Presentazione alla Collana Real Estate... pag. XIII Introduzione...» XVII

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1 Indice Presentazione alla Collana Real Estate pag. XIII Introduzione » XVII Capitolo 1 Patrimonio edilizio e sistemi di conoscenza: il valore di un capitale dormiente » Informazioni, conoscenza e processi decisionali » La gestione di edifici/patrimoni immobiliari » La programmazione della fase di gestione: crescita della componente servizio nella gestione del costruito » Raccolta delle informazioni: i patrimoni immobiliari e il loro ciclo di vita » La valutazione dei processi di investimento immobiliare » 19 Capitolo 2 Conoscere per gestire: metodologia e contenuti del censimento per il facility management » Aspetti da indagare » Pianificazione del censimento » Definizione del team struttura organizzativa » Formazione del personale » Livello di dettaglio del censimento » Predisposizione degli strumenti per la rilevazione » Scheda immobile » Scheda tecnica » Check list per la valutazione di adeguamento normativo/impiantistico » Pianificazione dell attività di sopralluogo per la rilevazione......» Sopralluogo e censimento » Flusso di realizzazione del censimento » 40

2 VI INDICE 2.10 Modalità di valutazione dello stato di conservazione del sistema edilizio pag Inserimento dati di censimento nel database » Controllo e validazione dati » Check list per la mappatura delle caratteristiche edilizie e impiantistiche » 47 Capitolo 3 La raccolta delle informazioni e il controllo dei costi di gestione: censimento immobiliare e benchmarking » Benchmarking immobiliare e modelli di gestione » Gli input del benchmarking » L analisi » La pianificazione » L output » Benchmarking: criticità ricorrenti » Il modello per la realizzazione di ricerche di benchmarking.....» I parametri per il benchmarking di edifici/patrimoni immobiliari.» La prestazione globale delle strutture: questionario per la raccolta dei dati » Informazioni generali sugli edifici e sull organizzazione..» Caratteristiche della struttura » Particolari della struttura » Dati operativi della struttura » Manutenzione degli immobili » Manutenzione aree esterne » Piante interne (verde) » Utenze (utility) » Pulizia/portineria » Sicurezza e reception » Traslochi interni » Comunicazioni/centralino » Servizi fotocopie » Cancelleria/forniture per ufficio » Servizi postali » Servizio corrieri/fattorini » Servizio di ristorazione » Gestione » Matrice di ripartizione dei servizi » Settori di appartenenza » 105

3 INDICE VII Capitolo 4 Le due diligence immobiliare pag Il concetto di due diligence » La due diligence nel settore immobiliare » Principali obiettivi della due diligence » Il processo di due diligence » La fase di due diligence preliminare » Sopralluogo e verifica del grado di conformità » Gli aspetti tecnico-normativi » Analisi amministrativa » Analisi catastale » Analisi urbanistica ed edilizia » Analisi strutturale » Analisi impianti tecnici » Analisi della sicurezza e igiene sul lavoro » Analisi ambientale » Analisi dello stato manutentivo » Due diligence tecnica: un caso di studio » Obiettivi della due diligence » Caratteristiche generali dell immobile » Rispondenza ai requisiti igienico-sanitari ai fini del D.Lgs. 626/ » Individuazione dei requisiti igienico-sanitari delle aree tecnologiche oggetto dell indagine » Pavimenti » Pavimenti e passaggi » Pareti » Coperture e soffitti » Passerelle » Collegamenti verticali (scale, rampe e ascensori)...» Infissi esterni » Porte e portoni » Aerazione e illuminazione » Microclima » Abbattimento delle barriere architettoniche: conformità alle normative vigenti » Prescrizioni minimali di legge e risultati della verifica » Percorsi orizzontali esterni » Accesso » Percorsi orizzontali interni » Scale » 128

4 VIII INDICE Rampe pag Ascensore » Servizi igienici » Conclusioni » Verifica della presenza di amianto » Valutazione del rischio » Analisi dell edificio » Conclusioni » Verifica e misurazione della presenza di radiazioni ionizzanti...» Generalità sulle radiazioni ionizzanti » Sorgenti di radiazioni » Macchine radiogene » Penetrazione delle radiazioni ionizzanti » Effetti sull uomo delle radiazioni ionizzanti » Soglie di esposizione » Strumenti operativi di sorveglianza fisica della radioprotezione » Classificazione delle aree » Classificazione dei lavoratori » Analisi dell edificio » Strumentazione utilizzata » Risultati dell analisi » Conclusioni » Verifica e misurazione della presenza di gas radon » Gli strumenti utilizzati » Risultato della misurazione effettuata » 147 Capitolo 5 La due diligence immobiliare e la verifica e organizzazione dell archivio documentale » I riferimenti normativi » Schema e contenuto dell archivio immobiliare » Anagrafica immobiliare » Requisiti cogenti » Documentazione amministrativa (Esercizio immobiliare)..» Raccolta, individuazione e classificazione della documentazione esistente » Verifica dei documenti » Inserimento in database dei dati di archivio » Categorie/campi del database » La tipologia dei documenti dell archivio immobiliare » Individuazione delle non conformità » 158

