Dott. Ing. Giuseppe Esposito. LOTTO 2 Ambulatorio

Transcript

1 1. Identificazione dei beni 1.1 Intestazione e diritti reali Dott. Ing. Giuseppe Esposito LOTTO 2 Ambulatorio... nata a Cortemaggiore (PC) il 06 gennaio 1960 C.F...., piena proprietà del bene oggetto di pignoramento. 1.2 Bene oggetto di pignoramento e relativa identificazione catastale Unità immobiliare ad uso ambulatorio posto al piano terra composto da: ufficio, locale visite, sala d attesa, n 2 bagni, spogliatoio, portico e sottotetto di pertinenza. Il tutto è così censito al N.C.E.U. del Comune di Villanova sull Arda (PC): Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita A/10 1 5,5 vani 866,36 DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO Foglio Particella Sub Qualità Classe Superficie (mq) Reddito ha are ca Dominicale Agrario ENTE URBANO Controllo corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell atto di pignoramento Lo scrivente ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento, mentre per quanto riguarda la certificazione notarile sostitutiva del certificato ipocatastale, risulta a carico degli immobili una IPOTECA LEGALE cancellata (Annotazione n 202 del 21/02/2014 CANCELLAZIONE TOTALE) in data successiva al certificato notarile sopra riportato. 1.4 Confini in circondario I beni oggetto di esecuzione confinano a Sud-Est con via Roma, a Sud-Ovest con mappali 611 sub. 3 del foglio 19, a Nord-Ovest con mappali 370 del foglio 19 e a Nord-Est con ragioni o successi. 1

2 1.5 Quota oggetto di pignoramento Il pignoramento è relativo alla piena proprietà del bene in capo all esecutata. 1.6 Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento Il bene oggetto di pignoramento è pervenuto: - a... in forza dell atto di compravendita stipulato in data 24 maggio 1991, n di repertorio, a rogito del Notaio Carrara Verdi Alberto di Busseto (PC), trascritto a Piacenza il 13 giugno 1991 ai nn. 6162/5042, con il quale acquistava dai signori i beni censiti al Foglio 19 Mapple 601 e dai signori.. il bene censito al Foglio 19 Mappale 210. L esecutata risulta proprietaria da più di vent anni dalla data di trascrizione del pignoramento. 2. Descrizione e caratteristiche degli immobili 2.1 Area e complesso immobiliare Trattasi di complesso immobiliare costituito da villa unifamiliare con relativo box e terreno di pertinenza (Lotto 1) e da ambulatorio (Lotto 2), ubicati nel Comune di Villanova sull Arda (PC) Via Roma, 34/A. Il fabbricato del lotto1 si sviluppa per due piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato, mentre per quanto riguarda l immobile del lotto2 si sviluppa per un piano fuori terra oltre ad un piano sottotetto. La struttura è in muratura portante costituita da blocchi in laterizio semipieni, mentre la copertura è a falde inclinate con manto in coppi. Le facciate si presentano in parte intonacate e tinteggiate e per la restante in mattoni faccia vista con uno stato di manutenzione e grado di finitura buono. 2.2 Ambulatorio L immobile adibito ad ambulatorio è così composto: al piano terra da ufficio, locale visite, sala d attesa, n 2 bagni, spogliatoio; portico e sottotetto di pertinenza. I pavimenti sono in ceramica e le pareti di tutti i locali sono intonacate e tinteggiate ad esclusione dei bagni ove vi è presenza di rivestimenti in ceramica. 2

3 L accesso principale all ambulatorio avviene, dal portico di pertinenza, posto frontalmente su via Roma. La porta di ingresso è blindata, i serramenti esterni sono costituiti da telaio in legno con vetro doppio e presenza di chiusure oscuranti in legno, mentre i serramenti interni sono in legno. I bagni, dell immobile oggetto di perizia, sono dotati di sanitari e arredi di qualità. L impianto di riscaldamento, a servizio dell ambulatorio, è costituito da caldaia autonoma a gas metano (posta al piano sottotetto) e termoconvettori quali terminali per l erogazione del calore. Riassumendo, nel complesso, l immobile presenta buone finiture ed un buono stato di manutenzione. Per quanto riguarda l impianto elettrico e quello di riscaldamento risultano entrambi in buono stato di manutenzione. 2.3 Pertinenze Sono presenti, quali pertinenze all ambulatorio, un area esterna di proprietà esclusiva, un portico ed un sottotetto (non rappresentato catastalmente). Frontalmente all immobile in oggetto è stato ricavato dall area esterna di proprietà sopra citata un parcheggio auto esclusivo ai clienti dell ambulatorio. 3. Stato di possesso del bene e titoli di occupazione 3.1 Stato di possesso del bene e titoli di occupazione Al momento del sopralluogo il sottoscritto perito ha constatato che l immobile risulta occupato dall esecutata. 4. Formalità, vincoli ed oneri a carico dell acquirente 4.1 Formalità, vincoli, oneri che resteranno a carico dell acquirente Non risultano formalità, vincoli ed oneri che resteranno a carico dell acquirente. 4.2 Verifica di eventuali vincoli di carattere storico paesaggistici Sull immobile non grava nessun vincolo di carattere storico paesaggistico. 3

