TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DEL FALLIMENTO DOTT. SSA ANNA MARIA ROSSI FALLIMENTO: -- Curatore: dott.

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Via A.Csta Pianr BO Tel fax PEC: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DEL FALLIMENTO DOTT. SSA ANNA MARIA ROSSI FALLIMENTO: -- Curatre: dtt. Pierangel Fin N. 191/2015 R.G. FALL. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO *** Il Giudice Delegat per il falliment in ggett autrizzava la nmina dell Scrivente gemetra Andrea Remndini iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all elenc speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, cn studi in Rastignan di Pianr Via A. Csta 58, in qualità di Perit Stimatre dei beni immbili in caric al falliment in epigrafe e gli dava l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la

2 sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni 2

3 dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare relazine cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.D. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Sant Agata sul Santern (RA) espne quant segue: *** 3

4 PREMESSA I beni ggett di falliment verrann presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. 4

5 Trattandsi di beni ggett di prcedura fallimentare l Scrivente, dp avere determinat il valre cmmerciale dei beni, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara d asta, prvvederà ad apprtare una riduzine percentuale del valre cmmerciale stess, in base alle caratteristiche di cmmerciabilità beni ggett di esecuzine immbiliare. *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Intera prprietà immbiliare cstituita da due terreni agricli privi di scrte e fabbricati, cntigui e cnfinanti, attualmente edificabili (cme da indicazini e limitazini individuate nell specific capitl) pste in territri del cmune di Sant Agata sul Santern, in zna urbanizzata in aggett alla via Francesc Petrarca. Si cmpne di: Terreni agricli inclti (categria catastale seminativ arbrat); Superfici lrde catastali (puramente indicative, nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Seminativi (ttale) mq ,00 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali cn altre unità, se esistenti, stabilite per diritt e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Ravenna (RA), cmune di Sant Agata sul Santern, catast Terreni di dett cmune, i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: - Fgli 8 Particella 55, categria seminativ arbrat, Classe 3, cnsistenza 5

6 are 08, centiare 12, reddit dminicale. 5,24, reddit agrari. 5,45; Particella 715, categria seminativ arbrat, Classe 4, cnsistenza are 07, centiare 65, reddit dminicale. 4,85, reddit agrari. 5,14; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E IN COMPENDIO DEL FALLIMENTO Si rileva, anche cme da relazine ntarile allegata, la crrispndenza di quant identificat alla Agenzia del Territri di Blgna cn il cmpendi immbiliare del falliment in epigrafe. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi e/ derivanti da atti ntarili. VINCOLI E ONERI Nn sn nti alla prcedura vincli d neri pendenti se nn quelli indicati dalle nrmative urbanistiche vigenti. CONFINI Prprietà -, prprietà -, prprietà -, strada di cmpart PAU, salv altri. PROPRIETÀ Della Scietà fallita --. PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita ntai -- cn sede in Imla (BO), repertri n. -- del --, trascritt a Blgna il -- all articl --, cn il quale la scietà fallita --, acquistava la piena prprietà dei beni ggi 6

7 facenti parte del cmpendi del falliment; ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - Iscrizini: - Ipteca giudiziale iscritta --, gravante, fra gli altri, sui beni indicati ai capitli precedenti; - Trascrizini a caric: - Sequestr cnservativ ex art. 22 D.gls 472/ gravante, fra gli altri, sui beni descritti ai punti precedenti; - Sequestr preventiv d urgenza art. 321 CCP, cmma 3 bis, -- gravante - per metà fra gli altri, sui beni descritti ai punti precedenti; - Sequestr preventiv d urgenza art. 321 CCP, cmma 3 bis (rettifica del precedente), --, gravante - per metà fra gli altri, sui beni descritti ai punti precedenti; - Pignrament immbiliare trascritt -- gravante, fra gli altri, sui beni indicati ai capitli precedenti; - Sentenza dichiarativa di falliment trascritta a Blgna in data --, a favre della Massa dei creditri del falliment -- ; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta tassa di registr IVA a secnda del regime fiscale vigente al mment della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT dell Unine dei Cmuni della 7

