I contratti di locazione

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1 I contratti di locazione SCHEDE PRATICHE Direzione Regionale Emilia Romagna Ufficio del Direttore Regionale

2 ARGOMENTI 1. TIPOLOGIE CONTRATTUALI E AGEVOLAZIONI FISCALI 1.1 Agevolazioni per l'affitto dell'abitazione principale - Inquilini 1.2 Detrazione per studenti universitari 1.3 Agevolazioni per il proprietario 1.4 Comuni ad alta densità abitativa 2. QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO 3. COME SI REGISTRA UN CONTRATTO 4. COME SI PAGA 5. NOVITA 1

3 1. TIPOLOGIE CONTRATTUALI E AGEVOLAZIONI FISCALI La Legge, 9 dicembre 1998, n. 431, prevede quattro tipologie di contratti di locazione: Tipologia Come funziona Canone libero Il contratto dura 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico) Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c.1, L. 431/98 Proprietari NO Agevolazioni Fiscali Inquilini Detrazioni irpef se abitazione principale (Vedi scheda 1.1) Canone concordato Il contratto dura 5 anni (3 anni + 2 di rinnovo automatico) Il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c. 3, L. 431/98 Riduzione irpef e registro se l'immobile è situato in un Comune ad alta densità abitativa (Vedi scheda 1.3) I comuni possono deliberare aliquote ICI ridotte Detrazioni irpef se abitazione principale (Vedi scheda 1.1) Canone concordato per studenti universitari Contratti transitori La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico Il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello d'appartenenza PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 2 e 3, L. 431/98 Il contratto ha una durata variabile da 1 a 18 mesi. Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del locatore o del conduttore PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 1, L.431/98 Riduzione irpef e registro se l'immobile è situato in un Comune ad alta densità abitativa (Vedi scheda 1.3) I comuni possono deliberare aliquote ICI ridotte I comuni possono deliberare aliquote ICI ridotte Detrazioni irpef (Vedi scheda 1.2) Detrazioni irpef se abitazione principale (Vedi scheda 1.1) I Modelli da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati sono quelli allegati al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre Le parti devono, inoltre, obbligatoriamente adottare la Tabella degli oneri accessori allegata al DM Altre tipologie contrattuali sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile: contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi). Le parti possono comunque scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina del canone concordato, effettuata l'opzione questa permane per tutto il periodo della locazione contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio contratti di locazione per finalità turistiche Sono invece disciplinati dalla normativa statale e regionale vigente in materia: i contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica 2

4 1.1 - Agevolazioni per l'affitto dell'abitazione principale - Inquilini Condizioni per fruire delle agevolazioni A) Detrazione per gli inquilini che hanno un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/98 (art. 16 c. 01 TUIR) reddito complessivo inferiore a ,71 Detrazione prevista reddito complessivo superiore a ,71 e inferiore a ,41 300,00 150,00 B) Detrazione per gli inquilini che hanno un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/98 e un'età compresa tra i 20 e 30 anni (art. 16 c. 1-ter TUIR) Per saperne di più: Circolare del 04 aprile 2008 n. 34 capitolo 1 punto 9 991,60 (l agevolazione spetta per i primi tre anni) 150,00 (detrazione per tipologia A) C) Detrazione per gli inquilini che hanno un contratto a canone concordato (art. 16 c. 1 TUIR) 495,80 247,90 D) Detrazione per i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o che trasferiscono la propria residenza per motivi di lavoro, titolari di qualunque tipologia di contratto di locazione per un'unità immobiliare destinata a propria abitazione principale 991,60 (l agevolazione spetta per i primi tre anni) 495,80 (art. 16 c. 1-bis TUIR) Detrazione per studenti universitari Condizioni per usufruire dell'agevolazione l'università deve essere ubicata in un comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza dello studente e comunque in una provincia diversa la detrazione spetta allo studente se è titolare di reddito, o ai genitori se è fiscalmente a carico (reddito complessivo inferiore a 2.840,51 euro) Detrazione sulle spese d'affitto Importo massimo su cui calcolare la detrazione sono detraibili le spese sostenute per canoni derivanti da contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431, e successive modificazioni, o per canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro Per saperne di più: Circolare del 04 aprile 2008 n. 34 capitolo 1 punto 8 19%

