DdL STABILITA Le proposte fiscali-

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1 DdL STABILITA Le proposte fiscali- Incentivi al mercato residenziale e alla riqualificazione urbana L ANCE è da tempo convinta della necessità di intervenire con misure urgenti e ad impatto immediato sul mercato, anche per consentire il ritorno degli investitori, oggi terrorizzati, non solo dal livello di tassazione del tutto insopportabile, ma soprattutto dalla forte riduzione dei valori immobiliari che ha comportato un impoverimento delle famiglie italiane, che hanno riposto tutti i loro risparmi nella casa. Occorre, quindi, un inversione di rotta: da una politica fiscale confusa e impostata sull'obiettivo del massimo prelievo possibile, ad una vera e propria strategia fiscale che incentivi il mercato, indirizzando la domanda verso l acquisto di abitazioni di nuova generazione, con effetti positivi sulla riqualificazione del tessuto urbano e sulla qualità dell abitare. Incentivare l acquisto di abitazioni ad alto standard energetico significa sostenere una produzione edilizia ad alto contenuto tecnologico con effetti positivi per tutta la filiera delle costruzioni innescando anche una vera e propria crescita industriale. Quindi, sarebbe quanto mai opportuno introdurre a tempo determinato, ad esempio sino al 2018, un regime fiscale di favore quando si acquistano abitazioni nuove ad alto standard energetico (di classe energetica A e B). Questo significa facilitare l acquisto di abitazione principale o abitazione da destinare all affitto o a disposizione del nucleo familiare, a prescindere dalla destinazione d uso dell abitazione, ponendo requisiti qualificanti sul prodotto, e non già limiti soggettivi posti in capo agli acquirenti (come ad esempio per le agevolazioni a favore dell acquisto della cd. prima casa ). A tal fine, si propone di introdurre forme di parziale detassazione degli acquisti di abitazioni nuove in classe energetica elevata effettuati fino al 2018, anche in un ottica di equiparazione fiscale dell acquisto del «nuovo» (soggetto ad IVA applicata sull effettivo prezzo di vendita) all acquisto dell «usato» (che, invece, sconta l imposta registro, ad aliquote inferiori applicate sul valore catastale). Contestualmente, sempre per gli acquisti effettuati sino al 2018, dovrebbe prevedersi l esenzione triennale dall IMU, dalla TASI e dalla futura local tax. In particolare, per quanto riguarda le imposte sull acquisto, trattandosi di case nuove per le quali l acquirente paga l IVA, e non potendo incidere sulle aliquote d imposta per i noti limiti comunitari, si potrebbe riconoscere allo stesso acquirente un credito d imposta pari al 50% dell IVA pagata sull acquisto. Allo stesso modo, nei 3 anni successivi alla compravendita, il nuovo proprietario verrebbe esentato dal prelievo di natura patrimoniale. Nell ottica, poi, di favorire la riqualificazione urbana, l ANCE propone la contestuale introduzione di un sistema di incentivi diretti a incoraggiare la permuta tra abitazioni usate e quelle particolarmente performanti sotto il profilo energetico. Ciò tenuto conto che, anche per i piccoli proprietari, il miglioramento della qualità dell abitare passa per uno scambio tra la vecchia abitazione ed una nuova o riqualificata più performante sotto il profilo energetico e strutturale. In particolare, si tratta di incentivare la rottamazione dei vecchi fabbricati e la loro sostituzione con edifici di nuova generazione, attraverso la riduzione al minimo delle imposte a carico delle imprese acquirenti i fabbricati usati, prevedendo l applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 200 euro ciascuna, per un totale di 600 euro, anziché la misura ordinaria del registro pari al 9% del valore dichiarato nel rogito più 100 1

