Gian Paolo Tosoni (Commercialista in Mantova, Pubblicista) Le novità immobiliari del decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014) 1
«Sblocca Italia»: il beneficio per gli immobili dati in locazione Per le persone fisiche che: acquistano unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione; costruiscono un immobile a destinazione abitativa su un area di propria proprietà; è riconosciuta una deduzione dal reddito nella misura del 20% su una spesa massima di euro 300.000 (quindi deduzione massima 60.000 euro) da dividersi in otto anni, quindi 7.500 euro all anno. 2
«Sblocca Italia»: il beneficio per gli immobili dati in locazione ESEMPIO: una persona fisica non esercente attività commerciale acquista un immobile di nuova costruzione da una società di costruzioni e lo concede in locazione entro 6 mesi. Si considerino i seguenti dati: 3
«Sblocca Italia»: il beneficio per gli immobili dati in locazione Corrispettivo = 200.000 euro; Canone concordato = 4.800 euro; Aliquota IRPEF concedente = 23% Reddito complessivo = 15.000 euro Fisco e Immobili CONVENIENZA DI IMPOSTA: - Deduzione = 20% del corrispettivo = 200.000 * 20% = 40.000 - Quota annuale di deduzione = deduzione totale / 8 = 40.000/8 = 5.000 - Reddito imponibile = reddito complessivo deduzioni = (15.000 5.000) = 10.000 - IRPEF dovuta = reddito imponibile * aliquota IRPEF = (10.000 * 0.23) = 2.300 - IRPEF da pagare senza agevolazione = (15.000 * 0.23) = 3.450 - Risparmio di imposta = (3.450 2300) = 1.150 4
«Sblocca Italia»: il rent to buy L art. 23 del D.L. 133/2014 introduce disposizioni di carattere esclusivamente civilistico volte a tutelare il locatario/acquirente nei contratti di rent to buy. Il rent to buy è il contratto con il quale un immobile è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, imputando a prezzo in tutto o in parte i canoni versati. 5
trascrizione Viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari permettendo di: proteggere il conduttore (futuro acquirente) da disavventure che possano accadere al locatore (venditore) anteriormente al passaggio di proprietà; garantire la parte dei canoni imputabili a prezzo tramite un privilegio speciale immobiliare sull immobile concesso in godimento: se il concedente fallisce, sul ricavato dall asta dell immobile beneficia per primo il conduttore in rent to buy; rendere opponibile il contratto, che duri oltre 9 anni, agli eventuali aventi causa dal locatore, ai quali abbia ceduto l immobile in questione. 6
aspetti fiscali A1) Locazione con vincolo di trasferimento in regime di impresa Locatore /Cedente Locatario /Cessionario Imposte indirette Imposte dirette Aspetti contabili L intero corrispettivo (canoni + prezzo di cessione) è assoggettato ad IVA (art. 2, co. 2, D.P.R. 633/1972) secondo l aliquota del bene trasferito; L imposta di registro si applica in misura proporzionale se la cessione è esente IVA; Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa o proporzionale a seconda del bene. Esercizio del diritto alla detrazione dell IVA spettante e se è verificato il principio di inerenza di cui all art.19, co.1, D.P.R. 633/1972). Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 Il ricavo complessivo (sotto forma di plus/minusvalenza) è assoggettato all imposta sul reddito d impresa nel periodo d imposta in corso al momento della stipula (art.109, co. 2, TUIR). I frutti derivanti dall immobile concorrono alla formazione del reddito di impresa sin dalla stipula (art.109, co. 2, lett. a), TUIR). Il bene è eliminato dall attivo di stato patrimoniale L immobile viene iscritto tra le attività con la possibilità di effettuare l ammortamento. 7
aspetti fiscali A2) Locazione con vincolo di trasferimento NON in regime di impresa Locatore /Cedente Locatario /Cessionario Imposte indirette Imposte dirette Aspetti contabili L intero corrispettivo (canoni + prezzo di cessione) è assoggettato all imposta di registro al momento della stipula del contratto (art. 23, co. 3, D.P.R. 131/1986) Diritto di richiedere benefici per l acquisto prima casa (qualora ne ricorrano i presupposti) Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 Il plusvalore realizzato al momento della stipula è assoggettato ad IRPEF se ricorrono le condizioni dell art. 67, co. 1, lett. b), TUIR Dichiarazione del reddito di fabbricati a partire dalla data di stipula del contratto Decorrenza del periodo quinquennale di cui all art. 67, co. 1, lett. b), TUIR (cessione dopo 5 anni dall acquisto non è tassato). 8
aspetti fiscali B1) Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo prestabilito per il successivo trasferimento del bene non tiene conto dei canoni versati che, tuttavia vengono dedotti dal pagamento del corrispettivo. Regime di impresa Locatore/cedente: Emette fattura per i canoni (con o senza IVA); Emette fattura a saldo quando viene esercitata l opzione; Emette fattura rettificativa, riqualificando come acconto i corrispettivi pagati (e rettificando eventualmente l IVA affinché sia omogenea); Contabilizza una sopravvenienza passiva per i canoni che sono imputati a prezzo; Contabilizza un ricavo per l immobile ceduto oppure, in caso di bene strumentale, una plusvalenza o minusvalenza. Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 Locatario/cessionario: Registra le fatture emesse per i canoni detraendo l IVA (se addebitata); Annota la fattura rettificativa del cedente ed, eventualmente, rettifica il credito IVA già contabilizzato; Contabilizza l acquisto; Contabilizza una sopravvenienza attiva per i canoni già pagati in misura pari a quella imputata a prezzo della cessione. 9
aspetti fiscali Fisco e Immobili B1) Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo prestabilito per il successivo trasferimento del bene non tiene conto dei canoni versati che, tuttavia vengono dedotti dal pagamento del corrispettivo. Regime NON di impresa Locatore/cedente: Assoggetta i canoni e il corrispettivo di cessione all imposta di registro; Dichiara il reddito diverso se ne ricorrono i presupposti. Locatario/cessionario: - Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 10
aspetti fiscali Fisco e Immobili B2: Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo stabilito tiene conto dei canoni versati, in tutto o in parte: Regime di impresa Locatore/cedente: Emette fattura per la cessione dell immobile senza tener conto dei canoni versati; Contabilizza il ricavo pari al prezzo di cessione oppure, nel caso di cessione di bene strumentale, la plusvalenza o minusvalenza. Locatario/cessionario: Registra la fattura emessa dal cedente e detrae l IVA, fermo restando i principi di inerenza e afferenza; Contabilizza l acquisto dell immobile al prezzo determinato. Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 11
aspetti fiscali Fisco e Immobili B2: Locazione con patto di futura vendita non vincolante in cui il corrispettivo stabilito tiene conto dei canoni versati, in tutto o in parte: Regime NON di impresa Locatore/cedente: Assoggetta i canoni e il corrispettivo della cessione all imposta di registro; Dichiara il reddito diverso se ne ricorrono i presupposti; Locatario/cessionario: - Fonte: Norma di comportamento AIDC n. 191 12