TABELLA DEI VALORI UNITARI DI AREE EDIFICABILI, CLASSIFICATE DAL P.R.G. PER IL PERIODO DEL

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1 TABELLA DEI VALORI UNITARI DI AREE EDIFICABILI, CLASSIFICATE DAL P.R.G. PER IL PERIODO DEL Scopo del presente studio è quello di determinare il valore delle aree fabbricabili presenti sul territorio del Comune di BELPASSO al fine di poterlo utilizzare come base per le verifiche sul calcolo dell I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) fino all'anno 2011 e dell'i.m.u. dal Il valore per unità di superficie che si andrà ad indicare, è da considerarsi un valore medio per aree aventi una determinata destinazione di zona: va ricordato che il valore di un lotto dovrà essere sempre determinato caso per caso con stime specifiche, che facciano riferimento in particolare ai criteri dettati dall art. 5, comma 5 del D.L.vo 30/12/92 n. 504 (Riordino della finanza degli enti territoriali, a norma dell art. 4 della legge 23 ottobre 1992, n 421). STRUMENTI A DISPOSIZIONE. Gli uffici interessati dallo studio Ufficio Urbanistica, l Ufficio LL.PP e l Ufficio Espropri, per la determinazione del valore delle aree fabbricabili, si è avvalso dei seguenti supporti reperiti presso gli uffici del Comune: 1. Tavole del vigente P.R.G. del Comune di BELPASSO, approvato con decreto dell Assessore Regionale Territorio ed Ambiente n. 997/DRU/93 del , unitamente al Regolamento Edilizio, alle Norme di Attuazione ed alle Prescrizioni Esecutive. 2. Fogli di mappa catastali. CRITERI DI STIMA. Le stime prodotte riguardano aree fabbricabili presenti sul territorio del Comune di BELPASSO, non ancora edificate alla data del 01 gennaio degli anni interessati da attività di verificazione (anni ). Va evidenziato che le aree fabbricabili sono lotti di terreno per i quali il Comune riconosce il diritto all edificabilità secondo le norme contenute nel P.R.G. e nei relativi strumenti attuativi, che per estratto si riportano: 1. Zona territoriale omogenea B.1 Urbana di mantenimento ; 2. Zona territoriale omogenea B.2 - Urbana di completamento; 3. Zona territoriale omogenea C.1 - Espansione residenziale Privata 4. Zona territoriale omogenea C.2, Edilizia Economica e popolare 5. Zona territoriale omogenea C.3, Edilizia da recuperare L. R. n. 37/1985

2 6. Zona territoriale omogenea C.4, - Edilizia residenziale stagionale 7. Zona Produttiva D.1, artigianale 8. Zona Produttiva D.2, industriale 9. Zona Produttiva D.3, Commerciale 10. Zona Produttiva D.4, lav. Prodotti agricoli 11. Zona Produttiva D.5, lav. Prodotti zootecnici 12. Aree Attrezzature Collettive F Aree S. C ( Servizi Collettivi privati ) F7. Parco Zoologico 14. Aree S. C ( Servizi Collettivi privati ) F8. Centro socio sanitario 15. Aree S. C ( Servizi Collettivi privati ) F9. Centro socio sanitario geriatrico. 16. Aree ricadenti all'interno della Zona F6. Parco Territoriale dell'etna E' ovvio, pertanto, che il valore delle aree dipende dal valore dei fabbricati che vi si potranno edificare. Per determinare il valore dei terreni, è stato considerato il valore di mercato unitario medio di aree ubicate nel Comune, in zona centrale o limitrofa, con discrete caratteristiche dal punto di vista morfologico e di inquadramento urbanistico. Tale valore è da considerarsi come valore base di riferimento da attribuire, ai terreni esaminati, mediante il criterio di stima per comparazione, sulla base delle condizioni intrinseche ed estrinseche delle aree medesime. La stima delle aree fabbricabili è stata effettuata confrontando la destinazione dell area da stimare, con la destinazione di altre aree per le quali si conosce il prezzo, perchè oggetto di compravendita nel periodo interessato (sono stati utilizzati e presi a riferimento alcuni rogiti relativi a compravendite di aree con diverse destinazioni d uso) come da schema: N progr. Rep Anno riferimento Classificazione Superficie lotti mq Valore riportato Prezzo unitario /mq D1 Artig.le 400, ,00 50, C4 682, ,00 10, B2 375, ,00 26, C1 1072, ,00 19, C1 5248, ,00 57, F6/c 626, ,00 3, B2 330, ,00 69, D1 Artig.le 10039, ,00 25, B1 145, ,00 68, F6/b 38, ,00 26,32

