Freehold diritto al possesso esclusivo di un immobile e del terreno sorge senza alcuna limitazione di tempo

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2 Introduzione Comprare una casa a Londra è un ottimo modo per investire i propri soldi in uno dei mercati immobiliari più solidi e redditizi del mondo ma può anche rivelarsi un esperienza difficile per chi non ha dimestichezza con il sistema legale inglese e le dinamiche di un mercato veloce e fortemente internazionalizzato. Senza la pretesa di essere esaustivo, questo workshop si propone di offrire una serie d informazioni utili per affrontare in modo consapevole la prospettiva dell acquisto immobiliare nella capitale inglese. 2

3 Freehold Il Freehold è il diritto al possesso esclusivo di un immobile (tetto, mura e fondamenta) e del terreno sui cui esso sorge senza alcuna limitazione di tempo, cioè finché vi siano persone in grado di vantare titoli sullo stesso. E' la modalità con cui in Inghilterra e Galles si acquistano palazzine, ville e interi edifici ed è, in sostanza, un istituto simile al diritto di proprietà italiano. 3

4 Il diritto di possesso esclusivo e cedibile a terzi e trasmissibile in modo indefinito agli eredi. Nel caso in cui questi ultimi vengano a mancare e non ci siano soggetti che possano vantare diritti sulla proprietà, la titolarità della stessa torna alla Corona. Il Freeholder (cioè il titolare del Freehold di un immobile) oppure il Landlord (il proprietario del terreno sotto all immobile del Freeholder) può cedere a terzi il diritto d'uso in Leasehold di porzioni della propria proprietà (tipicamente appartamenti) per periodi limitati di tempo (che possono però arrivare anche a 999 anni) ed è responsabile per la gestione, manutenzione e assicurazione dell'intero edificio e delle parti comuni. Per questi servizi riceve dai Leaseholders una somma denominata Service Charge (equivalente alle nostre spese condominiali - vedi) e la cosiddetta Ground Rent (diritto per l'uso del terreno su cui sorge l'edificio vedi). 4

5 Leasehold Il Leasehold è il diritto al possesso esclusivo di un immobile per un periodo limitato di tempo, comunque inferiore a quello del dante causa (il Freeholder/Landlord o altro titolare di Lease di durata superiore). Di solito il Head Leaseholder/Headleasor ha il diritto di possesso per 999 oppure 125 anni e puo subaffittare l immobile per un periodo di tempo equivalente al suo stesso meno alcuni giorni, in quanto il Sub-Lease non puo avere la stessa durata oppure durata maggiorea quella che ha il Sub- Landlord. Al termine della durata del Lease (che varia da caso a caso e può arrivare anche a 999 anni) se non c è stata un estensione della stessa (vedi) la titolarità dell'immobile torna al Landlord (o al Leaseholder superiore, in caso di Lease su Lease). Il Leasehold è l istituto giuridico con cui in Inghilterra e Galles si acquistano di solito gli appartamenti (l'alternativa più comune è lo Share of Freehold vedi sotto o l acquisto in comunione, Joint Tenants o Tenants in Common). 5

6 Il Leashehold è un diritto cedibile a terzi e trasmissibile agli eredi, fino ovviamente al termine di durata del Lease. Facendo un parallelo, l'istituto del Leasehold è simile alle concessioni demaniali pluriennali con cui in Italia si acquista il diritto di utilizzare un posto barca: l'unica differenza è che, in Inghilterra, il dante causa non è lo Stato ma un privato, che a sua volta è titolare di un interesse giuridico (Freehold) sull intero edificio e sul terreno su cui esso sorge nei confronti della Corona. Ovviamente, più ci si avvicina alla scadenza del lease, minore è il valore dell appartamento. Sotto il 60 anni di durata, le banche inglesi non concedono più mutui ed è molto più difficile rivendere l immobile a prezzi adeguati. Nei casi in cui ci sia un Lease di durata minore a 60 anni, si consiglia al cliente di chiedere al Proprietario(Leaseholder/Freeholder) un estensione del Contratto fino a 125 anni, per esempio. 6

7 Estensione della durata del Lease E' sempre possibile chiedere un'estensione della durata del Lease, ma questa è soggetta all'accordo con il Freeholder/Landlord ed è comunque a titolo oneroso (si deve pagare un Premio (Premium) al Landlord). La legge inglese (1993 Leasehold Reform Act) prevede che, dopo due anni di possesso dell immobile (anche se lo stesso viene affittato) si ha il diritto legale di chiedere e ottenere l allungamento del proprio Lease. Se non si trova un accordo bonario col proprietario dell edificio, è possibile avviare una procedura legale presso il Lease Valuation Tribunal (LVT) competente in materia di Lease e titolato a determinare il giusto prezzo dell estensione secondo parametri di mercato. E importante sapere che, sotto gli 80 e 364 giorni, il costo dell estensione del Lease diventa per legge assai più elevato. Quando ci si avvicina a questa scadenza, dunque (indicativamente intorno a 83 anni) è opportuno avviare formalmente le procedure di allungamento nei confronti del proprio Landlord in modo da trovare un intesa amichevole o chiedere al LVT di dirimere la controversia prima del superamento della soglia degli 80 anni. 7

8 Share of Freehold Nello Share of Freehold, il Freehold di un edificio, cioè il diritto di possesso illimitato nel tempo del tetto, delle mura, delle fondamenta e del terreno su cui esso sorge, è intestato a una società di cui sono soci i proprietari dei vari appartamenti dello stabile. In sostanza, chi detiene un appartamento in Share of Freehold ha come Freeholder/Landlord una società di cui è, a sua volta, parzialmente comproprietario. Questa situazione è, ovviamente, migliore del possesso del semplice Leasehold perché da diritto a compartecipare pro-quota alle decisioni concernenti la gestione e manutenzione dell edificio e, dunque, a determinare, tra l'altro, il costo della Service Charge e della Ground Rent. 8

9 Freeholder/ Proprietario del suolo Head Leaseholder/ proprietario di anni Sub Leasee/Sub affittatore Assignee/ Aquirente 9

