G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare. Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da ITALFONDIARIO

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1 All Ill.mo Signor Giudice DR. G. PICCIAU G.E. nella causa di Esecuzione Immobiliare promossa da ITALFONDIARIO S.P.A. contro (UD. 11/10/2010) OGBONTAEN OBAMWONYI JOSEPHINE (ES. N 134/2009) Nella causa di esecuzione immobiliare promossa da ITALFONDIARIO S.P.A., con il procuratore Avv. Angelo Perini, contro OGBONTAEN OBAMWONYI JOSEPHINE, il Giudice dell esecuzione in data 22/10/2009 nominava C.T.U. lo scrivente GEOM. GABRIELE SEGALINI, con studio in Piacenza Via B. Mandelli n 4, e fissava l udienza per il giuramento in data 08/03/2010. In detto giorno il sottoscritto C.T.U. si presentava avanti al Giudice e, dopo aver prestato il giuramento di rito, gli venivano affidati i seguenti quesiti: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza o inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso Pagina 1 di 10

2 (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare 5. domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento 6. atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione 7. il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di Pagina 2 di 10

3 stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; 8. altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 9. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 10. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 11. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 12. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.D. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti di uso; 13. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 14. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi Pagina 3 di 10

4 di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 15. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibiltà di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 16. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 17. l allegazione o la redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. Il Consulente Tecnico d Ufficio: effettuati i sopralluoghi esclusivamente all esterno dell unità immobiliare oggetto del pignoramento, sita in Comune di Pontenure (PC); esperiti gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare e presso l Ufficio Catastale; esperiti gli accertamenti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Pontenure; è in grado di procedere. IMMOBILI PIGNORATI CON INDIVIDUAZIONE CATASTALE PIENA PROPRIETÀ di abitazione di tipo economico posta in Comune di Pontenure (PC) ed ubicata in Viale della Stazione n 10. L unità immobiliare è posta al piano terreno di fabbricato individuato al Catasto Pagina 4 di 10

5 Terreni al Foglio 18 mappale 1590 Ente Urbano di are 5-10 ed è censita al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio 18 mappale 1590 sub.11 Viale della Stazione n 10 PT cat../3 cl.3^ vani 4,0 R.= 177,66#. L abitazione confina in circondario con area scoperta, mappale 1590 sub.10, vano scala comune e mappale 1590 sub.12, salvo altri come in fatto. N.B.: Con atto di acquisto Notaio Dr.ssa Paola Ugolotti, unitamente all appartamento è stata acquistata la quota pari a 57/1000 delle aree scoperte circostanti l edificio; dette aree sono censite al Catasto Fabbricati del Comune di Pontenure al Foglio 18 mappale 1590 sub.8 area urbana di 96 mq., mappale 1590 sub.10 area urbana di 220 mq., mappale 1598 sub.4 area urbana di 60mq. ed area individuata al Catasto Terreni del Comune di Pontenure al Foglio 18 mappale 1589 Ente Urbano di 20 mq. senza redditi. Pertanto, non essendo stata pignorata la quota indivisa di proprietà delle aree scoperte predette, necessarie ed indispensabili per l accesso all unità immobiliare oggetto della presente stima, al fine di potere vendere l unità abitativa con ogni suo diritto, potrebbe essere necessario integrare il pignoramento con la quota indivisa di proprietà pari a 57/1000 delle aree sopra elencate come descritte nell atto di acquisto. DESCRIZIONE DEI BENI APPARTAMENTO POSTO AL PIANO TERRENO di vecchia palazzina ristrutturata composta da quattro piani fuori terra e sei unità abitative. Il fabbricato è ubicato in Via della Stazione n 10, prospiciente ai binari ferroviari e alla stazione dei treni di Pontenure. La palazzina è costruita in muratura di laterizio, solai in laterocemento, tetto in laterocemento e tegole di cemento; esternamente si presenta intonacata al civile e tinteggiata. Pagina 5 di 10

