REDDITI FONDIARI TIPOLOGIE DEI REDDITI E IMPUTAZIONE. Coloro che possiedono gli immobili a titolo di:

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1 REDDITI FONDIARI SOMMARIO TIPOLOGIE DEI REDDITI E IMPUTA- ZIONE CLASSIFICAZIONE DEI FABBRICATI Artt. 25, 26, 37 e 43 D.P.R , n Nota Dir. Gen. Catasto n. 3/330 Si riassume la normativa riguardante i beni produttivi di reddito fondiario, riservando a specifici articoli la trattazione particolareggiata degli aspetti legati ai redditi dei terreni e dei fabbricati. TIPOLOGIE DEI REDDITI E IMPUTAZIONE REDDITI FONDIARI Inerenti ai terreni Redditi dominicali Redditi agrari Inerenti Redditi dei ai fabbricati fabbricati Beni situati nel territorio dello Stato Già iscritti oppure Che devono essere iscritti Con attribuzione di rendita Nel Catasto dei terreni Nel Catasto Edilizio Urbano SOGGETTI INTERESSATI Coloro che possiedono gli immobili a titolo di:.. proprietà;.. usufrutto;.. enfiteusi;.. altro diritto reale. Compreso il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite o separato. Il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze della casa adibita a residenza familiare, ai sensi dell art. 540 del Codice Civile. I redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti sopra elencati. Indipendentemente dall effettiva percezione. Per il periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso. CONCORSO AL REDDITO Canoni non percepiti A decorrere dal 1998, i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non devono essere dichiarati se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In tal caso, la rendita catastale deve essere comunque assoggettata a tassazione. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, accertati nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare. CASI PARTICOLARI Contitolarità di diritti sull'immobile Trasferimento del possesso dell'immobile Il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto. Il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso. Nei casi di:.. contitolarità della proprietà o altro diritto reale;.. coesistenza di più diritti reali. Se il possesso dell'immobile è stato trasferito, in tutto o in parte. Nel corso del periodo d'imposta. R A T I O N.5/

2 CLASSIFICAZIONE DEI FABBRICATI Tavola riepilogativa Non strumentali Cat. Descrizione Strumentali per natura Cat. Descrizione A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 A/10 A/11 Abitazioni di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazioni in villini Abitazioni in ville Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici Uffici e studi privati (quando la destinazione non sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria) Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (trulli, rifugi di montagna, baite, ecc.) A/10 Uffici e studi privati (quando la destinazione sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria) B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2 Case di cura ed ospedali B/3 B/4 Prigioni e riformatori Uffici pubblici B/5 Scuole, laboratori scientifici B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 Cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico di culto B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1 C/2 C/3 C/4 C/5 C/6 C/7 D/1 D/2 D/3 D/4 D/5 Negozi e botteghe Magazzini e locali di deposito Laboratori per arti e mestieri Fabbricati e locali per esercizi sportivi Stabilimenti balneari e di acque curative Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse Tettoie chiuse o aperte Opifici Alberghi e pensioni Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili Case di cura ed ospedali Istituti di credito, cambio e assicurazione D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio E/1 E/2 E/3 E/4 E/5 Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi e aerei Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale E/7 Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9 Edifici a destinazione particolare, non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E 2 R A T I O N.5/

3 REDDITI DEI TERRENI SOMMARIO SCHEMA DI SINTESI MODELLO 730 E UNICO 2005, PERSONE FISICHE RIVALUTAZIONE DEI REDDITI DEI TERRENI REDDITO DOMINICALE REDDITO AGRARIO AGEVOLAZIONI PER EVENTI PAR- TICOLARI Artt. 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 185 D.P.R , n Art. 230 bis C.C. Art. 3, c. 4 e 50 L , n Art. 14 L , n Provv. Agenzia delle Entrate Si riassumono le caratteristiche e le modalità di determinazione dei redditi dominicali e agrari dei terreni, segnalando che è previsto un aumento dei redditi risultanti in catasto, rispettivamente dell'80% e del 70%, ai soli fini delle imposte sui redditi. Per le altre imposte, i redditi dominicali sono rivalutati del 25%. I redditi dei terreni, per la parte derivante dall esercizio di attività agricole, ancorché nei limiti del reddito catastale, sono considerati comunque redditi d impresa, anche se prodotti da Snc e Sas, analogamente a quanto previsto per le società ed enti commerciali soggetti ad Ires. La determinazione catastale del reddito è consentita alle sole persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali. SCHEMA DI SINTESI Possesso del terreno in Italia Destinazione Redditi da dichiarare e soggetti dichiaranti Proprietario Titolare di diritti reali Affittuario Terreno non in affitto Reddito dominicale Reddito agrario A TITOLO DI PROPRIETÀ (PIENA) Terreno in affitto per uso Reddito dominicale Reddito agrario agricolo 1 Terreno in affitto per usi non agricoli Reddito diverso:.. quadro RL - Unico;.. quadro D Mod A TITOLO DI ALTRO DIRITTO REALE superficie enfiteusi usufrutto uso Terreno non in affitto Terreno in affitto per uso agricolo 1 Terreno in affitto per usi non agricoli Il nudo proprietario non dichiara alcun reddito Reddito dominicale Reddito agrario Reddito dominicale Reddito diverso:.. quadro RL - Unico;.. quadro D Mod Reddito agrario Nota 1 Compresi i terreni coltivati senza formale contratto come, ad esempio, nel caso di terreni concessi in comodato ed in uso a familiari. R A T I O N.5/

