura di ga so lio pe r il riscaldamento (ne lla specie, esse ndo la relativa fatturazione inte stata a sogge tto diverso), il somministrante può comunque espe rire l azione di ar ricchime nto nei confro nti del co ndo minio (o della comunione) che abbia beneficiato de lla fo rnitura, fe rmo il diri tto de llo stesso condomi nio (o co munione) - salvo pa tto contrar io - a lla ripetizio ne nei co nfronti di e ventuali conduttori. (Ne l caso la società fornitri ce ave va richiesto il paga mento de lla fattura del ga soli o utilizzato per il funzio nam ento del l impia nto di risca ldam ento ad una delle comproprietar ie de l fabbrica to, che aveva eccepito il proprio difetto di legittima zio ne passiva pe r e sser e stata l o bbligazione a ssunta da a ltra persona, su i nca rico de ll assemble a degli ute nti. Nel rigettare il rico rso da lla fo rnitrice proposto avve rso la sentenza della corte di merito che ne ave va r igettato la do manda, la S. C. ha enunciato il pr incipio di cui in massima, pr eci sando ulterior mente che, in pre se nza di conduttori, rimane ne lla detta ipotesi fer mo nei confro nti de i me desimi il diritto dell ente - condom inio o comunione - alla r ipetizione di quanto a ta le tito lo pagato, salvo pa tto contrario). Cass. Civ., Se z. III, 12/4/2005, n. 7525, Ipa Gas Srl C. Marchisio In co nsidera zione del rappo rto di accessorie tà necessar ia che lega le parti comuni de ll edificio elenca te in via esemplificativa - se il co ntrario no n risulta dal titolo - dall art cod. civ. alle proprietà singo le, delle quali le prime r endono possibile l esiste nza stessa o l uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non so lo ne ll ipotesi di fabbr icati che si estendono in senso ver ticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti or izzontal mente (come in pa rtico lare le co siddette case a schiera), in quanto siano do ta te de lle strutture por ta nti e degli impia nti esse nziali indicati da l cita to art co d. civ ; pe ra ltro, anche qua ndo manchi un co sì stretto ne sso str utturale, ma te riale e funziona le, no n può essere esclusa la condomi nialità neppur e per un insieme di edifici indipendenti, gi acché, secondo qua nto si desume da gli a rtt. 61 e 62 disp. a tt. cod. civ. - che co nsento no lo scio glimento del condo minio nel ca so in cui un gruppo di e difici si possa divide re in parti che abbiano le caratteristiche di edifici auto nom i - è possibile la costituzio ne "ab origine" di un condomini o fra fabbricati a se stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servi zi o im pianti co ndo minia li; dunque, per i comple ssi immo bilia ri, che comprendono più edifici, seppur e autonomi, è rimessa all a utonomia pri va ta la sce lta se da re luo go a lla fo rmazione di un unico condominio, oppur e di distinti condomini pe r ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del "super condominio, al quale so no applicabili le norme rela ti ve a l co ndominio in rela zione a lle parti co muni, di cui

9 9 di 21 15/01/ all art cod. civ., come a d esempio le portine rie, le r eti viar ie inter ne, gli impianti dei servi zi idra ulici o energetici dei complessi re sidenziali, me ntre r esta no sogge tte a lla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autono mia, come pe r e sem pio le attre zzature spor tiv e, gli spa zi d intra tte nimento, i locali di centri co mmer cial i inclusi nel co mpre nsorio comune. (Ne lla spe cie, la Supr ema Cor te ha cassato le sente nza impugna ta che, nell escludere l a pplica bilità delle no rme sul co ndo minio, ave va rite nuto co stituita fra i var i super co ndo mini una co munione ordina ria di na tura convenzi onale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale, fo rmato da un insieme di e difici, di stinti in va ri blocchi, ciascuno dei qua li e ra a sua vo lta formato da var i fabbricati costituiti in condominio). Cass. Civ., Sez. II, 18/4/2005, n. 8066, Ca sa nova ed a ltr i C. Cond. Mar ina De lle Nere idi Te rra Mala Qua Nel l ipo te si in cui il co ndo minio sia co stituito da un complesso re side nziale form ato da un insieme d e difici, ra ggr uppati in blocchi, ciascuno dei qua li compr enda diversi cor pi di fa bbr ica, è co nfigurabile, alla luce del principio di cui a ll a rt.1123 terzo co mma cod. civ., l ipotesi del "co ndo minio par zial e" (con la corr elativa respo nsabilità ne lla ripa rtizio ne de lle spese), qualora le parti comuni r elative ai singoli bl occhi d edifici appartengano ai soli pr oprie tari delle unità immobil iari com prese in ognuno di essi. Cass. Civ., Sez. II, 18/4/2005, n. 8066, Ca sa nova ed a ltr i C. Cond. Mar ina De lle Nere idi Te rra Mala Qua Spetta all a mministratore de l co ndo minio in v ia esclusiva la le gittimazione passiva a re sistere nei giudizi pro mossi dai condomini pe r l annullam ento de lle delibere asse mble ari, con la conse guenza che in tali ca si egli no n ne ce ssita di alcuna autorizza zio ne del l asse mble a pe r proporre le impugna zio ni nel ca so di so ccombenza de l condominio. Cass. Civ., Sez. I I, 20/4/2005, n. 8286, Se ra fini e d altro C. Cond. Via Dell Orso 28 Roma e d altro In tema di delibe razi oni condom iniali, l installazione di un se rvo-scala per fa cilitar e l accesso ai disabili no n implica rinuncia alla rea lizzazione degli str umenti co nsidera ti ido nei al supe ra mento delle barr iere a rchitetto niche e de libera ti da ll asse mble a. A tal fine, l insta llazione dell a scenso re, rie ntrando fra le o per e dire tte ad e limina re le ba rrier e ar chi tettoniche di cui all art. 27 prim o comma della legge 118/1971 e all art. 1 pr imo comma de l d. P. R. 384/1978, costituisce innovazi one che, ai se nsi de ll ar t. 2 legge 13/89, è approva ta da ll assemble a con la ma ggio ranza r idotta prescr itta dall art se condo e terzo co mma co d. civ. (ai quali so lta nto si riferisce l art. 2, comma primo, della legge n. 13 del 1989). Cass. Civ., Sez. I I, 20/4/2005, n. 8286, Se ra fini e d altro C. Cond. Via Dell Orso 28 Roma e d altro La controv ersia rela tiva a l diritto di utilizzazione del pia ner ottolo co mune, che si assume leso dall apertura verso l ester no (in sostituzione di quella verso l interno) di una porta di accesso a ll appar ta mento di pro prie tà di un condomino, non r ientra fra le ca use re lative a lla misura e alle modali tà di uso dei serv izi condominiali, attribuite dall ar t. 7 ter zo comma

