CAPITOLO III LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO

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1 CAPITOLO III LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 1. Premessa Il regime delle locazioni immobiliari ad uso abitativo è attualmente disciplinato dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 (c.d. «Legge Zagatti»). Tale normativa ha rinnovato profondamente la precedente regolamentazione in materia allo scopo di rivitalizzare il mercato delle locazioni immobiliari, paralizzato dall eccessivo rigore della disciplina vincolistica (legge sull equo canone l. n. 392/1978), e non sbloccato dai precedenti interventi di riforma (in particolare dalle disposizioni in tema di «patti in deroga» art. 11, l. n. 359/1992). Il legislatore predispone due fondamentali schemi contrattuali ad uso abitativo, riconducibili, sia pure a grandi linee, rispettivamente alla disciplina vincolistica e ai patti in deroga: i cosiddetti contratti «a canone libero» e i contratti «a canone convenzionato o concordato». La previsione di due tipologie negoziali risponde alla volontà di soddisfare in modo adeguato le esigenze delle parti locatore e conduttore, salvaguardando pur sempre i principi fondamentali connessi al diritto di abitazione. La prima figura contrattuale i contratti a canone libero consente alle parti di accordarsi liberamente sull ammontare del canone a differenza della normativa sull equo canone ed in linea, invece, con la disciplina sui patti in deroga, ma presenta un vincolo importante nella durata minima del rapporto, fissata in 4 anni per la prima scadenza, ed in ulteriori 4 per il primo rinnovo del contratto. La seconda figura contrattuale, invece, ricalca per alcuni aspetti la disciplina dell equo canone. L ammontare del canone è determinato sulla base di precisi e rigorosi criteri stabiliti in linea di massima dal legislatore e fissati in modo puntuale a livello locale dalle associazioni di categoria: al vantaggio per il conduttore di poter concludere rapporti locatizi ad un corrispettivo determinato e determinabile per legge, corrisponde per il locatore il duplice

2 810 PARTE VIII - CAP. III vantaggio di una durata minima legale inferiore rispetto all altro schema contrattuale (2 anni più 3 al primo rinnovo) e di importanti favori fiscali connessi alla stipula di questo tipo negoziale. La riforma del 1998 ha inoltre introdotto ulteriori importanti novità. Nella categoria dei contratti a canone convenzionato vanno infatti ricordati i rapporti locatizi di natura transitoria ed i contratti stipulati dagli studenti universitari. La legge 431/1998 è dunque attualmente la normativa di riferimento nella stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo. 2. Ambito di applicazione della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Art. 1, L. 431/1998 Ambito di applicazione 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati «contratti di locazione», sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell articolo Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell articolo 2 della presente legge; b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale; c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. 3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. Alla luce dell articolo in esame le disposizioni della legge 431/1998 costituiscono la fonte normativa principale e generale dei rapporti locativi ad uso abitativo stipulati in seguito alla sua entrata in vigore. Ciò significa che solo in ipotesi residuali trovano applicazione la disciplina codicistica o altre leggi speciali. Tali fattispecie sono individuate proprio dal secondo e dal terzo comma della disposizione riportata, in cui si esclude espressamente l operatività di

