Andrea Petteruti La custodia giudiziaria e la delega al professionista nell esecuzione forzata immobiliare

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3 Andrea Petteruti La custodia giudiziaria e la delega al professionista nell esecuzione forzata immobiliare

4 Copyright MMXIV ARACNE editrice int.le S.r.l. via Quarto Negroni, Ariccia (RM) (06) ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento anche parziale, con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Non sono assolutamente consentite le fotocopie senza il permesso scritto dell Editore. I edizione: ottobre 2014

5 INDICE Prefazione 13 Introduzione 15 PARTE I La custodia giudiziaria CAPITOLO I La natura giuridica del custode giudiziario CAPITOLO II L autonomia del custode e la sua responsabilità CAPITOLO III La sostituzione del debitore custode ex lege 3.1. Il debitore quale custode ex lege, La sostituzione del custode ex lege prima della riforma, La sostituzione del custode ex lege dopo la riforma, Le ipotesi di sostituzione officiosa: la sostituzione come regola generale, Immobile non occupato, occupato da terzi o occupato abusivamente, La violazione degli obblighi inerenti la custodia, La sostituzione al momento della fissazione delle vendite, L eccezione alla regola generale: la scarsa utilità, L anticipazione del provvedimento di sostituzione, L ordinanza di sostituzione: efficacia, La sostituzione del custode ex lege e l autorizzazione ad abitare l immobile,

6 6 Indice CAPITOLO IV I soggetti nominabili 3.1. Il curatore del fallimento quale custode ex lege, 48 CAPITOLO V La nomina e la revoca CAPITOLO VI I compiti, i poteri e le funzioni. Il contenuto elastico della custodia 6.1. Il contenuto elastico della custodia, I compiti del custode, Le funzioni del custode, Custodia ed amministrazione giudiziaria, La gestione attiva, Delegabilità delle funzioni, 65 CAPITOLO VII L accesso all immobile e le attività essenziali nella fase che precede la vendita 7.1. Accesso ed autorizzazione del giudice ad occupare l immobile, Accesso, immissione in possesso ed insorgenza della responsabilità del custode, Rapporti fra accesso e custodia, L accesso forzoso, Occupazione anteriore al pignoramento, Bene gravato da diritto reale di godimento, Bene gravato da diritto reale di godimento e creditore procedente ipotecario, Immobile in comproprietà, L accesso forzoso: profili operativi, Primo accesso: profili operativi, La prima relazione al giudice dell esecuzione, 77 CAPITOLO VIII La gestione conservativa e attiva del compendio pignorato: profili operativi 8.1. La conservazione e manutenzione degli immobili pignorati, Attività di ordinaria amministrazione, La conservazione del valore d uso degli immobili, La riscossione dei canoni di locazione,

7 Indice 7 Oneri condominiali e rapporti col condominio, Tributi sugli immobili, 86 CAPITOLO IX I diritti sul bene pignorato e i contratti di godimento 9.1. La stipula di nuovi contratti di godimento, I rapporti pendenti, 92 CAPITOLO X La funzione liquidativa CAPITOLO XI La funzione transattiva e gli ulteriori compiti CAPITOLO XII La legittimazione processuale attiva e passiva CAPITOLO XIII L ordine di liberazione L ordine di liberazione nelle best pratices, Il provvedimento di liberazione, Le ipotesi previste dalla legge, Collocazione temporale, Natura giuridica, Forma, Oppugnabilità e revocabilità, L ordine di liberazione come titolo esecutivo, La liberazione dell immobile: l avviso ed i rapporti fra il custode e l Ufficiale Giudiziario, Le spese dell esecuzione, L aggiudicazione o la fissazione della vendita come termine ultimo per l adozione dell ordine di liberazione: precisazioni, Il destinatario: efficacia erga omnes dell ordine di liberazione, Bene non occupato, Bene occupato da terzi, Diritti reali di godimento, Locazione, Comodato, Assegnazione della casa coniugale, Quota indivisa, Beni mobili presenti nell immobile da liberare, Altri ostacoli alla liberazione,

