ELABORATO PERITALE. G.E. Dott. ANTONINO FAZIO

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1 ELABORATO PERITALE G.E. Dott. ANTONINO FAZIO Esecuzione immobiliare N. 351/2011 Promossa da COSMAR SCARL Contro IMMOBILIARE CLEDA SRL Studio Tecnico Dott. Ing. Paolo Delfanti C.so Garibaldi, Piacenza Tel

2 PREMESSA Nell esecuzione immobiliare n. 351/2011 promossa da COSMAR SCARL contro IMMOBILIARE CLEDA SRL l Ill.mo Sig. Giudice Esecutore Dott. Antonino Fazio nominava lo scrivente Ing. Paolo Delfanti quale esperto. In data lo scrivente si presentava all udienza per il giuramento di rito. Successivamente l Ill.mo Sig. Giudice conferiva all esperto l incarico riportato al paragrafo seguente. 1. INCARICO Il Giudice dell Esecuzione CONFERISCE all esperto il seguente incarico: - esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; - ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente: 1. l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di prove- 2

3 nienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza dell eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione) 5. l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; 7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da e- seguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale de bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 3

4 8. l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 10. l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 11. l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 12. la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. 4

5 2. OPERAZIONI PERITALI Accettato l incarico, il sottoscritto in data effettuava le visure presso il Servizio Catastale dell Agenzia del Territorio di Piacenza per la verifica della posizione catastale. In data effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare della stessa Agenzia (ex Conservatoria RR.II.) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. In data lo scrivente si recava presso il Servizio Edilizia del Comune di Rivergaro, per la verifica della regolarità edilizia dell unità immobiliare pignorata, per accertare la classificazione nel P.R.G. vigente ed il rilascio del certificato di Agibilità/Abitabilità. In data eseguiva presso La Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Piacenza la Visura ordinaria società di capitale relativa alla società esecutata dal quale emerge che la società IMMOBILIARE CLEDA SRL risulta attiva. (allegato 2) In data eseguiva il sopralluogo presso l immobile pignorato. In tale giorno ed ora eseguiva il sopralluogo all immobile pignorato, in presenza del debitore esecutato, verificandone le caratteristiche costruttive, di finitura e lo stato di conservazione. Esaminava le caratteristiche degli impianti a servizio dell immobile stesso, al fine di verificarne la conformità alle normative vigenti. In tale occasione redigeva la documentazione fotografica allegata. Eseguiva verifiche e raccoglieva documentazione relativamente all eventuale esistenza del condominio di cui fa parte l immobile pignorato, al fine di accertare la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali. Eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità del bene, al fine di poterne determinare il valore di mercato alla data attuale. Dopodiché, il sottoscritto Ing. Paolo Delfanti con studio in C.so Garibaldi, 83 a Piacenza iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Piacenza al n. 1046, nella qualità di esperto si pregia relazionare quanto segue. 5

6 3. RISPOSTE E SVOLGIMENTO DELL INCARICO Lo scrivente ha verificato che la documentazione agli atti per il bene pignorato è completa e idonea. Pertanto procede alla redazione della relazione peritale secondo lo schema indicato. Punto 1 1 l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 1.1 Confini Le unità immobiliari in oggetto confinano su un lato con la strada di lottizzazione e sui restanti tre lati con unità immobiliari di altra proprietà individuate rispettivamente ai Mappali 284, 256, 290 e Dati catastali Gli immobili pignorati alla data del risultano come di seguito censiti: Catasto Fabbricati del Comune di Rivergaro Intestazione titolo: IMMOBILIARE CLEDA SRL con sede a Gragnano Trebbiense C.F.: Proprietario per 1/1 Dati identificativi e di classamento: Comune di RIVERGARO PROVINCIA DI PIACENZA LOC. OTTAVELLO Foglio 2 Mappale 286 Sub. 1 Cat. A/7 Classe 4 Consis. 5.5 vani R.C. 624,91 Comune di RIVERGARO PROVINCIA DI PIACENZA LOC. OTTAVELLO Foglio 2 Mappale 286 Sub. 2 Cat. C/6 Classe 4 Consis. 25 m 2 R.C. 104,58 Comune di RIVERGARO PROVINCIA DI PIACENZA LOC. OTTAVELLO Foglio 2 Mappale 287 Sub. 1 Cat. A/7 Classe 4 Consis. 5.5 vani R.C. 624,91 Comune di RIVERGARO PROVINCIA DI PIACENZA LOC. OTTAVELLO Foglio 2 Mappale 287 Sub. 2 Cat. C/6 Classe 4 Consis. 25 m 2 R.C. 104,58 6

