DEPOSITO CAUZIONALE: GIURISPRUDENZA

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1 DEPOSITO CAUZIONALE: GIURISPRUDENZA INDICE: Abrogazioni; Ambito di operatività; Controversie; Fideiussione bancaria; Interessi legali; Mancato versamento; Obbligo di restituzione. Entità del deposito cauzionale; Pagamento anticipato dei canoni; Compensazione del deposito cauzionale. Abrogazioni In tema di locazione di immobili urbani, l art. 11 della legge n. 392 del 1978 il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest ultima legge, dirette a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva. Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1984, n Ambito di operatività In tema di locazioni di immobili urbani, l art. 11 della L. 27 luglio 1978, n. 392 pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall entrata in vigore della citata legge n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso di giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane. Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n Il deposito cauzionale pattizio di tre mensilità è stato ridotto a due mensilità dall art. 5 della L. 22 dicembre 1973, n. 841, applicabile come legge imperativa ai rapporti locatizi anteriormente costituiti. L art. 11 della legge sull equo canone, che fissa il limite massimo del deposito a tre mensilità, ha ridato efficacia ai patti contrattuali di questa misura, che la L. 22 dicembre 1973, n. 841 aveva reso soltanto inefficaci e non nulli. Trib. civ. Firenze, 17 gennaio 1981.

2 È nulla per violazione dell art. 79, in relazione all art. 11 della legge 392/1978, la clausola che prevede l adeguamento anche del deposito cauzionale, riferendosi inequivocabilmente la norma relativa al canone iniziale. Pret. civ. Milano, 13 novembre Non rientra fra i patti nulli di cui all art. 79, L. 27 luglio 1978, n. 392 la clausola contrattuale che prevede la perdita del deposito cauzionale, versato all inizio della locazione, nel caso in cui il conduttore rilasci l immobile senza la tinteggiatura, che espressamente si era impegnato a rifare alla fine del rapporto. Trattasi, infatti, di un caso di compensazione volontaria, previsto dalla legge nell art c.c. Pret. civ. Taranto, 9 marzo Le modalità di deposito della somma versata a titolo di cauzione, sia pure convenute tra le parti, non possono incidere sul diritto del conduttore ad avere per intero quanto previsto dalla legge e tale obbligo di restituzione grava esclusivamente sull ente proprietario e locatore, non avendo alcuna rilevanza sul punto l obbligo della banca depositaria della somma di decurtare l importo della ritenuta di legge, dovendo il locatore corrispondere per intero gli interessi legali maturati. Pret. civ. Roma, 25 gennaio 1999, n. 550 Controversie La domanda con la quale il locatore richiede l attri-buzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale per non essere il deposito stesso commisurato alla entità del corrispettivo dovuto alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore. Cass. civ., sez. III, 14 aprile 1983, n La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l eventuale vertenza relativa all attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore. Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per le quali è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali. Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44. Nella causa instaurata dal cessato conduttore al fine di ottenere la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non costituisce prova a suo favore la dichiarazione, priva di sottoscrizione, asseritamente resa dal locatore ed attestante il buono stato dell immobile alla data del rilascio, essendo la stessa piuttosto idonea a comprovare indirettamente l assunto secondo cui la sottoscrizione non fu apposta in considerazione del riscontrato degrado dei locali al momento della riconsegna.