3 I dati del mercato, relativi a tali compravendite, sono stati analizzati e criticati, al fine di accertarne l attendibilità verificando, altresì, che le valutazioni fossero state operate con criterio di ordinarietà. Questa analisi ha portato a scartare prezzi rilevanti in alcune compravendite, influenzati da situazioni particolari. Le valutazioni accertate che verranno riportate, trovano adeguato riscontro, fra l'altro, con i dati dei valori medi immobiliari, relativi ai vari periodi indicate nelle pubblicazione OMI dell'osservatorio Immobiliare- Agenzia del Territorio, tenendo conto che il costo del terreno, nel valore del fabbricato, incide nella misura che va dal 15% al 25% E stato determinato per le diverse destinazioni stabilite dal PRG un valore di mercato per unità di superficie da utilizzarsi come riferimento. TABELLA VALORI DI RIFERIMENTO PER UNITA DI SUPERFICIE AL Si riportano di seguito in tabella i valori di riferimento utilizzati per l anno 2008, per le principali classificazioni di terreni individuate dal PRG ricordando che tali valori sono avvalorati da alcuni atti di compravendita presi a riferimento : ZONA OMOGENEA DI PIANO REGOLATORE INDICE DI FABBR. COSTO /MQ Z.O. B.1 di mantenimento già concessionata mc/mq 3,5 85,00 Z.O. B.1 di mantenimento ancora da concessionare mc/mq 3,5 70,00 Z.O. B.2 di completamento già concessionata mc/mq 3,0 70,00 Z.O. B.2 di completamento ancora da concessionare mc/mq 3,0 65,00 Z.O. C.1, con PdL già concessionato mc/mq 2,0 50,00 Z.O. C.1, con PdL approvato mc/mq 2,0 40,00 Z.O. C.1, senza PdL mc/mq 2,0 30,00 Z.O. C.2, Edilizia Economica e popolare mc/mq 3,0 45,00 Z.O. C.3, Edilizia da recuperare già concessionata mc/mq 2,0 80,00 Z.O. C.3, - Edilizia da recuperare ancora da concessionare mc/mq 2,0 70,00 Z.O. C.4, con PdL già concessionato mc/mq 0,5 20,00 Z.O. C.4, con PdL approvato mc/mq 0,5 18,00 Z.O. C.4, senza PdL mc/mq 0,5 15,00 Aree I.P. D.1, artigianale con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,30 mq/mq 0,00 Aree I.P. D.1, artigianale con PdL approvato Rap. Cop. 0,30 mq/mq 0,00 Aree I.P. D.1, artigianale con senza PdL Rap. Cop. 0,30 mq/mq 40,00 Aree I.P. D.2, industriale con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 40,00 Aree I.P. D.2, industriale con PdL approvato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 35,00 Aree I.P. D.2, industriale con senza PdL Rap. Cop. 0,40 mq/mq 30,00 Aree I.P. D.3, Commerciale con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 40,00 Aree I.P. D.3, commerciale con PdL approvato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 35,00 Aree I.P. D.3, commerciale con senza PdL Rap. Cop. 0,40 mq/mq 30,00 Aree I.P. D.4, lav. Prodotti agricoli con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 0,00 Aree I.P. D.4, lav. Prodotti agricoli con PdL approvato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 0,00 Aree I.P. D.4, lav. Prodotti agricoli con senza PdL Rap. Cop. 0,50 mq/mq 15,00