4 MODELLO 730 E UNICO 2005, PERSONE FISICHE SOGGETTI TENUTI ALLA COMPILAZIONE DEL QUADRO RA DI UNICO E DEL QUADRO A DEL MODELLO 730 Devono compilare il quadro RA:.. i proprietari di terreni situati nel territorio dello Stato italiano, che sono o devono essere iscritti in catasto come dotati di rendita;.. chi è titolare dell usufrutto o altro diritto reale su terreni situati nel territorio dello Stato italiano, che sono o devono essere iscritti in Catasto come dotati di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale, il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il terreno;.. gli affittuari che esercitano l attività agricola nei fondi condotti in affitto. L affittuario deve dichiarare il reddito agrario a partire della data in cui ha effetto il contratto. In tal caso, deve essere compilata solo la colonna del reddito agrario;.. gli associati, nei casi di conduzione associata;.. il titolare dell impresa agricola individuale, anche in forma di impresa familiare o il titolare dell azienda coniugale non gestita in forma societaria, che conduce il fondo. Se questi contribuenti non sono proprietari del terreno, non lo hanno in usufrutto o non hanno su di esso un altro diritto reale, deve essere compilata solo la colonna del reddito agrario. REDDITI DEI TERRENI VARIATI E NON VARIATI Compilazione obbligatoria Per la dichiarazione devono essere compilati in modo dettagliato i singoli righi del quadro RA, indipendentemente dal fatto che si siano verificate o meno variazioni rispetto alla precedente dichiarazione. Pertanto, non è più ammessa la sola compilazione del rigo RA11 di Unico senza indicazione dei dettagli. Qualora in Unico sia stato compilato più di un quadro RA, i totali dei redditi dominicali e agrari devono essere riportati nel rigo RA11 del 1 quadro RA utilizzato. CASI PARTICOLARI Situazioni diverse per stesso terreno Variazioni situazioni di proprietà Se nel corso dell anno si sono verificate situazioni diverse per uno stesso terreno (variazione quote di possesso, terreno concesso in affitto, ecc.), occorre compilare un rigo per ogni situazione, indicando nella colonna 4 il relativo periodo; è altresì necessario barrare la colonna 8 continuazione, per specificare che il riferimento è al medesimo bene. È necessario compilare 2 distinti righi in riferimento al medesimo bene, senza barrare la colonna 8 continuazione, nell ipotesi in cui la percentuale di possesso del reddito dominicale sia diversa da quella del reddito agrario (esempio: caso di affitto o di una sola parte di un terreno). INSERIMENTO DATI I dati devono essere inseriti nei righi già rivalutati delle percentuali dell 80% (dominicali) e del 70% (agrario). Nel caso in cui i dati siano desunti dal Modello 730/2004 si ricorda che, fermo restando l obbligo di dettaglio, i dati debbono comunque essere rivalutati moltiplicando i corrispondenti redditi per i coefficienti di legge. 1,80 = redditi dominicali; 1,70 = redditi agrari. I redditi riportati nel quadro A del Modello 730 dell anno precedente sono stati indicati senza le relative rivalutazioni. 4 R A T I O N.5/

5 RIVALUTAZIONE DEI REDDITI DEI TERRENI IMPOSTE SUI REDDITI Art. 31, cc. 1 e 2 L. 724/1994 e art. 3, c. 50 L. 662/1996 La rivalutazione dei redditi dei terreni si applica ai fini della determinazione delle imposte sui redditi:.. Irpef e Ires; Imprenditoria giovanile in agricoltura Le rivalutazioni dei redditi dominicali e agrari non si applicano per i periodi d imposta durante i quali i terreni sono concessi in affitto per usi agricoli a giovani che non hanno ancora compiuto i 40 anni, aventi la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo a titolo principale, o che acquisiscano tali qualifiche entro 12 mesi dalla stipula del contratto d affitto, purché la durata del contratto stesso non sia inferiore a 5 anni (art. 14 L , n. 441). La rivalutazione, di conseguenza, non si applica, ad esempio, per:.. Invim;.. ICI;.. Imposta registro, successioni e donazioni. Dal 1997 i redditi dominicali sono rivalutati del 25%, ai fini dei tributi diversi dalle imposte sui redditi. REDDITI DOMINICALI Rivalutazione Anno 1994 I redditi dominicali sono rivalutati del 37% per il periodo d'imposta in corso al Anni 1995 e 1996 A decorrere dal periodo d'imposta in corso al , i redditi dominicali sono rivalutati del 55%. Dal 1997 Ai soli fini delle imposte sui redditi, i redditi dominicali sono rivalutati dell'80% - art. 3, c. 50 L. 662/1996. Ai fini degli altri tributi i redditi dominicali sono rivalutati del 25% - art. 3, c. 51 L. 662/1996. Calcolo per il 2004 Reddito dominicale anno 1993 e precedenti 1.000,00 x 1,80 = Nuovo reddito dominicale 1.800,00 REDDITI AGRARI Rivalutazione Anno 1994 I redditi agrari sono rivalutati del 32% per il periodo d'imposta in corso al Anni 1995 e 1996 A decorrere dal periodo d'imposta in corso al , i redditi agrari sono rivalutati del 45%. Dal 1997 Ai soli fini delle imposte sui redditi i redditi agrari sono rivalutati del 70% - art. 3, c. 50 L. 662/1996. Calcolo per il 2004 Reddito agrario anno 1993 e precedenti 1.000,00 x 1,70 = Reddito agrario rivalutato 1.700,00 R A T I O N.5/

6 REDDITO DOMINICALE DEFINIZIONE È costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l'esercizio delle attività agricole. TERRENI ESCLUSI Non producono reddito dominicale e non devono essere dichiarati:.. terreni per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà;.. terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani (giardini, cortili, ecc.);.. terreni concessi in affitto per usi non agricoli;.. terreni situati all'estero; Dichiarati nel quadro RL di Unico o quadro D del Mod terreni utilizzati quali beni strumentali nell esercizio di specifiche attività commerciali da parte del possessore. Parchi e giardini I redditi catastali di terreni, parchi e giardini, che siano aperti al pubblico o la cui conservazione sia riconosciuta dal Ministero per i Beni Culturali e Ambientali di pubblico interesse, non concorrono alla formazione del reddito quando al possessore non è derivato, per tutto il periodo d'imposta, alcun reddito dalla loro utilizzazione. Tale circostanza deve essere denunciata all'ufficio locale dell Agenzia delle Entrate, entro 3 mesi dalla data in cui ha avuto inizio. DETERMINAZIONE DEL REDDITO Il reddito dominicale è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo stabilite per ciascuna qualità e classe di terreno. Il proprietario deve, di regola, dichiarare il reddito dominicale, indipendentemente dall'ammontare dei canoni d'affitto. Terreni affittati Se il terreno è concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone è possibile dichiarare, indipendentemente dall ef- per uso agricolo fettiva percezione, il canone annuo d'affitto nel caso in cui questo risulti inferiore all'80% del reddito dominicale. REVISIONE TARIFFE D'ESTIMO Le tariffe d'estimo sono sottoposte a revisione quando se ne manifesti l'esigenza per sopravvenute variazioni:.. nelle quantità e nei prezzi; dei prodotti; dei mezzi di produzione... nell'organizzazione e strutturazione aziendale. Comunque ogni 10 anni Le modifiche derivanti dalla revisione hanno effetto dall'anno successivo a quello di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. COLTURE IN SERRA Il reddito è determinato, in mancanza della corrispondente qualità nel quadro di qualificazione catastale, mediante l'applicazione della tariffa dell'estimo più alta in vigore nella Provincia ove è situato il terreno. 6 R A T I O N.5/

