NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2015 Settore residenziale

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1 Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2015 Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Beatrice Pelliccia (referente OMI) Antonio Fezzuoglio (collaboratore) data di pubblicazione: 27 novembre 2015 periodo di riferimento: primo semestre 2015

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3 Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2015 Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Perugia con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc.omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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5 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Perugia Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al 1 semestre 2015, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Perugia, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Perugia. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Umbria, con approfondimenti sulla provincia di Perugia ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: - il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; - le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; - lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni. 1

6 2 Mercato regionale Le analisi del mercato immobiliare residenziale umbro condotte sui dati del primo semestre 2015 indicano una sostanziale conferma nella perdita dei volumi delle compravendite rispetto a quanto rilevato nei precedenti periodi. I dati del mercato delle abitazioni nelle due province, posti a confronto ai dati regionali, sono riportati nelle tabelle 1 e 2, con riferimento sia alle transazioni NTN (rif. note metodologiche), sia alle quotazioni medie. La Tabella 1 evidenzia nel 1 semestre 2015, per il complesso della regione, un calo tendenziale delle compravendite di abitazioni rispetto al primo semestre dell anno precedente pari a -7,7 %. Il trend negativo regionale si accentua in particolare nella provincia di Terni, nella quale si verificano dati di contrazione ancora più accentuati che nei semestri precedenti. L andamento negativo in termini di scambi si manifesta anche con riguardo ai dati relativi ai capoluoghi e al resto della provincia (non capoluoghi). Tabella 1: NTN e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Regione NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Regione NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Regione Perugia ,2% 73,94% 567-4,7% 58,55% ,4% 82,04% Terni ,2% 26,06% ,5% 41,45% ,2% 17,96% Totale Umbria ,7% 100,00% ,0% 100,00% ,5% 100,00% Le quotazioni medie rilevate nel 1 semestre 2015 sono in lieve flessione nella provincia di Perugia e risultano stabili nella Provincia di Terni; il dato regionale registra pertanto una lieve riduzione rispetto allo stesso semestre dell anno Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province /m2 Var % quotazione / I sem 2015 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) /m 2 Var % quotazione / I sem 2015 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) /m 2 Var % quotazione / I sem 2014 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Perugia ,4% 100, ,3% 104, ,5% 98,6 Terni ,0% 108, ,0% 99, ,0% 118,1 Umbria ,3% 102, ,2% 102, ,4% 102,6 2

7 L analisi della distribuzione dei volumi delle compravendite regionali (Figura 1), evidenzia che il mercato delle abitazioni è concentrato nella provincia di Perugia, con una quota residua di circa un quarto nella provincia ternana. Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2015 per provincia 26,1% 73,9% PROVINCIA DI PROVINCIA DI TERNI Attraverso il numero indice delle compravendite di abitazioni è stata riportata in Figura 2 la serie storica dei volumi scambiati dal 2004 (1 semestre 2004 = 100). Il grafico mostra che, su base nazionale, dal 2006 (2 semestre) è in atto una rapida decrescita del mercato residenziale, dopo la grande espansione negli anni precedenti. Solo nel 1 semestre del 2010 e nel 2 semestre del 2011 si è verificata una crescita dei volumi scambiati, ma questi segnali di timida ripresa sono stati poi definitivamente disattesi con il pesante crollo degli scambi verificatosi nel Nel 1 semestre del 2015 gli scambi continuano a perdere in volume, ma la flessione si attenua. Il contesto umbro ha seguito sostanzialmente, e con simile intensità, l andamento della serie nazionale. 3

8 Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi 4

9 3 Mercato provinciale Il mercato immobiliare residenziale per la provincia di Perugia viene di seguito analizzato nel dettaglio per ciascuna delle seguenti undici macro aree geografiche, rappresentate nella mappa tematica di seguito riportata (Figura 3): - Alto Tevere; - Assisiate; - Eugubino Gualdese; - Colli del Trasimeno; - Folignate; - Media Valle del Tevere; - Monti Martani; - Perugia capoluogo; - Perugino; - Spoletino; - Val Nerina. Il territorio è stato suddiviso mediante accorpamento di comuni omologhi per le caratteristiche geografiche e socio economiche ritenute di interesse ai fini della presente trattazione. Figura 3: Macroaree provinciali Perugia 5