2 euro di ipotecaria e catastale), a condizione che queste si impegnino alla riqualificazione energetica degli stessi e alla conseguente reimmisione sul mercato entro 5 anni. Sintesi della Proposta Detrazione IRPEF pari al 50% dell IVA pagata per l acquisto di abitazione in classe energetica A o B, da ripartire in 5 anni ed esenzione triennale dall imposta patrimoniale (IMU/TASI/Local Tax), Imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali per il trasferimento, in permuta, dell abitazione vecchia con una nuova in classe energetica elevata Razionalizzazione degli incentivi (bonus fiscali per recupero e riqualificazione energetica degli edifici) Obiettivo del Governo, annunciato anche all interno del DEF, è quello di portare a termine, entro la fine del 2015, un processo di razionalizzazione e semplificazione del sistema tributario, al fine di migliorarne la trasparenza e di reperire risorse per un ulteriore riduzione della pressione fiscale. In quest ottica, gli strumenti che si intendono attivare si basano su: o ricognizione preliminare di tutti gli incentivi nazionali e regionali, o valutazione delle aree di potenziale razionalizzazione. A parere dell ANCE, il processo di razionalizzazione degli incentivi non può e non deve tradursi in un taglio lineare delle agevolazioni oggi esistenti, ma deve necessariamente fondarsi su una selezione accurata dei regimi agevolativi oggetto d intervento, con tutela di quelli connessi a beni a valenza sociale, quali indiscutibilmente la casa. Le agevolazioni per la casa non vanno ridotte ma, semmai, rimodulate, evitandone l uso distorto e combattendo gli abusi. A titolo esemplificativo, si citano le detrazioni per il recupero delle abitazioni e la riqualificazione energetica degli edifici che, in questi anni, sono risultate essenziali alla tenuta del comparto privato. In questo senso, il Legislatore ha convenuto, come da tempo sostiene l ANCE, sui positivi effetti che tali strumenti generano sulla comunità, in termini di qualità dell abitare, sull economia, in termini di incremento delle attività produttive e sul gettito erariale, in termini di recupero del sommerso. Sarebbe, quindi, necessario stabilizzare il potenziamento della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni edilizie (cd. 36%, incrementato al 50% delle spese sostenute sino ad un massimo di euro, fino al 31 dicembre 2015). Inoltre, ideare un progetto di vera e propria rigenerazione del tessuto urbano non può prescindere dagli aspetti legati all efficienza energetica degli edifici che, anche a livello europeo, sono oramai divenuti obiettivi prioritari e stringenti. In questa direzione va la proroga sino a tutto il 2015 della detrazione per la riqualificazione energetica degli edifici (cd. 55%, innalzato al 65% sino al 31 dicembre 2015), che, tuttavia, è destinata ad esaurirsi alla fine di quest anno. E quindi necessario stabilizzare l incentivo, eventualmente rimodulandone gli effetti, così da premiare soprattutto quelle forme d intervento incisivo che più impattano sulle prestazioni energetiche dei fabbricati (es. riqualificazione globale e cappotto dell edificio ). Sintesi della Proposta Stabilizzazione del potenziamento delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie e per la riqualificazione energetica, con eventuale rimodulazione di quest ultima per premiare maggiormente gli interventi più incisivi

3 Revisione della tassazione locale sugli immobili (la futura local tax ) Come annunciato anche nel DEF, entro la fine del 2015, dovrebbe delinearsi con esattezza la riforma della tassazione locale sugli immobili, allo scopo di semplificare e dare un assetto definitivo e stabile ad un settore della fiscalità interessato, nel corso degli ultimi anni, dal succedersi di numerose modifiche normative, che hanno prodotto un indiscriminato aumento della pressione fiscale sugli immobili (dal 2011 al 2014 il gettito è passato da 9 a 24 miliardi di euro). Nelle intenzioni del Governo, la riforma si baserà sull unificazione di IMU e TASI, prevedendo un esenzione per le abitazioni principali. Per il settore delle costruzioni è necessario che la riforma della fiscalità immobiliare non riproponga la patrimoniale sull invenduto, come invece sembra paventarsi dalle prime anticipazioni sulla nuova imposta, cosiddetta local tax. E veramente un assurdità aver deciso di eliminare la patrimoniale IMU sulla prima casa e sui beni prodotti dalle imprese edili, per reintrodurla sostanzialmente identica ma con un altro nome. Di contro, alla luce dell attuale emergenza fisco (+143,5% dal passaggio dall ICI del 2011 all IMU+TASI del 2014), la riorganizzazione del prelievo fiscale locale deve essere improntata alla semplificazione, oltreché ad un reale contenimento della tassazione sugli immobili e deve basarsi sulla collaborazione e condivisione con le categorie rappresentative del mondo immobiliare. L ipotesi auspicata dall ANCE è quella di una Tassa unica sugli immobili, che semplifichi il macchinoso quadro normativo che, soprattutto nel corso degli ultimi anni, ha determinato forte incertezza applicativa e, soprattutto, un maggior costo fiscale dell investimento immobiliare. In particolare, a parere dell ANCE, la riforma dovrebbe necessariamente basarsi sull introduzione di un imposta unica patrimoniale (IMU o TASI), stabile quanto meno per tre anni ed integralmente destinata ai Comuni per il finanziamento dei servizi ( service tax ), con l ovvia esclusione dei beni prodotti dalle imprese edili (aree e fabbricati costruiti, o ristrutturati, per la successiva vendita). Sintesi della Proposta Introduzione di un imposta unica patrimoniale, stabile per almeno tre anni ed integralmente destinata ai Comuni per il finanziamento dei servizi ( service tax ), con l ovvia esclusione dei beni prodotti dalle imprese edili (aree e fabbricati costruiti, o ristrutturati, per la successiva vendita) Rent to buy Lo stesso Governo ha riconosciuto l importanza di disciplinare fiscalmente ed agevolare le formule contrattuali del rent to buy, quali valide modalità alternative all acquisto immediato della proprietà. Tuttavia, le misure approvate sono limitate agli alloggi sociali (DL 47/2014, cd. decreto casa, convertito con modifiche nella legge 80/2014), mentre risulta quanto mai opportuno estenderne l ambito applicativo a tutte le formule miste di locazione/vendita, quale la locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, che, al pari del rent to buy (che si differenzia da tale formula in virtù del fatto che, generalmente, l utilizzatore ha solo la facoltà d acquisto e non un vero e proprio vincolo), permettono al conduttore/futuro acquirente di entrare nel possesso dell abitazione, pagando un canone che, al termine del periodo pattuito, si tramuta (in tutto o in parte) in conto prezzo d acquisto dell abitazione. Si tratta, quindi, di strumenti che favoriscono, soprattutto nell attuale congiuntura economica caratterizzata da una grave stretta creditizia, l acquisto della prima casa e, al contempo, incrementano la domanda nel mercato immobiliare con positivi effetti sul gettito erariale e sull occupazione.

