Fiscal Adempimento La circolare che guida passo passo al rispetto degli adempimenti

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1 Fiscal Adempimento La circolare che guida passo passo al rispetto degli adempimenti N Locazione: risoluzione anticipata di un contratto Compilazione del Mod. F24 e del Modello RLI cartaceo e telematico Categoria: Contratti Sottocategoria: Locazione A cura di Micaela Chiruzzi Quando si stipula un contratto di affitto, il locatario e l affittuario stabiliscono di comune accordo la durata contrattuale da assegnare a tale rapporto di locazione, che dovrà essere rispettata da entrambe le parti. Nel corso del rapporto di locazione, però, possono sopraggiungere situazioni impreviste che impongono al conduttore di recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza. Nel caso in cui un contratto di locazione venga rispettato fino alla data decisa in fase di stipula si parla quindi di scadenza naturale, nel caso in cui ci sia la necessità di recedere anticipatamente dal contratto si parla di recesso anticipato. In caso di recesso dal contratto di locazione sarà necessario adempiere a delle incombenze fiscali richiesti dall Agenzia delle Entrate. La risoluzione anticipata del contratto di affitto può essere effettuata presentando il modello RLI sia telematicamente tramite internet utilizzando uno dei canali telematici come Fiscoonline o Entratel, oppure, recandosi fisicamente all Agenzia delle Entrate. Di seguito analizzeremo la normativa civile e fiscale di riferimento e con l'aiuto di numerosi esempi pratici vedremo la compilazione del modello RLI sia telematico, utilizzando il canale Entratel, che quello cartaceo da presentare agli sportelli degli uffici dell'agenzia; e infine la compilazione del modello F24 elide per il pagamento dell'imposta di registro. 1

2 PREMESSA Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile nel contratto stesso viene indicata la data di scadenza. Può accadere tuttavia che il locatore o il conduttore si vengano a trovare in situazioni che necessitano lo scioglimento dal contratto prima della sua scadenza naturale. La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere promossa dal locatore, dal conduttore, oppure congiuntamente. In ogni caso, vi sono adempimenti civilistici e fiscali da rispettare. Dal 1 gennaio 2015 il versamento risoluzione contratto di locazione si esegue utilizzando il modello F24 Elide come stabilito dalla Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio L'attestato di versamento dell'imposta di registro entro 30 giorni deve essere presentata all ufficio delle imposte in allegato al modello RLI. CONTENUTO La Risoluzione anticipata di un contratto di locazione è una procedura che consente all affittuario e al locatore di poter recedere dal contratto in anticipo rispetto alla data naturale di fine locazione. Infatti, con la stipula del contratto di affitto vengono indicate sia la data di inizio della locazione che la data di cessazione, ma può capitare che sia il locatore (proprietario dell immobile) che il conduttore (inquilino) durante tale periodo riscontrino necessità differenti da quelle in precedenza stabilite. Vediamo quali sono le fattispecie di risoluzione anticipata. Non sono molti i casi per cui è previsto il recesso anticipato del locatore e sono indicati in modo specifico dalla legge (articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998) e cioè quando: il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo; nello stesso comune; l immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell immobile; il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo; il locatore decide di vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione); 2

