Anno 2010 N. RF176. La Nuova Redazione Fiscale NUOVA PERIZIA SE IL TERRENO HA PERSO VALORE

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1 ODCEC VASTO Anno 2010 N. RF176 La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 5 OGGETTO NUOVA PERIZIA SE IL TERRENO HA PERSO VALORE RIFERIMENTI FINANZIARIA RM 111/2010 INFO FISCO 5/2010 E 161/2010 CIRCOLARE DEL 28/10/2010 Sintesi: l Agenzia chiarisce che, in presenza di una perdita di valore effettiva del terreno rivalutato, procedere ad una ulteriore perizia entro il 2/11/2010 al fine di non incorrere così nella decadenza prevista in caso di dichiarazione nel rogito di vendita di un prezzo inferiore al valore di perizia. L attuale crisi del settore immobiliare ed il conseguente deprezzamento delle aree, edificabili o meno, potrebbe far considerare la convenienza di una ulteriore perizia, soprattutto in considerazione del fatto che l imposta sostitutiva versata in precedenza può essere richiesta a rimborso entro 48 mesi. La Legge 191/2010 ha riaperto i termini per le rivalutazioni dei terreni e delle partecipazioni. Entro il prossimo 2 novembre 2010 è possibile rideterminare il costo fiscale: dei terreni, agricoli o edificabili delle partecipazioni non quotate in Borsa che alla data del 1/01/2010 siano posseduti non in regime d impresa da parte di persone fisiche, di società semplici, di associazioni professionali ed enti non commerciali con il pagamento di una imposta sostitutiva: - del 2% per partecipazioni "non qualificate al 1 gennaio del 4% per partecipazioni "qualificate al 1 gennaio del 4% per terreni edificabili o con destinazione agricola con i seguenti codici tributo (RM 144/2008): 8055 anno 2010 Imposta sostitutiva per le partecipazioni 8056 anno 2010 Imposta sostitutiva per i terreni edificabili e non RIDETERMINAZIONE DEL COSTO FISCALE PER TERRENI GIA RIVALUTATI Come già per le precedenti norme di rivalutazione, in generale è ammesso rivalutare ulteriormente alla data del 1/01/2010 valori già oggetto di precedenti rivalutazioni (CM 27/2003). Tuttavia: A) l ipotesi assunta dall Agenzia in passato riguardava un area che aveva ulteriormente incrementato il valore di mercato; al fine di neutralizzare la plusvalenza latente il contribuente poteva procedere ad incrementare nuovamente il costo di acquisto dell immobile portandolo fino a tale valore di mercato B) la recente RM 111/2010 chiarisce che è ammesso anche ridurre il costo fiscale nella ipotesi in cui l area abbia perso di valore (l ipotesi appare attuale in presenza della crisi dei mercati che ha compresso il valore degli immobili) Nuova REDAZIONE FISCALE - Riproduzione Vietata Diritti Riservati - Convenienza alla rivalutazione negativa: le cause che possono indurre ad una riduzione del costo fiscale del terreno vanno ricercati sostanzialmente in due ordini di motivi. Tel. 0464/ Fax 0464/ info@redazionefiscale.it

2 Redazione Fiscale Info Fisco 176/2010 Pag. 2 / 5 1) DISAPPLICAZIONE DELLA DISPOSIZIONE ANTIELUSIVA Conseguenza immediata di una rivalutazione di un area è il fatto che, in sede di successiva cessione dell immobile, il corrispettivo di cessione (N.B.: non si applica alle partecipazioni): A) IN GENERALE: non può essere inferiore al valore peritato sia ai fini delle imposte dirette (plusvalenza) che ai fini dell imposta di registro ed ipocatastali Iva e terreno edificabile posseduto da imprenditore agricolo: ai fini Iva il valore imponibile non può essere individuato nel valore normale ma nel corrispettivo pattuito nel rogito (CM 25/2005) a pena di decadenza dalla rideterminazione del valore ai fini delle imposte dirette, con la conseguenza che: la plusvalenza ex art. 67 Tuir viene ad essere calcolata sul vecchio costo storico ante rivalutazione non è ammesso richiedere il rimborso dell imposta sostitutiva versata Nota: non è neppure ammesso dichiarare in atto che ai soli fini delle imposta di registro il valore normale (ex art. 52 Dpr 131/86) è diverso dal prezzo di cessione (fatto comunque sempre sconsigliato considerata la presunzione di coincidenza dei valori introdotta da