8 Bassa Rmagna municipalità di Sant Agata sul Santern, cn sede in Lug (RA) mediante la richiesta del Certificat di Destinazine Urbanistica (CDU), la verifica in sit e per via telematica degli strumenti urbanistici vigenti RUE e PSC, risulta: Nel PSC i terreni vengn classificati AUC ambiti urbani cnslidati art. 5.2 ; Nel RUE i terreni sn classificati cme AUC-5 ambiti cnslidati cme przini da assggettare a PUA prgett unitari cnvenzinat ltt evidenziat cn asterisc rss art ; L articl citat prevede la pssibilità di nuva cstruzine (nei sli ltti evidenziati cn asterisc rss cmma 3, punt b art ) cn rapprt UF max. = a 0,35 mq/mq nei caplughi, cn NP (numer di piani) max. = 3; La cstruzine è cmunque vinclata alla redazine di pian unitari cnvenzinat cn prescrizini cme da allegati; Il cmpart, già dtat di urbanizzazini, è caratterizzat, nell area prspicente i terreni in cmpendi alla prcedura fallimentare, dalla destinazine d us della zna che, da RUE, risulta destinata alla cstruzine di ambiti residenziali e, specificatamente, l area viene individuata cme: AUC 2 Ambiti Cnslidati frutt di PAU recenti in fase di cmpletament art Quant indicat nella presente Cnsulenza ai fini della edificabilità del ltt in cmpendi alla Prcedura Fallimentare, deve cnsiderarsi cnscitiv e puramente indicativ frutt delle indagini svlte nel crs dell incaric. L aggiudicatari dei beni dvrà cmunque eseguire verifica degli indici edificativi in rapprt alla superficie catastale e reale del ltt, ai cnfini, alla 8

9 redazine degli strumenti urbanistici (PUC PUA), alle eventuali cessini di urbanizzazini alla amministrazine cmunale la lr mnetizzazine, alla verifica del cst di cstruzine e quant altr necessari alla edificazine dei ltti. Eventuali varianti agli strumenti urbanistici vigenti ed adttati, ggi cmunque nn in previsine cme da allegati, nn ptrann cstituire mtiv di rivalsa sugli rgani della Prcedura Fallimentare. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE I beni sn nel pssess della Curatela Fallimentare. DESCRIZIONE DEL BENE Cme dett nei capitli precedenti, trattasi di terreni agricli a seminativ arbrat, attualmente edificabili, psti in territri del cmune di Sant Agata sul Santern (RA), in zna urbanizzata in aggett alla via Francesc Petrarca. I terreni, ggi inclti, sn facilmente raggiungibili dal centr del caplug cmunale (pst a pchi minuti a piedi), in aggett ad area in fase di edificazine, cmd ai servizi (pubblici e privati) e cn ampie zne a verde pubblic e privat. CONFORMITA IMPIANTI Nn sn stati rilevati impianti, pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità di eventuali impianti (anche psti nel sttsul limitatamente alle przini interessate) alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Nn necessita certificazine energetica. 9

10 CONSISTENZA SUPERFICIALE Superfici lrde catastali (puramente indicative, nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Seminativi (ttale) mq ,00 catastale; Parti ed utilità cmuni e cndminiali cn altre unità, se esistenti, stabilite per diritt e per legge. PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di terreni agricli a seminativ arbrat, attualmente edificabili, psti in territri del cmune di Sant Agata sul Santern (RA), in zna urbanizzata in aggett alla via Francesc Petrarca. Dell Indagine di Mercat: Il territri cmunale ve sn siti i terren ggett di stima, è a prevalente ambit residenziale. Nella zna (semi centrale) le cmpravendite nel settre immbiliare sn caratterizzate dalla prevalenza di fferta rispett alla dmanda, cnfermand la stagnazine del settre. Le nuve cstruzini, cn caratteristiche energetiche elevate e finiture di medi pregi, risent in maniera minre della crisi di mercat. La pssibilità edificatria del ltt diversifica la fascia di pssibili interessati all acquist, nn limitandla ai sli peratri prfessinali. Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Superficie catastale del ltt inter (due mappali) mq ,00; Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; 10

11 Riduzine percentuale per beni in prcedura 35%; Valre in base d asta del cmpendi immbiliare in caric alla prcedura fallimentare ,00 (venticinquemila/00 ); *** Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 20 settembre 2016 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 11