CONDONO EDILIZIO 2004

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1 CONDONO EDILIZIO 2004 Le conseguenze del condono sulla commerciabilità dei fabbricati Angelo Busani notaio in Parma studio notarile Busani & Canali Collegio dei Geometri di Parma Parma, 15 novembre 2004

2 Art. 32 D.L n Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive... A. Busani copyright

3 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività... qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa. Art. 46 D.P.R n. 380 A. Busani copyright

4 Art. 40 L n. 47 Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria... A. Busani copyright

5 Art. 40 L n Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre A. Busani copyright

6 Art. 2 L n Gli atti di cui al secondo comma dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, aventi per oggetto fabbricati... costruiti senza concessione edilizia sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultino gli estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio nonché, per i fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all'articolo 32, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, introdotto dal comma 44 del presente articolo, l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competenti dell'espressione del parere di cui alla citata disposizione. A. Busani copyright

7 ANTE ANTE POST PRATICA DI CONDONO Menzione di anteriorità al Menzione dei provvedimenti abilitativi ( ordinari o in sanatoria) Estremi della domanda di condono e dei versamenti A. Busani copyright

8 Art. 2 L n Verificatosi il silenzio assenso disciplinato dall'articolo 39, comma 4, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, nei predetti atti devono essere indicati, a pena di nullità,... A. Busani copyright

9 Art. 26 L.R n Le opere edilizie autorizzate e realizzate in data antecedente all'entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme sulla edificabilità dei suoli), che presentino difformità eseguite nel corso dell'attuazione del titolo e- dilizio originario, si ritengono sanate, fermo restando il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza. A. Busani copyright

10 Quali abusi incidono sulla trasferibilità degli immobili? ABUSO PRIMARIO (assenza di abilitazione o totale difformità) OGNI ALTRO TIPO DI ABUSO Senza condono l immobile è intrasferibile Non incide sulla validità degli atti di trasferimento A. Busani copyright

11 Art. 13 L.R n Gli interventi di nuova costruzione eseguiti in totale difformità dal titolo abilitativo sono quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del titolo stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo e- dilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. A. Busani copyright

12 Art. 13 L.R n Lo Sportello unico per l'edilizia, accertata l'esecuzione di interventi in assenza del titolo abilitativo richiesto, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali,... ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la demolizione Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime nonché quella necessaria... sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. A. Busani copyright

13 Opere eseguite senza abilitazione Opere eseguite in totale difformità dall abilitazione Opere eseguite con variazioni essenziali rispetto all abilitazione (L.R. 31/2002, art. 23) ORDINE DI DEMOLIZIONE E DI RIPRISTINO IN CASO DI INADEMPI- MENTO IL CO- MUNE ACQUI- SISCE IL BENE ABUSIVO E L AREA DI PERTINENZA A. Busani copyright

14 L IMMOBILE ABUSIVO SUBISCE: una demolizione fisica (si rimette in pristino la situazione anteriore) una demolizione giuridica (non può essere commerciato) A. Busani copyright

15 Sono insanabili e incommerciabili: nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati realizzati in contrasto con la legislazione urbanistica o con le prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti alla data del 31 marzo 2003 (art. 33 c. 1) ampliamenti e sopraelevazioni di manufatti esistenti che comportino la realizzazione di nuove unità immobiliari (art. 33 c. 3 lett. c) interventi di ristrutturazione che comportino aumento delle unità immobiliari, fatta eccezione per il recupero abitativo dei sottotetti (art. 34 c. 2 lett. a) A. Busani copyright

16 Art. 33 L.R n Qualora gli ampliamenti... riguardino edifici con originaria funzione diversa da quella abitativa, tali immobili sono obbligati a mantenere una destinazione d'uso non abitativa nei venti anni successivi alla data di entrata in vigore della presente legge. A. Busani copyright

17 ABUSI CHE IMPEDISCONO LA VENDITA ABUSI CHE TRAVOLGONO LA VENDITA L abuso primario non sanato rende incommerciabile l immobile abusivo (l atto di compravendita è nullo) L abuso diverso da quello primario può dar luogo ad una crisi del contratto di compravendita (stipulato validamente) A. Busani copyright

18 Art. 32 D.L n Il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria non comporta limitazione ai diritti dei terzi. A. Busani copyright

19 Codice civile, art Art Evizione totale della cosa. [1] Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno... A. Busani copyright

20 Cass. civ., sez. II, , n In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (nella specie, per la trasformazione di una soffitta in locali abitabili),... sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della Pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile... deve riconoscersi all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, ancorché l'amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo. A. Busani copyright

21 Codice civile, art Art Garanzie per i vizi della cosa venduta. [1] Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. [2] Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa A. Busani copyright

22 Cass. civ., sez. II, , n Gli acquirenti di un bene immobile edificato in difformità dalla concessione edilizia, che abbiano chiesto (ed ottenuto) la sanatoria di cui all'art. 31 della legge n. 47 del 1985 in qualità di proprietari del bene, possono agire in giudizio per la riduzione del prezzo, giusto disposto degli artt e A. Busani copyright

23 Codice civile, art Art Mancanza di qualità. [1] Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto... A. Busani copyright

24 Cass. civ., sez. III, , n La mancanza del certificato di abitabilità dell'appartamento venduto, perché non rispondente alle prescrizioni edilizie, è causa di un deprezzamento del bene commisurabile, qualora il compratore agisca per il risarcimento del danno, alle spese presuntivamente necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità. A. Busani copyright

25 Cass. civ., sez. II, , n L'inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di abitabilità in una situazione caratterizzata da una grave ed insanabile violazione urbanistica, integra la fattispecie della consegna di "aliud pro alio", con la possibilità di promuovere l'azione contrattuale di risoluzione per inadempimento... A. Busani copyright

26 ABUSIVISMO EDILIZIO IMPATTO FISCALE A. Busani copyright

27 Art. 49 D.P.R n gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. A. Busani copyright

28 Art. 50 D.P.R n le agevolazioni tributarie in materia di tasse ed imposte indirette sugli affari si applicano... a condizione che copia conforme del provvedimento di sanatoria venga presentata, contestualmente all'atto da registrare, all'amministrazione cui compete la registrazione. In mancanza del provvedimento definitivo di sanatoria,... deve essere prodotta, al momento della registrazione dell'atto, copia della domanda di permesso in sanatoria... L'interessato... deve presentare... copia del provvedimento definitivo di sanatoria entro sei mesi dalla sua notifica o, nel caso che questo non sia intervenuto, a richiesta dell'ufficio, dichiarazione del comune che attesti che la domanda non ha ancora ottenuto definizione... A. Busani copyright

29 Grazie per l attenzione! l A. Busani copyright