Avv. Anna Nicola Le controversie del condominio nei confronti dell amministratore

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1 Avv. Anna Nicola Le controversie del condominio nei confronti dell amministratore Tutte le attribuzioni sancite in capo all amministratore si possono qualificare, in termini negativi, nel caso di relativo inadempimento, come ipotesi di revoca per giusta causa o di responsabilità contrattuale in ragione del contratto di mandato condominiale, da cui può derivare eventualmente la richiesta di risarcimento del danno da parte del condominio, in persona del nuovo amministratore. Dal singolo inadempimento può nascere la controversia condominiale, se il mandatario non adempie ai suoi obblighi o vi adempie in modo parziale. La vertenza tra il condominio e il suo amministratore richiede la sua previa risoluzione in mediazione se si agisce in ragione del rapporto contrattuale di mandato. Il giudizio di revoca ex art. 64 disp. Att. c.c. esula dall obbligo di mediazione, trattandosi di un procedimento che si svolge in camera di consiglio, procedura espressamente escluse dal previo tentativo conciliativo. Numerosi sono i compiti spettanti in capo al mandatario dello stabile, sin dal sorgere del rapporto, compiti principalmente indicati dall art c.c. Distinguiamo i momenti relativi al mandato, partendo dall assunzione dell incarico. Casistica (sulla base dell art c.c.) 1. Controversie in sede di assunzione del mandato In sede di nomina, l assemblea può subordinare l assunzione dell incarico alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Ad esempio: La controversia può nascere per l impegno assunto dall amministratore neoeletto di ottenere il rilascio entro un certo termine della polizza assicurativa per la responsabilità civile, ove il medesimo non si adoperi e/o non ottenga il contratto entro la scadenza pattuita Peraltro, nel corso del mandato, l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza professionale se nel periodo del suo incarico l'assemblea delibera lavori straordinari: l adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Se ha una polizza assicurativa generale per l'intera attività da lui svolta, essa deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisce la copertura dei lavori di manutenzione straordinaria per l importo preventivato. Sin da subito, l amministratore deve rendere noti -sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi- le sue generalità, il domicilio, i suoi recapiti, anche telefonici.

2 Ad esempio: La controversia può nascere se si verifica un urgenza a cui il condominio non riesce a far fronte in quanto l amministratore non ha lasciato i propri recapiti telefonici, dopo aver assunto l incarico Deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo a lui dovuto a titolo di compenso per l'attività di gestione dell edificio. Ad esempio: La controversia può nascere se l amminiatratore richiede un determinato compenso a chiusura del primo esercizio, quando in sede di accettazione dell incarico non ha indicato analiticamente le voci del corrispettivo Per poter svolgere l attività di amministratore, occorre non essere incorso in particolari condanne e misure di prevenzione e possedere determinati requisiti professionali, come prescritto dall art. 71bis disp. att. c.c.: l assenza di questi requisiti o la loro perdita (principalmente quelli di onorabilità) comporta l impossibilità di assumere l incarico o l immediata cessazione del mandato. Anche queste possono essere ipotesi di controversia in condominio. Ad esempio: la controversia può nascere se l amministratore, seppur incorso in un reato ostativo allo svolgimento dell attività, abbia accettato l incarico di mandatario dell edificio Deve inoltre aver ottenuto un diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso professionale sia iniziale, sia periodico. Quest ultimo adempimento non incombe sul condominio dell edificio in cui abita e contemporaneamente svolge la funzione di amministratore del medesimo edificio. Ad esempio: la controversia può nascere se l amministratore non è abilitato allo svolgimento dell attività condominiale per non avere frequentato il corso professionale iniziale E obbligato a aprire e utilizzare, per ogni edificio amministrato, un apposito conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ad esempio: la controversia può nascere se l amministratore non apre e/o non utilizza lo specifico conto corrente del condominio 2. Controversie nel corso del mandato Ulteriori obblighi da prestare nel corso del mandato sono sanciti sempre dal nuovo art c.c. - in termini di ipotesi di giusta causa di revoca, fattispecie da valersi a titolo esemplificativo, come specificato dall indicazione tra le altre. Ai sensi del nuovo art c.c. costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; Esempio n. 1: sulla base del regolamento di condominio, l esercizio solare si chiude a giugno di ogni anno; l amministratore non si cura di redigere il consuntivo né di chiamare

