compravendita & agibilità

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2 Scritto da Massimo Bortolotti Ultima modifica: 08 Giugno 2013 Pubblicato: 26 Maggio 2013 Visite: 39 Creato: 26 Maggio 2013 Categoria: info by Keeper compravendita & agibilità compravendita & agibilità per giurisprudenza costante, il certificato di agibilità è posto a tutela del compratore, in quanto è volto ad attestare la capacità dell'immobile di assolvere alla funzione economica e sociale cui è destinato, assicurandone, al tempo stesso, il suo legittimo godimento e la sua commerciabilità. Il certificato viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei "titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta" che l'art. 1477, comma 3, impone al venditore di consegnare all'acquirente. Fermo restando che l'atto di vendita di un edificio, nel quale sia stata omessa la dichiarazione di sussistenza dell'agibilità, è perfettamente valido in quanto ciò non configura alcuna violazione di legge ( ed il notaio non potrà rifiutarsi di stipulare l'atto pubblico, se espressamente richiesto dalle parti ) l'obbligo posto in capo al venditore, di produrre tale documento, può essere legittimamente derogato tramite un diverso accordo fra le parti. In caso di immobile privo del certificato di agibilità, risulta fondamentale stabilire contrattualmente, fin dal preliminare, a chi competerà l'onere di ottenerne il rilascio. Infatti, nel silenzio del contratto, tale obbligo permane in capo al venditore e, a seconda dei motivi per i quali l'immobile ne è sprovvisto, la responsabilità di quest'ultimo cambia e non di poco. le principali cause di assenza del certificato di agibilità sono le seguenti: 1. E' stata appena presentata la richiesta 2. La richiesta è stata presentata ed è appena trascorso il termine per il silenzio assenso 3. La richiesta non è stata ancora presentata ma l'immobile ha i requisiti per ottenerla (o comunque potrà averli una volta regolarizzata la sua posizione urbanistico edilizia) 4. La richiesta non è stata presentata e l'immobile non ha (e non avrà mai) i requisiti per ottenerla Prima di analizzare alcuni aspetti contrattuali da tenere presenti, è bene sottolineare che l'assenza del certificato di agibilità deve essere valutata: sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi; sia sotto il profilo formale della sussistenza del documento. Nel primo caso, si renderà necessario attivarsi per fare acquisire all'immobile, oggetto della compravendita, quelle caratteristiche igienico sanitarie ed urbanistico edilizie essenziali per il rilascio del documento; nel secondo caso, sarà sufficiente presentare la richiesta al competente ufficio del Comune. 1/4

3 1. Nel caso in cui la richiesta del certificato di agibilità sia stata appena presentata e non sia ancora decorso il termine per la formazione del silenzio assenso, parte promittente la vendita attesterà la regolare presentazione della domanda di rilascio, allegando copia della richiesta riportante la data in cui questa è stata protocollata dall'ufficio comunale; le parti potranno così pattuire: che l'onere dell'ottenimento spetti al proprietario, il quale si impegna, sia sotto il profilo sostanziale, sia sotto il profilo formale, a provvedere, a sue cura e spese, affinché il suddetto venga rilasciato, obbligandosi eventualmente a versare in sede di rogito, a mani del notaio, una somma concordata a garanzia degli impegni assunti. che l'onere dell'ottenimento gravi sul promittente l'acquisto specificando che di tale gravame si è tenuto conto nella determinazione del prezzo di cessione dell'immobile. Va detto che nel caso in cui sia l'alienante, non costruttore dell'immobile, ad assumersil'obbligo di procurare al compratore il certificato di agibilità, la giurisprudenza ha ravvisato, in tale impegno (ex art c.c.), una promessa del fatto del terzo ( e cioè il Comune che rilascerà il documento), la quale, essendo incoercibile, in caso di inottemperanza consentirà all'acquirente di obbligare il venditore ad indennizzarlo ma non già ad adempiere all'incombenza assunta contrattualmente. 