TRIBUNALE DI PIACENZA RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare: n 82/2012 Promossa da: ITALFONDIARIO SPA Contro: VILLALTA VERDUGO LOURDES BEATRIZ e CRUZ RUBIO JUAN CARLOS Giudice Esecutore: dott. Giovanni Picciau RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Piacenza, lì 16 gennaio 2013 IL TECNICO INCARICATO 1

2 PREMESSA L ill.mo Sig. Giudice dott. Giovanni Picciau ha nominato il sottoscritto Dott. Ing. Celestina Mulazzi quale esperto nell esecuzione immobiliare n 82/2012 promossa da ITALFONDIARIO SPA contro VILLALTA VERDUGO LOURDES BEATRIZ e CRUZ RUBIO JUAN CARLOS. Nell udienza tenuta il 18/09/2012 il sottoscritto ha prestato giuramento di rito. INCARICO Si riporta di seguito il contenuto del Verbale del giuramento dell esperto ex art. 569 C.P.C. Il Giudice dell esecuzione - letta l istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe - esaminata la documentazione prodotta - visti ed applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c. CONFERISCE all esperto il seguente incarico: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, 2

3 in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare - domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione - il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 3

4 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall esterno e 2 scatti dall interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 4

5 OPERAZIONI PERITAL I Il sottoscritto ha accettato l incarico ed ha proceduto all espletamento dello stesso mediante le seguenti prestazioni: Visura presso il Servizio catastale dell Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) ufficio Provinciale di Piacenza - in data 03/10/ per la verifica della posizione catastale. In tale occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile, stralcio dalla mappa catastale e copia della planimetria catastale; Visura presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio (Ex Conservatoria RR.II.) Ufficio Provinciale di Piacenza in data 09/11/2012 per verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio; Richiesta di informazioni anagrafiche all Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Fiorenzuola d Arda (Pc) in data 03/12/2012; Richiesta e ritiro dell estratto per riassunto dal Registro degli atti di matrimonio relativo al matrimonio contratto dai debitori esecutati presso il Comune di Cortemaggiore (Pc) in data 03/12/2012; (ALLEGATO A alla presente); Visure presso il Comune di Fiorenzuola d Arda (Pc) Servizio Edilizia in data 3/12/2012 e 10/12/2012 per la verifica della regolarità edilizia dell immobile pignorato; Tentativi per rintracciare i debitori esecutati effettuati direttamente presso l immobile pignorato, con invio di lettere raccomandate agli indirizzi reperiti dagli atti e con raccolta di informazioni presso uffici anagrafe; Comunicazione alla Stazione dei Carabinieri di Fiorenzuola d Arda (Pc) della necessità di accesso forzato all immobile per irreperibilità dei debitori esecutati e richiesta di assistenza effettuata in data 14/12/2012 (ALLEGATO B alla presente); Sopralluoghi all immobile pignorato effettuati in data 3/12/2012, 10/12/2012 e 18/12/2012. In tali occasioni il sottoscritto: o ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di manutenzione o ha esaminato le caratteristiche degli impianti al fine di verificarne la conformità alle normative vigenti 5

6 o ha raccolto documentazione fotografica sia dell interno che dell esterno dell immobile. Ha infine eseguito indagini relative alla commercialità del bene per la determinazione dell attuale valore di mercato. I risultati delle sopracitate operazioni sono riportate nelle risposte di seguito riportate. 6

7 RISPOSTE ALL INCARICO RICEVUTO Verifica preliminare della documentazione presentata. Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all ex art. 567 cod. proc. Civ. depositata dal legale del creditore procedente in data 18/07/2012, è completa ed idonea. Sono infatti presenti: Certificati ipotecari ventennali; Certificati catastali; Estratti di mappa. 7

8 PUNTO 1: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; RISPOSTA: 1.a) Confini: del fabbricato principale: Area cortilizia comune da due lati, ragioni Sfolcini o successi da due lati. della costruzione accessoria e relativa area cortilizia pertinenziale: Area cortilizia comune, ragioni Sfolcini o successi, ragioni Moggi o successi, ragioni Comune di Fiorenzuola d Arda o successi. 1.b) Dati catastali: L immobile, alla data del 03/10/2012, risultava censito con i seguenti dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Fiorenzuola d Arda Intestazione e titolo: 1. CRUZ RUBIO Juan Carlos nato in ECUADOR il 29/08/1078 Prorpietà per ½ in regime di comunione dei beni con VILLALTA VERDUGO LOURDES BEATRIZ; 2. VILLALTA VERDUGO Lourdes Beatriz nata in EQUADOR il 23/06/1980 Proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con CRUZO RUBIO JUAN CARLOS. Dati identificativi e di classamento: Foglio n 32 - Particella n 92 graffata con la Particella Cat. A/3 - Classe 2 - Consistenza 9 vani Rendita Euro 334,66 Indirizzo: VIA S. PROTASO n. 253 piano: T-1 derivante da: 8

