LE AGEVOLAZIONI SPETTANTI A FAVORE DELLE COOPERATIVE EDILIZIE DI ABITAZIONE. Dott. Fabrizio Pescatori Dottore Commercialista Revisore Legale

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1 LE AGEVOLAZIONI SPETTANTI A FAVORE DELLE COOPERATIVE EDILIZIE DI ABITAZIONE Dott. Fabrizio Pescatori Dottore Commercialista Revisore Legale

2 1 Imposta sul reddito delle società COOPERATIVA EDILIZIA A MUTUALITA PREVALENTE A PROPRIETA DIVISA Le cooperative edilizie sono caratterizzate dal seguente regime fiscale: Esclusione in ogni caso dal reddito imponibile della quota minima di utili destinati a riserva legale; Esenzione da imposte e deducibilità del 3% dell utile destinato ai fondi mutualistici; Inapplicabilità dell art. 12, L. 904 del l agevolazione va indica nel modello Unico tra le variazioni in diminuzione al risultato economico di quella parte di utile destinato dall assemblea ordinaria alle riserve indivisibili. L accantonamento a riserva indivisibile può avvenire sia in sede di bilancio con imputazione a conto economico, sia in sede di destinazione dell utile di esercizio per la quota del 30% degli utili annuali. L IRES dovuta va determinata applicando l aliquota del 27,5% su: la parte di utile che residua dopo avere escluso la quota non tassabile in base alle disposizioni indicate; le variazioni nette effettuate in dichiarazione dei redditi.

3 2 IresDL , n.138 L , n. 148 Riduzione delle agevolazioni previsti artt. 36 bis, ter e quater: laquotadiutiliimponibilivieneaumentatadal30%al40%; Il 10% degli utili netti annuali destinati a riserva legale obbligatoria concorre a formare il reddito imponibile; Regime fiscale dal Acconti calcolati con le nuove disposizioni normative.

4 IresDL , n.138 L , n. 148 COOPERATIVA A MUTUALITA' PREVALENTE CALCOLO IRES A)Utile ante imposte 1.000,00 B) Variazioni in aumento 14,00 costi non deducibili C)Varaum1/10 risobbl 30,00 (A*30%)*10% D)Iressu variazaumento 12,10 (B+C)*27,5% E)Differenza 987,90 A-D F)Iresutile imponibile 110,00 (A*40%)*27,5% G)Utile civilistico (Mod. Unico) 877,90 A-D-F H)Quota utili non imponibili 500,40 (G*57%) I)3% ai Fondi Mutualistici 26,34 (G*3%) L) Quota utile imponibile fiscale 351,16 (G-H-I) ovvero (G*40%) M)Variazioni in aumento 44,00 B+C N)Variazioni aumento per IRES 48,84 (D+F)*40% O)Imponibile fiscale 444,00 L+M+N P)IRES 122,10 O*27,5% Q)Iressu variazioni in aumento 12,10 D R) Ires sull'utile netto ires variazione 110,00 F S)IRES Totale 122,10 Q+R 3

5 4 Imposta sul reddito delle società Cooperativa edilizia a proprietà indivisa variazioni tipiche: L agenzia delle Entrate con Risoluzione 7/E , ha chiarito in modo inequivocabile che gli immobili abitativi non sono qualificabili ne come immobili strumentali (non sono impiegati per l attività tipicamente imprenditoriale), ne come immobili merce (non costituiscono oggetto di cessione). I redditi degli immobili concorrono alla determinazione della base imponibile ai sensi dell art. 90 TUIR, non in base al conto profitti e perdite, ma in base ai redditi fondiari:

6 5 Imposta sul reddito delle società Sulla base delle rendite catastali rivalutate; ovvero in base al canone di locazione (o godimento) risultante dal contratto di locazione se maggiore e ridotto delle spese di manutenzione ordinaria. Tale deduzione non può essere > del 15% del canone di locazione. L art. 90, co. 2, Tuir stabilisce che le spese e gli altri componenti negativi relativi ad immobili abitativi non sono deducibili Nel Modello Unico 2012 indicheremo al rigo: RF 11: i redditi determinati in base alle risultanze catastali rivalutate del 5% o al canone di locazione se superiori ridotte delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenuto e nel limite del 15% del canone stesso; RF 12 le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili di cui al rigo RF 11(compresi anche gli interessi passivi per mutui); RF 39 i proventi degli immobili relativi al rigo RF 11 (ricavi per canoni d uso, spese condominiali, rendita catastale unità abitative e pertinenze, importo degli interessi in dipendenza di mutui ipotecari determinati in proporzione al valore degli immobili assegnati ai soci e nei limiti di euro per unità immobiliare costruita.

