A cura di Clarissa Fonda Notaio in Civitavecchia

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1 A cura di Clarissa Fonda Notaio in Civitavecchia

2 Abitabilità/agibilità Ambiguità terminologica Abitabilità: edifici ad uso abitativo Agibilità: si riferiva a tutti gli altri edifici ad uso diverso dall abitativo D.P.R. 380/2001 Oggi agibilità come unica categoria normata dagli artt Art. 24: Certificato di agibilità Art. 25: Provvedimento di rilascio del certificato Art. 26: Dichiarazione di inagibilità

3 Concetto di agibilità art. 24, 1 comma «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» Da condizione igienico - sanitaria a qualità del bene N.B. è a presidio dell interesse particolare del compratore Idoneità del bene ad assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato Non funzione urbanistica di interesse generale

4 Procedimento il richiedente: l onere della richiesta grava su colui che ha ottenuto il permesso a costruire o presentato D.I.A. o sui suoi successori o aventi causa entro 15 gg dall ultimazione dei lavori> sanzione amministrativa ai sensi dell art. 25 T.U. dell Edilizia. la domanda è presentata allo Sportello Unico del Comune 30 gg per attestarne la regolarità salva interruzione Silenzio-assenso previo parere A.S.L. 60 gg se dichiarazione del direttore dei lavori o del tecnico incaricato

5 Procedimento Silenzio-assenso N.B. è necessario controllare che la domanda di rilascio dell agibilità sia stata corredata di tutta la d o c u m e n t a z i o n e richiesta La giurisprudenza esclude che formatosi il silenzio assenso, l istante possa (o debba) pretendere ex art. 21 della L. 6 dicembre 1071 n che l Amministrazione rilasci un certificato di agibilità perché verrebbe meno la ratio della norma Molti Comuni e anche Roma Capitale (sul sito) consente al richiedente di dotarsi di un Attestazione di lascio dell Agibilità per silenzio-assenso resa dalla P.A. e da esibire in caso di necessità> dossier dell immobile nella contrattualistica europea

6 Procedimento Possibilità di rilascio dell agibilità provvisoria da parte di Uffici Tecnici Art. 22 comma 7 bis della Legge Regionale dell Emilia Romagna Art. 15 della L.R. Sicilia n. 19/94 che prevede il «rilascio di provvisorio certificato di agibilità per immobili commerciali sottoposti a sanatoria»

7 Agibilità parziale D.L. 69/2013 art. 30 c.1. lett g) e h) ha introdotto Art. 24 comma 4-bis del T.U. 380/2001 agibilità parziale per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all intero intervento edilizio e siano state contemplate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all edificio oggetto di agibilità parziale

8 Agibilità parziale D.L. 69/2013 art. 30 c.1. lett g) e h) ha introdotto Art. 24 comma 4-bis del T.U. 380/2001 agibilità parziale N.B. Il rilascio dell agibilità parziale è sottoposto alla valutazione che non via compromissione delle condizioni di sicurezza e funzionalità dell intero immobile

9 Dichiarazione del tecnico Art. 25 comma 5-bis D.P.R. 389/2001 prevede una forma alternativa al certificato di agibilità Dichiarazione «alternativa» di conformità e agibilità rilasciata dal direttore lavori o da professionista abilitato con cui si attesta: a) Conformità dell opera al progetto presentato b) Agibilità corredata dalla relativa documentazione

10 Mancanza del certificato di agibilità Tesi della nullità: illeicità dell oggetto ex art c.c. come presunta contrarietà alle norme urbanistiche in realtà non è norma a carattere generale ma del singolo interesse del compratore Tesi dell aliud pro alio: presupposto> caratteristica fondamentale del bene alienato tale da incidere sull uso che costituisce motivo dell acquisto> risoluzione per inadempimento ex art c.c. con termine di prescrizione decennale

11 Mancanza del certificato di agibilità Tesi dei vizi: l immobile compravenduto è dello stesso genus di quello che si voleva acquistare ma non risulta pienamente conforme alle aspettative: - Vizi redibitori ex art c.c. Tesi della mancanza di qualità: ex art c.c. diritto del contraente di ottenere la risoluzione del contratto a condizione che le qualità mancanti siano caratteristiche essenziali all uso della cosa oppure, non essendo essenziali, siano state promesse dall alienante. N. B. la distinzione rispetto all aliud pro alio è il termine di prescrizione è di 1 anno.