3 l assemblea per la sua approvazione (il nuovo art c.c. dispone che, una volta redatto il bilancio, esso deve essere approvato dall assemblea entro i successivi sei mesi); Esempio n. 2: l amministratore, nel caso precedente (dove non ha provveduto alla convocazione dell assemblea per l approvazione del consuntivo), non da seguito alle richieste dei condomini di convocare l assemblea per la sua revoca e per la nomina del nuovo mandatario dell edificio 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; Esempio n. 1: l amministratore non da seguito al provvedimento con cui il condominio è stato condannato in sede giudiziaria a pagare un certo importo all appaltatore che ha eseguito interventi di manutenzione straordinaria della facciata dell edificio; Esempio n. 2: l amministratore non ottempera all ordinanza comunale con cui è stata disposta la chisura del dotto della pattumiera dello stabile Esempio n. 3: l amministratore non esegue la deliberazione con cui l assemblea ha deciso di stipulare un contratto di portierato con un determinato soggetto 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente per singolo stabile; Ad esempio: l amministratore, pur avendo aperto uno specifico conto corrente bancario per il condominio, utilizza per le operazioni di dare e avere dell edificio il proprio contratto bancario personale 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; Si veda l Esempio precedente 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; Ad esempio: l amministratore acconsente alla cancellazione del sequestro conservativo dei beni immobili del precedente amminstratore ottenuto a favore del condominio in quanto il precedente mandatario si è impossessato del denaro del condominio 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva; Ad esempio: l amministratore ha dato mandato al legale di procedere con l ingiunzione esecutiva contro un condomino moroso ma poi non chiede di notificare l atto di precetto; 7) l'inottemperanza agli obblighi di regolare tenuta del registri: registro dell anagrafe condominiale, del registro delle assemblee e di quello relativo all amministrazione dell edificio; Ad esempio: l amministratore non riporta i verbali delle riunioni sul registro assemblee, non tiene il registro anagrafe economica o lo compila in modo incompleto;

4 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali e di reperibilità. Ad esempio: l amministratore comunica l indirizzo del proprio ufficio ma non indica i recapiti telefonici Inoltre, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disp. att. c.c. Ad esempio: pur non essendo stato esonerato dall assemblea, l amministratore non agisce con il ricorso ingiuntivo nei confronti del condomino che non paga, sebbene sia decorso un termine maggiore di sei mesi dall approvazione del relativo bilancio Mentre alcune di queste ipotesi di gravi irregolarità hanno una corretta ragione di essere, altre paiono essere troppo rigide, quali ad esempio l inesatta indicazione dei propri dati anagrafici, quando il mandato viene rinnovato (cfr. Anna Nicola, Guida al nuovo condominio, Utet, 2013). 3. Controversie in sede di cessazione dell'incarico Alla cessazione dell incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Si tratta del c.d. passaggio di consegne tra il precedente e il nuovo amministratore, come definito nella prassi. Il passaggio di consegne, nella pratica, consiste in una dichiarazione a firma del precedente e del nuovo amministratore, dove viene dato atto, da parte di entrambi, della materiale consegna dei registri che riguardano l edificio, oltre alla documentazione contabile e amministrativa utile alla gestione del medesimo stabile. Ad esempio: l amministratore, il cui mandato condominiale è cessato, non consegna i registri verbali assemblee, anagrafe economica, di amministrazione del condominio al nuovo amministratore, nominato dall assemblea Quanto sin qui detto è sulla base del dettato dell art c.c. Casistica (sulla base dell art c.c.) L art c.c., rubricato Attribuzioni dell'amministratore, dispone che, oltre ai doveri finora esposti come meglio previsti dall'articolo 1129 c.c.- all amministratore incombono ulteriori diritti/doveri di mandato. Questi, ove non adempiuti, si pongono quali motivi di revoca e/o di azione processuale di inadempimento al mandato condominiale, con eventuale richiesta di risarcimento del danno, facendo pertanto sorgere un eventuale controversia, il cui primo esperimento deve essere azionato in mediazione, al fine della conciliazione della vertenza. L amministratore deve:

5 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale (di cui al nuovo art bis c.c.) e curare l'osservanza del regolamento di condominio; Esempio n. 1: l amministratore non esegue la deliberazione con cui l assemblea ha deciso di stipulare un contratto di portierato con un determinato soggetto; Esempio n. 2: sulla base del regolamento di condominio, l esercizio solare si chiude a giugno di ogni anno; l amministratore non si cura di redigere il consuntivo né di chiamare l assemblea per la sua approvazione (il nuovo art c.c. dispone che il bilancio deve essere redatto entro centottantagiorni e approvato entro i successivi sei mesi); Esempio n. 3: il regolamento di condominio specifica che il cortile può essere utilizzato solo per carico/scarico delle merci e non per la sosta dei veicoli; l amministratore permette il quotidiano parcheggio delle autovetture anche di terzi estranei all edificio 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; Esempio: l amministratore non si cura della manutenzione del passaggio carraio per cui non si riesce a accedere al cortile dell edificio 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; Esempio: l amministratore non si cura del pagamento delle forniture dei servizi dell edificio, quale luce, acqua, gas; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; Esempio: l amministratore non si cura della potature delle piante del giardino del condominio con perdita di luce e vedute dagli alloggi dell edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; Esempio: l amministratore non paga l Iva dei servizi di giardinaggio svolto dall impresa incaricata 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza, procedendo all acquisizione dei dati in caso di loro variazione; Esempio: l amministratore ha il registro di anagrafe condominiale ma lo tiene bianco, senza procedere a alcuna attontazione 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità, curando l adempimento delle specifiche annotazioni prescritte dalla legge; Esempio: l amministratore tiene questi registri ma non vi annota alcunchè 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; Esempio: l amministratore non tiene le fatture di cui ai servizi condominiali

6 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; Esempio: l amministratore non da seguito alla richiesta del condomino di accere ai giustificativi delle spese del condominio 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Esempio n. 1: sulla base del regolamento di condominio, l esercizio solare si chiude a giugno di ogni anno; l amministratore non si cura di redigere il consuntivo né di chiamare l assemblea per la sua approvazione Come accennato, queste disposizioni non sono le uniche in tema di obblighi del mandatario dell edificio. Casistitica ulteriore (sulla base delle nuove norme) Vediamo le altre norme, soprattutto quelle di nuova introduzione alla luce della L Anche qui, le disposizioni che dettano specifici obblighi in capo all amministratore possono sfociare in controversia tra l edificio e l amministratore, se questi non provvede a quanto puntualmente prescritto dalla norma. L art ter c.c., in tema di modificazioni delle destinazioni d uso delle parti comuni dell edificio onera l amministratore di specifichi adempimenti: - La convocazione dell assemblea deputata a deliberare su quest argomento deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione; inoltre, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. Esempio: l amministratore convoca l assemblea per la modificazione delle destinazioni d uso delle parti comuni, procedendo all invio del singolo avviso di convocazione a ogni condomino, ma non adempimendo all obbligo di affissione della convocazione - Tra le altre cose, la nuova norma permette queste modificazioni solo per esigenze di interesse condominiale, con la maggioranza deliberativa data da un numero di voti che rappresenta i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio. - Inoltre, la deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di convocazione di cui sopra. L art quater c.c., norma che disciplina la tutela delle destinazioni d'uso, dispone che In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante

7 azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo Esempio: nonostante l attività invasiva del terzo, l amministratore non procede alla diffida né alla convocazione assembleare, rimanendo assolutamente inerte; Così è anche per le nuove innovazioni, come introdotte dal secondo comma dell art c.c., sulla cui base l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione di queste deliberazioni. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Esempio: l amministratore non convoca l assemblea nonostante la richiesta di un condomino di chiamata dell assemblea per decidere di installare sistemi di sicurezza del condominio, sebbene la domanda sia completa degli interventi e delle modalità di esecuzione.; Le innovazioni in esame concernono: - le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (art. 1120, secondo comma n. 1, c.c.); - le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune (art. 1120, secondo comma n. 2, c.c.); - l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto (art. 1120, secondo comma n. 3, c.c.). Ai sensi dell art. 1130bis c.c., il rendiconto condominiale deve essere redatto con certi criteri e è composto da particolari documenti e registri, la nota integrativa, il conto economico, il riepilogo finanziario. L amministratore che non redige il bilancio sulla scorta della documentazione contabile o non elabora uno dei documenti che fanno parte del rendiconto, ad esempio la nota integrativa, è inadempiente ai suoi obblighi. Da questa mancanza può nascere la vertenza con il condominio, il cui primo esito deve vedere l esperimento dell tentativo di mediazione.