5 INDICE IX Capitolo 6 L audit per la riqualificazione energetica degli edifici pag Conoscenza del patrimonio immobiliare e analisi energetica....» Composizione del parco immobiliare » Anagrafica immobiliare » Età dell immobile » Superfici e consistenze » Volumetria » Distribuzione utenti » Conoscenza delle caratteristiche energetiche dell edificio..» Parametri termici » Parametri idrometrici » Parametri di aerazione » Comportamento energetico di un edificio » Conoscenza degli impianti e delle apparecchiature » Manutenzioni e utilizzo di sistemi informativi » Consumi di energia » Destinazione dei consumi » Ristrutturazioni, retrofit e iniziative di miglioramento....» Organizzazione dell attività di indagine energetica......» Utilizzo di software per diagnosi energetiche » Indicatori prestazionali » Schede-tipo per sopralluogo » 179 Capitolo 7 Conoscere per gestire, investire e valorizzare: l auditing per il property e l asset management » Due diligence per le acquisizioni immobiliari » Indagini e analisi ai fini dell acquisizione » Il Rapporto della due diligence immobiliare » Conoscere per valorizzare: l esperienza del patrimonio immobiliare pubblico » La dismissione del patrimonio degli Enti previdenziali pubblici » Patrimonio dello Stato S.p.A » Il Fondo Patrimonio Uno e il Fondo Immobili Pubblici....» Patrimonio Uno » Il Fondo Immobili Pubblici » Il progetto Valore Paese » Due diligence per la gestione operativa e strategica » 209

6 X INDICE Capitolo 8 Acquisizione della conoscenza necessaria per le operazioni di investimento immobiliare: analisi delle informazioni e valutazione del rischio pag Il censimento immobiliare » Controllo e gestione degli asset » La due diligence immobiliare » Due diligence tecnica e legale » Come si sviluppa una due diligence. Step by step » Le varie fasi: l analisi preliminare » La regolarizzazione edilizia » La valorizzazione » Documenti rilevanti » Gli atti di provenienza » La data di realizzazione » Gli atti amministrativi » La concessione edilizia » La concessione edilizia in sanatoria » L autorizzazione edilizia » La Denuncia di Inizio Attività (DIA) » Il certificato di agibilità » Gli aspetti inerenti la pianificazione » Il certificato di destinazione urbanistica » Il Piano Regolatore, le Norme Tecniche di Attuazione e i Piani Attuativi » La destinazione d uso » Mutamento di destinazione d uso strutturale » Mutamento di destinazione d uso funzionale » Questioni inerenti lo stato occupazionale. Il contratto di locazione..» La prelazione dei conduttori » Locazioni commerciali » Il diritto di prelazione e il D.Lgs. 22 gennaio 2004, n » Representations & warranties » Principali garanzie » Possibili soluzioni » Valutazione del rischio e formulazione del business plan » Valutazione del rischio » Il rischio intrinseco » Il rischio di mercato » Tipologia dell immobile, rischi connessi e strumenti gestionali..» Conclusioni » 248

7 INDICE XI Capitolo 9 La documentazione necessaria per la procedura di verifica legale pag Sezione I: organi sociali, compagine sociale e rapporti sociali e/o parasociali relativi alle società » Sezione II: immobili e immobilizzazioni materiali » Sezione III: prestazioni e servizi » Sezione IV: assicurazioni » Sezione V: dipendenti e collaboratori » Sezione VI: fornitura, subfornitura » Sezione VII: altri contratti » Sezione VIII: materie finanziarie e garanzie » Sezione IX: privacy » Sezione X: ambiente e sicurezza » Sezione XI: urbanistica ed edilizia » Sezione XII: controversie legali » Sezione XIII: miscellanea » Check list dei documenti per l acquisto di un singolo immobile..» 259 Bibliografia » 265 Gli autori » 267