7 REDDITO AGRARIO DEFINIZIONE É costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d'esercizio ed al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell'esercizio di attività agricole su di esso. TERRENI ESCLUSI Non producono reddito agrario e non devono essere dichiarati:.. terreni per i quali il contribuente è titolare della sola nuda proprietà;.. terreni che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani (giardini, cortili, ecc.);.. terreni concessi in affitto per usi non agricoli;.. terreni situati all'estero; Dichiarati nel quadro RL di Unico o quadro D del Mod terreni utilizzati quali beni strumentali nell esercizio di specifiche attività commerciali da parte del possessore. Parchi e giardini I redditi catastali di terreni, parchi e giardini, che siano aperti al pubblico o la cui conservazione sia riconosciuta, dal Ministero per i Beni Culturali e Ambientali, di pubblico interesse, non concorrono alla formazione del reddito quando al possessore non è derivato, per tutto il periodo d'imposta, alcun reddito dalla loro utilizzazione. Tale circostanza deve essere denunciata all'ufficio locale dell Agenzia delle Entrate, entro 3 mesi dalla data in cui ha avuto inizio. DETERMINAZIONE DEL REDDITO Il reddito agrario è determinato mediante l'applicazione di tariffe d'estimo stabilite per ciascuna qualità e classe di terreno. COLTURE PRODOTTE IN SERRA Il reddito si determina, in mancanza della corrispondente qualità nel quadro di qualificazione catastale, mediante l'applicazione della tariffa dell'estimo più alta in vigore nella Provincia ove è ubicato il terreno. TERRENI IN AFFITTO Se il terreno è concesso in affitto per uso agricolo, il reddito agrario concorre a formare il reddito complessivo dell'affittuario, anziché quello del possessore. Dalla data in cui ha effetto il contratto. CONDUZIONE ASSOCIATA Costituiscono figure di conduzione associata:.. la mezzadria;.. la colonia parziaria;.. la soccida con conferimento di pascolo. Il reddito agrario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun associato per la quota di sua spettanza, in base alla relativa percentuale di partecipazione e al periodo di durata del contratto. La percentuale è quella che risulta da apposito atto sottoscritto da tutti gli associati, dal quale risultino la quota del reddito agrario spettante a ciascuno e la decorrenza del contratto. Mancando la sottoscrizione anche di un solo associato o l'indicazione della ripartizione del reddito, si presume che questo sia ripartito in parti uguali. R A T I O N.5/

8 AGEVOLAZIONI PER EVENTI PARTICOLARI MANCATA COLTIVAZIONE DEL FONDO PERDITA PRODOTTO PER EVENTI NATURALI Requisiti Agevolazioni ai fini Irpef Aspetti operativi Requisiti Agevolazioni ai fini Irpef Aspetti operativi Un fondo rustico, costituito per almeno 2/3 da terreni coltivabili a prodotti annuali, non deve essere stato coltivato:.. per un intera annata agraria;.. neppure in parte;.. per cause non dipendenti dalla tecnica agraria. Ritiro di seminativi Reddito dominicale Ridotto al 30% Reddito agrario Rientrano in questa ipotesi anche i casi di ritiro di seminativi dalla produzione (set-aside), se i terreni costituenti il fondo rustico sono rimasti effettivamente incolti per l'intera annata agraria, senza sostituzione, neppure parziale, con altra diversa coltivazione. Ridotto a zero Perdita di almeno il 30% del prodotto ordinario del fondo rustico preso a base per la formazione delle tariffe d'estimo. Per l'anno in cui si è chiusa l'annata agraria. In tal caso, indicare, nella col. 7 del Quadro RA, il cod. 1. Per eventi naturali L'evento dannoso deve essere denunciato dal possessore danneggiato:.. termine Entro 3 mesi. Almeno 15 gg. prima dell'inizio del raccolto... destinazione La denuncia deve essere presentata all'ufficio del Territorio (ex UTE), che provvede all'accertamento della diminuzione del prodotto e la trasmette all'ufficio dell Agenzia delle Entrate. Pluralità di fondi rustici Reddito dominicale Reddito agrario Se l'evento dannoso interessa una pluralità di fondi rustici gli Uffici del territorio, sentiti gli Ispettorati Provinciali dell'agricoltura, provvedono:.. alla delimitazione delle zone danneggiate;.. all'accertamento della diminuzione dei prodotti;.. alla trasmissione agli uffici delle imposte, nei cui distretti sono situati i fondi, dei dati relativi alle zone delimitate. Ciò avviene su richiesta dei Sindaci dei Comuni interessati, o di altri soggetti nell'interesse dei possessori danneggiati. Ridotto a zero Ridotto a zero Dalla data in cui l'evento dannoso si è verificato. Se la data dell'evento dannoso non è esattamente determinabile. Per l'anno in cui si è verificata la perdita. In tal caso, indicare, nella col. 7 del Quadro RA, il cod R A T I O N.5/