3 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 811 alcuni aspetti della riforma (articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13) ai rapporti di locazione a fini abitativi aventi ad oggetto particolari tipologie di immobili o specifiche esigenze delle parti (comma 2) ovvero stipulati da peculiari categorie di contraenti (comma 3). In questi casi non si applicano le disposizioni relative alle cosiddette «locazioni a canone libero» (artt. 2, 3, 4 e 4-bis), nonché alle condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell immobile (art. 7, peraltro dichiarato costituzionalmente illegittimo con sentenza 5 ottobre 2001, n. 333), alle agevolazioni fiscali (art. 8), ed alle conseguenze della stipula di patti contrari alla legge di riforma (art. 13). Alle tipologie locative espressamente escluse dalla soggezione agli articoli citati sono invece applicabili le rimanenti norme della riforma, in particolare quelle inerenti alle altre forme di locazione, vale a dire alla cosiddetta «locazione a canone concordato» o «convenzionato», per soddisfare esigenze abitative sia durature che temporanee. Dunque le locazioni abitative sottratte alla stipulazione di contratti a canone libero, secondo quanto previsto dalla legge 431/1998, sono stipulabili secondo la disciplina codicistica, espressione della maggiore autonomia contrattuale prevista dal legislatore in materia (v. formula relativa). Nel dettaglio il regime della riforma «a canone libero» e «a canone concordato» non trova applicazione nei seguenti rapporti locativi ad uso abitativo: a) contratti aventi ad oggetto immobili vincolati ai sensi della legge 1089/1939 (legge ora abrogata: v. art. 166 d.lgs. 490/1999 e art. 184 d.lgs. 42/2004); si tratta di beni che, per pregi artistici, storici e culturali, sono soggetti ad un particolare regime di tutela. Ad essi vanno affiancate le locazioni degli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Dette tipologie contrattuali restano sottoposte alla disciplina codicistica sempreché le parti non concludano contratti a canone concordato, in quanto il particolare valore e pregio dell immobile lo colloca in una posizione del tutto sui generis nell ambito del mercato immobiliare. Nella locazione di simili beni, infatti, non trovano spazio le esigenze di tutela del conduttore, inteso di regola quale parte contrattualmente «debole»: ciò spiega la maggiore autonomia contrattuale riservata in questi casi ai contraenti dal legislatore in specie in materia di corrispettivo e di durata. b) Contratti aventi ad oggetto alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale. Si tratta di tutti quegli immobili appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato e degli enti pubblici tenuti per legge all organizzazione e gestione di

4 812 PARTE VIII - CAP. III un pubblico servizio diretto a favorire l accesso alla casa ai cittadini meno abbienti. La ratio di questa esclusione va individuata nella necessità che gli interventi pubblici in materia di edilizia residenziale siano rimessi alla specifica normativa, sia essa statale o regionale, senza che i contraenti possano «vanificare» lo scopo di agevolare l accesso dei cittadini all abitazione, ricorrendo a forme contrattuali «libere» nella determinazione di canone e durata del rapporto. A tal proposito va sottolineato come il legislatore prescriva la vigenza di specifiche norme regionali o statali: ciò comporta l esclusione della normativa codicistica, se non per quanto attiene eventuali integrazioni o richiami delle leggi speciali. c) Contratti aventi ad oggetto alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. La non applicazione della legge di riforma si giustifica in quanto la stipula di un contratto di locazione esclusivamente per finalità turistiche esclude di per sé che tale rapporto sia finalizzato a soddisfare la primaria esigenza di godere dell abitazione; pertanto, non sussistono quelle ragioni che altrimenti giustificano l applicazione della normativa speciale per tutelare il conduttore quale contraente debole. Ai contratti stipulati esclusivamente per finalità turistiche si applica, quindi, la disciplina codicistica, vale a dire quella che presenta i minori vincoli per i contraenti. d) Contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n Questa particolare tipologia contrattuale, caratterizzata dalla qualifica soggettiva del conduttore (ente locale) e dalla transitorietà delle esigenze abitative, è sottratta, come nelle ipotesi precedenti, all applicazione delle sopra citate disposizioni della riforma, ad eccezione di quella prevista all articolo 8, in tema di agevolazioni fiscali, che è invece applicabile. 3. Legge 9 dicembre 1998, n. 431 La forma dei contratti di locazione Art. 1 Ambito di applicazione ( ) 4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. La legge di riforma delle locazioni immobiliari ad uso abitativo stabilisce rispetto al passato un importante novità: il requisito della forma scritta ad

