TRIBUNALE DI BOLOGNA 4 Sezione Civile Esecuzioni Immobiliari AVVISO DI VENDITA IMMOBILIARE. Promossa da:

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1 TRIBUNALE DI BOLOGNA 4 Sezione Civile Esecuzioni Immobiliari AVVISO DI VENDITA IMMOBILIARE Nella procedura esecutiva n. 147/2015 R.G.E. FARE NPL SPA Promossa da: Contro: Indicazione omessa: Decreto Legislativo 30 giugno 2003 n. 196, art. 174, comma 10 Il Giudice dell Esecuzione con ordinanza in data 18 settembre 2017 ha disposto la vendita degli immobili compendio della procedura esecutiva in epigrafe delegandola al Notaio Dott.ssa Maria Elena Padovani e fissando all uopo: l udienza del giorno 10 aprile 2018 per il lotto n. 1 alle ore per quanto attiene alla vendita senza incanto per il lotto n. 2 alle ore per quanto attiene alla vendita senza incanto stabilendo le seguenti modalità e condizioni: 1) La vendita avrà luogo nell Aula Tassinari, Municipio di Bologna, Piazza Maggiore; 2) I prezzi base d asta, come da ordinanza, sono: Per il lotto n. 1 il prezzo base d asta è di Euro ,00 Per il lotto n. 2 il prezzo base d asta è di Euro ,00 3) Le offerte in aumento non potranno essere inferiori a: - Euro 1.000,00 per gli immobili valutati fino a ,00; - Euro 2.000,00 per gli immobili valutati oltre i ,00 e fino a ,00; - Euro 5.000,00 per gli immobili valutati oltre i ,00 e fino a ,00; - Euro ,00 per tutti gli immobili valutati oltre i ,00. 4) Ogni offerente, tranne il debitore e tutti i soggetti per legge non ammessi alla vendita, dovrà depositare presso l Ufficio Unico Vendite sito nel Tribunale di Bologna, entro le ore 12 dell ultimo giorno non festivo precedente quello di vendita, unitamente all istanza in bollo di partecipazione all incanto, la ricevuta di effettuato pagamento sul Conto Corrente N presso la BANCA UNIPOL, Via Rizzoli n. 20- Bologna, IBAN di una somma pari al 20% del prezzo da lui proposto, da imputarsi a cauzione. 5) Per la vendita senza incanto l offerta dovrà essere depositata in busta chiusa presso l Ufficio Unico Vendite presso il Tribunale di Bologna, via Farini n. 1, piano 2 ; unitamente a tale domanda di partecipazione dovrà essere inserita nella busta chiusa anche la ricevuta dell avvenuto versamento di cui al precedente punto 4. L aggiudicatario dovrà dichiarare residenza ed eleggere domicilio in Bologna ai sensi dell art. 582 c.p.c., in mancanza le notificazioni e comunicazioni saranno effettuate presso la Cancelleria. 6) La domanda di partecipazione dovrà riportare: le complete generalità dell offerente l indicazione del codice fiscale; 1

2 in caso di offerta presentata per conto e nome di una società, dovrà essere prodotto certificato in originale della C.C.I.A.A. dal quale risulti la costituzione della società ed i poteri conferiti all offerente in udienza. 7) In presenza di una pluralità di domande il Notaio delegato procederà ad una gara tra i partecipanti. 8) Relativamente alla vendita senza incanto l aggiudicatario, nel termine di 120 giorni dall aggiudicazione, dovrà depositare il residuo prezzo, detratto l importo per cauzione già versato, nel CONTO CORRENTE BANCARIO sopraindicato e depositare la ricevuta dell avvenuta operazione a saldo presso l Ufficio Unico Vendite presso il Tribunale di Bologna, via Farini n. 1, piano 2. 9) Al momento del versamento del prezzo l aggiudicatario dovrà provvedere ad integrare tale somma con le spese necessarie agli adempimenti burocratici legati al trasferimento del bene stesso ed in particolare alla sua registrazione, trascrizione e volturazione. 