TRIBUNALE DI PIACENZA. Esecuzione immobiliare nr. 152/12 R.E. Promossa da: ITALFONDIARIO S.P.A. mandataria di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare nr. 152/12 R.E. Promossa da: ITALFONDIARIO S.P.A. mandataria di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza Contro: Riva Primo Riva Gianfranco Oggetto: Stima di beni immobili intestati a RIVA PRIMO e RIVA GIANFRANCO siti nel Comune di Calendasco (PC) in Via Po, 131 Riferimenti: Consulenza Tecnica d Ufficio disposta dal Giudice Dott. Giovanni Picciau e giuramento del C.T.U. Geom. Losi Gino avanti al Giudice in data Cron. 696/12 Udienza successiva fissata per il 03 Dicembre RELAZIONE PERITALE Premessa: Il sottoscritto LOSI geom. GINO nato a Piacenza (PC) il C.F. LSO GNI 62S21 G535D iscritto al Collegio Geometri della Provincia di Piacenza al nr. 1254, con Studio in Bettola Piazza S. Ambrogio, nr. 12/b nominato C.T.U. nella esecuzione immobiliare in epigrafe, visti i quesiti e le verifiche da svolgere come di seguito elencati: 1) L identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2) La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3) La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in catodi provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza dell eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato;

2 4) L attestazione circa esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a capo dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. C.C.), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistiche, ed in particolare:. a) Domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; b) Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico artistiche o diritti di prelazione; c) Il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; d) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso abitazione); 5) L esistenza di formalità, vincoli e oneri anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di inagibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7) La verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 8) La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da Eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 9) L indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 10) un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota sulla possibilità di comoda divisibilità sulla quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 11) l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 12) l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almento 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall esterno e 2 scatti dell interno); 13) la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie.

3 Lo scrivente ha effettuato sopralluogo presso i beni immobili in argomento, per constatarne le caratteristiche e la consistenza eseguendo documentazione fotografica e rilievi Lo scrivente si è recato altresì presso: L U.T.E. di Piacenza, al fine di controllare i dati catastali degli immobili ed estrarre planimetrie; La Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza, allo scopo di verificare la proprietà degli immobili e le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie; L Ufficio Tecnico del Comune di Calendasco allo scopo di raccogliere informazioni relative alle pratiche edilizie afferenti gli immobili in argomento e alle normative urbanistico-edilizie vigenti in loco. Premesso che i beni consistono in beni per i quali la documentazione è completa e idonea, si ritiene di poter procedere secondo i quesiti da 1 a 14: 1) Identificazione dei beni, dati catastali, confini: Oggetto delle presenti procedure di esecuzione immobiliare sono beni immobili siti in Comune di Calendasco, in Via Po, 131 costituiti da fabbricati a destinazione abitazione e laboratorio Arti e Mestieri, con terreni pertinenti. Attualmente gli immobili risultano censiti al C.U. del Comune di Calendasco nel modo seguente: Foglio 3 Mappale 169 sub 1 A/3 6 vani Foglio 3 Mappale 169 sub 2 C/3 75 mq. Foglio 3 Mappale 169 sub 3 A/3 5 vani Foglio 3 Mappale 380 A/3 4,5 vani Foglio 3 Mappale 541 C/3 125 mq. C.T. del Comune di Calendasco come segue: Foglio 3 Mappale 166 di are 9 e centiare 20 Foglio 3 Mappale 167 di are 9 e centiare 20 Foglio 3 Mappale 168 di are 26 e centiare 80 Foglio 5 Mappale 36 di are 2 e centiare 27 Foglio 5 Mappale 126 di are 2 e centiare 23 Confini: C.U. Le unità immobiliari sono in corpo unico e confinano con Via Po Fg. 3 Mappali C.T. I terreni Fg. 5 Mappali 125/36 confinano con Fg. 5 Mappali ; I terreni Fg. 3 Mappali confinano con il Fg. 3 Mappali I dati catastali corrispondono ai dati indicati nell atto di pignoramento ad eccezione della mappa dove il mappale censito N.C.E.U. Fg. 3 Mapp. 380 risulta identificato come Mapp La planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi. Il pignoramento riguarda la quota intera di piena proprietà dei singoli beni sopra elencati.