3 * Pret. civ. Piacenza, 15 marzo 1999, n. 75 Fideiussione bancaria La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (c.d. exceptio doli), non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore. Trib. civ. La Spezia, 2 novembre 2000, n Interessi legali In tema di locazioni di immobili urbani, il patto contrattuale che preveda il versamento del deposito cauzionale su libretto di risparmio intestato al conduttore con capitalizzazione degli interessi è affetto da nullità rilevabile anche d ufficio dal giudice, ex art. 79, L. n. 392/1978, nei limiti in cui da esso consegua un trattamento deteriore per il conduttore rispetto a quello stabilito dall art. 11 della stessa legge, per il quale il deposito cauzionale "è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno". Pret. civ. Milano, 20 aprile A norma dell art. 11, della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni. Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1993, n L obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall art. 11, L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall art. 4, L. n. 841 del ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n Similmente agli interessi sui salari e sulle altre prestazioni dei lavoratori, per i quali la prescrizione non può che decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, per gli interessi sulla cauzione versata all atto della stipula del contratto di locazione la prescrizione non potrà mai decorrere durante il rapporto di locazione ma soltanto dalla cessazione del medesimo. Pret. civ. Parma, 4 gennaio 1996, n. 2. In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ulti-mo (obbligo stabilito non soltanto dall art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in

4 vigore, ma anche dall art. 4 legge n. 841 del 1973) e l obbligo del locatore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti. Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n L obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ultimo obbligo stabilito non soltanto dall art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall art. 4 legge n. 841 del 1973 ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d ufficio dal giudice per l espresso divieto posto dall art. 1242, primo comma, c.c., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito. Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n L obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest ultimo obbligo stabilito non soltanto dall art. 11 L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall art. 4 L. n. 841 del 1973 ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 11 della legge n. 392 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e i relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore. Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n Mancato versamento Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio. Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio Obbligo di restituzione In tema di locazione, l obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal

5 conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto. Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per la quale è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali. Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44. Il terzo acquirente dell immobile locato subentra, ai sensi dell art c.c., nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e così anche nell obbligazione accessoria di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando la mancata consegna del relativo importo da parte dell originario locatore. Pret civ. Milano, 18 luglio l989. Esauritosi il rapporto di locazione e avendo il conduttore provveduto al pagamento dei canoni dovuti e alla consegna dell immobile, il locatore non può trattenere il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, eccependo la mancata restituzione di mobili lasciati dal locatore nell immobile e concessi al conduttore in comodato mediante un diverso ed autonomo rapporto giuridico. Pret. civ. Milano, 18 luglio In tema di locazione, l obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto. Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n La somma versata a titolo di deposito cauzionale - conservando la funzione di garanzia in ordine all adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni sorgenti dal contratto, sino al momento della risoluzione del rapporto - diventa esigibile solo da questo momento. Trib. civ. Milano, sez. X, 8 febbraio 1990, n In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera

6 garanzia del suddetto deposito ne esclude l assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l azione del locatore volta al pagamento del canone. Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n L obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l immobile era rimasto sfitto). Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n Entità del deposito cauzionale È nulla la clausola di un contratto di locazione avente ad oggetto l imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale. Trib. civ. Roma, sez. III, 11 giugno In tema di locazioni di immobili urbani, l art. 11 della L. 27 luglio 1978 n il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l art. 4 della L. 22 dicembre 1973 n. 841, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato - pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso un giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie il citato art. 4 della legge n. 841 del 1973), ai sensi dell art. 82 della legge n. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane. Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n Possono essere considerate nulle, ai sensi del combinato disposto degli artt. 79 e 11, L. n. 392/1978, soltanto le clausole tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili (quanto al contenuto ed all oggetto) al deposito di cui al citato art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura ivi fissata; ne deriva che deve affermarsi la piena validità della clausola che preveda l obbligo del conduttore di fornire garanzia fidejussoria, atteso che, così formulata, l obbligazione non comporta necessariamente, per il conduttore stesso, quella privazione di mezzi finanziari, che il citato art. 11, intende sanzionare. Trib. civ. Verona. sez. III, 22 agosto 1990, n La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l eventuale vertenza relativa all attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della

7 competenza per valore. Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio. Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio Pagamento anticipato dei canoni Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull equo canone, non essendo applicabile il divieto dell art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell art. 2 ter. della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull equo canone. Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n Compensazione del deposito cauzionale Il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito pregiudicando in tal modo le eventuali successive pretese del terzo creditore pignorante ex art. 543 c.p.c.. Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360