linee guida per la determinazione della rendita catastale relativa alle categorie catastali speciali e particolari

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1 Ufficio Provinciale di Genova Settore Gestione Banca Dati e SS.TT. linee guida per la determinazione della rendita catastale relativa alle categorie catastali speciali e particolari revisione ottobre 2012

2 pubblicazione, aprile 2008 a cura di Pierluigi Geom. PARODI 1a revisione, ottobre 2012 a cura di Stefano Arch. SILVANO Invio Direzione Regionale Liguria il 19 ottobre 2012 prot /2012 consegna ordini professionali il 6 novembre 2012 prot /2012 2

3 1 presentazione del prezziario Introduzione alla valutazione della rendita catastale premessa categorie catastali speciali e particolari principali riferimenti normativi e procedurali criteri di stima epoca di stima calcolo della consistenza saggio d'interesse degrado valutazione della rendita catastale mediante il criterio del costo di costruzione costi di costruzione e valori venali tettoie costo di costruzione per fabbricati a destinazione commerciale o terziaria costo di costruzione per capannoni industriali costo di costruzione per pavimentazioni costo di costruzione per recinzioni valutazione delle aree area di sedime area scoperta di pertinenza esclusiva valore impianti motori elettrici carriponte carrelli argano pese a ponte celle frigo montacarichi e montavivande scale mobili piscine valutazioni particolari con il criterio dei valori di mercato strutture per la grande distribuzione e supermercati, categoria D/ alberghi, strutture ricettive in genere, categoria D/ distributori di carburante, cat. E autolavaggi, cat. D campeggi, cat. D aziende agricole, fabbricati destinati all agricoltura, cat. D strutture sportive, cat. D impianti fotovoltaici cartiere dismesse valutazioni particolari per fabbricati ubicati in area demaniale stabilimenti balneari, spiagge libere attrezzate e di pertinenza a strutture ricettive cat D2; D6 o D porti turistici, cat D Porto industriale, cat D1 - D7 - D indicazioni per la dichiarazioni Docfa schede estimali Ufficio Provinciale di Genova...39 ALLEGATI allegato A, prezziario di III sezione, UTE Genova, 1989/90 allegato B, DPR 1.42/1949 allegato C, circolare AdT n.5/1992 allegato D, DM 28/1998 allegato E, circolare AdT n /2004 allegato F, circolare AdT n.4/ 2006 allegato G, circolare AdT, n.4/ 2007 allegato H, particolari intestazioni catastali e categorie F3 e F4 allegato I, linee guida accatastamento fabbricati in area portuale e demaniale allegato L, criteri applicativi 138_98 allegato M, guida nautica fiscale (accatastamento porti turistici) allegato N; O; P schede estimali UP Genova 3

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5 1 presentazione del prezziario La determinazione della Rendita Catastale degli immobili censiti nelle categorie speciali e particolari ha da sempre costituito un aspetto cui la pratica professionale ed il legislatore hanno dedicato, nel tempo, molte attenzioni; le prime circolari risalgono agli anni quaranta, Nuovo Catasto Edilizio Urbano, arrivando agli attuali modi di aggiornamento della banca dati catastale (Docfa 4.0), imposte immobiliari (IMU) ed a varie sentenze della Corte Suprema di Cassazione. Un evoluzione normativa che ha seguito lo sviluppo economico del nostro Paese dove anche il patrimonio immobiliare ha avuto notevoli cambiamenti nelle tipologie costruttive e nelle scelte economiche legate alla realizzazione delle infrastrutture. La stima di questi particolari fabbricati ha quindi la necessità di avere delle linee guida di riferimento, per quanto possibile, chiare e precise ad iniziare dai criteri di valutazione ed i valori unitari adottati. Nella Provincia di Genova sono maturate esperienze estimative tali da prevederne la pubblicazione in modo da orientare i Professionisti ed i Tecnici Catastali nella determinazione della Rendita Catastale; si fanno notare alcune casistiche riguardanti l accatastamento di categorie speciali quali: stabilimenti balneari, campeggi, porti turistici ed industriali. Il presente prezziario quindi è da ritenersi come completamento di quello precedente, redatto nel 2008 ed inviato a tutti gli ordini professionali, ed è strutturato con le indicazioni su quali categorie attribuire alle varie tipologie di fabbricati e dei relativi riferimenti ai prezzi unitari. Ciò in relazione alle normative ed istruzioni operative cui si attengono i Tecnici Catastali. Si ricorda come la stima puntuale del valore dei fabbricati deve rifarsi alle linee guida ma, necessariamente, deve essere declinata nella singola realtà riguardo all esperienza estimale del Professionista o Tecnico Catastale. E' intenzione di quest Ufficio predisporre riunioni periodiche con le categorie professionali sia per valutare le eventuali criticità dell applicazione dei criteri e dei valori contenuti nel presente prezziario e sia per l aggiornamento delle circolari, attinenti alle categorie speciali e particolari, emesse dalla Direzione Centrale. Genova, ottobre 2012 Il Direttore dell U.P. di Genova Ing. Lugi Pietro Matarrese 5

