LUIGI VIOLA CASI DI DIRITTO CIVILE 2009 TRACCE, SOLUZIONI SCHEMATICHE E GIURISPRUDENZA

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1 LUIGI VIOLA CASI DI DIRITTO CIVILE 2009 TRACCE, SOLUZIONI SCHEMATICHE E GIURISPRUDENZA Dispensa esclusiva riservata agli iscritti al corso di preparazione per l esame forense, tenuto da Luigi Viola su overlex.com Overlex.com editore 1

2 INDICE: 1. Condominio: obbligazione solidale o parziaria?.3 2. Comunione legale tra coniugi: il risarcimento dei danni entra in comunione? Esiste il diritto a non nascere, se non sano? Contratto atipico di parcheggio: scatta l obbligo di custodia? Lo scolaro si frattura la caviglia nell ora di educazione fisica: contatto sociale? Da due contratti uguali nascono due obbligazioni uguali? Danno da vacanza rovinata: interesse, causa ed inadempimento Lesione delle relazioni sociali: è ammissibile il risarcimento? Uccisione dell animale domestico per imperizia del veterinario: risarcibilità? C è obbligo di custodia della strada da parte del comune, anche nei casi di appalto? Obbligazioni pecuniarie: è risarcibile il maggior danno?

3 CASO 1 Condominio: obbligazione solidale o parziaria? Caio è amministratore del condominio Beta. A Caio viene conferito l incarico dai condomini di commissionare all azienda Alfa la realizzazione di nuovi balconi su Beta. In effetti, Alfa, ricevuta la commissione, realizzava, come da incarico, i balconi suddetti, ma non veniva tempestivamente pagata, così che comunicava a Caio di volerlo citare in giudizio. Caio si recava dal legale Sempronio. Il candidato, premessi brevi cenni sulle obbligazioni solidali, rediga motivato parere, assumendo il ruolo di Sempronio. -- In premessa poteva essere utile schematizzare il fatto. Successivamente era necessario soffermarsi sulle obbligazioni solidali; sono solidali quelle obbligazioni che permettono al creditore di agire verso chiunque dei debitori e chiedere l intero della somma dovuta; ciascun debitore potrà agire in regresso verso gli altri per dividere pro quota quanto anticipato. Le obbligazioni solidali sono disciplinati dall art c.c. e ssgg. Di solito le obbligazioni solidali vengono distinte da quelle parziarie, perché solo nel secondo caso tutti i coobbligati sono tenuti a pagare pro quota il debito (senza che il creditore possa pretendere l intero da alcuno), mentre nel primo caso ogni coobbligato è tenuto a pagare l intero, con la conseguente azione di regresso. Il contratto posto in essere dall amministratore condominiale Caio spiega effetto direttamente verso i condomini rappresentati, laddove sia stato esercitato nei limiti del mandato. Stando così le cose, allora, Caio può solo rappresentare processualmente il condominio, ma poi Alfa dovrà agire per l esecuzione verso i singoli condomini, trattandosi di obbligazione parziaria e non solidale. Si tratta di obbligazione parziaria, perché: -l art c.c. sembrerebbe presumere la parziarietà, ove l obbligazione è divisibile; poichè l obbligazione condominiale è divisibile, in quanto basata su quote di proprietà verificabili, allora, sarà di natura parziaria; -solo gli enti di gestione giustificano obbligazioni solidali, in quanto hanno autonomia patrimoniale, diversamente dalle obbligazioni assunte dall amministratore, che non ha autonomia patrimoniale, agendo solo in base ad un mandato ricevuto (mandato con rappresentanza, appunto); -le obbligazioni solidali si basano su l idem debitum, mentre nel caso de quo il debito è diverso da condomino a condomino, perché diverse sono le quote proprietarie. Pertanto Caio, avendo ricevuto un mandato con rappresentanza, potrebbe effettivamente essere chiamato in giudizio, ma l eventuale esecuzione della prestazione economica dovrà essere richiesta pro quota a ciascun condomino. 3

