R.E. 111/2013 TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA Sezione VII Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari Procedura di espropriazione immobiliare promossa da BNL s.p.a. Avvocato Stefano Bazzani contro debitori esecutati G.E.: dott.ssa Zampieri 1
RELAZIONE DI STIMA Tecnico Incaricato: Ing. Bergamini Stefano Iscritto all ordine degli Ingegneri Con studio in Via Pisacane 17/5-16129 Genova LOTTO UNICO: piena proprietà di appartamento sito nel Comune di Genova, in Via Francesco Rolla civ. 7 A int. 1, posto al piano primo (zona Cornigliano). 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Piena proprietà dell unità immobiliare sita nel Comune di Genova, con accesso dal civico 7 A di via Francesco Rolla, distinto con l interno n 1, posto al piano primo e composto da: - Ingresso-soggiorno, cucina, camera matrimoniale con cabina armadi, cameretta singola, bagno. 1.1 - Dati tecnici: Appartamento: superficie lorda commerciale: mq 95,00 circa (netta 76mq circa), altezza interna m. 3,00 1.2 Identificativi catastali L appartamento, risulta attualmente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Genova in Via 2
Francesco Rolla n 7 A int. 1 capo ai Sig.????????????????? (quota ½) e sig.ra?????????????????????? (quota ½), con i seguenti dati: Sezione COR, foglio 78, mappale 209 sub. 14 Via F. Rolla civ. 7 A - piano 1 int. 1 categoria A/4 - classe IV - vani 5 - R.C.. 258,23; 1.3 Regolarità catastale Dal raffronto eseguito tra lo stato attuale dei luoghi e la planimetria catastale a mani dello scrivente, si sono riscontrate le seguenti difformità: E stata modificata la posizione della porta di accesso al ripostiglio trasformando così il piccolo locale in una cabina armadi direttamente comunicante con la camera da letto matrimoniale (vedi all. 4) Pertanto non vi è regolarità catastale poiché lo stato dei luoghi differisce dalla planimetria in atti. Sarà necessaria la denuncia di variazione catastale presso l Agenzia del Territorio. (vedi p.to 7 regolarità Edilizia). 1.4 Confini L appartamento così confina: - a nord: vano scala condominiale; - ad est: distacco; - a sud: civico 7 appartamento int. 1; - ad ovest: via Francesco Rolla; - sopra: altro appartamento ( int. 2 ); - sotto: magazzino altra proprietà; 2. DESCRIZIONE SOMMARIA L appartamento si trova al primo piano del civ. 7A, è privo di ascensore; internamente si presenta in discreto stato di conservazione seppure con finiture di bassa qualità. Caratteristiche zona: Periferica prevalentemente adibita ad uso produttivo e 3
servizi. La zona è provvista di tutti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Il contesto è ultra popolare, al pari dell appartamento e del caseggiato. Caratteristiche zone limitrofe: Residenziale popolare, terziario. Nelle vicinanze si trovano attività commerciali ed artigianali. Collegamenti pubblici: la zona è servita dal servizio pubblico AMT, la stazione ferroviaria di Genova Cornigliano è facilmente raggiungibile così come il casello autostradale. 3. STATO DI POSSESSO L immobile è libero. Gli esecutati sono attualmente residenti insieme ai figli nell appartamento. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - Iscrizione contro n 5347/760 del 27/02/1996 derivante da atto di mutuo a rogito Notaio Francesco Felis del 20/02/1996, a favore di Banca di Roma s.p.a. contro sig. Silvagno Cesare 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: nessuno. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni - Iscrizione contro n 49733/13209 del 31/12/2003 derivante da atto di mutuo a rogito Notaio 4