2. Nel caso in cui sia stata presentata la richiesta e sia appena trascorso il termine per la formazione del silenzio assenso (per cui manca ancora fisicamente il documento attestante l'agibilità), il proprietario, nell'assicurare la regolare presentazione della domanda (allegando copia della richiesta protocollata) e dichiarando che non sono stati interrotti, dal Comune, i termini per richiedere una integrazione della documentazione,attesterà l'avvenuta formazione del silenzio assenso per decorrenza del relativo termine (30 giorni), garantendo in questo modo il suo acquirente. 3. L'assenza del certificato di agibilità e la mancata presentazione della richiesta solitamente dipendono: dal fatto che non sono ancora scaduti i termini per presentarla; da una dimenticanza da parte del proprietario; dal fatto che l'immobile ne sia sprovvisto e che, tuttavia, non ne necessiti (si pensi al caso di un immobile d'epoca, o comunque molto datato, sul quale non sono stati effettuati lavori per i quali sia richiesto il rilascio del certificato); dal fatto che il proprietario ignori che il suo immobile ne è sprovvisto o che non sappia che per alcuni lavori di ristrutturazione da lui eseguiti (per esempio la realizzazione di un nuovo bagno), la legge pretende il rilascio di un nuovo certificato di abitabilità In tutti questi casi (ad eccezione del terzo, dove il proprietario dichiarerà semplicemente l'assenza dell'agibilità), il promittente la vendita potrà garantire alla controparte (previa opportuna ed approfondita verifica) che, pur non sussistendo l'agibilità, l'immobile possiede tutti i requisiti richiesti (o li possiederà), obbligandosi, a sue cura e spese, ad ottenerla (facendosi carico, all'occorrenza, di provvedere anche ad effettuare dei lavori sull'immobile, nonché di depositare, ove richiesto, la relativa pratica urbanistica, quale una SCIA, una DIA, o una richiesta di Permesso di Costruire, anche in sanatoria) ed a consegnare il relativo certificato alla controparte entro la data del rogito ovvero, se successivamente, versando in sede d'atto pubblico, a mani del notaio, una somma precedentemente pattuita con il compratore, a garanzia degli impegni assunti. Questa è l'ipotesi classica; in alternativa, le parti potrebbero accordarsi di trasferire l'onere in capo all'acquirente a fronte di uno "sconto" effettuato dal proprietario. In entrambi i casi, le parti saranno libere di prevedere, in sede di preliminare, la possibilità di risolvere il contratto (mediante l'apposizione di una condizione risolutiva) in caso di mancato rilascio del documento entro il termine fissato per l'atto pubblico. 2/4

4 4. Nel caso in cui l'immobile non abbia l'agibilità e sia privo dei requisiti richiesti per ottenerla, o meglio, nell'ipotesi, assai più probabile, che il venditore ignori se l'immobile abbia le caratteristiche per potere essere dichiarato agibile (scoprendo solo successivamente la loro assenza ai fini del rilascio del documento), senza entrare nel merito delle responsabilità del venditore per le dichiarazioni che dovrebbe rilasciare in sede di atto sulla regolarità urbanistica dell'immobile, diventa essenziale subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto al rilascio del certificato di agibilità, in pendenza delle verifiche volte ad accertare le eventuali carenze dell'immobile sotto il profilo sostanziale. Questa fattispecie si differenzia da quella illustrata al punto 3. per due aspetti fondamentali: a) al punto 3. la verifica della sussistenza delle condizioni di abitabilità viene effettuata prima della sottoscrizione di un preliminare di vendita ad effetti obbligatori; b) l'ipotesi presa in esame in questo punto prevede l'assenza insanabile, in capo all'immobile, dei requisiti oggettivi richiesti per il rilascio del documento. Per giurisprudenza ormai costante, la vendita di un'abitazione priva dell'agibilità (non sussistendo le condizioni per ottenerla anche successivamente, per insanabili violazioni alla legge urbanistica) rappresenta un'alienazione di un "aliud pro alio", non potendo il bene ceduto assolvere alla sua funzione economico sociale alla quale è destinato, in quanto del tutto diverso da quello negoziato (in altre parole, un'abitazione priva dell'agibilità non potrà essere considerata tale dai contraenti). Ciò comporterà il diritto, per il