9 SOMMARIO SCHEMA DI SINTESI ESCLUSIONI ABITAZIONE PRINCIPALE E SUE PER- TINENZE IMMOBILI A DISPOSIZIONE IMMOBILI LOCATI INDICAZIONI PER LA DICHIARAZIO- NE DEI REDDITI REDDITI DEI FABBRICATI Artt. 10 c. 3 bis, 25, 36, 37, 41, 43 e 185 D.P.R , n Art. 4 L , n Art. 3, c , L , n Art. 8, L , n Art. 2, c. 1, L , n Provv. Agenzia delle Entrate C.M , n. 150/E - Nota , n C.M , n. 150/E - C.M , n. 27/E - R.M , n. 44 Il quadro RB del Modello Unico - Persone fisiche ed il quadro B del Mod. 730 devono essere compilati da coloro che possiedono, a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, fabbricati situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti con attribuzione di rendita nel catasto edilizio urbano. Tra gli altri diritti reali rientra, se effettivamente esercitato, il diritto di abitazione spettante, ad esempio, al coniuge superstite, ai sensi dell art. 540 C.C. ed al coniuge separato, convenzionalmente (è esclusa la separazione di fatto) o per sentenza, sulla casa adibita a residenza familiare. In caso di usufrutto, o altro diritto reale, il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato. Deve compilare il quadro, inoltre, chi esercita attività d impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all impresa in quanto non indicati nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili, oppure esclusi dal patrimonio dell impresa, nonché chi possiede immobili che non hanno i requisiti per essere considerati rurali. Si ricorda che dall le rendite catastali dei fabbricati sono rivalutate del 5%, ai fini dell Ici e di ogni altra imposta. Il quadro RB deve essere compilato anche se i redditi dei fabbricati non sono variati rispetto all anno precedente. SCHEMA DI SINTESI ABITAZIONE PRINCIPALE PERTINENZE DELLA ABITAZIONE PRINCIPALE Che sono o devono essere iscritte in catasto con autonoma rendita. La tassazione avviene in base alla rendita catastale, secondo le nuove tariffe d estimo. Dal 2000, per l abitazione principale compete la deduzione dal reddito complessivo fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. Tale deduzione spetta per una sola unità. La deduzione spetta anche quando l unità immobiliare costituisce la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che vi risiedono. UNITÀ IMMOBILIARI TENUTE A DISPOSIZIONE UNITÀ IMMOBILIARI LOCATE Note La tassazione avviene operando la maggiorazione di 1/3 della rendita catastale indicata dal contribuente. L aumento di 1/3 si applica alla frazione di anno per la quale si è verificata la condizione di unità immobiliare tenuta a disposizione; analogamente si procede in caso di trasferimento dell unità immobiliare. Patti in deroga L'imponibile è rappresentato dal canone risultante dal contratto di locazione diminuito:.. del 15%.. del 25% Solo per i fabbricati situati a Venezia centro, Murano, Burano e Giudecca. L imponibile è determinato assumendo l importo maggiore e/o libero fra il canone di locazione, ridotto del 15% o del 25% nei casi Equo canone mercato Locati a canone convenzionale A titolo di riduzione forfettaria. sopra specificati, e la rendita catastale. Il reddito imponibile è ulteriormente ridotto del 30% se il fabbricato, situato in un Comune ad alta densità abitativa, è affittato ad un canone convenzionale, sulla base di appositi accordi definiti, in sede locale, fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. I proventi derivanti dalla sublocazione di immobili sono Sub-locazione tassati come reddito diverso, con la deduzione delle spese specifiche. I fabbricati situati nel territorio dello Stato posseduti a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, compreso il diritto di abitazione, possono rientrare in uno dei precedenti casi principali; a ciascuno di essi corrisponde un diverso trattamento dei relativi redditi, ai fini dell imposizione diretta delle persone fisiche. In caso di usufrutto, o altro diritto reale, il titolare della nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato. 1 A partire dal 1998, i canoni non percepiti, derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, non devono essere dichiarati se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In tal caso, la rendita catastale deve essere assoggettata, comunque, a tassazione. Criterio di competenza 1 Criterio di cassa 9

10 ESCLUSIONI IMMOBILI DA NON DICHIARARE Non danno luogo a reddito di fabbricati e non devono essere dichiarati i seguenti immobili:.. costruzioni Ad uso abitativo. rurali Appartenenti al possessore o all'affittuario dei terreni cui servono. Effettivamente adibite agli usi agricoli. Le unità immobiliari che sulla base della vigente normativa non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate, utilizzando la rendita presunta in assenza di quella definitiva. Sono comunque considerate produttive di reddito dei fabbricati le unità immobiliari iscrivibili alle categorie A/1 e A/8 e quelle aventi caratteristiche di lusso... costruzioni per attività agricole.. immobili Unità immobiliari, anche ad uso diverso da quello di abitazione, per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni in restauro o ristrutturazione o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. L'esclusione è limitata al periodo di validità del provvedimento, durante il quale l'unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata... immobili ad usi pubblici Trattasi di costruzioni strumentali alle attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione... fabbricati rurali destinati all agriturismo.. immobili adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d impresa Gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico: musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando al possessore non deriva alcun reddito dall'utilizzazione dell'immobile per l'intero anno. Tale circostanza deve essere denunciata all'ufficio delle Entrate entro 3 mesi dalla data in cui si è verificata... immobili per esercizio del culto e relative pertinenze Non sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari e loro pertinenze destinate esclusivamente all'esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura. Purché non locati.. nuda proprietà Fabbricati per i quali il contribuente è titolare della sola "nuda proprietà" o sui quali altri contribuenti esercitano il diritto di abitazione... valorizzazione del patrimonio abitativo rurale Art. 12 D. Lgs. 99/2004 Fabbricati situati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del , che sono ristrutturati, nel rispetto della vigente disciplina edilizia, dall imprenditore agricolo proprietario e che acquisiscono i requisiti di abitabilità, se concessi in locazione dall imprenditore agricolo (solo per il primo contratto di locazione, con durata non inferiore a 5 anni e non superiore a 9). 10