8 Esempio: viene impugnaa da un condomino la deliberazione che ha approvato il bilancio consuntivo, pur in assenza del riepilogo finanziario; I titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Questo diritto può essere esercitato in ogni tempo ma non deve trasformarsi in abuso di diritto, con richieste quotidiane, senza specifici motivi, tali da ostacolare l operato di gestione dell edificio. Se l amministratore si oppone a questo diritto di accesso, ove non sia qualificabile in termini di abuso, si espone a essere passibile di azione nei suoi confronti in ragione della mancata ottemperanza a quest obbligo. Esempio n. 1: l amministratore agisce in mediazione per far cessare la quotidiane richieste del condomino di accedere a ogni sorta di documento del condominio (abuso di diritto); Esempio n. 2: il condomino agisce nei confronti dell amministratore inadempimente alla sua richiesta di visionare i documenti contabili in vista dell assemblea di approvazione del bilancio consuntivo dell edificio; L ultimo comma dell art c.c., di nuova formulazione, prevede che L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato. Si tratta, anche qui, dell obbligo di eseguire le deliberazioni dell assmeblea. L amministratore che non procede a partecipare a un certo progetto, come deciso dalla riunione del condominio, si espone all eventuale revoca o alla responsabilità contrattuale da mandato. Esempio: l assemblea ha deciso di partcipare al progetto di sicurezza del quartiree con la partecipazione a turno degli abitanti del rione al controllo delle vie, secondo una certa tabella. L amministratore non partecipa alle riunioni di cdui al programma di sicurezza del quartiere e non comunica le date in cui effettuare il controllo spettante all edificio; Così ancora. Ai sensi dell art. 71ter disp. att. c.c., su richiesta dell'assemblea (con le maggioranze prescritte dall art. 1136, commi 2 e 4 c.c. anche in seconda convocazione), l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Esempio: l assemblera ha deciso di istituire il sito internet del proprio edificio e di mettere a disposizione, in consultazione telematica, i bilanci del condominio. L amministratore istituisce il sito ma non vi carica i consuntivi e preventivi condominiali; Le materie qui indicate non vogliono essere un ibrido elenco ma servono per comprendere tutte le fattispecie in cui può nascere una vertenza tra il mandatario e l edificio o i singoli condomini nonché può venire in considerazione una negligenza dell amministratore dello stabile tale da

9 configurare un ipotesi di controversia in condominio, fattispecie che richiede il previo accesso in mediazione prima di poter adire la sede giudiziaria. Si pensi, ad esempio, alla mancata attivazione del sito internet o alla mancata partecipazione ai progetti del quartiere, nonostante la deliberazione del condominio che richiede questi specifici adempimenti. Qui l amministratore non ottempera ai dettami dell assemblea, come richiesto dall art. 1130, n. 1, c.c.: la fattispecie può avere soluzione in sede di mediazione. Lo stesso dicasi per i mancati adempimenti dei termini di convocazione, come ad esempio sanciti nel caso di deliberazione di modifica delle destinazioni d uso delle parti comuni dell edificio ex art. 1117ter c.c.: questi vizi non assumono rilevanza nei confronti dell amministratore bensì per l eventuale impugnazione della deliberazione. Essi possono essere rilevati dal singolo condomino in sede di impugnazione della deliberazione condominiale ex art c.c. Anche questa è una fattispecie che vede il previo accesso in mediazione prima di presentarsi nel giudizio ordinario. Al pari, le richieste quotidiane di accesso ai giustificativi di spesa da parte del medesimo condomino, trasformandosi da diritto a abuso di diritto, vedono nascere la vertenza tra l amministratore, che è ostacolato nell esercizio del proprio mandato, e il singolo. Risoluzione della controversia Quando viene in considerazione una negligenza dell amministratore tale da poter comportare la cessazione del mandato per volere del condominio, questi può agire nei confronti dell amministratore seguendo due strade alternative: 1) La prima attiene al giudizio di revoca di cui all art. 64 disp. att. cod. civ., procedimento di volontaria giurisdizione, che non ha natura contenziosa ma amministrativa, svolgendosi in camera di consiglio ex artt. 737 ss. cod. proc. civ. Per esso si deve obbligatoriamente adire il tribunale competente: il procedimento che si svolge in sede giudiziale in camera di consiglio è escluso dalla mediazione a norma dell art. 5 comma 6 del D. Lgs. n. 28/2010. L art. 64 disp. att. c.c. dispone che Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. 2) Se invece l edificio o il singolo condomino intende agire in ragione del rapporto di mandato contrattuale intercorrente con il proprio amministratore, la controversia vede l immediato accesso in mediazione. Trattandosi di azione ordinaria in ragione del contratto edificio-mandatario, si rientra nelle fattispecie generali previste dall art. 5 comma 1 del D. Lgs. n. 28/2010.

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