10 10 di 21 15/01/ n. 2 cod. pr oc. civ. al giudice di pace, giacché essa ha ad oggetto la tutela, ex ar t co d. civ., de l diritto al pa ri uso della co sa comune e d a lla libertà del suo esercizio (il como do e sicuro passa ggi o per il pia ne rottolo). Essa è, pe rtanto, devo luta a lla co gnizione del tr ibunale. Cass. Civ., Se z. II, 21/4/ 2005, Ord. n. 8376, Fucci C. Longo In ma ncanza di ta belle millesimali, l a ssemblea ha il poter e di de libe ra re a ma ggio ra nza una ripartizione pr ovv isor ia dei co ntributi a tito lo di a cconto e salvo co nguaglio. Cass. Civ., Se z. II, 22/4/ 2005, n. 8505, Ama to e d a ltri C. Cond. Via Zara La legittimazione ad agire dell amm inistratore del condominio in caso di pr etese concer nenti l e sistenza, il contenuto o l estensione dei diritti spettanti a i singo li condomini in virtù de gli atti di a cquisto del le si ngo le pro prie tà (diritti che restano nell esclusiva disponibilità dei titolar i) può trovar e fo ndamento so ltanto nel ma ndato da ciascuno di que sti ultimi al medesimo conferito, e no n già, a d ecce zio ne dell e quiva lente ipotesi di unanime positiva de libera zio ne di tutti i condomini, ne l me ccanismo de libera tiv o de ll asse mble a co ndominia le, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolame nto, la mera legittima zio ne pro ce ssua le ex art. 77 co d. pr oc. civ., presupponente pe ra ltro quella sosta nziale. Ne co nsegue che, in assenza del potere rappresentativo i n capo all amm inistratore in relazione all azione contrattuale esercitata, la mancata costituzi one del rapporto processuale per difetto della legittima zio ne processuale inscindibilmente connessa al poter e ra ppresenta tiv o so stanzia le manca nte (v izio a tale str egua rile va bile a nche d uffici o, pure in sede di legitti mità) compo rta la nullità de lla pr ocura alle liti, di tutti gli atti compi uti, e della sente nza im pugnata. Cass. Civ., Sez. II, 26/4/ 2005, n. 8570, Imm. None Srl C. C ond. Via Somal ia 108/23 Torino e d altro La delibera a ssunta ne ll esercizio de lle a ttr ibuzioni asse mblea ri pr eviste dall a rt. 1135, numeri 2) e 3), co d. civ., re lativa a lla ri partizione in concreto tra i co ndo mini delle spese concernenti lavo ri stra ordinar i ritenuti affer enti a beni comuni (balconi e fa cciata dell edificio), ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti deve considerarsi annul labile, non incidendo sui criter i generali da a dottar e ne l r ispe tto dell art co d. civ., e la re lativa impugnazi one va pro po sta nel ter mine di de ca denza (trenta gior ni) prev isto dall art. 1137, ultimo comma, co d. civ. Cass. Civ., Se z. II, 27/4/ 2005, n. 8732, Ascr izzi e d a ltro C. Cond. H elio s L adozione di nuov e tabelle millesimali a modifi ca di quelle allegate a regolamento contrattua le deve esse re deliberata con il conse nso di tutti i condomini e, in pre se nza di espre sso disse nso, non può rite nersi prevale re una vo lontà dive rsa, tacita o pre sunta, essendo quest ultima di per sé intrinse ca mente e quiv oca. (Nell afferm are il suindi cato principio la S.C. ha cassato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto al riguardo sufficiente la circosta nza che i condomini rico rrenti, partecipa ndo alle a ssemblee per tre a nni e d effe ttuando i pagame nti in conformità delle nuove tabe lle, avesse ro ma nife stato " per facta concludentia" que l consenso che a vevano e spressa mente negato in occa sio ne della re lativa delibera condominiale). Cass. Civ., Se z. II, 28/4/ 2005, n. 8863, Ra ffa ele ed altro C. Cond. Cia b Via Bottice lli 151 To rino

11 11 di 21 15/01/ In materia di condominio di edifici, le norme del regolamento di natura contrattuale possono pr evedere limitazioni a i diri tti dei co ndo mini, nell i ntere sse co mune, sia rela tivamente a lle pa rti co muni, sia rigua rdo a l co ntenuto de l diritto dominical e sulle pa rti di e sclusiva pr oprie tà. Ne conse gue che, in pre se nza di una clausola di detto r ego lamento vietante varia zio ni all aspetto este rno de ll immo bile, è valida l a delibera co ndo minia le che vie ti a d un condom ino l instal lazi one sul ba lco ne di sua propr ietà esclusiva di una za nza riera che, pe r le sue ca ratteristi che ( nel caso, forma ta da telai o in alluminio installa to lungo il perime tr o esterno de l ba lco ne dell a ppa rtame nto) r isulti im media tamente visibile dall esterno, e lesiva de l deco ro architettonico dell e dificio. Cass. Civ., Se z. II, 29/4/ 2005, n. 8883, Crescim anna C. Cond. Via To scana 15 Ope ra La norma dell ar t 1122 cod. civ., che nel vietare a ciascun condomino di eseguir e oper e sulla sua proprietà esclusiva che re chino danno alle par ti co muni pe r ciò stesso non v ieta di muta re la se mplice destinazione della proprietà e sclusiva a d un uso piuttosto che a d un altro, purché non si ano co mpiute o pe re che possa no da nne ggia re le parti comuni dell edificio o che rechi no altr imenti pregi udizio alla proprietà comune, trova applicazione solamente in manca nza di norme re gola menta ri di natura co ntrattuale limitative della destinazione e de ll uso de lle porzioni immo biliar i di pro prie tà e sclusiva di un e dificio condominiale. Cass. Civ., Se z. II, 29/4/ 2005, n. 8883, Crescim anna C. Cond. Via To scana 15 Ope ra L a mministra tore del co ndominio è le gittimato a far vale re in