4 Aree I.P. D.5, lav. Prodotti zootecnici con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 0,00 Aree I.P. D.5, lav. Prodotti zootecnici con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 0,00 Aree I.P. D.5, lav. Prodotti zootecnici con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 15,00 Aree A C (attrezzature Collettive) F3 mc/mq 3,0 20,00 Aree S. C ( Servizi Collettivi privati) F7 Parco Zoologico mc/mq 0,03 10,00 Aree Aree S. C ( Serv. Coll. Priv.) F8 Centro socio sanitario mc/mq 0,50 10,00 Aree Aree S. C (Serv. Coll. Priv.) F9 Centro s. sanitario geriatrico. mc/mq 2,00 10,00 Area all'interno della Zona F6. D) Parco Territoriale Etna mc/mq 0,03 8,00 DETERMINAZIONE DEI PREZZI PER UNITA DI SUPERFICIE RIFERITI AL Il valore dei lotti, ai fini del calcolo dell ICI fino al 2011 e dell'imu dal 2012, deve essere determinato in base all andamento del mercato con riferimento al periodo in esame. Dopo il passaggio all'euro, avvenuto nel 2002, periodo in cui si è riscontrato un consistente incremento dei valori immobiliari, si può asserire che i valori delle aree edificabili divennero pressoché costanti per l intero periodo di osservazione ( ), Nella tabella nel seguito allegata sono riportati i VALORI UNITARI DI AREE EDIFICABILI, CLASSIFICATE DAL P.R.G. VALEVOLI A DECORRERE DAL 01 GENNAIO 2013

5 TABELLA DEI VALORI UNITARI DI AREE EDIFICABILI, CLASSIFICATE DAL P.R.G. VALEVOLI A DECORRERE DAL 01 GENNAIO 2013 ZONA OMOGENEA DI PIANO REGOLATORE INDICE DI FABBR. COSTO /MQ Z.O. B.1 di mantenimento già concessioanta mc/mq 3,5 150,00 Z.O. B.1 di mantenimento ancora da concessionare mc/mq 3,5 120,00 Z.O. B.2 di completamento già concessionata mc/mq 3,0 130,00 Z.O. B.2 di completamento ancora da concessionare mc/mq 3,0 100,00 Z.O. C.1, con PdL già concessionato mc/mq 2,0 70,00 Z.O. C.1, con PdL approvato mc/mq 2,0 50,00 Z.O. C.1, senza PdL mc/mq 2,0 40,00 Z.O. C.2, Edilizia Economica e popolare mc/mq 3,0 60,00 Z.O. C.3, Edilizia da recuperare già concessionata mc/mq 2,0 120,00 Z.O. C.3, - Edilizia da recuperare ancora da concessionare mc/mq 2,0 100,00 Z.O. C.4, con PdL già concessionato mc/mq 0,5 50,00 Z.O. C.4, con PdL approvato mc/mq 0,5 40,00 Z.O. C.4, senza PdL mc/mq 0,5 30,00 Aree I.P. D.1, artigianale con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,30 mq/mq 40,00 Aree I.P. D.1, artigianale con PdL approvato Rap. Cop. 0,30 mq/mq 30,00 Aree I.P. D.1, artigianale con senza PdL Rap. Cop. 0,30 mq/mq 20,00 Aree I.P. D.2, industriale con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 50,00 Aree I.P. D.2, industriale con PdL approvato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 40,00 Aree I.P. D.2, industriale con senza PdL Rap. Cop. 0,40 mq/mq 30,00 Aree I.P. D.3, Commerciale con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 50,00 Aree I.P. D.3, commerciale con PdL approvato Rap. Cop. 0,40 mq/mq 40,00 Aree I.P. D.3, commerciale con senza PdL Rap. Cop. 0,40 mq/mq 30,00 Aree I.P. D.4, lav. Prodotti agricoli con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 20,00 Aree I.P. D.4, lav. Prodotti agricoli con PdL approvato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 15,00 Aree I.P. D.4, lav. Prodotti agricoli con senza PdL Rap. Cop. 0,50 mq/mq 10,00 Aree I.P. D.5, lav. Prodotti zootecnici con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 20,00 Aree I.P. D.5, lav. Prodotti zootecnici con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 15,00 Aree I.P. D.5, lav. Prodotti zootecnici con PdL già concessionato Rap. Cop. 0,50 mq/mq 10,00 Aree A C (attrezzature Collettive) F3 mc/mq 3,0 25,00 Aree S. C ( Servizi Collettivi privati) F7 Parco Zoologico mc/mq 0,03 10,00 Aree Aree S. C ( Serv. Coll. Priv.) F8 Centro socio sanitario mc/mq 0,50 12,00 Aree Aree S. C (Serv. Coll. Priv.) F9 Centro s. sanitario geriatrico. mc/mq 2,00 15,00 Area all'interno della Zona F6. D) Parco Territoriale Etna mc/mq 0,03 10,00