4 4.3 Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato L esecutata al momento della perizia risulta sposata con il sig.. con matrimonio contratto in data 07/09/1997. Inoltre che a margine dell atto stesso risulta quanto segue: - Con atto in data 06/08/2009 Rep a rogito del Dott. Grazia Annunziata, notaio in Piacenza, gli sposi hanno scelto il regime di separazione dei beni. Annotazione effettuata in data 10/08/2009. Come evidenziato da estratto di matrimonio allegato. 5. Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente 5.1 Formalità, vincoli, oneri che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente Dalle visure nei Pubblici RR.II. è emersa la piena proprietà dell unità immobiliare gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli che saranno cancellate dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili all acquirente: - IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Piacenza il 3 dicembre 2002 ai nn /2859, a garanzia di apertura di credito, con atto del Notaio Ugolotti Paola in data 22 novembre 2002 n di repertorio; - IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Piacenza il 16 gennaio 2004 ai nn. 781/125, a garanzia di apertura di credito, con atto del Notaio Ugolotti Paola in data 12 gennaio 2004 n /6654 di repertorio; - PIGNORAMENTO trascritto l 11/10/2013 Registro Generale Registro Particolare 7442, Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2813/2013 dello 03/10/2013. I costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopraelencate, come indicato dal Testo Unico Imposte ipot. e catastali (D.Lgs. 347/90 e ss. mm.), ammontano rispettivamente in: imp. Ipot Bollo tassa Ipot. Ipoteca volontaria 35,00 Verbale di pignoramento 168,00 59,00 35,00 4

5 Il presente calcolo riassuntivo ha carattere meramente informativo e non vincolante, pertanto si evidenzia che l effettiva somma dovuta sarà calcolata in concreto dall Agenzia delle Entrate e quindi richiesta all aggiudicatario. 6. Regolarità Edilizia ed urbanistica del bene 6.1 Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso. Dalla ricerca urbanistica effettuata dallo scrivente in data 24/06/2014 presso il Comune di Villanova sull Arda (PC) è emerso che per l immobile oggetto di perizia sono state rilasciate le seguenti pratiche edilizie: - Concessione edilizia per nuova costruzione n.39/91 rilasciata in data 25/09/1991 per la realizzazione dell immobile; - Variante (alla C.E. n.39/91) n. 8/94 rilasciata in data 16/02/1994; - Variante (alla C.E. n.39/91) n. 37/95 rilasciata in data 25/11/1995; - Parere di agibilità in data 22/06/1995 prot. n Le planimetrie allegate ai titoli autorizzativi sopra citati non risultano conformi allo stato attuale dei luoghi così come le planimetrie catastali, in quanto sono state eseguite demolizioni di pareti divisorie interne per quanto riguarda l ambulatorio. Oltretutto dalle planimetrie catastali non risulta rappresentato come pertinenza, all ambulatorio, il sottotetto. Per quanto evidenziato sopra sarà necessaria regolarizzazione urbanistica con sanatoria, pratica per il rilascio dell agibilità e n.1 pratica DOCFA, stimate dallo scrivente in 3.000,00 (sanzione + spese tecniche + oneri catastali). 6.2 Verifica della classificazione nel R.U.E. vigente. L area, su cui insiste il fabbricato oggetto di stima, è classificata dal R.U.E. vigente del Comune di Villanova sull Arda (PC) come Art Ambiti totalmente edificati (come da documentazione allegata). 6.3 Certificato di destinazione urbanistica. Lo scrivente non ha provveduto alla richiesta del certificato di destinazione urbanistica in quanto l area di pertinenza dell unità immobiliare pignorata ha una superficie inferiore ai 5000 mq. e pertanto il suddetto certificato non è necessario. (art 30 comma 2 del DPR 380/01). 5