4 Per questo, occorre incentivare tali formule contrattuali, superando l attuale trattamento fiscale che, invece, tende ad ostacolarne l utilizzo, in quanto il momento impositivo (sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito) è anticipato rispetto al momento di effettivo trasferimento della proprietà. Infatti la locazione con patto reciproco di futura vendita costituisce una cessione di beni come previsto dall art. 2, comma 2, n. 2), del DPR 633/1972 e quindi rientra nel campo di applicazione dell IVA. Il momento impositivo, pertanto, coincide con la data di stipulazione della locazione come previsto dall art.6, comma 1, del DPR 633/72, nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente. Anche ai fini delle imposte sui redditi trova applicazione il medesimo principio (art.109, comma 2, lett.a, DPR 917/1986). Occorrerebbe, quindi, differire il momento impositivo all effettivo trasferimento della proprietà dell immobile, anche per le operazioni di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, dove è previsto un obbligo bilaterale al trasferimento dell abitazione (sia per l impresa cedente che per l utilizzatore, futuro acquirente). Sintesi della Proposta Rinviare la tassazione IVA e IRPEF/IRES al momento del riscatto anche per il rent to buy con obbligo d acquisto Rent to buy e mutui Poiché l articolo 23 del DL133/14 prevede quale presupposto alla stipula del contratto di locazione il frazionamento del mutuo e la cancellazione dell ipoteca ai sensi del Dlgs 122/05, è necessario attuare una modifica normativa. Infatti, nella prassi corrente, gran parte degli immobili di nuova costruzione/recuperati sono oggetto di finanziamento con conseguente iscrizione ipotecaria che a seguito della disposizione contenuta nell articolo 23 deve essere frazionato nonché l ipoteca deve essere cancellata con tutti i relativi oneri. Pertanto, si propone di consentire che il costruttore-promotore-locatore possa, d intesa con la banca, definire un accordo affinché il mutuo tramite accollo parziale o totale possa essere direttamente pagato dal conduttore e sia computato ai fini del pagamento del futuro prezzo di cessione. Sintesi della Proposta Consentire l accollo del mutuo eventualmente stipulato dal costruttore-promotore direttamente all acquirente-conduttore. 02 Settembre 2015

5 SCHEDE TECNICHE DELLE PROPOSTE NORMATIVE 1) DETASSAZIONE DEGLI ACQUISTI DI ABITAZIONI NUOVE IN CLASSE ENERGETICA ELEVATA 2) MESSA A REGIME INCENTIVI POTENZIATI PER LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA 3) MESSA A REGIME E RIMODULAZIONE DELLA DETRAZIONE PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA 4) ELIMINARE LA TASSAZIONE PATRIMONIALE SUGLI IMMOBILI MERCE CORREZIONI ALLA DISCIPLINA IMU CORREZIONI ALLA DISCIPLINA TASI 5) MODIFICHE AL REGIME FISCALE DELLA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA VINCOLANTE PER ENTRAMBE LE PARTI

6 DETASSAZIONE DEGLI ACQUISTI DI ABITAZIONI NUOVE IN CLASSE ENERGETICA ELEVATA Schema Normativo «1. Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell IVA in relazione all acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2018, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. 2. La detrazione di cui al comma 1 è pari al 50% dell imposta dovuta sul corrispettivo d acquisto ed è ripartita in quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei quattro periodi d'imposta successivi. 3. Le unità immobiliari acquistate con le agevolazioni di cui alla presente norma sono esenti dall imposizione ai fini IMU e TASI (o local tax) dovute per il periodo d imposta in cui sono state acquistate e per i due successivi. 4. Qualora all atto dell acquisto delle unità immobiliari a destinazione residenziale di cui al comma 1 sia trasferito in permuta un immobile abitativo a favore di imprese che abbiano per oggetto esclusivo, o prevalente, dell attività la costruzione, il recupero e la rivendita di beni immobili, si applicano l imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, a condizione che, nell atto, l impresa acquirente dichiari che intende trasferire l immobile entro cinque anni dall ultimazione degli interventi di recupero di cui alle lettere c) e d) dell'art.3, primo comma, del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, con il conseguimento della certificazione energetica che attesti un miglioramento del fabbisogno di energia primaria pari almeno al 50% rispetto alla situazione antecedente gli interventi di recupero.».