numerose Cassazioni). B) IN DEROGA: ove eventi successivi alla rivalutazione abbiano portato ad una svalutazione del valore di mercato terreno, tale situazione: non è immediatamente opponibile e pertanto l Ufficio potrà procedere ad accertare la maggiore plusvalenza, con applicazione di sanzioni ed interessi tuttavia sarà liberamente valutata dall'agenzia in sede di accertamento con adesione; naturalmente in tale sede il contribuente sarà tenuto a fornire debita prova della diminuzione del costo di mercato del terreno. In presenza di una nuova perizia che attesti un minor valore dell area: non solo si supera la difficoltà di doversi rimettere alla discrezionalità dell Ufficio (fatto di non poca importanza, considerata la riluttanza che molti Uffici riconoscono in generale alle ragioni del contribuente) potendosi, dunque, dichiarare in atto un valore inferiore a quello della precedente perizia, determinando l imposta di registro e la plusvalenza in Unico sul valore più contenuto della nuova perizia ma si potrà richiedere il rimborso della imposta sostitutiva versata in occasione della precedente rivalutazione (nel limite dei 48 mesi). CM 15/2002: Ai sensi del comma 6 della norma in esame, il valore attribuito ai terreni dalla perizia di stima giurata, assoggettato ad imposta sostitutiva, costituisce valore minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi e dell imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali. Considerato, tuttavia, che il valore attribuito al cespite dalla perizia tiene conto delle condizioni urbanistiche, geologiche, ecc esistenti al momento della valutazione, deve ammettersi che il contribuente, in un momento successivo, possa non avvalersi del valore rideterminato ove siano sopravvenuti fatti che lo rendano non più attuale. ( ) Qualora, invece, il venditore intenda discostarsi del valore attribuito al terreno dalla perizia - ad esempio perché il terreno ha subito un deprezzamento per cause naturali o per effetto dell adozione di nuovi strumenti urbanistici -, ai fini delle imposte di trasferimento valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d imposta e per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall articolo 82 del TUIR.

3 Redazione Fiscale Info Fisco 176/2010 Pag. 3 / 5 CM 81/2002: Tale principio, che prevede la omogeneità del valore fiscale del terreno ai fini delle imposte dirette e delle imposte di registro ipotecarie e catastali, fa si che nel caso in cui nell'atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, tornino applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nel richiamato articolo 82 del TUIR, senza tener conto del valore rideterminato Il sig. Mario Rossi (in qualità di privato) ha acquisto nel 1980 un area agricola per: L area è divenuta edificabile nel Rivalutazione al 1/01/2008: il sig. Rossi ha proceduto alla rivalutazione del costo fiscale ai sensi della L. 244/2007, sulla scorta delle seguenti considerazioni: il valore di mercato all epoca (come da perizia asseverata) era paria a Pertanto: la plusvalenza presunta risultava dunque pari a: è prevista un Irpef in sede di cessione (aliq. media assunta del 30%) di aveva pertanto proceduto alla rivalutazione versando al 30/06/2008 l imposta del 4% su : (il nuovo costo fiscale dell'area è diventato pari a (cioè imposta di 7.600). ESEMPIO Cessione nel 2010: il sig. Rossi intende procedere alla cessione del terreno. Per tale motivo si informa presso un geometra sul prezzo che può richiedere e constata che, sulla scorta dei prezzi di cessione al mq. di terreni similari, il valore del terreno è sceso ad ; stipula pertanto un preliminare di vendita per tale valore. Si suppongano ora i seguenti casi: CASO A) ROSSI NON PROCEDE A NUOVA RIVALUTAZIONE AL VALORE DI : 1) nel rogito notarile viene indicato il prezzo effettivo di e pertanto: l acquirente sconta l imposta di registro dell 8% sul valore dichiarato di il sig. Rossi in Unico2011 non dichiara alcunchè in quanto calcola una minusvalenza di (pari a ) L Agenzia procede: a verificare che: prezzo di cessione dichiarato (come da contratto portato a registrazione) < valore di rivalutazione (come da valore indicato a RM di Unico2009) ad accertare il venditore una plusvalenza non dichiarata pari a (cioè di costo fiscale iniziale ante rivalutazione 2008), con sanzioni ed interessi Il sig. Rossi richiede accertamento con adesione e, recatosi presso l Ufficio, porta la valutazione del terreno effettuata (senza perizia asseverata) dal suo geometra. L Ufficio concede una riduzione dell imponibile pari al 30%, accertando Il sig. Rossi oppone ricorso in CTP. 2) nel rogito notarile venga indicato il prezzo (falso) di l acquirente sconta l imposta di registro dell 8% sul valore dichiarato di e si accorda col sig. Rossi per il rimborso della maggiore imposta di (l 8% su ) il sig. Rossi in Unico2011 non dichiara alcunchè in quanto ha determinato una minusvalenza di (cioè pari a: ) L Agenzia verifica la coincidenza tra il valore nel rogito e il valore di rivalutazione a quadro RM in Unico2009 del sig. Rossi. Tuttavia l indicazione di un prezzo falso in un atto pubblico (che è reato) comporta una difficoltà nel convincere l acquirente a rendersi complice.

4 Redazione Fiscale Info Fisco 176/2010 Pag. 4 / 5 CASO B) ROSSI PROCEDE A NUOVA RIVALUTAZIONE AL VALORE DI : versa entro il 2/11/2010 l imposta sostitutiva del 4% su : (il nuovo costo fiscale dell'area è diventato pari a ) richiede il rimborso dell intera imposta scontata nel 2008, pari ad nel rogito notarile viene indicato il prezzo effettivo di e pertanto: l acquirente sconta l imposta di registro dell 8% sul valore dichiarato di il sig. Rossi in Unico2011 non dichiara alcunchè in quanto calcola una minusvalenza di L Agenzia procede a: verificare la congruenza tra prezzo di cessione dichiarato e valore indicato a RM Unico2011 disporre il rimborso dell imposta sostitutiva versata del Considerazione di convenienza: come si può notare, nel caso di: nuova rivalutazione in diminuzione : non solo l operazione non comporta alcun rischio fiscale, ma comporta un saldo positivo in quanto il rimborso è maggiore della nuova imposta (occorre tenere tuttavia presente che ciò dipende dalla data di riferimento della precedente perizia per il limite dei 48 mesi), per quanto si debba tenere conto del costo della parcella del perito nessuna nuova rivalutazione: sorgerà sempre un problema, diverso a seconda del valore indicato a rogito. 2) RIMBORSO DELLA PRECEDENTE IMPOSTA Il contribuente, con concetto che vale anche per la rivalutazione di partecipazioni (CM 27/2003): deve versare l imposta sostitutiva sul nuovo valore periziato non può compensare l imposta sostitutiva versata per le rivalutazioni precedenti Egli può, tuttavia: richiedere il rimborso dell imposta sostitutiva versata nelle precedenti rivalutazioni nei limiti dell art. 38 Dpr 602/73 pertanto per versamenti effettuati entro 48 mesi dall invio dell istanza sospendere il versamento delle eventuali rate ancora da pagare (il riferimento è valido solo per la terza rata della rivalutazione all 1/01/2008, scadente il 2/11/2010) RIMBORSO E LIMITI DI TEMPO - PROBLEMATICHE Ancora incerti appaiono i principi da applicare al caso di specie e di conseguenza i limiti temporali da assumere per determinare i versamenti dell imposta rimborsabili (v. Info Fisco 5/2010). A) Norma applicabile: Posizione dell Agenzia ritiene applicabile l art. 38 Dpr 602/73 con il conseguente limite temporale di 48 mesi tra la data del versamento diretto e la data di presentazione dell istanza di rimborso (RM 236/2008; CM 16/2005, CM 35/2004 e CM 27/2003) Posizione della giurisprudenza alcune sentenze recenti ritengono di applicare l art. 21 D.Lgs. 546/92, con il conseguente termine di 2 anni dal giorno in cui si verificato il presupposto per il rimborso (cioè dalla data di entrata in vigore della legge che istituisce la nuova rivalutazione oppure dal giorno del versamento dell imposta sostitutiva relativa all ultima rivalutazione. (CTP Rimini 16/02/2010 n. 55; CTP Torino 9/11/2009 n. 201, CTP Forlì 3/08/2009 n. 117, CTP Prato 23/04/2009 n. 24, CTP Modena 14/04/2009 n. 71).