10 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 N. indice quotazioni I sem 2015 (base = I sem 2004) Alto Tevere 213 5,0% 10,26% 967-0,6% 94,4 Assisiate ,6% 9,07% ,4% 97,7 Colli del Trasimeno 194 2,6% 9,36% 993-1,2% 100,4 Eugubino - Gualdese ,4% 5,96% 873-0,6% 101,0 Folignate 313 0,4% 15,08% ,4% 96,3 Media valle del Tevere 152-6,0% 7,35% ,4% 105,7 Monti Martani 32-13,2% 1,53% 794-2,0% 95,0 Perugino 680-2,0% 32,79% ,3% 103,9 Spoletino ,3% 6,27% ,1% 104,0 Val Nerina 48-13,6% 2,34% 796-2,4% 91, ,2% 100,00% ,4% 100,5 I principali dati del mercato, articolati per macroaree (Tabella 3), consentono un affinamento delle osservazioni generali compiute su scala regionale. L andamento del comparto residenziale risulta nel complesso negativo rispetto al primo semestre 2014 in quasi tutte le macroaree. Gli ambiti principalmente interessati dalla riduzione degli scambi risultano quello Assisiate (-15,6%), Eugubino Gualdese (-19,4%) e Spoletino (-18,3%). Le uniche aree in cui si registra un incremento degli scambi sono quelle dell Alto Tevere ( 5%), dei Colli del Trasimeno ( 2.6%) e del Folignate (0.4%). Le quotazioni assumono valori massimi in corrispondenza dell ambito Perugino, risultano di media entità nei contesti dello Spoletino, dell Assisiate e del Folignate e decrescono in modo sostenuto negli ambiti più compromessi dal punto di vista orografico. La riduzione delle quotazioni, sostanzialmente omogenea nelle varie macroaree, presenta rilievo massimo nel territorio della Valnerina (-2,4%). Il numero indice delle quotazioni rileva il rapporto dei dati all attualità rispetto ai dati omologhi riferiti al primo semestre Solo nei contesti cittadini le quotazioni risultano superiori a quelle del precedente decennio, mentre nella periferia si verificano importi inferiori a quelli verificatisi all inizio dell arco temporale osservato. 6

11 Figura 4: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia L andamento delle compravendite e delle quotazioni medie provinciali è riportato nel grafico di Figura 4. Osservando il trend delle diverse spezzate si può desumere come le quotazioni immobiliari abbiano avuto un incremento fino al 2007, rimanendo sostanzialmente stabili fino al 2010 per poi decrescere dal 2011 in avanti. Nel 1 semestre 2015, su base provinciale, le quotazioni hanno subito una lieve deflessione rispetto al semestre precedente. In sostanza le quotazioni attuali, specie nel resto della provincia, sono assimilabili a quelle rilevate nel 2004, avendo ormai dissipato l impulso al rialzo verificatosi nel periodo di massima espansione del mercato. In termini di NTN, i volumi scambiati hanno subito una riduzione nel comune di Perugia e nel resto della provincia dal 1 semestre 2007, con variazioni mutevoli da semestre in semestre, ma sempre con andamento generale in diminuzione. Le serie storiche mostrano come la decrescita sia stata costante e inesorabile, fino al crollo del I dati del 1 semestre 2015 evidenziano una stabilizzazione del trend di moderata decrescita manifestatosi nelle ultime annualità. Il numero indice semestrale delle unità compravendute rispetto al primo semestre 2004 è pari a 48,8 nel capoluogo e pari a 54.8 nel resto provincia; se ne desume una contrazione complessiva degli scambi, rispetto al momento iniziale dell arco osservato, pari a circa alla metà. 7

12 La distribuzione delle compravendite (Figura 5) risulta, come nei semestri precedenti, maggiormente concentrata nella città di Perugia (32.8%) e nel Folignate (15.1%). Seguono in misura pressoché paritetica l Alto Tevere(10.3%), l Assisiate (9.1%) e i Colli del Trasimeno (9.4%). Figura 5: Distribuzione NTN I semestre 2015 per macroaree provinciali 8

13 Le mappe tematiche in Figura 6 e Figura 7 consentono di osservare le distribuzioni del dato NTN e delle quotazioni medie sul territorio provinciale attraverso le scale cromatiche che indicano con maggiore intensità gli ambiti connotati da volumi di scambi di maggior rilievo. Le abitazioni compravendute nel 1 semestre 2015 sono, in numero assoluto, massime nell ambito centrale del capoluogo dove si rileva anche l apice delle quotazioni. In generale i due dati osservati (volumi e quotazioni) assumono la medesima varianza sul dominio provinciale. Figura 6: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre

14 Figura 7: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 10

15 Le tabelle 4,5,6,7,8,9,10,11,12 e 13 riportano i valori degli indici OMI aggregati per macroarea provinciale e quindi per singolo Comune. Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ALTO TEVERE Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata CITERNA 6-44,5% 0,30% 767-2,4% 0,74 CITTA` DI CASTELLO ,4% 5,17% ,1% 1,06 LISCIANO NICCONE 5 150,0% 0,24% 920-2,7% 0,89 MONTE S MARIA TIBERINA 1 0,0% 0,05% 746-2,0% 0,72 MONTONE ,0% 0,47% 752-2,7% 0,73 PIETRALUNGA 6 50,0% 0,28% 798-2,9% 0,77 SAN GIUSTINO 17-41,6% 0,79% 828-2,9% 0,80 UMBERTIDE 58-2,2% 2,74% 886 0,0% 0,86 ALTO TEVERE 213 5,0% 10,26% 967-0,6% 0,82 Nell Alto Tevere si registra un piccolo incremento complessivo (5%)dei volumi scambiati, a fronte di una variazione media in negativo delle quotazioni ( -0.6%). Il valore medio di scambio si attesta sulla quotazione di 967/mq, mentre il massimo delle quotazioni si registra nel Comune di Città di Castello ( 1092/mq). Nello stesso comune si registra il numero massimo di scambi della macroarea (pari a 110 transazioni normalizzate), corrispondente al 5.17 % delle compravendite della provincia. Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ASSISIATE Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata ASSISI ,7% 4,77% ,2% 1,23 BASTIA UMBRA 82 6,7% 3,87% ,1% 1,07 BETTONA 4-76,5% 0,19% 779-2,3% 0,75 VALFABBRICA 1-66,7% 0,05% 768-2,5% 0,74 ASSISIATE ,6% 9,07% ,4% 0,95 Nell Assisiate, fatta eccezione per il Comune di Bastia Umbra, si rileva una contrazione decisa del numero degli scambi (-15.6% rispetto al primo semestre 2014). Anche le quotazioni subiscono in tutti i comuni una lieve deflessione, con un abbattimento medio per la macroareea pari a 0.4%. 11

16 Il comune di Assisi, pur rilevando una perdita sia in termini di volumi che di quotazioni, presenta il numero di scambi superiore (corrispondente alla quota del 4.77 rispetto al dato NTN provinciale) e la quotazione apicale nella macroarea ( 1274/mq). Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea COLLI DEL TRASIMENO Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata CASTIGLIONE DEL LAGO 57-9,6% 2,71% ,6% 1,06 CITTA` DELLA PIEVE 22-36,9% 1,04% 949 0,0% 0,92 MAGIONE ,3% 2,45% ,0% 0,99 PACIANO 3-62,5% 0,14% 871-3,0% 0,84 PANICALE 12-7,7% 0,57% 910-3,2% 0,88 PASSIGNANO S TRASIMENO 22 42,4% 1,04% ,3% 1,03 PIEGARO 10 47,6% 0,49% 730-2,2% 0,71 TUORO SUL TRASIMENO 16-27,9% 0,73% 868-2,7% 0,84 COLLI DEL TRASIMENO 194 2,6% 9,07% 993-1,2% 0,91 Nell area dei Colli del Trasimeno si registra un lieve incremento complessivo (2.6%)dei volumi scambiati, a fronte di una variazione media in negativo delle quotazioni (-1.2%). Il valore medio di scambio si attesta sulla quotazione di 993/mq, mentre il massimo si registra nel Comune di Castiglione del Lago ( 1100/mq). Nello stesso comune si registra il numero massimo di scambi della macroarea (pari a 57 transazioni normalizzate), corrispondente al 2.71 % delle compravendite della provincia. 12