7 RELAZIONE In un ottica di incentivazione del mercato residenziale e di riqualificazione urbana, la leva fiscale potrebbe venir usata come strumento idoneo ad accelerare l'avvio di processi di rinnovamento del mercato edilizio, indirizzando la domanda verso l acquisto di abitazioni di nuova generazione, con effetti positivi sulla riqualificazione del tessuto urbano e sulla qualità dell abitare. A tal fine, occorre prevedere misure di favore per l acquisto di abitazioni nuove ad alto standard energetico (Classe A e B, ai sensi dell allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente). Questo significa prevedere un regime di favore per l acquisto di abitazione principale o abitazione da destinare all affitto o a disposizione del nucleo familiare, a prescindere dalla destinazione d uso dell abitazione, ponendo requisiti qualificanti sul prodotto, e non già limiti soggettivi posti in capo agli acquirenti (come ad esempio per le agevolazioni a favore dell acquisto della cd. prima casa ). In particolare, si propone l introduzione di una detrazione Irpef commisurata al 50% dell IVA dovuta sull acquisto di abitazioni di nuova costruzione, effettuato entro il 31 dicembre 2018, da ripartire in cinque quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d imposta nel quale l acquisto è effettuato e nei quattro successivi. Per garantire la rimessa in moto del mercato, poi, la disposizione prevede per gli stessi acquisti l esclusione dell IMU/TASI/local tax, per un limitato periodo di tempo (3 anni dall acquisto). Inoltre, nell ottica di facilitare la riqualificazione urbana, si prevede anche l introduzione di un sistema di incentivi diretti a incoraggiare la permuta tra abitazioni usate e quelle particolarmente performanti sotto il profilo energetico. Si tratta, in particolare, di incentivare la rottamazione dei vecchi fabbricati e la loro sostituzione con edifici di nuova generazione, attraverso la riduzione al minimo delle imposte a carico delle imprese acquirenti i fabbricati usati, prevedendo l applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 200 euro ciascuna, per un totale di 600 euro, anziché la misura ordinaria del registro pari al 9% del valore dichiarato nel rogito più 100 euro di ipotecaria e catastale), a condizione che queste si impegnino alla riqualificazione energetica degli stessi e alla conseguente reimmissione sul mercato entro 5 anni. Sintesi della Proposta Detrazione IRPEF pari al 50% dell IVA pagata per l acquisto di abitazione in classe energetica A o B, da ripartire in 5 anni ed esenzione triennale dall imposta patrimoniale (IMU/TASI/Local Tax), Imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali per il trasferimento, in permuta, dell abitazione vecchia con una nuova in classe energetica elevata

8 EFFETTI SUL GETTITO Al fine di quantificare l effetto sul gettito della proposta si ipotizza che il provvedimento possa riguardare annualmente la vendita di circa abitazioni con prestazioni energetiche elevate di cui destinate a prima casa e a seconde case. Nell ipotesi di un valore medio dell abitazione di euro la perdita di gettito è di 104,9 milioni di euro di cui : - perdita derivante dalla detrazione d imposta risulta di 92 milioni di euro di cui 72 milioni relativi alla prima casa ( iva 4% e detrazione di imposta pari al 50%; x2%x18.000) e 20 milioni di euro relativi alle seconde case (iva 10% e detrazione di imposta pari al 50%; x5%x2.000). - perdita derivante dall esenzione imu e tasi risulta di 12,9 milioni di euro di cui 9 milioni relativi alla prima casa (tasi 2,5 per mille; x0,25%x18.000) e 3,9 milioni di euro relativi alle seconde case (imu media 9 per mille più tasi 0,8 per mille; x0,98%x2.000). Nell ipotesi considerata, la vendita di abitazioni genererà ricavi per 4 miliardi di euro e nuova liquidità per le imprese. Ipotizzando, prudenzialmente, che almeno 1 miliardo di euro venga utilizzato per nuove iniziative residenziali con prestazioni energetiche elevate, si avrebbero effetti positivi sul gettito per 733 milioni di euro dovuti a: maggiore gettito di imposte e oneri sociali connessi all attività di costruzione di 364 milioni di euro (1 miliardo x 36,4%); maggiore gettito fiscale e previdenziale sul valore aggiunto dei settori collegati alle costruzioni connesso agli interventi di costruzione di 369 milioni di euro (1 miliardo x 1,013 x 36,4%). Sulla base delle suddette ipotesi la norma proposta, incentivando la domanda di interventi edilizi di nuova costruzione (compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione) caratterizzati da certificazione energetica delle classi A e B, produrrebbe un saldo positivo tra benefici e costi di circa 628 milioni di euro (733milioni -104,9 milioni). Ulteriori effetti sul gettito in ipotesi di permuta Ipotizzando che il provvedimento possa stimolare la permuta di abitazioni (10% delle ), si stima che vi siano ulteriori effetti positivi sul gettito di 18,4 milioni derivanti da: Maggiore gettito derivante da imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 eurox3x2.000) di 1,2 milioni euro (imposte a carico delle imprese acquirenti le abitazioni usate ); Maggiore gettito da IVA, da imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa derivante dalla vendita (a famiglie entro 5 anni) degli immobili recuperati (ipotesi di 1^casa, prezzo medio di vendita euro) ((2.000 abitazioni x euro x 4%) + (200 euro x 3 x abitazioni)) di 17,2 milioni di euro. *** Nella stima precedente non si è tenuto conto di un eventuale minor gettito derivante dalla riduzione dell imposta di registro dal 9% (più 100 euro di ipotecaria e catastale) all applicazione di imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), in quanto è verosimile ritenere che

