GRUPPO BASTOGI RELAZIONE TRIMESTRALE CONSOLIDATA AL 30 SETTEMBRE (approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 11 novembre 2002)

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1 GRUPPO BASTOGI RELAZIONE TRIMESTRALE CONSOLIDATA AL 30 SETTEMBRE 2002 (approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 11 novembre 2002)

2 RELAZIONE SULL ANDAMENTO DELLA GESTIONE DEL GRUPPO BASTOGI AL 30 SETTEMBRE 2002 I principali avvenimenti intervenuti nel corso dei primi nove mesi del 2002 sono i seguenti. GRUPPO BASTOGI Bastogi spa Marzo Ha siglato un preliminare per la cessione del cinema America in Roma al prezzo di oltre IVA. Sono già stati incassati ed il saldo di verrà riconosciuto al rogito che dovrà essere stipulato entro e non oltre il 30 novembre 2002; dalla cessione Bastogi realizzerà una plusvalenza netta di circa migliaia. Luglio Ha rilevato, al valore nominale di 3.616, una partecipazione qualificata del 35% in una società immobiliare in fase di start-up che acquisterà, svilupperà e gestirà Residenze Sanitarie Assistite (RSA) localizzate in prevalenza nel nord Italia. L iniziativa prevede sia la realizzazione di nuove strutture che l acquisizione di realtà già esistenti nonché la gestione delle strutture stesse. L operazione coinvolgerà, come partner, operatori specializzati nei differenti settori di attività (gestione alberghiera, gestione medico-ospedaliera, gestione delle infrastrutture). Il progetto entrerà nella fase di realizzazione nei prossimi mesi e sarà strutturato sotto forma di project financing. L investimento stimato per il primo anno è di circa Società del Palazzo del Ghiaccio spa Si è confermato il trend negativo del settore relativo al pattinaggio su ghiaccio. La società ha pertanto deciso di chiudere la struttura al termine della stagione (giugno 2002) e di intraprendere l iter urbanistico necessario per ottenere l ampliamento di destinazione d uso dell immobile al fine di permetterne definitivamente l utilizzo per una pluralità di eventi. Non si prevede la riapertura della struttura in tempi brevi. Immobiliare Milano Sud Ovest spa L Assemblea straordinaria del 16 gennaio 2002 ha ripianato la perdita di 208 migliaia con riferimento alla situazione patrimoniale del 30 dicembre 2001, ha deliberato la ricostituzione del capitale sociale a ed ha modificato la forma giuridica da spa in srl. Immobiliare Fortezza srl Nel mese di luglio ha acquistato un immobile in Bologna. Lo stabile, con una superficie complessiva di mq. distribuiti su cinque livelli, è localizzato in prossimità del centro storico, nel cuore dell area terziaria direzionale accanto ai principali alberghi ed alla stazione ferroviaria. L operazione è stata perfezionata mediante accensione di un 2

3 leasing immobiliare di oltre IVA, della durata di 10 anni e regolato in parte a tasso fisso ed in parte a tasso variabile. GRUPPO BRIOSCHI FINANZIARIA Brioschi Finanziaria spa Gennaio Ha acquistato per il 51% del capitale sociale della MIP2 srl. La società possiede due proprietà immobiliari nel centro di Cagliari: un appartamento in posizione centrale ed un complesso immobiliare con destinazione residenziale e terziario, in fase di completamento e già destinato alla vendita, di circa mq. Febbraio Ha ceduto, alla propria controllata Nuova Milanese srl, la porzione denominata Lotto 1 del complesso immobiliare ex Istituto Sieroterapico Milanese. L area, che comprende diversi edifici, dal mese di marzo è oggetto di un radicale intervento di ristrutturazione, pur nel totale rispetto e conservazione dello stile architettonico originario. Data la complessità dei lavori di ristrutturazione, articolati in differenti appalti tra di loro interconnessi, si è reso necessario dotare la Nuova Milanese srl di una propria struttura. La transazione, avvenuta al prezzo di non ha comportato alcun impatto economico per Brioschi Finanziaria e, sotto il profilo finanziario, per è stata regolata mediante accollo proporzionale, da parte di Nuova Milanese srl, del capitale residuo del mutuo originariamente acceso da Brioschi Finanziaria. Ha interamente incassato dalla IPE Real Estate la somma di quale saldo prezzo dilazionato relativo alla cessione della partecipazione detenuta nella IQD avvenuta nel mese di febbraio E stata quindi liberata la relativa fideiussione bancaria rilasciata a garanzia del dilazionato pagamento. Maggio Ha ceduto l area edificabile, con destinazione industriale, ubicata nel comune di Lacchiarella (Milano). Dalla cessione, perfezionata ad un prezzo di , Brioschi Finanziaria ha realizzato un margine lordo di Giugno Ha perfezionato la vendita, ad una società appartenente al Gruppo Una Hotel, dell immobile che ospita il Central Palace Hotel di Catania, rilevato all incanto nel mese di novembre Il prezzo della compravendita è stato di , oltre IVA. Dall operazione, Brioschi Finanziaria ha realizzato un margine lordo di circa 528 migliaia. Immobiliare Latinafiori srl All inizio di settembre ha acquistato un complesso immobiliare, sito in Monza (Milano), composto da uffici, laboratori e magazzini per complessivi mq. al prezzo di , oltre IVA. Il pagamento è avvenuto in parte mediante accollo del capitale 3