17 Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea EUGUBINO GUALDESE Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata COSTACCIARO 4-33,3% 0,19% 644-2,5% 0,62 FOSSATO DI VICO 5-47,8% 0,24% 694-2,5% 0,67 GUALDO TADINO 28-14,3% 1,32% 802 0,0% 0,78 GUBBIO 73-16,3% 3,45% ,0% 0,97 NOCERA UMBRA ,1% 0,50% 776-2,2% 0,75 SCHEGGIA E PASCELUPO 2-76,8% 0,09% 675-1,9% 0,65 SIGILLO 1-84,2% 0,05% 755-2,5% 0,73 EUGUBINO-GUALDESE ,4% 5,96% 873-0,6% 0,74 L area Eugubino Gualdese registra un segnale fortemente negativo in termini di volumi di scambi (-19.4%) rispetto al primo semestre 2014, mentre le quotazioni subiscono una leggera deflessione (-0.6%). La quotazione massima si rileva nel Comune di Gubbio ( 1000/mq), mentre i minimi si registrano negli ambiti montani. In generale l area assorbe il 5.96% del volume di transazioni provinciali con concentrazione nel comune di Gubbio che da solo registra il 3.45% della mole provinciale. Il rapporto tra la quotazione media nella macroarea e quella provinciale è pari a Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea FOLIGNATE Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata BEVAGNA ,1% 1,52% 944-1,3% 0,91 CANNARA 6-60,7% 0,26% 812-2,8% 0,79 FOLIGNO 202-7,8% 9,55% ,3% 1,11 MONTEFALCO 9-10,0% 0,40% 830-2,3% 0,80 SPELLO 41-2,5% 1,92% ,4% 1,10 TREVI 17 13,3% 0,80% 922-1,6% 0,89 VALTOPINA 7 133,8% 0,31% 745-2,0% 0,72 FOLIGNATE 313 0,4% 15,08% ,4% 0,90 13

18 Nel Folignate si rileva un lievissimo incremento del numero degli scambi (0.4%) rispetto al primo semestre 2014); il trend del dato nei singoli comuni è invece variegato. Le quotazioni subiscono nella quasi totalità dei comuni, una lieve deflessione, con un abbattimento medio per la macroarea pari a 0.4%. Solo nel comune di Foligno si registra un lieve incremento delle quotazioni che presentano il valore massimo nella macroarea (1145 /mq). Di contro, nello stesso comune, che da solo assorbe il 9.55% del volume delle compravendite provinciali, il dato NTN subisce una deflessione del 7.8%. Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MEDIA VALLE DEL TEVERE Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata COLLAZZONE 8 60,0% 0,38% 953-2,9% 0,92 DERUTA 28 3,7% 1,32% 958 0,0% 0,93 FRATTA TODINA 2-34,2% 0,07% 838-2,9% 0,81 MARSCIANO 58 16,9% 2,72% ,0% 1,00 MONTE CASTELLO DI VIBIO 5-50,0% 0,24% 879-3,2% 0,85 TODI 52-23,7% 2,47% ,0% 1,06 MEDIA VALLE DEL TEVERE 152-6,0% 7,35% ,4% 0,93 Nella Media Valle del Tevere si registra un decremento complessivo (-6%) dei volumi scambiati, accompagnato da una variazione media in negativo delle quotazioni ( -0.4%). Il valore medio di scambio si attesta sulla quotazione di 1025/mq, mentre il massimo si registra nel Comune di Todi ( 1100/mq). Il numero di scambi della macroarea è pari a 152 transazioni normalizzate corrispondente al 7.35 % delle compravendite della provincia, con apporto massimo da parte del Comune di Marsciano (2.72% della quota provinciale). Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MONTI MARTANI Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata) GIANO DELL`UMBRIA 8 60,0% 0,38% 763-1,7% 0,74 GUALDO CATTANEO 12-2,8% 0,55% 801-2,3% 0,78 MASSA MARTANA 12-38,5% 0,57% 808-1,9% 0,78 MONTI MARTANI 32-13,2% 1,53% 794-2,0% 0,77 L area dei Monti Martani registra un segnale negativo in termini di volumi di scambi ( -13.2)% rispetto al primo semestre 2014, mentre le quotazioni subiscono una lieve deflessione (-2.0%). 14