6 2 Introduzione alla valutazione della rendita catastale 2.1 premessa Gli immobili censiti nelle categorie catastali speciali e particolari, denominate D ed E, sono tutti quelli che eccedono l'ordinarietà (cfr paragrafo 2.2) ed in quanto tali il loro valore è determinato con procedimenti a stima diretta e comunque senza il riferimento a zone censuarie, categorie e/o classi. La quantità di queste u.i.u. è pari a circa il 2% (1,81%) del totale dei fabbricati censiti, con una lieve maggiore concentrazione nell'italia del Nord: un'incidenza quasi irrilevante; nelle tabelle sottostanti (statistiche catastali 2010) è possibile confrontare la distribuzione delle varie categorie tra le principali macroaree ed il contesto nazionale. fonte: statistiche catastali 2010, DC OMI SE, Ufficio Statistiche e Studi Mercato Immobiliare, AdT I fabbricati hanno un Valore Imponibile Potenziale (VIP) che è stato calcolato per le categorie D, in passato ed ai soli fini ICI, combinando tra loro la rendita catastale, la rivalutazione del 5% (Legge 662/1996) e dal moltiplicatore 50 (DM 14/12/1991) V.I.P. = (totale rendita catastale + 5%) x 50 Al fine di un miglior confronto è possibile dividere questo prodotto per il totale del numero delle uiu ed ottnere quindi il V.I.P medio V.I.P. medio = V.I.P / numero totale uiu Nella sottostante tabella, tratta dalle statistiche catastali 2010 redatte dalla DC OMI SE, si evince come il V.I.P. medio delle categorie speciali D sia cinque volte maggiore rispetto alle categorie residenziali A. Questa deduzione deve necessariamente essere rivista ai sensi della Legge n.201 del 6/12/2011 (IMU), strumento legislativo con il quale sono stati rivisti i moltiplicatori di tutte le rendite catastali, ma il senso non cambia di molto: le categorie D pur essendo nella totalità delle uiu censite quasi irrilevanti (1,71%) hanno un grande impatto nella fiscalità locale. fonte: statistiche catastali 2010, DC OMI SE, Ufficio Statistiche e Studi Mercato Immobiliare, AdT 6

7 Il numero totale di uiu censite nella categoria catastale D è pari a , di queste circa il 60% (58,39%) è concentrato nelle regioni del Nord Italia. Oltre la metà di questi particolari fabbricati è o fa parte di un complesso industriale (categorie D1 o D7), le strutture commerciali (D8) sono circa il 15% (16,73%) mentre quelle ricettive sono pari al 4,75%. fonte: statistiche catastali 2010, DC OMI SE, Ufficio Statistiche e Studi Mercato Immobiliare, AdT La Provincia di Genova conta circa (10.508) unità censite in categoria D, di queste circa la metà sono D1 e circa un quarto sono D8, gli alberghi (D2) sono circa il 7%, di seguito si riporta la consistenza per categoria: D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 genova costa entroterra tot Inc. uiu censite 0,53% 0,07% 0,01% 0,01% 0,02% 0,06% 0,16% 0,22% 0,00% 0,03% Nel gruppo delle categorie E (immobili esenti da imposte per la loro destinazione e finalità pubblica a favore dell'interesse generale e collettivo) fanno parte uiu pari ad una percentuale di poco superiore allo 0,11% del totale. E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 genova costa entroterra tot inc. uiu censite 0,02% 0,00% 0,07% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,03% L orografia del territorio non ha consentito lo sviluppo di centri molto popolati: il Capoluogo è il risultato del progetto Grande Genova che nel 1926 riunì diverse piccole realtà. Questa scelta aveva come scopo la realizzazione di un area fortemente urbanizzata al fine di consentire lo sviluppo industriale e commerciale, ciò è avvenuto solo in parte ed in particolare il Comune di Genova ha avuto uno sviluppo urbanistico anomalo tanto che, a differenza delle altre grandi città italiane, non può contare su un hinterland di riferimento. Una Provincia quindi caratterizzata da una grande città (prossimamente area metropolitana) e da tanti piccoli centri distribuiti tra la costa e l entroterra. Questo contesto è stato studiato, ed è monitorato, nell ambito della redazione della Nota Territoriale del mercato immobiliare genovese mediante la suddivisione del territorio provinciale in macroaree così composte: Comune di Genova; riviera di Ponente (Arenzano e Cogoleto); golfo Paradiso (Bogliasco, Pieve Ligure; Sori, Recco e Camogli); golfo del Tigullio (Portofino, S. Margherita Ligure; Rapallo; Zoagli; Chiavari; Lavagna; Sestri Levante e Moneglia); valle Stura (Tiglieto, Mele, Rossiglione, Campo Ligure, Masone); valle Scrivia (Isola del Cantone, Ceranesi, Campomorone, Mignanego, Busalla, Ronco Scrivia, Savignone, Casella, Serra Riccò, Sant Olcese), Val Fontanabuona (Lumarzo, Neurone, Uscio, Avegno, Tribogna, Moconesi, Favale di Malgaro, Lorsica, Cicogna, Coreglia Ligure, Orero, S. Colombano Certenoli, Leivi, Carasco e Cogorno); val Petronio (Casarza Ligure e Castiglione Chiavarese) e l entroterra (Vobbia, Crocefieschi, Valbrevenna, Montaggio, Lavagna, Bargagli, Torriglia, Proposta, Rondanina, Montebruno, Fascia, Gorreto, Rovegno, S. Stefano d Aveto, Fontanigorda, Rezzoaglio, Borzonasca, Mezzanego e Ne). Dalle analisi del mercato immobiliare residenziale si evince che la costa ha quotazione medie superiori di circa il 50% rispetto al capoluogo, al contrario la fascia collinare ha valori unitari medi inferiori di circa il 50% sempre rispetto al capoluogo. Un alta variabilità quindi concentrata in pochi chilometri, un elemento da tenere ben presente al momento della determinazione della rendita catastale soprattutto se si adotta il criterio estimale del costo di costruzione. 7