compratore, di richiedere la risoluzione del contratto ex art c.c., con conseguente risarcimento del danno, entro il termine di prescrizione decennale. SENTENZE Cass. civ., Sez. II, 06/07/2011, n : Il promittente venditore ha l'obbligo di attivarsi per fornire all'acquirente i certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, perciò anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune, l'acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita poiché egli ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali. Trib. Monza, 31/05/2011 : Sussiste la responsabilità del venditore di un immobile destinato ad abitazione se non consegna all'acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l'immobile è incommerciabile, non realizzando la sua funzione economico sociale; l'assenza di tale certificazione determina, ai sensi dell'art c.c., e giustifica sia la domanda di risoluzione del contratto sia quella di risarcimento del danno. Trib. Novara, 30/11/2010 : La mancata consegna del certificato di abitabilità, oggi di agibilità, al momento della vendita di un immobile, non comporta la nullità del contratto. Non vi è infatti alcuna norma che proibisca, analogamente a quanto accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui negoziazione è lecita non essendo l'oggetto del contratto né giuridicamente impossibile né illecito. Dunque, le conseguenze patologiche derivanti dall'inabitabilità o inagibilità dell'immobile non agiscono come vizio genetico dell'atto, ma si configurano esclusivamente comeinadempimento del venditore su cui ricade, in assenza di diversa pattuizione, l'obbligo di dotare i locali del menzionato certificato. Ancora con riferimento al certificato di abitabilità si è stabilito, sotto il profilo della commerciabilità, del legittimo godimento e della funzione economico sociale del bene, che esso costituisce requisito giuridico essenziale, pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'articolo 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene. 3/4

5 Cass. civ., Sez. III, 23/01/2009, n : Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile. (Cassa e decide nel merito, App. Roma, 26/05/2004) Cass. civ., Sez. II, 07/10/2008, n : In tema di licenza di abitabilità di immobili oggetto di compravendita, qualora si sia formata la fattispecie di assenso delineata dall'art. 4, D.P.R. n. 425/1994, il costruttorevenditore che, al momento del rogito o anche nel corso del giudizio, offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell'istanza e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell'abitabilità (oggi agibilità) dell'immobile promesso in vendita. Cass. civ., Sez. II, 12/12/2006, n : In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, l'obbligo assunto contrattualmente dal venditore di far ottenere all'acquirente il certificato di abitabilità ha ad oggetto il fatto del terzo la Pubblica Amministrazione e si colloca, quindi, nella previsione dell'art c.c.: essendo un impegno incoercibile, il relativo inadempimento, dovuto al rifiuto da parte del terzo di compiere il fatto promesso, legittima il compratore a richiedere, entro i termini della ordinaria prescrizione decennale, un equo indennizzo. Cass. civ., Sez. III, 07/04/2009, n : In tema di mediazione, il mediatore deve comportarsi in modo da non ingenerare equivoci sulla veridicità delle notizie rilevanti per la conclusione dell'affare, non potendo limitarsi a riferirle senza averne controllato la rispondenza a realtà, dal momento che, anche per effetto della legge 3 febbraio 1989, n. 39, chi si rivolge al mediatore per concludere un affare fa legittimo affidamento sul suo dovere di imparzialità, ogniqualvolta egli non sia agente di una sola parte, essendo tenuto a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare. (Nell'enunciare il suddetto principio, relativo ad un caso in cui la parte venditrice aveva dichiarato, contrariamente al vero, che l'immobile era provvisto del certificato di abitabilità, la S.C. ha precisato che questo, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta). (Cassa con rinvio, App. Firenze, 16/03/2004) fonte infocasa : aprile 2013 Keeper Immobiliare numero verde Funo di Argelato Bo Italy partita iva /4