11 REDDITI DIVERSI I redditi di natura fondiaria derivanti da:.. lastrici solari;.. aree urbane;.. fabbricati situati all'estero. Devono essere dichiarati nel quadro riservato ai redditi diversi RL per Unico D per Mod. 730 ABITAZIONE PRINCIPALE E SUE PERTINENZE ABITAZIONE PRINCIPALE Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente (normalmente coincide con la residenza anagrafica). A tal fine valgono i dati dei registri anagrafici o l autocertificazione (D.P.R , n. 445), con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Ricovero Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l unità immobiliare non risulti locata (art. 10, c. 3-bis Tuir). PERTINENZE Sono ricomprese fra le pertinenze le unità immobiliari:.. classificate o classificabili in categorie catastali diverse da quelle di uso abitativo, quali: C/2 C/6 C/7 Magazzini e locali di deposito. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (garage). Tettoie chiuse od aperte... destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari costituenti abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato). TASSAZIONE L'imponibile è rappresentato dalla rendita catastale calcolata secondo le nuove tariffe d'estimo, rivalutata in misura del 5%. Tariffe d'estimo x Consistenza dell'immobile Gruppo A= numero vani Gruppo C= metri quadrati Rendita catastale (risultante in catasto) = 11

12 DEDUZIONE A partire dall , dal reddito complessivo è deducibile un importo pari alla rendita dell abitazione principale e delle pertinenze, da rapportare a:.. quota di possesso dell immobile nell anno, nel caso di contitolarità;.. periodo dell anno durante il quale l immobile è stato destinato ad abitazione principale. Variazione percentuale di possesso Se nel corso dell'anno è variata la percentuale di possesso relativa all'abitazione principale, la deduzione deve essere pari, al massimo, alla somma degli imponibili indicati su ciascun rigo rappresentante le diverse situazioni dell immobile (col. 8 Quadro B). Abitazione principale con rendita rivalutata pari a 2.000,00, posseduta al 50% per 200 giorni ed al 100% per 165 giorni. Esempio Deduzione spettante: ,00 x 50% : 365 x 200 = 547, ,00 : 365 x 165 = 904,11 + Totale 1.452,06 = Cambiamento di abitazione principale Abitazione principale temporaneamente locata Abitazione principale parzialmente locata Abitazione ad uso promiscuo Non residenti Se nel corso dell'anno il contribuente ha trasferito la propria abitazione principale da una unità immobiliare ad un'altra, la deduzione spetta fino a concorrenza della somma dei redditi delle 2 unità immobiliari adibite ad abitazione principale. In caso di unità immobiliare utilizzata come abitazione principale solo per una parte dell'anno e nella rimanente parte concessa in locazione, la deduzione, rapportata alla quota di possesso e al periodo di utilizzo come abitazione principale, spetta soltanto se, dopo aver effettuato il confronto tra la rendita (col. 1) e il canone di locazione ridotto (col. 5), l'unità è assoggettata a tassazione sulla base della rendita catastale. Viceversa, se l'unità è assoggettata a tassazione sulla base del canone di locazione, la stessa deve essere trattata come le unità immobiliari locate (e, quindi, non spetta deduzione). In caso di unità immobiliare utilizzata come abitazione principale e della quale una parte è concessa in locazione, la deduzione, rapportata alla quota di possesso, spetta soltanto se, dopo aver effettuato il confronto tra la rendita catastale (col. 1) e il canone di locazione ridotto (col. 5), l'unità è assoggettata a tassazione sulla base della rendita catastale. Se l'abitazione principale è utilizzata anche come luogo di esercizio dell'attività di impresa o dell'arte o della professione, la deduzione spettante deve essere ridotta al 50%. La deduzione non compete per gli immobili posseduti in Italia da soggetti residenti all estero. Art. 2, c. 1, lett. a) L , n. 388 Più immobili La deduzione per abitazione principale compete per una sola unità immobiliare; se un contribuente possiede 2 immobili, uno adibito a propria abitazione principale ed uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell immobile adibito ad abitazione principale del contribuente. 12

13 IMMOBILI A DISPOSIZIONE CONCETTO CASI PARTICOLARI Per unità immobiliari a disposizione, per le quali si applica l aumento di 1/3 della rendita, si intendono le unità immobiliari che presentano, contemporaneamente, le seguenti caratteristiche:.. adibite ad uso di abitazione;.. possedute in aggiunta a quella adibita ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3 grado e affini entro il 2 ) o all'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali da parte degli stessi;.. utilizzati direttamente, anche come residenze secondarie, dal possessore o dai suoi familiari o, comunque, tenuti a propria disposizione. L'aumento di 1/3 della rendita si applica anche se: Per i componenti del nucleo familiare si considera abitazione principale quella in cui dimorano, anche se la titolarità o la disponibilità dell immobile appartiene ad altro componente del nucleo medesimo. Per residenze secondarie si intendono le abitazioni ammobiliate ove il possessore o un suo familiare effettivamente dimora, anche non abitualmente, per ragioni di lavoro, per villeggiatura o per altri motivi... l'unità immobiliare nella quale è situata l'abitazione principale non è di proprietà ma è detenuta in locazione;.. l'unità immobiliare a disposizione è posseduta in comproprietà od acquistata in multiproprietà. Per gli immobili in comproprietà l'aumento si applica in proporzione alla quota risultante dal titolo di comproprietà... l'unità immobiliare destinata alla locazione è rimasta sfitta. ESCLUSIONI Non sono considerate a disposizione e, pertanto, non si applica l'aumento di 1/3, alle unità immobiliari:.. adibite ad abitazione principale;.. concesse in uso gratuito ad un familiare; a condizione che il familiare vi dimori abitualmente e ciò risulti dall iscrizione anagrafica;.. tenute a disposizione in Italia da contribuenti residenti all'estero; limitatamente ad una unità immobiliare;.. già utilizzate come abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente, per ragioni di lavoro, in altro Comune;.. destinate integralmente a residenza principale di uno o più comproprietari; limitatamente a quelli che la utilizzano;.. prive di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, acqua, gas e, di fatto, non utilizzate. a condizione che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione (la cui sottoscrizione può non essere autenticata, se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore), da esibire a richiesta degli uffici. FRAZIONI DI ANNO Nel caso in cui le unità immobiliari siano state utilizzate o tenute a propria disposizione solo per una parte dell'anno (diverso utilizzo per la restante parte: ad esempio, abitazione principale o locazione), l'aumento di 1/3 si applica alla frazione di anno per la quale si è verificata la situazione prevista dalla legge. Analogamente dovrà essere operato in caso di trasferimento, a qualsiasi titolo, dell'unità immobiliare. 13