9 si tratta di un mercato quasi inesistente per i motivi sopra citati. Peraltro, qualora gli immobili recuperati non venissero trasferiti entro cinque anni vi sarebbe la decadenza immediata dai benefici e la ripresa a tassazione delle somme secondo la normativa ordinaria. Comunque, se si vuole tener conto della fittizia perdita di gettito collegabile alla riduzione dell imposta di registro, si considera, per il calcolo dell imposta, un ipotetico valore di circa euro per abitazione. Pertanto, la perdita di gettito risulterebbe pari a circa 16,4 milioni di euro (( euro x abitazioni x 9%)+(100 euro x fabbricati)). Tenendo conto anche di quest ultima ipotesi, si produrrebbe un saldo positivo di circa 2 milioni di euro (18,4-16,4 milioni).

10 MESSA A REGIME INCENTIVI POTENZIATI PER LA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Schema Normativo «1. All articolo 16-bis del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917 sono apportate le seguenti modificazioni: 1) al comma 1, le parole 36 per cento sono sostituite dalle seguenti parole 50 per cento e le parole euro sono sostituite dalle seguenti parole euro ; 1) al comma 3, ultimo periodo, le parole 36 per cento sono sostituite dalle seguenti parole 50 per cento e le parole euro sono sostituite dalle seguenti parole euro.».

11 RELAZIONE Al fine di stimolare ulteriormente il recupero edilizio del patrimonio abitativo esistente, incentivando nel contempo le attività in un comparto sempre più importante per la ripresa dell economia nazionale, si ritiene quanto mai necessario proseguire nel percorso intrapreso dapprima con il DL 83/2012 (legge 134/2012) e poi con la Legge di stabilità 2014 (legge 147/2013), che ha prorogato al 31 dicembre 2014 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), sempre con il limite massimo di spesa di euro per unità immobiliare, e stabilito una detrazione del 40% per le spese che saranno sostenute nel In un contesto economico generale di recessione, il settore delle costruzioni sta vivendo la crisi più grave dal dopoguerra ad oggi, con la caduta dei livelli produttivi in tutti i comparti, ad eccezione degli interventi di recupero del patrimonio abitativo, per i quali si registra un giro di affari collegabile pari a 22,9 miliardi nel 2013 (+42,7% rispetto al 2012), a cui si aggiungono 5,6 miliardi nel primo bimestre 2014 (+53,1%). Pertanto, occorre procedere sulla via avviata dal Governo, con un intervento di messa a regime delle nuove quantificazioni dell agevolazione, sia in termini di percentuale di detrazione che di limite massimo di spesa agevolata concesso. Intervenendo, quindi, sull art.16-bis del D.P.R. 917/1986, ferme restando le altre modalità e condizioni operative, si propone di riconoscere a regime la detrazione Irpef per il recupero edilizio, nella percentuale di detrazione del 50% (al posto del 36% attualmente vigente a regime), per un importo massimo di spesa a carico del contribuente di euro (invece degli attuali euro), ivi compresa l ipotesi di acquisto agevolato di immobili residenziali integralmente ristrutturati.

12 MESSA A REGIME E RIMODULAZIONE DELLA DETRAZIONE PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Schema Normativo «1. A far data dal 1 gennaio 2016, agli interventi di riqualificazione energetica, di cui all'articolo 1, comma 344, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e successive modifiche ed integrazioni, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, ancorché locati a terzi, è riconosciuta una detrazione per una quota pari al 65% delle spese documentate e sostenute, fino ad un valore massimo della detrazione di euro per ciascuna unità immobiliare di cui è composto il fabbricato, a condizione che si consegua un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori riportati nelle tabelle di cui all Allegato A del Decreto 11 marzo L'indice di prestazione energetica va calcolato secondo le disposizioni contenute nel decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modifiche ed integrazioni. 2. La medesima detrazione è riconosciuta, fino ad un valore massimo di euro, per gli interventi eseguiti sulle strutture opache, di cui all'articolo 1, comma 345, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e successive modifiche ed integrazioni. Per le altre tipologie di intervento di miglioramento energetico di cui ai commi 345, 346 e 347 di cui all'articolo 1, della legge 27 dicembre 2006, n.296 e successive modifiche ed integrazioni, è riconosciuta una detrazione per una quota pari al 40% delle spese documentate e sostenute, fino ad massimo di euro. 3. Nel caso di immobili strumentali, la detrazione fiscale di cui al primo comma è determinata nel valore massimo di euro ogni 150 metri quadri di superficie utile dell immobile oggetto di riqualificazione, superficie risultante dalla documentazione catastale. Per valori eccedenti i 150 metri quadri di superficie, la detrazione è calcolata in maniera proporzionale. 4. Le detrazioni di cui ai commi precedenti possono essere ripartite, a scelta del contribuente, in un numero di quote annuali di pari importo, non inferiore a 5 e non superiore a 10.».