7 L intestazione catastale delle unità immobiliare pignorata all esecutato risulta essere conforme ai Pubblici Registri Immobiliari. 1.3 Verifica della rispondenza dei dati catastali con quelli dell atto di pignoramento L individuazione catastale degli immobili è corretta. I dati catastali del pignoramento sono corretti. 1.4 Diritti reali pignorati Il pignoramento è relativo alla piena proprietà dell intero bene in capo all esecutato. 1.5 Estremi dell atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà ventennale - con atto di compravendita, Notaio Mariarosaria Fiengo registrato a Piacenza il al n. 7017, i signori VEGEZZI FERDINANDO nato a Rivergaro il 11 ottobre 1926 residente a Rivergaro frazione Ottavello n. 42, il quale interviene al presente atto oltre che in proprio anche in qualità di procuratore speciale della signora: VEGEZZI ANGIOLINA, nata a Rivergaro in 23 maggio 1929, residente a Rivergaro in Loc. Diara n. 52 in forza di procura speciale autenticata nella firma dal Notaio Vittorio Boscarelli in data 25 febbraio 2004 repertorio 59090, e il Sig. Zucconi Daniele, nato a Piacenza il 03 luglio 1972, domiciliato per la carica in Gragnano Trebbiense, via Truzzo n. 2, il quale interviene al presente atto nella sua qualità di Amministratore Unico e legale rappresentante della società: IMMOBILIARE CLE.DA SRL con sede in Gragnano Trebbiense, via Truzzo n. 2, al presente atto autorizzato in forza dei poteri derivantigli dal vigente statuto sociale e altresi dall assemblea dei soci con delibera assunta in data 15 ottobre I Signori VEGEZZI FERDINANDO per la quota di comproprietà pari a 2/3 e la Signora VEGEZZI ANGIOLINA per la quota di comproprietà pari a 1/3, quest ultima come sopra rappresentata, vendono alla Società IMMOBILIARE CLEDA SRL che come sopra rappresentata, accetta ed acquista, la piena proprietà di due aree di terreno poste in Comune di Rivergaro in frazione Ottavello e precisamente: appezzamento di terreno, classificato nel vigente P.R.G. di detto Comune come Zone agricole e- xtraurbane della sperficie reale di 1928 m 2 ; confinante con strada vicinale, mappali 267,230,269. Provenienze: Quanto in oggetto pervenne ai venditori, unitamente a maggiore consistenza, per successione testamentaria a VEGEZZI ALDO deceduto in data 11 agosto 1962, denuncia di successione registrata a Piacenza al n. 222 vol. 283 ed ivi trascritta il 24 aprile 1963 ai nn. 2686/2216. Si allega alla presente relazione copia di visura catastale, riportante la situazione catastale informatizzata, aggiornata al (allegato 4) 7