7 Riporto delle perdite fiscali (art. 84 TUIR) La perdita fiscale incorpora un beneficio fiscale futuro per la possibilità di deduzione dai futuri redditi imponibili. 6 Limiti al riporto delle perdite: riporto entro 80% del reddito realizzato in ciascun esercizio (art. 84, co. 1, primo periodo, TUIR); cooperative con agevolazioni fiscali, la perdita è riportabile per l ammontare che eccede l utile che non ha concorso alla formazione del reddito negli esercizi precedenti (art. 84, co. 1, secondo periodo).

8 7 IRAP COOPERATIVA EDILIZIA A MUTUALITA' PREVALENTE A PROPRIETA INDIVISA Base imponibile: Si applica il metodo retributivo: Retribuzioni corrisposte al personale dipendente, ed assimilati, compensi erogati per collaborazioni a progetto ed occasionali (art. 10, co 1, D.Lgs. 446 del 1997); Per l eventuale attività diversa dalla caratteristica (realizzazione ed assegnazione in godimento dell unità immobiliare) la base imponibile è quella delle società commerciali, ovvero conteggiando i costi ed i ricavi commerciali e, per i costi promiscui un importo corrispondente al rapporto tra l ammontare dei ricavi e proventi commerciali ed il totale dei ricavi e proventi(commerciali e non). Ne consegue che la base imponibile della gestione caratteristica è ridotta della quota riferibile alla attività non caratteristica.(art. 10, co 2, D.Lgs. 446 del 1997)

9 8 IRAP COOPERATIVA EDILIZIA A MUTUALITA' PREVALENTE A PROPRIETA DIVISA Base imponibile: Si applica il metodo retributivo: Valgono le stesse considerazioni ma con limiti sul metodo retributivo: Retribuzioni corrisposte al personale dipendente, ed assimilati, compensi erogati per collaborazioni a progetto ed occasionali; Cir. 141/E del , la quale chiarisce che il metodo retributivo si applica fino alla suddivisione della titolarità degli immobili che coincide con il rogito notarile per il trasferimento della proprietà ai soci assegnatari. (art. 10, co2,d.lgs.446del1997). Ne consegue che nel caso di più lotti deve ritenersi corretto procedere all applicazione della disciplina in discorso distintamente per più lotti.

10 9 STUDIO DI SETTORE COOPERATIVA A MUTUALITA' PREVALENTE Art 2, Decreto Ministeriale , stabilisce che gli studi di settore non si applicano a: Società cooperative e consorzi che operano esclusivamente a favore di imprese socie; nei confronti di cooperative costituite da utenti non imprenditori che operano esclusivamente a favore degli utenti stessi. La norma si applica alle cooperative edilizie che operano a favore dei soci e nel caso di attività svolta in via non esclusiva in sede di contraddittorio con il contribuente, qualora ricorrano i presupposti ex art. 14 DPR 601/73

11 10 CONTRASTO ALL EVASIONE CIRCOLARE 21/E L AF e MISE possono effettuare insieme verifiche sulla mutualità prevalente nell ambito del controllo fiscale. I nuclei di verifica possono prevedere la partecipazione di funzionari abilitati a svolgere l attività di vigilanza mutualistica; L AF può richiedere l intervento del MISE e quest ultimo deve nominare un suo funzionario in possesso dei requisiti di abilitazione di revisore cooperativo: INDICATORI DI RISCHIO PER L AF SONO: cooperative edilizie di abitazione; crediti iva riportati per diverse annualità; perdite di esercizio sistemiche.

12 11 Unità immobiliari ad uso abitativo e non Abitazione di tipo signorile Abitazione di tipo civile Abitazione di tipo economico Abitazione di tipo popolare Abitazione di tipo ultrapopolare Abitazione di tipo rurale Abitazione in villini Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistico e storici Ufficio e studi privati Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 A/10 A/11