14 IMMOBILI LOCATI AMMONTARE CANONE L'ammontare del canone è quello risultante dal contratto di locazione. Canoni non percepiti Indipendentemente dall'effettiva percezione. A partire dal 1998, i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non devono essere dichiarati, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In tal caso, la rendita catastale deve essere comunque assoggettata a tassazione. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, accertati nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare. Elementi del canone Compresi Esclusi maggiorazione spettante in caso di sublocazione; eventuale rivalutazione automatica sulla base dell'indice Istat. spese di condominio; luce; acqua; gas; portiere; ascensore; riscaldamento; ecc. Se compresi nel canone di locazione. Canone cumulativo per più unità Fabbricato su più righi Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all'abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in Catasto con autonoma rendita, si deve indicare, per ciascuna unità immobiliare, la quota del canone ad essa relativa; quest'ultima è determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Nel caso di fabbricato riportato su più righi e per il quale è stato indicato il canone di locazione, è necessario adottare le seguenti modalità di calcolo per la determinazione del reddito del fabbricato:.. calcolare per ogni rigo del fabbricato la relativa quota di rendita moltiplicando la rendita catastale di colonna 1 (eventualmente maggiorata di 1/3 quando l immobile è tenuto a disposizione) per il numero di giorni e la percentuale di possesso (colonne 3 e 4) e dividendola per 365; sommare successivamente gli importi delle quote di rendita;.. calcolare per ogni rigo nel quale è presente il canone di locazione la relativa quota di canone, moltiplicando il canone di locazione (colonna 5) per la percentuale di possesso (colonna 4); in presenza di più valori, sommare gli importi delle quote di canone;.. ai fini della determinazione del reddito del fabbricato, verificare quali delle seguenti situazioni interessa il fabbricato: a) se nel campo Utilizzo (colonna 2) di almeno un rigo è indicato il codice 10 e in nessuno degli altri righi è indicato, nel campo Utilizzo, il codice 8:. se il totale delle quote di rendita è maggiore o uguale al totale delle quote di canone di locazione, il reddito del fabbricato è pari alla quota di rendita relativa al rigo nel cui campo Utilizzo (col. 2) è stato indicato il codice 10, ridotta del 70% e sommata al totale delle altre quote di rendita;. se il totale delle quote di rendita è minore del totale delle quote del canone di locazione, il reddito del fabbricato è pari alla quota del canone di locazione, indicata con il codice 10 nel campo Utilizzo (col. 2), ridotta del 70% e sommata al totale delle altre quote del canone di locazione. Riportare l importo così determinato nella colonna 8 del 1 rigo del quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. b) se nel campo Utilizzo (col. 2) di almeno un rigo è indicato il codice 8 e in nessuno degli altri righi è indicato nel campo Utilizzo il codice 10:. se il totale delle quote di rendita è maggiore o uguale al totale delle quote di canone di locazione il reddito del fabbricato è pari alla quota di rendita relativa al rigo nel cui campo Utilizzo (col. 2) è stato indicato il codice 8, ridotta del 30% e sommata al totale delle altre quote di rendita;. se il totale delle quote di rendita è minore del totale delle quote del canone di locazione, il reddito del fabbricato è pari alla quota del canone di locazione, indicata con il codice 8 nel campo Utilizzo (col. 2), ridotta del 30% e sommata al totale delle altre quote del canone di locazione. Riportare l importo così determinato nella colonna 8 del 1 rigo del quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. 14

15 AMMONTARE CANONE (segue) Fabbricato su più righi (segue) c) se nel campo Utilizzo (col. 2) di un rigo è indicato il codice 8 e in un altro rigo è indicato il codice 10:.. se il totale delle quote di rendita è maggiore o uguale al totale delle quote di canone di locazione, il reddito del fabbricato è pari alla somma dei seguenti importi: quota di rendita relativa al rigo nel cui campo Utilizzo di colonna 2 è stato indicato il codice 10, ridotta del 70%; quota di rendita relativa al rigo nel cui campo Utilizzo di colonna 2 è stato indicato il codice 8, ridotta del 30%; totale delle altre quote di rendita (quote di rendita relative ai righi nei quali è stato indicato un utilizzo diverso da 8 e da 10);.. se il totale delle quote di rendita è minore del totale delle quote del canone di locazione, il reddito del fabbricato è pari alla somma dei seguenti importi: quota di canone relativa al rigo nel cui campo Utilizzo di colonna 2 è stato indicato il codice 10, ridotta del 70%; quota di canone relativa al rigo nel cui campo Utilizzo di colonna 2 è stato indicato il codice 8, ridotta del 30%; totale delle altre quote di canone (quote di canone relative ai righi nei quali è stato indicato un utilizzo diverso da 8 e da 10 - ad esempio canone con utilizzo 3 o canone con utilizzo 4). Riportare l importo così determinato nella colonna 8 del 1 rigo del quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. d) se nel campo Utilizzo (col. 2) di almeno un rigo è indicato il codice 3, oppure nel campo Utilizzo è indicato il codice 1 e nello stesso rigo è presente il canone di locazione (locazione di una parte dell immobile adibito ad abitazione principale) e in nessuno degli altri righi è indicato nel campo Utilizzo il codice 8 e il codice 10:.. prendere il maggiore tra il totale delle quote di rendita e il totale delle quote di canone di locazione; riportare l importo così determinato nella colonna 8 del 1 rigo del quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato; e) se in tutti i righi nei quali è presente il canone di locazione (col. 5) è indicato nel campo Utilizzo (col. 2) il codice 4: riportare il totale delle quote di canone di locazione nella colonna 8 del 1 rigo del quadro RB in cui il fabbricato è stato indicato. Nel caso in cui è stato indicato in un rigo il codice 9 nel campo Utilizzo (col. 6), i dati di tale rigo non devono essere considerati nel calcolo di determinazione del reddito sopra descritto. Se il fabbricato è stato adibito ad abitazione principale, si ha diritto alla relativa deduzione nei casi a), b), c), d) Nota a condizione che il totale delle quote di rendita sia superiore o uguale al totale delle quote di canone di locazione. Possesso per parte di anno Nel caso in cui il fabbricato sia stato posseduto per una parte dell'anno, deve essere considerato il canone relativo al periodo di possesso. 15