13 RELAZIONE Per il raggiungimento di tutti gli obiettivi di risparmio energetico e di riduzione delle emissioni climalteranti, fissati a livello globale (come il Protocollo di Kyoto, prolungato con l accordo di Doha fino al 2020), a livello europeo (come la Pacchetto Clima-Energia ), per giungere al livello nazionale (come il Piano d Azione nazionale sull Efficienza Energetica del 2011 e quello recentemente approvato nel 2014), non è possibile prescindere dal fondamentale contributo che può pervenire dalla riqualificazione energetica del parco immobiliare esistente. La scarsa efficienza energetica del patrimonio edilizio esistente è principalmente dovuta alla sua vetustà ed obsolescenza: quasi il 70% degli edifici presenti sul territorio italiano è stato costruito prima del 1976, anno in cui venne emanata la prima norma sull efficienza energetica nell edilizia; mentre circa un quarto del totale non ha mai subito alcun intervento di riqualificazione energetica. Il fabbisogno medio degli edifici residenziali è stimato pari a 180 kwh/mq all anno, un valore circa quattro volte superiore alla media degli edifici costruiti secondo le vigenti norme sull efficienza energetica. Tutto questo dimostra come la riqualificazione energetica del nostro patrimonio immobiliare rappresenti la vera sfida del futuro, fornendo anche un contributo importante allo sviluppo economico del Paese. Con il recepimento della Direttiva 2010/31/UE, è stato poi introdotto il concetto di edifici a energia quasi zero, ovvero edifici ad altissima prestazione energetica il cui fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo è coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili, stabilendo in particolare obblighi per le nuove costruzioni a partire dal 2019/2021 e prevedendo un Piano d'azione destinato ad aumentare il numero complessivo dei medesimi edifici a energia quasi zero. Alla luce di quanto sopra, occorre mettere a punto strumenti incentivanti che, per la loro entità ed efficacia, siano in grado di sostenere il Paese nella grande sfida del raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico europei e nazionali, a partire dalla stabilizzazione e dal rafforzamento della principale misura finora implementata: la detrazione fiscale per le riqualificazioni energetiche. Tale detrazione fiscale ha infatti rappresentato un grande stimolo agli investimenti in efficienza energetica nel settore immobiliare, sebbene il mercato si sia orientato maggiormente verso tipologie di intervento caratterizzate da un rapporto costi/benefici non ottimale: facendo riferimento ai dati ENEA riferiti al 2012, il 64% del totale degli interventi che hanno beneficiato della detrazione (allora al 55%) rappresenta interventi di sostituzione degli infissi, il 24% coinvolge la sostituzione dell impianto di climatizzazione invernale, il 9% l installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria, mentre solo il 3% di tutte le pratiche inviate riguarda la coibentazione di strutture opache orizzontali e verticali. L analisi dell Enea mostra una sorta di mondo alla rovescia rispetto alla situazione ideale, poiché alle sostituzioni degli infissi sono mediamente associati valori di risparmio energetico piuttosto modesti (circa 2,6 MWh/anno), alle sostituzioni degli impianti di climatizzazione invernale corrispondono valori di risparmio maggiori (circa 8,4 MWh/anno), mentre agli interventi di riqualificazione dell involucro edilizio vengono associati valori medi di risparmio energetico molto significativi (compresi cioè tra 17 e 27 MWh/anno). Pertanto, il beneficio fiscale del 65% andrebbe stabilizzato almeno fino al 2020, e rimodulato in modo da premiare gli interventi di riqualificazione che consentano di ottenere i migliori risultati in termini di risparmio energetico ed economico, ad esempio attraverso una differenziazione della percentuale e del limite di detrazione commisurata all effettivo miglioramento conseguito. In particolare, andrebbe rimodulata la percentuale di detrazione nella misura seguente: 1. 65% delle spese documentate e sostenute, per un limite di detrazione pari a: euro riferito a ciascuna unità immobiliare per gli interventi di riqualificazione globale, che riguardano l intero edificio. Per gli opifici e gli altri

14 immobili strumentali (accatastati unitariamente), tale limite andrebbe commisurato ad una predeterminata superficie (es. ogni 150 mq di superficie utile catastale), euro per gli interventi eseguiti sulle strutture opache orizzontali e verticali (es. tetto, solai e cappotto dell edificio); 2. 40% delle spese documentate e sostenute per interventi riguardanti finestre comprensive di infissi, installazione di pannelli solari e sostituzione di impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione, nel limite massimo di detrazione pari a euro. Le suddette detrazioni possono essere ripartite, a scelta del contribuente, in un numero di quote annuali di pari importo, non inferiore a 5 e non superiore a 10.