8 Punto 2 2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; L immobile oggetto del pignoramento è costituito da una villa bifamiliari composta da due unità abitative esattamente speculari tra loro, poste su un lotto di terreno di circa 435 m 2 cad (planimetria allegato 3), ubicate in loc. Ottavello nel Comune di Rivergaro in Provincia di Piacenza. L accesso ai lotti avviene in due punti, il primo attraverso un cancello pedonale in ferro prospiciente la strada comunale ed il secondo sempre attraverso un cancello in ferro prospiciente l area posta ad est dell immobile. Alle unità immobiliari si accede attraverso un cancello pedonale dalla strada di lottizzazione, ed attraverso un cancello carrabile con accesso sempre dalla strada di lottizzazione. (foto 1-2) Le ville sono realizzata attraverso una struttura in muratura portante, solai di piano in latero cemento e copertura realizzata con solai in latero cemento. Le unità immobiliari sono composte al piano terra da un soggiorno, una cucina una camera da letto ed un bagno, per una superficie totale in pianta pari circa 108 m 2. Sempre al piano terra sono presenti l autorimessa per due posti auto avente superficie pari a circa 25 m 2 ed un porticato retrostante l abitazione avente superficie pari a m 2. La singola unità immobiliare tre lati aree adibite a giardino, aventi superficie complessiva di circa 150 m 2. Al piano interrato è presente per ciascuna unità immobiliare una cantina avente dimensioni di circa 25 m 2 il cui accesso è garantito attraverso una scala in cemento armato posta sul lato retrostante l edificio. Al piano primo sono presenti per ciascuna delle due unità immobiliari due zone di sottotetto non abitabile aventi superficie pari a circa 58 m 2 ciascuna, il cui accesso è previsto attraverso una scala interna alle singole unità immobiliari. La due ville si presentano esattamente speculari ed identiche anche dal punto di vista del grado di finitura. La situazione delle due unità abitative oggetto di pignoramento presenta qualche lacuna dal punto di vista delle finiture, in particolare sono presenti al piano cantina macchie di umidità di risalita dal piano delle fondazioni, le stesse macchie di umidità risultano visibili anche sul perimetro dell edificio esterno con conseguente scrostamento dell intonaco e della tinteggiatura (foto 3). Sempre esternamente sono presenti camminamenti lungo il perimetro delle due ville ma non risultano pavimentati e pertanto è evidente sia la soletta in cemento che il dislivello rispetto al portico che risulta pavimentato. Anche internamente, ed in particolare al piano di sottotetto sono presenti macchie di umidità con conseguente ammaloramento degli intonaci, anche in conseguenza del fatto che una delle aree adibite a sottotetto non presenta aperture ne lateralmente ne in copertura e pertanto priva di aerazione e ricircolo. Internamente entrambi gli edifici presentano in alcuni punti delle cavillature orizzontali da distacco in corrispondenza dell ancoraggio delle corree in cemento armato sulle murature in laterizio, probabil- 8

9 mente dovute ad una differente dilatazione termica dei due materiali, inoltre entrambi gli edifici sono privi degli zoccolini battiscopa in tutti i vani. (foto 4-5-6). Per la determinazione della superficie commerciale dell unità, l esperto ha calcolato sulla scorta delle planimetrie depositate presso l Ufficio Tecnico Comunale, la superficie comprensiva delle murature interne ed esterne ( ½ di quelle a confine con altre proprietà). La superficie delle aree adibite a giardino è stata calcolata attraverso un coefficiente pari a 0.20 quelle dei portici attraverso un coefficiente pari a 0.50, quelle delle cantine e dei sottotetti con un coefficiente pari a 0.50, quelle dei box con un coefficiente pari a 0.50 pertanto la superficie commerciale equivalente degli immobili è risultata essere di circa 420 m 2. Le principali caratteristiche costruttive dell immobile sono le seguenti: - Strutture portanti murature in laterizio tinteggiate - Tramezze interne murature in laterizio sp. 8 cm - Struttura di copertura solaio in latero cemento con rivestimento in tegole - Intonaci al civile tinteggiati - Pavimenti interni in ceramica - Pavimenti esterni in autobloccanti - Rivestimenti in ceramica - Serramenti esterni in legno - Porta d ingresso portoncino blindato - Porte interne in legno - Impianto elettrico presente e funzionante - Impianto idrico-sanitario presente e funzionante - Impianto di riscaldamento presente con serbatoio esterno - Impianto di condizionamento presente la predisposizione - Grado di finitura complessivamente discreto - Stato di conservazione complessivamente discreto Punto 3 3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza dell eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della 9