5 Redazione Fiscale Info Fisco 176/2010 Pag. 5 / 5 B) Calcolo dei 48 mesi in ipotesi di rateazione: non è comunque chiaro da quando decorra il giorno a partire dal quale ( dies a quo ) calcolare i 48 mesi in ipotesi di rateazione. Posizione dell Agenzia assume una autonoma decorrenza per ciascun singolo versamento delle rate Posizione della giurisprudenza la Cassazione (ord del 09/10/2009, sent del 9/09/2008 e sent. 56 del 05/01/2000) ha chiarito che il termine inizia a decorrere dalla data di versamento degli acconti (nel caso di specie delle rate) solo quando essi non risultano dovuti (totalmente o in parte) fin dall origine, fatto questo che non si verifica nella rivalutazione (le rate erano effettivamente dovute all epoca; sono diventate non dovute solo in seguito alla successiva proroga della legge di rivalutazione). In tal senso la CTP Pescara n. n. 330 del 12/05/2010: il termine di 48 mesi decorre dall ultimo versamento delle rate dovute. IN PRATICA: si supponga di presentare l istanza in data 2/11/2010; 1) secondo l Agenzia: il conteggio a ristroso porta a poter richiedere il rimborso dei versamenti effettuati a partire dal 2/11/2006; considerate le proroghe dei versamenti verificatesi, i termini di versamento erano i seguenti: Riferimento Data rivalutazione Scadenza imposta sostitutiva (come da proroghe) unica rata o 1 rata 2 rata 3 rata Art. 5 e 7 L. 448/ /01/ /12/ /12/03 16/12/04 Art. 2 D.L. 282/ /01/ /03/ /03/05 16/03/06 Art. 6 bis D.L. 355/ /07/ /06/ /06/06 30/06/07 Art. 1 c. 91 L. 244/ /01/ /10/ /10/09 2/11/10 In azzurrino scadenze dei versamenti rimborsabili N.B.: che rileva è la data effettiva di pagamento; se, ad esempio, in sede di rivalutazione al 1 luglio 2003 si fosse versata l imposta: in soluzione unica regolarmente al 30/06/2005: nulla sarà rimborsato rateizzando a partire da tale data: sarà rimborsabile la terza rata scadente il 30/06/2007; se poi si fosse versato in ritardo la 2 rata nel mese di novembre 2006, spetta il rimborso anche per tale versamento (dell imposta, non delle sanzioni applicate dall Ufficio). 2) secondo la giurisprudenza maggioritaria: è possibile richiedere il rimborso di tutti i versamenti effettuati non prescritti (pertanto anche quelli del 2002) entro il termine di 2 anni decorrente dal 1/07/2010 (o dal 2/11/2010). RIVALUTAZIONE DI TERRENI o PARTECIPAZIONI Precedente rivalutazione Nuova legge 02/11/2010 Data possesso Vers. ultima rata Finanziaria anni per l'istanza 10 anni di prescrizione