15 ELIMINARE LA TASSAZIONE PATRIMONIALE SUGLI IMMOBILI MERCE CORREZIONI ALLA DISCIPLINA IMU Schema Normativo «1.All articolo 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n.214, al comma 9-bis dopo le parole non siano in ogni caso locati sono aggiunte le seguenti, nonché le aree edificabili iscritte, ai sensi dell art.2424 del Codice Civile, tra le Rimanenze dell Attivo Circolante."».

16 RELAZIONE Grazie all azione dell ANCE, già dalla seconda rata 2013, è stata esclusa la tassazione IMU sui fabbricati costruiti o ristrutturati per la successiva vendita (cd. beni merce delle imprese edili), fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Tale misura rappresenta un importante segnale d attenzione per le imprese del settore delle costruzioni, in quanto ha riconosciuto l illegittimità di una tassazione patrimoniale applicata su beni destinati alla vendita, che tra l altro rappresentava un unicum nel panorama del prelievo fiscale sulla produzione industriale e commerciale, non solo in Italia, ma anche a livello internazionale. Tuttavia, l esclusione non si applica alle aree destinate alla costruzione per la successiva vendita, facenti parte anch esse del magazzino delle imprese edili. Si tratta di aree costituenti beni merce delle imprese di costruzione, per le quali, così come per i fabbricati destinati alla vendita, è illegittima la tassazione IMU. E quindi necessario ed urgente eliminare l IMU anche per le aree edificabili, iscritte in Bilancio tra le Rimanenze.

17 EFFETTI SUL GETTITO Secondo le stime del ministero delle finanze il gettito 2014 proveniente da imprese del settore costruzioni ai fini Imu concernente le aree fabbricabili è di 215,7 milioni di euro. Tale importo è assunto, prudenzialmente, come perdita di gettito della proposta, ipotizzando, in assenza di altre informazioni, che le aree fabbricabili possedute dalle imprese del settore costruzioni siano inserite per la quasi totalità tra le rimanenze dell attivo circolante.

18 CORREZIONI ALLA DISCIPLINA TASI Schema Normativo «1. All art.1, comma 670, della legge 27 dicembre 2013, n.147, dopo le parole detenute o occupate in via esclusiva aggiungere le seguenti parole, nonché i fabbricati costruiti, o oggetto di interventi di recupero di cui all articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e destinati dall'impresa costruttrice, o ristrutturatrice, alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati e le aree edificabili iscritte civilisticamente tra le Rimanenze, ai sensi dell articolo 2424 del Codice Civile».

19 RELAZIONE L introduzione della nuova Imposta Unica Comunale cd. IUC., soprattutto per la sua componente TASI ( Tassa sui Servizi Indivisibili ), preoccupa, in generale, per le conseguenze sugli investimenti immobiliari e, in particolare, per gli effetti sul magazzino delle imprese edili. L introduzione della TASI comporta, infatti, effetti deleteri su tutti i beni merce delle imprese edili, sui quali, dopo l esclusione dalla tassazione IMU, viene sostanzialmente reintrodotta un imposta patrimoniale, camuffata da imposta sui servizi, tra l altro non fruiti da tali fabbricati. Per quanto attiene alle aree, poi, la TASI si aggiunge all IMU, con un evidente duplicazione d imposta. È pertanto evidente la necessità di riconoscere espressamente l esclusione dalla TASI per tutti gli immobili facenti parte del cd. magazzino delle imprese edili, ovverosia fabbricati di nuova costruzione o incisivamente ristrutturati per la successiva vendita ed aree edificabili. E quindi necessario escludere dalla TASI tutti gli immobili merce delle imprese edili (fabbricati e aree edificabili).

20 EFFETTI SUL GETTITO Secondo le stime del ministero delle finanze il gettito 2014 proveniente da imprese del settore costruzioni ai fini Tasi concernente le aree edificabili ed i fabbricati merce è di 29 milioni di euro (aree: 11,5 milioni ai fini Tasi; fabbricati merce ai fini Tasi 17,5 milioni). Complessivamente, quindi, l esclusione dalla TASI per tutti gli immobili facenti parte del cd. magazzino delle imprese edili generai minori entrate pari a circa 29 milioni di euro.

21 MODIFICHE AL REGIME FISCALE DELLA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA VINCOLANTE PER ENTRAMBE LE PARTI Schema Normativo «Ai fini delle Imposte sui redditi e dell Imposta Regionale sulle Attività produttive, i corrispettivi delle cessioni di case di civile abitazione, oggetto di contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, si considerano conseguiti alla data dell eventuale esercizio del diritto di riscatto. Per i medesimi contratti, ai fini dell Imposta sul Valore Aggiunto, l operazione si considera effettuata all atto del pagamento dei corrispettivi contrattuali.».