8 8 Indice CAPITOLO XIV Il rendiconto e il compenso Il rendiconto, Il compenso, 149 CAPITOLO XV Gli adempimenti fiscali PARTE II La delega delle operazioni di vendita CAPITOLO I Considerazioni generali CAPITOLO II La delega CAPITOLO III Professionisti delegabili, incarichi conferibili e loro revoca 3.1. I soggetti delegabili, La scelta del professionista, Le incompatibilità ed i rimedi, La responsabilità: rinvio, La revoca, Il delegato quale ausiliare del giudice, 189 CAPITOLO IV I soggetti sostituiti CAPITOLO V La delega: disposizioni comuni 5.1. Le attività non delegabili, Il prezzo della vendita: rinvio, L avviso di vendita, Il certificato di destinazione urbanistica, La pubblicità, La ricezione delle offerte, Il verbale delle operazioni di vendita, La fissazione di ulteriori esperimenti di vendita e il versamento del prezzo, Il decreto di trasferimento, Il piano di riparto, L assegnazione, Gli adempimenti di cui all art. 591 c.p.c., Il mancato

9 Indice 9 versamento del prezzo, Il fascicolo del professionista delegato, La discrezionalità del professionista delegato, Il custodeprofessionista delegato, 210 CAPITOLO VI La determinazione del prezzo di vendita CAPITOLO VII La responsabilità del delegato CAPITOLO VIII Il rapporto col giudice e i reclami 8.1. L ambito di applicazione e la struttura dell art. 591 ter c.p.c., Le origini della norma, Il reclamo di cui all art. 591 ter, comma 1, c.p.c., Il reclamo contro gli atti del professionista delegato, Il giudizio ex art. 617 c.p.c., Limiti alla reclamabilità, 235 CAPITOLO IX La vendita: profili operativi 9.1. L avviso di vendita, Vendita con incanto e senza incanto: coordinamento, La determinazione del prezzo, Abusi edilizi non sanabili e agibilità, Avviso di vendita e ordinanza del giudice, Ulteriore contenuto essenziale dell avviso, La pubblicità, La vendita senza incanto, La vendita con incanto, Esito negativo della vendita con incanto e senza incanto, L amministrazione giudiziaria, L assegnazione, La sospensione facoltativa, le istanze di rinvio e l estinzione per rinunzia, La sospensione ex art. 624 bis c.p.c., La mancata comparizione delle parti all udienza di vendita, L istanza di rinvio congiunta, La rinuncia ex art. 629 c.p.c., 267 CAPITOLO X Gli adempimenti successivi all aggiudicazione: profili operativi

10 10 Indice Il versamento del saldo prezzo, Il credito fondiario, Il subentro nel contratto di mutuo, L assunzione del debito, L adempimento a seguito di stipula di contratto di mutuo, L inadempimento e la proroga del termine per l adempimento, Adempimenti preliminari alla redazione della bozza del decreto di trasferimento, La verifica dei dati catastali, L identificazione del soggetto contro cui deve essere trascritto il decreto di trasferimento, Le verifiche attinenti l aggiudicatario, Il certificato di destinazione urbanistica, Il versamento del prezzo a seguito di stipula di contratto di mutuo, Il regime fiscale del trasferimento, La verifica delle formalità da cancellare, 285 CAPITOLO XI Il decreto di trasferimento: profili operativi La sospensione della vendita a prezzo ingiusto, Il decreto di trasferimento, I requisiti essenziali, Oppugnabilità del decreto ai sensi dell art. 617 c.p.c., Gli adempimenti successivi all emissione, La cancellazione delle formalità pregiudizievoli, Gli obblighi di comunicazione, Il decreto di trasferimento come titolo per il rilascio del bene, 302 CAPITOLO XII La ripartizione del ricavato: profili operativi Il piano di graduazione, La collocazione dei crediti, Le spese di procedura, Le spese di giustizia, I creditori pignoratizi, I creditori ipotecari, Grado dell ipoteca, La rinnovazione dell ipoteca, Gli interessi e le spese ex art c.c., Gli interessi in ipotesi di risoluzione del contratto di mutuo fondiario, I privilegi mobiliari sussidiari, Le spese sostenute dai creditori: riepilogo, Interessi anatocistici, Interessi usurari, Gli interventi, La regola generale e la sua deroga, L intervento ed i beni pignorati,

11 Indice Gli interventi non titolati, La normativa transitoria, Gli interventi tempestivi e tardivi, La cessione del credito azionato esecutivamente, Cessione di crediti giudiziali e spese liquidate, Il credito per maggior danno di cui all art c.c., Cessione del credito ed annotazione ex art c.c., Azioni ed eccezioni cedute, Cessione del credito e processo esecutivo, La prova della cessione, Ipotesi particolari: la cessione dei crediti di impresa, la cartolarizzazione e la cessione del credito fondiario, La produzione del titolo esecutivo, Il fallimento del debitore esecutato, L approvazione del progetto, La redazione del progetto in concreto, 355 CAPITOLO XIII Il compenso e la relazione finale Il compenso, La relazione finale, Bibliografia 365 Giurisprudenza 377