4 Si consiglia di leggere le sentenze che seguono. In materia condominiale, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Sentenza 8 aprile 2008, n (Pres. Carbone - est. Corona) REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. CARBONE Vincenzo - Primo Presidente Dott. CORONA Rafaele - rel. Presidente di sezione Dott. MIANI CANEVARI Fabrizio - Consigliere Dott. VITRONE Ugo - Consigliere Dott. VIDIRI Guido - Consigliere Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere Dott. SALME' Giuseppe - Consigliere Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere ha pronunciato la seguente: sentenza sul ricorso proposto da: SOCIETA' E. S.R.L., in persona del legale rappresentante protempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SARDEGNA 29, presso lo studio dell'avvocato VASI GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato PIERLUIGI COLIVA, giusta delega in calce al ricorso; - ricorrente - contro R.A., RA.AD., RA.AL., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. SCARABELLI 21, presso lo studio dell'avvocato RUPERTO TOMMASO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato 4

5 CLAUDIO CHIURAZZI, giuste deleghe a margine dei controricorsi; - controricorrenti - e contro CONDOMINIO VIA ***; - intimato - avverso la sentenza n. 305/03 della Corte d'appello di BOLOGNA, depositata il 19/02/03; udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 04/03/08 dal Presidente Dott. Rafale CORONA; uditi gli avvocati Pierluigi COLIVA, Claudio CHIURAZZI; udito il P.M. in persona dell'avvocato Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo, assorbiti gli altri motivi. Svolgimento del processo Con Decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via ***, ***, ed ai condomini A., Ad. e Ra.Al., C.U., B.G., M.D., T.A. ed alla società I.B.O. s.r.l. di pagare alla E. s.r.l. L , quale residuo del corrispettivo per i lavori eseguiti nell'edificio condominiale. Proposero opposizione con distinti atti di citazione A. e Ra.Ad., le quali dedussero l'inammissibilità della duplice condanna emessa sia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto pro quota alle obbligazioni assunte nei confronti della società E.; R. A. asserì di aver acquistato il solo diritto di usufrutto di una unità immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessi alla società E. erano stati già ultimati: in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere di manutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario. Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Q.I., B.T. e la società I.B.O. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, con sentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003, la Corte d'appello di Bologna respinse l'impugnazione proposta dalla società E.. Ha proposto ricorso per Cassazione con sei motivi la società E.; hanno resistito con controricorso A., Ad. e Ra.Al.. Non ha svolto attività difensiva l'intimato Condominio via ***, in persona dell'amministratore in carica. La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al Primo Presidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto all'interno della sezione, posto che per un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento, decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili. Motivi della decisione La società ricorrente lamenta: 1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt e 1139 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3, cod. proc. civ. La giurisprudenza dominante, anche successivamente all'isolata sentenza n del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua a sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini; 1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt e 1005 cod. civ., ai senso dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore; 1.3 con il terzo motivo, violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., poiché la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverse da quelle dedotte nell'opposizione al decreto ingiuntivo; 1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento ad A. R.; Con il quinto motivo, violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod. 5

6 proc. civ., non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato in giudizio da A. R.; Con il sesto motivo, violazione dell'art. 63 disp. att., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., non aveva tenuto conto dell'orientamento della Suprema Corte, secondo cui l'acquirente di una unità immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa. 2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini. Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal "condominio" verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall'art cod. civ. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dall'art cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri all'interno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n ; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005, n ). Per l'indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell'interesse del "condominio", relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530). 2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi - i condomini - occorre muovere dal fondamento della solidarietà. L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno. La disposizione dell'art cod. civ. - è noto - si limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica "nozione della solidarietà", definisce l'obbligazione in solido quella in cui "più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità (con liberazione degli altri). L'art cod. civ. stabilisce che "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente". Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto meno, per risolvere i casi dubbi). Stando all'interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita). Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa dell'obbligazione scaturiscono questioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dell'idem debitum propone problemi tecnici considerevoli: in particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione, e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria. Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l'indivisibilità consiste nel modo di essere della prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica della 6