10 La procedura inglese di acquisto della proprietà In Inghilterra e Galles non esiste la figura del notaio e la procedura di compravendita di un immobile (denominata Conveyancing) è interamente gestita dagli avvocati (detti Solicitors) oppure ad altre classi di esperti denominati Licensed Conveyancer e Legal Executive dell'acquirente e del venditore. I Solicitors operano come pubblici ufficiali per la parte in nome della quale agiscono e svolgono un ruolo fondamentale nella gestione dell'intero processo. 10

11 Il lavoro dei Solicitor è particolarmente importante per il compratore, perché nel Common Law inglese vige il principio del Caveat Emptor ( Stia in guardia il compratore ) per il quale chi acquista un immobile è tenuto a verificare le condizioni e a scoprire tutti i vizi relativi allo stesso e non può invocare l'esistenza di eventuali problemi una volta effettuato l'acquisto (anche se, a seguito della recente entrata in vigore delle Consumer Protection Regulations (2008), Legge per la Protezione del Consumatore, questi rischi sono stati, almeno in linea teorica, ridotti, essendo divenuto obbligatorio per il proprietario e gli agenti immobiliari coinvolti nel processo di compravendita rivelare tutte le possibili problematiche direttamente o indirettamente connesse ad un immobile che possono condizionare il giudizio di un potenziale acquirente). La procedura inglese di compravendita della proprietà (denominata Conveyancing) è molto trasparente, per quanto complessa e articolata, e offre assolute garanzie alle due parti. 11

12 Tale fase e caratterizzata da un preambolo identificabile con una fase Pre-Contrattuale, dove vengono analizzati tutti i problemi correlati al procedimento di Conveyancing, quali: La Normativa relativa al Riciclaggio di denaro, che concerne l obbligo per l avvocato a cui vengono viene dato l incarico per l acquisto di un immobile di rispettare le norme antiriciclaggio nei confronti del cliente. Le Lettera di Intenti, che viene formulata antecedentemente alla preparazione del contratto, attraverso relazioni preliminari tra l'acquirente e il venditore con la volonta di finalizzare e definirela, insieme anche con le questioni di riservatezza ed quelle di esclusività. E suddivisa in tre fasi principali: 12

13 1.Sellers Pack 2.Ricerche/Visure sulla proprietà 3.Stesura del contratto Quando il proprietario di un immobile accetta formalmente un'offerta di acquisto (cosa che, secondo la Common Law inglese, deve avvenire sempre per iscritto) le parti interessate (compratore/buyer e venditore/seller) incaricano i rispettivi Solicitors e danno il via alla procedura di Conveyancing. Il Solicitor del venditore (Seller s Solictor) prepara il Sellers Pack, documento in cui sono contenute le informazioni concernenti il Titolo della proprietà (Title), le eventuali condizioni del Lease, un attestato di certificazione energetica ( EPC ), che dovra essere fornito dal venditore del bene, l elenco dei beni e degli arredi inclusi nella vendita (Fixtures and Fittings) e una bozza del contratto di vendita. 13

14 Ricevuto il Sellers Pack, il Solicitor del compratore (Buyer s Solicitor) formula una serie di richieste per ulteriori informazioni sull immobile al Solicitor del venditore (Preliminary enquiries) volte ad appurare tutte le condizioni connesse alla cessione della proprietà. Con la Verifica della proprietà si cerca di scoprire le caratteristiche e la titolarita della stessa. A seconda del tipo di operazione, il processo di ricerca può essere fatta dal compratore o venditore. Come regola generale l'acquirente si assume la responsabilità per le indagini attraverso i suoi consulenti legali e le terze parti che prepareranno una relazione sulla proprietà per l'acquirente e qualsiasi soggetto, quale una banca per esempio, coinvolta nel finanziamento dell'acquisto. Il principio di diritto comune di Caveat Emptor significa che, salvo alcune eccezioni, il venditore non è obbligato a rivelare nulla della proprietà all acquirente. Ciò significa che e onere del compratore, scoprire tutto quello che vuole o di cui ha bisogno e informarsi relativamente alla proprieta, prima di acquistarla o di impegnarsi a comprarla. 14

15 Tale Processo di Verifica comporterà per l'acquirente un azione che volga: - a presentare piu domande possibili per chiarire qualsiasi dubbio, - ad analizzare quindi l atto di proprieta ed eventuali problemi derivati, - a realizzare tutte le ricerche del caso, - ad ottenere tutti i documenti e gli altri tipi di informazioni dal venditore che possono necessariamente ottenere solo da lui, - ad incaricare se necessario un geometra, perito o tecnico - a controllare personalmente la proprietà in modo da assicurarsi che sia quella che l'acquirente vuole comprare ed anche da parte di una Banca che fara un prestito sull immobile. In alcuni casi particolari e specifici comunque, quali ad esempio alcune grandi operazioni commerciali, la situazione viene gestita in maniera diversa, in modo che l'onere di indagine si sposta al venditore i cui avvocati prepareranno un certificato sul titolo ad uso dell'acquirente e del finanziatore del compratore, se presente. Il certificato potra essere supportato con garanzie da parte della parte venditrice. 15

16 Dall altra parte ci sara poi, come gia detto, il processo che coinvolgerà gli avvocati della parte venditrice, in quanto dovranno concordare il documento relativo al titolo di proprieta con l'acquirente e / o con il creditore del compratore, e anche raccogliere tutte le informazioni necessarie per completarelo. venditore al compratore. Quindi consegnato il documento, bisognera negoziare eventuali garanzie pendenti. Se la proprietà è inoltre un Leasehold, come gia accennato, l'acquirente dovrà anche prendere in considerazione i termini del contratto di locazione e lavorare con il venditore per ottenere tutte le autorizzazioni richieste ai sensi del contratto di locazione per autorizzare il trasferimento del contratto di locazione dal venditore al compratore. 16