5 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 813 substantiam. In altre parole, per la valida stipulazione di locazioni immobiliari ad uso abitativo è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta. Prima dell introduzione di tale disposizione la forma solenne era imposta dalla legge unicamente per le locazioni immobiliari aventi durata ultranovvenale (art. 1350, co. 1, n. 9, c.c.), salva, naturalmente, la possibilità che le parti scegliessero comunque di sottoporre i contratti di locazione immobiliare di durata inferiore a 9 anni al requisito dell atto scritto. L introduzione della forma scritta per la valida stipulazione del contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo costituisce un importante limite all autonomia privata, finalizzato a contrastare il fenomeno patologico delle locazioni «in nero»: la sanzione della nullità del contratto concluso senza atto scritto è di tale gravità da costituire un notevole deterrente per i contraenti. Aldilà delle conseguenze sostanziali della nullità del negozio giuridico («quod nullum est nullum producit effectum»), in un eventuale giudizio, la mancanza del documento scritto pregiudica la possibilità di provare l avvenuta stipulazione (salvo il caso in cui la parte interessata abbia smarrito senza sua colpa il documento stesso: art. 2725, co. 2, c.c.). Quanto alle specifiche conseguenze dell instaurazione di un rapporto locativo di fatto, in assenza, cioè, della forma scritta, si rinvia al paragrafo successivo, relativo alle violazioni della legge 431/1998. Il requisito della forma scritta non implica la necessarietà dell unicità del documento, o, della contestuale manifestazione di volontà delle parti; in altri termini, ai fini della validità del rapporto di locazione, non è necessario che proposta ed accettazione siano contenute nel medesimo scritto: anche lo scambio di lettere contenenti il consenso delle parti, soddisfa il presupposto della forma scritta. È da ritenersi che l art. 1, co. 4, della legge n. 431/1998, abbia introdotto un requisito di forma di carattere generale, previsto, cioè, per tutti i rapporti locativi ad uso abitativo stipulati dopo l entrata in vigore di tale normativa. Le ragioni che inducono a tale conclusione sono molteplici. Del resto, la lettura complessiva dell art. 1, che delimita l ambito di applicazione della riforma, esclude per le particolari tipologie indicate (commi 2 e 3) l applicazione di specifiche disposizioni della legge n. 431/1998, tra cui non vi è menzione del comma 4 dello stesso articolo. Conseguentemente anche i rapporti locativi in gran parte sottratti alla normativa in esame, sono soggetti al requisito della forma scritta. È ben difficile, infatti, immaginare che il legislatore abbia omesso erroneamente di citare proprio il comma 4 dal novero delle disposizioni non applicabili.

6 814 PARTE VIII - CAP. III 4. Violazioni della legge 431/1998: Articolo 13 Art. 13. Patti contrari alla legge 1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al tribunale che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell articolo 2 ovvero dal comma 3 dell articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l esistenza del contratto di locazione il tribunale determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il tribunale stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso. a) Determinazione del canone Il primo comma dell articolo 13 è chiaro nel comminare, a prescindere dalla tipologia contrattuale, la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È, pertanto, di immediata percezione l estrema importanza attribuita dal legislatore al requisito della forma scritta: non solo esso è fondamentale per la piena validità del contratto si tratta di forma solenne

7 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 815 richiesta ad substantiam ma anche nel senso di determinare in modo certo, definito e veritiero l esatto contenuto del rapporto locativo, in particolare per quanto riguarda due aspetti: canone e durata. Una precisazione è fin d ora necessaria: il riferimento al contratto registrato, come disposto dall articolo stesso, all ultimo comma, è da intendersi riferito ai soli casi in cui è per legge obbligatorio procedere alla registrazione; per le altre ipotesi è dunque necessario fare riferimento unicamente al contenuto dell atto scritto. Il secondo comma predispone un mezzo processuale per far valere la restituzione delle somme corrisposte a titolo di canone in misura superiore rispetto al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Si tratta di un azione proponibile, a pena di decadenza, nel termine perentorio di sei mesi dalla riconsegna dell immobile. In tale situazione, infatti, si ritiene che il conduttore parte debole del rapporto non più in posizione subordinata al locatore in ragione dei propri bisogni abitativi, possa finalmente far valere le violazioni di legge perpetrate a suo danno. Le somme ripetibili sono quelle in eccesso rispetto all ammontare del canone scritto e registrato. Non sono sanzionate soltanto quegli accordi «extra contratto» incidenti in modo evidente e di immediata percezione sull ammontare del corrispettivo pattuito, ma anche quelle clausole che, pur non riguardando in modo diretto il quantum dovuto, in quanto relative in apparenza ad altri aspetti del rapporto locativo, in realtà contribuiscono a determinarne in concreto l ammontare in maniera indiretta e fraudolenta. In tal senso il quarto comma dell art. 13 precisa in che termini possono essere fatte valere alcune ipotesi di nullità relative al corrispettivo della locazione. Nel primo periodo viene considerata la locazione a canone convenzionato: ogni pattuizione che, anche indirettamente sia di fatto diretta a far corrispondere un canone maggiore di quello predefinito normativamente per il tipo di alloggio oggetto della locazione è nulla. Nel secondo periodo è invece considerata la locazione a canone libero: in questo caso sono sanzionate con la nullità tutte quelle pattuizioni che in modo indiretto e fraudolento mirino nella sostanza ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Il quinto comma descrive i rimedi processuali a disposizione del conduttore contro le violazioni descritte nel comma precedente. Con azione esperibile nel termine perentorio di sei mesi dalla riconsegna dell immobile locato, il conduttore può chiedere la restituzione delle somme pagate indebitamente al locatore, sia nel caso di contratti a canone convenzionato che a canone libero. Non solo. Il conduttore, in presenza delle medesime