7 indivisibilità non è accompagnata dall'obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di adempiere per l'intero. Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell'obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse. È pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte. Poiché la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene meno uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria dell obbligazione prevale. Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res. Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. - che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto dell'apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioni parziarie - esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res. Per la verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con l'attribuzione ereditaria dei beni: di obbligazioni ricondotte alla titolarità dei beni ereditari in ragione dell'appartenenza della quota. Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni ereditari. Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota e nella struttura dell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il carattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo. 2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo ai gruppi organizzati, ma non personificati. Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicità della causa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.). L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile. Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini. Non certo l'art comma 1 cod. civ. Sotto la rubrica "obbligazioni solidali dei partecipanti", la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono 7

8 contratte in solido. A parte ciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l'ipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa comune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i quali sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell'art cod. civ. e, comunque, dalla assoluta inespropriabilità. D'altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all'art cod. civ., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa. Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell'art cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontro nei dati formali. Se l'argomento che la ripartizione delle spese regolata dall'art comma 1 cod. civ. riguardi il mero profilo interno non persuade, non convince neppure l'asserto che il comma 2 dello stesso art concernente la ripartizione delle spese per l'uso delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può fame - renda impossibile l'attuazione parziaria all'esterno: con la conseguenza che, quanto all'attuazione, tutte le spese disciplinate dall'art cit. devono essere regolate allo stesso modo. Entrambe le ipotesi hanno in comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione delle cose comuni, rispetto alle quali l'inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le spese per l'uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l'obbligazione, ancorché influenzata nel quantum dalla misura dell'uso diverso, non prescinde dalla contitolarità delle parti comuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni. D'altra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed alla misura dell'uso. 2.5 Né la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini. Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc.. Ma la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 legge 22 dicembre 1956, n. 1589). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione). Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici. Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi 8

9 comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni - ai compiti ed ai poteri - stabilite dall'art cod. civ.. In giudizio l'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (art e 1123 cod. civ.). L'amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l'amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dell'amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l'amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite. Pertanto, l'amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall'art c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota. 2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. 2.6 Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici. Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore 9

10 del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento. Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso. Non il secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att., del resto in conformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull'usufrutto dagli artt e 1005 cod. civ.), fanno carico all'usufruttuario le spese attinenti all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese di manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo all'usufruttuario limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, la Corte d'appello non ha considerato responsabile A. R., in quanto l'usufrutto da lui era stato acquistato in epoca successiva alla data, in cui l'esecuzione dei lavori era stata commissionata ed eseguita. Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione di diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione. Non il quarto ed il quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con il solo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa. Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese. IL CONDOMINIO NELLA GIURISPRUDENZA di Luigi Viola Introduzione Il condominio è disciplinato dal legislatore, ex art e ssgg. c.c. che, tuttavia, non ne fornisce una definizione esaustiva ed organica, lasciando tale compito all interprete, anche in una logica evolutiva del diritto. Sinteticamente, e tralasciando le innumerevoli dispute dottrinali e giurisprudenziali circa la sua natura giuridica, il condominio può essere definito come una contitolarità di diritti sul medesimo bene, ex lege o ex contracto; il condominio è, nella sostanza, secondo l impostazione prevalente e più recente (Cassazione civile 3064/2007), un ente di gestione e non una persona giuridica. La presunzione di condominialità La disciplina giuridica del condominio può riguardare anche i casi in cui non vi sia un espressa previsione per volontà delle parti, perché sussiste una presunzione iuris tantum di condominialità di beni comuni, laddove vi siano elementi di accessorietà e di collegamento funzionale con i beni esclusivi. La stessa Cassazione, di recente, con la pronuncia 9093/2007 ha ribadito tale principio affermando che nel condominio degli edifici affinchè possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un impianto o un servizio comune, è necessario che sussista, una relazione di accessorietà tra questi e l'edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola. In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all'uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell'edificio comune, risultante da dati obiettivi, e cioè, dall'attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, ne fa presumere la condominialità a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi. Sicchè, quando il bene, per le sua obiettive caratteristiche funzionali e strutturali, serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, opera la presunzione di 10