17 Queste verifiche sono molto rilevanti soprattutto nel caso d immobili acquistati in Leasehold, nel quale, ad esempio, è importante sapere in anticipo quali lavori di ammodernamento o ristrutturazione dell edificio sono previsti negli anni successivi (perché questi incideranno significativamente sull importo della Service Charge, somma annua da pagare alla Societa che gestisce l immobile) o se esistono particolari restrizioni al pieno godimento della proprietà (es. obbligo del consenso del Landlord per la rivendita dell immobile, divieto all introduzione di animali domestici nell edificio ecc.). L avvocato dell acquirente svolge, inoltre, ricerche o indagini per iscritto (searches) presso il Borough (Comune) e gli altri enti competenti per verificare l esistenza di vincoli/problemi strutturali esistenti sulla proprietà (contaminazione del terreno, rischi di alluvione, frane sottostanti ecc.) la regolarità delle autorizzazioni concernenti i lavori di ristrutturazione eseguiti sulla proprietà (planning consents, building regulation approvals) e la presenza di eventuali fattori esterni che possano condizionare la scelta del compratore (ad esempio, la costruzione di nuove infrastrutture autostrade, linee ferroviarie, estensioni della metropolitana in prossimità dell edificio). 17

18 Da notare che, per ila Common Law inglese, tutte le richieste e le relative risposte predisposte dai Solicitors devono essere formulate per iscritto (anche tramite , se espressamente autorizzati dalle parti). Di solito, quando il compratore acquista un immobile con un mutuo (mortgage), il solicitor che lo assiste agisce anche per conto della Banca o dell istituto prestatore (lender): redige il contratto di mutuo, certifica che il diritto di proprietà sia perfettamente in regola (Certificate of Title to Mortgage Lender) e lo informa di tutte le situazioni emerse nel corso della procedura che possano condizionare la scelta di concedere il mutuo. Il Solicitor dell acquirente dunque, ha un obbligo di responsabilita professionale di proteggere l istituto che presta contro possibili problematiche sull immobile. 18

19 Le norme per effettuare le ricerche sulla titolarita del diritto di proprieta differiranno a seconda che il titolo del terreno sia o non registrato. Un titolo, nel caso sia registrato, sara verificato nel Registro Nazionale del Catasto (Land Registry) tramite una ricerca presso tale ente, che stabilisca in maniera indubbia a chi la proprieta dell immobile, e intestata. Se il titolo è iscritto, non c'è bisogno di guardare alla Root of Title, ossia la consecuenzialita degli ultimi 15 anni di titolarita nella proprieta del bene. Non ci sara quindi bisogno di altro che non siano i registri del Land Registry. Nel caso in cui la proprieta non fosse stata invece registrata, si dovra agire effettuando una ricerca attraverso gli atti di proprieta. In quel caso il titolo sara stato acquisito se e dimostrati almeno da 15 anni una Good Root of Title, ex the Law of Property Act del Se per la proprieta dovra essere fatta la procedura di registrazione presso il Land Registry con un titolo assoluto, sara richiesta quale necessaria una Good Root of Title [ buona radice del titolo] e una consecuzione ininterrotta nella successione o nei trasferimenti di proprietà. In questo caso sara utilizzato una cronologia con tutti i documenti/passaggi di titolo, relativi all atto di proprieta per gli ultimi 15 anni. Questo puo anche essere inclusa come allegato al contratto, e in questo si puo anche indicare se tale documento e l'originale o una copia autenticata che saranno consegnati al momento della conclusione del contratto. 19

20 Di seguito sono riportate le ricerche obbligatoriamente fondamentali che devono essere intraprese da parte dell'acquirente o del Solicitors del Venditore come stabilito, caso per caso, dagli accordi: - Ricerche presso l Autorita Locale/ comune - Indagini relative al drenaggio e alle acque in generale - Indice delle Mappe[ planimetria del sopraluogo] 20

21 Ci sono poi le ricerche che devono essere intraprese se il caso lo richiede, in base alle esigenze transazionali, a seconda della natura specifica della proprietà. L acquirente potra quindi incaricare il suo avvocato di intraprendere una oppure piu di una delle seguenti ricerche: - copie ufficiali dell atto di proprieta - nell'indice dei nomi dei proprietari - mappe catastali - mappa relative al crimine - relativa alla registrazione comunale - relative a presenza carbonifera e acque salmastre - relativa alla stabilita del terreno - connesse alla denominazione di area svantaggiata - relative alla acque - relative ai mezzi pubblici - relative a metalli, argilla e calcare - ambientali - relative ad inondazioni 21

22 Per chi acquista una proprietà in Inghilterra e Galles (specie se straniero) il lavoro del proprio Solicitor è dunque decisivo per evitare soprese o problemi successivi all acquisto e avere un quadro completo della situazione della proprietà. Per questo, è assolutamente indispensabile affidarsi a professionisti seri e competenti, in grado di spiegare passo dopo passo l andamento della procedura e condurre in porto la trattativa in modo veloce e sicuro. Al termine di questa fase (che richiede di solito diverse settimane) il Solicitor del compratore redige un accurata relazione sui termini dell acquisto (il cosiddetto Report on Title/ resoconto del titolo) cui è allegata una copia del contratto di vendita predisposto dal Solicitor del venditore (Seller s Solicitor) contenete tutte le condizioni della vendita. A questo punto, sulla base del lavoro del proprio Solicitor, il compratore ha tutti gli elementi necessari a decidere se procedere con l'acquisto e passare alle fasi successive (Exchange of Contract / scambio di contratti e Completion/ Rogito). 22

23 Exchange of Contracts L'Exchange of Contracts (scambio dei contratti) corrisponde piu o meno al compromesso con cui in Italia ci si impegna a vendere e comprare un immobile. Prevede il versamento di un deposito da parte dell'acquirente (solitamente pari al 10% del prezzo finale, versato sul conto del proprio avvocato). Questa procedura è gestita dai Solicitors, e gli eventuali documenti da firmare in originale possono essere spediti tramite raccomandata o corriere. 23

24 L'Exchange of Contracts è un passaggio molto più vincolante per le parti del compromesso italiano. Qualora una delle due decida di ritirarsi senza giustificato motivo dopo aver scambiato i contratti, l'altra può imporgli legalmente l'esecuzione della transazione davanti a una Court (Tribunale) che non e solo la perdita del doppio del deposito come avviene in Italia, ma molto di piu. Fino all Exchange of Contracts, invece, ciascuno dei due soggetti coinvolti può ritirarsi dalla transazione senza incorrere in penalizzazioni o essere in alcun modo obbligato nei confronti dell altro (la legge inglese prevede che un offerta accettata con la dizione Subject to Contract (Soggetto a Contratto Firmato) non è comunque vincolante prima dello scambio dei contratti. In questo senso è bene tenere a mente che, fino all Exchange of Contracts, non si è acquisito alcun diritto sull immobile e le parti possono decidere in qualsiasi momento di non procedere con la transazione o (nel caso del proprietario) di accettare un altra offerta. 24