3 intende destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2 grado); intende destinare l immobile all esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità). RECESSO DEL LOCATORE Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione, le parti devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata contratto di locazione per sfratto per morosità. Nel caso in cui, poi, il locatore si sia avvalso dell art c.c., che lascia la possibilità di riservare a se stesso la casa locata, dovrà indicare i motivi del recesso entro i termini stabiliti dagli usi locali. RECESSO DEL CONDUTTORE La risoluzione anticipata su iniziativa del conduttore è molto più agevole, infatti, a norma dell art. 3, L. n. 431/1998, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero per gravi motivi da specificare nella lettera di preavviso può recedere in qualsiasi momento. Per poter recedere è necessario, almeno sei mesi prima, inviare al locatore, a mezzo raccomandata a/r, la lettera di preavviso con la quale si manifesta la propria intenzione di voler recedere dal contratto. Nel contratto di affitto possono essere specificati termini diversi per l invio della lettera di preavviso. Il mancato rispetto dell obbligo di preavviso non impedisce che il conduttore lasci l immobile, ma impone comunque la corresponsione al locatore delle mensilità previste dai termini di preavviso. Ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per motivi gravi, potrebbe essere la richiesta di risarcimento danni subiti dal locatore a causa della risoluzione anticipata. L onere di dimostrare l adempimento del conduttore grava sul locatore. Non è obbligatorio, inoltre, che la caparra venga restituita al momento della cessazione della locazione: il locatore può trattenerla nel caso in cui riscontri danni all interno dell immobile. 3

4 RISOLUZIONE CONSENSUALE La risoluzione consensuale è una fattispecie che si verifica quando entrambe le parti del contratto decidono di risolvere di comune accordo il loro impegno. FAC SIMILE RISOLUZIONE CONSENSUALE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE Il/La sottoscritto/a..., nato/a a...il...codice fiscale..., residente in..., via... Nella qualità di locatore E il/la sottoscritto/a..., nato/a a...codice fiscale..., residente in..., via... Nella qualità di conduttore Premesso che con scrittura privata in data..., registrata a..., il..., stipularono la locazione dell unità immobiliare posta in... via..., piano... interno..., per la durata di anni..., e col canone annuo di... STABILISCONO CONCORDEMENTE di rescindere anticipatamente, e senza corrispettivo a carico né dell una né dell altra parte il contratto stipulato in data...registrato a...in data...al n....atti privati, con decorrenza dal...e termine al...a far tempo della data di firma della presente scrittura. Registrazione e spese a carico di... Data... Il conduttore... Il locatore... 4

5 ADEMPIMENTI FISCALI Nel caso in questione, è la volontà delle parti a sciogliere il contratto, ma è fondamentale darne comunicazione all Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica, ed il versamento dell imposta di registro di 67 euro attraverso il modello F24 Elide. CON ACCORDO CONSENSUALE TRA LE PARTI (AI SENSI DELL ART DEL CODICE CIVILE) ANCHE SE NON PREVISTA IN CONTRATTO. È possibile QUINDI la risoluzione anticipata del contratto di locazione con accordo consensuale di proprietario e conduttore anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale senza bisogno di preavviso. La risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione, tecnicamente per «mutuo consenso» è ammissibile in ossequio al disposto dell articolo 1372 del Codice Civile, quando tale volontà delle parti sia espressa mediante la forma scritta. La Corte d appello di Milano, con la decisione del 26 settembre 2012, n. 3077, afferma che «la risoluzione anticipata per mutuo consenso di un contratto, per il quale la legge richiede la forma scritta a pena di nullità, deve anch esso risultare da atto scritto». Quando entrambe le parti della locazione sono d accordo SULLA CESSAZIONE DELLA LOCAZIONE, non vige il bisogno di preavviso semestrale o annuale. La risoluzione anticipata del contratto di locazione di beni immobili è disciplinata, ai fini dell imposta di registro, dall articolo 17 del Tur, secondo cui l imposta deve essere liquidata dalle parti contraenti e assolta entro trenta giorni dal verificarsi dell evento. Ai sensi del successivo comma 2, l attestato di versamento relativo alle predette cessioni, risoluzioni e proroghe deve essere presentato all ufficio del registro presso cui è stato registrato il contratto entro venti giorni dal pagamento. Già con Circolare 12/1998 è stato evidenziato che, attraverso tale adempimento, il contribuente rende edotta l Amministrazione Finanziaria delle vicende giuridiche del contratto di locazione e corrisponde la relativa imposta, evitando gli ulteriori obblighi connessi alla formalità della registrazione. Successivamente, con Risoluzione 36/2001, è stato chiarito - con riferimento alla specifica fattispecie di 5