5 1.3 - Agevolazioni per il proprietario Agevolazioni per l'affitto a canone concordato di immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa IRPEF Il reddito imponibile è pari al 59,5% del canone, anziché l'85% ordinario IMPOSTA DI REGISTRO ICI La base imponibile su cui calcolare l'imposta di registro del 2% è pari al 70% del corrispettivo annuo pattuito I comuni possono stabilire aliquote più basse per l'ici o maggiori detrazioni. Il comune di Bologna ha previsto un'aliquota ICI pari a zero per gli alloggi locati a canone concordato a persone fisiche che li utilizzano come abitazione principale Comuni ad alta densità abitativa Elenco dei Comuni dell'emilia-romagna considerati ad alta "tensione abitativa", in vigore dal 18 febbraio 2004 (Delibera CIPE n. 87 del 13/11/2003 pubblicata sulla G.U. n. 40 del 18/2/2004) Anzola dell'emilia - Bologna - Calderara di Reno - Casalecchio di Reno - Castel Maggiore - Bologna Ferrara Forlì- Cesena Modena Parma Piacenza Ravenna Reggio Emilia Rimini Castenaso - Granarolo dell'emilia - Imola - Pianoro - San Lazzaro di Savena - Sasso Marconi - Zola Predosa Cento - Ferrara Cesena - Cesenatico - Forlì Campogalliano - Carpi - Castelfranco Emilia - Formigine - Modena - Sassuolo Fidenza - Parma Fiorenzuola d'arda - Piacenza Faenza - Lugo - Ravenna Casalgrande - Correggio - Montecchio Emilia - Reggio Emilia - Rubiera - Scandiano Cattolica - Riccione - Rimini 4

6 2 - QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati. Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all'unità immobiliare locata allo stesso conduttore anche in mesi diversi nell'anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998 ) entro 30 gg. a partire dalla data dell atto oppure dall esecuzione (se anteriore) I contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati 3 - COME SI REGISTRA UN CONTRATTO Il contratto di locazione può e sere registrato in due modi: Modalità telematica Modalità tradizionale Obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare direttamente (è necessario avere il codice PIN) oppure incaricando un intermediario. I programma calcola automaticamente le imposte dovute. I dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall Agenzia delle Entrate. Il sito dell'agenzia La registrazione può essere richiesta recandosi presso un qualsiasi Ufficio dell'agenzia delle Entrate. Gli studenti dell'università di Bologna possono registrare il contratto d'affitto anche presso lo sportello a loro dedicato: Settore Diritto allo Studio Via delle Belle Arti, BOLOGNA Tel infoaffitti@unibo.it con il servizio on line Locazioni web con il software Contratti di locazione da scaricare dal sito Documentazione necessaria per la registrazione manuale: almeno due copie, con firma in originale, dell atto da registrare richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico "Modello 69 " se gli atti da registrare sono più di uno occorre presentare anche il "Modello RR contrassegno telematico, da applicare su originali e copie attestante il pagamento dell imposta di bollo pari a euro 14,62 per ogni 4 facciate (o 100 righe) ricevuta di pagamento dell imposta di registro (modello F23 ). 5

7 4 - COME SI PAGA VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI QUANTO QUANDO 2% DEL CANONE ANNUO con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro Il primo anno ENTRO 30 GG. dalla stipula e, comunque, prima della registrazione o contestualmente se la registrazione è telematica Per gli immobili locati a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile è ridotta del 30% (l'imposta, quindi, scende all'1,4% ) ATTENZIONE - L'aliquota del 2% è applicabile anche in caso di contratti di locazione di unità immobiliari arredate. Se invece si procede alla registrazione separata di distinti contratti uno relativo all'immobile e l'altro all'arredo, il primo va assoggettato all'imposta proporzionale di registro del 2%, il secondo all'aliquota proporzionale del 3% ( Circolare 13 gennaio 1999 n.15/e ) - L'imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall'inquilino; è dovuta nella misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo alla locazione ( Risoluzione, 22 maggio 2002, n.151/e ) E' possibile versare l'imposta di anno in anno I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Devono tener conto degli aumenti ISTAT e possono anche essere di importo inferiore a 67 euro. Non è necessario presentare l'attestato di versamento all'ufficio. Oppure per l'intera durata del contratto L'imposta non si calcola su eventuali aumenti del canone dovuti alle variazioni ISTAT; l'imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente dell' 1% ) moltiplicato per il numero delle annualità Causale RP in sede di prima registrazione la causale non va indicata per i pagamenti successivi Codice dell'ufficio COME Con modello F23 in cui indicare: anno di stipula del contratto (anno, serie e numero della registrazione per le annualità successive) Codici tributo: 107T - se si paga per l'intero periodo 115T - se per il primo di più anni 112T - per gli anni successivi 114T - per le proroghe (anche tacite) 113T - per le risoluzioni 110T - per le cessioni 6

8 5. NOVITA In data 4 agosto 2010 il Consiglio dei Ministri ha approvato uno schema di decreto legislativo, attuativo del federalismo fiscale, che istituisce l imposta cedolare secca sugli affitti. A decorrere dall entrata in vigore del provvedimento il proprietario potrà scegliere di assoggettare il canone di locazione a questa nuova imposta sostitutiva dell IRPEF, delle addizionali, dell imposta di registro e dell imposta di bollo. 7