8 816 PARTE VIII - CAP. III violazioni può proporre al tribunale, sempre nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell alloggio, un azione, in cui chiedere che la locazione venga ricondotta alle condizioni previste dalla legge. La disposizione di cui al quinto comma è di estrema importanza anche nella sua ultima parte, in cui considera le conseguenze dell instaurazione di un rapporto locativo di fatto, vale a dire di una locazione senza il rispetto della forma scritta imposta dall art. 1, comma 4. b) Durata del rapporto locativo Anche le disposizioni dettate dalla legge in tema di durata del rapporto locativo sono imperative (comma 3). Infatti, la durata minima sancita sia per i contratti a canone libero che per quelli a canone convenzionato costituisce una forma di tutela del conduttore, al quale viene garantito il diritto di godere dell abitazione locata almeno per il periodo minimo legale. L imperatività delle norme in tema di durata ne comporta l inderogabilità in peius per il conduttore. In altri termini, posto che il termine minimo della locazione è fissato a salvaguardia del conduttore, nulla vieta alle parti di convenire validamente una durata maggiore del rapporto. Si rinvia, comunque, alla specifica trattazione riservata alle singole figure contrattuali. c) Mancanza di forma scritta: locazioni di fatto Posto che la mancanza della forma scritta richiesta ad substantiam comporta la nullità del relativo negozio, è necessario individuare gli strumenti giuridici a disposizione del conduttore per far valere i propri diritti. Al riguardo è bene procedere ad una precisazione terminologica. Con l espressione «locazioni di fatto» si intende designare quei rapporti di fatto, cioè non sorti su basi giuridiche, che pure si instaurano tra due soggetti, che danno vita tra loro ad accordi, privi della forma solenne richiesta ad substantiam, riconducibili in tutto e per tutto allo schema contrattuale della locazione. La volontà di sottrarre il rapporto tra le parti alla forma scritta, necessaria a fornirlo di piena validità giuridica, nasconde per lo più l intento di frodare l altra parte e/o il fisco. Proprio allo scopo di attribuire maggiore tutela giuridica alla parte più debole il conduttore e di combattere il fenomeno delle locazioni «in nero», dannoso per l erario, è stato introdotto il requisito della forma scritta ad substantiam. L instaurazione di un rapporto di fatto, riconducibile alla tipologia della locazione, comporta da un lato la nullità della locazione stipulata solo oralmente, dall altro la necessità di regolamentare le conseguenze di tale nullità, soprattutto al fine di tutelare il soggetto più debole, vale a dire il conduttore. In quest ottica l articolo 13, quinto comma, descrive una particolare