8 Macroaree provinciali fonte: Nota Territoriale 2 semestre 2011, UP Genova, AdT Macroaree provinciali, volumi di compravendita (NTN), Indice di Mobilità Immobiliare e Quotazioni medie (segmento residenziale) Macroaree Provinciali contesto NTN II sem 2011 Quota % NTN Provincia IMI 2011 Quotazione II sem 2011 /mq differenziali quotazione media provinciale Genova capoluogo ,79% 2,15% ,02 Riviera di Ponente costa 164 3,19% 2,03% ,48 Golfo Paradiso costa 141 2,75% 1,38% ,61 Golfo del Tigullio costa ,95% 1,51% ,50 Valle Stura entroterra 87 1,69% 1,82% ,46 Valle Scrivia entroterra 267 5,20% 1,65% ,56 Val Fontanabuona entroterra 161 3,14% 1,43% ,57 Val Petronio entroterra 36 0,70% 1,54% ,81 Entroterra entroterra 185 3,60% 1,24% ,45 Provincia di Genova ,00% 1,82% ,00 fonte: Nota Territoriale 2 semestre 2011, UP Genova, AdT 8

9 distribuzione delle quotazione medie nella Provincia di Genova (segmento residenziale) fonte: Nota Territoriale 2 semestre 2011, UP Genova, AdT distribuzione dei volumi di compravendita nella Provincia di Genova (segmento residenziale) 1,7% 5,2% 13,0% 3,1% 0,7% 3,6% 2,7% 3,2% 66,8% Capoluogo Riviera di ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra fonte: Nota Territoriale 2 semestre 2011, UP Genova, AdT 9

10 2.2 categorie catastali speciali e particolari A causa della complessità dell'argomento, la definizione delle categorie catastali speciali e particolari è stata caratterizzata dall'inizio della formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (circa 1935) ad oggi da diversi articolati di Legge, sentenze della Corte Suprema di Cassazione, istruzioni operative e circolari interpretative; questo indica come l argomento sia complesso. Nei primi quadri tariffari pubblicati le categorie particolari E non erano previste, con le istruzioni operative del 1942 è iniziata un po di chiarezza. Agli inizi degli anni novanta con la variazione del biennio censuario (circolare del 9 gennaio 1990, n.2) e l inasprimento della tassazione relativa ai fabbricati (I.CI.) la questione della distinzione tra le categorie ordinarie (A, B e C), caratterizzate dalla classe e dalla tariffa, e quelle speciali (D) e particolari (E) è tornata di attualità. Si deve all applicazione delle procedure previste dal comma 336 dell art.1 della Legge n.311 del 31 dicembre 2004 (Finanziaria 2005) la redazione circolare n.4 del 16 maggio 2006 da parte della Direzione Centrale dell Agenzia del Territorio. In questo documento è possibile una lettura aggiornata degli orientamenti valutativi e delle normative che dal momento della formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano ai giorni nostri hanno caratterizzato l attività di classamento dei fabbricati. Di seguito si riportano, in forma sintetica, i criteri per la corretta identificazione: Categorie ordinarie A, B e C, contrassegnate dall'ordinarietà dei caratteri e dal livello di diffusione sul territorio; elementi che hanno permesso, all epoca dellla formazione o successivamente, la creazione di insiemi d immobili, omogenei per i caratteri intriseci (categorie) e reddituali (classi) Categorie speciali D, raggruppate per la specifica caratterizzazione tipologica, costruttiva e dimensionali degli immobili (tali da non permettere una utilizzazione diversa senza radicali trasformazioni) e per la finalizzazione degli stessi a speciali esigenze industriali e commerciali Categorie particolari E, considerate per la singolarità delle destinazioni a favore dell'interesse pubblico e collettivo e per le caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali degli immobili: circostanza quest ultima che non ha permesso in fase di formazione o conservazione, la creazione di insiemi omogenei per caratteri intrinseci (categorie ordinarie) e tanto meno per redditività. La scarsa diffusione sul territorio e la particolare tipologia costruttiva, prima, e l autonomia funzionale e reddituale, dopo, determinano quindi l iscrizione del fabbricato al Catasto Urbano nelle categorie speciali D. Al fine di rendere maggiormente esplicito il concetto si producono di seguito degli estratti della circolare n.4 del 16 maggio 2006 (questa è allegata integralmente al presente prezziario) ed anche della Legge n.286 del 26 novembre Circolare n.4 del 16 Maggio 2006, Direzione Centrale Agenzia del Territorio (Allegato F) 2. L'unità immobiliare urbana: la corretta individuazione del minimo perimetro immobiliare funzionalmente e redditualmente autonomo 2.1 I riferimenti normativi Per le unità iscrivibili nelle categorie dei gruppi "D" ed "E" riveste particolare rilevanza la problematica connessa alla corretta perimetrazione della singola unità immobiliare.... In terzo luogo, l'espressione "atta a produrre un reddito proprio" è stata ulteriormente affinata, in sede regolamentare, con la locuzione "che rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente", la quale non solo chiarisce che l'unità deve essere idonea a produrre un reddito indipendente, e quindi avere autonomia funzionale e reddituale, ma collega le modalità di individuazione dell'unità immobiliare agli usi locali, come già era stato anticipato dall'istruzione II per l'accertamento ed il classamento del 24 maggio Per rendersi conto dell'importanza di tali perfezionamenti, si è già rilevato che il legislatore, con la suddetta nozione di unità immobiliare (che in sintesi identifica un'entità fisica, giuridica ed economica) è riuscito ad abbracciare tutta l'ampia casistica delle fattispecie immobiliari da accertare nel catasto edilizio urbano: dai complessi industriali alle infrastrutture di trasporto, dalle ordinarie unità residenziali, commerciali e terziarie site nei centri urbani a quelle tipiche dei luoghi ovvero ubicate nei piccoli centri rurali. 10