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13 PREFAZIONE Notava il prof. Bruno Capponi nella Prefazione alla Prima edizione del Manuale dell Esecuzione Forzata della dott.ssa Anna Maria Soldi che la realtà del processo esecutivo è stata a lungo caratterizzata da una sorta di incomunicabilità tra contributi dottrinari di elevato spessore scientifico e prassi applicative malcerte, spesso ispirate da pratici prontuari redatti senza alcuna ambizione di inquadramento sistematico della materia e come, in tempi più recenti, questa singolare discordanza tra elaborazione culturale e prassi applicativa ha lasciato spazio ad un sempre più penetrante interesse per la figura istituzionale del processo di esecuzione perché è nell attuazione esecutiva dei diritti che va verificata l effettività e la giustizia della tutela giurisdizionale, anche nella prospettiva dell art. 111 Cost. Proprio questo interesse ha mosso Andrea Petteruti che svolge anche funzioni di Giudice dell esecuzione ad impegnarsi nella stesura di questo lavoro, che non si presenta come un commento alle riforme del processo esecutivo succedutesi negli anni (soprattutto dal 2005 ad oggi), sibbene come un articolata opera che coniuga l inquadramento teorico-sistematico degli istituti e dei soggetti tutti coinvolti a vario titolo nel processo con l esame delle problematiche che si pongono all attenzione dell interprete, anche sotto il profilo operativo. L Autore non segue l articolazione del codice, affrontando, nella prima parte, la custodia giudiziaria e, nella seconda parte, la delega delle operazioni di vendita, ma con tale compiutezza da presentarsi l opera come una cornice in cui viene inquadrata l esecuzione immobiliare in tutte le sue fasi, con le inerenti problematiche, non mancando di sviluppare ogni istituto ed ogni 13

14 14 Prefazione passaggio, seppur operativo, rivisitati alla luce della ratio e della natura giuridica, con puntuali e diffusi richiami della dottrina e delle giurisprudenza rinvenienti, e non mancando, altresì, di offrire anche possibili opzioni interpretative, sempre adeguatamente argomentate. Vengono affrontati delicati problemi, quali l autonomia del custode e la sua responsabilità, nonché quello, di non minor rilievo sotto il profilo sostanziale, della responsabilità del delegato alla vendita del bene, senza, però, tralasciarsi delicati problemi di ordine processuale, quali l ambito di applicazione, la struttura e la natura del reclamo ex art. 591 ter c.p.c. nonché i limiti di tale reclamo. Insomma, il lavoro si presenta come uno strumento culturale ed operativo di notevole spessore, con passaggi interpretativi indispensabili per chi pratica la materia delle esecuzioni civili. Roma, 19 settembre 2014 Tommaso Manferoce

15 INTRODUZIONE Sino agli anni novanta il processo esecutivo, sebbene allo stesso fossero dedicate numerose norme del codice di rito, era considerato un quid minoris rispetto a quello di cognizione e l esecuzione forzata era vista come un procedimento avente quale unico scopo quello di pervenire alla liquidazione del compendio pignorato al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori procedenti ed intervenuti. In quest ottica, erano considerati elementi scarsamente rilevanti, da un lato, i tempi di questo processo minor e, dall altro lato, i risultati effettivamente raggiunti e (in prospettiva) raggiungibili; tantomeno assumeva rilievo, di conseguenza, la utile e produttiva gestione del compendio pignorato, che, anzi, era elemento sostanzialmente estraneo al sistema, tutto imperniato su una custodia solo eventuale, avente funzione meramente conservativa e non finalizzata alla vendita, il cui conferimento ad un soggetto diverso dal debitore era circostanza sostanzialmente occasionale. Successivamente, invece, il legislatore, spinto anche dall impennata del numero dei procedimenti immobiliari pendenti, dalla necessità di garantire il rispetto dei fondamentali principi costituzionali e dalle prassi virtuose di alcuni Uffici giudiziari, ha riconsiderato il processo esecutivo nell ottica del rispetto dei principi costituzionali riguardanti la buona amministrazione, l effettività della tutela giurisdizionale e la ragionevole durata del processo. In questa nuova prospettiva, due erano gli obiettivi fondamentali da raggiungere: la riduzione della durata delle procedure esecutive, che, di conseguenza, non potevano più essere considerate come processi marginali, e la vendita dei beni pignorati a prezzi effettivamente in linea con quelli del normale mercato immobiliare. 15