4 residuo di due mutui già in essere per complessivi e per la parte residua in contanti al rogito. Futuraria srl Nel mese di marzo ha ceduto l immobile in Rozzano (Milano) al prezzo di realizzando una plusvalenza di Brioschi Trading Immobiliare srl e Cairoli srl La Cairoli srl ha venduto, al prezzo di , oltre IVA ed al rimborso delle spese sostenute, l immobile ex convento dei Salesiani, sito in Modena, acquistato per nel luglio L immobile era oggetto di un credito ipotecario acquistato dalla Brioschi Trading Immobiliare nel gennaio 2001 per Il saldo prezzo dilazionato di verrà pagato entro il 15 dicembre A livello consolidato, il Gruppo Brioschi ha conseguito una plusvalenza lorda di riveniente dalla differenza tra il prezzo di cessione dell immobile da parte di Cairoli ed il costo di acquisto del credito da parte di Brioschi Trading Immobiliare. 4

5 GRUPPO FRIGORIFERI MILANESI Frigoriferi Milanesi spa Luglio L Assemblea dei Soci ha approvato il progetto di scissione parziale del patrimonio sociale che prevede l attribuzione ad una società di nuova costituzione, denominata Sportsette spa, dell immobile sito in Milano via Piranesi 9, attualmente locato a terzi per uso ginnico / sportivo. Settembre Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di sottoporre all Assemblea straordinaria dei Soci, convocata per il 14 ottobre 2002, un ulteriore progetto di scissione parziale del patrimonio sociale che prevede l attribuzione ad una società di nuova costituzione, denominata FM Immobiliare spa, dell immobile sito in Milano via Piranesi attualmente destinato ad attività di custodia. Internet Graffiti srl L Assemblea Straordinaria dei Soci del 20 maggio 2002 ha ripianato la perdita di per mediante azzeramento del capitale sociale, di pari ammontare, con totale svalutazione di tutte le quote e con ricostituzione del capitale sociale all originario ammontare di mediante sottoscrizione di nuove quote di capitale, da offrire in opzione ai soci ai sensi di legge, con sovrapprezzo di complessivi , destinando detto sovrapprezzo, per l intero ammontare, alla copertura della residua porzione di perdita. Frigoriferi Milanesi, che già deteneva una quota pari al 70,5% del capitale sociale di Internet Graffiti, oltre alla propria quota ha sottoscritto anche le quote risultate inoptate, diventando quindi socio unico. FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DEL TERZO TRIMESTRE 2002 Bastogi spa Nel mese di ottobre ha acquistato dalla controllante Sintesi spa, al prezzo di , l intera partecipazione nella società Play & Gym Park srl il cui capitale sociale è di Il prezzo è stato definito avendo come riferimento gli elementi patrimoniali della società stessa. Sempre nel mese di ottobre, la Play & Gym Park srl ha acquistato da terzi il 90% del capitale sociale di della Nuova Accademia srl al prezzo di La società opera nel comparto della gestione ed amministrazione di istituti e scuole libere legalmente riconosciute od autorizzate di ogni ordine e grado. Frigoriferi Milanesi spa Con riferimento a quanto sopra riportato per il mese di settembre, in data 14 ottobre 2002 l Assemblea dei Soci ha approvato il progetto di scissione parziale del patrimonio sociale che prevede l attribuzione ad una società di nuova costituzione, denominata 5