11 La riconducibilità di tutta la variegata casistica appena descritta nell'ambito della nozione di unità immobiliare è stata possibile grazie al perfezionamento delle nozioni contenute nelle disposizioni richiamate, che consentono, più puntualmente, di caratterizzare l'unità immobiliare in base a due requisiti essenziali l'appartenenza allo stesso proprietario. la configurazione di un cespite indipendente, inteso come "minimo perimetro immobiliare", caratterizzato da autonomia funzionale e reddituale Il Classamento: profili generali E' d'obbligo innanzitutto sottolineare l'importanza di un corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l'assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell'immobile. A tale scopo rileva prioritariamente la loro destinazione funzionale e produttiva, a parità di destinazione, si dovrà tenere conto delle specifiche caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali, che differenziano gli immobili in esame dalle unità tipo o di riferimento, rappresentative dei corrispondenti immobili di categoria ordinaria Riferimenti al principio dell'ordinarietà Al fine di pervenire ad un corretto classamento è rilevante richiamare l'attenzione sul significato che il legislatore (con riferimento all'articolazione del quadro di qualificazione e più in generale al sistema tecnico-estimale del catasto fabbricati) ha attribuito rispettivamente alle locuzioni "categoria speciale o particolare" e "categoria ordinaria".... Dette locuzioni, peraltro di usuale utilizzo e di chiara accezione nella disciplina estimativa, assumono una più marcata connotazione nell'ambito dei procedimenti di stima massivi, come quello catastale. In tale contesto, l'aggettivo "ordinario" assume il significato di "normale", "frequente" e "diffuso", nel senso che una determinata tipologia di unità immobiliare risponde a tale requisito quando è diffusa in una certa zona censuaria, talchè è possibile definire un campione significativo di unità di riferimento e confronto, relativamente alle quali effettuare la stima per comparazione dell'intero segmento funzionale analizzato, attraverso il cosiddetto sistema catastale per classi e tariffe. Di contro, gli aggettivi "speciale" e "particolare" hanno un significato, per certi versi, opposto a quello di "ordinario" e qualificano immobili"costruiti per le speciali esigenze di un'attività industriale o commerciale, e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni" nonchè "immobili, che pe la singolarità delle loro caratteristiche, non sono raggruppabili in classi" omogenee, In questi casi, come è noto, la singolarità o comunque la scarsa diffusione di una determinata tipologia immobiliare nell'ambito della zona censuaria, rende impraticabile la suddetta metodologia di stima sintetico-comparativa e quindi necessaria la stima puntuale della medesima unità, spesso attraverso il ricorso a procedimenti estimativi indiretti, quali il costo di riproduzione deprezzato del bene, ovvero la capitalizzazione dei redditi immobiliari ordinari dallo stesso prodotti Considerazioni circa il criterio connesso al cosiddetto "fine di lucro" Oltre al richiamato principio di ordinarietà, un ulteriore fattore discriminante, come sottolineato in precedenza, è costituito dalla specifica finalizzazione dell'immobile ad "attività industriale o commerciale", prevista dall'art.8 del Regolamento, approvato con DPR 1 dicembre 1949, n Al riguardo è da osservare come il quadro generale delle categorie (pubblicato nel 1942 in allegato alle istruzioni II e IV) non appare rigorosamente in linea con le previsioni normative dal momento che introduce, per alcune categorie dei gruppi "B", "C" e "D", il concetto del "fine di lucro". Detta innovativa locuzione, attesa la natura del provvedimento in cui è inserita, non poteva avere che carattere interpretativo della specifica finalizzazione ad "attività industriale o commerciale", prevista dalle normative istitutive e regolamentari del catasto edilizio urbano. Nondimeno la stessa ha influenzato nel tempo l'adozione di prassi, che hanno individuato nell'esistenza o meno di un "fine di 11

12 lucro", correlato spesso alla natura del soggetto, il "criterio" discriminante anche per il classamento nelle categorie del gruppo "D", ovvero del gruppo "E" Per le suddette considerazioni e tenuto conto anche delle circostanze richiamate in premessa, si esprime l'avviso che detto criterio, specie se correlato alla natura del soggetto intestatario, non possa essere discriminante e determinante per l'attribuzione della categoria. (nota particolare: qualora detto soggetto esplichi una attività finalizzata al pubblico interesse, senza finalità reddituali) Il tecnico, pertanto, indipendentemente dalla natura giuridica dei soggetti proprietari e dagli eventuali interessi interessi pubblici perseguiti, nel condurre l'attività di classamento delle unità immobiliari del gruppo "D", deve fare riferimento essenzialmente alle caratteristiche oggettive dell'immobile, che ne determinano la idoneità per le "speciali" esigenze di un'attività industriale e commerciale. Parimenti, in coerenza con le previsioni normative, il tecnico deve tenere conto sopratutto della "singolarità delle caratteristiche" delle unità del gruppo E, che ne impediscono oggettivamente il classamento in una categoria ordinaria o speciale.... Art.2 D. L. 3 ottobre 2006, n.262, convertito, con modifiche, dalla L. 24 novembre 2006, n.286 (estratti) Comma 40 Nelle unità immobiliari censite nelle categorie speciali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, a ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale. Detto comma conferma, appunto, l'esclusione dalle categorie esenti di quegli immobili, o loro porzioni, da cui non si traggono redditi. Di seguito è riportato il vigente quadro generale delle categorie speciali e particolari, si mette in evidenza come il Polizzi abbia identificato 170 differenti utilizzi di fabbricati da iscrivere nelle categorie speciali D e 68 nelle particolari E. (B. Polizzi, 2012, Catasto Fabbricati, Categorie Speciali e Particolari, Dario Flaccovio Editore) Categorie catastali speciali D/1, opifici (fabbricati destinati alla produzione di beni economici o in grado di generare prodotti e servizi per venderli a terzi) D/2, alberghi e pensioni D/3, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli D/4, case di cura e spettacoli D/5, istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6, fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi D/7, fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8, fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/10, aziende agricole Categorie catastali particolari E/1, stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, ed aerei; stazioni per metropolitane; stazioni per ferrovie; impianti di risalita in genere. 12