16 IMMOBILI LOCATI A CANONE CONVENZIONALE Istruzioni Mod. Unico 730/2005 Istruzioni Mod. Unico 2005 Persone fisiche Reddito imponibile degli immobili ulteriormente ridotto del 30% Per usufruire delle agevolazioni, gli immobili, classificati o classificabili nel gruppo A delle categorie catastali, devono essere concessi in locazione a canone convenzionale, sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. Gli immobili devono inoltre essere ubicati nei seguenti Comuni: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti; negli altri Comuni capoluoghi di Provincia; nei Comuni capoluoghi di Provincia; nei Comuni di cui alle delibere CIPE , e non compresi nei precedenti; nei Comuni della Campania e Basilicata colpiti da eventi sismici nei primi anni 80. Il proprietario dell immobile, sin dal momento in cui il Comune perde i requisiti per cui possa qualificarsi ad alta tensione abitativa, non è più ammesso a fruire dell agevolazione fiscale prevista ai fini Irpef. Ove la eliminazione del Comune dall elenco di quelli ad alta tensione abitativa si verifichi in corso d anno, il locatore perde comunque il diritto all ulteriore abbattimento dell immobile Irpef dal periodo d imposta in cui interviene la delibera del Cipe, a nulla rilevando la frazione di tempo eventualmente decorsa prima dell intervento della predetta delibera. Per usufruire dell ulteriore riduzione del 30% o del 70% sul reddito derivante dal canone di locazione è necessario compilare la sezione Dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione (righi RB12 - RB14 del Mod. Unico Persone fisiche e righi B11-B13 Mod. 730), indicando, in particolare:.. estremi di registrazione del contratto di locazione;.. anno di presentazione della dichiarazione ICI;.. Comune ove è ubicato l immobile ed indicazione della sigla della Provincia. Modalità di compilazione quadro RB Mod. Unico 2005 persone fisiche Esempio R.M. 44/2005 Con una rendita catastale di 2.500,00 (col. 1) ed un canone di locazione annuo di ,00, che ridotto del 15% è pari a ,00 (col. 5), nella colonna 8 deve essere indicato l importo di ,00, ottenuto applicando l ulteriore riduzione del 30% sul canone ridotto di ,00. Ipotizzando, invece, una rendita catastale di 3.800,00 (col. 1) e un canone di locazione annuo di 4.000,00, che ridotto del 15% è pari a 3.400,00 (col. 5), nella col. 8 deve essere indicato l importo di 2.660,00, ottenuto applicando l ulteriore riduzione del 30% sulla rendita catastale di 3.800,00. LOCAZIONE A SOGGETTI IN CONDIZIONI DI DISAGIO ABITATIVO Il D.L. 240/2004 ha previsto agevolazioni fiscali per i proprietari di immobili locati a soggetti in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi, che:.. non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare;.. siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio, ai sensi dell art. 80, c. 22, della L , n. 388 e successivi differimenti e proroghe;.. siano tuttora in possesso dei requisiti economici previsti dal Ministero dei Lavori Pubblici, ai sensi della L. 388/2000 e successivi differimenti e proroghe. Per incentivare la stipula dei contratti a favore di tali soggetti (direttamente o per il tramite di enti locali che intervengono per soddisfare le esigenze abitative di tali soggetti) è prevista un agevolazione consistente nella possibilità di tassare una minor quota del canone di locazione (tramite una ulteriore deduzione oltre a quella standard del 15%) sulla base del meccanismo previsto dall art. 8, c. 1 della L , n Situazioni che consentono l agevolazione della ulteriore riduzione del 30% del canone Situazioni che consentono l agevolazione della ulteriore riduzione del 70% del canone Enti locali con contratti della durata fino a 2 anni. Soggetti disagiati di cui sopra, con contratti quadriennali, rinnovabili per identico periodo. Enti locali con contratti della durata triennale (rinnovabile per un ulteriore biennio salvo accordo delle parti) e con canone determinato sulla base di accordi locali. Soggetti disagiati di cui sopra con contratti triennali (rinnovabili per un ulteriore biennio salvo accordo delle parti) e con canone determinato sulla base degli accordi locali. 16