6 L abitazione è composta da ingresso-soggiorno-cucina, disimpegno, bagno, due camere e ripostiglio, per una superficie complessiva convenzionale pari a 73 mq. Non è stato possibile visitare internamente l appartamento ma, dalla vista esterna, dal vano scala e dal portoncino di ingresso, si può affermare che l appartamento è ultimato con materiali economici. I serramenti delle finestre sono in alluminio con vetrocamera e persiane in alluminio. L appartamento, da informazioni ricevute dal Direttore dei Lavori, è finito internamente con pavimenti in ceramica, rivestimenti di bagno e cucina in ceramica, intonaci al civile tinteggiati, porte interne in legno tamburato e portoncino di ingresso di sicurezza. FORMALITÀ Sull immobile oggetto di stima sono iscritte e trascritte le seguenti formalità: - IPOTECA VOLONTARIA a favore della CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A DI ,00 iscritta in data 22/12/2005 al n reg. part. 5036; - IPOTECA LEGALE a favore di EQUITALIA EMILIA NORD S.P.A. di 7.253,64# iscritta in data 04/12/2008 al n reg. part. 3323; - TRASCRIZIONE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore della CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A trascritto in data 25/06/2009 al n reg. part PROVENIENZA L immobile oggetto di pignoramento è pervenuto alla signora OGBONTAEN OBAMWONYI JOSEPHINE per acquisto dal signor DE MOTOLI COSIMO con scrittura privata con sottoscrizione autenticata Notaio Dr.ssa Paola Ugolotti in Fiorenzuola d Arda (PC) in data Rep. n 72630/7822, trascritto all Agenzia del Territorio di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 22/12/2005 al Pagina 6 di 10

7 n reg. part Il signor DE MOTOLI COSIMO ha acquistato l immobile dai signori PIGNACCA ENRICO GIOVANNI e PIGNACCA MARIA CELESTINA con scrittura privata con sottoscrizione autenticata Notaio Dr.ssa Paola Ugolotti in Fiorenzuola d Arda (PC) in data Rep /7330, trascritta all Agenzia del Territorio di Piacenza Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 17/02/2005 al n reg. part I signori PIGNACCA ENRICO GIOVANNI e PIGNACCA MARIA CELESTINA erano proprietari del fabbricato da oltre un ventennio. STATO DI POSSESSO DEI BENI Non è stato possibile visitare internamente l appartamento in quanto la proprietà non è reperibile da mesi e la corrispondenza è visibilmente infilata sotto la porta di ingresso allo stesso. Pertanto l appartamento è di fatto apparentemente libero da persone e probabilmente arredato, in ogni caso da alcuni mesi sembra non utilizzato da alcuno. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE In sede di contratto di compravendita e di mutuo la signora OGBONTAEN OBAMWONYI JOSEPHINE ha dichiarato di essere nubile e, da accertamenti effettuati presso l ufficio anagrafe del Comune di Pontenure, la stessa risulta ancora nubile. REGIME FISCALE PER LA CESSIONE Gli immobili oggetto della presente esecuzione, trattandosi di beni personali di proprietà di persona fisica, saranno assoggettati al pagamento dell imposta di registro da parte dell aggiudicatario. VALUTAZIONE Sulla scorta di quanto sopra esposto, in base allo stato di fatto, in considerazione Pagina 7 di 10