10 causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; Gli immobili oggetto del pignoramento attualmente risultano occupati da terzi, in particolare esiste una scrittura privata redatta in data tra la Società IMMOBILIARE CLEDA SRL con sede a Gragnano Trebbiense in Provincia di Piacenza in via Truzzo, 1 rappresentato dall Amministratore Unico Sig. DANIELE ZUCCONI e Sigg. PARENTI ANGELO, PARENTI PIETRO E PARENTI GIANFRANCO, residenti in Loc. Mucinasso nel Comune di Piacenza in via Forlini, 13 in base alla quale i Sigg. PARENTI ANGELO, PIETRO E GIANFRANCO si impegnano ad acquistare le due unità abitative oggetto del pignoramento. (allegato 5) Punto 4 4. l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; il regime patrimoniale della famiglia ed l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione) 4.1 Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente Dalle informazioni reperite nel corso del sopralluogo lo scrivente ha riscontrato che non esiste la formalizzazione di un condominio, essendo le unità immobiliari appartenenti alla stessa società ed attualmente, seppur occupati da terzi, non sono gravate da spese pregresse di natura condominiale. 4.2 Domande giudiziali Non sono presenti domande giudiziali 10

11 4.3 Atti di asservimento urbanistico Non risultano atti di asservimento urbanistico. 4.4 Regime patrimoniale della famiglia Al momento dell acquisto dell immobile oggetto del pignoramento lo scrivente ha eseguito Visura presso la Camera di Commercio Industri Artigianato e Agricoltura di Piacenza da quale si evince che la società IMMOBILIARE CLEDA SRL con sede in via Truzzo, 2 nel Comune di Gragnano Trebbiense in Provincia di Piacenza C.F.: risulta attualmente ATTIVA (allegato 2) Punto 5 5. l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 5.1 formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione Dalle visure effettuate nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data , è emerso che la piena proprietà dell unità immobiliare di cui trattasi è gravata dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno cancellate dalla procedura o comunque non opponibili dall acquirente: Iscrizione in data ai nn R.P R.G. relativa all Atto Giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Piacenza in data num. Rep a favore della Società COSMAR SCARL con sede a Piacenza C.F.: contro la Società IMMOBILIARE CLEDA SRL con sede nel Comune di Gragnano Trebbiense in Provincia di Piacenza c.g.: per la somma di ,00 di cui ,48 di capitale e ,52 per interessi, spese e accessori (allegato 6). Nota di Trascrizione in data ai nn R.P R.G. relativa alla trascrizione di verbale di pignoramento immobili a favore della Società COSMAR SCARL con sede a Piacenza C.F.: contro la Società IMMOBILIARE CLEDA SRL con sede nel Comune di Gragnano Trebbiense in Provincia di Piacenza C.F.: eseguito in data dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza Rep (allegato 7). 11

12 Punto 6 6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; Lo scrivente ha verificato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Rivergaro che l unità immobiliare oggetto del pignoramento risulta licenziata dal Comune di Rivergaro con regolare concessione edilizia n. 3302/2004 del Successivamente è stata presentata una domanda per Dichiarazione Inizio Attività (DIA) in data per la realizzazione delle cantine e delle scale esterne di accesso alle stesse. Inoltre è stato possibile verificare come gli immobili oggetto di pignoramento siano dotati di regolare certificato di conformità edilizia e agibilità rilasciato dal Comune di Rivergaro in data (allegato 8). Pertanto dal punto di vista della regolarità urbanistica gli immobili risultano regolari. Punto 7 7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale de bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; Al fine di determinare il prezzo base di vendita lo scrivente ha eseguito indagini di mercato, rilevando per immobili di tipologia analoga e posti nella stessa zona di quello oggetto di stima, i seguenti valori medi di mercato: Pubblicazione dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (1 semestre 2012), che per immobili in stato di conservazione normale espone i seguenti valori: - Ville e villini valore compreso tra 1.550,00 /m 2 e 1.950,00 /m 2 - Box valore compreso tra 700,00 /m 2 e 800,00 /m 2 Richiamando la descrizione al punto 2 relativamente alle condizioni in cui versa l unità immobiliare si considerano ulteriori aspetti: 12