6 FM Immobiliare spa, dell immobile sito in Milano via Piranesi attualmente destinato ad attività di custodia. Società del Palazzo del Ghiaccio spa In data 30 ottobre 2002 l Assemblea Straordinaria dei Soci ha ripianato la perdita di mediante azzeramento del capitale sociale per , utilizzo di riserve per e versamento dei Soci per il residuo ammontare di ; è stato quindi ricostituito il capitale sociale ad Contestualmente è stata trasformata la società da società per azioni (spa) in società a responsabilità limitata (srl) ed è stata trasferita la sede legale da via Piranesi 14 a via Tamburini 13, sempre in Milano. Milanofiori 2000 srl Nel mese di ottobre la società, proprietaria delle aree in Assago-Milanofiori oggetto del progetto di sviluppo seguito dalla Bring spa, ha ottenuto, dalla consociata Forumnet spa, la cessione dei diritti di utilizzazione delle licenze commerciali per una superficie di circa mq.. La transazione è avvenuta ad un valore convenzionale di Brioschi Trading Immobiliare srl e Cairoli srl In data 6 novembre 2002, la Cairoli srl ha partecipato alla vendita all incanto avente per oggetto l immobile con destinazione alberghiera denominato Grande Albergo Detraz in Salsomaggiore Terme (Parma). Cairoli si è aggiudicata l immobile al prezzo di , oltre IVA. L immobile garantiva un credito in portafoglio alla Brioschi Trading Immobiliare dalla stessa acquistato nel 1999 al prezzo di ,73. EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE L andamento della Bastogi è legato principalmente all attività delle due partecipazioni Brioschi Finanziaria e Frigoriferi Milanesi. Brioschi Finanziaria svolge la funzione di holding di un gruppo di società operanti nella progettazione e realizzazione di iniziative immobiliari, prevalentemente complessi urbani di rilevanti dimensioni a destinazione commerciale e terziaria. L attività è orientata allo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, tecnologicamente avanzati e di alto livello qualitativo. Criteri fondamentali per la Società sono la salvaguardia ed il miglioramento dell ambiente ed il rispetto e la promozione del contesto sociale. Brioschi Finanziaria intende proseguire in questa attività, che genera flussi rilevanti a medio - lungo termine, integrandola con investimenti immobiliari a reddito che garantiscano le risorse necessarie alla gestione e con un attività di compra-vendita e frazionamenti di complessi immobiliari e/o acquisizioni di crediti ipotecari dal sistema bancario, anche tramite Società controllate. Frigoriferi Milanesi Spa continua nell opera di consolidamento della propria attività di logistica ad alto valore aggiunto unitamente allo sviluppo di nuove tipologie di servizi e di iniziative commerciali da offrire alla propria clientela. Le scissioni effettuate nell esercizio sono strumentali alla concentrazione nell attività tradizionale. 6

7 PROSPETTI CONTABILI CONSOLIDATI E RELATIVE NOTE DI COMMENTO La relazione trimestrale è stata redatta in osservanza di quanto previsto dall art. 82 del Regolamento recante norme di attuazione del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 in materia di emittenti (delibera Consob n del 14 maggio 1999 e successive modifiche). La Relazione trimestrale è predisposta secondo i principi ed i criteri contabili adottati per la redazione dei conti annuali e consolidati. Il consolidamento, secondo il metodo integrale, include oltre alla situazione trimestrale della capo gruppo Bastogi spa, quelle delle società nelle quali quest ultima detiene direttamente od indirettamente la maggioranza assoluta. Come consentito dal Regolamento Consob che disciplina la redazione della Relazione semestrale, il risultato del periodo è stato elaborato senza considerare le imposte del periodo; conseguentemente i valori patrimoniali al 30 settembre 2002 riflettono tale impostazione. 7