6 proroga tacita del contratto di locazione - che l omesso versamento nei termini dell imposta di registro non configura un ipotesi di omessa registrazione sanzionabile ai sensi dell articolo 69 del Tur, bensì un caso di omesso versamento, cui è applicabile la sanzione prevista dall articolo 13 del D.Lgs. 471/1997. Pertanto semplificando, in tutti i casi di risoluzione anticipata del contratto sono previsti degli adempimenti fiscali: comunicazione all Agenzia delle Entrate della decisione di recedere anticipatamente (modello RLI) e versamento dell imposta di registro. L imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall evento: utilizzando i servizi telematici dell Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente; con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato. L art.17 del TUR prevedeva che l attestazione del pagamento fosse presentata in AdE entro 20 giorni dall effettuazione dello stesso, ma ora l art. 17 del D.Lgs. 158/2015 ha spostato il termine a 30 giorni. Ricordiamo che in caso di utilizzo di RLI online il pagamento dell imposta e la sua comunicazione all AdE sono contestuali, quindi vengono assolti entrambi gli adempimenti in contemporanea. Nel caso questo venga fatto in via telematica, le relative imposte sono pagate direttamente utilizzando l applicativo, con addebito sul proprio c/c. Il pagamento dell imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l onere è in capo al locatore, il quale, in un secondo momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978). 6

7 ESEMPIO DI COMPILAZIONE F24 C.F. DELLA CONTROPARTE 63 CODICE IDENTIFICATIVO CONTRATTO SANZIONI PER TARDIVO VERSAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO Il Ravvedimento Operoso è lo strumento che consente ai contribuenti di regolarizzare la loro posizione con il Fisco in caso di violazione, pertanto, può essere utilizzato per sanare il mancato o tardivo versamento dell Imposta di Registro 2016 dovuta per la risoluzione del contratto di locazione di beni immobili, da parte di coloro che non si avvalgono dell istituto della cedolare secca sugli affitti. Per regolarizzare con il ravvedimento operoso il mancato o il tardivo pagamento d imposta di registro per la risoluzione di un contratto di locazione, devono versare: entro 15 giorni dalla scadenza 0,1% dell'imposta di registro dovuta per ogni giorno di ritardo (0,2% per ogni giorno ridotto alla metà); entro 30 giorni dalla scadenza 1,5% dell'imposta dovuta (1/10 del 30%); entro 90 giorni dalla scadenza, sanzione 1,67% dell'imposta dovuta; entro 1 anno dalla scadenza 3,75% dell'imposta dovuta (1/8 del 30%); entro 2 anni, sanzione pari a 4,29% dell imposta di registro da versare (1/7 di 30%); oltre 2 anni, la sanzione da applicare è pari al 5% dell imposta di registro da versare (1/6 di 30%). dopo un PVC e prima dell'emissione di un avviso di liquidazione, la sanzione da applicare è pari al 6% dell imposta di registro da versare (1/5 di 30%). Gli interessi di mora devono essere calcolati in base al tasso legale per ogni giorno di ritardo. Dal 1 gennaio 2016 gli interessi di mora come da comunicazione MEF tassi allo 0,2%. Il calcolo degli interessi moratori deve essere effettuato applicando la seguente formula: 0,2 x tributo x n giorni trascorsi dalla violazione/