6 ADEGUAMENTO DEI VALORI DI RIFERIMENTO ALLE CARATTERISTICHE DEI LOTTI. L ufficio Tributi nella fase istruttoria, precedente all emissione dell atto di accertamento dovrà preparare per ogni lotto-mappale oggetto di stima, un micro fascicolo, composto da una scheda contenente: 1. riassunto di tutti i dati principali che permettono l individuazione del lotto oggetto di stima (Tav. di PRG, località, foglio e mappale, superficie, proprietari)- visure 2. riquadro nel quale eseguire uno schizzo del contorno del mappale, qualora lo stesso fosse solo parzialmente classificato come area edificabile, oltre a caselle dove può essere riportato il calcolo di tale superficie desunta attraverso misurazioni effettuate direttamente sulla Tav. di PRG. 3. caselle con superficie del mappale o porzione di esso classificata come edificabile e distinta a seconda della destinazione d uso. 4. note riguardanti le caratteristiche dell area che possono influenzare il valore finale della stessa e relativi coefficienti correttivi. 5. altre note da utilizzarsi come promemoria per eventuali dubbi o domande In alcuni casi e su richiesta del contribuente, i valori unitari delle aree prese come riferimento saranno all atto dell accertamento, adeguati a seconda delle caratteristiche dei lotti oggetto di stima. Le caratteristiche che saranno prese in considerazione sono le seguenti: Località. All interno di ogni località saranno attribuiti coefficienti correttivi per tener conto della dislocazione centrale o periferica del lotto con valori decrescenti man mano che dal centro ci si sposta verso la periferia: zone centrali, coeff. 1,00; zone semiperiferiche, coeff. 0,95; zone periferiche, coeff. 0,90. Caratteristiche fisiche del lotto. Tra queste le più importanti prese in considerazione saranno : a) ampiezza (lotti < 500 mq coeff. riduttivo 0,90) b) forma planimetrica (coeff. riduttivo 0,85) c) pendenza del terreno (coeff. riduttivo 0,90) d) Presenza di elementi di disturbo, impedimenti fisici presenti sul lotto, servitù di elettrodotto, metanodotto, ecc ( coeff. Riduttivo 0,85 )

7 L ampiezza ottimale è quella prossima alla superficie minima di intervento (500 mq.) o superiore. I lotti di dimensioni inferiori ai 500 mq. Saranno penalizzati nella valutazione anche se in alcuni casi tali porzioni di terreno possono avere valori molto elevati perchè accorpabili ad altri adiacenti con stessa destinazione. Si ricorrerà a coefficienti correttivi che diminuiscono il valore dell area qualora la forma non dovesse consentire l edificabilità in modo autonomo o la limitasse notevolmente. La pendenza del lotto elevata comporta difficoltà progettuali e costi di costruzione superiori rispetto a lotti pianeggianti per cui se ne terrà conto con coefficienti peggiorativi. Inquadramento urbanistico. Fattore che è stato considerato nella stima e che tiene conto della funzionalità dell area, del maggiore o minore degrado e della vicinanza o meno ad elementi di pregio o di disturbo. Il valore di un area quindi scaturisce dal prodotto del prezzo unitario di un area di riferimento moltiplicato per la consistenza del lotto e per coefficienti che tengono conto di tutti i fattori sopra elencati: in tal modo i valori ottenuti sono attendibili e tra loro confrontabili. Qualora l indice attribuito al lotto non fosse direttamente indicato in tabella, si potrà operare per interpolazione lineare tra due valori noti. Settore URBANISTICA Settore LAVORI PUBBLICI Ufficio espropri Settore FINANZIARIO - Ufficio tributi