Parere n. 25 Mediazione e mandato - diritto al compenso

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2 108 Pareri e atti svolti di diritto civile Parere n. 25 Mediazione e mandato - diritto al compenso a cura di Studio Legale Porcelli Traccia L agente immobiliare Sempronio, ricevuto incarico da Tizia per l acquisto di una tabaccheria, sottopone all attenzione della medesima diversi esercizi, tra i quali la Tabaccheria Alfa del signor Mevio. Dopo aver valutato la fattibilità dell operazione economica e le possibili alternative, Tizia incarica il signor Sempronio di avanzare una formale proposta di acquisto per ,00 giudicata però insufficiente dal titolare, che dichiara di voler ricevere ,00. Sempronio comunica immediatamente alla signora Tizia l esito negativo della proposta di acquisto restituendole l assegno di utilizzato - come da prassi - a garanzia dell operazione economica non andata a buon fine. Qualche mese più tardi Sempronio scopre che - con scrittura privata autenticata a ministero notaio dott. Aurelio - Mevio, titolare della Tabaccheria, aveva ceduto la stessa a Tizia, alle medesime condizioni e prezzo di cui alla precedente proposta d acquisto. Sempronio, ritenendo lesi i suoi diritti, si rivolge ad un legale per avere spiegazioni sull esistenza di sue eventuali ragioni di credito per l attività svolta. Commento alla traccia e prime indicazioni Per la soluzione del quesito occorre concentrare l attenzione sulla tipologia di attività svolta dall agente immobiliare, cercando di collocarla con esattezza entro due fondamentali istituti: la mediazione e il mandato. Normativa di riferimento Art c.c. - Mediatore «È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.» Art c.c. - Provvigione «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.»

3 Pareri 109 Art c.c. - Nozione «Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra.» Art c.c. - Mandato con rappresentanza «Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.» Art c.c. - Mandato senza rappresentanza «Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato. I terzi non hanno alcun rapporto col mandante. Tuttavia il mandante, sostituendosi al mandatario, può esercitare i diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato, salvo che ciò possa pregiudicare i diritti attribuiti al mandatario dalle disposizioni degli articoli che seguono.» Art c.c. - Presunzione di onerosità «Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.» Giurisprudenza di riferimento Trib. Salerno, sez. II, 6 febbraio 2012 Ai fini della sussistenza del rapporto di mediazione, ove lo stesso non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, il consenso necessario può essere manifestato validamente anche per "facta concludentia", come quando la parte si avvalga consapevolmente dell'opera del mediatore ai fini della conclusione dell'affare. Trib. Milano, sez. VII, 23 gennaio 2012 Il diritto alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l'attività del mediatore non sia stata il fattore determinante ed esclusivo della conclusione dell'affare, essendo sufficiente, rispetto a questa, che la menzionata attività presenti il carattere della completezza. Cons. Stato, sez. VI, 24 novembre 2011, n Il contratto atipico di procacciamento di affari, finalizzato a favorire la conclusione di un affare fra terzi, su incarico di una delle parti interessate, si distingue dalla mediazione. Trib. Bari, 13 settembre 2011 Il diritto alla provvigione del mediatore sorge per effetto della conclusione del contratto grazie all'opera eseguita dal medesimo, che si può individuare in qualunque attività utile alle parti causalmente funzionale alla conclusione del contratto. Grava, pertanto, su entrambi i contraenti l'obbligo alla corresponsione della provvigione, anche su colui che non abbia personalmente dato mandato al mediatore ma che ne abbia avuto, comunque, cognizione. Cass. Civ., sez. III, 7 giugno 2011, n Nella mediazione, affinché maturi il diritto alla provvigione è necessario che l'attività del mediatore sia svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà, non essendo sufficiente che le parti abbiano concluso l'affare grazie all'attività del mediatore se non siano state messe in grado di conoscere l'opera di intermediazione svolta dal predetto e non abbiano perciò neppure potuto valutare l'opportunità di avvalersi o no della relativa