13 UNITA IMMOBILIARE Foglio 2, mappale 286 sub.1-2; Foglio 2 mappale 287 sub 1-2 Posizionali estrinseche ( accessibilità, servizi, inquinamento, verde, qualità al contorno) Posizionali intrinseche (orientamento, luminosità, emergenza architettonica, panoramicità) Tecnologiche ( finiture, impianti, decorazione, degrado) Produttive (oneri manutentivi, appetibilità di mercato) Giudizio sintetico Buone Buone Discrete Discrete La stima dell immobile verrà effettuata secondo il più probabile valore di mercato, che verrà abbattuto forfettariamente del 20%, al fine di tenere conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile, dell assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e no contrattuale della vendita. A seguito delle considerazioni sopra riportate lo scrivente attribuisce all immobile il seguente valore di stima: Villa bifamiliare superficie eq. 420 m ,00 Abbattimento forfetario del 20% per maggiori oneri tributari TOTALE TOTALE ARROTONDATO TOTALE SINGOLA UNITA ABITATIVA , , , ,00 (diconsi Euro cinquecentosettantunmila/00) In relazione all aggravio derivante dall occupazione delle unità immobiliari oggetto del pignoramento da parte di terzi, in virtù della scrittura privata redatta in data tra la Società IMMOBILIA- RA CLEDA SRL e i Sigg. PARENTI per l acquisto dell immobile, lo scrivente ritiene che, ai fini della stima dell immobile, il suddetto vincolo incida negativamente sulla commerciabilità e sull appetibilità del bene, e conseguentemente sul valore dell immobile pignorato, nella misura del 10% (dieci percento) Pertanto il valore di mercato risulta: ,00 x ,00 TOTALE ARROTONDATO ,00 13

14 E pertanto il valore per ogni singola unità abitativa risulta: ,00 (diconsi Euro cinquecentocinquantaseimilacinquecento/00) Punto 8 l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; Il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, configurandosi come bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato comporta il pagamento dell IVA da parte del compratore. Punto 9 un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; Nel caso in esame l esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì l intera proprietà dell immobile pignorato in capo al debitore esecutato. Tuttavia lo scrivente ritiene, trattandosi di una villa bifamiliare composta da due unità abitative esattamente speculari ed identiche, che l immobile pignorato possa essere comodamente diviso in due unità che potrebbero risultare indipendenti ed autonome, in relazione al valore della trascrizione presente sui beni di entità inferiore al valore di ogni singola unità abitativa. Punto 10 l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 14

15 Nel corso del sopralluogo eseguito è stato possibile verificare come l immobile oggetto di pignoramento sia costituito da una villa bifamiliare, di cui una attualmente abitata dai Sigg. PARENTI e pertanto non necessitano di opere per il ripristino della funzionalità. Punto 11 l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); Relativamente alla planimetria dell unità immobiliare si fa riferimento agli elaborati grafici allegati alla richiesta di Licenza Edilizia rilasciata dal Comune di Rivergaro n. 3302/2004 del (allegato 3) che rappresenta la versione più recente dello stato dei luoghi. Sono state altresì allegate (allegato 1) n. 6 fotografie di cui 3 relative agli esterni e 3 relative agli interni. Punto 12 la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie. Il sottoscritto ha predisposto n. 2 copie in supporto informatico cd-rom (allegato 9) alla presente nei quali sono stati trascritti i file relativi alla relazione peritale (formato.pdf), agli allegati (formato.pdf) e alle fotografie (formato.jpg). Tanto si rassegna ad espletamento dell incarico ricevuto. Piacenza, L esperto Ing. Paolo Delfanti 15