12 Mancanza del certificato di agibilità - Vizi redibitori ex art c.c. / mancanza di qualità - Appartenenza della cosa al genere pattuito - Il vizio redibitorio riguarda i vizi derivanti dal processo di produzione, fabbricazione, conservazione della cosa - La mancanza di qualità concerne la natura della marce e si riferisce alla mancanza di quegli elementi essenziali e sostanziali, che, nell ambito del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un altra - Cass. N. 244/ In dottrina: RUBINO «La compravendita» Trattato Cicu Messineo pp. 385 ss.

13 Mancanza del certificato di agibilità Tesi della mancata consegna ex art secondo comma c.c. «Il venditore deve pur consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all uso della cosa venduta» No risoluzione per inadempimento ma SI Risarcimento danno

14 Mancanza del certificato di agibilità Prima ipotesi: l immobile ha i requisiti per ottenere l agibilità ma non l ha ancora ottenuta> sanabilità Seconda ipotesi: l immobile non ha i requisiti> insanabilità Corte Cass. «l omessa consegna del certificato non è sufficiente ad integrare l ipotesi di aliud pro alio» (Cass n. 9253; Cass n. 2729; Cass n.4513; Cass n.8880) Per gli immobili al cui costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967 purché nell atto pubblico di trasferimento vi sia la dichiarazione sostitutiva ai sensi D.P.R. 445/2000, non vi è non trasferibilità del bene (Cass. Sez. II n del 22 agosto 1998)

15 Il ruolo del Notaio In assenza di agibilità l atto è ricevibile<no sanzioni art. 28 L.N.> il Notaio non può rifiutarsi di stipulare un atto di trasferimento in assenza di agibilità, se richiesto dalle parti, in forza dell art. 27 L.N. Tuttavia la prassi suggerisce al Notaio, anche in funzione antiprocessuale, di consegnare alle parti un atto privo di profili di invalidità inserendo le clausole concernenti l agibilità (Cass. N. 7707/2007 «dovere di consiglio»), tanto in sede di contratto preliminare che di contratto definitivo di compravendita influendo a) sulle trattative b) sulle condizioni di vendita e sul prezzo

16 Clausole in tema di agibilità contratto preliminare 1. l immobile non è dotato del certificato di agibilità e la parte promittente venditrice si obbliga a richiederlo clausola prima parte «La Parte Promittente Venditrice si obbliga a presentare domanda per il rilascio dell agibilità ai sensi e per gli effetti dell art.25 del T.U. sull edilizia e a produrre in sede di contratto definitivo di vendita idonea attestazione di silenzio assenso su agibilità, rilasciata da Roma Capitale, decorsi i termini di legge per il perfezionamento del silenzio assenso.»

17 Clausole in tema di agibilità contratto preliminare 1. l immobile non è dotato del certificato di agibilità e la parte promittente venditrice si obbliga a richiederla- clausola seconda parte Alternative: «A) la mancanza del rilascio espresso di tale documento in sede di contratto definitivo di vendita non potrà comunque rappresentare eccezione di inadempimento qualora sussistano tutte le condizioni previste dall articolo 25 ai fini dell agibilità». «B) la mancata produzione di tale documento in sede di contratto definitivo comporterà una riduzione del prezzo concordata tra le parti pari ad Euro.., somma ritenuta congrua tra le Parti affinché la Parte Promissaria Acquirente possa presentare o completare il procedimento per il rilascio dell agibilità».

