TRIBUNALE DI PIACENZA RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare: n 326/2011 Promossa da: UNICREDIT S.P.A Contro: ELAMIRI SALAH Giudice Esecutore: dott. Giovanni Picciau RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Piacenza, lì 23 maggio 2012 IL TECNICO INCARICATO 1

2 PREMESSA L ill.mo Sig. Giudice dott. Giovanni Picciau, con decreto in data 31/01/2012, ha nominato il sottoscritto Dott. Ing. Celestina Mulazzi quale esperto nell esecuzione immobiliare n 326/2011 promossa da UNICREDIT SPA contro ELAMIRI SALAH. Nell udienza tenuta il 09/02/2012 il sottoscritto ha prestato giuramento di rito. INCARICO Si riporta di seguito il contenuto del Verbale del giuramento dell esperto ex art. 569 C.P.C. Il Giudice dell esecuzione - letta l istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe - esaminata la documentazione prodotta - visti ed applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c. CONFERISCE all esperto il seguente incarico: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, 2

3 in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare - domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione - il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 3

4 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall esterno e 2 scatti dall interno); 14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 4

5 OPERAZIONI PERITAL I Il sottoscritto ha accettato l incarico ed ha proceduto all espletamento dello stesso mediante le seguenti prestazioni: Visura presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio (Ex Conservatoria RR.II.) Ufficio Provinciale di Piacenza in data 06/04/2012 per verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio; Visura presso il Servizio catastale dell Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) ufficio Provinciale di Piacenza - in data 26/04/ per la verifica della posizione catastale. In tale occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile, stralcio della mappa catastale e copia della planimetria catastale; Richiesta e ritiro all Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Fiorenzuola d Arda in data 17/05/2012 del certificato contestuale di Famiglia e Residenza (ALLEGATO A alla presente); Visura presso il Comune di Fiorenzuola d Arda Servizio Edilizia in data 17/05/2012 per la verifica della regolarità edilizia dell unità immobiliare pignorata; Sopralluogo all immobile pignorato effettuato in data 7 maggio In tale occasione il sottoscritto: o ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di manutenzione o ha esaminato le caratteristiche degli impianti al fine di verificarne la conformità alle normative vigenti o ha raccolto documentazione fotografica sia dell interno che dell esterno dell immobile o ha raccolto documentazione relativa allo stato di possesso dell immobile o ha raccolto informazioni circa i pagamenti degli oneri condominiali. Ha infine eseguito indagini relative alla commercialità del bene per la determinazione dell attuale valore di mercato. I risultati delle sopracitate operazioni sono riportate nelle risposte di seguito riportate. 5

6 RISPOSTE ALL INCARICO RICEVUTO Verifica preliminare della documentazione presentata. Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all ex art. 567 cod. proc. Civ. depositata dal legale del creditore procedente in data 06/12/2011, è completa ed idonea. Sono infatti presenti: 1) Estratto di mappa catastale; 2) Certificato catastale attuale; 3) Certificazione catastale storica ventennale; 4) Certificazione storica ventennale trascrizioni ed iscrizioni rilasciata dall Agenzia del Territorio di Piacenza/Servizio di Pubblicità Immobiliare. 6

7 PUNTO 1: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; RISPOSTA: 1.a) Confini: - Appartamento posto al terzo piano: in circondario con area scoperta comune su tre lati, con vano scala comune e con ragioni Trabacchi Maria e Antonia o successi, salvo altri; - Cantina posta al piano seminterrato: in circondario con corridoio comune di cantine, con area scoperta comune e con ragioni Trabacchi Maria e Antonia o successi, salvo altri. 1.b) Dati catastali: L immobile, alla data del 26/04/2012, risultava censito con i seguenti dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Fiorenzuola d Arda Intestazione e titolo: ELAMIRI Salah nato in MAROCCO il 10/03/1977 proprietà per 1/1. Dati identificativi e di classamento: Abitazione e cantina: Foglio n 39 - Particella n 211 sub 5 - Zona Cens. 2 - Cat. A/2 - Classe 5 - Consistenza 5 vani Rendita Euro 309,87 Indirizzo: VIA SAN ROCCO n. 17 piano: T-3. derivante da VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO e impianto meccanografico del 30/06/