13 E/2, ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. E/3, costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4, recinti chiusi per mercati, fiere, posteggio bestiame e simili E/5, fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6, fari, semafori, torri per rendere pubblico l'uso dell'orologio E/7, fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti E/8, fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9, edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E 2.3 principali riferimenti normativi e procedurali Il quadro normativo di riferimento delle categorie speciali e particolari risale agli anni quaranta ovvero all epoca della formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, di seguito vengono riportati i principali riferimenti: (Allegato B) Art.10 della Legge 11 agosto 1939 n.1249, fabbricati per uso industriale e commerciale "La Rendita Catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art.28 della Legge 8 giugno 1936 n.1231 (quali i teatri, cinematografi ed alberghi) costruiti per le speciali esigenze di un'attività industriale e commerciale non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi per la singolarità delle loro caratteristiche" Paragrafo 47, Istruzione III, accertamenti particolari, 1942 " La determinazione della Rendita Catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua con metodo diretto, ricercando per ogni singola unità la rendita media ordinaria ritraibile al netto delle spese e delle perdite eventuali ed al lordo soltanto della imposta sui fabbricati, delle relative sovraimposte e dei contributi di ogni specie con riferimento per quanto riguardo i prezzi al triennio " Paragrafo 50, Istruzione III, accertamenti particolari, 1942 " La determinazione diretta della Rendita Catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nelle località è in uso il sistema dell'affitto. Dall'affitto, si ricava la rendita catastale seguendo uno schema d'analisi analogo a quello indicato nel Mod.6 del catasto edilizio urbano" Paragrafo 51, Istruzione III, accertamenti particolari, 1942 " La determinazione diretta della Rendita Catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso l'affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l'applicazione del saggio d'interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali. Dal beneficio fondiario si deduce la rendita catastale moltiplicando per 1/1- α, dove α è l'aliquota percentuale complessiva per imposta, sovrimposta e contributi di ogni specie " Paragrafo 52, Istruzione III, accertamenti particolari, 1942 " I dati di affitto nei due paragrafi precedenti vanno ricercati con riferimento al triennio Nel caso di opificio, il valore della consistenza immobiliare deve comprendere anche il valore delle installazioni connesse o incorporate coi fabbricati o comunque stabilmente infissi ad essi, che ai sensi della vigente legge sull'imposta dei fabbricati sono da considerarsi come facenti parti dell'opificio " 13

14 Art. 8 del DPR del n , Accertamento di immobili a destinazione speciale o particolare." La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unita' immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attivita' industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unita' immobiliari che, per la singolarita' delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili. " Art. 15 del DPR del n , del Reddito Lordo." Il reddito lordo è rappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente ritraibile dall'unità immobiliare, calcolato al termine di ciascun anno. Tuttavia quando le spese non relative al capitale fondiario non gravano per intero sul locatario senza altri oneri a carico di esso, al canone di fitto devono apportarsi le aggiunte o le detrazioni necessarie per ricondurlo a rappresentare il reddito lordo relativo al capitale fondiario " Art. 19 del DPR del n , Determinazione della rendita catastale in base al reddito lordo." Per la determinazione della rendita catastale il reddito lordo annuo va depurato da tutte le spese e perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative all'imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie, nonchè a decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari " Art. 27 del DPR del n , Determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario." Per le unità immobiliari per le quali la zona censuaria la locazione non esista o abbia carattere di eccezione, la rendita catastale si determina aggiungendo alla rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie." Art. 28 del DPR del n , del Capitale Fondiario."Il capitale fondiario è costituito dal valore venale delle unità immobiliare all'epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari." Art. 29 del DPR del n , Saggio d'interesse."il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita e' il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto unita' immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unita' immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio. Le spese o perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative alla imposta fabbricati, alla relativa sovraimposta ed ai contributi di ogni specie, devono essere determinate con il metodo indicato nell'art. 20 e seguenti. In tali casi puo' indicarsi solo la quota parte del reddito lordo che Servizio di documentazione tributaria corrisponde al complesso delle dette perdite e spese eventuali, determinandolo con apprezzamento sintetico sulla base dei dati raccolti per unita' immobiliari analoghe." Art. 30 del DPR del n , Determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale o particolare. " Le tariffe non si determinano per le unita' immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unita' immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unita'." 14