18 Clausole in tema di agibilità contratto preliminare l immobile non è dotato del certificato di agibilità e la parte promittente venditrice si obbliga a richiederlo le Parti intendono risolvere il contratto in caso di non ottenimento del certificato - condizione risolutiva «Il presente contratto preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio del certificato di agibilità entro la data del o dell attestazione di silenzio assenso su agibilità ai sensi dell art. 25 del T.U. n. 380/2001 entro la data del Decorso tale termine, il presente contratto si intenderà risolto automaticamente e la Parte Promittente Venditrice dovrà restituire alla Parte Promissaria Acquirente la sola somma già riscossa a titolo di caparra confirmatoria, pattiziamente in deroga a quanto previsto dall art c.c., fatta salva la facoltà riconosciuta alla parte promissaria acquirente di concedere un eventuale proroga del sopra menzionato termine».

19 Clausole in tema di agibilità contratto preliminare 1.2. l immobile venduto dal costruttore al grezzo contratto preliminare «Le Parti convengono che l immobile verrà trasferito in sede di contratto definitivo ancora allo stato grezzo; pertanto di comune accordo Alternativa A): stabiliscono che la Parte Promissaria Acquirente si obblighi a presentare domanda per il rilascio dell agibilità entro quindici giorni dall ultimazione dei lavori ai sensi e per gli effetti dell art. 25, primo comma, D.P.R. 380/2001 Alternativa B): stabiliscono che la Parte Promittente Venditrice si obblighi comunque a presentare domanda per il rilascio dell agibilità entro quindici giorni dall ultimazione dei lavori ai sensi e per gli effetti dell art. 25, primo comma, D.P.R. 380/2001»

20 Clausole in tema di agibilità - vendita 2. l immobile è dotato del certificato di agibilità vendita «il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare in oggetto è dotato del certificato di agibilità n. rilasciato dal Comune di in data Vista la domanda presentata in data al n. di protocollo se anche la porzione immobiliare trasferita è dotata della c.d. «Agibilità parziale». «si precisa che anche la porzione immobiliare in oggetto è dotata del certificato di agibilità rilasciato dal Comune di in data N. Vista la domanda presentata al medesimo ufficio in data prot. N.»

21 Clausole in tema di agibilità 2.1. l immobile è dotato del certificato di agibilità ma la porzione immobiliare compravenduta è stata oggetto di interventi edilizi tali da necessitare la richiesta di una nuova «agibilità parziale» «le Parti convengono che, a seguito degli interventi edilizi realizzati in forza di, la Parte Venditrice si obblighi ad avviare il procedimento di cui all art. 25 del T.U. 380/2001 a sua propria cura e spese e a produrre idonea attestazione rilasciata dai competenti Uffici o da un tecnico di propria fiducia, previo accesso alla documentazione in oggetto, del corretto perfezionamento della procedura per silenzio-assenso, sostitutiva del rilascio del certificato di agibilità»

22 Clausole in tema di agibilità 3. l immobile non è dotato del certificato di agibilità «La Parte Venditrice dichiara che per il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare in oggetto non è stato rinvenuto il certificato di agibilità. La Parte Acquirente dichiara di essere stata edotta di tale circostanza e di accettare l acquisto a tali condizioni, rinunciando a far valere ogni eccezione in relazione all assenza di tale documento ed esonerando pertanto la Parte Venditrice dall obbligo di consegna del predetto certificato», se del caso «accollandosi a propria cura e spese l onere di un eventuale successiva presentazione della domanda avente ad oggetto il rilascio dell agibilità per l immobile in oggetto»

23 Clausole in tema di agibilità 3. l immobile non è dotato del certificato di agibilità Al riguardo si precisa che nel drafting della clausola è bene tener presente che La giurisprudenza ha ritenuto non sufficiente ad escludere la responsabilità della Parte Venditrice sulla base della mera conoscenza da parte dell Acquirente dello stato di inagibilità dell edificio, se non accompagnata dalla rinuncia a farsi consegnare il certificato di agibilità dalla Parte Venditrice.