giudizio, a norma degli ar tt e 1131 cod. civ., le no rme del regolame nto co ndo miniale, a nche se si tratta di clauso le che disciplina no l uso de lle par ti del fa bbri cato di proprietà individuale, purché siano rivo lte a tutela re l inte resse generale a l deco ro, a lla tranqui llità e d a ll abitabilità de ll inte ro edifici o. Cass. Civ., Se z. II, 29/4/ 2005, n. 8883, Crescim anna C. Cond. Via To scana 15 Ope ra MAGGIO Nel co ndo minio d edifici, il principi o, secondo cui l esiste nza dell o rga no rappresenta tiv o unitario non priva i singo li co ndo mini de l pote re di a gire in dife sa dei di ritti connessi a lla lor o pa rtecipazione, né, quindi, de l pote re di interve nire ne l giudizio in cui tale difesa sia sta ta legittimamente assunta dall amministratore e di avvalersi dei mezzi d impugnazione per ev itare gli e ffetti sfav ore voli de lla se ntenza pronunciata ne i co nfr onti de l condominio, no n trova applicazione r elativame nte alle contr over sie che, ave ndo ad ogge tto non diritti su un servi zio co mune ma la sua gestione, so no intese a so ddisfa re esigenze soltanto collettive de lla comunità co ndo minia le o l esazione delle somme dovute in relazione a tale gestio ne da ciascun condomi no; pertanto, poiché in tali contr over sie non vi è cor relazione immediata con l interesse esclusivo di uno o più pa rtecipanti, bensì con un interesse dir ettamente collettivo e solo mediatame nte individuale a l funzio name nto e al finanziame nto corre tti de i ser vizi stessi, la le gittimazione ad agire e ad impugna re spe tta esclusiva mente all a mministratore, sicché la mancata impugna zio ne del la sente nza da pa rte di quest ultimo esclude la po ssibilità pe r il condomino di impugnarla. Cass. Civ., Se z. II, 4/5/2005, n. 9213, Ca lafiore ed altri C. Cutrigne lli e d a ltro

12 12 di 21 15/01/ In te ma di co ntrove rsie condomini ali, la le gittimazione de ll amm inistrato re del condominio da l lato passiv o ai sensi dell art. 1113, secondo comma, co d. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all interposizione d ogni mezzo di gravame che si renda ev entua lmente ne ce ssario, in rel azio ne ad ogni tipo d azi one, anche rea le o po ssesso ria, pr omossa nei confro nti del co ndo minio da terzi o da un singolo co ndo mino (trova ndo un tanto ragi one nell esi genza di facilitare l evocazione in giudizio del condominio, qual e ente di ge stione sfo rnito di pe rsona lità giuridica distinta da que lla dei singo li condomini) in o rdine alle pa rti comuni dello stabile condomi niale, tali dove ndo e stensiva mente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite a ll uso comune di tutti i co ndomini. Ne conse gue che, in pr ese nza di doma nda di co nda nna all e limina zio ne d opere (nel caso, varco ne l muro di cinta condomini ale aperto per consentire ai condom ini l e se rcizio del pa ssaggio sulla strada di pr oprie tà dei confina nti), ai fini della pre giudizi ale decisio ne co ncernente la " negatoria" servi tuti s" non è ne ce ssaria l inte grazione de l co ntradditto rio, da lla legge non richiesta pe r tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confr onti del condominio rappr esentato dall am ministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale "utilitas" affer ente all inter o edificio condominiale e non già alle singo le proprietà esclusive de i co ndòmini. Ne consegue altresì che, po iché l esistenza di un o rgano rappresenta tivo unita rio dell e nte, quale l amministrator e, non priva i singoli condomini della facoltà di agir e in giudizio a difesa dei diritti e sclusivi e connessi inerenti l edificio co ndominia le, ciascun condomino è d altro canto legittima to a d impugna re per so nalme nte, anche media nte ricorso per cassazione, la sentenza sfa vore vole em essa nei co nfr onti della collettività condominiale. (In a pplicazione dei suindicati pri ncipi, nel cassar e la sentenza della corte di merito che, in presenza d impugna zio ne della so la pronunzia sulla "ne gato ria serv itutis" e a pre scindere quindi dal mer ito, ave va disposto l inte grazione del contraddittorio nei confro nti di tutti i condo mini, la Cor te di Cassa zio ne ha afferma to che la par te cipazione di questi ultimi, concorr ente co n quella dell amministrator e, si rende semma i ne cessaria nella dive rsa ipo tesi di pr onunzia emessa sia sulla questione pr egiudiziale d accertamento dell i nesistenza della servitù evocata con la proposizione della "negatoria serv itutis" - che sul mer ito - domanda di rim ozione de ll opera sulla co sa comune integra nte la se rvitù - in presenza di pr opo sizione congiunta di entra mbe le que stio ni). Cass. Civ., Se z. II, 4/5/2005, n. 9206, Flo rio C. Antenucci Con riguar do ad un edificio in condomini o e d a ll installa zio ne d a ppa recchi per la r ice zio ne di pr ogramm i radio - te lev isiv i, il diritto di collocar e nell a ltrui pro prie tà a ntenne tele visive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 le gge 6 m aggio n. 554 e 231 del d. P. R. 29 ma rzo 1973 n. 156, è subordinato all im possibilità per l utente di serv izi radiotelevisivi di utilizzare spazi pr opri, giacché altrime nti sarebbe ingiustificato il sa crifici o impo sto a i pro prie ta ri. (Ne lla specie è sta ta cassata la se ntenza impugnata che, ne l r ite ne re legi ttima l insta llazione, da pa rte d a lcuni condomini, di un ante nna tel evisiva su un terra zzo di pr opr ietà e sclusiva, ave va e scluso che il diritto fosse condizio nato all ipo te si dell impo ssibilità di sistemar la altrove). Cass. Civ., Se z. II, 6/5/2005, n. 9393, Ca nfo ra C. D Anna ed altro È inammissibile, anche quando vengano denunziati v izi "in procedendo", il ricorso per cassazione "e x" a rt. 111 Cost. av verso il prov vedim ento con cui la corte d appe llo de cide sul re cla mo co ntro il de cr eto di no mina di un a mministra to re giudiziario del co ndo minio ai sensi de ll ar t. 1129, primo comma, co d. civ., a tte sa la car enza di a ttitudine a l giudica to di