9 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 817 procedura predisposta a vantaggio del conduttore «di fatto», che sia però meritevole di tale tutela. Se, infatti, il conduttore è considerato parte debole del rapporto negoziale, in quanto mira a soddisfare il fondamentale diritto di abitazione, è necessario valutare che l instaurazione del rapporto locativo di fatto non sia avvenuta in realtà a vantaggio e nell interesse dello stesso conduttore. In altri termini, non si può escludere a priori che la locazione di fatto, quindi l instaurazione di un rapporto «in nero», non risponda in concreto alla libera volontà dello stesso conduttore. La tutela approntata dalla legge a vantaggio del conduttore proprio nelle ipotesi di locazione di fatto, presuppone che questi sia stato, in qualche modo, forzato dal locatore ad accettare un rapporto locativo «in nero» pur di soddisfare il bisogno di un abitazione. Ebbene, nell ipotesi in cui il locatore abbia «preteso» evidentemente sfruttando il bisogno abitativo di controparte l instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, con azione proponibile davanti al tribunale in composizione monocratica, non oltre il termine di sei mesi dalla riconsegna dell immobile, il conduttore può chiedere, nel giudizio che accerta l esistenza del rapporto, finalizzato a tutelare le esigenze abitative dell attore, la determinazione del canone dovuto. In tal caso, il giudice, nell individuare l ammontare del canone da corrispondersi, non può eccedere la misura del canone prevista nei contratti «tipo» a canone convenzionato, di cui all art. 2, comma 3, ovvero, in presenza dei relativi presupposti, la misura del canone predisposta a livello locale per le esigenze di alloggio degli studenti universitari, di cui all art. 5, commi 2 e 3. Oltre che attenersi al predetto tetto massimo nella quantificazione del corrispettivo, il giudice può anche stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti corrisposte in precedenza dal conduttore. I rimedi approntati dal legislatore a fronte dell illegittimo ricorso alla locazione di fatto sono dunque ispirati all esigenza di garantire la tutela del diritto fondamentale all abitazione del conduttore, che può essere indotto all instaurazione di rapporti in nero proprio dall urgenza di tale esigenza: con l azione predisposta a suo favore, infatti, egli può conseguire il riconoscimento dell esistenza della locazione, nonché la determinazione del suo contenuto da parte del giudice nel rispetto di principi e parametri dettati dalla legge sia in relazione all ammontare del canone che alla durata della locazione, nonché, infine, l eventuale restituzione di quanto eventualmente corrisposto fino ad allora in eccesso al locatore. La Corte di Cassazione ha chiarito in alcune pronunce recenti taluni aspetti della vicenda contrattuale.

10 818 PARTE VIII - CAP. III Con riferimento all obbligo di pagamento del canone è stato riaffermato (n /2007) il principio secondo cui il carattere abusivo dell immobile locato ovvero la mancanza di cerificazione di abitabilità non importa nullità del contratto, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell oggetto del contratto ex art cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art cod. civ. (che attiene al contrasto con l ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali), sicché sussiste l obbligo del conduttore di pagamento anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti. 5. Disdetta del contratto da parte del locatore Recesso del conduttore Art. 3 Disdetta del contratto da parte del locatore 1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l immobile all esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo;

11 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 819 g) quando il locatore intenda vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell autorizzazione decorrono dall effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata. 3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione percepito. 4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. 5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Uno dei tratti salienti della riforma delle locazioni ad uso abitativo è, come detto, la durata minima dei contratti, fissata ex lege, si tratti di locazione a canone libero, ovvero convenzionato o concertato. Ratio di tale vincolo temporale, stabilito anche in relazione al primo rinnovo negoziale, è la tutela del diritto di abitazione del conduttore, considerato parte debole del rapporto locativo. Tuttavia, a fronte dell esigenza di garantire la stabilità dell abitazione, il legislatore considera talune specifiche ipotesi, in cui ritiene prevalente l opposto interesse del locatore allo scioglimento anticipato della locazione. I casi in cui è consentito al locatore procedere al diniego del primo rinnovo del contratto sono tassativi e specificamente indicati dalla legge.

12 820 PARTE VIII - CAP. III Poiché la durata minima della locazione a fini abitativi è fissata nell interesse del conduttore, il quale mira a soddisfare la propria esigenza di godere di un abitazione stabile, non vi è ragione per limitare a fattispecie tassative la possibilità dello stesso di recedere anticipatamente dal contratto, purché ricorrano gravi motivi, così come stabilito dall ultimo comma della disposizione sopra riportata. a) Disdetta del locatore La facoltà del locatore di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è limitata sotto due aspetti fondamentali. Innanzitutto il locatore non può recedere durante il rapporto locativo, se non alla sua prima scadenza; ciò significa che il diritto del locatore di recedere anzitempo dal contratto non può essere esercitato, per i contratti a canone libero, durante il decorso dei quattro anni iniziali, e, per i contratti a canone concertato, durante i primi tre anni. Ciò significa che, quanto meno fino alla prima scadenza della locazione, il rapporto non può essere interrotto, salvo che ciò non sia liberamente concordato dalle parti, o che non sussistano gravi motivi che giustifichino il recesso da parte del conduttore. La facoltà di disdetta da parte del locatore, oltre che limitata da un punto di vista temporale può essere esercitata solo alla prima scadenza contrattuale e non prima, è altresì limitata alle sole ipotesi tassativamente previste dalla legge. Si tratta di singole fattispecie in cui, o per esigenze personali o familiari del locatore, o per lo stato dell immobile locato, prevale l interesse del locatore all interruzione del rapporto locativo, sulle ragioni del conduttore. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata (ultimo periodo, secondo comma). Al locatore è data solamente la possibilità di non rinnovare il contratto alla prima scadenza, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i motivi di seguito specificamente esposti. È di fondamentale importanza il rispetto della procedura, in particolare dei termini e delle forme, dettata per la comunicazione della disdetta da parte del locatore, pena la sua inefficacia. Per la procedura di diniego di rinnovo, il quarto comma richiama espressamente quanto stabilito dall art. 30, legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modifiche. Pur rimandando alla trattazione che si occupa specificamente di tale norma, è opportuno precisare che tale articolo richiama a sua volta, al primo comma, l art. 29, terzo comma, in cui si sottolinea che «il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata».