15 Art. 53 del DPR del n , Descrizione degli immobili a destinazione speciale e particolare " La consistenza catastale non si accerta per le unita' immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia esse sono descritte in catasto mediante la elencazione dei loro elementi costituitivi." 2.4 criteri di stima Dalla lettura del paragrafo 2.2 si evince come il legislatore abbia ravvisato la determinazione della rendita catastale in funzione del fitto ritraibile per l'unità immobiliare al netto delle spese e passività ed al lordo delle imposte con l utilizzo del modello 6 (Art. 19, DPR 1.142/49, paragrafo 50 istruzione III e circolare /2004 DC Agenzia del Territorio), qualora il mercato delle locazioni non sia noto si deve ricorrere al valore venale con la comparazione a prezzi di vendita di unità similari o con la stima per capitalizzazione dei redditi (rif. pag.15) (Art. 27 e 28, DPR 1.142/49 e circolare 4/2006 DC Agenzia de Territorio) ed infine come ultima alternativa si deve adottare la metodologia del costo di costruzione con riferimento all epoca censuaria eventualmente deprezzato (Art. 28, DPR 1.142/49 e circolare 4/2006 DC Agenzia de Territorio). Nelle seguenti considerazioni si è fatto riferimento al Manuale Operativo delle Stime Immobiliare dell'agenzia del Territorio (Franco Angeli editore, 2011), in particolare ai Richiami di Teoria, pag.389. Per ciò che attiene alle esperienze estimative maturate all Ufficio Provinciale di Genova la redazione del modello 6 è risultata nel corso degli anni un operazione complessa stante le continue dinamiche di crescita economiche e sociali avvenute dal dopoguerra all attualità. Il DPR 1142/49 norma la compilazione del modello 6 con gli articoli dal 20 al 26, proprio queste regole rendono le analisi particolarmente difficoltose in quanto mancano indicazioni chiare e precise relative alle varie realtà produttive e/o commerciali, e non è stato ritenuto sufficiente per una equa determinazione della rendita catastale l assunto finale dell articolo 26 In mancanza di dati espliciti, le dette quote parti si determinano con apprezzamento sintetico sulla base dei dati complessivi raccolti per unita' immobiliari analoghe. Questo è avvenuto in considerazione anche del fatto che le istruzioni operative del 1942 e il DPR 1142/49 fanno riferimento all impianto del catasto fabbricati (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) e che con l inizio delle conservazione, 1962, i contesti economici sono radicalmente cambiati: lo sviluppo della catena logistica, con la conseguente drastica riduzione delle scorte di magazzino delle singole aziende operanti sul mercato, ne è un chiaro esempio. Al contrario i dati raccolti sulle compravendite immobiliari, le verifiche delle rendite castali proposte ed i valori unitari utilizzati nelle stime fatte dalla ex sezione erariale relativi al biennio censuario 1988/89 di riferimento (paragrafo 2.4) rendono il calcolo del valore venale (valore di mercato) condivisibile e, soprattutto, consentono il confronto tra unità immobiliari con caratteristiche similari. Il Valore Venale o di Mercato ha in letteratura diverse definizioni, si ritiene opportuno elencarne di seguito le principali. Si definisce come valore di mercato il rapporto di equivalenza che si prevede possa intercorrere tra un bene economico e la moneta, in funzione dell offerta e della domanda (quest ultima dipendente dall utilità ricavabile dal bene stesso), tale valore si determinerà quantitativamente sul mercato per effetto delle circostanze esterne al bene, variabili nel tempo e nel luogo, rimanendo pur sempre conseguenza di una caratteristica del bene che è la sua capacità di dispiegare utilità (C. Forte, 1973, Elementi di Estimo Urbano, Etas Libri) Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti, ovvero in altre definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore ed il venditore sono bene informati ed agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo (M.Simonotti, 2006, Metodi di Stima Immobiliare, Dario Flaccovio Editore) Per valore corrente dei terreni e fabbricati si intende il valore di mercato determinato alla data di valutazione. Per valore di mercato si intende il prezzo al quale potrebbero essere venduti, con un contratto privato tra un venditore ed un compratore entrambi in condizioni di uguaglianza e presumendosi che il bene formi oggetto di un'offerta sul mercato, che le condizioni di mercato ne consentano una vendita regolare e che sia disponibile un periodo congruo per negoziare la 15

16 vendita, tenuto conto della natura del bene (comma 1, art. 18, Decreto Legislativo 26 maggio 1997, n.173, in attuazione Direttiva CEE 91/674) I prezzi di compravendita cui gli immobili venivano compravenduti nel periodo 1988/89 (biennio censuario, rif. paragrafo 2.4) sono noti, di seguito sono disponibili le rilevazioni di mercato, espresse in migliaia di lire, fatte dalla rivista specializzata Consulente Immobiliare (pag. 490, numero 330, giugno 1989) e dallìistituto di Ricerche Economiche Nomisma; in allegato, invece, è presente il rilevamento dei prezzi di compravendita, sempre riferito al biennio censuario 1988/89, fatto nei principali Comuni della Provincia di Genova dall'agenzia del Territorio (allora terza sezione, Ufficio Tecnico Erariale, Allegato A). tipologia Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, dicembre 1989 Comune di Genova centro semicentro periferia min max media saggio min max media saggio min max media saggio uffici negozi ,90% ,88% ,00% ,52% ,67% 8,95% Il Valore di Mercato per comparazione con unità immobiliari similari compravendute a volte può essere sostituito dal criterio valutativo per capitalizzazione dei redditi, ciò avviene quando l oggetto della stima presenta caratteristiche tali che l apprezzamento del compratore sia orientato più verso i benefici che può ottenere dal bene che verso la sua commercializzazione nel senso speculativo del termine; un esempio è rappresentato dalle unità immobiliari date in concessione dalla Pubblica Amministrazione, dove, tra l altro, non esiste la compravendita intesa come passaggio di proprietà. L'approccio reddituale deve quindi essere utilizzato per valutazioni di mercato riferite a beni destinati o impegnati per uso speciale e per i quali non sono disponibili transazioni confrontabili, rendendo quindi inutilizzabile il procedimento di comparazione diretta. Il presupposto metodologico per il procedimento di capitalizzazione dei redditi è comunque la presenza di beni locati similari a 16