13 13 di 21 15/01/ quest ultimo, che non viene meno in ragione della dedotta violazione di nor me strumentali pr eordinate alla sua emissione (quali, nella specie, la mancata convocazione ed audizione de ll am ministra to re rev ocato; la de cla ra to ria de lla so ccombenza v irtua le senza la verifica dei do cumenti prodotti; la condanna a l pa game nto delle spese in un procedi mento di vol ontar ia giurisdizione). Tale ricorso è invece ammissibile av verso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del pr ocedime nto, concer nendo po sizioni giuridiche so ggettive di de bito e credi to disce nde nti da un rapporto obbliga to rio auto nomo rispe tto a que llo in esito al cui esame è stata a dottata, e pe rtanto dotata de i conno ta ti della deci sione giurisdizi ona le con a ttitudine a l giudicato, indipendentemente dal le ca ra tte ristiche del provve dime nto cui accede. In tal caso il sindacato della S.C. rimane peraltr o limitato alla verifica del vizio di vio lazione di legge, se nza alcuna possibilità di e stender si all a disamina dell a suffi cienza e logicità de lla motivazione. Cass. Civ., Se z. II, 6/5/2005, n. 9516, Za ccari C. Ca tra cchia ed a ltr i GIUGNO Rie ntra no ne lla co mpe te nza per ma teria del giudice di pace tutte le co ntrove rsie nelle quali siano in discussio ne i lim iti quantitativ i e qualitativ i dell esercizi o de lle facoltà spettanti ai condomini, con esclusione di quelle nelle quali sia contestato, in tutto o in pa rte, i l diritto di compr opri età di uno dei condomini oppur e sia radicalmente negato un diritto vantato sulla cosa comune. (Ne lla specie, la S. C. ha dichia ra to la co mpe te nza per mater ia del giudice di pa ce in una causa in cui si controv erteva sulle modalità di esercizio dei dir itti condomini ali di uso dell a rea co mune destina ta a pa rcheggio dei ve ico li dei condom ini, in re lazione alla qua le un provvedimento dell assemblea condominiale aveva determ inato una sperequazione ne ll eser cizio delle faco ltà di godime nto del bene comune, ave ndo consentito ad un so lo condomino di parche ggia rvi due ve tture). Cass. Civ., Se z. II, 7/6/2005, Or d. n , Palladino C. Co nd. Vi a P ironti 35 Ave llino In tema di condomini o, l indennità pre vista dall ulti mo comma de ll ar t cod. civ. tra e fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il pr oprietario dell ul timo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell edificio che, ai sensi dell art primo com ma cod. civ., è pr oporzi onato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compe nsare in parte i co ndo mini, assumendo a parametro il va lore del suo lo o ccupato, che costituisce l unica parte comune suscetti bile di valuta zione a utono ma. Ne co nse gue che un titolo a ttr ibutivo al pr opri etario dell ultimo piano o del lastrico solare de lla pr oprie tà esclusi va della colonna d aria non è idoneo ad esonerare dall obbligo di pagamento de ll indennità prev ista per la so prae levazione, poiché al titolo in questione, ai sensi de ll ar t cod. civ., potrebbe esse re rico nosciuta sol o la più limitata e ffica cia di rinuncia da pa rte degli altri condomini alla (futura ed eve ntua le) inde nnità di cui all a rt co d. civ.; rinuncia che, essendo priva di effetti reali, non impegnerà gli av enti causa a titolo particolare dagli originar i stipula nti. Cass. Civ., Se z. II, 16/6/ 2005, n , Signe r e d altri C. Capizzi In tema di amministrazione della cosa comune, i decreti emessi ai sensi del l ultimo comma de ll ar t co d. civ. hanno natura di prov vedimenti di volontaria giurisdizione che, essendo suscettibil i in o gni te mpo di r evo ca e di modificazione, non so no impugna bili con il ricorso di cui all art. 111 Cost.; peraltro, il ricor so straordinario i n cassazione è esper ibile qual ora la

14 14 di 21 15/01/ de cisione, travalicando i lim iti prev isti per la sua emanazione, abbia riso lto in se de di volontar ia giur isdi zione una controver sia su diritti soggettivi. (Nella specie è stata cassata la de cisione che, nell acco glier e in se de di re cla mo il ricorso proposto ai se nsi de ll ar t ultimo comma cod. civ., av eva autorizzato il condomino a demolire e r icostruire il fabbricato sta nte l o pposizio ne dell altro compr oprie tario de ll e dificio co ndo minia le). Cass. Civ., Se z. II, 16/6/ 2005, n , Faga C. Scalfaro Il regolam ento condominiale, ado tta to a m aggioranza, può disporr e in materia di uso de lle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, ta le dovendosi inte nde re no n solo l uso ide ntico in concre to (se possibile), ma i n particola re l astratta valuta zio ne del ra pporto di equilibrio che de ve e ssere po te nzialme nte ma ntenuto fra tutte le possibili concorr enti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Ne lla fattispecie è stata ritenuta va lida la delibera, ado tta ta a maggioranza, che ave va pr evisto l uso a r otazione tra i quattro co ndo mini dei tre posti auto disponibili). Cass. Civ., Se z. II, 16/6/ 2005, n , Imperia li ed al tr i C. Villa Loggio Srl e d a ltro In base all art cod. civ., la di sciplina del capo II del Titolo VI I del ter zo libro del cod. civ. (artt ) è a ppli cabile a d o gni tipo di condominio e, quindi, anche, ai cosidde tti "co ndomini minimi", e cioè a quell e colle ttiv ità condominiali com poste da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritener si inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzio name nto de ll asse mble a condo miniale, che re sta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106 co d. civ. ( Nella specie è stata conferma ta la sente nza che, co n rife rimento a lla ripartizione de lle spe se ne ce ssarie alla conserva zio ne de ll e dificio co ndo minia le, ave va ritenuto applicabile la