Guida alla Ristrutturazione

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1 Guida alla Ristrutturazione Un primo approccio alla ristrutturazione Nel momento in cui decidiamo di ristrutturare la nostra abitazione, le considerazioni e le problematiche da affrontare sono molte. L ambito tecnico-legale a cui dovremmo far fronte e molto difficile da poter affrontare da soli in autonomia e senza dei veri professionisti accanto. Per sfruttare al meglio gli spazi ed ottenere un abitazione confortevole, rilassante e vivibile da ogni punto di vista bisogna affrontare continue scelte durante tutto il processo, dalla progettazione alla realizzazione. Scelta del professionista E la parte piu importante di tutto il progetto. Bisogna sempre scegliere un professionista qualificato e referenziato con esperienza. In linea generale, l architetto e la persona che si puo occupare di tutti i vari aspetti compresi quelli tecnico-amministrativi. In alternativa, come soluzione piu semplice e meno onerosa, si puo scegliere un tecnico professionista abilitato, che svolga tutte le attivita tecnico-amministrative e che non si occupa della parte architettonica. In linea generale, personalmente consiglio sempre di avere queste due figure separate, anche perche il costo rimane lo stesso. Il tecnico-amministrativo puo essere tranquillamente un Perito Industriale oppure Geometra con le relative abilitazioni e che frequentano abitualmente gli uffici pubblici, quindi si

2 muovono meglio all interno della burocrazia italiana. Scegliere un professionista referenziato e che possa dimostrare le sue precedenti esperienze credo sia un elemento indispensabile. Scelta delle priorita e linee guida Una volta individuato i professionisti a cui affidare il nostro progetto, dobbiamo delineare le linee guida sulle quali costruire il nostro progetto. A numero di vani in cui suddividere l appartamento B - progetto di massima e sua approvazione C verifica di fattibilita dello stesso D - inizio pratiche autorizzative, tecnico amministrative e presentazione delle stesse presso gli uffici competenti E redazione di progetto esecutivo F redazione di elaborato con specifiche tecniche che riguardano le lavorazioni, soprattutto quelle impiantistiche G redazione di computo metrico estimativo (elenco delle opere da eseguire e le relative quantita ) H scelta dell impresa che dovra eseguire i lavori. Piu specificatamente, potremmo effettuare la scelta di un unica azienda che si occupa di tutte le diverse discipline oppure singolarmente i diversi artigiani che possono realizzare le varie tipologie di opere (murarie, impiantistiche elettriche, idrauliche, termiche, sicurezza, domotica, infissi, fabbro etc ). Nel primo caso dell impresa unica e meglio scegliere l azienda che e piu strutturata internamente con i suoi dipendenti nelle diverse discipline perche ha un controllo maggiore della qualita dei lavori e soprattutto per la tempistica da rispettare. Nel caso dei diversi artigiani, bisogna avere in cantiere un Direttore dei lavori che poi faccia eseguire tutte le lavorazioni e che sia in grado di coordinarli tra di loro. Una scelta di questo tipo porta inevitabilmente un impegno maggiore da parte del committente e del Direttore dei Lavori perche ognuno di loro non avra alcun obbligo verso le lavorazioni degli altri dove inevitabilmente si troverrano a dover condividere delle scelte. Oltre questo, i tempi di lavorazione saranno inevitabilmente piu lunghi e nel caso di responsabilita ognuno di loro cerchera di non prendersi le proprie. Per fare un esempio classico che utilizzo sempre, nel caso del distacco parziale oppure movimento anomalo del parquet, di chi e la responsabilita? Del fornitore del parquet, del posatore, di chi ha realizzato il massetto di sottofondo oppure dell idraulico che ha realizzato le tubazioni acqua e che magari hanno una piccola perdita dei giunti utilizzati?