22 RELAZIONE Lo stesso Governo ha riconosciuto l importanza di disciplinare fiscalmente ed agevolare le formule contrattuali del rent to buy, quali valide modalità alternative all acquisto immediato della proprietà. Tuttavia, le misure ad oggi approvate sono limitate agli alloggi sociali (DL 47/2014), mentre risulta quanto mai opportuno estenderne l ambito applicativo a tutte le formule miste di locazione/vendita, quale la locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, che, al pari del rent to buy (che si differenzia da tale formula in virtù del fatto che, generalmente, l utilizzatore ha solo la facoltà d acquisto e non un vero e proprio vincolo), permettono al conduttore/futuro acquirente di entrare nel possesso dell abitazione, pagando un canone che, al termine del periodo pattuito, si tramuta (in tutto o in parte) in conto prezzo d acquisto dell abitazione. Si tratta, quindi, di strumenti che favoriscono, soprattutto nell attuale congiuntura economica caratterizzata da una grave stretta creditizia, l acquisto della prima casa e, al contempo, incrementano la domanda nel mercato immobiliare con positivi effetti sul gettito erariale e sull occupazione. Per questo, occorre incentivare tali formule contrattuali, superando l attuale trattamento fiscale che, invece, tende ad ostacolarne l utilizzo, in quanto il momento impositivo (sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito) è anticipato rispetto al momento di effettivo trasferimento della proprietà. Infatti la locazione con patto reciproco di futura vendita costituisce una cessione di beni come previsto dall art. 2, comma 2, n. 2), del DPR 633/1972 e quindi rientra nel campo di applicazione dell IVA. Il momento impositivo, pertanto, coincide con la data di stipulazione della locazione come previsto dall art.6, comma 1, del DPR 633/72, nonostante gli effetti traslativi si producano successivamente. Anche ai fini delle imposte sui redditi trova applicazione il medesimo principio (art.109, comma 2, lett.a, DPR 917/1986). Si propone quindi una modifica legislativa che permetta di differire il momento impositivo all effettivo trasferimento della proprietà dell immobile, anche per le operazioni di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, dove è previsto un obbligo bilaterale al trasferimento dell abitazione (sia per l impresa cedente che per l utilizzatore, futuro acquirente).

23 EFFETTI SUL GETTITO Dagli ultimi dati Istat disponibili, relativi agli anni , si osserva che sono stati ritirati dalle imprese permessi di costruire per abitazioni l anno. Si ipotizza che il 3% delle abitazioni, e cioè unità, possano essere destinate dalle imprese alla locazione con patto di futura vendita, anziché essere vendute immediatamente, come accadrebbe in favorevoli situazioni di mercato. Ai fini della valutazione degli effetti sul gettito derivante dal provvedimento, si tiene conto di un prezzo medio di vendita per unità abitativa di euro e di una durata della locazione con patto di futura vendita di 5 anni. Il gettito derivante da tali operazioni, che, a legislazione vigente, è imputato nel periodo d imposta di conclusione del contratto, si stima in circa 16 milioni di euro ripartito tra: a) gettito IVA di 8,6 milioni di euro ( x4%x1.200) b) gettito da imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale di euro (600 x1.200) c) entrate derivanti dalle imposte sul reddito delle imprese (Ires e Irap) di circa 6,7 milioni di euro ( x10% x 31% x1.200). La modifica legislativa consente il differimento del momento impositivo all effettivo trasferimento di proprietà dell immobile. In altri termini, la proposta non incide sulla quantificazione stimata del gettito ma solo sulla sua ripartizione temporale, comportando il versamento: a) dell IVA nel corso dei 5 anni di durata ipotizzata del contratto, b) delle imposte dirette (Ires e Irap) e delle imposte d atto (Registro, Ipotecaria e Catastale), allo scadere dei 5 anni, ossia all effettivo trasferimento della proprietà, con riferimento esclusivo al prezzo di vendita dell immobile stabilito tra le parti. Si sottolinea, inoltre, che, qualora il contratto prevedesse, nel corso della locazione (ossia durante i 5 anni, come da ipotesi), la corresponsione anche di un canone d uso per l utilizzo anticipato del bene da parte del futuro acquirente, tale somma costituirebbe ulteriore ricavo per l impresa, da assoggettare a tassazione ai fini dell Ires e dell Irap in ciascun periodo d imposta di incasso. Pertanto, la misura assicurerebbe, comunque, un gettito all Erario, altrimenti non conseguibile, tenuto conto che, ad oggi, la disciplina impositiva vigente blocca fortemente la realizzazioni di operazioni similari. In ogni caso, in via prudenziale, si stima un minor gettito annuale di 16 milioni di euro, che verrà comunque recuperato negli anni successivi.