8 Gruppo Bastogi Conto Economico Valori espressi in migliaia di 30-set set dic-01 VALORE DELLA PRODUZIONE Costi per materie prime, sussidiarie, di consumo e merci (13.323) (665) (10.434) Costi per servizi (4.527) (4.304) (6.953) Godimento di beni di terzi (273) (264) (360) Costi per il personale (2.551) (2.406) (3.294) Variazione rim.ze di materie prime, suss., di cons. e merci Accantonamenti per rischi 0 0 (54) Oneri diversi di gestione (1.435) (941) (1.520) MARGINE OPERATIVO LORDO Ammortamenti e svalutazioni (2.759) (3.131) (4.178) MARGINE OPERATIVO NETTO (1.796) (1.078) Proventi da partecipazioni Altri proventi finanziari Interessi ed altri oneri finanziari (1.892) (4.200) (4.987) Rivalutazioni Svalutazioni (1.674) (53) (41) MARGINE NETTO DELLA GESTIONE Proventi straordinari Oneri straordinari (367) (94) (155) RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE Imposte sul reddito del periodo 0 0 (2.510) UTILE (PERDITA) DEL PERIODO PERDITA (UTILE) DI TERZI (1.508) UTILE (PERDITA) DI GRUPPO (230) Categorie di attività L attività del Gruppo Bastogi è, al momento, svolta esclusivamente in Italia. Per quanto riguarda la ripartizione per business la sua attività è focalizzata in due settori: immobiliare, logistica ad alto valore aggiunto. Le attività di logistica ad alto valore aggiunto (custodia di beni di pregio e servizi accessori) sono concentrate nella Frigoriferi Milanesi spa. Nei primi nove mesi del 2002 il Gruppo Frigoriferi Milanesi ha conseguito ricavi per migliaia con un risultato operativo negativo per 96 migliaia al netto di ammortamenti ed accantonamenti per 661 migliaia. Il Gruppo Bastogi è presente nel settore immobiliare principalmente tramite il Gruppo Brioschi Finanziaria, che oggi è uno dei principali operatori indipendenti in Italia, e tramite società immobiliari minori che posseggono e gestiscono immobili strumentali a reddito. L attività immobiliare si articola nello sviluppo e realizzazione di nuovi progetti, principalmente nel terziario avanzato, nella gestione dinamica di un portafoglio a reddito e nella valorizzazione di crediti ipotecari. 8

9 Gruppo Bastogi Stato Patrimoniale scalare Valori espressi in migliaia di 30-set dic set-01 Crediti vs. clienti (Debiti vs. fornitori) (8.564) (4.945) (5.220) Rimanenze CAPITALE CIRCOLANTE NETTO (1.078) Crediti vs. soci per versamenti ancora dovuti Immobilizzazioni immateriali Immobilizzazioni materiali Immobilizzazioni finanziarie Rimanenze - Terreni e fabbricati Crediti infragruppo Altre attività (Debiti infraguppo) (6.805) (4.869) (5.012) (Altre passività) (11.347) (7.865) (7.195) (TFR) (890) (1.044) (1.049) (Fondo per rischi e oneri - Fondo imposte e tasse) (6.768) (6.846) (6.810) CAPITALE INVESTITO NETTO FINANZIATO DA Patrimonio netto di Gruppo Capitale e riserve di Terzi PATRIMONIO NETTO (Attività finanziarie) (12.069) (2.103) (3.447) (Disponibilità liquide) (3.976) (15.140) (16.192) Debiti vs. banche a breve termine POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A BREVE (11.684) (7.100) (12.989) Debiti vs. banche a medio - lungo termine POSIZIONE FINANZIARIA NETTA A MEDIO LUNGO TERMINE POSIZIONE FINANZIARIA NETTA FONTI DI FINANZIAMENTO Il risultato di Gruppo del periodo è negativo per 230 migliaia a fronte di un valore della produzione di migliaia ed ammortamenti ed accantonamenti per migliaia. Sotto il profilo finanziario, il Gruppo Bastogi presenta un capitale investito netto di migliaia, finanziato per migliaia dal patrimonio netto di Gruppo, per migliaia da capitale e riserve di terzi e per migliaia da finanziamenti netti di terzi. La posizione finanziaria netta risulta negativa per migliaia rappresentando il saldo tra disponibilità nette a breve per migliaia e debiti a medio lungo termine per migliaia, tutti assistiti da garanzie ipotecarie. per Il Consiglio di Amministrazione L Amministratore Delegato Matteo Cabassi 9