10) Quanto alla pubblicità in funzione della vendita, come previsto dall art. 490 c.p.c., si dispone che a cura dell Ufficio di Coordinamento per le Procedure Esecutive delegate ai Notai ex lege 302/98: a) il presente avviso di vendita sia affisso per 3 giorni continui nell albo dell Ufficio Giudiziario del Tribunale di Bologna davanti al quale si svolge il procedimento esecutivo; b) nel sito internet sia inserita l ordinanza di vendita, il presente avviso nonché la relazione di stima dell esperto redatta ai sensi dell art. 173-ter disp. att. c.p.c. a decorrere almeno dal 90 giorno antecedente la data di vendita; c) che sia dato corso alla pubblicità commerciale per estratto dell avviso di vendita mediante pubblicazione almeno tre volte, in settimane diverse, sul Corriere della Sera, nel periodo intercorrente almeno tra il 75 ed il 15 giorno antecedenti la data di vendita. Per informazioni tecniche relative all immobile oggetto di vendita e anche per concordare un eventuale sopralluogo rivolgersi al custode delegato Avv. Rossella Ciurleo cell Maggiori informazioni possono essere fornite dall Ufficio Unico Vendite sito nel il Tribunale di Bologna, via Farini n. 1, piano 2. LOTTO n. 1 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE (come da relazione tecnica agli atti) Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano costituita da appartamento ad uso abitativo al piano primo e cantina al piano interrato L abitazione sita al piano primo di un edificio pre-ottocentesco; gli ambienti sono distribuiti da corridoio centrale di ampie dimensioni ed è così composto : ingresso, Disimpegno1, Disimpegno 2, Camera 1, Camera 2, Camera 3, Cucina, Bagno 1, Bagno 2, Terrazzo, Camera 4, Camera 5, Camera 6 e Bagno 3. La cantina di ampie dimensioni, al piano interrato accessibile dal cortile condominiale e dall ascensore del fabbricato che ha il vano tecnico proprio nella cantina in oggetto. La porzione immobiliare è composta da tre vani cantina, corridoio e due bagni. Sito nel Comune di IMOLA, Via Conte Camillo Benso di Cavour n 94. L immobile viene posto in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con le relative aderenze, accessioni e pertinenze, usi e comunioni, servitù attive e passive se ed in quanto legalmente esistenti, anche laddove risultanti dallo stato condominiale, e come posseduto, con i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti del fabbricato comuni per legge, titolo o destinazione, e con tutti i patti e condizioni risultanti dal titolo di provenienza che qui si intende integralmente richiamato, e dalla perizia estimativa effettuata dal perito stimatore, depositata nel fascicolo dell esecuzione. ATTUALE IDENTIFICAZIONE CATASTALE: Catasto Fabbricati del Comune di Imola (BO): 2

3 Foglio 153, mappale 57, sub 34, Cat. C/2, cl. 6, consistenza 202 mq, Rendita Euro 312,97, indirizzo Via Conte Camillo Benso di Cavour n 94, piano interrato; Foglio 153, mappale 57, sub 35, Cat. A/2, cl. 3, consistenza 10 vani, Rendita Euro 1.755,95, indirizzo Via Conte Camillo Benso di Cavour n 94, piano primo; NORMATIVA URBANISTICA: Come attestato dal perito stimatore Arch. Antonella Bodenizza per l immobile oggetto di trasferimento, facente parte di un fabbricato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Imola (BO) risultano rilasciati i seguenti titoli abilitativi: 1. Accertamento Generale della Proprietà Immobiliare Urbana del 31 dicembre 1939 registrata al n. 6296; 2. D.I.A. Prot. Gen. A2003 n 712 del 19 giugno Manutenzione Straordinaria relativa anche alla installazione di ascensore. 3. D.I.A. Prot. Gen. A2006 n 1314 del 14 dicembre Frazionamento e Manutenzione Straordinaria. Lo stesso perito stimatore precisa quanto segue: Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato nell ultima pratica edilizia, risultano difformità inerenti il diverso uso dell abitazione in studio professionale e della rimozione dei sanitari nel bagno 3, con uso diverso da quello previsto; inoltre l immobile al piano interrato presenta un lucernaio tubolare solatube. Per regolarizzare l immobile è necessario redigere una CILA a sanatoria previo pagamento delle oblazioni, dei diritti di segreteria Comunale e bolli, oltre alle spese tecniche per la redazione della pratica stessa e della relazione statica se richiesta. In ultimo a conclusione della pratica bisognerà aggiornare anche la planimetria catastale sanando così anche la difformità con l attuale uso. Ai sensi della vigente normativa edilizia l immobile oggetto di trasferimento, come dichiarato dallo stesso perito stimatore, evidenzia alcune difformità che dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA: L immobile è dotato di n. 2 (due) Attestati di Prestazione Energetica di cui al D.Lgs. n. 192/2005 come da ultimo modificato dal D.L. n. 145 del 23 dicembre 2013 (art. 1, commi 7 et 8), dai quali risulta che l immobile pignorato rientra nelle Classi Energetiche di tipo D e G. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI: L immobile viene venduto senza garanzia di conformità degli impianti, con onere e spese di adeguamento a carico dell aggiudicatario. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE: Dalla relazione del perito risulta quanto segue: Locazione antecedente il pignoramento (pignoramento del 03/03/2011 locazione del 11/03/2013) Parte del compendio immobiliare di cui fanno parte i beni oggetto della presente relazione di stima sono stati concessi in locazione in virtù di contratto ultranovennale intestato al sig. ************, stipulato in data 11/03/2013 e registrato in data 15 marzo Nel dettaglio, l immobile oggetto del presente pignoramento, facente parte il compendio, è sito in Via Cavour al n 94, distinto in Catasto al Foglio n153, Part.57 sub.34 Cat. C/2, consistenza mq 202,00, esso è parte del presente contratto di locazione assieme ad altri immobili non presenti nella procedura di pignoramento. La locazione ha durata di anni 18 con inizio il 01/04/2013 sino al 31/03/2031, tacitamente prorogabile per un periodo di ulteriori anni sei. Il canone di locazione è stabilito in ,00 (ventimila/00) annue da corrispondere in rate trimestrali. Si chiarisce che il sopracitato canone si riferisce, oltre al bene oggetto di pignoramento identificato assieme ad altro immobile sempre nello stesso stabile come LOTTO UNO, anche ad altri beni non oggetto di 3

4 esecuzione; inoltre il contratto riporta un canone di locazione totale privo di specifiche di attribuzione rispetto ai singoli immobili del compendio. Alla luce di quanto sopra la scrivente non ha potuto verificare la congruità del canone di locazione. La scrivente può però stabilire, supportata dai riferimenti dell osservatorio immobiliare FIAIP 2017 quali siano i canoni congrui di affitto riferiti alla zone centro (deposito/autorimessa), su cui risiede l immobile oggetto di pignoramento, che riferisce una forbice che va dai 70,00 ai 90,00 mensili, riferibili ambiente di grandi dimensioni. La scrivente valuta congruo l importo di 90,00 mensili pari a 1080,00 annui. L unità immobiliare distinta in Catasto Fabbricati al Foglio 153 Part.57 sub.35 è occupata con titolo, dalla ************con contratto di locazione ad uso professionale registrato in data 22/07/2011, relativamente a due unità immobiliari di seguito descritte: Comune di Imola al Foglio 153, Mapp.57 Sub.35; (LOTTO UNO) Comune di Imola al Foglio 153, Mapp.57 Sub.36; (LOTTO DUE) Il contratto di affitto include anche due garage presenti nello stesso stabile ma non oggetto di pignoramento (sub.46 e sub.47). Nel dettaglio, il contratto prevede una durata di anni sei, prorogabile tacitamente con inizio in data 01/09/2011 sino al giorno 31/08/2017 e si rinnoverà automaticamente per uguale periodo, per un importo totale annuo di ,00 con un deposito cauzionale di ,00. La scrivente, avendo avuto la possibilità di accedere anche all unità relativa al Foglio n.153, Part. 57 sub.36, essendo esso stesso parte del pignoramento riferito al LOTTO DUE, è in grado di desumere dai seguenti calcoli la congruità o no dell attuale canone d affitto; l immobile oggetto della presente perizia è pari a Mq 258,36 (compresi terrazzi), il secondo bene cui fa parte il contratto, soggetto principale della procedura LOTTO DUE è pari a Mq 127,06 (compreso terrazzo). Supportata dai valori dell osservatorio