25 Perche il contratto sia valido, deve soddisfare i requisiti di legge contenute nella Property[ miscelleaneous Provisions Act 1989/Legge sulla Proprietà, Disposizioni varie, Act Il Contratto per la vendita dell immobile, sia residenziale che commerciale, deve essere redatto per iscritto e deve contenere le parti, il prezzo e la descrizione della proprieta oppure l immobile da comprare. Il contratto di vendita e redatto in forma STANDARD, accettata da tutti gli Solicitors Inglesi, che hanno approvato questo stile di contratto e il contenuto e sempre lo stesso.e composto di Condizioni Standard e Condizioni Speciali. Le ultime sono quelle che sono particolari a quella vendita. Le Standard Conditions of Sale sono incorporate nel contratto come nel caso di immobili residenziali. Queste Conditions of Sale permettono alle parti di concordare lo scambio di contratti anche prima che lo stesso abbia luogo fisicamente ( ad esempio, lo scambio per telefono, che è un metodo consuetudinario ). Gli standard generali di vendita includono disposizioni egualitarie ed equilibrate. Il momento in cui viene definito un contratto dipende anche dal metodo utilizzato per lo scambio dei contratti. Gli avvocati che agiscono per le parti normalmente registrano l'ora, la data e il metodo di scambio sulla copertina di ogni parte del contratto. 25

26 Quando i contratti sono scambiati per la vendita e l'acquisto di immobili, l' usufrutto della proprietà rimane col venditore e non passa all'acquirente fino al momento in cui i contratti sono rogitati. Fino al momento del completamento della transazione, il titolo della proprietà rimarra un diritto del venditore. Il venditore è detto, in alcuni casi, detentore della proprietà legale in fiducia dell acquirente finche il completamento non abbia avuto luogo. Una volta scambiati i contratti, l'acquirente ha un interesse concreto nella proprietà e anche il rischio su di quella passera al compratore. Lo Scambio di contratti, o Exchange of Contracts come definito in gergo giuridico, segna quindi il punto in cui il prendera il controllo della la proprietà. 26

27 La fase anteriore alla Completion In questa fase preliminare saranno delineati tutti i particulari del futuro accordo. Gli avvocati della parte acquirente svolgeranno ricerche quali quelle per confermare le informazioni ottenute sulla proprietà e identificare tutto ciò che può essere cambiato da quando tali ricerche sono state effettuate,e anche visure catastali, visure per carichi pendenti, ricerche successorie e ricerche su eventuali aziende coinvolte nella transazione. Allo stesso modo saranno sollevate, se dovuto, ogni tipo di possibilita di richiesta praticabile sul diritto di proprieta, saranno confermate le modalita materiali per le pratiche di completamento con gli avvocati del venditore, ed anche finallizzati tutti gli accordi finanziari. 27

28 Completion La Completion è l'equivalente inglese del rogito. Tramite procura, può essere eseguita anche dai Solicitors in assenza fisica delle parti. Di solito è effettuata un paio di settimane dopo l Exchange of Contracts. Pochi giorni prima della Completion, il Solicitor del venditore invia a quello del compratore il Completion Statement contenente il prezzo finale della compravendita, comprensivo, in caso di appartamenti acquistati in Leasehold, anche della prima rata della Service Charge. A questo punto, il compratore deve depositare presso il conto bancario del proprio Solicitor tutta la somma necessaria all acquisto, comprensiva dell eventuale mutuo (mortgage) e dei fondi necessari a pagare le spese sostenute o da sostenere (spese legali, commissioni di agenzia, perizie, ricerche, Land Registry Fee, ecc.) e le tasse (Stamp Duty). Prima della completion, il Solicitor del compratore compie le ultime ricerche per verificare l assenza di eventuali problemi sorti all ultimo minuto (ad esempio, requisitions on title). 28

29 L avvocato del compratore dovrà quindi organizzare i fondi per il completamento, da trasferire al venditore, per far si che lo stesso riceva il bonifico eseguito e tutti i documenti titolo necessari, e per garantirgli che tutti gli importiche riguardano la proprietà, e che dovevano essere dovuti, siano stati effettivamente corrisposti. Se non è già stato incluso in un documento concordato, l avvocato del compratore redigera il pagamento in conformità con il contratto e lo inviera al venditore per conferma. Al momento della sottoscrizione del contratto, gli avvocati del venditore dovranno controllare che il pagamento sia eseguito, che tutti i documenti necessari titolo sono consegnati agli stessi e che tutte le spese che dovevano essere sostenute, relativamente alla proprietà, sono state effettuate prima del completamento. 29

30 Gli avvocati del venditore dovranno inoltre verificare che le somme per il completamento della transazione, da parte dell'acquirente, sono state ricevute e che qualsiasi documento che deve essere eseguito dal compratore e consegnato al venditore è stato ricevuto. Se la proprietà è registrata, la titolarita formale rimarra al venditore fino a quando la registrazione è stata completata. Una volta che la registrazione è stata completata, gli effetti della registrazione sono retroattivi alla data della domanda della registrazione. 30

31 Registrazione presso il Land Registry for England and Wales/ L ufficio del Pubblico Catasto Per L Inghilterra e Il Galles Una volta effettuata la Completion, il solicitor del compratore ha un mese di tempo per pagare la Stamp Duty presso l Inland Revenue e, in seguito, per registrare il nuovo titolo di proprietà presso il Land Registry for England and Wales (l'agenzia del Territorio inglese). L'acquirente è responsabile degli adempimenti di registrazione, anche se in pratica il loro avvocato fara questo. 31