Maria Paola Cola del 23/12/2003, a favore di Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. contro gli esecutati Sig.??????????????? e sig.ra??????????????????????.2.2. Pignoramenti - Trascrizione contro n 8525/5642 del 15/03/2013 derivante da pignoramento n 1045 del 18/02/2013 a favore di Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. contro gli esecutati Sig.?????????????????????????????????????????? 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale: Sarà necessario procedere con la presentazione di un progetto in sanatoria per le opere interne eseguite previa denuncia di variazione catastale presso l Ufficio del Territorio (Vedi punto 1.3 ed allegato 4). Sara necessario quindi affidare ad un professionista abilitato la pratica edilizia e catastale, si stimano necessari circa euro 1000 di parcella professionale, ed euro 100 circa di spese per oblazioni e diritti. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 500 circa. Rate condominali ordinarie insolute: al momento della stesura della presente stima, risultano insolute le rate per complessivi 1400. Non sono state deliberate spese straordinarie. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1 Attuali proprietari Agli esecutati Sig.???????????????????? (quota ½) e sig.ra????????????????????? (quota ½), liberi da vincoli matrimoniali, l unità immobiliare oggetto di perizia è pervenuto per atto di compravendita rep. n. 7438 del 23/12/2003 a rogito del notaio Cola Maria Paola di Genova e trascritto il 31/12/2003 a Genova n 49732/30071. 6.2 Precedenti proprietari I Sig.????????????????? e sig.ra??????????????????????? hanno acquistato con atto di 5
compravendita n. 7438 del 23/12/2003 a rogito del notaio?????????????????? Genova e trascritto a Genova 31/12/2003 a Genova n 49732/30071, dalla sig.ra????????????????? per la quota di un mezzo ciascuno. I passaggi di proprietà precedenti sono riportati nel Certificato Notarile del 03/04/2013 a firma del Notaio dott.ssa?????????????????? e già facente parte degli atti della presente procedura pertanto si omette riprodurla in allegato. 7. REGOLARITA EDILIZIA Come già detto al punto 1.3 e 4.3 e come graficamente riportato nell all. 4, è stata riscontrata una difformità tra lo stato attuale dei luoghi e la planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio il 08/05/2001 a seguito di pratica edilizia per diversa distribuzione degli spazi interni. Lo stato dei luoghi è comunque sanabile, per quanto riguarda gli oneri stimati per la regolarizzazione, si faccia riferimento al punto 4.3. 8. INDAGINE URBANISTICA Rispetto alla cartografia del P.U.C. 2011 adottato Piano Urbanistico Comunale il fabbricato in oggetto è ricompreso nella tavola 37 in Zona 24 a sub settore 2 ovvero nel Distretto Aggregato Campi (vedi all. 6). In tale area è prevista una trasformazione urbanistica il cui obiettivo è quello di consolidare e razionalizzare gli insediamenti produttivi della zona ed attuare una separazione rispetto all abitato di Cornigliano. Nel sub settore 2 sono previsti servizi speciali e l insediamento della Polizia di Stato (autocentro, officina, abitazioni, di servizio, foresteria, sede per la formazione ecc.). Sugli edifici esistenti come quello in oggetto sono consentiti solo interventi di manutenzione senza cambio d uso, frazionamento o accorpamento. 6
9. VINCOLI Il fabbricato in oggetto non risulta vincolato dalla parte II del D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e ss.mm.ii. (ex lege 1089/1939), sulla tutela del patrimonio storico architettonico. 10. CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Caratteristiche del palazzo: Strutture verticali: edificio di cinque piani fuori terra in muratura portante - condizioni: non si evidenziano problemi Travi: non ispezionabili - condizioni: non si evidenziano problemi Solai: Copertura: Scale: Atrio: portone: Ascensore Balconi: Pavim/ne esterna: non ispezionabili - condizioni: non si evidenziano problemi tipologia: piana gradini in marmo e pianerottoli in graniglia condizioni discrete. Pareti intonacate in pessimo stato di conservazione Di discreta fattura, in ferro a due ante condizioni discreto. assente assenti marciapiede antistante l edificio stretto ed asfaltato Pareti esterne: portanti in muratura; intonaco in arenino alla genovese - condizioni: insufficiente Caratteristiche dell appartamento: Porta caposcala: non blindata in legno condizioni discreta Infissi esterni: persiane di alluminio - condizioni discrete finestre di alluminio non a taglio termico - condizioni sufficiente Infissi interni: porte in legno tamburato, tipo economico, - condizioni: discrete, a soffietto la porta della camera armadi. Cucina: pavimentazione in piastrelle di gres porcellanato condizioni : discrete pareti piastrelle fino ad altezza 1,6 m circa condizioni : discrete pareti e soffitto intonacate e pitturate condizioni : discrete Bagno: piastrelle fino 1,60 circa, pavimento piastrellato, intonacato e pitturato nella parte superiore delle pareti e il soffitto. condizioni: discrete Pavimenti: piastrelle di gres porcellanato colore chiaro disposte a rombo su tutti gli ambienti condizioni sufficiente Pareti: intonacate e tinteggiate condizioni sufficiente Impianti: 7