8 L intestazione catastale dell unità immobiliare in capo al debitore esecutato è conforme alle risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari. A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che la planimetria catastale dell unità immobiliare è conforme allo stato di fatto. Vedi documentazione catastale (ALLEGATO B alla presente) 1.c) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento: Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. 1.d) Diritto reale sottoposto a pignoramento: Il pignoramento riguarda l intera piena proprietà dell unità sottoposta ad esecuzione, in quanto al debitore esecutato è stata pignorata la quota di proprietà di 1/1. 1.e) Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio: La piena proprietà dell unità immobiliare sottoposta a pignoramento pervenne al debitore esecutato per acquisto dai Sigg.: - Buci Lulzim nato a Shijak-Diber (Albania) il 01/05/1971 proprietario della quota di ½ in comunione legale dei beni con Buci Albana e - Buci Albana nata a Peshkopi-Diber (Albania) il 27/08/1973 proprietaria della quota di ½ in comunione legale dei beni con Buci Lulzim in forza di atto di compravendita rogato dalla Dott.ssa Paola Ugolotti Notaio in Fiorenzuola d Arda (Pc) in data 20/12/2005 Repertorio n Raccolta n 7827, trascritto a Piacenza RG RP il 23/12/2005. La piena proprietà della stessa unità immobiliare era pervenuta ai Sigg. Buci Lulzim e Buci Albana per acquisto fattone, unitamente a maggior consistenza (anche una autorimessa), dai Sigg.: - Seletti Pasquale nato a Fiorenzuola d Arda (Pc) il 18/02/1949 proprietario della quota di ½ in regime di separazione dei beni e - Tosini Ivana nata a Fiorenzuola d Arda (Pc) il 01/02/1955 proprietario della quota di ½ in regime di separazione dei beni 8

9 in forza di atto di compravendita rogato dal Notaio Dott. Sergio Motti in data 25/07/2001 Repertorio n Raccolta n 12926, trascritto a Piacenza RG 9505 RP 9178 il 30/07/2001. Ai Sigg. Seletti Pasquale e Tosini Ivana la piena proprietà era pervenuta per acquisto fattone dalle Sig.re: - Trabacchi Maria nata a Fiorenzuola d Arda (Pc) il 09/02/1936 proprietaria della quota di ½ in regime di separazione dei beni; - Trabacchi Antonia nata a Fiorenzuola d Arda (Pc) il 13/01/1941 proprietaria della quota di ½ in forza di atto di compravendita rogato dal Notaio Dott. Giuseppe Rocca in data 15/11/1997 Repertorio n Raccolta n 10392, trascritto a Piacenza RG RP il 03/12/1997. Alle Sigg.re Trabacchi Maria e Trabacchi Antonia il bene era pervenuto da atti anteriori al ventennio: - in ragione della quota pari ad ½ in forza di atto a rogito Dott. A. Carrara Verdi in data 24/01/1973 n 45906/3589 di repertorio, registrato a Fidenza il 06/02/1973 al n 507, Vol. 147; - in ragione della quota pari ad ½ in forza della successione testamentaria del Sig. Trabacchi Ermenegildo, deceduto l 11 febbraio 1977 denuncia registrata a Fiorenzuola d Arda al n 37 Vol. 312 (testamento olografo pubblicato con verbale a rogito Dott. A. Carrara Verdi registrato a Fidenza il 20/05/1977 al n 1536). 9

10 PUNTO 2: 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; RISPOSTA: 2.a) Descrizione dell immobile pignorato E stato effettuato sopralluogo all immobile in data 07/05/2012. L unità immobiliare pignorata fa parte di un fabbricato in condominio posto in Fiorenzuola d Arda (Pc) Via San Rocco, n 17. Il fabbricato è denominato Condominio Ciclamino ed è a tre piani fuori terra ed uno seminterrato. Al piano seminterrato sono posti locali ad uso cantina e ai piani sovrastanti n 2 appartamenti per piano per un totale di n 6 appartamenti. L unità immobiliare oggetto di esecuzione immobiliare è costituita da: a) appartamento posto al terzo piano composto di tre vani, cucina, bagno, corridoio e una terrazza; b) cantina posta al piano seminterrato. Dall atto di provenienza risulta che alle suddette porzioni immobiliari compete la relativa quota di comproprietà sugli enti condominiali comuni per legge. Dalla documentazione fornita dall Amministratore di Condominio di cui si riferirà al successivo punto 4, risulta che i millesimi di proprietà delle parti condominiali attribuiti all unità immobiliare in oggetto sono pari a 159. Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato di cui l unità immobiliare pignorata fa parte sono le seguenti: - Strutture portanti verticali: in muratura di tipo tradizionale; - Strutture portanti orizzontali: in solai di laterocemento; - Copertura: a quattro falde inclinate con copertura in tegole; lattoneria in lamiera d acciaio; - Finiture esterne: parte in mattoni tinteggiati e parte in intonaco tinteggiato. Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell abitazione sono le seguenti: - Tramezzature: in laterizio; - Intonaci: al civile; - Pavimenti: in piastrelle di ceramica; - Rivestimenti: in piastrelle di ceramica; 10