32 Il catasto richiedera la prova di identità per tutte le parti interessate alle operazioni che vengono presentate per la registrazione, a meno che non sono rappresentati da un avvocato. I requisiti non si limitano a individuare le parti del documento, ma possono estendersi ad altre parti coinvolte nella transazione. Ad esempio, in una vendita di un bene ipotecato, in cui esiste il mutuo, l'acquirente deve essere pronto a confermare l'identità non solo del venditore, ma anche del creditore ipotecario. Se la proprietà non è stata prima registrata, il trasferimento si qualifichera come prima registrazione obbligatoria. Se la proprietà è registrata, il trasferimento sarà una procedura del registro. Nel caso di Leasehold, ci possono essere anche requisiti di registrazione sotto il contratto di lease. L'acquirente dovra normalmente inviare al padrone di casa un avviso di trasferimento del contratto di locazione dal venditore al compratore. 32

33 I costi connessi all acquisto di un Immobile in Inghilterra e Galles Andiamo ora ad analizzare le differenti spese necessarie per regolarizzare lo status dell immobile trasferito. 33

34 Spese legali La spesa complessiva dell'assistenza legale per chi vuole comprare casa a Londra (Conveyancing Process) parte generalmente da 900 sterline piu IVA, escluso spese colaterali e cresce in relazione al valore dell'immobile e alla complessità della transizione. 34

35 Perizie (Survey) I costi delle perizie variano in funzione dei periti (surveyor) incaricati, della superficie dell immobile, della zona e del tipo di perizia prescelta. Le due principali tipologie di perizia sono: Homebuyer Survey: è effettuata in conformità a un protocollo standard e prevede un'ispezione generale della proprietà in grado di evidenziare le situazioni più gravi. Contempla anche una stima dell'immobile a fini assicurativi. In generale, è un tipo di perizia poco adatta a edifici vecchi o sottoposti a vincoli architettonici o urbanistici. Costo medio: circa 500 sterline, Piu IVA Building Survey: perizia personalizzabile sulla base delle esigenze del cliente che valuta anche la struttura dell immobile nella sua complessità. Costo medio: 800/900 sterline, piu IVA 35

36 Spese per ricerche/visure Sono effettuate dal Solicitor del compratore prima dell Exchange of Contracts per verificare l assenza di problemi legali, amministrativi, edificatori/pianificatori, ambientali ecc. Possono comprendere, tra le altre (l elenco seguente non è esaustivo): Local Authority Search: Ricerche presso il Borough (Comune) e le varie autorità locali competenti per verificare tutti gli aspetti regolatori, edificatori e di pianificazione che insistono sulla proprietà. Drainage Search: Ricerche sulle fognature. Water Authority Search: ricerche presso l Autorità idrica. Environmental Search: Ricerche ambientali. Chancel Check Search: Presenza nel titolo della proprietà di eventuali responsabilità per i lavori di ristrutturazione e/o manutenzione delle Chiese vicine (è una norma di derivazione feudale ancora in vigore in Inghilterra e Galles). 36

37 Stamp Duty Land Tax [SDLT] Equivalente inglese della tassa di registro italiana. L'intero importo della Stamp Duty va versato sul conto del proprio Solicitor (avvocato) al momento del rogito (Completion). Entro 30 giorni dalla data di efficacia, l'acquirente deve presentare una dichiarazione di trasferimento dell immobile ( con Forma SDLT 1 e tutte le forme supplementari applicabili ) per informare HM Revenue & Customs ( HMRC ) della transazione e pagare qualsiasi imposta fondiaria imposta di bollo dovuta. Una volta ricevuto, HMRC rilasciera un certificato, che deve essere inviato al catasto con qualsiasi modulo necessario ai fini della registrazione della transazione. 37

38 VALORE DELL IMMOBILE Fino a Non si paga Da 125,001a % Da a % Da a % Da in su 121% 2 Oltre per acquisti fatti dasocietà: 15% STAMP DUTY 38

39 Land Registry Fee I Land Registry Fee sono i costi di registrazione del passaggio di proprietà presso il Land Registry for England and Wales [L Ufficio del Pubblico Catasto]. 39

40 VALORE DELL IMMOBILE LAND REGISTRY FEE Fino a Da a Da a Da a Da a Oltre

41 Council Tax E la tassa unica imposta dal Borough (Comune) che amministra il territorio sui sorge la proprietà per pagare i servizi offerti alla comunità locale. La Council Tax è calcolata sul valore dell immobile (in particolare, della specifica banda di appartenenza) ma non è un'imposta patrimoniale come l IMU italiana: essendo legata alla fruizione di servizi, è di competenza di chi utilizza la proprietà e non necessariamente del proprietario. Se la casa o l appartamento sono affittati, sarà dunque l inquilino (Tenant) a doverla pagare. Conoscere l importo della Council Tax è semplice e non richiede calcoli complicati o formule astruse: basta andare sul sito internet del Borough di competenza e inserire nella specifica sezione il codice postale (post code) della casa, che nel Regno Unito identifica la singola unità immobiliare o più unità dello stesso edificio o di edifici vicini. Sono previste riduzioni per alcune categorie particolari (ad esempio i residenti singoli) e l importo può essere pagato via internet (con carta di credito o di debito) tramite bonifico bancario, cash con cadenza variabile (mensile, trimestrale, semestrale o annuale). La Council Tax è l unico adempimento fiscale previsto su un immobile in Inghilterra e Galles, dove non esiste alcun equivalente dell IMU. 41

42 Service Charge e Ground Rent In Inghilterra e Galles, il proprietario di un appartamento in regime di Leasehold è tenuto a corrispondere al Landlord/Freeholder (cioè al titolare del diritto al possesso esclusivo e illimitato nel tempo dell edificio e del terreno su cui esso sorge, detto Freehold vedi) la Service Charge e la Ground Rent. La Service Charge serve a pagare pro-quota i costi di gestione e assicurazione del palazzo (è simile alle spese condominiali italiane). In Inghilterra non esiste l istituto giuridico del condominio e la manutenzione degli edifici è sempre responsabilità del Landlord, che spesso l affida a società di management. Le modalità di pagamento della Service Charge sono disciplinate nel contratto di Lease e possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. La Ground Rent (altro istituto di origine feudale) è invece il diritto che si è tenuti a pagare al Landlord per l'utilizzo del terreno su cui sorge l edificio. Spesso può avere un valore simbolico (in questo caso è detta a peppercorn / grano di pepe). Se si acquista un intero edificio (palazzina, villa, condominio ecc.) in Freehold (vedi) si è ovviamente esentati da queste due spese in qualità di Landlord/Freeholder. 42