6 7. Valutazione Metodologia estimativa Oggetto della stima è la determinazione del valore venale in comune commercio dell unità immobiliare, ovvero quel valore che in libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici, avrebbe la maggiore probabilità di costituire il punto di incontro tra domanda e offerta. Si ritiene che il metodo più idoneo per la determinazione del valore del cespite oggetto di stima sia quello comparativo sintetico. Determinazione del valore unitario ( /Mq.) L aspetto economico, nel caso in esame, è determinato come il più probabile valore di mercato ricavato da una scrupolosa indagine della zona comparando prezzi di vendita per beni analoghi (comparables), interpellando, con la necessaria riservatezza, intermediari, operatori del settore immobiliare ed imprese di costruzioni, verificando ove possibile casi di transazioni recenti. Segue un processo di aggiustamento che apprezza o deprezza le peculiarità dell immobile, oggetto di stima, rispetto alle corrispondenti caratteristiche dei comparables considerando: - l ubicazione dell immobile; - lo stato manutentivo attuale; - la dimensione; - la destinazione; - la distribuzione dei locali; - la dotazione di accessori, impianti e servizi; - le irregolarità urbanistiche rilevate; - le irregolarità catastali rilevate; - l andamento attuale del mercato immobiliare, sia a livello locale che nazionale; Si evince, per quanto esposto sopra, un valore unitario pari a 900,00 /mq. Abbattimento forfettario del 20% del valore venale Il valore venale del bene subirà un abbattimento forfettario del 20% in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. 6

7 Calcolo della superficie commerciale La superficie commerciale è determinata: al lordo delle pareti perimetrali esterne fino ad una larghezza di cm 50; al 50% delle pareti comuni; al 30% del portico; al 25% del sottotetto; al 10% del giardino fino alla concorrenza della superficie coperta mentre al 2% per la quota eccedente; delle superfici reali corrispondenti. Ambulatorio 116 mq x 1,00 = 116 mq Sottotetto 108 mq x 0,25 = 27 mq Portico 62 mq x 0,30 = 19 mq Giardino 116 mq x 0,10 = 12 mq Giardino 196 mq x 0,02 = 4 mq Sup. commerciale unità immobiliare 178 mq Valore venale dell'unità immobiliare 178 mq x 900,00 /mq = ,00 Abbattimento forfettario del 20% ,00 Valore a seguito di abbattimento forfettario del 20% ,00 Valore venale del lotto ,00 (diconsi centosessantamiladuecento / 00) Valore a seguito di abbattimento forfettario del 20% ,00 (diconsi centoventottomilacentosessanta / 00) 8. Pagamento dell IVA 8.1 Verifica della necessità o meno del pagamento dell IVA per il trasferimento al compratore Il trasferimento del bene pignorato non comporterà il pagamento dell I.V.A.. 7

8 9. Parere circa la comoda divisibilità in caso di pignoramento di quota 9.1 Parere circa la comoda divisibilità o alienazione della quota spettante al debitore Nel caso dell immobile oggetto di pignoramento trattasi di esecuzione immobiliare che non ha per oggetto una quota indivisa bensì l intera proprietà in capo al debitore, pertanto il parere non è necessario. 10. Opere di manutenzione urgenti 10.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei costi Nel corso del sopralluogo si è riscontrato che l immobile è in buono stato di manutenzione pertanto lo scrivente non ritiene necessario alcun tipo di intervento da eseguire con urgenza. 11. Amministratore di condominio 11.1 Nominativo e recapito dell amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima faccia parte di un edificio in condominio Trattandosi di unità immobiliare non inserita in un contesto condominiale non vi è un amministratore. 12. Piante planimetriche e fotografie 12.1 Piante planimetriche Per quanto concerne la planimetria dell immobile si fa riferimento alle planimetrie urbanistiche e catastali allegate, con le dovute accortezze sulle irregolarità evidenziate al punto Fotografie E stata allegata alla presente perizia una relazione fotografica comprendente n 7 fotografie di cui 3 esterne e 4 interne. 8

9 13. Documentazione allegata alla perizia - Verifiche anagrafiche; - Atto di provenienza; - Ispezioni ipotecarie; - Documentazione urbanistica; - Estratto del R.U.E.; - Documentazione catastale; - Relazione fotografica. Il C.T.U., in relazione all incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente relazione, chiusa il giorno 27 giugno 2014, è stata trasmessa, a mezzo posta elettronica certificata prima del deposito presso la Cancelleria Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza. Piacenza 27/06/2014 in fede Il consulente tecnico d ufficio (Ing. Giuseppe Esposito) 9