disciplina de tta ta in ma te ria di co ndominio, anche se lo stesso e ra compo sto da due sol i pa rtecipanti). Cass. Civ., Sez. II, 22/6/2005, n , Salusest C. Tomassetti ed altr o Poiché l a mministra tore di condomi nio ne ll a ttiv ità di riscossione dei co ntributi dovuti pe r l utilizzazione dell e co se com uni a gisce in ra ppr esentanza degli a ltri condo mini, le controv ersie r elative a ta le risco ssione, costituendo una lite fra co ndomini, sono devolute a lla cognizio ne del giudice del luogo in cui si trova l immobile condominiale ( art. 23 cod. pro c. civ.). Cass. Civ., Se z. II, 24/6/ 2005, n , Terribile C. Dipalma Poiché alle delibe re co ndo minia li si a ppl ica il pr incipio de tta to in mater ia di contra tti, secondo cui il potere attribuito a l giudice da ll ar t cod. civ. di rilevar ne d ufficio la nullità deve necessaria mente co ordinar si co n il pr inci pio della do manda e x a rt. 112 cod. pro c. civ., il giudice non può dichiarare d ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni div erse da quelle or iginariamente poste dalla parte a fondamento della relativa impugnazi one, cosicché è ina mmissibile in a ppe llo, perché nuova, la doma nda con cui si chiede di dichiarar e la nullità di una de libera a ssemblea re per un motivo dive rso da que llo fatto valere in primo grado. Cass. Civ., Sez. II, 27/6/2005, n , Ma rce llo C. Cond. C orso Po rta Vittoria 32 Milano

15 15 di 21 15/01/ Poiché per configurarsi l a tto emula tivo previsto dall a rt. 833 co d. civ. è ne ce ssario che l a tto di ese rcizio del diritto sia privo di utilità per chi lo com pie ed abbia lo scopo di nuocer e o recare mo lestia ad a ltr i, non è ri conducibile a tale catego ria la delibe ra del condominio che, nel disporre il ripr istino della recinzione della terrazza a livello attraverso l install azione di una re te divisor ia fra la pa rte di pr oprie tà esclusiva del condomino e que lla di pr oprie tà comune, abbia la finalità di impedirne l usucapio ne e di de limita re il co nfine, ga rantendo a tutti i co ndo mini l accesso alla pa rte com une. Cass. Civ., Se z. II, 27/6/ 2005, n , Marcello C. Cond. Cor so Porta Vitto ria 32 Milano LUGLIO Lo spo glio de l possesso di un bene (nel la spe cie, cortile co ndominia le) ben può rima ner e inte grato da lla messa in esecuzione da pa rte dell amministrator e di condom inio, con la consapevol ezza di a gire contro la volo ntà e spressa o presunta del po ssesso re, di o per e de libera te dall asse mblea (ne l caso, chiusura dell a ccesso medi ante re cinzio ne e d apposizione di cance llo ele ttr ico), non assumendo rilie vo la circostanza che la do manda di sospensio ne delle de liber e in que stio ne r isulti esser e stata in pre ce denza giudizialmente rigettata, sta nte l o ntologica diversità tra il giudizi o a vente ad o gge tto l impugna zio ne de lle de liber e e quello possessorio. Cass. Civ., Sez. I I, 1/7/2005, n , Cond. Via Pasco li 21 Casamassima C. Ca rlone Libe rtà Srl I n Liq Ove un immobile in condominio faccia parte di un eredità non ancora accettata, il chiamato è le gittimato ad interve nire alle assemble e condomini ali, me ntre ne ssuna incombenza vo lta a pr ovocare la no mina di un cura tore dell ere dità gia ce nte è co nfigurabile in capo all amministrator e del condominio, che ha inv ece l o bbligo di convo ca re a ll a ssembl ea ta le curatore ov e il medesimo sia stato nominato, e di tal e nomina egli abbia av uto notizia. Cass. Civ., Se z. II, 1/7/2005, n , Bia ncucci C. Cond. Edilizio Via Dei Mill e 32/38 L obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effe tto de lla delibe ra dell a ssemblea che approva le spe se ste sse e non a se guito de lla successiva deli bera di r ipar tizione, volta soltanto a render e liquido un debito pre esistente, e che può anche manca re ov e esista no ta be lle mille sima li, per cui l individuazione delle som me concreta mente do vute da i singo li condomini sia il frutto di una semplice operazione mate matica. Cass. Civ., Se z. II, 21/7/ 2005, n , Cond. Via Fienaro li 10/a Ro ma C. Muciaccia SETTEMBRE In mater ia di co ndo minio, qualo ra si de bba pro ce der e al la riparazione de l cortile o v iale di accesso all e dificio co ndo minia le, che funga anche da co per tura per i locali sotter ra nei di pr oprie tà esclusiva di un singolo condom ino, ai fini della ripar tizione de lle rela tiv e spese non si

16 16 di 21 15/01/ può ricorrere ai criter i previ sti dall art cod. civ. (nel presupposto del l equiparazione de l bene fuori da lla pr oiezione de ll immo bile condominiale, ma a l se rvizio di questo, a d una terrazza a livello), ma si dev e, invece, procedere ad un applicazione analo gica dell art cod. civ., il quale accoll a per intero le spe se rela tive a lla ma nute nzione de lla parte de lla str uttura complessa identi ficatesi con il pavimento del piano superiore a chi con l uso esclusi vo della stessa deter mina la necessità della inerente m anutenzione, in tal senso ve rificandosi un applicazione pa rtico lare del principi o ge ne ra le dettato dall a rt. 1123, secondo comma, cod. civ. (Nella specie, la S. C., ca ssando sul punto la se ntenza impugna ta, ha ritenuto che, nel caso so tto posto a l suo esa me, si era ve nuta a ve rificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall art cod. civ., perché l usura della pa vimentazio ne del cortile e ra stata deter minata dall utilizzazione esclusiva che della stessa ve niva fa tta dalla colle ttiv ità de i condomini, per cui doveva tro vare a pplicazione il principio "ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio"). Cass. Civ., Se z. II, 14/9/ 2005, n.18194, Cond. Via Pe llegr ino Morlupo C. Pi ergio va nni OTTOBR E Poiché il credito per le somme anticipate nell interesse del condominio dall amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercor re con i condomini, non trova applicazione la prescrizio