43 Altri costi A questi costi principali, vanno poi aggiunti i seguenti costi collaterali: - Costi finanziari per l'accensione del mutuo e la perizia sul valore della proprietà; - Costi per sgombero dell'eventuale mobilio preesistente e pulizia dei locali; - Costi per premi assicurativi sull'immobile; - Costi per la disconnessione/voltura delle utenze; - Costi per inoltro della corrispondenza dal precedente indirizzo. 43

44 Aspetti fiscali La tassazione sugli investimenti fatti all estero segue il principio del «world wide system,» secondo il quale un cittadino italiano, se residente in Italia, è tenuto a dichiarare al fisco italiano tutti i redditi ovunque prodotti nel mondo. Chi risiede in Italia e ha fonti di reddito prodotte nel Regno Unito deve, dunque, dichiararle due volte: nel Regno Unito, ovviamente, ma anche in Italia. Non deve, però, pagare le imposte due volte. 44

45 Per evitare la doppia imposizione su uno stesso reddito, le tasse/imposte pagate nel Regno Unito per introiti prodotti e dichiarati in quel Paese diventano un credito da detrarre sulle imposte dovute in Italia. Se, ad esempio, un cittadino italiano produce in Inghilterra un reddito equivalente a e paga allo Stato inglese d imposte personali (Income Tax) deve dichiarare lo stesso reddito anche in Italia. Se su quel reddito si conteggiano imposte italiane per un totale di 1.500, lo stesso cittadino dovrà pagare 500 di differenza al fisco italiano. La normativa sulla doppia imposizione è regolata dal Trattato Italia Regno Unito firmato a Pallanza il 21 ottobre Se invece il cittadino italiano è residente e produce un reddito nel Regno Unito, questo deve essere dichiarato solo in quel Paese, in attuazione del principio generale per il quale i redditi devono essere tassati solo dove sono prodotti. 45

46 La Residenza Fiscale delle Persone Fisiche Il quadro di riferimento normativo per la definizione del concetto di residenza fiscale per un cittadino italiano è dato dalle fonti del diritto interno italiano, da quelle del diritto comunitario e dal Trattato italo-britannico di Pallanza del Per la normativa interna italiana, si considerano residenti le persone che hanno dimora abituale in Italia. Sono, pertanto, residenti i cittadini italiani che possiedano alternativamente i seguenti requisiti: - iscrizione all anagrafe dei cittadini residenti; - domicilio nel territorio dello stato secondo il codice civile; - residenza nel territorio dello stato secondo il codice civile. Per trasferire la residenza nel Regno Unito, è necessario dimorare stabilmente per più di sei mesi [ 183 GIORNI] all anno in quel Paese e chiedere l iscrizione all AIRE al Consolato Generale d Italia a Londra. 46

47 La residenza fiscale dei soggetti diversi dalle persone fisiche Per l individuazione della residenza per i soggetti diversi dalle persone fisiche (enti, società ecc.) il legislatore italiano individua tre diversi parametri alternativi: - la sede legale; - la sede amministrativa; - la sede dell oggetto principale. Più articolata è, invece, la situazione di un trust, la cui residenza non dipende solo dal luogo della sua costituzione ma anche dalla tipologia del trust stesso. 47

48 La tassazione sui redditi prodotti dagli investimenti nel Regno Unito Da notare che il fisco inglese prevede specifiche deduzioni per le rendite derivanti dalle locazioni immobiliari (affitti). La determinazione delle aliquote d imposta sostitutive dell IRPEF varia in Italia secondo la provenienza della plusvalenza. 48

49 RESIDENTI IN ITALIA RESIDENTI IN UK TASSAZIONE IN ITALIA TASSAZIONE IN UK TASSAZIONE IN ITALIA TASSAZIONE IN UK Proprietà immobiliari nel Regno Unito IVIE: Aliquota: 0,76% sul valore dell immobile (calcolato come valore mediano della banda della Council Tax) ESENTE DA IRPEF COUNCIL TAX: solo se l immobile non è affittato, altrimenti paga l inquilino Nulla ESENTE DA IRPEF COUNCIL TAX: solo se l immobile non è affittato, altrimenti paga l inquilino Redditi da locazioni immobiliari nel Regno Unito IRPEF: Calcolata sulla base del reddito denunciato nel Regno Unito e al netto delle imposte pagate in quel Paese. IVIE: vedi sopra INCOME TAX: Determinata secondo le regole fiscali inglesi su entrate da locazioni* COUNCIL TAX: solo se l immobile non è affittato, altrimenti paga l inquilino Nulla INCOME TAX: Determinata secondo regole fiscali inglesi in materia di entrate da locazioni COUNCIL TAX: solo se l immobile non è affittato, altrimenti paga l inquilino Redditi da lavoro autonomo e/o d impresa prodotti in UK IRPEF: calcolato sulla base del reddito denunciato nel Regno Unito e al netto delle imposte pagate in quel Paese. INCOME TAX: Determinata sulla base delle regole fiscali vigenti nel Regno Unito Nulla INCOME TAX: Determinata sulla base delle regole fiscali vigenti nel Regno Unito NULLA se l immobile è posseduto da più di 5 anni Plusvalenze su investimento immobiliari IRPEF o IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 20% (al netto delle imposte pagate in UK) se l immobile è posseduto da meno di 5 anni Nulla Nulla CAPITAL GAINS TAX: Le aliquote previste sono 18% o il 28% Plusvalenze su investimenti di capitali IRPEF o IMPOSTE SOSTITUTIVE (al netto delle imposte pagate in UK) Nulla Nulla CAPITAL GAINS TAX: Le aliquote previste sono 18% o il 28% Proprietà finanziarie in UK IVAFE: 2 per mille del valore dell investimento) Nulla Nulla Nulla 49

50 L IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all estero) L IVIE è un imposta italiana introdotta dalla Legge 214/2011 ed è dovuta dalle persone fisiche (non società) residenti in Italia che possiedono immobili all estero, a qualsiasi uso destinati. 50