17 quello oggetto di stima, ossia la presenza di un mercato attivo delle locazioni con disponibilità dei dati riguardanti gli affitti ed i saggi di rendimento. Il valore di mercato determinato attraverso la capitalizzazione dei redditi individua l'utilità di un bene con riferimento alla sua capacità di generare un flusso costante di benefici (redditi) per un orizzonte temporale più o meno lungo. Peraltro, non sempre esistono beni similari tali da essere confrontati con le medesime caratteristiche (esempio: edicole, distributori di carburante, stabilimenti balneari, campeggi, etc, etc), in questi casi il canone sarà evidentemente rapportato all'utile d'impresa che si può generare. "Un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene è in grado di produrre". Pertanto l'assunto è, secondo il principio dell'anticipazione al quale tale approccio reddituale fa riferimento che i "beni immobiliari che producono reddito valgono per quanto rendono", e questo valore equivale alla somma attuale dei redditi futuri forniti al bene oggetto di stima. Il valore che un soggetto economicamente razionale attribuisce ad un bene (V) è dunque funzione (f) dei benefici economici che verranno da esso generati (R) attraverso la relazione: V = f (R) Evidentemente, maggiori sono i benefici attesi, maggiore è il valore attribuibile al bene. E bene precisare che il valore finale (V) è dato dall annualità di reddito netta o lorda (a) diviso per un opportuno saggio di capitalizzazione (r), capitalizzazione dei redditi, appunto. V = a / r Il beneficio fondiario e la rendita catastale, come illustrato, sono due valori concettualmente diversa, la loro differenza è definita dalla circolare n. 40 del 20 aprile 1939, di seguito se ne riporta l estratto spcifico: Per chiarire ancor meglio il concetto fondamentale della rendita catastale, che oggi per la prima volta viene introdotto, in rapporto a ciò che nell estimo dei fabbricati si chiama beneficio fondiario, ed è comunemente riconosciuto, si osserva che: il beneficio fondiario è al netto delle imposte, sovrimposte e contributi; la rendita catastale è al lordo delle imposte, sovrimposte e contributi il beneficio fondiario, di solito, è attuale cioè si riferisce al momento presente; la rendita catastale si riferisce ad una data epoca censuaria Qualora i criteri di stima sopra descritti non dovessero essere applicabili l art. 28 del DPR n /49 prevede come ultima possibilità di ricorrere al costo di costruzione eventualmente deprezzato, ad eccezione del valore dell'area. L approccio del costo di costruzione consente di determinare il valore di un bene, in quanto producibile o riproducibile, come somma dei prezzi dei diversi fattori impiegati nel processo che lo ha creato, in base al cosiddetto principio di sostituzione: nessun investitore razionale è disposto a pagare per un bene immobiliare una somma superiore al costo di acquisto di un area edificabile e ai costi necessari per realizzare un immobile con utilità simili. La caratteristica che consente di attribuire ad un bene un valore di costo in funzione delle quantità dei fattori che concorrono alla sua produzione e dei relativi valori unitari di mercato è la sua riproducibilità. (C. Forte, 1973, Elementi di Estimo Urbano, Etas Libri) Il costo di costruzione o di intervento relativi ad un progetto rappresentano la somma delle spese che al momento di stima un'impresa edilizia deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio od un intervento attraverso un processo edilizio riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo realizzativo. Il costo di costruzione è quindi riferito all'impresa (normale o reale), all'azienda (cantiere) all'opera o all'intervento o al progetto, al luogo (accessibilità e mercato locale) e al tempo (ciclo costruttivo). (M.Simonotti, 2006, Metodi di Stima Immobiliare, Dario Flaccovio Editore) 17

18 Nel capitolo 3 vengono elencate le principali voci dei costi di costruzione con riferimento ai valori venali degli stessi fabbricati ubicati nel Comune di Genova. Il valore finale dell immobile e quindi dato dal costo delle costruzione (eventualmente degradato per lo stato di funzionalità globale e vetustà)* e il valore dell area compresa nell intero lotto. Quest ultima valutata in funzione della sua appetibilità commerciale derivante dalle condizioni morfologiche del territorio, dalle infrastrutture esistenti nella zona (strade, autostrade, ferrovie, ecc.) e dalla prevalente caratterizzazione dei luoghi (zone agricole, turistiche, residenziali, industriali e commerciali). Verificato che i costi dei fabbricati, nell ambito di ciascuna delle diverse tipologie costruttive, sono da considerarsi pressoché uniformi in tutti i Comuni della Provincia, ne deriva che, a parità di consistenza, i valori ordinari degli stessi si differenziano, esclusivamente, in rapporto alla valenza commerciale dell area che li ospita, la quale risulta, appunto, l elemento sul quale dovrà maggiormente concentrarsi l attenzione del tecnico estimatore. 2.5 epoca di stima La Circolare n.2 del 9 gennaio 1990, revisione generale degli estimi del Catasto Edilizio Urbano, fissa al biennio censuario 1988/89 l epoca di stima per la determinazione della rendita catastale. I prezzi unitari da usare nella determinazione della rendita catastale devono avere questo riferimento temporale, a questo fine al presente prezziario sono allegate le rilevazioni dei valori immobiliari fatte nel 1989 dal 3 reparto dell'allora Ufficio Tecnico Erariale di Genova (allegato A). Per i costi degli impianti relativi ad epoche diverse dal biennio censuario si dovrà procedere con un operazione di matematica finanziaria e scontare tali valori al 1988/89, questo calcolo può essere fatto mediante l utilizzo delle tavole di rivalutazione monetaria aggiornate dall Istat ogni anno e di seguito riportate. FOI (nt) - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati Generale al netto dei tabacchi (a partire dal Febbraio 1992) Coefficienti per tradurre valori monetari dei periodi sottoindicati in valori del , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , calcolo della consistenza L art. 53, DPR 1.142/49 e il paragrafo 52 dell istruzione n.3 del 1942 mettono in evidenza come la consistenza delle unità immobiliari censite nelle categorie speciali e particolari deve avvenire con una elencazione, comprensiva di descrizione puntuale, di tutti 18