ne qui nquennale di cui a ll ar t n. 4 cod. civ., non trattandosi di o bbligazione pe riodica; nè ta le carattere r iveste l obbliga zio ne rela tiva a l compe nso dovuto all amministrator e, atteso che la durata annuale dell incarico, comportando la cessazione "e x le ge" del rapporto, dete rmina l obbligo de ll am ministra to re di rende re il conto a lla fine di ciascun anno. Cass. Civ., Se z. II, 4/10/ 2005, n , Cond. Villaggio Rosa Lido Ma rini Uge nto C. Curate la Fall. Ert Di Co sta Claudio Il diritto di ciascun co ndo mino ha per oggetto la cosa com une inte sa ne lla sua inte rezza, pur se entro i limiti de i conco rrenti diritti al tr ui, con la consegue nza che egli può le gittimamente pr opo rre le azioni r eali a difesa della proprietà co mune senza che si re nda necessar ia la inte grazione del co ntradditto rio ne i confro nti de gli altri condomini. (Ne lla spe cie, la S. C. ha conferma to la se ntenza di merito che a veva ritenuto non do versi procedere a ll inte grazione de l contraddittorio, a vendo a lcuni dei condom ini agito ne i co nfronti di a ltr i pe r far a ccer ta re la pr oprietà condominiale del sottotetto sovrastante gli appar tamenti siti all ultimo piano dello sta bile, illegittima mente occupato da i pr oprie tari di questi, che a ssume vano di aver ne la pr oprietà esclusiva). Cass. Civ., Se z. II, 6/10/ 2005, n , Or landini C. Burbassi ed altri Tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oner i condomini ali e la co ntrov ersia a vente ad o gge tto l impugnazione del la delibe ra a ssemblear e po sta a sostegno della ingiunzione no n sussiste alcun ra ppo rto di pre giudizialità necessa ria, tale da giustificare la so spensione del pro ce dime nto di opposizione a i sensi de ll a rt. 295 co d. pr oc. civ., tenuto conto, da un lato, che il diritto di credito del condom inio alla cor responsione de lle quote di spesa per il godimento de lle cose e dei ser vizi co muni no n sorge con la

17 17 di 21 15/01/ de libera a ssemblea re che ne a pprova il ripa rto, ma inerisce a lla gestione dei be ni e se rvizi comuni, sicché l eve ntua le venir me no de lla de libera per invalidità, se implica la perdita di efficacia del decreto ingiuntivo, non comporta anche l insussistenza del diritto del condomini o di pr etendere la contribuzione alle spe se per i beni e ser vizi comuni di fatto er oga ti; e conside rato dall altro, che l eve ntua le co ntrasto tra giudicati che potre bbe, in ipo tesi, ver ificarsi i n seguito al rigetto de lla o pposizio ne ed a ll acco glime nto de lla impugnativa del le delibera, potre bbe e sser e supera to i n se de esecutiva, fa ce ndo valere la pe rdita di e ffica cia del de cre to ingi untivo come co nseguenza della dichi arata invalidità de lla delibera. Cass. Civ., Sez. II, 7/ 10/ 2005, Or d. n 19519, Ce ntro Reside nziale Montela rco C. De Simone e d altro L aper tura di finestr e su area di pr opr ietà comune ed indivisa tra le parti costituisce opera inidone a all esercizio di un diritto di se rvitù di ve duta, sia pe r il principio "ne mini re s sua servi t ", che per la co nsiderazione che i cortili comuni, assolv endo alla pre cipua finalità di da re aria e luce agli im mobili circosta nti, sono ben fruibili a tale sco po da i condomini, cui spetta, per ta nto, a nche la facoltà di pra ticar e a pe rture che co nsenta no di riceve re a ria e luce dal co rtile comune o di affaccia rsi sullo stesso, se nza incontra re le limi ta zio ni pre scritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusi va, con il so lo limite, posto da ll art co d. civ., di no n a lte rare la de stinazione del bene comune o di non impedirne l uso da parte de gli altri compr opri etari. Cass. Civ., Se z. II, 19/ 10/ 2005, n , Lutz C. Seeber ed altro La r esponsa bilità pe r i da nni ca gionati da co se i n custo dia, disciplinata da ll a rt co d. civ., ha cara tte re ogge ttivo e, pe rché po ssa configurarsi in concre to, è sufficiente che sussista il nesso ca usale tra la co sa in custo dia ed i l danno arre ca to, senza che rile vi al riguardo la condotta del custode e l osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, nè implica, uno specifico o bbligo di custo dia analogo a que llo pr evisto pe r il depo sita rio, dovendo si conside ra re che la funzione del la sudde tta norma è quella di imputar e la respo nsabilità a chi, di fatto, si trova nella co ndizio ne di contro llare i rischi inerenti all a cosa. Detta for ma di responsabili tà è esclusa solamente dal caso fortuito, il quale costituisce un fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile, be nsì al pro filo ca usale dell e vento, che deve e sser e riconducibile non a lla cosa che ne è fo nte imm edia ta ma a d un ele mento esterno. So tto il pro filo dell one re della prova, in tema di responsabilità da cose in custodia, la presunzione di colpa stabilita dal l art cod. civ. pre suppo ne la dimo strazione, a d opera del da nneggiato, de ll esiste nza del nesso causale tra cosa in custodia e fatto dannoso. (Ne lla specie, la S. C., enuncia ndo il ripor ta to pr incipio e rige tta ndo il rela tiv o motivo del r ico rso incidentale proposto, ha ritenuto la correttezza e la logicità sul punto della motivazione della sentenza di appello, con la quale era sta ta ravvi sata la r esponsabilità del condominio di un edificio, in re lazione all infortunio occorso ad un soggetto caduto su una rampa condominiale di acce sso ad un auto rimessa, a causa della presenza di una macchia di olio no n visibile, sul presupposto ge nerale che il condomini o mede simo, quale custode de i beni e dei se rvizi co muni, è o bbligato ad a dottar e tutte le m isure necessarie affinché le cose comuni non rechino pr egiudizio ad alcuno, rispo nde ndo, a ltrimenti - e sempre che non si configuri il caso fortui to - in base al richia mato art cod. civ., dei da nni da queste cagiona ti ad un condomino o a d un te rzo).