51 La base imponibile è determinata dal valore dell immobile. Per i Paesi appartenenti all Unione Europea o che garantiscono un adeguato scambio d informazioni, come la Gran Bretagna, il valore da utilizzare è prioritariamente quello catastale, così come è determinato e rivalutato nel Paese in cui l immobile è situato, per l assolvimento di imposte di natura reddituale o patrimoniale, oppure di altre imposte determinate sulla base del valore degli immobili, anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione. In mancanza del valore catastale, si fa riferimento al costo che risulta dall atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l immobile. Nel caso del Regno Unito, l'agenzia delle Entrate ha chiarito che la base imponibile dell IVIE deve essere calcolata adottando il valore medio della fascia attribuita all'immobile dal Borough (Comune) di appartenenza per il calcolo della Council Tax (Risoluzione 75E). 51

52 L aliquota è pari, ordinariamente, allo 0,76% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell anno nei quali il possesso c è stato (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni). Il versamento non è dovuto se l importo complessivo (calcolato a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenere conto delle detrazioni previste per lo scomputo dei crediti di imposta) non supera i 200 euro. In questo caso, il contribuente non deve neanche indicare i dati relativi all immobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando l obbligo di compilazione del modulo RW2. 52

53 L aliquota scende allo 0,4% per gli immobili adibiti ad abitazione principale (e per le relative pertinenze), per i quali è possibile, inoltre, detrarre dall imposta (fino a concorrenza del suo ammontare): - 200, rapportati al periodo dell anno durante il quale l immobile è destinato ad abitazione principale; - per il 2012 e 2013, 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, che dimori abitualmente e risieda anagraficamente nell immobile. L importo complessivo di questa detrazione non può essere superiore a 400 euro. Dall IVIE è possibile dedurre l eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l immobile. Purtroppo, l agenzia delle entrate italiana non riconosce come imposta patrimoniale la Council Tax che, pertanto, non è detraibile dall IVIE. Per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla UE o aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, inclusa la Gran Bretagna, è possibile sottrarre l eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sugli stessi immobili, non utilizzata come credito Irpef (articolo 165 del Tuir). 53

54 La tassazione societaria inglese Il reddito prodotto da una società inglese è tassato nel Regno Unito attraverso la Corporation Tax. Per l anno 2014 sono previste le seguenti aliquote: - Small Business Rate (da 0 a 300,000 di reddito imponibile): 20% - Main Rate (oltre 300,001 di reddito imponibile): 21% - La crescita dell aliquota è graduale se il reddito dell azienda è compreso tra 300,000 e 1,500,000 (Marginal Relief). - Oltre 1,500,001 di reddito imponibile è sempre del: 21% Dal 1 gennaio 2015 le aliquote della Corporation Tax saranno unificate in un aliquota unica del 20% indipendentemente dal reddito imponibile. La determinazione del reddito imponibile è effettuata secondo le regole di deducibilità dei costi e d imponibilità dei ricavi previste dalla legislazione fiscale britannica. 54

55 La tassazione dei dividendi Se gli utili della società britannica sono distribuiti tra i soci sotto forma di dividendi, le aliquote previste nel Regno Unito per la tassazione dei dividendi sono le seguenti: 10% - aliquota base 32,5% - aliquota alta 37,5% - aliquota addizionale Se il socio è cittadino italiano residente in Italia, valgono le regole previste nella tabella di cui sopra. 55

56 Le Movimentazioni Finanziarie con l estero e il Monitoraggio Fiscale I cittadini italiani residenti in Italia sono obbligati a denunciare nella loro dichiarazione dei redditi annuale (quadro RW), le movimentazioni finanziarie fatte da e verso l estero. 56

57 La Tassazione nei Trasferimenti a Titolo Gratuito (donazioni e successioni) se il Cittadino italiano Risiede in Italia L imposta si applica a tutti i beni (e diritti) trasferiti per successione e donazione, anche se situati all estero, al netto delle passività deducibili, secondo il principio dell imposizione globale. In caso di successione, si prende a riferimento l ultima residenza del de cuius. Pertanto, per la successione/donazione di beni ubicati nel Regno Unito di proprietà di un cittadino italiano residente in Italia, si paga in Inghilterra l Inheritance Tax (aliquota del 20% per le donazioni e del 40% le per successioni, con una franchigia di e l esenzione totale per il coniuge) e si detraggono dall importo dovuto al fisco italiano le imposte pagate in Inghilterra (in Italia le aliquote delle imposte di successione e donazione variano dal 4% all 8% a seconda della qualifica degli eredi o donatari. Le franchigie sono pari a per coniuge e parenti in linea retta e per fratelli e sorelle). In caso di eccedenza dell imposta pagata nel Regno Unito non sono previsti rimborsi. 57

58 La Tassazione nei Trasferimenti a Titolo Gratuito (donazioni e successioni) se il Cittadino italiano non Risiede in Italia L imposta italiana si applica solo sui beni e diritti esistenti in Italia secondo il principio della territorialità. Nel caso di successione/donazione di beni e diritti ubicati nel Regno Unito di proprietà di un cittadino italiano residente nel Regno Unito, gli eredi/beneficiari devono pagare solo l Inheritance Tax inglese. Ogni situazione va comunque esaminata in modo specifico. 58

59 Perche Investire nelle Proprieta Nel Regno Unito? Stefano Lucatello Vi fornisce un breve resoconto sulle ragioni che spingono gli investitori in quel particolare mercato immobiliare. 59

60 CRESCERANNO PER SEMPRE I PREZZI? Data Supplied By Nationwide BS England & Wales Average House prices. Data di acquisto Dic Costo era 4582 Data di acquisto Dic Costo era Un incremento del 413% Data di acquisto Dic Costo era Un Incremento del 134% Data di acquisto Dic Costo era Un incremento del 49% Data di acquisto Dic Costo di Un incremento del 100% 60

61 Offerta e Domanda C'è un gran parlare dei prezzi degli immobili nel Regno Unito, soprattutto pe quanto riguarda le unita di mercato site nell area centrale e in particolare nel centro di Londra. Questo a causa della prestazione fenomenale a livello di mercato, che gli investimenti hanno realizzato negli ultimi anni. Confrontando i prezzi degli immobili altrove nel Regno Unito rispetto a quelli collocati nel centro di Londra, non è di grande utilità, in quanto per far cio vanno valutati diversi fattori. Uno di questi fattori è il reddito disponibile e la ricchezza degli investitori presenti in entrambi i mercati. La questione è quindi se la domanda può essere mantenuta a questi livelli e se l'offerta aumenterà. 61