11 - Serramenti esterni: tapparelle in plastica; - Serramenti interni: in PVC bianco all esterno e in legno all interno con doppi vetri e zanzariere; - Porte interne: in legno tamburato color mogano; - Porta d ingresso: in legno di tipo blindato; - Balcone con piastrelle in ceramica, parapetto metallico semplice e copertura con ondulina in plastica; - Impianto elettrico: sottotraccia; - Impianto idrico-sanitario: esistente; - Impianto di riscaldamento: autonomo con caldaia funzionante a gas metano con termosifoni; - Impianto di condizionamento: non esistente; - Grado di finitura: normale in rapporto alla tipologia e all epoca di costruzione; - Stato di conservazione: discreto. Le principali caratteristiche tecniche e di finitura della cantina sono le seguenti: - Strutture portanti verticali: in muratura di tipo tradizionale; - Strutture portanti orizzontali: in solai di laterocemento; - Intonaci: grezzi; - Pavimenti: in cemento; - Porta d ingresso: in legno. Per la determinazione della consistenza commerciale dell unità immobiliare in oggetto, il sottoscritto tecnico incaricato ha tenuto conto della superficie comprensiva delle murature interne ed esterne (1/2 di quelle a confine con altre proprietà o con parti comuni). La superficie del balcone è stata calcolata al 50%. La superficie della cantina non è stata considerata, come da consuetudine locale, in quanto il prezzo dell appartamento è già commisurato all esistenza o meno di tale locale di servizio. Le misure sono state rilevate dalla planimetria catastale e verificate con controlli diretti in loco. A seguito dell applicazione dei suesposti criteri, la superficie considerata ai fini estimativi è risultata la seguente: - Abitazione posta al terzo piano con vano ad uso cantina al piano terra: circa mq. 75,00. 11

12 PUNTO 3: 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; RISPOSTA: 3.a) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione Il debitore esecutato ha dichiarato che l abitazione è attualmente occupata dallo stesso con la propria famiglia composta da moglie, due figli, il padre ed un fratello. Quanto sopra è confermato dal certificato contestuale di famiglia e residenza dal quale sono rilevabili anche i nominativi. (ALLEGATO A alla presente). 12

13 PUNTO 4: 4. l attestazione circa l esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare o domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento o atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione o il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; o altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); RISPOSTA: 4.a) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente L unità immobiliare fa parte del Condominio denominato Condominio Ciclamino. Per quanto riguarda le spese condominiali relative all anno in corso ed a quello precedente, con riferimento alla documentazione fornita dall Amministratore Sig.ra Canali Michela, risulta che alla data dell 11/05/2012 le rate delle spese condominiali non ancora pagate ammontavano ad Euro 681,99 (ALLEGATO C alla presente). 4.b) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato Da informazioni verbali assunte presso l Ufficio Anagrafe/Stato Civile di Fiorenzuola d Arda (Pc) ove è residente il debitore esecutato risulta che lo stesso ha contratto matrimonio in Marocco l 8/9/2003 con Zouaif Soumaya, ma l Ufficio non può rilasciare certificazioni di matrimonio in quanto cittadino straniero. 13

14 PUNTO 5: 5. l esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; RISPOSTA: 5.a) Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione. Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 06/04/2012, è emerso che le unità immobiliari di cui trattasi sono gravate dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate dalla procedura o comunque non opponibili all acquirente: - Iscrizione in data 23/12/2005 RP 5048 RG relativa all ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo rogato dal Notaio Dott.ssa Paola Ugolotti Repertorio 72637/7828 del 20/12/2005, a favore della Banca Per la Casa S.p.a. con sede a Milano contro il debitore esecutato, durata di anni 30 per la somma di Euro ,00 di cui capitale Euro ,00; - Trascrizione in data 09/11/2011 RP RG relativa all atto di pignoramento immobiliare notificato dal Tribunale di Piacenza in data 26/10/2011 rep. n 2920/2011 a favore di UNICREDIT S.P.A. con sede in Roma contro il debitore esecutato. I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano complessivamente a Euro 302,00 (trecentodue/00) a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari. 14