9 - VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO - VARIAZIONE del 29/07/1986 n /1986 in atti dal 06/09/1996 FUSIONE E CLASSAMENTO ISTANZA N. 5039/94. L area su cui sorge il fabbricato è censito al Catasto Terreni del Comune di Fiorenzuola d Arda (Pc) al foglio n 32 mappale n 92 - Ente Urbano - superficie ca. 60 e mappale n Ente Urbano superficie ca. 55. L intestazione catastale dell unità immobiliare in capo ai debitori esecutati è conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari. A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che la planimetria catastale dell unità immobiliare è sostanzialmente conforme allo stato di fatto. L unica difformità riscontrata consiste nell aggiunta di una parete in cartongesso nella stanza centrale del primo piano a formazione di un corridoio di disimpegno. Tale lieve difformità, ai sensi del paragrafo 3 lett. e) 3 capoverso della Circolare n 2 prot. n del 09/07/2010 dell Agenzia del Territorio, non variando il numero dei vani e la loro funzionalità, è da ritenersi non rilevante ai fini catastali, in quanto non incidente sul classamento dell unità immobiliare. Vedi documentazione catastale (ALLEGATO C alla presente) 1.c) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento: Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. 1.d) Diritto reale sottoposto a pignoramento: Il pignoramento riguarda l intera piena proprietà dell unità sottoposta ad esecuzione, in quanto ad entrambi i debitori esecutati è stata pignorata la relativa quota di proprietà indivisa pari ad ½ ciascuno. 9

10 1.e) Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio: La piena proprietà dell unità immobiliare sottoposta a pignoramento pervenne ai debitori esecutati, per la quota di ½ ciascuno, per acquisto dai Sigg.: Ingala Giuseppa nata a Barrafranca (EN) il 25/06/1959, Ingala Nunzia nata a Barrafranca (EN) il 20/07/1961, Ingala Roberto nato a Milano l 8/05/1972, Ingala Nicola nato a Milano il 14/05/1965 e Ingala Manuele nato a Milano il 16/04/1974 per la quota di 1/5 ciascuno in forza di atto Notaio Dott. Giuseppe Rocca in data 25/02/2008 rep. n 54742/22699, registrato a Fiorenzuola d Arda il 03/03/2008 al n 601 Serie 1T, trascritto a Piacenza il 04/03/2008 RG 4244 RP Ai Sigg. Ingala Giuseppa, Ingala Nunzia, Ingala Roberto, Ingala Nicola e Ingala Manuele la proprietà era pervenuta: - in ragione della quota pari a 10/36 in forza della successione del Sig. Ingala Calogero, deceduto il 15/10/1995, denuncia registrata a Fiorenzuola d Arda il 29/02/1996 al n 54, Vol. 389 accettazione tacita di eredità trascritta a Piacenza il 04/03/2008 RG 4245 RP 2631; - in ragione della quota pari a 1/36 in forza della successione del Sig. Ingala Angelo, deceduto il 5/10/2001, denuncia registrata a Casale Monferrato il 12/02/2008 al n. 11, Vol accettazione tacita di eredità trascritta a Piacenza il 04/03/2008 RG 4246 RP 2632; - in ragione della quota pari a 25/36 in forza della successione della Sig.ra Ragno Anna, deceduta il 31/03/2005, denuncia registrata a Fiorenzuola d Arda il 06/02/2006 al n 43, Vol. 414 e successione integrativa registrata a Fiorenzuola d Arda il 04/02/2008 al n 53, Vol. 416 accettazione tacita di eredità trascritta a Piacenza il 04/03/2008 RG 4247 RP o La successione a Ingala Calogero da parte di Ragno Anna, Ingala Angelo, Ingala Giuseppina, Ingala Nicola, Ingala Nunzia, Ingala Roberto e Ingala Manuele è stata trascritta a Piacenza il 27/05/1997 RG 6474 RP