Citofonico: Ascensore: Gas: Elettrico: Fognatura: Idrico: Telefonico: Termico: presente assente contatore posto in cucina sotto la finestra dotato di mobiletto e foro di areazione impianto sfilabile sotto-traccia con contatore e quadro generale posti nell ingresso il condominio è allacciato alla rete comunale impianto di acqua diretta con contatore in cucina no autonomo, la calderina è posta internamente in cucina,le piastre radianti sono di alluminio. Condizione buona 11. VALUTAZIONE DAL PREZZO A BASE D ASTA 11.1. Criteri di Stima Per la valutazione si ritiene di potere applicare il metodo di stima sintetico comparativa effettuata sulla base dei prezzi di mercato noti relativi alla località per immobili di caratteristiche e consistenza simili a quello in oggetto. La stima del valore venale terrà inoltre conto dell esposizione, dell orientamento, del piano e del grado di finitura, nonché dello stato di conservazione e manutenzione e la data di costruzione del fabbricato di cui l unità immobiliare in questione fa parte. L analisi dei valori di mercato in zona, riferiti al metro quadro di superficie lorda virtuale come in precedenza calcolata, costituirà la base per la determinazione del valore venale dell immobile considerato libero. 11.2. Fonti di informazione Acquisizione diretta presso le agenzia di mediazione immobiliari della zona; Esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio; Esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio F.I.A.I.P.; Acquisizione dei dati di mercato desunti dagli annunci di vendita immobiliare proposti dai principali quotidiani locali e dai settimanali specializzati. 11.3. Stima del valore a base d asta 8
Lotto unico: Costituito da appartamento della superficie lorda pari a mq 95 circa. - considerando per la destinazione d'uso abitativa un valore di 900 /mq si ottiene: mq 95 x /mq. 900 = 85.500 Pertanto si ottiene un più probabile valore di mercato arrotondato pari a 85.000. Trattandosi di asta immobiliare, al fine di incentivare la più ampia partecipazione, si può considerare un ribasso dell' 15 % circa, ottenendo il seguente valore a base d'asta: Valore a base d asta:. 75.000 12. DIVISIONE IN LOTTI Stante le caratteristiche del bene pignorato, lo scrivente ritiene che non sia possibile la divisione in lotti. 13. DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI SVOLTE DAL C.T.U. 13.1 Operazioni peritali - nomina quale esperto nella procedura sopra epigrafata dall Ill.mo Giudice dell Esecuzione, dott.ssa Zampieri; - giuramento in sede dell udienza in data 20/06/2013; - fissazione del sopralluogo per il giorno 17/07/2013 mediante invio di raccomandata A/R all esecutato in data 03/07/2013; - sopralluogo con mancato accesso per indisponibilità dell esecutato e fissazione di nuova data - l accesso all unità immobiliare è avvenuto in data 02/08/2013 13.2 Accertamenti presso Enti ed Uffici Pubblici - accesso presso l Agenzia del Territorio di Genova per l acquisizione della planimetria catastale 9
e delle visure storiche; - verifiche eseguite presso l Ufficio Edilizia Privata per la verifica della regolarità edilizia; - verifiche presso l Ufficio Tecnico Erariale per aggiornamento visure ipotecarie. Genova, 29/08/2013 L Esperto (Ing. Stefano BERGAMINI) Allegati: Allegato 1 Allegato 2 Allegato 3 Allegato 4 Allegato 5 Allegato 6 Allegato 7 Allegato 8 : visura storica Catastale; : planimetria Catastale; : rilievo dello stato attuale dei luoghi; : pianta con individuazione delle irregolarità; : documentazione fotografica (planimetria con punti di vista); : stralcio del PUC 2011 e stradario per l individuazione della zona. : Aggiornamento dell'ispezione Ipotecaria. : Certificazione Energetica. 10