8 ESEMPIO PRATICO Un contratto di locazione si risolve il 1 marzo 2016, l'imposta dovrebbe essere versata entro il 30 marzo 2016, invece viene versata dopo 184 giorni dalla scadenza (30/09/2016). Quindi siamo nel quarto caso (Ravvedimento lungo ex D.Lgs. 472/97 art. 13, c.1 lett. b): omesso versamento risoluzione 67 con tributo per F ; sanzione: 3,75% (1/8 x 30%) su 67 = 2,51 codice tributo per f ; interessi: ad oggi dello 0,2% =>; (67 x 0,2 % x 184 gg)/36500 = 0,0676 con codice trib per f RIEPILOGO RAVVEDIMENTO OPEROSO Imposta di registro risoluzione contratto locazione beni immobili 67,00 scaduto il 30/03/2016 versato il 30/09/2016 SEZIONE ERARIO ED ALTRO imp.a debito vers. tipo elem.identif. codice anno di riferim. F ,00 F ,51 F ,07 codice tributo rateazione anno imp.a debito imp.a credito SALDO FINALE 0,00 69,58 CEDOLARE SECCA L imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all ufficio dove è stato registrato il contratto, il modello RLI debitamente compilato. IL MODELLO RLI La risoluzione anticipata del contratto di affitto può essere effettuata presentando il modello RLI sia telematicamente tramite internet utilizzando uno dei canali telematici come Fiscoonline o Entratel, oppure, recandosi fisicamente all Agenzia delle Entrate. 8

9 COMPILAZIONE RLI TELEMATICO CANALE ENTRATEL PASSO 1: Autenticarsi nell'area riservata del sito dell'agenzia delle Entrate PASSO 2: Nella sezione servizi per", cliccare su registrare contratti di locazione 9

10 PASSO 3: Scegliere "adempimento successivo" PASSO 4: In questa nuova videata è necessario inserire il codice fiscale del richiedente la registrazione, indicare a quale titolo il richiedente accede al contratto (ad es. come parte del contratto); i dati identificativi di registrazione del contratto e nuovamente il codice fiscale di una delle parti del contratto, dopodiché si accede al contratto. PASSO 5: Aperto il contratto registrato si clicca su risoluzione 10

11 PASSO 6: Indicare la data della Risoluzione del contratto e cliccare su procedi PASSO 7: Indicare, i dati dell'impegno alla telematica, l'importo di 67 euro per l'imposta di registro dovuta e i dati del conto corrente dove dovrà avvenire l'addebito. Infine premere invio indicando il proprio codice pin e confermare per la trasmissione telematica. Il servizio telematico restituisce, immediatamente dopo l invio, un messaggio di conferma per l avvenuta trasmissione del file. In seguito, fornisce un altra comunicazione che, in assenza di errori, conferma l avvenuta registrazione del contratto. Questa comunicazione contiene gli estremi di registrazione del contratto e il numero di protocollo telematico. LE RICEVUTE TELEMATICHE 11

12 In alternativa la comunicazione contiene le segnalazioni e gli eventuali motivi di scarto. Le ricevute sono disponibili sul sito web del servizio telematico Entratel nell apposita sezione «Ricevute». Il modello RLI, disponibile anche sul sito dell Agenzia delle Entrate, può essere presentato in forma cartacea dai soggetti non obbligati all invio telematico ovvero dovrà essere compilato online dai soggetti obbligati. ESEMPIO DI COMPILAZIONE DEL MODULO RLI CARTACEO In caso di risoluzione di un contratto di locazione è sufficiente compilare le sezioni II e sezione III del quadro A. 12

13 SANZIONI PRESENTAZIONE DEL MODELLO RLI OLTRE I 30 GIORNI L articolo 18 del decreto sanzioni modifica la disciplina sanzionatoria applicabile all ipotesi di omissione della richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta di registro. Rientra in tale ipotesi anche l omissione della presentazione delle denunce previste dall articolo 19 del Tur, relative a eventi che, a norma del medesimo Tur, diano luogo a ulteriore liquidazione d imposta, che devono essere presentate entro venti giorni all ufficio che ha registrato l atto al quale si riferiscono a cura delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse è stata richiesta la registrazione. L articolo 69 del TUR prevede che chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell applicazione dell imposta, ovvero la presentazione delle denunce previsto dall articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell imposta dovuta. Nuovo articolo 69 del Tur 1. Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall'articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200. La Legge di Stabilità per il 2016, anticipando al primo gennaio di quest anno l entrata in vigore della riforma sulle sanzioni fiscali di cui al Decreto Legislativo 158/2015, rivede gli obblighi relativi alle risoluzioni dei contratti di locazione. Riforma sistema sanzionatorio art. 69 TUR Tipologia Fino al 2015 Dal 1 gennaio 2016 Sanzione base Sanzione per ritardi fino al 30 giorno Dal 120% al 240% dell imposta dovuta Dal 120% al 240% dell imposta dovuta Dal 120% al 240% dell imposta dovuta Dal 60% al 120% dell imposta dovuta con un minimo di 200 euro 13