11 contitolarità necessaria di tutti in condomini cui il bene serve, laddove la presunzione di cui all'art c.c. non sia vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene, potendosi a tal fine, utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. Il supercondominio Il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, viene in essere, ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria e/o per l'alloggio del portiere, ecc.) legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cassazione civile 2305/2008). Uso della cosa comune Il bene condominiale può essere usato dai condomini, anche con modalità particolari e con intensità diversa, purchè non si limitino le concorrenti utilizzazioni. La giurisprudenza (Cassazione civile 972/2006), coerentemente con l orientamento prevalente, ha ribadito che la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Come dire, vale il principio generale che la propria libertà finisce dove inizia quella degli altri2 (optando per un impostazione classica). E stato, inoltre, precisato (Cassazione civile 26226/2006) che: nel caso di uso promiscuo del garage condominiale, l eventuale assegnazione del posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta del posto non può seguire il criterio del valore degli appartamenti e quindi non può essere fatta in funzione dei millesimi di proprietà, favorendo i condomini con i millesimi più alti; la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; la delibera, che stabilisce la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione dei posti, può essere adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. e non con l'unanimità; la disciplina turnaria, dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento tenendo conto delle circostanze. Laddove, poi, venga violato il regolamento contrattuale3 di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore (Cassazione civile 4920/2006). Sul rapporto tra uso indiretto del bene condominiale e maggioranza dei condomini, parte della giurisprudenza di merito (Tribunale di Bari, 2007) ha affermato che l uso indiretto della cosa comune (ad esempio attraverso locazione), incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dall'assemblea dei condomini a maggioranza soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo e che quest'ultimo 11

12 può realizzarsi anche attraverso un godimento ternario; poiché, l'indivisibilità del godimento costituisce presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto l'onere probatorio non può che gravare sui convenuti che hanno adottato la delibera impugnata proprio sull'assunto che fosse impossibile un uso diretto. Fermo restando, ad ogni modo, che è condotta abusiva, quella del condomino che apre un varco nel muro divisorio al fine di raggiungere la sua proprietà esclusiva (Cassazione civile 26796/2007). Comunicazioni a condomini, annullabilità delle delibere, onere probatorio, aspetti processuali Di recente (Cassazione civile 17694/2007), è stato affermato che il regolamento condominiale ha natura contrattuale, quindi modificabile solo all unanimità, laddove contenga disposizioni che limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o quando contenga clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri; altresì, il regolamento condominiale va sempre rispettato, anche nell ipotesi di cane che abbaia (Cassazione civile 7856/2008). Nei casi in cui il regolamento si limiti a disciplinare l uso dei beni comuni, non ha natura contrattuale e può, conseguentemente, essere modificato a maggioranza. Il condominio deve effettuare tutte le comunicazioni necessarie ai condomini e, se del caso, è tenuto a dimostrarlo (Tribunale di Bari, ). Se viene presa una delibera in assenza di un condomino a cui non è stato inviato l avviso di convocazione dell assemblea condominiale, la relativa delibera è annullabile. In particolare, sono annullabili le delibere: - con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; - adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; - affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; - genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; - che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Invece, sono nulle le delibere: - prive degli elementi essenziali; - con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); - con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; - che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; - comunque invalide in relazione all'oggetto. In questo senso si è espressa Cassazione civile 4806/2005. Dal punto di vista squisitamente processuale, poi, si segnala che Cassazione civile SS.UU. 4421/2007 ha affermato che tra opposizione a decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali ed impugnazione di deliberazione dell assemblea che si è espressa sulle suddette spese non vi è pregiudizialità necessaria, con la conseguenza che non potrà trovare applicazione l art. 295 c.p.c., relativo alla sospensione necessaria. E nulla, poi, la clausola del regolamento condominiale, che imponga anche ai futuri acquirenti degli appartamenti la partecipazione obbligatoria ad un consorzio di urbanizzazione del complesso residenziale, per violazione del principio di tipicità delle obbligazioni propter rem (Cassazione civile 14332/2007). La sopraelevazione La nozione di sopraelevazione trova applicazione nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino. La ratio giustificatrice della norma che, sia pure a determinate condizioni, conferisce ai proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale il diritto di sopraelevazione va 12