19 In generale l area assorbe una quota modesta del volume di transazioni provinciali (1.53%) e il rapporto tra la quotazione media nella macroarea e quella provinciale è pari a Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea PERUGINO Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata) 567-4,7% 26,74% ,3% 1,40 CORCIANO 88 15,8% 4,13% ,3% 1,15 TORGIANO 26 9,1% 1,23% 807-1,9% 0,78 PERUGINO 680-2,0% 32,79% ,3% 1,11 L area del Perugino registra un segnale lievemente negativo in termini di volumi di scambi ( -2.0)% rispetto al primo semestre 2014, mentre le quotazioni subiscono una leggera deflessione (-0.3%). La quotazione massima si rileva nel capoluogo ( 1444/mq), mentre il rapporto tra la quotazione media nella macroarea e quella provinciale è pari a In generale l area assorbe il 32.79% del volume di transazioni provinciali, con concentrazione nel comune di Perugia che da solo registra il 26.74% della consistenza provinciale. Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea SPOLETINO Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata) CAMPELLO SUL CLITUNNO 6 37,5% 0,26% 847-1,5% 0,82 CASTEL RITALDI 5-13,6% 0,22% 708-1,8% 0,68 SPOLETO ,0% 5,66% ,0% 1,25 SPOLETINO ,3% 6,27% ,1% 0,92 Nello Spoletino si registra un decremento significativo (-18.3%) dei volumi scambiati, accompagnato da una sostanziale stabilità delle quotazioni ( -0.1%). Il valore medio di scambio si attesta sulla quotazione di 1223/mq, mentre il massimo si registra nel Comune di Spoleto ( 1292/mq). Il numero di scambi della macroarea è pari a 130 transazioni normalizzate, corrispondente al 6.27 % delle compravendite della provincia, con apporto massimo da parte del Comune di Spoleto (5.66% della quota provinciale). 15

20 Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea VALNERINA Comune NTN I sem 2015 Var % NTN / I sem 2014 Quota % NTN Provincia /m 2 Var % quotazione I sem 2015 / I sem 2014 Differenziale quotazione comune rispetto media provinciale pesata) CASCIA 7-55,9% 0,33% 788-2,3% 0,76 CERRETO DI SPOLETO 6 450,0% 0,26% 696-2,1% 0,67 MONTELEONE DI SPOLETO 3 500,0% 0,14% 841-3,2% 0,81 NORCIA 17-18,4% 0,79% 914-2,5% 0,88 POGGIODOMO 0-100,0% 0,00% 713-2,1% 0,69 PRECI 1-69,2% 0,05% 735-2,3% 0,71 SANT`ANATOLIA DI NARCO 3-0,14% 660-1,9% 0,64 SCHEGGINO 3 50,0% 0,14% 701-2,1% 0,68 SELLANO 9-8,4% 0,44% 690-1,9% 0,67 VALLO DI NERA 0-100,0% 0,00% 680-1,8% 0,66 VALNERINA 48-13,6% 2,34% 796-2,4% 0,72 La Valnerina registra un segnale negativo in termini di volumi di scambi ( -13.6)% rispetto al primo semestre 2014, mentre le quotazioni subiscono una lieve deflessione (-2.4%). In generale l area assorbe una quota modesta del volume di transazioni provinciali (2.34%) e il rapporto tra la quotazione media nella macroarea e quella provinciale è pari a

21 4 Mercato del comune di Perugia Il focus sul mercato della città di Perugia permette di individuare l andamento degli indicatori all interno del territorio comunale, evidenziando l articolazione dei dati nelle tredici zone in cui il comune capoluogo è stato suddiviso. La tabella 14 riporta in particolare i dati relativi al numero di transazioni normalizzate, alla quotazione media e al differenziale in ciascuna zona rispetto alla quotazione media comunale. Si constata che il maggior numero di scambi si rileva nella zona periferica D1 (110 transazioni), seguita dalla zona semicentrale B3 (88 transazioni). Un numero significativo di scambi è registrato anche negli ambiti periferici D3 (54 transazioni) e D5 (53 transazioni). Nel centro storico cittadino si registra un numero decisamente contenuto di scambi ed in particolare nella zona centralissima B6 il dato di compravendite nel segmento residenziale risulta nullo. L andamento delle transazioni nel territorio è mappato nella figura 8 : la stessa consente di apprezzare, attraverso la scala cromatica, gli ambiti connotati da maggiore intensità negli scambi. E enucleato in particolare lo sviluppo del centro storico cittadino. Sul fronte delle quotazioni medie, indicate nella quarta colonna della tabella 14 e riportate nella mappa della figura 9, si avverte un andamento regolare dal centro alla periferia. Il grafico evidenzia infatti una regolare attenuazione di intensità dal centro verso l esterno. La varianza delle quotazioni rispetto al valore medio comunale, evidenzia un picco massimo nella zona centrale di pregio (differenziale pari a 1.99) e comunque negli ambiti del centro storico, con abbattimento verso l esterno fino alla quotazione minima registrata nelle zone rurali meridionali (differenziale pari a 0.63). 17