18 18 di 21 15/01/ Cass. Civ., Se z. III, 20/10/2005, n , Nappo C. Cond. Par co Poggio Dell a Ma cchia In tem a di danni da cose in custodia, il profilo del comportamento del custode è estraneo alla struttura della fa ttispecie norma tiva di cui all art co d. civ. e d il fondamento de lla respo nsabilità è costituito da l rischio che grava sul custo de per i danni pro dotti da lla cosa che non dipendano da caso fortuito. Peraltro, quando la cosa svol ge solo il ruolo di occasione dell evento e rappr esenta a mero tramite del danno, in concr eto provocato da una causa a d essa estrane a, si verifica il co sidde tto fo rtuito i ncidenta le, ido ne o a d interr ompe re il collegame nto ca usale tra la cosa e il danno. All ipotesi del fo rtuito va ricondotto anche il caso in cui l e vento di danno sia da a scrive re esclusivame nte alla co ndo tta del danneggiato, la quale abbia inte rrotto il nesso e zio logico tra la cosa in custodia ed il da nno. (Nella specie, la S. C., rige tta ndo sul punto il ricorso i ncidenta le proposto da l condomini o ha r ilevato la corre tte zza della motivazione de ll impugnata se ntenza, là dove, in r elazione all individuazione de lla re sponsabilità conseguente a lla caduta di un te rzo per effetto di una macchia di o lio presente su una rampa di acce sso co ndo minia le a d un a utor imessa, ave va escluso l incidenza causale, sulla determ inazione dell e vento dannoso, de lla condo tta de llo ste sso danneggiato, alla stre gua dell a co ngruità dell a ccer ta mento di fatto in base al qua le era risulta to che la macchia di oli o non era visibile, sia pe rché ricope rta da polve re, sia in quanto la ra mpa, in cui av venne il sinistro, si tro va va in una zona inter na dell edificio condomini ale e non molto illum inata). Cass. Civ., Se z. III, 20/10/2005, n , Nappo C. Cond. Par co Poggio Dell a Ma cchia La condizione di inservibilità del bene comune all uso o al godimento anche di un solo condomino, che, ai sensi dell art. 1120, comma secondo, cod. civ., rende illegittima e quindi vie ta ta l innovazione delibe rata da gli a ltri condomini, è r iscontrabile anche nel caso in cui l innovazione pro duca una sensibile me noma zio ne dell util ità che il condomino pr ecedentemente ricavava dal bene (nella specie, in applicazione di tale pr incipio, è stato ritenuta illegittima la delibera co ndo minia le che, nel restringe re il v ialetto di accesso ai ga ra ge s, r endeva disage vole il transito de lle autove tture). Cass. Civ., Sez. II, 25/10/2005, n , Cond. Vi a Poggio Catino Roma C. Morganti La controv ersia relativa alla de terminazione de l compe nso e d al ri mbor so de lle spese del curatore spe cia le del co ndo minio, nominato ai sensi de ll ar t. 65 disp. att. cod. civ. e de ll ar t. 80 cod. pr oc. civ., rie ntra, a seconda del valor e, ne lla compe te nza del giudice di pace o del tribuna le, senza che possa stabilir si a lcun criterio di colle game nto con l ufficio che lo ha no mina to, non po tendo trovare a pplicazione, nella spe cie, l a rt. 52 disp. att. cod. pro c. civ., secondo cui il com penso degli ausilia ri del giudice è liquidato da l giudice che li ha no minati, conside ra to che il curatore spe cia le de l condom inio no n rive ste tale qua lità, in qua nto dura ne ll incar ico fino al suo e spletame nto ovv ero fino a quando no n venga sostituito da un amm inistrato re no mina to da ll asse mble a condominia le e non deve render e conto del pr opr io operato a l giudice che l o ha nomina to, bensì al condominio o ai singoli co ndo mini, in virtù del rapporto di rappresentanza co stituito "e x lege".