13 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 821 La legge predispone altresì, al terzo comma, le conseguenze dell eventuale illegittimo esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta. A condizione che il locatore riacquisti, come detto illegittimamente, la disponibilità dell alloggio, questi è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore non inferiore a trentasei mensilità dell ultimo canone di locazione percepito. A contrastare eventuali abusi da parte del locatore nell esercizio del diritto di diniego del rinnovo contrattuale, il quinto comma prevede le conseguenze del mancato impiego dell immobile per quegli usi o quegli interventi, in forza dei quali è stato possibile esercitare il diritto di disdetta. Ebbene, se il locatore, entro dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato se del caso anche giudizialmente la disponibilità dell immobile, non lo adibisce agli usi per i quali ha comunicato disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato, ovvero al risarcimento di almeno trentasei mensilità dell ultimo canone percepito. Di seguito vengono riportati i motivi in presenza dei quali il locatore è legittimato ad esercitare il diniego del rinnovo contrattuale. 1. La prima ipotesi in cui, alla prima scadenza della locazione, il locatore può negare il rinnovo contrattuale ricorre allorché il locatore intenda destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. A fronte dell esigenza di stabilità dell abitazione in capo al conduttore, il legislatore ritiene prevalente il diritto del locatore di rientrare in possesso dell immobile per destinarlo a soddisfare esigenze personali, familiari o professionali proprie o di prossimi congiunti (coniuge, genitori, figlio o parenti entro il secondo grado). 2. La seconda fattispecie di diniego del rinnovo contrattuale è prevista in considerazione della particolare qualità del locatore e dei suoi fini istituzionali. Essa ricorre quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l immobile all esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità. Affinché dunque il locatore possa legittimamente impedire il rinnovo contrattuale, è innanzitutto necessario che destini l immobile locato alla realizzazione dei propri scopi istituzionali. Non solo. È altresì necessario che il locatore offra al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia la piena disponibilità. Gli interessi del conduttore, sono dunque sacrificati, solo a

14 822 PARTE VIII - CAP. III patto che il locatore gli offra un immobile, di cui disponga pienamente, idoneo all uso abitativo. Affinché tale offerta sia idonea a rendere legittimo il diniego di rinnovo essa, come specificato, deve avere ad oggetto un immobile idoneo; tale idoneità va valutata caso per caso, alla luce delle concrete esigenze abitative del conduttore e della sua famiglia, sia per quanto riguarda lo spazio locato, sia la sua collocazione geografica. In altre parole, l offerta di locazione di un immobile non idoneo alle esigenze abitative del conduttore non renderebbe legittimo il recesso del locatore. 3. Il terzo caso in cui il locatore può negare il rinnovo della locazione si ha quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune. In questa ipotesi le esigenze abitative del conduttore possono essere prontamente soddisfatte grazie ad un immobile libero ed idoneo, sia per fattezze che per collocazione, anche in presenza di un eventuale diniego di rinnovo da parte del locatore. 4. La quarta ipotesi in cui il locatore può denegare il rinnovo del contratto ricorre allorché l immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. In tal caso, la ricorrenza della necessità di compiere interventi di ricostruzione dell immobile, tali da mettere a rischio la salute e l integrità del conduttore, qualora questi si trattenga nell immobile stesso, rende legittima la disdetta del locatore. La norma parla di «grave danneggiamento», tale da richiedere l esecuzione di interventi di ricostruzione o comunque finalizzati a garantirne la sicurezza strutturale. Si tratta, quindi, di una circostanza diversa dalla mera volontà di ristrutturare, che è oggetto di diversa disciplina. La permanenza dell inquilino deve comunque rappresentare un ostacolo al compimento di opere indispensabili ad assicurare la stabilità del fabbricato. Affinché il locatore ottenga il rilascio dell immobile è necessario che sia in possesso, per l esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell autorizzazione edilizia; si tratta di una vera e propria condizione di procedibilità dell azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell autorizzazione decorrono dall effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l immobile. Il conduttore ha quindi diritto ad essere preferito, a parità di condizioni contrattuali, rispetto ad altri interessati alla locazione dell immobile ristrutturato.