11 o La successione a Ingala Angelo da parte di Ragno Anna, Ingala Giuseppa, Ingala Nunzia, Ingala Roberto, Ingala Nicola e Ingala Manuele è stata trascritta a Piacenza il 10/04/2008 RG 6682 RP o La successione a Ragno Anna da parte di Ingala Giuseppa, Ingala Nunzia, Ingala Nicola, Ingala Roberto e Ingala Manuele è stata trascritta a Piacenza il 03/04/2006 RG 5426 RP o La successione integrativa a Ragno Anna da parte di Ingala Giuseppa, Ingala Nunzia, Ingala Nicola, Ingala Roberto e Ingala Manuele è stata trascritta a Piacenza il 31/03/2008 RG 5950 RP 3700 (sostituisce la RP 3424 del 2006). Nota: La nota integrativa avrebbe dovuto cambiare la quota caduta in successione da 61/72, come erroneamente indicato nella prima successione, a 25/36, come in realtà era, ma per errore è stata confermata ancora la quota di 61/72. Quanto sopra non ha però avuto conseguenze nei successivi passaggi di proprietà in quanto la quota dichiarata è superiore a quella reale. Ai Sigg. Ingala Calogero e Ragno Anna la proprietà era pervenuta per acquisto dalle Sigg.re Perini Maria nata a Lugagnano Val d Arda (Pc) il 13/09/1924 e Guglielmetti Anna nata a Carpaneto Piacentino (Pc) il 28/06/1932 a mezzo atto del Notaio Dott. Giuseppe Rocca del 22/06/1994 Rep. n 26252/7190 trascritto a Piacenza il 02/07/1994 RG 6583 RP Alle Sigg.re Perini Maria e Guglielmetti Anna la proprietà era pervenuta come segue: o in ragione della quota di ½ spettante alla Sig.ra Perini Maria in forza della successione testamentaria di Perini Cesira deceduta a Fiorenzuola d Arda il 26/02/1993, denuncia registrata a Fiorenzuola d Arda al n 72 Vol. 376 (testamento olografo pubblicato con verbale a rogito dr. V. Boscarelli in data 20/04/1993 n 32493/8834 di rep. registrato a Piacenza il 06/05/1993 al n 1011 Mod. 71M. Verbale di pubblicazione testamento trascritto a Piacenza in data 10/09/1993 RG 8139 RP Certificato di denunciata successione trascritto a Piacenza in data 28 maggio 1994 RG 5143 RP

12 o in ragione della quota di ½ spettante alla Sig.ra Guglielmetti Anna in forza di successione testamentaria del Sig. Guglielmetti Olimpio, deceduto a Cortemaggiore il 20/05/1991, denuncia registrata a Fiorenzuola d Arda il 03/09/1993 al n 81 Vol. 376 (testamento olografo pubblicato con verbale a rogito dr. V. Boscarelli in data 20/04/1993, n /8833 di rep., registrato a Piacenza il 06/05/1993 al n 1012). Diritto acquisito in data anteriore il ventennio. 12

13 PUNTO 2: 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; RISPOSTA: 2.a) Descrizione dell immobile pignorato Sono stati effettuati sopralluoghi all immobile in data 3/12/2012, 10/12/2012 e 18/12/2012. Trattasi di fabbricato di civile abitazione a due piani fuori terra, composto di tre vani oltre bagno e ripostiglio al piano terra e di tre vani oltre bagno e ripostiglio al piano terra e di tre vani oltre bagno e ripostiglio al primo primo, con annessa in corpo staccato piccola costruzione accessoria a due piani fuori terra, composta di cantina, ripostiglio, ricovero attrezzi al piano terra e di due vani legnaia al primo piano; quest ultima costruzione accessoria con pertinenziale piccola area cortilizia. Dall atto di provenienza risulta la seguente precisazione: in conformità a quanto previsto nell atto del Notaio Dott. Giuseppe Rocca in data 22/06/1994 n 26252/7190 di rep., si precisa che l immobile in oggetto ha diritto di attingere acqua dal pozzo dell acqua viva ubicato sul terreno già individuato dal mappale 178/A e diritto di servirsi della latrina ubicata sul terreno già individuato dal mappale 170/A, il tutto come meglio risulta dall atto a rogito dr. F. Telfner trascritto a Piacenza il 20/11/1047 art. 3044, Vol Le principali caratteristiche costruttive e di finitura del fabbricato ad uso abitazione sono le seguenti: - Strutture portanti verticali: muratura tradizionale - Strutture portanti orizzontali: solai in laterizio - Copertura: in coppi - Pensilina sopra a ingressi: in eternit - Lattoneria: in lamiera preverniciata - Finiture esterne: intonaco non tinteggiato - Tramezzature: in forati - Intonaci: al civile - Pavimenti: in piastrelle di ceramica - Rivestimenti: bagni in piastrelle di ceramica - Scala di collegamento: con gradini rivestiti in marmo - Porte d ingresso: una di tipo blindato ed una semplice in legno, vetro e metallo - Serramenti esterni: persiane in legno e grate metalliche al piano terra 13