4 Provenienze: In morte di RIVA VALTER deceduto il nr Vol. 325 del ; In morte di SORESI STEFANINA deceduta il ; denuncia di successione nr. 326 Vol del ) Descrizione: Le costruzioni ad uso abitazione si trovano in pessime condizioni di manutenzione con evidenti infiltrazioni d acqua e importanti problemi di umidità. L unità immobiliare Fg. 3 Mappale 169 sub 1 e Mappale 380 anche se divise come unità immobiliari di fatto sono un unica abitazione con finiture degli Anni 70 e ad oggi non utilizzabili se non previo un intervento di ristrutturazione; L abitazione Fg. 3 Mapp. 169 sub 3 si presenta in pessime condizioni con seri problemi di umidità ed ubicata a ridosso della via pubblica. Gli immobili ad uso laboratori anche se non utilizzati da qualche tempo si presentano in discrete condizioni per l uso a loro destinato. La tettoia pertinente al laboratorio, Fg. 3 Mapp. 169 sub 2 è stata tamponata con struttura precaria in acciaio. I terreni pertinenti esterni la recinzione sono di natura agricola. 3)Possesso e occupazione dei beni: PROPRIETARI DELLE QUOTE PIGNORATE SONO: ½ RIVA GIANFRANCO nato a Piacenza il C.F. RVI GFR 65M13 G535J ½ RIVA PRIMO nato a Piacenza il C.F. RVI PRM 70P14 G535S Beni personali L abitazione risulta inabitabile. I laboratori risultano liberi e non utilizzati. I terreni incolti 4/5) Formalità, vincoli, oneri: A carico degli immobili in oggetto per la quota del Signor RIVA GIANFRANCO risultano: Iscrizioni: Reg. particolare nr del nr del nr del ; A carico degli immobili in oggetto per la quota del Signor RIVA PRIMO risultano : Iscrizioni: Reg. particolare nr del nr del ; Prelazione :non risulta alcun tipo di prelazione agraria in quanto ad oggi non vi sono confinanti aventi titolo ed il bene è in un unico lotto 6) Regolarità Edilizia Dalla lettura degli atti presso l Ufficio Tecnico Comunale di Calendasco, i fabbricati ad uso abitativo rientrano in Perimetro Zona A Culturale Ambientale, i fabbricati di servizio rientrano in Zona D1 Artigianale Esistente e di Completamento ; i terreni in Zona Agricola. I fabbricati abitativi sono conformi alle planimetrie catastali. Il laboratorio Fg. 3 Mapp. 169 sub 2 non è conforme alla planimetria si è riscontrata una modifica alla tettoia dove si rilieva:un tamponamento con pannelli coibentati in acciaio ed alcune modifiche interne. Il laboratorio Fg. 3 Mapp. 541 non è conforme alla planimetria catastale si rileva: modifica ai prospetti con diversa distribuzione delle aperture e costruzioni con caratteristiche precarie sull area pertinenziale.

5 Non si è reperita presso Comune di Calendasco alcuna concessione o altro provvedimento autorizzativo sugli immobili in oggetto in capo agli intestatari o loro danti causa. Le opere in difformità dalle planimetrie catastali sono sanabili con un costo complessivo di 4.000,00 non ho considerato ne i precari ne la tettoia tamponata in quanto il valore è inferiore al costo di sanatoria. 7) Conformità degli impianti Non risulta alcuna conformità agli impianti. 8) Valore dei beni Il valore complessivo dei beni così individuati e descritti è stato calcolato nel modo seguente: superficie commerciale a prezzi di mercato noti per costruzioni con caratteristiche similari a quelli in argomento, tratti da editoria specializzata ed effettuando indagini presso locali operatori del settore, a cui è stato applicato un abbattimento forfetario in relazione alla condizione di manutenzione e/o efficienza del bene: Fabbricato destinato alla residenza Fg. 3 Mapp. 169 sub 3 Mq. 101,15 x. 120,00/mq ,00 Fabbricato destinato alla residenza Fg. 3 Mapp. 169 sub 1 e Mapp. 380 Abitazione: Mq. 138,80 Sottotetto:Mq. 37,10 x 0,30 = Mq. 11,13 Ripostigli:N. 2 x mq. 20,00 x 0,30 = Mq. 6,00 Sommano Mq. 155,93 x. 200,00/mq ,00 Fabbricati commerciali uso laboratorio Fg.3 Mapp.169 sub 2 e Mapp541 Fabbricati: Mq. 208,00 Ripostiglio:Mq. 9 x 0,30 = Mq. 2,70 Tettoia:Mq. 50 x 0,30 = Mq. 15,00 Sommano Mq. 225,70 x. 230,00/mq ,00 Terreni Mq x = ,00 Valore di stima ,00 Costo sanatoria ,00 Complessivamente ,00 Nel valore delle unità immobiliari urbane si è conglobato il valore dell area cortilizia recintata e pavimentata. 9) Pagamento IVA Il trasferimento dell immobile al compratore non comporterà il pagamento dell IVA.

6 10) Pignoramento di quota Trattasi di quota intera. 11) Opere da eseguire sul bene Non sono necessarie oepre da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa. Allegati alla relazione peritale: Allegato 1: Documentazione fotografica; Allegato 2: Estratti di mappa Allegato 3: Planimetrie catastali Bettola, li 26 Settembre Il Consulente Tecnico di Ufficio (Losi geom. Gino)