62 - Conosciuta per la qualita nei sistemi di costruzione. - Una delle societa immobiliari piu conosciute. - Zone eccellenti nel centro di Londra e nel Sud-est. - Sviluppo di proprieta, di misure medie fino alle grandi, nelle citta e nelle campagne, sviluppi misti, residenziali e commerciali. - Rinnovo di vecchi edifici e ristrutturazione di palazzi antichi. - La Berkeley si e fatta conoscere, dopo la creazione di strutture ed edifici sostenibili, con complessi programmi di recupero, e con tutti i suoi progetti che riguardano di solito zone Brownfield, ossia aree industriali dismesse da recuperare. 62

63 Esempi di Proprieta a Londra Apart. Fulham Reach London, W6 9RU 1, 2, 3 stanze da letto. 1,174,950 8,950,000 Apart. Kew Bridge West London, TW8 0EF 1, 2, 3 stanze da letto 499, ,000 63

64 Londra : Esempi di Buy To Let Victory Pier Kent, ME7 1FA Studio, 1, 2, 3 stanze da letto. penthouses 174, ,000 Holborough Lakes Kent, ME6 5PD 1, 2, 3, 4, 5 stanze da letto 189, ,950 64

65 Investimenti Stutturati: per Studenti 65

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67 Perche Investire nelle case per Studenti a Leeds? I guadagni sulle case per studenti, nel 2014, continueranno a superare le tradizionali classi di investimento - The Knight Frank Student Property Report 2014 Leeds e diventata la numero uno nella lista di citta con universita che richiedono un sostanziale investimento nelle nuove case per studenti. Le due universita di Leeds possono attualmente solo fornire il 24% delle case necessarie per gli studenti. Attualmente quindi la domanda e maggiore rispetto rispetto all offerta! 67

68 Investimento Strutturato Leeds Studenti Camera Ensuite 13m2-14m2 52, % Netto per 5 anni Camera Ensuite 15m2 56, % Netto per 5 anni Camere Ensuite 21m2-24m2 72, % Netto per 5 anni Studios 20m2 74,995 50% (meno deposito) su compromesso, Pagamenti a rate di 30%, 20% su rogito pronti per il 1 Febbraio

69 Mutui/Prestiti I cittadini italiani interessati a comprare casa a Londra possono ottenere mutui da istituti di credito o prestatori di capitali (lenders) inglesi per finanziare il loro investimento anche se non sono residenti nel Regno Unito. L'ammontare massimo del mutuo concedibile e i tassi d'interesse variano, ovviamente, in funzione del momento storico in cui viene inoltrata la richiesta, della situazione reddituale del richiedente, del tipo di mutuo, dell immobile da acquistare e dell'istituto prescelto. 69

70 Importi Concedibili In linea generale, un cittadino europeo che compra una casa nel Regno Unito può ottenere: fino all 85% del prezzo di vendita se trasferisce la residenza nell'immobile acquistato; fino al 65% - 70% del prezzo di vendita per l acquisto di proprietà da mettere a reddito (buy-tolet investment). In quest ultimo caso, però, chi acquista è tenuto ad affittare la casa e il rendimento annuo (yield) dell immobile deve essere superiore a una certa percentuale (variabile da lender a lender, ma di solito maggiore del 5% o 6% annuo). 70

71 Tipi di mutuo Le principali tipologie di mutuo erogate dalle banche inglesi sono molto differenti tra di loro. Andremo quindi ora a vedere i differenti tipi. 71

72 Repayment (Capitale e Interessi) E la forma classica di mutuo nel quale la rata serve a ripagare sia il capitale sia gli interessi maturati sullo stesso in modo che, alla scadenza del prestito, la somma complessiva dovuta alla banca è interamente restituita. I piani di ammortamento variano da mutuo a mutuo ma, in genere, prevedono il pagamento di una quota maggiore d interessi nel periodo iniziale e un rimborso crescente del capitale col passare degli anni. 72

73 Interest-only (Solo Interessi) In questa particolare tipologia di mutuo, le rate coprono solo gli interessi dovuti sul capitale. Al termine del prestito, è necessario restituire l intera quota capitale. Per ottenere un interest-only mortgage è necessario dimostrare di avere una modalità certa con cui ripagare il capitale (risparmi, fondi, titoli di credito, azioni, stock option, pensioni, liquidazioni, quote di trust, piani di accumulo di risparmi, altre proprietà immobiliari eleggibili cioè, di solito ubicate nel Regno Unito ecc.) o una strategia credibile e sostenibile per farlo nei tempi dovuti. L interest-only è un tipo di mutuo adatto per chi compra un immobile con l'obiettivo di rivenderlo in tempi ravvicinati contando di realizzare un buon capital gain o per chi ha in previsione di incassare somme rilevanti in una prospettiva temporale certa e preventivabile (liquidazione, sblocco di fondi vincolati, stock option ecc.). 73

74 In generale, non è facilmente ottenibile per i rischi impliciti che comporta sia per il richiedente sia per l istituto, e spesso, per concederlo, le banche e i lender inglesi chiedono un deposito (che può arrivare fino al 50% del capitale prestato) o livelli di reddito elevati. In alcuni casi, la restituzione del capitale è collegata a polizze assicurative a scadenza coincidente con quella del mutuo (endowement policies). Un mutuo a restituzione d interessi può sempre essere trasformato in un repayment mortgage (vedi sopra). La durata massima di un interest-only mortgage per un cittadino europeo che vuole acquistare un immobile a Londra è di solito 5 anni. 74

75 Tassi d interesse Al momento, il tasso ufficiale d interesse interbancario fissato dalla Banca d Inghilterra (il cosiddetto Official Bank Rate) è ancora fermo allo 0,5%, livello fissato nel marzo 2009 per affrontare gli effetti della crisi economica internazionale. E molto probabile che, visti gli ottimi risultati registrati dall economia britannica negli ultimi dodici mesi e il costante calo del tasso di disoccupazione, entro il 2014 questo dato possa tornare a salire, trascinando verso l alto i tassi d interesse dei mutui. 75