19 gli elementi che compongono la strutture finalizzate all attività industriale o commerciale compresi gli impianti fissi. Si consiglia nel calcolo della consistenza di perimetrale quelle parti del fabbricato che hanno una destinazione d uso omogenea, ad esempio la plazzina uffici dovrà essere distinta dalla produzione. A tale scopo si mette in evidenza come nel sito dell Agenzia del Territorio, sia disponibile nella sezione dedicata all Osservatorio del Mercato Immobiliare (Manuali e Guide) un istruzione, in formato pdf, per il calcolo delle consistenze degli immobili urbani (Allegato L). 2.7 saggio d'interesse L analisi delle diverse situazioni verificate nel corso dei sopralluoghi, seppur limitati alle aree maggiormente significative della Provincia, hanno evidenziato differenti saggi di rendimento in funzione delle diverse destinazioni degli stabili. La R.C. dovrebbe essere determinata, infatti, rapportando i valori ordinari dei fabbricati ai normali saggi di interesse netti perseguiti dal mercato. Detto saggio di rendimento è risultato compreso in una forbice che varia dal 2% al 5%. (in alcuni casi sino al 6%). Si precisa che i saggi di interesse indicati tengono conto delle quote di ammortamento e delle spese per il mantenimento del normale stato di conservazione e manutenzione, delle spese di assicurazione, amministrazione, ecc. Poiché per i fabbricati iscritti in catasto nelle categorie D ed E il valore immobiliare imponibile viene calcolato applicando all ammontare delle r.c. rispettivamente i moltiplicatori fissi 50 e 34 (vedasi DM ), i suddetti differenti saggi di rendimento, ancorché inizialmente adottati, non hanno poi trovato applicazione pratica nella determinazione delle r.c., ma conseguentemente ricavate mediante saggi, altrettanto fissi, pari al 2%, per i gruppi delle categorie D e al 3%, per i gruppi delle categorie E. Orientamento confermato anche dalla circolare del 11 agosto 2004 n (attribuzione della rendita catastale ad immobili a destinazione speciale e particolare, determinazione del saggio di fruttuosità, Allegato E). 2.8 degrado Il degrado degli edifici ha diverse definizioni ed applicazioni, al fine di semplificare la sua ponderazione l Ufficio di Genova ha individuato tre area critiche: deprezzamento fisico, obsolescenza funzionale ed obsolescenza esterna (per approfondimenti si può far riferimento al M.O.S.I. dell'agenzia del Territorio, cap.5.3, il deprezzamento, pag. 424.) deprezzamento fisico rimediabile dal 10% al 30% deprezzamento fisico incurabile dal 25% al 50% obsolescenza funzionale rimediabile dal 10% al 30% obsolescenza funzionale incurabile dal 25% al 50% obsolescenza esterna dal 20% al 40% A questi si possono aggiungere ulteriori percentuali di abbattimento, da valutare caso per caso, in relazione: all età del fabbricato, ricordando che il biennio censuario è il 1988/89 e che, quindi, dopo questa data tutti gli edifici sono considerati di recente costruzione (infatti i valori adottati vengono scontati al biennio censuario con opportuni saggi, cfr paragrafo 2.5); alle dimensioni dell edifico, la maggiore consistenza riduce il numero dei potenziali compratori Si mette in evidenza che la percentuale di deprezzamento fisico e/o di obsolescenza funzionale non sono applicabili al valore dell'area. 19

20 3 valutazione della rendita catastale mediante il criterio del costo di costruzione 3.1 costi di costruzione e valori venali tettoie Tettoia di tipo semplice: struttura portante di tipo leggero per luci modeste; copertura in eternit o ondulati comuni; pavimentazione naturale. costo di costruzione medio (valore area escluso)...55,00 /mq valore venale medio (buono stato d'uso, Comune di Genova)...80,00 /mq Tettoia di tipo medio: struttura portante ad una o più campate di altezza non inferiore a mt. 4-5; copertura comunque configurata con elementi orizzontali; eventuale presenza di muri divisori o perimetrali; pavimentazione in battuto di cemento o conglobamento bituminoso. costo di costruzione medio (valore area escluso)...80,00 /mq valore venale medio (buono stato d'uso, Comune di Genova)...105,00 /mq Tettoie a destinazione particolare: (ad esempio mercati pubblici, stazioni per servizi di trasporto etc.) struttura di tipo pesante per campate di grande luce; elementi di rifinitura accurati; presenza di servizi e/o impianti. costo di costruzione medio (valore area escluso)...180,00 /mq valore venale medio (buono stato d'uso, Comune di Genova)...260,00 /mq Chioschi (piccole dimensioni) costo di costruzione medio (valore area escluso)...335,00 /mq valore venale medio (buono stato d'uso, Comune di Genova)...620,00 /mq costo di costruzione per fabbricati a destinazione commerciale o terziaria Costruzioni comuni, ad uno o più piani; strutture in cemento armato con copertura gettata in opera, altezza non superiore a mt. 3-4 per piano; pareti divisorie e perimetrali in muratura ordinaria o elementi prefabbricati; pavimentazione in conglomerato cementizio o bituminoso. (valore area escluso) costo di costruzione medio fabbricati ad un piano...da 180,00 /mq a 210,00 /mq costo di costruzione medio fabbricati ad un piano superfici modeste...310,00 /mq costo di costruzione medio fabbricati a più piani h 3 mt (ogni piano oltre il primo)...65,00 /mc costo di costruzione medio fabbricati a più piani h 4 mt (ogni piano oltre il primo)...80,00 /mc costo di costruzione medio fabbricati a più piani h da 6 mt a 8 mt (ogni piano oltre il primo)...da 55,00 /mc a 65,00 /mc costo di costruzione medio fabbricati interrati e seminterrati riduzione 20%...45,00 /mc costo di costruzione medio soppalchi e solette in travi (legno e ferro)...55,00 /mc costo di costruzione medio soppalchi e solette in c.a. resistenza da 400 Kg/cmq a 600 Kg/cmq...155,00 /mq costo di costruzione medio fabbricati solette in c.a. resistenza maggiore 660 Kg/cmq...da 260,00 /mq a 365,00 /mq valore venale medio (buono stato d'uso, Comune di Genova)....da 415,00 /mq a 520,00 /mq 20