14 - Serramenti interni: semplici parte in legno e parte in alluminio - Porte interne: di tipo semplice ed alcune mancanti - Impianto elettrico: sottotraccia con elementi non a norma - Impianto idrico-sanitario: esistente - Impianto di riscaldamento: presenza di caldaia e termosifoni - Impianto di condizionamento: non esistente - Grado di finitura: mediocre - Stato di conservazione: pessimo. Le principali caratteristiche costruttive e di finitura del fabbricato accessorio sono le seguenti: - Strutture portanti verticali: in muratura tradizionale - Strutture portanti orizzontali: solaio in laterizio - Copertura: legnaia in travetti di legno, cantinelle e coppi e ripostiglio in travetti di legno, lastre di eternit e sovrastanti coppi - Lattoneria: non esistente - Finiture esterne: intonaco - Tramezzature: murature miste - Intonaci: grezzi - Pavimenti: in cemento - Porte d accesso: Portoni metallici - Serramenti esterni: in metallo - Impianto elettrico: esistente, ma non a norma - Grado di finitura: mediocre - Stato di conservazione: pessimo Per la determinazione della consistenza commerciale dell unità immobiliare in oggetto, il sottoscritto tecnico incaricato ha tenuto conto della superficie comprensiva delle murature interne ed esterne. - Abitazione sviluppantesi su due piani: circa mq. 140,00. - Fabbricato servizi sviluppantesi su due piani: circa mq. 67,00. 14

15 PUNTO 3: 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; RISPOSTA: 3.a) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione Dai sopralluoghi effettuati è risultato che l immobile è attualmente disabitato. Dalle ricerche anagrafiche effettuate risulta in tale immobile la residenza di uno dei due debitori esecutati (la Sig.ra Villalta Verdugo Lourdes Beatriz) con un figlio nato nell anno L altro debitore esecutato (il Sig. Cruz Rubio Juan Carlos) risultava residente in tale immobile fino all anno 2011 e poi ha trasferito la residenza a Milano. 15

16 PUNTO 4: 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare o domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento o atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione o il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; o altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); RISPOSTA: 4.a) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente L abitazione sottoposta ad esecuzione è una casa unifamiliare e non fa parte di un Condomino per cui non sono presenti spese condominiali che resteranno a carico dell acquirente ai sensi dell art. 63 disp. Att. Codice Civile. Non risultano neppure altre formalità, vincoli ed oneri che resteranno a carico dell acquirente. 4.b) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato Dalla verifica anagrafica effettuata presso l Ufficio Anagrafe/Stato Civile di Fiorenzuola d Arda (Pc) ove è residente uno dei due debitori esecutati, si è appreso che i debitori stessi hanno contratto matrimonio nel Comune di Cortemaggiore (Pc) nell anno Dall estratto per riassunto desunto dal registro degli atti di matrimonio rilasciato dal Comune di Cortemaggiore (Pc) in data 03/12/2012 risulta che il matrimonio è stato contratto in data 3/09/2005 e non vi è alcuna annotazione per cui i coniugi risultano in comunione legale dei beni. 16

17 PUNTO 5: 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; RISPOSTA: 5.a) Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione. Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 09/11/2012, è emerso che l unità immobiliare di cui trattasi è gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate dalla procedura o comunque non opponibili all acquirente: - Iscrizione in data 04/03/2008 RP 654 RG 4248 relativa all ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo rogato dal Notaio Dott. Giuseppe Rocca Repertorio 54743/22700 del 25/02/2008, a favore della Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a. con sede a Parma contro i debitori esecutati, durata di anni 25 per la somma di Euro ,00 di cui capitale Euro ,00; - Trascrizione in data 05/03/2012 RP 1825 RG 2521 relativa all atto di pignoramento immobiliare notificato dal Tribunale di Piacenza in data 23/02/2012 rep. n 416/2012 a favore di Cassa di Risparmio ei Parma e Piacenza S.p.a. con sede in Parma contro i debitori esecutati. I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano complessivamente a Euro 302,00 (trecentodue/00) a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari. 17