8 della sola vista dell esterno dell unità immobiliare e delle informazioni ricevute dal Direttore dei lavori nonché dei prezzi applicati nelle compravendite di appartamenti similari nella zona, lo scrivente ritiene equo valutare l abitazione in oggetto attribuendo alla stessa un valore unitario pari ad 850,00# al mq., comprendendo nello stesso l incidenza delle parti comuni condominiali, pari a 114/1000 come da regolamento di condominio Dr.ssa Paola Ugolotti in data 10/03/2005 rep.71156/7381, registrato a Fiorenzuola d Arda il al n 354 e trascritto a Piacenza in data ai numeri 4400/2795 e delle servitù attive e passive come trascritte nell atto di provenienza. Avremo pertanto: - APPARTAMENTO (PT): 73 mq. x 850,00/mq. = ,00 che si arrotondano ad ,00# (euro sessantaduemila/00). VALORE COMPLESSIVO = ,00# (EURO SESSANTADUEMILA/00) CONFORMITÀ NORME URBANISTICHE Dal sopralluogo all esterno del fabbricato e dall esame delle pratiche edilizie depositate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Pontenure si precisa che il fabbricato in cui è inserito l appartamento oggetto di stima è stato edificato anteriormente al 01/09/1967. Successivamente sono state realizzate opere di ristrutturazione edilizia in base alla Denuncia Inizio Attività in data prot.1766 e successiva variante Denuncia Inizio Attività in data prot L abitabilità è stata richiesta in data 26/03/2009 prot.2860 ed in data 04/02/2010 prot.981 è stata rilasciata Attestazione di Conformità Edilizia-Abitabilità per decorso dei termini. La planimetria catastale corrisponde agli elaborati grafici di progetto, le aperture Pagina 8 di 10

9 esterne corrispondono agli elaborati grafici e, viste le dichiarazioni agli atti, sembra che anche la distribuzione interna dell appartamento corrisponda agli elaborati grafici di progetto. In allegato alla pratica di abitabilità sono presenti la Dichiarazione di Conformità dell impianto elettrico della ditta ELETTRICA BIM DI BINATI MARCO in data 26/09/2006 e la Dichiarazione di Conformità dell impianto gas ed installazione caldaia della ditta AIR KLIMA S.N.C. DI BELFIORE ALFIO n 38/2006 senza data. RELAZIONE PER LA VENDITA PIENA PROPRIETÀ di abitazione di tipo economico posta in Comune di Pontenure (PC) ed ubicata in Viale della Stazione n 10. L unità immobiliare è posta al piano terreno di fabbricato residenziale in condominio individuato al Catasto Terreni del Comune di Pontenure al Foglio 18 mappale 1590 Ente Urbano di are 5-10 ed è censita al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio 18 mappale 1590 sub.11 Viale della Stazione n 10 PT cat.a/3 cl.3^ vani 4,0 R.= 177,66#. L abitazione confina in circondario con area scoperta, mappale 1590 sub.10, vano scala comune e mappale 1590 sub.12, salvo altri come in fatto. VALORE COMPLESSIVO = ,00# (EURO SESSANTADUEMILA/00) CONCLUSIONI Il valore stimato in ,00# (EURO SESSANTADUEMILA/00) risulta essere il valore complessivo della piena proprietà del bene immobile in Comune di Pontenure (PC) oggetto della Esecuzione Immobiliare n 134/2009 promossa da ITALFONDIARIO S.P.A. contro OGBONTAEN OBAMWONYI JOSEPHINE. Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 05 agosto 2010, è stata trasmessa, a Pagina 9 di 10

10 mezzo raccomandata A.R. prima del deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza, ai seguenti soggetti interessati: - creditori procedenti: ITALFONDIARIO S.P.A. c/o AVV. ANGELO PERINI Largo Sant Ilario, PIACENZA - proprietà esecutata: OGBONTAEN OBAMWONYI JOSEPHINE Viale Stazione, PONTENURE (PC) - creditori iscritti: CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A. Via Università, PARMA EQUITALIA EMILIA NORD S.P.A. Viale di Mille, PIACENZA Chiusa la presente relazione in Piacenza, addì 05 agosto Il C.T.U. geom. Gabriele Segalini Allegati: - visure Catasto Terreni e Catasto Fabbricati; - copia schede catastali (1:200) ed elaborato planimetrico (1:500); - planimetria degli immobili (1:200) con estratto di mappa catastale (1:2.000); - documentazione fotografica; - Attestato di Certificazione Energetica. Pagina 10 di 10