3 I - assicurazioni e garanzie sulle lavorazioni eseguite. In ogni caso, sia se avete scelto l una o l altra soluzione, dovete richiedere garanzia sulle lavorazioni eseguite. Le aziende piu strutturate e capaci professionalmente hanno di queste polizze che esistono in diverse forme e sostanza. La prima e quella di responsabilita civile verso terzi per eventuali danni causati appunto a terze persone/aziende. La seconda e la polizza cosi detta postuma che copre per circa 2 oppure 10 anni le lavorazioni eseguite nel caso dovessero avere problemi o difetti di realizzazione. Questa e molto importante soprattutto per le opere impiantistiche. L verifica dei requisiti tecnico professionali dell azienda/artigiani. Bisogna richiedere i documenti e nello specifico il certificato della camera di commercio per verificarne l esistenza e le abilitazioni possedute a seconda dei lavori che dovranno essere eseguite. La vecchia legge 46/90 che attualmente in gergo e denominata 37/08 identifica in 7 punti, identificati con le lettere dalla A degli impianti di protezione dalle scariche atmosferiche, automazione porte e cancelli, alla lettera G per gli impianti di protezione antincendio. M verifica delle assicurazioni sugli infortuni e libro matricola dipendenti. Altro elemento indispensabile e non trascurabile e quello della verifica di questi valori se esistenti e congrui con la realta. Nel caso d incidente per infortunio sul lavoro, grave o meno che sia, il committente, quindi in genere il proprietario dell appartamento e comunque corresponsabile sia civilmente che penalmente. Infatti, lui stesso ha l obbligo di richiedere l esibizione di tali documenti e la legge non ammette ignoranza, nel senso di non conoscere. N verifica degli adeguamenti alla legge sulla sicurezza nei cantieri denominata legge 81. Ogni individuo che partecipa all azione cantieristica, deve essere in regola con le visite mediche professionali, presenza dei dispositivi personali di sicurezza, corsi di aggiornamento per il primo soccorso, emergenza antincendio RSPP e cosi via discorrendo. O quindi, una volta individuata l impresa che dovra eseguire le lavorazioni, dovranno essere presentati i documenti alla delegazione di appartenenza per indicare il nominativo della ditta prescelta. Inizio dei Lavori L inizio dei lavori per la ristrutturazione e sempre fonte di stress per tutti quanti, perche nascono subito i problemi tecnico-organizzativi. Intercettare le chiusure dell acqua, organizzazione ed implementazione del cantiere come il tiro, dispositivi di sicurezza, delimitazione delle aree di cantiere, protezione dell ascensore, linee elettriche di cantiere, comunicazione all amministratore e relativi condomini, sezionamento del vecchio impianto elettrico e messa in sicurezza, abbassamento e taglio delle tubazioni dell impianto di riscaldamento condominiale con relativa messa in sicurezza, demolizioni e rispetto degli orari consentiti per i rumori molesti.

4 Elenco degli impianti da realizzare Gli impianti tecnologici di un appartamento sono l ossatura sulla quale dovra funzionare tutto il sistema. Gli stessi possono essere eseguiti in diverse modalita, comunque devono tendere all efficienza ed al risparmio energetico. Esiste un decreto legge che obbliga i costruttori a realizzare unita abitative nel tempo sempre piu autosufficienti ed ecologiche. Per ottenere un buon certificato energetico, quindi maggior valore dell appartamento sul mercato immobiliare, bisogna essere + Efficienti. Se la ristrutturazione e completa, gli impianti da realizzare saranno, tendenzialmente : 1 impianto idraulico 2 impianto elettrico 3 impianto termico 4 impianto di climatizzazione 5 impianto di allarme, sicurezza e videosorveglianza 6 impianto Tv digitale terrestre e satellitare 7 impianto di domotica 8 impianto del gas Elenco di opere edili, murarie e varie come infissi, opere da fabbro, isolamento termico etc Relativamente agli intonaci vecchi ed ammalorati bisognera procedere alla rimozione degli stessi ed al ripristino del relativo sottofondo. Colgo l occasione per dare come indicazione primaria nell esecuzione di una ristrutturazione completa, l obbligo per la verifica dell esistenza di una buona coibentazione sulle pareti perimetrali e sul soffitto dell appartamento. Perche, qualora non sia presente, anche per il fatto del certificato energetico bisognera realizzarla. Una buona coibentazione e la base genetica per la buona riuscita di un lavoro. Una buona coibentazione dell involucro, contribuisce all ottenimento di un certificato energetico piu elevato e quindi riconosce alla Vs abitazione un valore piu alto sia nel caso di vendita che di affitto dello stesso (per legge) oltre che permette un notevole risparmio energetico sulla futura conduzione dello stesso. In questo ambito, l elenco delle opere da realizzare sono : 1 demolizione di vecchie murature, pavimenti, sottofondi ed impianti vari 2 nuove murature e coibentazioni varie 3 nuovi infissi 4 grate di sicurezza e portone blindato 5 pavimenti, rivestimenti 6 controsoffitti e tinteggiatura pareti/soffitti

5 7 opere da falegname e vetraio Detrazioni fiscali Nel caso di ristrutturazione esistono attualmente le detrazioni fiscali che permettono di recuperare il 50% dei costi oppure 65% a seconda del caso e della tipologia d intervento. Il recupero di parte di queste spese puo avvenire attraverso la nostra dichiarazione dei redditi. Le modalita di pagamento, il tetto massimo dell importo che si puo recuperare e la produzione dei documenti da produrre possono essere di diversa tipologia e quindi rimandiamo questo approfondimento ad una prossima pubblicazione. Termine dei lavori Al termine dei lavori, il Direttore dei lavori stessi, oppure il tecnico abilitato che ha aperto la denuncia inizio attivita, dovra verificare l esatta rispondenza dei lavori stessi alla progettazione, norme e quant altro meglio espresso in dettaglio nelle specifiche tecniche. A seguito di questa verifica potra dare il via libera al collaudo oppure effettuare delle prescrizioni per l adeguamento ai dati di progetto. Una volta quindi ottenuto il via libera al collaudo si procede con le verifiche del caso, soprattutto per la parte impiantistica. A seguito del collaudo eseguito, il direttore dei lavori oppure il tecnico abilitato prepara i documenti (verbali di collaudo) che andranno sottoscritti da tutte le parti. Con tale documentazione si puo procedere allo svincolo del pagamento della ritenuta del 10% trattenuto all azienda nei relativi SAL (stato avanzamento lavori) e presentare la chiusura delle pratiche tecnico-amministrative presso la delegazione di appartenenza.