Immobiliare FIAIP, relativi agli affitti in zona centro ad IMOLA, si ha una forbice che va dai 450,00 ai 500,00 per abitazioni di 5 vani circa e per i posti auto una forbice che va dai 70,00 ai 90,00. Si prendono in considerazione i due immobili, il primo pari a Mq 258,36 (LOTTO UNO) pari a vani 10 ed il secondo di Mq 127,06 (LOTTO DUE) pari a vani 5,5 per un totale di MQ 385,42, essendo l appartamento distinto al sub.35 dotato di doppio ingresso e di vani 10, si considera come se fosse un appartamento doppio da 5 vani ciascuno per un totale di n 3 appartamenti da 5 vani; calcolando il valore di un affitto di un appartamento di 5 vani, secondo le tabelle FIAIP dell osservatorio immobiliare, il mercato riporta ad 500 il valore d affitto per singolo appartamento in pieno centro storico, moltiplicando questo x n 3 appartamenti ipotetici, si ottiene con un canone mensile di 1.500,00 ed un canone annuo di ,00 ovvero un canone di 1.000,00 per l appartamento al sub.35 di 10 vani, considerandolo doppio + un canone di 500,00 per il secondo appartamento al sub.36 di 5,5vani. I canoni relativi a due posti auto (non garage o box) di medie dimensioni, sempre secondo i dati dell osservatorio immobiliare FIAIP risultano essere di 90 cadauno al mese, che annuali diventano di 2.160,00; sommando ai ,00 dei canoni delle locazioni delle abitazioni, i canoni annui dei posti auto di 2.160,00, si ha un importo annuo TOTALE di ,00. Risulta quindi, un congruo canone d affitto notevolmente al di sotto dei ,00 annui pattuiti come da contratto, anche se gli immobili risultano di particolare pregio e bellezza, come evidente nella documentazione fotografica. Per i motivi descritti l attuale canone d affitto risulta ottimo. LOTTO n. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE (come da relazione tecnica agli atti) 4

5 Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso residenziale inserito nell ultimo piano mansardato (piano secondo) di un palazzo di epoca preottocentesca in centro storico ad Imola. L appartamento con grande terrazza abitabile è composto all entrata da grande ambiente mansardato con travi a vista ed accesso diretto al terrazzo, una Camera anch essa con accesso al terrazzo, una camera che si affaccia su Via Cavour,, un disimpegno ed un bagno. L immobile viene posto in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con le relative aderenze, accessioni e pertinenze, usi e comunioni, servitù attive e passive se ed in quanto legalmente esistenti, anche laddove risultanti dallo stato condominiale, e come posseduto, con i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti del fabbricato comuni per legge, titolo o destinazione, e con tutti i patti e condizioni risultanti dal titolo di provenienza che qui si intende integralmente richiamato, e dalla perizia estimativa effettuata dal perito stimatore, depositata nel fascicolo dell esecuzione. ATTUALE IDENTIFICAZIONE CATASTALE: Catasto Fabbricati del Comune di Imola (BO): - Foglio 153, mappale 57, sub 36, Cat. A/3, cl. 3, consistenza 5,5 vani, Rendita Euro 525,49, indirizzo Via Conte Camillo Benso di Cavour n 94, piano secondo. NORMATIVA URBANISTICA: Come attestato dal perito stimatore Arch. Antonella Bodenizza per l immobile oggetto di trasferimento, facente parte di un fabbricato costruito in data successiva/in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Imola (BO) risultano rilasciati i seguenti titoli abilitativi: 1. Accertamento Generale della Proprietà Immobiliare Urbana del 31 dicembre 1939 registrata al n. 6296; 2. D.I.A. Prot. Gen. A2003 n 712 del 19 giugno Manutenzione Straordinaria relativa anche alla installazione di ascensore. 