24 Clausole in tema di agibilità 3.1. l immobile non è dotato del certificato di agibilità: il depositoclausola prima parte «quanto ad Euro vengono affidati a me Notaio a mezzo a titolo di deposito fiduciario infruttifero a garanzia del perfezionamento e della consegna della documentazione completa, ai sensi dell'articolo 24 e 25 del T.U. 380/2001, munita dell'autodichiarazione del tecnico di fiducia ivi compresa la richiesta protocollata presso il Comune di Roma ai fini del rilascio dell'agibilità relativa all'immobile compravenduto; di detto deposito, io Notaio ne prendo nota nel mio Registro delle Somme e dei Valori al n.

25 Clausole in tema di agibilità 3.1. l immobile non è dotato del certificato di agibilità: il deposito clausola seconda parte Io Notaio svincolerò la somma predetta previa attestazione da parte di un tecnico di fiducia della Parte Acquirente, del corretto perfezionamento del procedimento, decorsi i termini di legge previsti per il silenzio-assenso, senza che il Comune abbia in alcun modo interrotto i termini o richiesto ulteriore documentazione ad integrazione o fatto salvo l'ulteriore termine previsto in tale ipotesi. Le spese per il rilascio di tale attestazione saranno comunque a carico della Parte Venditrice, così come le eventuali integrazioni di documentazione che dovessero ritenersi necessarie, al netto di onorari e spese per il deposito.»

26 Clausole in tema di agibilità 3.1. l immobile non è dotato del certificato di agibilità: il deposito - clausola terza parte Nel caso in cui non venga presentata alcuna richiesta di agibilità decorsi n. anni dalla data odierna, la somma affidata a me Notaio come deposito, verrà svincolata, per accordo intercorso tra le Parti, a favore della Parte Acquirente»

27 Clausole in tema di agibilità 4. l immobile non è dotato del certificato di agibilità e non ha i requisiti per ottenerlo «la Parte Acquirente, edotta dell impossibilità, allo stato attuale, per l immobile in oggetto di ottenere l agibilità, dichiara di essere ugualmente interessata all acquisto, di non avere nessuna eccezione da sollevare al riguardo, esonerando la Parte Venditrice e il Notaio rogante da ogni responsabilità al riguardo». N.B. nel caso di porzioni immobiliare di piccole dimensioni è comunque opportuno appurare quali siano le ragioni per le quali l agibilità non è stata rilasciata. Es. Monolocale che abbia dimensioni inferiori a quelle previste dal Piano Regolatore di Zona. Attenzione agli eventuali abusi edilizi!

28 Obbligo di consegna dell agibilità sorge al momento della consegna della res Ex art. 1477, terzo comma c.c. «il venditore deve pure consegnare i titoli ed i documenti relativi alla proprietà e all uso della cosa venduta» sia per il contratto definitivo di vendita che per il preliminare ad effetti anticipati Agibilità come qualità essenziale o meno del bene purché l immobile non sia abusivo

29 Conclusioni AUTONOMIA NEGOZIALE PRIVATA determina se l agibilità è da considerarsi documento essenziale per il singolo contratto Opportuna disciplina in atto Ruolo determinante del Notaio nel prevenire eventuali conflitti recependo e modulando la volontà espressa attraverso l autonomia negoziale privata In assenza di esplicite previsioni contrattuali, l obbligo di procurare il certificato di agibilità continua a gravare sull alienante, in assenza>aliud pro alio>risoluzione per inadempimento ex art c.c.>prescrizione decennale oppure se mancanza di qualità ex art c.c.> prescrizione 1 anno

30 Grazie! Clarissa Fonda