15 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO Il locatore può negare il rinnovo della locazione quando l immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell immobile stesso. Si tratta di una fattispecie, la cui realizzazione è rimessa alla decisione ed all iniziativa del proprietario, anche se le condizioni dell immobile non sono tali da rendere necessario o improcrastinabile l intervento di ristrutturazione. È condizione di procedibilità dell azione di rilascio il possesso, per l esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell autorizzazione edilizia. I termini di validità della concessione o dell autorizzazione decorrono dall effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l immobile. A parità di condizioni contrattuali di locazione, il precedente conduttore ha diritto ad essere preferito rispetto ad altri potenziali contraenti. 6. Altra ipotesi in cui il locatore può negare il rinnovo contrattuale ricorre quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l immobile senza giustificato motivo. In tale fattispecie, il comportamento del conduttore evidenza l assenza di un effettiva esigenza di stabilità abitativa, che legittima il locatore all interruzione del rapporto. In questo caso, per evitare la disdetta dovrebbe sussistere in capo al conduttore un grave motivo personale o di salute capace di giustificare la mancata occupazione continuativa del bene: è considerato grave motivo, per esempio, la necessità di cercare lavoro all estero; non lo è, invece, il trasferimento del nucleo familiare del conduttore, ovvero eventuali disagi nella fruizione dell immobile, come l assenza di riscaldamento. 7. Il locatore può altresì impedire il diniego del rapporto locativo ricorre quando il locatore intenda vendere l immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n Se il locatore, purché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione, ha l intenzione di vendere il bene locato a terzi, può impedire il rinnovo del contratto. Il

16 824 PARTE VIII - CAP. III legislatore riconosce però al conduttore il diritto di prelazione, vale a dire il diritto ad essere preferito nell acquisto dell immobile, a parità di condizioni di vendita, rispetto ad ogni altro potenziale acquirente. Poiché si tratta di prelazione «legale», vale a dire stabilita dalla legge, l eventuale violazione di questo diritto da parte del locatore comporta il riscatto reale del bene. b) Recesso del conduttore L ultimo comma dell art. 3 si occupa dell interruzione del rapporto locatizio si tratti di contratti a canone libero o concordato per volontà del conduttore. Ebbene, poiché, come detto, il termine minimo legale di durata dei rapporti locatizi ad uso abitativo è finalizzato a tutelare le esigenze abitative del conduttore, la legge considera con maggior favore lo scioglimento del rapporto voluto da questi. Non solo il diritto di recesso è esercitabile dal conduttore anche antecedentemente alla prima scadenza contrattuale, ma esso è altresì svincolato dalla sussistenza di specifiche fattispecie legali. Il suo recesso è subordinato semplicemente alla sussistenza di gravi motivi. Quanto alla disciplina della facoltà di recesso del conduttore, essa è dettata non solo dal comma in esame, ma anche dall art. 4 della legge n. 392/1978, non abrogato dalla legge di riforma del 98. In base a questa norma il conduttore può recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi: a) in caso di accordo tra le parti, e cioè quando il recesso del conduttore sia contrattualmente consentito (senza peraltro la necessità di una particolare motivazione); b) indipendentemente da eventuali previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi. Per «gravi motivi» debbono intendersi fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti rispetto alla costituzione del rapporto e tali da renderne gravosa la prosecuzione (ad esempio, una crescita del nucleo familiare che renda insufficiente l immobile locato, rispetto alle nuove esigenze abitative). Pertanto, salvo che una specifica clausola contrattuale lo preveda, il conduttore non può recedere sulla base del proprio arbitrio, ma debbono comunque sussistere fatti idonei a giustificare l interruzione del rapporto locatizio. 6. Locazione a canone libero Art. 2 Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro

17 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 825 anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. 3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell area territoriale interessata. 4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell equilibrio di bilancio, aliquote dell imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. 5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta

18 826 PARTE VIII - CAP. III da parte del locatore che intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo. L art. 2 della legge 431 del 9 dicembre 1998, in particolare ai commi 1 e 2, contiene la disciplina fondamentale salvi altri aspetti regolamentati dalle successive disposizioni di quella particolare tipologia di contratto di locazione introdotto dalla riforma, nota come «contratti a canone libero». I tratti salienti di tale rapporto locativo sono essenzialmente tre: la libera determinazione del canone, del tutto svincolata da qualsivoglia parametro predefinito per legge; la durata minima del contratto, stabilita ex lege in 4 anni; il suo rinnovo automatico alla prima scadenza per un termine di altri 4 anni, salvo le limitate ipotesi di disdetta consentita al locatore ai sensi dell art. 3. Il contratto a canone libero rappresenta una soluzione di compromesso tra l esigenza di conciliare l autonomia contrattuale delle parti e la tutela del contraente più debole il conduttore, il cui equilibrio consiste nel lasciare alla libera determinazione delle parti la definizione dell ammontare del canone, e, viceversa, nello stabilire legislativamente la durata minima del rapporto locativo in 4 anni, rinnovabili di ulteriori 4 anni dopo la prima scadenza. La durata della locazione, dal momento della stipulazione, è quanto meno di 4 anni; in realtà, considerato che il rinnovo automatico del rapporto contrattuale, previsto dallo stesso art. 2, comma 2, è un eventualità tutt altro che remota, la durata della locazione, fin dal suo inizio, si può estendere per ben 8 anni (4+4). Infatti, la possibilità che il locatore receda dal contratto dopo la prima scadenza minima di 4 anni, impedendo così il rinnovo per ulteriori 4 anni, è limitata a precise fattispecie descritte dalla legge nell art. 3. Si tratta di situazioni inerenti ad esigenze abitative o professionali, a situazioni patrimoniali del locatore stesso o di un membro stretto della sua famiglia, ovvero alla situazione patrimoniale immobiliare del conduttore, o, ancora allo stato dell immobile oggetto di locazione. Ebbene, considerato che soltanto in presenza di tali ipotesi tipiche il locatore può validamente comunicare disdetta

19 LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO 827 dopo la prima scadenza contrattuale al conduttore, è lecito concludere nel senso che, salvo i casi limitati di disdetta, la durata del rapporto di locazione tra i medesimi soggetti locatore e conduttore è per lo più di 8 anni: 4 di durata minima e altri 4, quale termine minimo di rinnovo automatico alla prima scadenza. La disposizione che prevede la durata minima del contratto in anni 4 ed il successivo rinnovo per almeno altri 4 anni è imperativa, e non può quindi essere derogata in minus dalla diversa volontà delle parti. Ciò significa che un eventuale clausola contrattuale che stabilisca una durata inferiore del contratto «a canone libero», è da considerarsi radicalmente nulla, secondo i principi generali di cui al Codice Civile e da quanto stabilito dall art. 13 (Patti contrari alla legge), ed è sostituita ipso iure da quanto disposto dalla legge. Elemento qualificante della disciplina delle locazioni abitative con autonomia privata limitata (contratti a canone libero) è la possibilità di procedere alla libera contrattazione del canone. Il modello proposto dall art. 2, primo comma, infatti, permette alle parti di fissare liberamente, secondo il principio di autonomia privata di cui all art c.c., non solo l entità del canone, ma anche l aggiornamento ISTAT, nonché le modalità ed i termini di pagamento. 7. Locazione a canone «convenzionato» o «concertato» Art. 2 Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

20 828 PARTE VIII - CAP. III 3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell area territoriale interessata. 4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell equilibrio di bilancio, aliquote dell imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. 5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all articolo 3, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. 6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo. Una delle fondamentali tipologie locative introdotte dalla legge di riforma del 1998 è data dai cosiddetti contratti a canone concordato o convenzionato, che riprende, sia pure con importanti varianti, la locazione soggetta ad equo canone.