13 ricercata nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio ed occupa la colonna d'aria su cui esso insiste, situazione ben diversa da quella in cui egli trasformi il tetto dell'edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e ad attrarlo nella sfera della sua disponibilità esclusiva (Cassazione civile 2865/2008). Amministratore di condominio L amministratore di condominio (che può essere anche una persona giuridica, come ricordato da Cassazione civile 22840/2006) può agire in giudizio (Cassazione civile 16240/2003) ed irrogare sanzioni ai condomini che non rispettano il regolamento, laddove questo lo preveda. In particolare, Cassazione civile 14735/2006 ha affermato che: al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all abitabilità dell edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell articolo 70 disp. att. c.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento: ove lo stesso preveda tale possibilità. Il condominio4, pur potendo essere amministrato da una persona giuridica, non è ex se una persona giuridica, ma ente di gestione, con la conseguenza applicativa che la notifica della domanda giudiziale non si fa secondo le disposizioni previste dall articolo 145 c.p.c., ma va fatta alla persona dell amministratore e, se non può essere fatta all amministratore di persona, va fatta a norma degli articoli 139 e ss.; l amministratore di condominio può stare in giudizio senza necessità di autorizzazione dell assemblea (Cassazione civile 3064/2007). Laddove, poi, un condomino deceda, l amministratore che viene a conoscenza del decesso di un condomino, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità (Cassazione civile 6926/2007). L amministratore è tenuto a rispettare la normativa vigente in tema di riservatezza, come chiarito, di recente, dal Garante per la protezione dei dati personali (Condominio: il trattamento di dati personali da parte dell'amministratore). Il condominio è custode rispetto ai danni derivati ai condomini. L imprudenza del danneggiato può essere ritenuta idonea ad integrare il concorso colposo del creditore, nella verificazione del danno (Cassazione civile 22882/2007). Recentissimamente, si è posto il problema circa la natura giuridica delle obbligazioni assunte dall amministratore di condominio, optando, poi, per la natura di obbligazioni parziarie. Nello specifico Cassazione, Sezioni Unite 9148/2008 hanno affermato che in materia condominiale, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e la (eventuale) violazione dei criteri di calcolo della validita' dell'assemblea e della maggioranza nonche' la (pretesa) incapacita' dell'amministratore di convocare assemblee, comportano non la nullita', ma l'"annullabilita'" della delibera condominiale. Devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale: prive degli elementi essenziali; 13

14 con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini; comunque invalide in relazione all'oggetto. Sono annullabili le delibere: con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione; che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 3 novembre 2008, n REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PONTORIERI Franco - Presidente Dott. COLARUSSO Vincenzo - rel. Consigliere Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere ha pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso proposto da: Tizio, elettivamente domiciliato in Roma..., presso lo studio dell'avvocato ANDREOZZI CLAUDIO, che lo difende, giusta delega in atti; - ricorrente - contro Caio, elettivamente domiciliato in ROMA..., presso lo studio dell'avvocato VECCHIONE GIORGIO, che lo difende unitamente all'avvocato RAGO RAFFAELLA, giusta delega in atti; - controricorrente - avverso la sentenza n. 2317/03 della Corte d'appello di ROMA, depositata il 14/05/03; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/07/08 dal Consigliere Dott. COLARUSSO Vincenzo; udito l'avvocato VECCHIONE Giorgio, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Scardaccione Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del Caio convenne innanzi al Pretore di Roma Tizio chiedendone la condanna al pagamento della somma di lire quale quota da costui dovuta per l'esecuzione di lavori di un edificio in proprieta' comune tra l'attore ed il convenuto. Il Pretore accolse la domanda. L'appello proposto dal De. Ce. e' stato respinto dalla Corte di Appello di Roma con sentenza del che ha ritenendo non fondata l'eccezione proposta dall'appellante il quale sosteneva di non aver ricevuto la convocazione per l'assemblea che aveva deliberato la spesa e la ripartizione. La Corte ha osservato che nella specie non esisteva un condominio ed erano applicabili le norme sulla comunione. Dalla prova testimoniale era emerso che il De. Ce. era stato preventivamente avvisato della riunione e lo stesso, del resto, informato con lettera raccomandata dell'importo di spesa e dei 14