18 PUNTO 6: 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; RISPOSTA: 6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell esistenza della dichiarazione di agibilità. Dall atto di provenienza risulta che la costruzione del fabbricato è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre Risulta altresì che la parte venditrice ha dichiarato: - che sono state eseguite opere per le quali sono state presentate domande di provvedimento in sanatoria a sensi art. 31 della legge 28/02/n 47, al Comune di Fiorenzuola d Arda in data 29/03/1986 n 4972 di prot., e che è stata pagata l intera somma a titolo di oblazione pari ad Euro 399,74, come da ricevute di versamento effettuate all Ufficio Postale di Fiorenzuola d Arda in data 28/03/1986 n.ri 829 e 830; - che l immobile in parola non è soggetto a vincoli di cui all art. 32 III comma della legge 28/02/1985 n 47, introdotto dal comma 44, art. 2, della legge 662/1996; - che il Comune di Fiorenzuola d Arda non ha provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini di legge. Dalla verifiche effettuate risulta che le copie delle richieste di condono edilizio sono allegate all atto di provenienza precedente (passaggio di proprietà da Perini Maria e Guglielmetti Anna a Ingala Calogero e Ragno Anna) e risultano riferite al condono delle seguenti costruzioni: 1) Per servizi e accessori della superficie di mq. 44,94 dichiarato costruito nel ) Per servizi e accessori della superficie di mq. 14,73 dichiarato costruito nel In seguito alle verifiche eseguite dal sottoscritto in data 03/12/2012 e 10/12/2012 presso il Servizio edilizia del Comune di Fiorenzuola d Arda è stato accertato che la pratica si riferisce al fabbricato accessorio e che non è ancora stata definita dal Comune che non ha ancora rilasciato il relativo provvedimento in sanatoria. (ALLEGATO D alla presente). Stante il tempo trascorso dalla presentazione, la posizione è da ritenersi regolare. Dalle ricerche effettuate presso lo stesso ufficio non è stato reperito il Certificato di Abitabilità. 18

19 6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente L area su cui insiste il fabbricato risulta classificata dal vigente Regolamento Urbanistico ed Edilizio (R.U.E.) del Comune di Fiorenzuola d Arda quale Ambito consolidato a prevalente destinazione residenziale ACR-C di cui all art delle relative Norme. Si allegano estratti di tavola grafica e delle norme del RUE vigente. (ALLEGATO E alla presente); 6.c) Certificato di destinazione urbanistica Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui all art. 30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380, in quanto l area di pertinenza del fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare pignorata ha una superficie inferiore a mq e pertanto il suddetto Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopra citato art. 30 comma 2 del D.P.R. 380/01. 19

20 PUNTO 7: 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; RISPOSTA: 7.1) Attestato di Certificazione Energetica L unità immobiliare oggetto di esecuzione è una casa d abitazione e la tipologia di tale immobile ricade nell ambito di applicazione dell Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazioni energetiche degli edifici, approvato con la Delibera dell Assemblea Legislativa della regione Emilia Romagna n 156/08 del 4 marzo Senonchè, sulla sezione Ermes Energia faq - del sito della Regione Emilia Romagna è stato precisato che possono ritenersi esclusi dall obbligo i seguenti atti e procedimenti: - atti e provvedimenti dell autorità giudiziaria, ivi compresi i provvedimenti ed i decreti in materia concorsuale, in materia di esecuzioni individuali ordinarie ed esattoriali, nonché in materia di divisione giudiziale e di eredità giacente e più in generale ogni provvedimento giudiziario in materia coattiva o di volontaria giurisdizione In considerazione di quanto sopra, l Attestato di Certificazione Energetica non è stato redatto. 20