17 PATTI IN DEROGA Nota M.F , n. 984, punto 8 D. Immobile locato per 5 mesi nel corso dell anno, con canone di locazione superiore alla rendita catastale. Per i restanti 7 mesi: a disposizione per 3 mesi; per 4 mesi è stato privo di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, acqua, gas e, di fatto, non utilizzato. Con quali modalità deve essere assoggettato a tassazione? R. Deve essere confrontata la rendita catastale del fabbricato relativa all'intero anno, maggiorata di 1/3 per la parte riferibile ai 3 mesi in cui il fabbricato stesso è rimasto a disposizione, con il canone ridotto del 15%, assoggettando a tassazione il valore più elevato dei 2. INDICAZIONI PER LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI MODALITÀ DI DICHIARAZIONE Deve compilare il quadro RB:.. chi è proprietario di fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;.. chi è titolare dell usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita; In caso di usufrutto o altro diritto reale (es.: uso o abitazione) il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato... chi possiede fabbricati che sono utilizzati in modo promiscuo, cioè sia per usi personali o familiari, sia per attività professionali, artigianali o d impresa;.. chi esercita attività d impresa per gli immobili che, pur utilizzati per l esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all impresa in quanto non sono stati indicati nell inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure sono stati esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell impresa;.. chi possiede immobili che secondo le leggi in vigore non hanno i requisiti per essere considerati rurali. IMMOBILI INAGIBILI Motivi di inagibilità Per accertato degrado fisico. Per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica. Esempio: immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti. Non superabile con interventi di manutenzione. Procedura catastale Dichiarazione dei redditi É possibile attivare una procedura catastale allo scopo di far risultare la mancanza dei caratteri intrinseci che determinano l'ordinaria destinazione (categoria) dell'unità immobiliare e, quindi, a conseguire la variazione dell'accertamento catastale. Tale procedura consiste nell'inoltro all'ufficio del Territorio (ex UTE) di una denuncia di variazione, corredata dall'at-testazione degli organi comunali o di eventuali ulteriori organi competenti. Tale dichiarazione deve essere presentata entro il ed ha effetto per l'anno in cui la denuncia è stata prodotta e per gli anni successivi, a condizione che l'unità immobiliare non sia di fatto utilizzata. Occorre indicare che l'immobile è inagibile e deve essere dichiarata la nuova rendita attribuita dall'ufficio del Territorio (ex UTE) o, in mancanza dell'attribuzione, la rendita presunta. Mancanza della procedura Se il contribuente non ha posto in essere la suddetta procedura, il reddito di dette unità immobiliari deve comunque essere assoggettato a imposizione, secondo i criteri ordinari. 17

18 IMMOBILI DI INTERESSE STORICO E/O ARTISTICO Gli immobili riconosciuti di interesse storico e/o artistico godono di un particolare trattamento ai fini fiscali. La disputa che vedeva contrapposta l Amministrazione Finanziaria alla giurisprudenza ed alla dottrina maggioritaria si è risolta favorevolmente per i contribuenti. L , n D. Lgs , n. 42 C.M , n. 9/E Immobili non locati Il reddito è determinato mediante applicazione della minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Categoria C Per le unità di categoria C, per le quali la consistenza è espressa in metri quadrati, ubicate in edifici soggetti al vincolo di cui alla L. 1089/ 1939, ai fini dell applicabilità della norma agevolativa è necessario tradurre la superficie, espressa in metri quadrati, in quella espressa in vani, utilizzando il concetto del vano catastale medio. C.M , n. 7/1106 Immobili locati A destinazione abitativa A destinazione non abitativa Deve essere tassato il minore tra i 2 seguenti importi:.. rendita catastale (ridotta) calcolata come sopra;.. canone di locazione abbattuto. Deve essere tassato il canone di locazione abbattuto. PROPRIET À CONDOMINIALI Le unità immobiliari oggetto di proprietà condominiale, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, quali:.. i locali per la portineria;.. i locali per l'alloggio del portiere;.. i locali per altri servizi in comune. esclusi i locali concessi in locazione e i negozi Devono essere dichiarate dal singolo condomino solo se la quota di reddito a lui spettante, per ciascuna unità immobiliare, è complessivamente superiore a 25,82. RENDITA NON ATTRIBUITA Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte. 18

19 RENDITA NON ADEGUATA NUOVI FABBRICATI USO PROMISCUO IMMOBILI IN COMODATO SOCI DI COOPERATIVE EDILIZIE Per i fabbricati con rendita non più adeguata deve essere dichiarata la rendita catastale presunta. Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione deve essere dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all'uso cui è destinato, o è stato comunque utilizzato dal possessore. Le persone che esercitano arti e professioni o attività di impresa devono indicare nel quadro RB del Mod. Unico gli immobili posseduti, utilizzati "in modo promiscuo" per l'esercizio delle loro attività e per l'uso personale e familiare; non devono, invece, indicare gli immobili utilizzati esclusivamente per la loro attività. Le persone che esercitano attività d'impresa devono indicare nel quadro RB anche gli immobili che, pur utilizzati esclusivamente per l'esercizio della propria attività, non sono considerati relativi all'impresa, poiché non indicati nell'inventario o nel registro dei beni ammortizzabili oppure esclusi, in base alla normativa vigente, dal patrimonio dell impresa. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario (es.: un familiare che utilizza gratuitamente l immobile), bensì dal proprietario. Non a proprietà indivisa I soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale, sono tenuti ad indicare nella propria dichiarazione il reddito relativo all'alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa. Analogo obbligo vale per gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (es: IACP, ex INCIS, ecc.). CREDITO D IMPOSTA PER CANONI NON PERCEPITI C.M , n. 150/E Imposte versate Calcolo Successiva riscossione Decorrenza Istanza di rimborso Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d imposta di pari ammontare. Per determinare il credito d imposta spettante (rigo CR 8) è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all accertamento avvenuto nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte, per effetto di canoni di locazione non riscossi. Nell effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto:.. della rendita catastale degli immobili;.. di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici. Ai fini del calcolo del credito d imposta spettante non rileva, invece, quanto pagato ai fini del contributo al servizio sanitario nazionale. L eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d imposta, come sopra determinato, comporterà l obbligo di dichiarare, tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria), il maggior reddito imponibile rideterminato. Il legislatore non ha fissato un termine relativamente ai periodi d imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte e del conseguente credito. Al riguardo, vale il termine di prescrizione ordinaria di 10 anni e, pertanto, si può effettuare detto calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi In ogni caso, per ciascuna delle annualità deve risultare accertata la morosità del conduttore, nell ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel In ogni caso, qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito d imposta nell ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso. 19

20 Esempio Prospetto di raccolta dati Canone di competenza anno... Titolarità del fabbricato Nome Cognome Dati del fabbricato Comune Alta densità abitativa SÌ NO Via e numero civico Via Comune Partita catastale Categoria catastale Nome Cognome Conduttore Rendita catastale Sfratto concluso nel 2004 SÌ NO Morosità del conduttore SÌ NO Via Comune Soggetto in condizioni di disagio abitativo SÌ NO Periodo Importo Gennaio Febbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settembre Ottobre Novembre Dicembre Totale canone di locazione 20