14 TARDIVA RISOLUZIONE DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA Per chi non provvede a depositare entro 30 giorni il modello RLI per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è possibile porvi rimedio con il ravvedimento operoso: entro 30 giorni dalla scadenza originaria: versando l imposta dovuta e la sanzione ridotta del 6% (1/10 del 60%) con un minimo di 20 euro (1/10 di 200); entro 90 giorni dalla scadenza originaria: versando l imposta dovuta e la sanzione ridotta del 12% (1/10 del 120%) e comunque presentando entro le stesso termine l atto per la registrazione; entro un anno dalla scadenza originaria: versando l imposta dovuta e la sanzione ridotta del 15% (1/8 del 120%) e presentando entro lo stesso termine l atto per la registrazione; entro due anni dalla scadenza originaria: versando l imposta dovuta e la sanzione ridotta del 17,14% (1/7 del 120%) e presentando entro lo stesso termine l atto per la registrazione (nuova sanatoria in vigore dal 2015); dopo due anni dalla scadenza originaria: versando l imposta dovuta e la sanzione ridotta del 20% (1/6 del 120%) e presentando entro le stesso termine l atto per la registrazione (nuova sanatoria in vigore dal 2015). Codice tributo F24 Elide: 1507 (sanzione tardivi adempimenti successivi); 1508 (interessi). La Legge di Stabilità per il 2016 introduce anche una sanzione, prima mancante, per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione dei contratti di locazione assoggettati alla cedolare secca. A partire dal 1 gennaio 2016, per effetto del nuovo art.3 co.3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n.23, tale inadempimento nei trenta giorni dal verificarsi dell evento, viene sanzionato con l importo fisso di euro 67, ridotto ad euro 35 se la presentazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni (e quindi entro 60 giorno dalla cessazione). Tali sanzioni, sembra, non possano essere oggetto di ravvedimento. Nuovo articolo 3, comma 3, del Dlgs 23/ Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l applicazione dell imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell evento, si applica la sanzione in misura fissa pari a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. 14

15 RIASSUMENDO Nel caso della cedolare secca, la mancata comunicazione entro il termine dei 30gg dopo la data di fine sconta le seguenti sanzioni: 35,00 se la tardiva comunicazione avviene entro i 30gg dopo il termine ultimo per la comunicazione; 67,00 se la tardiva comunicazione avviene oltre i 30gg; Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi). RIMBORSO IMPOSTA DI REGISTRO In caso di risoluzione anticipata, il contribuente che ha corrisposto l imposta sul corrispettivo pattuito per l intera durata, ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella della risoluzione In caso di risoluzione anticipata di un contratto affitto o di locazione per il quale si è pagata l imposta di registro per l intera sua durata (cosa peraltro frequente nella prassi), il contribuente ha diritto al rimborso della parte di imposta relativa alle annualità successive a quella nel corso della quale si è verificata la risoluzione (cfr. Assonime n. 56/2008 e 12/1998); Il rimborso dell imposta di registro può essere richiesto entro tre anni dal giorno della risoluzione, presentando domanda all ufficio delle entrate che ha eseguito la registrazione della dichiarazione relativa al contratto indicando i motivi in base ai quali si ritiene di averne diritto e allegando la distinta del versamento eseguito. Per i termini e le modalità ci si rifà all art 77 del Testo Unico delle Imposte di Registro n. 131 del Riproduzione riservata - 15