22 Figura 8: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre

23 Figura 9: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre

24 Tabella 14: NTN, quotazioni medie e differenziale rispetto alla media comunale Zona OMI Denominazione NTN I sem 2015 /m 2 Differenziale quotazioni I sem 2015 rispetto alla media comunale B1 CENTRO STORICO: ADIACENZE ALLE MURA, S.FRANCESCO AL PRATO ,22 B2 PELLINI, PIAGGIA COLOMBATA, XX SETTEMBRE, CACCIATORI DELLE ALPI, P.LE EUROPA, FILOSOFI, B.GO XX GIUGNO ,28 B3 MADONNA ALTA,CASE BRUCIATE, PALLOTTA, ELCE, S. LUCIA, SAN GALIGANO, RIMBOCCHI,CORTONESE ,15 B5 CENTRO STORICO: PORTA SOLE, BARTOLO, BONTEMPI, M. VOLTE, PRIORI ALTA, BONAZZI, V.LE INDIPENDENZA, TRE ARCHI, OBERDAN ,84 B6 CENTRO STORICO: P.ZZA IV NOVEMBRE, C. VANNUCCI, P.ZZA ITALIA, P.ZZA MATTEOTTI, VIA BAGLIONI, P.ZZA DANTI ,99 B7 CORSO GARIBALDI, VIA FABRETTI ,12 B8 ZONA STAZIONE, VIA DEL MACELLO ,04 C1 MONTELUCE, SAN MARCO, MONTE GRILLO, PONTE D`ODDI ,01 C2 ZONA BANCA D`ITALIA, PIAN DI MASSIANO, OLIVETO, SETTEVALLI, PREPO, LACUGNANO, M. MALBE, TRINITA`, LOGGI, SAN VETTURINO, PISCILLE, MONTEBELLO D1 D2 D3 D4 D5 R1 R ,00 F. DI CAVALLO, LACUGNANA, OLMO, S. SISTO, STROZZACAPPONI, C. DEL PIANO, PONTE D. PIETRA,CAPANNE ,03 P.S. GIOVANNI, BALANZANO, S. FORTUNATO, S.MARTINO IN COLLE, COLLESTRADA ,86 PRETOLA, PONTE FELCINO, PONTE VALLECEPPI, VILLA PITIGNANO, BOSCO, COLOMBELLA, PICCIONE ,78 MUGNANO, MONTEPETRIOLO, FONTIGNANO, BAGNAIA, S. MARTINO IN CAMPO, S. MARIA ROSSA ,78 C.UMBERTO, S.G.PANTANO, RANCOLFO, RESINA, P.PATTOLI, RAMAZZANO, FRATTICIOLA, PIANELLO, RIPA, S. EGIDIO ZONE RURALI MERIDIONALI ZONE RURALI SETTENTRIONALI , , ,63 ND 1 ND Perugia ,00 1 Quota di transazioni non georeferibili e suo valore assoluto 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni medie con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 20

25 Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 2015 La figura 10 evidenzia infine la distribuzione delle compravendite con riferimento alle classi dimensionali degli immobili scambiati. Si confronta in particolare, per ciascuna classe dimensionale, il rapporto volumi scambiati rispetto al totale degli scambi e il rapporto tra unità immobiliari e stock complessivo. Si osserva che per monolocali e classi di piccola e medio-piccola grandezza il rapporto relativo agli scambi è superiore a quello dello stock; il dato è pressoché paritetico per la classe di media grandezza mentre assume andamento opposto nel caso degli immobili di grande dimensione. 21

26 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. 22

27 Glossario NTN QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 23

28 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2015 per provincia... 3 Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 4 Figura 3: Macroaree provinciali Perugia... 5 Figura 4: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 7 Figura 5: Distribuzione NTN I semestre 2015 per macroaree provinciali... 8 Figura 6: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre Figura 7: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Figura 8: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre Figura 9: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni %... 2 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %... 2 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 6 Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ALTO TEVERE Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ASSISIATE Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea COLLI DEL TRASIMENO Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea EUGUBINO GUALDESE Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea FOLIGNATE Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MEDIA VALLE DEL TEVERE Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MONTI MARTANI Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea PERUGINO Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea SPOLETINO Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea VALNERINA Tabella 14: NTN, quotazioni medie e differenziale rispetto alla media comunale