15 PUNTO 6: RISPOSTA: 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell esistenza della dichiarazione di agibilità. Dalle verifiche effettuate risulta che la costruzione del fabbricato di cui fa parte l appartamento oggetto di esecuzione è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 e precisamente la costruzione è avvenuta in base a Nulla Osta n 130 rilasciato dal Comune di Fiorenzuola d Arda il 21/12/1953. Successivamente per tale fabbricato è stata rilasciata concessione in sanatoria in data 26/11/1996 n 566 Prot. n Dallo stralcio dell elaborato allegato alla richiesta di tale concessione si rileva che l abuso sanato riguarda una maggiore dimensione in pianta di tutto il fabbricato e la modifica di prospetti ed aperture esterne. L edificio è stato dichiarato abitabile con provvedimento n 3875 rilasciato dal Comune di Fiorenzuola d Arda in data 12/02/1998. (ALLEGATO D alla presente). 6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente L area su cui insiste il fabbricato di cui l abitazione in oggetto fa parte risulta classificata dal R.U.E. - Regolamento Urbanistico Edilizio vigente del Comune di Fiorenzuola d Arda quale Ambito consolidato a prevalente destinazione residenziale ACR-B sulla quale si può intervenire in base a quanto previsto dall art delle Norme dello stesso RUE. Si allega estratto di tavola grafica dello strumento urbanistico vigente e delle relative norme tecniche (ALLEGATO E alla presente); 6.c) Certificato di destinazione urbanistica Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui all art. 30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380, in quanto l area di pertinenza del fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare pignorata ha una superficie inferiore a mq e pertanto il suddetto Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopra citato art. 30 comma 2 del D.P.R. 380/01. 15

16 PUNTO 7: 7. l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; RISPOSTA: 7.1) Attestato di Certificazione Energetica L unità immobiliare oggetto di esecuzione è una casa d abitazione e la tipologia di tale immobile ricade nell ambito di applicazione dell Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazioni energetiche degli edifici, approvato con la Delibera dell Assemblea Legislativa della regione Emilia Romagna n 156/08 del 4 marzo Senonchè, sulla sezione Ermes Energia faq - del sito della Regione Emilia Romagna è stato precisato che possono ritenersi esclusi dall obbligo i seguenti atti e procedimenti: - atti e provvedimenti dell autorità giudiziaria, ivi compresi i provvedimenti ed i decreti in materia concorsuale, in materia di esecuzioni individuali ordinarie ed esattoriali, nonché in materia di divisione giudiziale e di eredità giacente e più in generale ogni provvedimento giudiziario in materia coattiva o di volontaria giurisdizione In considerazione di quanto sopra, l Attestato di Certificazione Energetica non è stato redatto. 16

17 PUNTO 8: 8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; RISPOSTA: 8.a) Verifica della conformità degli impianti a servizio dell immobile. Nel corso del sopralluogo all immobile pignorato il sottoscritto ha esaminato gli impianti a servizio dell immobile ricadenti nell ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008 e cioè l impianto elettrico e l impianto di riscaldamento, riscontrando quanto segue: Per quanto concerne l impianto elettrico, lo stesso è sottotraccia. E dotato di interruttore differenziale (c.d. salvavita) alloggiato in apposito quadro. Non tutte le prese sono del tipo dotate dello schermo di protezione interno. Non è stato prodotto il certificato di conformità di tale impianto. Alla luce di quanto sopra, si ritiene che l impianto elettrico esistente non sia conforme alle Norme vigenti. Relativamente all impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria, si è rilevato che è di tipo autonomo, con caldaia pensile di tipo a camera aperta, funzionante a gas metano. E presente il foro di areazione. I corpi scaldanti sono in radiatori di alluminio. Non è stato fornito il libretto della caldaia. Non è stata fornita la dichiarazione di conformità, ma, in caso di mancanza, la stessa potrà essere sostituita, ai sensi dell art. 7 comma 6 del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, da una dichiarazione di rispondenza rilasciata da soggetto abilitato. Alla luce di quanto sopra si espone che le caratteristiche costruttive dell impianto di riscaldamento sono tali da poter essere considerato conforme alle norme vigenti. 17

18 PUNTO 9: 9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; RISPOSTA: 9.a) Valutazione estimativa del lotto. L immobile sottoposto a esecuzione dovrà essere alienato in un unico lotto, trattandosi di un unica unità immobiliare. Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo, in quanto, a parere dello scrivente, è quello più obiettivo ed immediato in quanto direttamente collegato al mercato, punto di riferimento del valore di qualsiasi bene. Il criterio è quindi quello del più probabile valore di mercato che viene opportunamente abbattuto forfettariamente del 20% per tenere conto dello stato del bene, dell assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti elementi di stima: - destinazione d uso residenziale; - consistenza commerciale; - ubicazione ben servita da esercizi commerciali e servizi pubblici; - grado di finitura; - stato di conservazione. A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il seguente valore di stima: 18

19 Abitazione posta al terzo piano con vano cantina posto al piano seminterrato A corpo Euro ,00 A dedurre: - abbattimento forfettario del 20% per le ragioni sopra esposte Euro ,00 - Importo spese condominiali che potrebbero restare a carico dell acquirente Euro 681, Sommani deduzioni Euro ,99 Euro , Valutazione Euro ,01 Idem arrotondato Euro 65,000,00 (diconsi Euro sessantacinquemila/00) 19

20 PUNTO 10 : 10. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; RISPOSTA: 10.a) Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell IVA, in quanto l unità immobiliare sottoposta a esecuzione non costituisce bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato. 20