19 19 di 21 15/01/ Cass. Civ., Sez. II, 26/10/2005, Ord. n , Taurino C. Cond. Via Cesare Ba ttisti 329/ a 329/b NOVEMBR E Il principio secondo cui in materia di condominio trovano applicazione le norme sulle distanze legali (nella specie con riferimento al diritto di veduta) non ha carattere assoluto, no n dero gando l ar t cod. civ. al disposto dell art. 907 cod. civ., giacchè, dovendosi tenere co nto in concre to del la struttura dell edificio, delle caratteristiche dello sta to dei luoghi e del par ticolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, il giudice di mer ito deve verifica re, nel singolo ca so, se esse siano o meno compa tibili con i dir itti dei condomini. (Ne lla spe cie, gli attor i aveva no chiesto la r imozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua proprietà, lamentando la lesione del diritto di ve duta latera le dai mede simi esercitato da l ba lco ne di loro pr opr ietà ubicato a fianco di que llo de lla co nvenuta; la S. C. ha confe rmato la sentenza impugnata che, nel rigetta re la do manda, ave va rite nuta l ina ppl icabilità delle no rme sulle distanze in ma te ria di ve dute sul rilie vo che i due ba lco ni si trovavano a dista nza inferio re a que lla prescritta dall art. 907 co d. civ.). Cass. Civ., Sez. II, 11/11/2005, n , Piccini e d altro C. Lipari In tema di condominio, le azioni reali nei confronti dei terzi a difesa dei dir itti dei condomini sull e pa rti co muni di un e dificio te ndo no a sta tuizio ni re lative a lla titola rità ed al contenuto de i diritti mede simi e pertanto, esulando da ll am bito de gli atti m eramente conserva ti vi, no n posso no e ssere proposte da ll a mministra tore de l condominio; infa tti, mentre se co ndo da ll ar t comma 2 cod. civ. la legittima zio ne passiva è attribuita all amministrator e con riferime nto a qualsiasi azione concer nente le parti com uni, l art n. 4 cod. civ. ne l imita l a legittimazione attiva agli atti conservativ i delle par ti comuni de ll edificio, come confer mato da quell e nor me ( co me a d esempio l art. 460 co d. civ.) che, ne l m enzionare gli a tti conser va tivi, escludono che fra di essi siano com prese le a zio ni che incido no sulla condizione giuridica dei be ni cui gli atti ste ssi si riferisco no. Pertanto, no n rie ntra fra le attribuzio ni dell a mministratore l a zio ne di natura re ale con cui i co ndo mini di un edificio chiedano l accer tamento della contitolarità del diritto reale d uso regolar mente costituito con atto pubblico dal ve ndito re - costruttore su un a rea di cui lo ste sso Costruttor e - venditor e si sia riservato la proprietà. Cass. Civ., Sez. II, altro 24/11/2005, n , Spine lla C. Co nd. Coime Co rpo e d Nella ipotesi in cui il portiere di un condo minio rice va la notifica de lla copia di un atto unica mente quale "a ddetto" alla ricezione, dichi arandosi inca rica to de l destinatar io a ta le mansio ne, e d in detta ve ste v enga indica to sull o riginale che ripo rta la r elata dell Ufficia le giudiziario pr ocede nte, se nza a lcun riferim ento alle co ncomitanti funzioni co nne sse all i nca rico affe rente al por tie ra to, rico rre la presunzio ne l ega le (" iuris tantum") della qua lità dichi arata, la quale per e ssere v inta a bbisogna di r igor osa prova contra ria da fornirsi da parte del

20 20 di 21 15/01/ de stina tario. La care nza di tale pr ova co mpo rta l applicazione a lla fa ttispe cie notificator ia de lla disciplina pr evista dal secondo comma dell art. 139 cod. proc. civ. e no n di que lla speciale fissata dal quar to comma della medesima disposizione, relativa alla notificazione a pe rso ne diverse da l destinata rio.(nella speci e, la Corte di Ca ssazione ha dichia ra to l inammissi bilità de l proposto rico rso in qua nto tardivo, non costitue ndo prova contrar ia ido nea a superar e la pre sunzione re lativa al posse sso, da parte del rice vente la notifica de lla sentenza di appello, della dichiarata qualità di soggetto incar icato dell a ricezione dell atto, e non di mer o portier e dello stabile, la dichiarazione Cass. Civ., Se z. III, 24/11/2005, n , C apo lei Di Capo lei Sa s C. Olmoti DICEMBRE La deliberazione dell assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata alla risco ssione de i co nseguenti oneri dei singo li condomini, costituisce titolo di credito del condomini o e, di pe r sé, pr ova l esi stenza di tale cre dito, le gittimando, se nz altro, non so lo la concessione del de cr eto ingi untivo, ma anche la co nda nna del singolo condomino a pa gar e le somme al l esito del giudizio di opposizione che quest ultimo pr oponga contro tale decr eto, il cui ambito sia ristretto so lame nte a lla verifica dell e sistenza e dell e fficacia de lla de libera zio ne a ssemblear e medesima re lativa all approvazione de lla spesa e alla r ipartizione degli inerenti oneri. Cass. Civ., Se z. II, 9/12/ 2005, n , Tassa C. C ond. Via Be llabo na 102 Av ellino L amministratore di un condominio è legittimato ad agire - ed a chiedere, perciò, l e missione del decr eto ingiuntivo prev isto da ll a rt. 63 disp. att. co d. civ. - co ntro il condomino mo roso per il r ecupe ro degli oneri co ndo minia li, una volta che l asse mble a condomini ale abbia de liberato sulla lor o ripartizione, nonostante la manca nza de ll autorizza zio ne a sta re in giudizio rilasciata dall a ssemblea m ede sima; e, po iché la fonte di tale potere discende dall appr ovazi one assemblear e del piano di ripartizione, non v è ragi one di distinguere tra gli oneri condominiali re lativi a spese ordina rie e que lli riguarda nti le spese straor dina rie. Cass. Civ., Se z. II, 9/12/ 2005, n , Tassa C. C ond. Via Be llabo na 102 Av ellino I n tema di condominio, per " decor o archite tto nico de l fa bbricato", ai fi ni de lla tutel a pre vista da ll ar t cod. civ., deve intende rsi l estetica de ll edificio, costituita dall insieme de lle line e e delle str utture orna menta li che ne costituisco no la no ta do mina nte e d imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, arm onica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di pa rtico lare pre gio ar tistico. (Nella spe cie, è stato r ite nuto che, in conseguenza della costruzione rea lizzata dal co nvenuto in ade renza a lla fa cciata del fabbr icato, ne era stato completamente alterato lo stile ar chitettonico, che era caratterizza to dall esiste nza a piano te rra di un portica to co n gro ssi archi, risultato ingloba to dal manufatto "de quo"). Cass. Civ., Se z. II, 14/12/2005, n , Minier i C. C hiaro lanza