21 PUNTO 8: 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; RISPOSTA: 8.a) Verifica della conformità degli impianti a servizio dell immobile. Nel corso del sopralluogo all immobile pignorato il sottoscritto ha esaminato gli impianti a servizio dell immobile ricadenti nell ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008 e cioè l impianto elettrico e l impianto di riscaldamento, riscontrando quanto segue: Per quanto concerne l impianto elettrico, lo stesso è sottotraccia. Non è dotato di interruttore differenziale (c.d. salvavita) alloggiato in apposito quadro. Le prese non sono del tipo dotate dello schermo di protezione interno. Non è stato prodotto il certificato di conformità di tale impianto. Alla luce di quanto sopra, si dichiara che l impianto elettrico esistente non è conforme alle Norme vigenti. Relativamente all impianto di riscaldamento si è rilevato che è costituito da caldaia pensile funzionante a gas metano e relativi radiatori. E presente il foro di areazione. Non è stato fornito il libretto della caldaia. E presente anche un camino funzionante a legna. Non è stata fornita la dichiarazione di conformità, ma, in caso di mancanza, la stessa potrà essere sostituita, ai sensi dell art. 7 comma 6 del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, da una dichiarazione di rispondenza rilasciata da soggetto abilitato. Alla luce di quanto sopra si espone che le caratteristiche costruttive dell impianto di riscaldamento sono tali da poter essere considerato conforme alle norme vigenti. 21

22 PUNTO 9: 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; RISPOSTA: 9.a) Valutazione estimativa del lotto. L immobile sottoposto a esecuzione dovrà essere alienato in un unico lotto, trattandosi di un unica unità immobiliare. Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo, in quanto, a parere dello scrivente, è quello più obiettivo ed immediato in quanto direttamente collegato al mercato, punto di riferimento del valore di qualsiasi bene. Il criterio è quindi quello del più probabile valore di mercato che viene opportunamente abbattuto forfettariamente del 20% per tenere conto dello stato del bene, dell assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti elementi di stima: - destinazione d uso residenziale; - consistenza commerciale; - ubicazione; - grado di finitura; - stato di conservazione. A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il seguente valore di stima: 22

23 Abitazione sviluppantesi su due piani A corpo Euro ,00 Fabbricato accessorio sviluppantesi su due piani A corpo Euro , Sommano Euro ,00 A dedurre: - abbattimento forfettario del 20% per le ragioni sopra esposte Euro , Valutazione Euro ,00 Idem arrotondato Euro ,00 (diconsi Euro settantacinquemila/00) 23

24 PUNTO 10 : 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; RISPOSTA: 10.a) Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell IVA, in quanto l unità immobiliare sottoposta a esecuzione non costituisce bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dagli esecutati. 24

25 PUNTO 11: 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; RISPOSTA: 11.a) Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore. Nel caso di cui trattasi l esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l intera piena proprietà dell immobile pignorato in capo ai debitori esecutati, pertanto il parere non è necessario. 25

26 PUNTO 12: 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; RISPOSTA: 12.a) Nel corso del sopralluogo eseguito nell immobile oggetto di stima, non si sono riscontrati difetti o ammaloramenti tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della funzionalità stessa. 26

27 PUNTO 13: 13. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall esterno e 2 scatti dall interno); RISPOSTA: 13.a) Allegazione delle planimetrie e delle fotografie dell immobile pignorato. Per la planimetria si fa riferimento a quella catastale con la correzione dovuta alla presenza di una parete in più al primo piano. (ALLEGATO E alla presente). Si allegano altresì n 28 fotografie relative sia agli esterni sia agli interni (ALLEGATO F alla presente). 27

28 PUNTO 14: 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. RISPOSTA: 14.a) Predisposizione dei cd-rom contenenti i files della relazione e delle fotografie. Sono allegati n 2 supporti informatici (cd-rom) nei quali sono stati masterizzati i files della relazione peritale e delle fotografie (ALLEGATO G alla presente). Piacenza, lì 16 gennaio 2013 IL TECNICO INCARICATO Allegati: A. Estratto per riassunto dell atto di matrimonio dei debitori esecutati; B. Comunicazione effettuata alla Stazione dei Carabinieri di Fiorenzuola d Arda (Pc); C. Documentazione catastale; D. Documentazione pratica edilizia comunale; E. Estratto dello Strumento Urbanistico vigente e delle relative norme tecniche; F. Planimetria dello stato di fatto; G. Documentazione fotografica; H. N 2 cd-rom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie. 28

29 Allegato A ESTRATTO PER RISSUNTO DELL ATTO DI MATRIMONIO DEI DEBITORI ESECUTATI 29

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31 Allegato B COMUNICAZIONE EFFETTUATA ALLA STAZIONE DEI CARABINIERI DI FIORENZUOLA D ARDA (Pc) 31

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34 Allegato C DOCUMENTAZIONE CATASTALE 34

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43 Allegato D DOCUMENTAZIONE PRATICA EDILIZIA COMUNALE 43

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