15 criteri di ripartizione approvato nell'assemblea dell' , non aveva mai fatto presente la circostanza della sua mancata convocazione. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione con due motivi Tizio. Caio resiste con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo (il motivo di ricorso inizia a pag. 5, dopo che sono stati riportati fatti di causa ed il testo dell'atto di appello) si denunzia violazione dell'articolo 1105 c.c., con riferimento alla convocazione e ed al termine di preavviso da rispettare prima dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. Il Giudice di appello, dopo aver dato atto che non erano necessarie formalita' per la convocazione dei partecipanti alla comunione, non aveva valutato la congruita' del termine di preavviso. Il ricorrente non aveva partecipato alla riunione e non vi era prova che egli fosse a conoscenza della riunione dell' e dell'oggetto della stessa. Il motivo e' infondato. Il ricorrente non censura l'affermazione (di diritto) della Corte di Appello sulla non applicabilita' delle norme del condominio - che, anzi, ribadisce l'applicabilita' di quelle sulla comunione - e sulla non necessita' del rispetto di forme particolari per convocare l'assemblea dei comunisti. Non discute neppure dei poteri dell'amministratore ma ripropone la questione della mancata convocazione sotto il profilo che la Corte di Appello non avrebbe considerato il mancato rispetto del termine di preavviso prima della data dell'assemblea. Orbene, la questione del termine di preavviso e' affatto nuova non avendo mai il ricorrente prospettato una lamentela di tal genere e, peraltro, l'articolo 1105 c.c., non prevede un termine di convocazione dell'assemblea e demanda al Giudice la valutazione della congruita' del termine concesso (Cass. 9291/1992). In ogni caso, in materia di comunione di diritti reali, la convocazione dell'assemblea dei comunisti e la conoscenza dell'ordine del giorno da parte dei compartecipi costituiscono gli unici presupposti di validita' della deliberazione della maggioranza. Per la convocazione non occorrono speciali modalita' di forma, in quanto l'avviso di convocazione e la sua notifica non sono soggetti ad alcuna prescrizione formale. La partecipazione all'amministrazione della cosa comune segue il principio maggioritario, semplice o qualificato, a seconda dei vari atti di gestione ed il calcolo della maggioranza, salvo deroga, va effettuato in base al valore delle quote. Inoltre, in tema di comunione semplice, gli articoli 1105 e 1108 c.c., non prevedono particolari formalita' neppure per la costituzione dell'assemblea, menzionando semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti e, pertanto, deve ritenersi regolarmente costituita e capace di deliberare la riunione dei partecipanti alla comunione con la presenza dell'amministratore per decidere su oggetti di comune interesse (Cass /2000). Per altro verso l'avviso di convocazione dell'assemblea puo' essere dato ai condomini con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo (Cass. 1033/1995) e per la validita' della delibera adottata e' sufficiente che nell'avviso di convocazione siano indicati i termini essenziali per essere comprensibile (Cass /2004). Nella specie, peraltro, il ricorrente non deduce alcunche' in relazione al contenuto dell'avviso di convocazione. Del resto, la stessa mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e la (eventuale) violazione dei criteri di calcolo della validita' dell'assemblea e della maggioranza nonche' la (pretesa) incapacita' dell'amministratore di convocare assemblee, comporterebbe(ro) non la nullita', ma l'"annullabilita'" della delibera condominiale alla stregua dei principi affermati dalle Sezioni Unite di questa Corte in materia di condominio, secondo cui debbono qualificarsi mille le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle 15