4 110 Pareri e atti svolti di diritto civile prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri (come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale si sia ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell'affare). Svolgimento del parere La fattispecie delineata richiede, innanzitutto, di concentrare l attenzione sulla tipologia di attività svolta dall agente immobiliare, cercando di collocarla con esattezza entro due fondamentali istituti: la mediazione e il mandato. Secondo quanto disposto dal c.c. il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza ed ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Non occorre che l'attività del mediatore sia stata il fattore determinante ed esclusivo della conclusione dell'affare, essendo sufficiente, rispetto a questa, che la menzionata attività presenti il carattere della completezza (Trib. Milano, sez. VII, 23 gennaio 2012). Il termine affare, nel linguaggio comune, è l'equivalente di un contratto per cui questo può ritenersi concluso (con conseguente diritto alla provvigione) quando si verificano gli estremi di cui all'art c.c., e cioè quando sia stato concluso un contratto che presenti i requisiti essenziali per la sua validità. Per la configurabilità dell attività di mediazione non è necessario un preventivo conferimento d incarico, essendo sufficiente che la parte abbia inteso accettare l attività del mediatore ed avvantaggiarsene: il consenso necessario può essere manifestato validamente anche per facta concludentia, come quando la parte si avvalga consapevolmente dell'opera del mediatore ai fini della conclusione dell'affare (Trib. Salerno, sez. II, 6 febbraio 2012). Ovviamente però, affinché maturi il diritto alla provvigione, è necessario che l'attività del mediatore sia svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà, non essendo sufficiente che le parti abbiano concluso l'affare grazie all'attività del mediatore se non siano state messe in grado di conoscere l'opera di intermediazione svolta dal predetto e non abbiano perciò neppure potuto valutare l'opportunità di avvalersi o no della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri (Cass. Civ., sez. III, 7 giugno 2011, n ). Qualora, invece, l incarico sia stato conferito, esso può pervenire anche da una sola delle parti. La mediazione, non fa confusa con il contratto atipico di procacciamento di affari - finalizzato a favorire la conclusione di un affare fra terzi, su incarico di una delle parti interessate (Cons. Stato, sez. VI, 24 novembre 2011, n. 6205) - né con il mandato - disciplinato dagli artt ss. c.c. - che è quel contratto con il quale una parte si obbliga a compiere una o più atti giuridici per conto

5 Pareri 111 dell altra. Il mandato - che può essere conferito con rappresentanza, se al mandatario è dato il potere di agire in nome e per conto del mandante, oppure senza rappresentanza, quando il mandatario agisce in nome e per conto altrui - si caratterizza per la presunzione di onerosità stabilita all art c.c., a mente del quale il mandatario - contrariamente alla mediazione - ha diritto a percepire il compenso indipendentemente dal buon esito dell affare affidatogli. La distinzione tra mandato e mediazione talvolta non è semplice poiché non sono decisivi né l esistenza o meno di un potere di rappresentanza in capo alla persona incaricata del compimento dell affare - dato che anche il mediatore può assumere la rappresentanza dell intermediato - né l oggetto dell incarico - dato che entrambe le forme di contratto possono essere preordinate alla stipulazione di qualsiasi negozio giuridico - dovendosi invece fare riferimento alla neutralità dell attività svolta (assenza di vincolo) ed all assenza di remuneratività. Nel caso di specie questi elementi - e quindi l inquadramento della fattispecie nell àmbito della mediazione - trovano conferma nel comportamento del signor Sempronio che, sfumato l affare, ha ritenuto di concludere il suo incarico senza chiedere compenso alcuno. La circostanza che le parti, in un periodo successivo, abbiano stipulato alle stesse condizioni e nei termini oggetto della proposta avanzata tempo prima dal signor Sempronio fa sorgere la questione se possa dirsi a posteriori concluso l affare per il suo intervento e se egli ha diritto a percepire il compenso maturato. Come già sopra precisato, il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della conclusione del contratto grazie all'opera eseguita dal medesimo, che si può individuare in qualunque attività utile alle parti causalmente funzionale alla conclusione dello stesso. L accezione di attività utile usata in tal senso dalla giurisprudenza è amplissima, al punto che è possibile ritenere causale - e quindi determinate ai fini della conclusione dell affare - anche solo la semplice attività di presentazione tra le parti intesa come quella messa in contatto che ha dato vita al rapporto tra esse. Nel caso di specie non si può non ravvisare nell attività svolta da Sempronio - che comunque è andata ben oltre la semplice presentazione delle parti - la presenza di questo nesso di causalità, atto a legittimare il pagamento della provvigione da entrambe le parti.