3. D.I.A. Prot. Gen. A2006 n 1314 del 14 dicembre Frazionamento e Manutenzione Straordinaria. Lo stesso perito stimatore precisa quanto segue: Attualmente l appartamento è usato impropriamente ad uso studio Professionale percui necessita di CILA in Sanatoria e riaccatastamento corretto per sanare la difformità. Ai sensi della vigente normativa edilizia l immobile oggetto di trasferimento, come dichiarato dallo stesso perito stimatore, evidenzia alcune difformità che dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA: L immobile è dotato dell Attestato di Prestazione Energetica di cui al D.Lgs. n. 192/2005 come da ultimo modificato dal D.L. n. 145 del 23 dicembre 2013 (art. 1, commi 7 et 8), dal quale risulta che l immobile pignorato rientra nella Classe Energetica di tipo G. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI: L immobile viene venduto senza garanzia di conformità degli impianti, con onere e spese di adeguamento a carico dell aggiudicatario. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE: Dalla relazione del perito risulta quanto segue: Locazione antecedente il pignoramento (pignoramento del 03/03/2011 locazione del 22/07/2013) L unità immobiliare è occupata con titolo, dalla ***************con contratto di locazione ad uso professionale registrato in data 22/07/2011, relativamente a due unità immobiliari di seguito descritte: Comune di Imola al Foglio 153, Mapp.57 Sub.35; (LOTTO UNO) Comune di Imola al Foglio 153, Mapp.57 Sub.36; (LOTTO DUE) 5

6 Il contratto di affitto include anche due garage presenti nello stesso stabile ma non oggetto di pignoramento (sub.46 e sub.47). Nel dettaglio, il contratto prevede una durata di anni sei, prorogabile tacitamente con inizio in data 01/09/2011 sino al giorno 31/08/2017 e si rinnoverà automaticamente per uguale periodo, per un importo totale annuo di ,00 con un deposito cauzionale di ,00. La scrivente, avendo avuto la possibilità di accedere anche all unità relativa al Foglio n.153, Part. 57 sub.36, essendo esso stesso parte del pignoramento riferito al LOTTO DUE, è in grado di desumere dai seguenti calcoli la congruità o no dell attuale canone d affitto; l immobile oggetto della presente perizia è pari a Mq 258,36 (compresi terrazzi), il secondo bene cui fa parte il contratto, soggetto principale della procedura LOTTO DUE è pari a Mq 127,06 (compreso terrazzo). Supportata dai valori dell osservatorio Immobiliare FIAIP, relativi agli affitti in zona centro ad IMOLA, si ha una forbice che va dai 450,00 ai 500,00 per abitazioni di 5 vani circa e per i posti auto una forbice che va dai 70,00 ai 90,00. Si prendono in considerazione i due immobili, il primo pari a Mq 258,36 (LOTTO UNO) pari a vani 10 ed il secondo di Mq 127,06 (LOTTO DUE) pari a vani 5,5 per un totale di MQ 385,42, essendo l appartamento distinto al sub.35 dotato di doppio ingresso e di vani 10, si considera come se fosse un appartamento doppio da 5 vani ciascuno per un totale di n 3 appartamenti da 5 vani; calcolando il valore di un affitto di un appartamento di 5 vani, secondo le tabelle FIAIP dell osservatorio immobiliare, il mercato riporta ad 500 il valore d affitto per singolo appartamento in pieno centro storico, moltiplicando questo x n 3 appartamenti ipotetici, si ottiene con un canone mensile di 1.500,00 ed un canone annuo di ,00 ovvero un canone di 1.000,00 per l appartamento al sub.35 di 10 vani, considerandolo doppio + un canone di 500,00 per il secondo appartamento al sub.36 di 5,5vani. I canoni relativi a due posti auto (non garage o box) di medie dimensioni, sempre secondo i dati dell osservatorio immobiliare FIAIP risultano essere di 90 cadauno al mese, che annuali diventano di 2.160,00; sommando ai ,00 dei canoni delle locazioni delle abitazioni, i canoni annui dei posti auto di 2.160,00, si ha un importo annuo TOTALE di ,00. Risulta quindi, un congruo canone d affitto notevolmente al di sotto dei ,00 annui pattuiti come da contratto, anche se gli immobili risultano di particolare pregio e bellezza, come evidente nella documentazione fotografica. Per i motivi descritti l attuale canone d affitto risulta ottimo. Bologna lì 18 dicembre 2017 Atto firmato digitalmente DAL NOTAIO Dott.ssa Maria Elena Padovani 6